Conferencia pronunciada en el contexto del Curso "Rehabilitar, regenerar o renovar la ciudad. Hacia un modelo inmobiliario. Desafíos y contradicciones en un nuevo marco de actuación". organizado por el Instituto Universitario de Urbanística de la Universidad de Valladolid los días 28 a 30 de abril de 2014.

1. LA UVA EN CURSO
REHABILITAR, REGENERAR O RENOVAR LA CIUDAD.
Hacia un nuevo modelo inmobiliario.
Desafíos y contradicciones en un nuevo marco de actuación.
Ponencia
LOS PROCESOS DE REGENERACIÓN URBANA EN EL MARCO DEL MODELO URBANO DE
LA RENTA DEL SUELO
El alcance de la Ley al respecto.
Alfonso Álvarez Mora
Valladolid, 28/30 abril 2013

2. Los Procesos de Producción de Suelo como realización de la
Renta Urbana
¿Qué es la “renta de la tierra”
“Se considera renta del suelo, según Marx, todo aquello que el arrendatario paga al terrateniente en
forma de canon por la autorización de explotar la tierra.... Donde quiera que las fuerzas naturales son
monopolizables y aseguran al industrial que las emplea una ganancia excedente, ya se trate de un salto
de agua, de una mina rica, de aguas abundantes en pesca o de solares bien situados, nos encontramos
con que la persona que, por título sobre una porción del planeta, puede alegar un derecho de propiedad
sobre estos objetos naturales, se apropia esta ganancia excedente y se la sustrae al capital activo, en
forma de renta”.
Componentes de la Renta.
1. “ Renta Diferencia I”: Depende de la capacidad productiva del terreno, del solar, sobre el
que va a pesar un proceso de producción inmobiliario.
2. “Renta Diferencial II”: Depende de la situación del terreno en el conjunto del agregado
urbano. A igualdad de cotas de edificabilidad será más rentable, producirá más beneficios, el
terreno que ocupe una situación más “central”.
3. “Renta Absoluta”: Depende de la voluntad del propietario, es el “alquiler” que exige por el
mero hecho de serlo, exigencia que es independiente de la calidad de los terrenos.
Estos tres factores sumados dan la cuantía de la Renta a percibir por el
propietario del suelo

3. DE LA CERTEZA AL IMAGINARIO FUTURO
En un primer momento, caso de la construcción de los “squares” londinenses, el propietario
alquila su terreno, a cambio de una renta, por noventa y nueva años. El emprendedor-
capitalista, poner en marcha la construcción de un complejo residencial, explotándolo durante
el periodo establecido en el contrato de arrendamiento. Pasado este tiempo, todo, terreno
más lo construido en su superficie, retornaba al primitivo propietario quien recibía una renta
doble: Por alquiler y por mejora de su propiedad.
Ahora, el propietario sólo tiene capacidad para vender, lo que le obliga a imaginar a
propósito de lo que puede dar de sí su terreno, anticipándose al futuro para, en función de
esa previsión, exigir la renta correspondiente y ponerle precio a su propiedad. Es este
proceso de cálculo anticipativo lo que constituye el monto de la renta a percibir.
Dice Paul Vieille, al respecto
“...los capitalistas entran en concurrencia por la explotación de la utilidad potencial del suelo. Los que detentan mejores emplazamientos
o
que ponen mejor en valor el emplazamiento que poseen, obtienen una ventaja más grande. La principal actividad del emprendedor de
la tierra es especular sobre la transformación urbana. El valor de mercancía que él atribuye hoy al suelo está fundado sobre el cálculo
del valor capitalizado de las rentas futuras. Anticipándose sobre el devenir de la sociedad, el emprendedor de la tierra aparece como
el verdadero creador del valor y el agente de las transformaciones urbanas. Él actualiza, a la vez, rentas futuras y devenir urbano”
Londres en 1811 Grosvenord square en 1740
El West End londinense con el
conjunto de los Squares realizados.

