Cómo vivienda turística uso residencial o terciario

1. Valencia, 21 de febrero 2018
La “vivienda turística”:
uso residencial o terciario

2.  La “vivienda turística” en el planeamiento urbanístico: uso
residencial o terciario en el ámbito de la Comunidad Valenciana

3.  Para tratar de responder a esta pregunta, voy a ir aclarando
conceptos:
 1. ¿Qué se entiende por vivienda?
 2. ¿Qué se entiende por vivienda turística?
 3. Vivienda turística y usos permitidos por el planeamiento
 3.1.- Usos urbanísticos
 3.2.- Problema: ¿Qué ocurre cuando el uso terciario es
incompatible con el uso urbanístico?
 4. Conclusiones
Introducción

4.  El artículo 2 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat,
de la Vivienda de la Comunidad Valenciana nos ofrece una
definición:
 “Se entiende por vivienda toda edificación habitable, destinada a
residencia de personas físicas, y que reúna los requisitos
básicos de calidad de la edificación, entorno y ubicación
conforme a la legislación aplicable, y que sea apta para la
obtención de la licencia municipal de ocupación o, en el caso de
viviendas protegidas o rehabilitadas de protección pública, la
cédula de calificación definitiva.”
1.- ¿Qué se entiende por vivienda?

5.  Por su parte, el artículo 3 del DECRETO 151/2009, de 2 de octubre,
del Consell, por el que se aprueban las exigencias básicas de
diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento señala que:
 “Vivienda: es todo conjunto de espacios que permita el
desarrollo autónomo de todas las funciones humanas indicadas
en este decreto, existiendo conexión propia entre todos ellos,
siendo de carácter privado y cumpliendo lo establecido en esta
disposición y en su normativa de desarrollo.”
 El artículo 2.4 de este reglamento establece que: “Los alojamientos
turísticos quedan excluidos de este decreto y se regirán por su
normativa específica.”
1.- ¿Qué se entiende por vivienda?

6. Conclusión: La normativa sobre vivienda de uso residencial excluye
de su ámbito de aplicación a la vivienda destinada a uso de
alojamiento turístico.
1.- ¿Qué se entiende por vivienda?

7.  En el ámbito de la Comunidad Valenciana hay dos normas
reglamentarias que regulan esta cuestión:
 Por una parte, el Decreto 91/2009, de 3 de julio, del Consell, por
el que se aprueba el reglamento regulador de los bloques y
conjuntos de viviendas turísticas de la Comunitat Valenciana
 y el Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que
aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas
denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y
similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o
físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito
territorial de la Comunitat Valenciana.
2.- ¿Qué se entiende por vivienda turística?

8.  Para que se considere que la vivienda tiene un uso turístico, la
normativa citada exige la “habitualidad”. Así, por ejemplo, en el
Preámbulo del Decreto 92/2009 se señala que:
 “A los efectos de esta norma existirá habitualidad, esto es, la vivienda
tendrá vocación turística, cuando, alternativamente, se dé alguna de
las siguientes circunstancias respecto del inmueble: cuando sea
cedido por empresas gestoras - esto es tanto como decir que sea
cedida por los profesionales del sector -; cuando, sin ser empresa
quien ceda el uso, se presten en la vivienda servicios propios de la
industria hostelera - esta característica, además de indiciaria de
profesionalidad, incorpora un concepto acuñado y ampliamente
utilizado en la legislación tributaria- y, finalmente, cuando se utilicen
canales de comercialización turística”
2.- ¿Qué se entiende por vivienda turística?

9.  3.1.- Usos urbanísticos
 3.2.- Problema qué ocurre cuando el uso terciario es incompatible
con el uso urbanístico
3.- Vivienda turística y usos permitidos por el planeamiento

10. 3.1.- Usos urbanísticos
 A efectos de determinar ante qué tipo de uso urbanístico de la
vivienda nos encontramos prevalece la normativa urbanística sobre la
sectorial (turística). Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la
Comunidad de Madrid, de 17 de abril de 2013.
 La vigente Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de
Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat
Valenciana distingue en su artículo 27 entre tres usos dominantes en
cada zona: residencial, industrial o terciario.
 Pero no los define, por lo que para determinar qué se entiende por
uso residencial, industrial o terciario habrá que estar a la normativa
urbanística particular de cada Ayuntamiento, así como al uso común
de estos términos en la práctica profesional.

11.  La consideración de la vivienda turística como de uso residencial o
terciario desde el punto de vista urbanístico, dependerá de la
normativa urbanística particular de cada municipio.
 En muchas ocasiones, la consideración como uso terciario o
residencial será indiferente, porque en la normativa urbanística se
habrá señalado que el uso predominante es residencial, pero que
resulta compatible con el terciario.
 Cuando la normativa urbanística prohíbe expresamente otro uso que
no sea el residencial es cuando surge el problema, que ha dado
lugar a soluciones dispares por los Tribunales.
3.2.- Problema qué ocurre cuando el uso terciario es
incompatible con el uso urbanístico

12.  Así, por ejemplo, algunas resoluciones consideran que el uso
residencial exige estabilidad y permanencia, lo que excluye que una
vivienda destinada a alojamiento turístico se pueda considerar
como tal (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la
Comunidad de Madrid, de fecha 17 de abril de 2013).
3.2.- Problema qué ocurre cuando el uso terciario es
incompatible con el uso urbanístico

13.  Por el contrario, hay otras resoluciones que sostienen que no hay
cambio de uso, que el uso seguiría siendo de vivienda, aunque se
destine a dar alojamiento turístico, por lo que sería admisible en zonas
de uso residencial exclusivo. (Sentencia no 148/2016 del JCA no 6 de
Valencia, de 27 de abril de 2016).
 Así, por ejemplo, el artículo 7.5 de las normas urbanísticas de la ciudad
de Valencia, si bien tampoco define el uso terciario, sí que específica
diversos usos que se considerarán como tales. Específicamente,
contempla un uso hotelero que comprende las actividades que,
destinadas a satisfacer alojamiento temporal, se realizan en
establecimientos, sujetos a la legislación específica, tales como: a)
Hoteles, hostales, pensiones, y apartamentos en régimen de
explotación hotelera.
3.2.- Problema qué ocurre cuando el uso terciario es
incompatible con el uso urbanístico

14.  En este sentido, si consideramos que el artículo 3 c) del Decreto
92/2009, excluye de su ámbito de aplicación los establecimientos
hoteleros (regulados por DECRETO 75/2015, de 15 de mayo, del
Consell, regulador de los establecimientos hoteleros de la Comunitat
Valenciana en las modalidades de hotel, hotel-apartamento,
pensiones y albergues urbanos o de ciudad) la vivienda turística no
tendría la consideración de uso hotelero y por tanto no se podría
considerar uso terciario.
 Por ello, el alojamiento turístico no puede equiparse sin más al uso
hotelero.
3.2.- Problema qué ocurre cuando el uso terciario es
incompatible con el uso urbanístico

15.  La consideración de la vivienda como de uso terciario o residencial
dependerá de lo que establezca la normativa urbanística de cada
municipio.
 Cuando el uso terciario resulte compatible con el uso terciario no
habrá problema.
 Sin embargo, cuando el uso sea exclusivamente residencial, si en la
normativa urbanística el alojamiento turístico está definido como
terciario, resultará incompatible.
 En caso de indefinición, se puede defender que la cesión de una
vivienda en arrendamiento para uso turístico, no resulta equiparable
al uso hotelero, por lo que no se consideraría como un uso terciario.
4.- Conclusiones

16. THE END…AND THE BEGINING…THE END…AND THE BEGINING…
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