Este documento discute los procesos de desarrollo urbano, funcionamiento de los mercados de suelo y características de las políticas urbanísticas en las ciudades argentinas. Explica que la reproducción de la ciudad es el resultado de la interacción entre la lógica del Estado, el mercado y las necesidades sociales. También analiza cómo los cambios en las normas urbanísticas afectan los precios del suelo y cómo la infraestructura pública genera plusvalías en la tierra. Finalmente, señala que las políticas tradicionales

1. Eduardo Reese
Julio 2013
Procesos de producción y
reproducción de la ciudad,
políticas territoriales y
funcionamiento de los mercados
de suelo

2. I / Marco conceptual
1. Procesos de desarrollo urbano
de las ciudades argentinas
2. Funcionamiento de los
mercados de suelo
3. Características de las políticas
urbanísticas
4. Evidencias de los últimos

3. • En general las experiencias de Desarrollo
Local centran sus estrategias más
importantes en los ejes del desarrollo
económico, del fortalecimiento institucional,
de la problemática social, etc.
• En ellas, la ciudad cumple un papel de
“soporte” o de escenario de las actividades
y de las propuestas
• La ciudad también es un recurso escaso
y un activo fundamental para toda
estrategia de desarrollo local

4. • La ciudad es un sistema complejo.
• La ciudad es un tablero de fuerzas
donde permanentemente se expresan
y nunca se dirimen totalmente los
conflictos.
• La ciudad es un artefacto que
permanentemente distribuye costos y
beneficios ó pérdidas y ganancias

5. La reproducción de la ciudad es el
resultado de la articulación de tres lógicas
o sentidos.
la del Estado ó la
política pública
la del
mercado ó la
acumulación
del capital
la de la
reproducción de
la vida ó la
necesidad

6. “La planificación no es un mero
cálculo, sino el cálculo que
precede y preside la acción. En
consecuencia, cálculo y acción
son inseparables y recurrentes”
Según Carlos Matus

7. La planificación y la gestión del
territorio se entienden como
prácticas indivisibles de un
mismo proceso de construcción
de políticas y a ese proceso como
un proceso de alcance integral e
integrador, de carácter
participativo y de enfoque
estratégico

8. La legitimidad de una gestión
depende en parte de su
capacidad de transformación
del territorio.

9. 1. Procesos de desarrollo
urbano de las ciudades
argentinas

10.  Actualmente el 89,3%
(32,4 de 36 millones) de su
población vive en ciudades.
 La Argentina forma parte
de una de las regiones más
urbanizadas del planeta.
 La PBA es una de las
más urbanizada del país: el
96% de la población es
urbana, es decir 13,3 de
13,8 mill.
La Argentina es un país con una muy
alta tasa de urbanización

11. Elementos estructurales del desarrollo
urbano
• Crecimiento
acelerado de la
población urbana
• Crecimiento por
adición con
segregación
• Incapacidad
estructural de
producción
universal de
infraestructuras,
equipamientos y
viviendas sociales

12. En la ciudad argentina se reconocen tres
procesos simultáneos
DensificaciónConsolidaciónExpansión

19. R E F
N

20. La forma de “carpa” de las ciudades argentinas

21. El Mercado – El Estado – La Necesidad
Las tres lógicas de la construcción de la ciudad
argentina

22. 2. Funcionamiento de los
mercados de suelo

24. Villa Forestieri / Villa El Libertador (Córdoba) –
Urbanización de 120 has desde 1930

27. Naturaleza del precio del suelo urbano

28. Naturaleza del precio del suelo urbano
• Lo que se tranza en el mercado no son las
características físicas del suelo sino su ubicación,
su localización dentro de la ciudad, su
emplazamiento respecto de las ventajas que
ofrece el suelo urbano.
• El mercado de suelo es un mercado de
localizaciones: el precio está condicionado por lo
que sucede en el entorno inmediato, en el barrio y
por su inserción en el contexto urbano mas
amplio.
• Irreproductibilidad de la tierra y de sus atributos