4. La manifestación más pura de la Renta del Suelo:
La transformación de terrenos agrícolas en
“suelo urbano”.
¿Qué es lo que se requiere para transformar un suelo agrícola en un suelo urbano.?
1. Gastos de Producción. Dotar al terreno de la Urbanización básica requerida: Infraestructuras,
vías, redes distribución de aguas, electricidad.
2. Dotar a los terrenos, así urbanizados, de equipamientos y servicios.
La Renta del Suelo urbano resultaría de la diferencia entre el
valor nominal del terreno, la suma de los costes de producción más el que tiene que ver
con la adquisición del original suelo agrícola, y el valor que dicho suelo alcanza en un
mercado, una vez que se procede a su realización como suelo urbano.
SANTA POLA
20.162 viviendas
previstas, 18.970
pendientes
Balsares
3000 hectáreas; 691.990 metros cuadrados edificables;
5323 nuevas viviendas
Sector I
82 hectáreas; 289.640 metros cuadrados edificables;
2228 nuevas viviendas.

5. NO BASTA CON LA INVERSIÓN PARA PRODUCIR UNA RENTA
La diferencia entre los “gastos de producción”, lo invertido para que sea urbanizable, y el valor que adquiere en un
mercado, no bastan para valorar la Renta del Suelo. Entre unos y otro se interpone el propietario del suelo: Exige un
derecho al que hace frente el emprendedor asumiéndolo como un coste más que tiene que recuperar. Esta es la razón de
ser de la “especulación del suelo”, factor intrínseco a la lógica del capital, contribuyendo a su distorsión y enrarecimiento
productivo
“.......La propiedad territorial, según Marx, sólo actúa como traba absoluta allí donde el acceso a la tierra,
como campo de inversión de capital, se halla sujeto al pago de un tributo al terrateniente.... lo
característico de la renta del suelo es que bajo las condiciones en que los productos agrícolas se
desarrollan como valores (como mercancías) y bajo las condiciones de la realización de sus valores, se
desarrolla también la capacidad de la propiedad territorial para apropiarse una parte cada vez mayor de
estos valores creados sin intervención suya, convirtiéndose así en renta del suelo una parte cada vez
mayor de la plusvalía”.
OVIEDO
(36802 viviendas previstas, 32.349 pendientes)
MANJOYA-SANTIAGO
854.101 metros cuadrados; 421.985 metros
cuadrados a edificar; 3141 viviendas a edificar

6. DE LA RENTA DEL SUELO AL
“MODELO URBANO DE LA RENTA”
El despilfarro social-inmobiliario como su sustento y razón de ser
1. Supeditando lo público a lo privado.
2. Impulsando procesos de desposesión espacial como garantía para realizar la “renta del suelo”.
3. Realizando el “espacio de la renta” y reduciendo a mínimos el “espacio de la reproducción social”.
4. El “despilfarro” es social y económico: El despilfarro es social en la medida en que se margina de la
ciudad a los trabajadores que la habitan, expulsándolos hacia las periferias más alejadas, junto con las
actividades, espacios productivos, que constituyen sus medios de vida. Dicho despilfarro también es
económico, al destruirse edificios que están en perfectas condiciones físico-constructivas, pero que no
realizan la renta que les corresponde en razón del lugar que ocupan en el conjunto de la ciudad. Las
demoliciones se justifican por razones de renta, no por la vejez o estabilidad física de los inmuebles
afectados, es decir, para recuperar el “valor de monopolio” del que goza el área donde se localizan
dichos bienes.
BENIDORM, HACIA 1960 BENIDORM EN FECHAS RECIENTES

7. Número de viviendas según las licencias municipales de
obra.
Nueva planta Rehabilitación
2000 440.065 14.147
2001 394.682 14.708
2002 403.789 13.980
2003 471.455 17.029
2004 544.578 21.099
2005 604.345 20.893
2006 737.186 23.128
2007 634.098 19.796
2008 268.435 16.984
2009 130.546 13.465
2010 91.645 11.704
2011 76.005 9.518
2012 57.543 7.456
Fuente: Ministerio de Fomento
Estimación del parque de viviendas y
de hogares en España (unidades)
1985/2012
Viviendas previstas
Viviendas pendientes
LOS SÍNTOMAS DEL
DESPILFARRO

