4ª Jornada del Curso del Grupo Territorio Sostenible de la UAM sobre propuestas para combatir el despilfarro urbanístico. ¿Que hacer con la vivienda vacía?

1. CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS.
Javier Buron Cuadrado, socio de Urbania ZH Gestion
La Casa Encendida. Madrid. 26/2/2015

2. CAUSAS
CONSECUENCIAS
REMEDIOS

3. CAUSAS

4. CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
CAUSAS: OFERTA
A. SOBREPRODUCCION
• Se produce en función de parámetros financieros, laborales y políticos. No en función de variables
demográficas y sociales.
• 45 viviendas nuevas por cada 1000 habitantes (brick peak Murcia) vs. 1 (en lo peor de la crisis muchas
CCAA) vs 7 (Euskadi de forma más o menos estable).
• Tiene mucho que ver con la estructura productiva española. Lo que nos lleva a otras causas.
B. NORMATIVA URBANISTICA INFLACIONISTA – PRODUCTIVISTA
• Javier Garcia Bellido: no todos los trozos de metal en bruto son Chillidas u Oteizas … salvo en el
urbanismo español. 1956 y las garantías ex ante a la banca que financia a oligopolistas mercantiles La
realización del urbanismo que el Estado no puede pagar.
• Reparto de plusvalías entre propiedad suelo/banco/promotor (90%) y comunidad (10%).
• En cuanto hay empleo y crédito el sistema tiende a sobreproducir.
CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS

5. CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
CAUSAS: OFERTA
C. FINANCIARIZACION - BANCARIZACION DE LA VIVIENDA
• La banca marca el ritmo del mercado de la vivienda que deviene, por encima de todo, en un bien de
inversión (producto financiero).
• Los sistemas más publificados/mutualizados son menos dependientes de la banca. Sobreproducen
menos. Se tiende a ocupar más las viviendas construidas.
D. RAQUITICA/EXTRAVIADA ACCION DEL ESTADO Y LA SOCIEDAD CIVIL EN MATERIA DE VIVIENDA
• La vivienda no es un mercado intervenido por el Estado a favor del acceso de la población a una vivienda
digna a un precio asequible. Es más, para casi todas las AAPP la vivienda es un asunto de ingreso , no de
gasto.
• En materia de vivienda la sociedad civil española no ha generado entidades privadas sin ánimo de lucro
que gestionen de manera profesional paquetes de vivienda en alquiler a precios inferiores a los del
mercado.
• Lo que favorece la sobreproducción de vivienda libre en compra y dificulta la producción de vivienda
pública/mutualizada en alquiler.
E. TIPOLOGIA DE RESCATE PUBLICO DE LA BANCA
• FROB, BCE, nacionalizaciones, SAREB, MEDE, etc no favorecen la venta/alquiler del stock de vivienda en
manos de bancos, fondos de inversión, family offices, etc.
• El rescate es acrítico e incondicional.
CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS

6. CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
CAUSAS: DEMANDA
F. SUMINISTRO FINANCIERO INADECUADO (ILIMITADO vs. CREDIT CRUNCH ) = SOBREENDEUDAMIENTO
• El sistema financiero vende la vivienda por encima del precio que puede pagar la ciudadanía en periodos
alcistas (no hay normas contra el sobreendeudamiento familiar o la asunción excesiva de riesgos
sistémicos).
• Y cuando llega el paro se produce una crisis de desahucios y caída del consumo.
G. FISCALIDAD INADECUADA
• Favorece la vivienda nueva , privada y en propiedad.
• Perjudica (o, al menos, no incentiva) rehabilitación, vivienda pública o privada sin ánimo de lucro,
alquiler y movilización de vivienda vacía.
H. ESTADO DEL BIENESTAR MAS FAMILIAR QUE ESTATAL O MUTUALISTA = PROPIETARISMO (IMPUESTO)
• Con un estado del bienestar subdesarrollado (incluso en los días de vino y rosas) y un mutualismo de la
vivienda asequible inexistente, las familias españolas perciben (falsamente) la vivienda en propiedad
como su ultima ratio de protección frente a contingencias socio-económicas.
• Cuando el Estado o el mutualismo privado garantizan vivienda en edad productiva y pensiones después
de la jubilación el % de viviendas en alquiler sube y el de viviendas vacías baja..
CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS

7. CONSECUENCIAS

8. 8
CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
EN UN PAIS CON MALAS ESTADISTICAS DE VIVIENDA (NADA CASUAL)
ES ARRIEGADO DAR CIFRAS, PERO ES COMUN CITAR LAS
SIGUIENTES:
3.5 MILLONES DE VIVIENDAS VACIAS
CERCA DE 1 MILLON DE ELLAS NUEVAS
ADEMAS DE MAS DE 3 MILLONES DE SEGUNDAS RESIDENCIAS

9. 9
CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
VIVIENDA VACIA USADA: UN INCENDIO FRIO

10. 10
CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
DEL STOCK DE VIVIENDA VACIA NUEVA A LAS CIUDADES FANTASMA

11. 11
CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
LA CRISIS SOCIAL DE LOS DESAHUCIOS

12. 12
CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
EL ALINEAMIENTO CLARO DEL ESTADO

13. 13
CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
RESCATAMOS Y PROTEGEMOS LO QUE RESCATAMOS Y PROTEGEMOS

14. 14CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
LA CRUELDAD …

15. 15CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
EL MAYOR MOVIMIENTO ACTIVISTA POR LA VIVIENDA DE EUROPA NO ES ESCUCHADO
POR LOS POLITICOS … Y SALTA A LA POLITICA …

16. 16CUARTA SESIÓN: LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
CURSO: PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO
GATOPARDISMO …

17. REMEDIOS

18. ALGUNAS EXPERIENCIAS EUROPEAS DE GESTIÓN DE VIVIENDA POR EL SECTOR DE INICIATIVA SOCIAL.
1. DETECCION DEL STOCK – JUICIO DE ALQUILABILIDAD
• El stock de vivienda no está estudiado: número, localización, estado, alquilabilidad,
etc.
• Debe ser un proceso con dirección y fomento autonómico/estatal, pero
operativamente es una tarea local (municipal o supralocal) intensiva en trabajo
(back office y trabajo de campo).
• Hay técnicos públicos que consideran que esto no es política de urbanismo o
vivienda y que la Administración local no debe hacer nada.
• Hay que detectar y cualificar el stock para ser capaces de diseñar políticas de
interconectadas de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler asequible,
rehabilitación y alquiler (las tres cosas que más necesita nuestra sociedad en
materia de vivienda en estos momentos).
• Sin este no haremos nada sólido …
UNA VIVIENDA ADECUADA PARA UNA VIDA DIGNA: INICIATIVAS Y POLÍTICAS DE INCLUSIÓN RESIDENCIAL

19. ALGUNAS EXPERIENCIAS EUROPEAS DE GESTIÓN DE VIVIENDA POR EL SECTOR DE INICIATIVA SOCIAL.
2. DECLARACION ADMINISTRATIVA DE VIVIENDA VACIA EN AREAS DE ESPECIAL NECESIDAD
DE VIVIENDA ASEQUIBLE
• Algo que ya introdujo la Ley de Vivienda de Cataluña.
• Importada de (inter alia) la legislación francesa.
• Que ya dijo el Consejo Consultivo de Cataluña que era estatutario y constitucional si
se hacía con las debidas garantías y un sentido de la proporcionalidad.
UNA VIVIENDA ADECUADA PARA UNA VIDA DIGNA: INICIATIVAS Y POLÍTICAS DE INCLUSIÓN RESIDENCIAL