29. Proceso de conformación histórica
Crecimiento de la ciudad /
Proceso de urbanización
1
2
3
4
Inversión y esfuerzo de la
sociedad
Inversión del Estado en
obras públicas
Modificación y actualización
de normas urbanísticas
Respuesta a las demandas
del proceso de
urbanización
Densificación y
especialización funcional
Precio inicial
1
2
3
4
Incrementos
ajenos al
esfuerzo del
propietario

33. La ciudad es fruto del trabajo
colectivo de una sociedad
• La producción de la ciudad consiste en la
incorporación de atributos que la cualifican
(mediante modificaciones físicas, servicios y
equipamientos, etc.)
• Esto implica una incorporación de valor
que el mercado cuantifica monetariamente

34. Factores que inciden en la estructura de precios del suelo
1. Accesibilidad
2. Centralidad
3. Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar
4. Estructura socio – económica
5. Estructura espacial
6. Demandas locacionales
7. Calidad urbana / paisajística / ambiental
8. Cobertura de infraestructura
9. Proyectos privados y públicos
10. Intervención pública: normas de planificación, tasas,
tarifas, impuestos
La tierra es un bien complejo cuyo precio depende de un
conjunto amplio de factores del entorno que se
interrelacionan

35. Distancia al centro
Preciodelsuelo
Area rural
Límitedeláreaurbana
Renta
absoluta
urbana
Zona de
vivienda
Zona
comercial
Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 1
Competencia entre los usos del suelo.
Los diferentes usos del suelo pueden pagar diferentes precios.

36. Distancia al centro
Preciodelsuelo
Area rural
Límitedeláreaurbana
Renta
absoluta
urbana
Zona de
vivienda
Zona
comercial
Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 2
+
+
+
Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo
producen cambios en los precios.

37. La demanda de suelo es
una derivada de la
utilización que se le
puede dar al suelo.
Por lo tanto las
posibilidades de
utilización del suelo
determinan el precio.

38. Dos componentes en la formación del precio del
suelo
1 - Usos /
externalidades
actuales
2 - Usos /
externalidades
futuras o
esperadas
Acumulación histórica de
plusvalías
Capitalización de los
incrementos del valor del
suelo desde el pasado
Capitalización de las
plusvalías anticipadas
por usos y
características
potenciales en el futuro
¡¡¡¡¡¡¡ Expectativas !!!
!!!

39. Presenta rasgos específicos:
1/ Beneficia de manera diferencial a los lotes
dependiendo de su localización en relación a la
fuente de valorización
2/ Es atribuible a los esfuerzos de la comunidad y
especialmente a las acciones del sector público
3/ A pesar de ser producidas por el conjunto de la
sociedad son apropidas privadamente
Plusvalías es el incremento del valor que
experimentan los terrenos a lo largo del
proceso de urbanización

40. El papel de la infraestructura
1. En las ciudades argentinas existe
gran cantidad de tierra urbana que
carece de infraestructura pública.
2. La baja provisión de infraestructura
pública aumenta el valor de la tierra
urbana mucho más que el costo de
construirla.
3. Hay gran dificultad del financiamiento
público de la infraestructura que
impide contar con una cobertura
completa.

41. Acceso adicional
a servicio
Distancia al centro (en km)
Inversión
construcción5 - 10 15 - 20 25 - 30
+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02
+ Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58
+Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03
Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a
infraestructura y distancia al centro
Fuente: Martim Smolka / M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65,
Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM

42. % del área urbanizada cubierto por el servicio
Incrementodelpreciodelsuelo
0% 100%
El papel de la infraestructura

44. Retención especulativa de suelo

47. La vivienda social como negocio inmobiliario

49. Estructura urbana actual
Vías primarias
Vías secundarias
Area de servicios,
talleres e industrias
Area central
Barreras urbanas
Area producción primaria
Areas residenciales con
déficiturbanos
600 / 820 $/m2
150 / 300 $/m2
60 / 90 $/m2
45 / 60 $/m2
35 / 50 $/m2
3 / 4 $/m2
95 / 145 $/m2
Estructura de precios del suelo
La estructura de precios de la tierra está directamente
asociada con la estructura socio – territorial y funcional de la
El precio del suelo es una especie de síntesis de lo que es la ciudad

50. La tierra siempre cumplió un
papel preponderante en la
formación de la riqueza de
los sectores dominantes y
también en la formación de
una cultura fuertemente
patrimonialista de toda la
sociedad

51. Los mecanismos de
mercado no pueden
garantizar el uso sostenible
y equitativo del suelo ni la
reproducción de la ciudad
en los mismos términos.