8. La Planificación Urbana
como mecanismo que sanciona, implementa, gestiona y procura cobertura legal al
“modelo urbano de la renta del suelo”
¿Qué es lo que orienta y determina la Planificación Urbana por lo que se refiere a su
incidencia en lo existente-construido?.
Programa una extensión cuantitativa, más cantidad de ciudad, en paralelo a una
contención cualitativa de las zonas más exclusivas.
1.
El crecimiento demográfico, las previsiones de población. Crecimiento demográfico que se
pensaba aumentaría inexorablemente, detrás de cuyas previsiones al alza se escondían
intereses inmobiliario-rentistas.
2.
El proceso de expulsión de viviendas-habitantes y determinadas actividades productivas, aquellas
que, con su presencia en específicas zonas de la ciudad,
impiden la realización de la renta urbana, no contribuyendo a la producción del
espacio de la renta. Proceso de expulsión, de desposesión socio-productiva
del espacio, que tiene como objetivo cambiar el valor de renta de los ámbitos sobre los que se
asientan actividades y personas que impiden dicha
valoración en la medida en que están ocupando espacios que no les corresponde, que no les
pertenecen, por razón de su condición de clase.
3.
La conservación, recuperación o puesta en valor, de los Centros Históricos o, en general, de los
Barrios tradicionales de carácter popular, como prácticas elitistas, no emprendiéndose
Operaciones semejantes si no es para identificar “puesta en valor” con un acto de
posesión de clase.

9. Entre 1950 y 2005, la población de
Ávila ha pasado de 22.577
habitantes a 52.612, unos 33.000
habitantes más.
Estamos hablando de un
crecimiento demográfico
de un 133%.
Aumento en el número
de viviendas del 926%.
De las 2400 viviendas, en 1950, a
las 24.921 de 2001.
22.521 viviendas para 25.380
nuevos habitantes
EL EJEMPLO DE ÁVILA

10. Entre el Plan de 1986 y el de 1998
se programan
1200 nuevas hectáreas de suelo,
con una capacidad para albergar unos
120.000 habitantes.
En 1986, Ávila contaba con 44.628 habitantes,
y en 1998 algo más de 47.000. En ese mismo
período, el número de viviendas construidas no
alcanzó las 400 por año. Las viviendas
programadas en el Plan de 1998 ascendían
a 22.800, unos 60000 habitantes
1964 1986
1998
Un Planeamiento Extensivo al servicio de la producción del “espacio de la renta”

11. De la extensión programada en el Plan de 1998, al
vaciamiento del Recinto
Entre 1998 y 2002, se conceden licencias para 4600 nuevas
viviendas, es decir, 1150 viviendas/año, frente a las
400 viviendas/año de las décadas anteriores. De dichas
viviendas, tan sólo 96 se corresponden con el Recinto
Amurallado, como “obras de rehabilitación”
LA PRODUCCIÓN RESIDENCIAL EN
ÁVILA, 1990-2007
Importante actividad inmobiliaria a
partir del año 2002. Se construyen
hasta 4510 viviendas en 2007;
2586 en 2006; 3481 en 2005.
10.577 nuevas viviendas en tres años
En esos mismos años, apenas se
construye el medio centenar de
viviendas en el Recinto Amurallado.
El 95% de las nuevas viviendas se
localizan fuera del ámbito del Plan
de Gestión. El 4,49% se construyen
dentro de dicho ámbito.
El 0,44% en el Recinto Amurallado

12. MENOS POBLACIÓN Y
MENOS VIVIENDAS
A MEDIDA QUE NOS ACERCAMOS AL
RECINTO
AMURALLADO
Entre 2001 y 2008 la población de
Ávila ha aumentado en 6000
habitantes, mientras las nuevas
viviendas construidas han sido
14.996, de las que el 95% se
localizan fuera de los límites de
Plan de Gestión.
Algo más de 1000 viviendas, en este
último, para un aumento de
población de unos 331 habitantes.
Unas 112 nuevas viviendas, en el
Recinto Amurallado, para un
aumento
de población de algo mas de 100
Habitantes.

13. DEL DESPILFARRO DEMOLEDOR, POR RAZONES DE RENTA, A LA AUSTERIDAD SUSTENTADA EN
LA RECUPERACIÓN DE LO EXISTENTE.
REHABILITACIÓN URBANA FRENTE A CANTIDAD DE CIUDAD.
Astorga en 1960
Plan de 1985, en el que se compagina extensión periférica
con trasformaciones internas
Demoliciones/sustituciones del Centro
Histórico, 1960/2012
Ruinas, solares, viviendas deshabitadas
TRANSFORMACIONES
RECIENTES EN LA
CIUDAD DE ASTORGA
Entre 1994 y 2008, se conceden licencias
para 1854 viviendas, mientras su
población disminuye en 457 habitantes.
Para el Centros Históricos se conceden
licencias para 337 viviendas, mientras su
población pierde 48 habitantes

