1. Arq. Mariela Espenoza Arq. Antonio García Arq. Marco Contreras Ing. Alexis Rodriguez Curso Profesional de Valuación Inmobiliaria Influencia del Plan Especial para la Av. Francisco de Miranda en los valores inmobiliarios de locales comerciales en la Calle Elice del Municipio Chacao del Estado Miranda. Caracas, 2004 - 2005 SO.I.TA.VE Fuente de Imágenes: Pagina Web: www.chacao.gov.ve

6. 1. Relación Bs./M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones. 2. Estudio de los Ingresos Brutos (Bs./Año) en los Locales Comerciales de la Calle Elice, entre los años 2003-2004. 3. Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao. 4 . Análisis de Encuesta en sitio a los Locales de la Calle Elice. OBJETIVO GENERAL OBJETIV OS ESPECIFICOS Estudiar el mercado inmobiliario de locales comerciales en la calle Elice de la Población de Chacao y su zona de influencia, desde el año 1997 al año 2004 y, cotejarlo con los períodos de propuesta, discusión, planificación, aprobación y ejecución de las mejoras de las aceras de la referida calle, para comprobar si la gestión urbana que el Municipio implementó en la calle Elice aportó valor económico a sus inmuebles de uso comercial .

8. III. PLAN ESPECIAL PARA LA AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA El “Plan Especial para el Eje Vial de la Avenida Francisco de Miranda” es un proyecto de diseño urbano que surge de la iniciativa del Ejecutivo y la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU) del Municipio Chacao

9. Re cono ce singularidades presentes a lo largo de la Avenida, como: - Centro Lido; - El urbanismo de la Población de Chacao ; - Eje calle Elice-Avenida Mis Encantos; - Plaza Altamira; - Centro de Arte La Estancia; y - Centro Plaza.

14. Una vez discutido y aprobado el Proyecto del “Boulevard Mis Encantos” por los residentes y comerciantes de la zona, y asumida la programación de la obra en función de las respuestas más urgentes, en enero del año 2002 el Alcalde del Municipio Chacao dicta el Decreto de Expropiación Nº 003-02 publicado en la Gaceta Municipal número Extraordinario 3875 de fecha 24 de enero de 2002, con motivo de la declaratoria de utilidad pública o interés social, la ampliación de la aceras de la calle Elice, entre las Avenidas Francisco de Miranda y Libertador de la Población de Chacao.

15. Imágenes actuales de la s acera s de la Calle Elice Vistas de la s anteriores acera s de la Calle Elice

16. IMÁGENES FACHADAS ACERA OESTE, CALLE ELICE

17. IMÁGENES FACHADAS ACERA ESTE, CALLE ELICE

18. 2 INVESTIGACIÓN Cuadro de eventos relacionados con el estudio de la Calle Elice. Esta sección tiene por objetivo, a través de una sistematización, tratar de probar la hipótesis antes descrita, ahora para llevar a cabo esto hay que tener presente dos cosas, una son los tiempos como se vinieron dando los acontecimientos inherentes a la calle Elice y la otra es la naturaleza de los datos posibles para el análisis, que son variados.

23. Relación de referenciales definitivos (1997-2005) suministrados por CINPRONET C.A.

24. Gráfico Bs/Mts2-Fecha de la Calle Elice, Av. Mis Encantos, Av. Francisco de Miranda, Av. Libertador, Av. Bello Campo y Multicentro Empresarial del Este. Por los saltos tan marcados y la escasa continuidad en la tendencia de las compras de inmuebles, deducimos que el comportamiento pareciera ser aleatorio e incoherente entre las calles o que el mercado no es sincero Análisis en todas las calles y áreas aledañas a la Calle Elice.

26. Gráficos por Calle de Promedio Bs/Mts2-Fecha

27. Cuadro Resumen de Promedios Bs/Mts2 Compra-Venta Años 1997 - 2005 Cuadro Resumen de Promedios No.- Compra-Venta Años 1997 - 2005

31. En donde: X1= Area (Mts2) X2= Edad del Inmueble. X3= Fecha de Protocolización

34. Gráfico de referenciales seleccionados en la Calle Elice y Av. Mis Encantos Años 1997 - 2005

35. Hay un aparente incremento desde el año 1997 hasta el año 2001, que bien podría estar acompañado a los procesos inflacionarios del momento o haber un crecimiento en si mismo producto tal vez de la inauguración del Centro Comercial SAMBIL (año 1998), corroborar esto no es producto del presente trabajo, lo si que no deja lugar a dudas para efectos del nuestro, es que hasta el año 2001 los precios no se mantuvieron constantes.