20. ALGUNAS EXPERIENCIAS EUROPEAS DE GESTIÓN DE VIVIENDA POR EL SECTOR DE INICIATIVA SOCIAL.
3. AYUDAS PUBLICAS
• AL ALQUILINO PARA EL PAGO DE ALQUILER (incluso en el mercado libre)
• REHABILITACIÓN (conectadas al posterior alquiler)
• ALQUILER SEGURO
Mal diseñados
• SPA Sociedad Pública de Alquiler
• RBE Renta Básica de Emancipación
Bien diseñados – bajo gasto público – efectividad media
• ASAP – Avalloguer
Bien diseñados – alto gasto público – gran efectividad
• BIZIGUNE
UNA VIVIENDA ADECUADA PARA UNA VIDA DIGNA: INICIATIVAS Y POLÍTICAS DE INCLUSIÓN RESIDENCIAL

21. ALGUNAS EXPERIENCIAS EUROPEAS DE GESTIÓN DE VIVIENDA POR EL SECTOR DE INICIATIVA SOCIAL.
4. MEDIDAS COERCITIVAS
CUANDO SE HAN OFRECIDO VARIOS TIPOS DE AYUDAS, DE FORMA SISTEMATICA Y SOSTENIDA EN EL TIEMPO EN ZONAS
DE ACREDITADA NECESIDAD DE VIVIENDA ASEQUIBLE Y LA PROPIEDAD RECHAZA MOVILIZAR HACIA EL ALQUILER O
VENDER, EL ESTADO ESTA LEGITIMADO PARA PASAR DEL FOMENTO A LA COERCION
• FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
Artículo 33
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la
correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
• DERECHO A LA VIVIENDA
Artículo 47
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las
condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del
suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
• SUBORDINACIÓN DE LA RIQUEZA PÚBLICA Y PRIVADA AL INTERÉS GENERAL
Artículo 128
1. Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general.
2. Se reconoce la iniciativa pública en la actividad económica. Mediante ley se podrá reservar al sector público recursos o
servicios esenciales, especialmente en caso de monopolio, y asimismo acordar la intervención de empresas cuando así lo
exigiere el interés general.
UNA VIVIENDA ADECUADA PARA UNA VIDA DIGNA: INICIATIVAS Y POLÍTICAS DE INCLUSIÓN RESIDENCIAL

22. ALGUNAS EXPERIENCIAS EUROPEAS DE GESTIÓN DE VIVIENDA POR EL SECTOR DE INICIATIVA SOCIAL.
4. MEDIDAS COERCITIVAS
• CUANDO SE HAN OFRECIDO VARIOS TIPOS DE AYUDAS, DE FORMA SISTEMATICA Y SOSTENIDA
EN EL TIEMPO EN ZONAS DE ACREDITADA NECESIDAD DE VIVIENDA ASEQUIBLE Y LA PROPIEDAD
RECHAZA MOVILIZAR HACIA EL ALQUILER O VENDER, EL ESTADO ESTA LEGITIMADO PARA PASAR
DEL FOMENTO A LA COERCION
• SANCIONES PECUNIARIAS CON OBLIGACIÓN DE HACER, TASAS PARAFISCALES,
IMPUESTOS, RECARGOS, ETC.
• ALQUILER FORZOSO.
• LEGALIZACIÓN DE LA OKUPACIÓN.
• VENTA FORZOSA
• EXPROPIACIÓN.
• DERRIBO.
• Todo ello muy común en la UE y anatema en España.
UNA VIVIENDA ADECUADA PARA UNA VIDA DIGNA: INICIATIVAS Y POLÍTICAS DE INCLUSIÓN RESIDENCIAL