14. LA AUSTERIDAD FRENTE AL DESPILFARRO
“La austeridad es el medio para hacer frente a las raíces y sentar las
bases para superar un sistema que ha entrado en una crisis estructural de fondo, no
coyuntural, de aquel sistema cuyos caracteres distintivos
son el despilfarro, la exaltación del particularismo y el individualismo más
desenfrenado, del consumismo más demente. La austeridad
significa rigor, eficiencia, seriedad, y significa justicia; es decir, lo contrario de todo
lo que hemos conocido y pagado hasta ahora, y que nos
ha llevado a la crisis gravísima cuyos errores se han ido acumulando desde años, y
que hoy se manifiestan en Italia con todo su dramatismo”.
Berlinguer, Enrico. “Austerità: Occasione per trasformare l’Italia”. Conclusioni al convegno degli intellettuali
Roma, Teatro Eliseo, 15-1-1977.
Que en el campo urbanístico significa planificar con lo lo existente construido, erradicando prácticas urbanísticas que
impulsan la destrucción de ámbitos territoriales, potencialmente productivos, social y económicamente hablando,
favoreciendo apropiaciones espaciales comprometidas con producciones de renta que se mueven al margen de
necesidades sociales
CATARROJA
Valencia
13157 viviendas previstas,
12110 pendientes.

15. LA AUSTERIDAD Y LAS CINCO SALVAGUARDIAS DE LA URBANÍSTICA
Propuestas por Campos Venuti
“Urbanistica e Austerità”, Milán, Feltrinelli, 1978.
La Salvaguardia pública.
Reivindicar el uso comunitario del suelo que aún resta sin edificar en el tejido urbano, vinculándolo a usos
educativos, sociales, sanitarios, culturales, deportivos...etc. Recuperar categorías de lo colectivo, tanto en su
vertiente espacial como social, incorporando a la ciudad su condición de ámbito espacial donde domine
lo Público sobre lo privado.
La Salvaguardia Social.
Defender la permanencia, en cada barrio de la ciudad, de los grupos sociales más populares, de menor renta
económica. Nos estamos refiriendo a aquella población que la lógica del capitalismo margina en las periferias
de las ciudades. Fenómeno de expulsión vinculado, hoy día con la Regeneración Urbana: Reconquistar,
social y económicamente, lugares donde se ha hecho aflorar un conflicto, impulsándolo o consintiéndolo,
como estrategia para intervenir.
La Salvaguardia Productiva.
Compatibilizar las actividades productivas con la residencia. Se trata de hacer frente a la expulsión
sistemática de que son objeto las actividades productivas, desde sus lugares de origen a las
nuevas periferias, o “polígonos industriales”, procurando que la relación vivienda-trabajo no se rompa, y
cuando esto se haya ya producido apostar por su recuperación.
La Salvaguardia Ambiental.
Hacer partícipe, a la mayoría de la población, de las condiciones ambientales que hoy sólo disfrutan una
fracción clasista muy reducida de la misma,
La Salvaguardia Programática.
Proceder a una programación, a una “planificación” racional, condicionando la edificación de un barrio
urbano a la preventiva realización de calles, líneas de transporte colectivo y servicios sociales,.

16. “Rehabilitación” y “nuevas construcciones”
conforman las dos caras de un mismo
“modelo inmobiliario”.
Una atiende al “catálogo” de bienes a conservar;
la otra actúa sobre lo no catalogado.
Ambas configuran al Centro Histórico como
ámbito sobre el que están recayendo los procesos
inmobiliarios de más calidad. Los que apuestan por la
“rehabilitación” contribuyen a su condición de
“espacio exclusivo”.
Exclusividad central frente a diversidad periférica.
DINÁMICAS EN EL
CENTRO HISTÓRICO DE
ARÉVALO
Las operaciones de
“rehabilitación”
se realizan apoyándose, en exclusiva,
en los bienes patrimoniales,
“catalogados”, mostrándose
edificio a edificio,
lo que niega
su necesaria condición urbana.
LA REHABILITACIÓN URBANA COMO PROPUESTA ALTERNATIVA
FRENTE AL
DESPILFARRO EXTENSIVO-CUANTITATIVO.