40. Cuadro de datos ordenados e Índices de Ingresos Brutos Locales Comerciales Calle Elice. Años 2003-2004 49,65 5.404.105 548.541.842 3.950.358 366.558.983 TOTAL PROMEDIO -6.64 2.896.573 447.520.474 3.102.484 479.333.737 155 9 249,79 2.078.742 194.362.421 594.288 55.565.882 94 8 52,16 737.275 112.065.836 484.547 73.651.164 152 7 17,79 20.129.692 925.965.837 17.089.682 786.125.389 46 6 27,52 8.225.358 316.676.283 6.450.388 248.339.925 39 5 50,83 1.530.888 534.448.196 1.014.952 354.329.887 349 4 33,33 728.194 402.734.711 546.145 302.051.033 553 3 110,38 10.329.278 1.778.701.627 4.909.797 845.467.117 172 2 45,56 1.980.943 224.401.195 1.360.935 154.166.708 113 1 % INCREMENTO TOTAL 2003-2004 BS / M2 INGRESOS BRUTOS 2004 2.004 BS / M2 INGRESOS BRUTOS 2003 2.003 AREA M2 LOCAL COMERCIAL Nº

41. Ingresos Brutos versus Índices.

42. Relación de % de incrementos Índices con Promedio de Ingresos Brutos/Año Calle Elice. - El ingreso Brito de la Calle Elice se ha incrementado alrededor de un 29% - La calle no ha mantenido un comportamiento constante, mas bien un comportamiento con tendencia al alza. RESULTADOS RELACIÓN INGESOS BRUTOS CALLE ELICE

43. La dirección de Catastro del Municipio Chacao es un departamento eficientemente sistematizado, y que toma con mucha seriedad su organización y manejo de información, la cual está actualizando periódicamente, esta dirección cuenta con su Departamento de Avalúos, dada la credibilidad del lugar, es lo que ha motivado a tomarlo en cuenta como elemento referencial en esta Investigación. ¿Por que tomar en cuenta la Dirección de Catastro? Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao.

45. Obtención de la muestra de los Aforos y calculo de los promedios x año ACERA ESTE

46. Obtención de la muestra de los Aforos y calculo de los promedios x año ACERA OESTE

48. Gráficos Acera Este, Acera Oeste y Ambas juntas.

52. Relación de Locales Comerciales Existentes

54. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este ¿Cuantos años tiene el Negocio en la Av. Elice? Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle

55. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿Que lo motivó a ubicar su negocio en la Av. Elice?

56. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿Ha notado mejorías en su actividad comercial a partir de la ampliación de las aceras de la Av. Elice?

57. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle Debido a su ubicación, ¿Este local le resulta?

58. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿Es usted propietario ó inquilino del local que ocupa?

59. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿En cuales de estos rangos se encuentra el canon de arrendamiento?

60. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿De qué manera ha influido en la dinámica de su negocio las mejoras urbanas en las aceras de la Calle Elice y Av. Francisco de Miranda?

61. IMÁGENES FACHADAS ACERA ESTE, CALLE ELICE

62. IMÁGENES FACHADAS ACERA OESTE, CALLE ELICE

63. Resultó interesante descubrir que las aceras Este y Oeste de la Calle Elice registran comportamientos diferentes Acera Este 1.- Registro de frecuentes cambios de ramo en algunos locales comerciales durante los últimos cuatro (04) y diez (10) años, lo cual guarda relación con las fechas de discusión del proyecto del boulevard Mis Encantos y posterior ejecución, así como con la inauguración del centro comercial Sambil. - El 50 % de la muestra de esta acera tiene dos (02) o menos años en el local o con el ramo comercial actual. Las obras en las aceras tienen dos (02) años de haberse culminado. - Otro 30% de la muestra de esta acera tiene de tres (03) a cinco (05) años en el local o con el ramo actual; dinámica que puede guardar mayor relación con el centro comercial Sambil. 2.- Leve tendencia a presentar canon de arrendamientos mayores que en la acera Oeste. 3.- Subdivisión de locales comerciales y/o mayor aprovechamiento del inmueble. 4.- M ejora de fachadas. 5.- No se registra venta de locales comerciales.

64. Imágenes de locales que buscan mejor aprovechamiento del espacio

65. Imágenes de Inmuebles que han mejorado sus fachadas

66. 1.- Se observa que el 65 % de los comercios de esta acera tienen más de veinte (20) años de actividad y han conservado desde sus inicios el ramo al que se dedican, de donde se deduce existe un factor. 2.- El 11% de los locales tienen entre dos (02) y cuatro (04) de haberse establecido en la acera, tiempos que guardan relación con las obras de mejoras de estas. 3.- Cerca del 60% de los locales arrendados pagan canon de hasta dos millones de bolívares mensuales, teniendo en cuenta el área de la mayoría de locales de esta acera, resulta menor al promedio pagado en la acera Este. 4.- Algunos comerciantes de esta acera tienen la idea que en la acera Este resulta más rentable cualquier comercio. Creemos que esto va en paralelo con el ramo al que se dedique. Acera Oeste

67. 1.- Todos los locales comerciales tienen la percepción que la calle Elice es eje más comercial de Caracas, por tanto los locales comerciales son altamente deseables. 2.- Todos comercios esperan verse favorecidos por el gran flujo de peatones que circula por las aceras de la calle Elice a consecuencia del polo de atracción que significa el centro comercial Sambil. 3.- Los comerciantes están de acuerdo con que las mejoras urbanas han sido muy efectivas y gratificantes para el peatón. 4.- En la mayoría de los locales tienen por expectativa que las mejoras en las aceras les aporte mayor visibilidad y facilidad de acceso a los locales comerciales, y afecta positivamente su actividad comercial. 5.- La gran mayoría de los propietarios y encargados de comercios entrevistados acotan que la situación económica del país y la disminución del poder adquisitivo de la población afecta su actividad comercial y son determinantes que se imponen al impacto positivo de las mejoras urbanas en las aceras de la calle Elice. Aceras Este y Oste