Presentación sobre las interacciones entre el stock de suelo y vivienda de la banca y las políticas públicas de vivienda en la ciudad de Barcelona.

1. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
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10-11 de marzo 2016
XI Curso AVNAU
Re-matando el planeamiento
Javier Burón
Gerente de vivienda
Ajuntament de Barcelona
PANEL SUELO URBANIZABLE: RÉQUIEM POR EL SUELO URBANIZABLE
EL PAPEL DE LA BANCA EN LA REUTILIZACIÓN DEL TEJIDO URBANO
EDIFICADO EN LA CIUDAD DE BARCELONA
COAVN. 10/3. PAMPLONA

2. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
DIFICULTAD PARA ENCONTRAR INFORMACIÓN FIABLE
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 Situación fáctica y uso del tejido urbano.
 Vivienda 1ª residencia, propiedad, alquiler, a rehabilitar, vacía, vpo, etc.
 Padrón, catastro, agua, luz, licencias, IBI, ITEs, etiqueta energética,
fianzas, etc.
 Lógica hardware vs. lógica big data … info ppp.

3. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
PECULIARIDADES DEL MERCADO DE SUELO/VIVIENDA
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 Ciudad (y AMB) muy densa y compacta.
 Casi no hay suelo urbanizable de nueva ocupación.
 Ya estamos en una situación de más rehabilitación que obra nueva.
 Bajo share de la banca en suelo y vivienda.
 Bajo nivel relativo de vivienda vacía (a diferencia de AMB).
 Relativa posición de dominio público en la titularidad del suelo.
 Fuerte mercado de alquiler. Presión económico-espacial del turismo.
 Polarización socio-económica por barrios.
 Cierto credit crunch privado (salvo para promoción delegada) vs. cierto acceso
al crédito del Ayuntamiento de Barcelona, etc.

4. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COMPORTAMIENTO DE LOS GRANDES TENEDORES
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 B.SABADEL y CAIXABANK
 SAREB
 ANTICIPA – BLACKSTONE
 BBVA, B.POPULAR y resto de bancos, fondos y family offices.
• 250 pisos cedidos a 8 años en derecho de usufruto (entorno a
100 euros/mes). Convenios con SAREB (200) y
Caixabank/Buildingcenter (50)
• Compra directa a BANKIA (5 viviendas) y 125 en trámite con
otras entidades (BBVA, Solvia, Criteria, Abanca, etc).
• 28 pisos adquiridos a través del tanteo, 46 más en evaluación.

5. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PUB: NUEVO PARQUE ALQUILER
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 Producción de nuevo parque de vivienda pública en alquiler:
– Encargados al Patronato Municipal de la Vivienda de
Barcelona los proyectos para la construcción de 1.145
viviendas en 10 solares
– Encargos a Regesa, Incasol y otros operadores públicos
(potencial de 20 solares para construir 1.100 viviendas).
 En total, cerca de 2.500 viviendas para el alquiler público en
diferentes estados de producción.
– 10.500 a 13.000, partiendo de casi un parón total.
– Sigue siendo una gota en un océano de 280.000 viviendas
de alquiler y 684.000 primeras residencias.

6. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES
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 Sureste. LA MARINA DEL PRAT VERMELL
 Noreste. LA SAGRERA
 Suroeste. @22
 Oeste. CAN BATLLÓ
 Etc.

7. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”

8. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES
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 Noreste. LA MARRINA DEL PRAT VERMELL

9. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES
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10. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES
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 Noreste. LA SAGRERA

11. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES
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12. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES
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 Suroeste. @22

13. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”

14. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES

15. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES
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 Oeste. CAN BATLLÓ

16. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES
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17. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
“COOPERACIÓN” PUB-PRIV: REUTILIZACIÓN STOCK EXISTENTE
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 Compras, convenios derecho usufructo, cesiones
obligatorias, tanteos, multas coercitivas y sanciones.
 Pla Dintres: subvenciones, ordenes deber conservación,
sanciones, ejecución subsidiaria, convenios de
rehabilitación. Etc.
 Desahucios y okupaciones: RSC y socialización de pérdidas
privadas.
La, de momento, imposible cooperación público-pública y
público-privada en la gestión de la vivienda vacía y los
desahucios (en su gran mayoría sobre activos de titularidad
bancaria) en el Area Metropolitana de Barcelona

18. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: REHABILITACION
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 OBRA. Observatorio de Barcelona de Rehabilitación
Arquitectónica
 Ayudas a la rehabilitación 2016 (edificios, viviendas,
alquiler, eficiencia energética y vulnerabilidad socio-
económica) y medida de gobierno sobre rehabilitación y
regeneración urbana.
- Luces: entidades desarrollando productos financieros para que
comunidades de vecinos rehabiliten edificios y viviendas.
- Sombras: entidades financieras exigiendo ayudas al alquiler para
sus inquilinos forzosos ex Ley 24/2015 y no pidiendo ayudas a la
rehabilitación de sus muchas viviendas deterioradas.

19. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV (SOC): MOBILIZACION VIVIENDA VACIA
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 Programa de cesión de vivienda : convenio Habitat 3.
- Balance 31/12/2015: 137 viviendas incorporadas al programa
- Un 42% han precisado rehabilitación.
 Bolsa de mediación.
- Ayuntamiento media entre propietario y solicitantes de vivienda.
- Algo más de 600 viviendas mediadas.
 En estudio AirBNB social para movilizar más de 3.000
habitaciones para compartir vivienda.
- Primer posible cruce: propietarios mayores y demandantes de
vivienda mayores.
 Conversión de locales y aprovechamiento de remontas.

20. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
COOPERACIÓN PUB-PRIV: ALQUILER ASEQUIBLE
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 HOUSING ASSOCIATIONS.
- Estudiamos la posible cooperación público-privada en
la promoción de nueva vivienda de alquiler asequible
en la ciudad de Barcelona, a través de vehículos
mercantiles con ánimo de lucro limitado.
- Capital público, privado profesional, privado no
profesional, gestores y financiación pública y privada.
- Largo plazo, rentabilidad moderada y alta seguridad.
 La promoción del COHOUSING, tanto para obra nueva,
como para la rehabilitación-alquiler (masovería urbana).

21. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
CONCLUSIONES 1
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 No habrá mucha vida más allá de la RSC y la vuelta a los
“viejos buenos tiempos”, si sobre el suelo urbano, la
banca (incluida la SAREB), el crédito, el alquiler y la
vivienda vacía no hay reformas legales con fuerte
impacto en el BOE.

22. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
CONCLUSIONES 2
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 Salvo que haya cambios severos, mientras los
contribuyentes digerimos los restos de la burbuja, el
mercado volverá a depredar nuevos tejidos, dejando
maltrechos o abandonados los ya mercantilizados, con
todas las externalidades que eso supone.

23. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
CONCLUSIONES 3
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 En Barcelona, dentro del mismo marco, hay algo de esperanza,
dada la situación física y el equilibrio de fuerzas pub-priv-soc.
 Cierto oligopolio público de suelo y obra nueva.
 Tanteo (individual y por áreas), cesión obligatoria, convenios
cesión, compras, etc.
 Fuertes ayudas públicas a la rehabilitación de edificios y
viviendas, con enfoque social y ecológico y governanza con OBRA.
 Aparición de productos financieros para la rehabilitación dirigidos
a comunidades de propietarios.
 Aplicación de las reservas de vivienda protegida en suelo urbano.
 Emergencia de nuevas formas de gestión de lo urbano, incipientes
aún, pero inexistentes en otros lugares: Sogeviso, Habitat3,
Housing Association, cohousing-masovería urbana, Pla Dintres,
etc.

24. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
EPILOGO
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 El CEO de Blackstone gana más al año (600 mill) que el
presupuestos del Gobierno español para políticas públicas de
vivienda (500 mill) …
 En España hay millones de vulnerables y de clase popular que
son propietarios de vivienda que no van a poder cumplir con
los nuevos deberes de conservación de su propiedad …

25. XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”
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