23. ALGUNAS EXPERIENCIAS EUROPEAS DE GESTIÓN DE VIVIENDA POR EL SECTOR DE INICIATIVA SOCIAL.
5. NUEVOS PROFESIONALES Y NUEVAS UNIDADES DE GESTION
AUNQUE NO LO PAREZCA, ES EL ASUNTO CLAVE.
POSIBILIDADES
• AYUDAS PUBLICAS AL INQUILINO Y AL ARRENDADOR CONCERTADO
• Social or affordable landlord (elemento central en Francia, Alemania y Reino Unido)
• AGENCIAS O EMPRESAS PÚBLICAS
• Alokabide – Bizigune.
• HOUSING ASSOCIATIONS
• Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
• Inmobiliaria Social de la Fundación INNOVES promovida por Confederación Entidades para Economía Social
Andalucía (CEPES-Andalucía) y Federación Cooperativas Trabajo Andalucía (FAECTA)
• SOCIAL RENT AGENCIES - AGENCES IMMOBILIER A VOCATION SOCIALE - SOCIALE WOHNRAUMHILFEN
• Flandes, Gales, Finlandia, Francia, Alemania, etc
• Habitat3
• SINDICATOS DE INQUILINOS
• Deutscher Mieterbund
• COHOUSING POR REHABILITACIÓN DE VIVIENDA VACÍA
• De la masoveria al cohousing Andel en Barcelona - Sostre Civic
UNA VIVIENDA ADECUADA PARA UNA VIDA DIGNA: INICIATIVAS Y POLÍTICAS DE INCLUSIÓN RESIDENCIAL

24. ALGUNAS EXPERIENCIAS EUROPEAS DE GESTIÓN DE VIVIENDA POR EL SECTOR DE INICIATIVA SOCIAL.
6. NECESIDAD DE COOPERACION PUBLICO PRIVADA A TRES BANDAS: ESTADO, BANCA
Y PROFESIONALES/EMPRESAS/ENTIDADES NON OR LIMITED PROFIT
• CETERIS PARIBUS (EL RESCATE BANCARIO PUEDE SER MODIFICDO EN LA SIGUIENTE ETAPA POLITICA) …
• LA BANCA Y LOS FONDOS DE INVERSION DEBEN VENDER LO QUE PUEDAN VENDER.
• DEBEN ALQUILAR A PRECIOS DE MERCADO LO QUE NO SE VENDA Y PUEDAN ALQUILAR EN EL
MERCADO DE UNO A TRES LUSTROS.
• PERO QUE VAN A HACER CON LO QUE NO SE PUEDE NI VENDER NI ALQUILAR A PRECIOS DE
MERCADO?
•
• Y CON SUS INQUILINOS SOBREVENIDOS (DESHAUCIADOS) Y CON LOS OCUPANTES IRREGULARES?
• PUEDE QUE ESTEMOS HABLANDO DE MAS DE 150.000 VIVIENDAS
• TODAS LAS UNIDADES DE GESTION Y PROFESIONALES DE LOS QUE HEMOS HABLADO DEBEN ESTAR AL
SERVICIO DE POLITICOS Y BANCOS PARA DAR SOLUCIONES A UN PROBLEMA EVIDENTE.
• COLABORACION PUBLICO – PRIVADA
• COLABORACION PUBLICO – SOCIAL
• COLABORACION PRIVADA – SOCIAL
• COLABORACION PUBLICO – PRIVADA - SOCIAL
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25. ALGUNAS EXPERIENCIAS EUROPEAS DE GESTIÓN DE VIVIENDA POR EL SECTOR DE INICIATIVA SOCIAL.
EL REINO UNIDO VA A GASTAR UNOS 31.000 MILLONES
EN POLITICAS PUBLICAS ACTIVAS DE VIVIENDA EN 2015.
UNOS 500 EUROS/ HABITANTE.
NOSOTROS NO LLEGAREMOS A 16 EUROS/ HABITANTE.
UNAS 31 VECES MENOS.
SIN UN GASTO PUBLICO ENTRE EL 1% Y EL 2% DEL PIB
EN POLITICAS PUBLICAS ACTIVAS DE VIVIENDA
POCO VAMOS A CAMBIAR …
UNA VIVIENDA ADECUADA PARA UNA VIDA DIGNA: INICIATIVAS Y POLÍTICAS DE INCLUSIÓN RESIDENCIAL

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