17. El Patrimonio abandonado,
vacío, deshabitado, ruina, solares,
como expresión de una
estrategia inmobiliaria a medio-
largo
plazo, que favorece e impulsa
el “modelo urbano” de la “renta del
suelo”,
o como base físico-espacial para
proceder a la
REHABILITACIÓN URBANA
INTEGRAL
¿QUÉ SIGNFICA PROCEDER A UNA REHABILITACIÓN URBANA QUE SUPERE SU ACTUAL
CONCEPCIÓN COMO PRACTICA VINCULADA A INDIVIDUALIDADES TIPOLÓGICAS?.
La Rehabilitación no debe reducirse a “modernizar” la vivienda,
aislándola del resto de la ciudad. Rehabilitar debe significar
proceder a un proceso integrador, considerando, como objeto de
rehabilitación, todos aquellos elementos que hacen de la vivienda
su complemento indispensable: Los servicios, las asistencias sociales
de todo tipo, los espacios comunitarios que constituyen un
extensión del “hábitat”, los ámbitos de convivencia y, por supuesto,
la población. Rehabilitar es recuperar la vida urbana.
La Rehabilitación debe contemplarse como una elección cultural y
económica, también política, y una manera diferente de conducir el
desarrollo de la ciudad. No se puede decir que el objetivo de la
Rehabilitación se afirme como espontáneo, que pueda ser
considerado como un programa más, entre otros, para ordenar la
ciudad

18. Cuéllar: Trabajo de Campo Febrero 2013
PECH 1303 parcelas - 60.83 ha - ARI 143 parcelas - 3.51 ha 0 30 60 90 12015
Meters
Total analizadas 1290
"Monumental" 16 1,24%
Buen estado 117 9,07% Habitables Antguas 363 28,14% Antguas y Habi tabl es o Rehabi litadas 485 37,60%
Aceptables 246 19,07% Susttuci ones 380 29,46%
Mal Estado 113 8,76% No Habitables 173 13,41% No habitables y Solares 389 30,16%
Ruinosas 60 4,65%
Rehabilitadas 122 9,46% Rehabilitadas 122 9,46%
Susttuci ones Hi stor ici stas 83 6,43% Susttuci ones 380 29,46%
Susttuci ones 297 23,02%
Solares* 216 16,74% Solares 216 16,74%
98,45% 97,21%
Cuéllar - Plano Síntesis
PECH
ARI
Otros usos
Servicios a nivel ciudad
Servicios habitabilidad diaria
Antiguos
Rehabilitación
Sustitución Fachadista
Sustitución
Ruina
Solar
Cuéllar: Trabajo de Campo Febrero 2013
PECH 1303 parcelas - 60.83 ha - ARI 143 parcelas - 3.51 ha 0 30 60 90 12015
Meters
Total analizadas 1290
"Monumental" 16 1,24%
Buen estado 117 9,07% Habitables Antguas 363 28,14% Antguas y Habi tabl es o Rehabi litadas 485 37,60%
Aceptables 246 19,07% Susttuci ones 380 29,46%
Mal Estado 113 8,76% No Habitables 173 13,41% No habitables y Solares 389 30,16%
Ruinosas 60 4,65%
Rehabilitadas 122 9,46% Rehabilitadas 122 9,46%
Susttuci ones Hi stor ici stas 83 6,43% Susttuci ones 380 29,46%
Susttuci ones 297 23,02%
Solares* 216 16,74% Solares 216 16,74%
98,45% 97,21%
Cuéllar - Elementos susceptibles de intervención
PECH
ARI
Antiguas
Mal Estado
Ruina
Solar
La Rehabilitación Urbana como
recomposición socio-espacial del abandono
Las áreas más degradadas como
AMBITOS DE OPORTUNIDAD
CUELLAR

19. ASTORGA Y VALLADOLID
Ejemplos de
“ámbitos de oportunidad”.
Un proceso de rehabilitación integral que se apoye
en lo existente-construido, considerando las zonas
más deprimidas, por razones de abandono, ruina o
vaciamiento demográfico, como prioridad, lo que
permite recuperarlas sobre la base de un “modelo
inmobiliario” alternativo que puede, y debe,
extenderse a toda la ciudad

20. ¿Constituye la actual
“Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración
y Renovación urbanas”,
el marco adecuado para proceder a una alternativa semejante?.
La ley no apuesta por un cambio en el “modelo inmobiliario” actual,
no planteando la “Rehabilitación Urbana” como referente alternativo.
1
Porque no se renuncia a considerar el sector de la construcción como referente de la economía española,
aunque no se enfoque, de forma prioritaria, hacia”... la transformación urbanística de suelos vírgenes y en la
construcción nueva”.
2
Porque entiende que este cambio de perspectiva debería ir acompañado por una “...reconversión de otros
sectores, entre ellos, fundamentalmente, el turístico”. Actuar sobre lo edificado, rehabilitándolo,
regenerándolo o renovándolo, procuraría nuevos escenarios urbanos capaces de impulsar, por sus reclamos
de consumo, nuevos valores turísticos.
4
Porque concibe las prácticas que regula completamente ajenas a sus ineludibles contenidos y compromisos
sociales. Para nada se tienen en cuenta las repercusiones sociales que, necesariamente, van a derivarse de
los procesos de cambio a someter a los ámbitos urbanos existentes-construidos.

21. 5
En ausencia de regulaciones que tengan en cuenta estas repercusiones sociales, se insiste en aquellas otras
que tienen que ver con la “... Eficiencia energética y de recuperación económica...”, lo que va a permitir, se
dice, “...contribuir activamente a la sostenibilidad ambiental, a la cohesión social y a la mejora de la calidad
de vida de todos los ciudadanos, en los espacios urbanos”
6
Y todo sin modificar el “modelo urbano” que nos asiste, no haciendo responsable a éste de las cuestiones
que tienen que ver con la sostenibilidad. Se piensa que normalizando una práctica parcial, la que tiene que
ver con la Rehabilitación, se puede transformar la globalidad que asiste al proceso de construcción de la
ciudad y del territorio, dando a entender que los conflictos, medioambientales y de todo tipo, que se
expresan a través del comportamiento “poco sostenible” que asiste a la individualidad de los edificios, no
están estrechamente vinculados con una manera concreta de proceder al desarrollo de la ciudad
7
El “cambio climático”, o la “sostenibilidad”, su razón de ser y su realización, están vinculadas con cuestiones
estructurales, con el funcionamiento del “sistema”, lo que implica que hacer frente a las mismas no se
“sostiene” si se aborda desde presupuestos parciales, sectoriales. Abordar la resolución de estos problemas
desde la “rehabilitación urbana” no parece una posición seriamente fundamentada.
8
La Ley, en este sentido, es rotundamente clara. Su objetivo consiste en “...regular las condiciones básicas que
garanticen un desarrollo sostenible y competitivo del medio urbano, así como el impulso y fomento de las
actuaciones conducentes a la regeneración de los tejidos urbanos existentes”. Y todo esto parece posible,
según la Ley, manteniendo activo el “modelo urbano de la renta del suelo”.
9
La Ley sólo está interesada en la resolución de determinados aspectos constructivos que afectan a la
edificación existente, siendo uno de sus objetivos relanzar, bajo otras perspectivas, el proceso de
construcción de la ciudad, confirmando el “modelo urbano de la renta”, asegurándolo desde el ámbito
concreto de la Rehabilitación, por cuanto se piensa que el sector de la construcción puede relanzarse desde
la práctica inmobiliaria que apuesta por la reconstrucción de lo existente.

22. 10
Así lo confirma la Ley cuando establece que “...amplia las facultades reconocidas a las
comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios, y cooperativas de viviendas, para actuar en el
mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluida la crediticia,
relacionadas con el cumplimiento del deber legal de conservación e introduce los instrumentos de gestión y
los mecanismos de cooperación interadministrativa que tienen por objeto fortalecer el marco en el que las
citadas actuaciones se desenvuelven”.
11
La Ley semeja más un instrumento para fomentar y buscar nuevas salidas al proceso de producción
inmobiliario que una alternativa al mismo. Favorece a los agentes responsables de las actuaciones de
Rehabilitación, posibilitándoles la subscripción de convenios con las Administraciones Públicas, lo que les
puede permitir constituir consorcios o sociedades mercantiles, pudiéndose eludir, en las zonas intervenidas,
las dotaciones públicas necesarias, lo que redundará, sin lugar a dudas, en su reconversión en zonas donde
acudan, para residir en ellas, grupos sociales de rentas altas. Contribuir, como se dice en la Ley, a que estas
operaciones de Rehabilitación favorezcan la “...localización de actividades de contenido económico
generadoras de empleo estable, especialmente aquellas que faciliten el desarrollo de la investigación
científica y de nuevas tecnologías.......integre en el tejido urbano cuantos usos resulten compatibles con la
función residencial, especial valoración de la perspectiva turística.....fomentando el uso de materiales,
productos y tecnologías limpias...mejorar el uso turístico responsable”, no es más que una de las muchas
formas para proceder al impulso de la exclusividad.
12
Entre los sujetos públicos y privados que se legitiman para participar en la gestión de estas operaciones,
figuran, además de las comunidades de propietarios, “...los propietarios de terrenos, construcciones,
edificaciones y fincas urbanas y los titulares de derechos reales o de aprovechamiento”. Todo un elenco de
agentes que no tienen porqué estar implicados, como ciudadanos-residentes, en las intervenciones que se
llevan acabo en las zonas afectadas. Dichas implicaciones respondes más a intereses inmobiliarios, y menos
a compromisos sociales derivados de la acción emprendida.

23. 13
Se extienden las operaciones de “rehabilitación” al conjunto de la ciudad, ante las escasas
perspectivas que ofrece la construcción de nuevas viviendas, lo que convierte a estas
operaciones de Rehabilitación en procesos de Regeneración, es decir, reconvertir “zonas
conflictivas”, ya sean por razones económicas, al no realizar las rentas que les corresponden, o
sociales, es decir, que están habitadas por grupos sociales que impiden, con su presencia,
reconversiones urbanas programadas. A los agentes que operan se les permite “...actuar
en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluida la
crediticia; ...constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos
públicos que las Administraciones convoquen a los efectos de adjudicar la ejecución de las obras
correspondientes;...otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad
horizontal;...ser beneficiario de la expropiación de aquellas partes de pisos o locales de
edificios destinados, predominantemente a uso de vivienda y constituidos en régimen de
propiedad horizontal, que sean indispensables para instalar los servicios mínimos comunes que
se hayan previsto;...solicitar créditos...”.
14
La Ley establece tres tipos de operaciones urbanísticas, prestando atención, todas ellas, a
aspectos técnico-constructivo, sin apenas considerar a aquellos otros que comportan referencias
sociales obligadas. Estas operaciones son: “..actuaciones de rehabilitación edificatoria, obras de
mantenimiento e intervención en los edificios existentes.....Actuaciones de regeneración urbana
que afecten a la urbanización material del espacio público en el ámbito de que se
trate;....Actuaciones de renovación urbana, las que incluyan la reurbanización del ámbito
correspondiente”. Ninguna referencia a los aspectos sociales, lo que abre el camino a la
expulsión, de las zonas afectadas, de los componentes humanos que las habitan

24. 15
La posibilidad del realojo en las nuevas viviendas, una vez procedido a su rehabilitación,
regeneración o renovación, está establecido de manera ambigua en la Ley. Se dice que “...para
hacer efectivo el derecho de realojamiento será preciso ofrecer una vivienda por cada una de las
viviendas afectadas por la actuación, bien en el mismo ámbito, o, si no es posible, lo más
próximo al mismo. Cuando no sea materialmente posible ofrecer dicha vivienda, los titulares del
derecho de realojamiento tendrán derecho a su equivalente económico”.

25. VALLADOLID
PLAN 2003
SUELO URBANIZABLE
DELIMITADO
Se proponen
1760,89 hectáreas de suelo,
para una capacidad de
39.971 nuevas viviendas,
19.053 pendientes de edificar
LA PROGRAMACIÓN DE MÁS CANTIDAD DE
CIUDAD COMO REQUISITO PARA RENOVAR LO
EXISTENTE.

26. “Columbia nunca fue concebida como autosuficiente. En todos los sentidos, está integrada de forma
fundamental en la vida socioeconómica del condado de Howard y de las grandes metrópolis de
Washington D.C y Baltimore. Se espera que se convierta en un tercer gran núcleo a mitad de camino entre
las dos grandes ciudades...no seremos capaces de replantearnos nuestras ciudades centrales a menos que
construyamos, al mimo tiempo, nuevas comunidades que acompañen a la renovación urbana.....cualquier
política con sentido para reconstruir nuestras ciudades debe tener, necesariamente, como complemento,
una política de desarrollo de nuevas ciudades”.
Hoppenfeld, Morton “El Proceso de Columbia: El potencial de nuevas ciudades”. En D. Lewis, “El Crecimiento de las Ciudades”.
Barcelona, Gustavo Gili, 1972.
LA NUEVA CIUDAD DE COLUMBIA
1962
Entre Baltimore y Washington Plan de conjunto
Centro-Ciudad
Centro-Ciudad
“suburbio”
“suburbio”