52. La discusión de la
política urbana es la
discusión de la
concentración de la
renta

53. Es necesario crear un nuevo
orden urbanístico y jurídico
respecto al derecho a la ciudad y
a la propiedad inmueble
El problema de nuestras
ciudades no es la falta de
planeamiento sino el actual orden
elitista y excluyente de las
políticas y del urbanismo

56. El precio del suelo está determinado porel producto inmobiliario
que en el se puede desarrollary porlo tanto porla demanda
Máximo
precio que
está
dispuesta a
pagar la
demanda por
un
determinado
producto
inmobiliario
Costo de materiales
Costo de mano de obra
Costo de equipos
Gastos generales / Honorarios
Gastos promoción / comercialización
Impuestos / tasas / licencias
Residual
Ganancias
Precio del terreno que está
dispuesta a pagar la demanda

59. El precio del suelo está determinado porel producto inmobiliario que en el se
puede desarrollary porlo tanto porla demanda
Máximo
precio que
está
dispuesta a
pagar la
demanda por
un
determinado
producto
inmobiliario
Costo de materiales
Costo de mano de obra
Costo de equipos
Gastos generales / Honorarios
Gastos promoción / comercialización
Impuestos / tasas / licencias
Residual
Ganancias
Precio del terreno que está
dispuesta a pagar la demanda

60. Tiempo
Preciodelsuelo
La valorización en el tiempo – Comportamiento estructural
A
Precio
mínimo
B
Más alta
valorización
C
D
Cambios de parámetros
urbanísticos
Rehabilitación
/ renovación
urbana

61. Tiempo
Precio
La valorización en el tiempo – Comportamiento estructural
Precio del espacio edificado
Precio del suelo

62. 3. Características de las
políticas urbanísticas

63. a. El urbanismo desvinculado
de los procesos reales de
reproducción de la ciudad

65. • La producción del hábitat en AL tiene
mayoritariamente componentes autogestivos
donde los pobladores tienen un papel central
como constructores sociales y evolutivos del
hábitat. Estos establecen relaciones
parciales y puntuales con el mercado
inmobiliario formal.
• Las políticas urbanas en AL asumen
parámetros y lógicas de producción de
ciudad de los países centrales divorciándose
de los procesos reales locales.

66. Estos procesos operan de una manera muy diferente a
los procesos de producción de la ciudad en los países
desarrollados
Países desarrollados
Primero urbanizo
después ocupo
Países del tercer
mundo
Primero ocupo después
urbanizo

67. b. El urbanismo desvinculado
de la estructura social

68. Las políticas urbanas operan
sobre el supuesto de una
sociedad relativamente
homogénea y con objetivo de
alcanzar una ciudad “ideal”. Su
principal función es garantizar
una ciudad ordenada con altos
niveles de habitabilidad
corrigiendo los efectos “no
deseados” del mercado.

69. Las lógicas del urbanismo tradicional excluyen
a los sectores populares y refuerzan el círculo
de la pobreza
Exclusión del
mercado formal
Informalidad
Mayor
pobreza

70. c. El urbanismo centrado en
garantizarla seguridad de la
valorización inmobiliaria

71. Trabaja sobre dos
elementos fundamentales
• normas del tejido urbano
• normas de uso del suelo
Los paradigmas del urbanismo
tradicional en el Decreto Ley 8912

72. • Definición normativa de los patrones
deseables para la ocupación de las
diferentes zonas de la ciudad.
• Estas definen los parámetros de
aprovechamiento de las parcelas, los
índices de ocupación, los indicadores de
densidad habitacional, el tamaño mínimo
de las parcelas, los retiros de las
construcciones, los usos del suelo
permitidos, etc.
Los paradigmas del urbanismo tradicional

73. Los paradigmas del urbanismo tradicional
• Menorocupación del
suelo
• Exigencia de grandes
parcelas
• Verticalización
• Ruptura de la calle
tradicional
• Segregación de usos y
funciones
• Uniformidad de criterios e
indicadores abstractos

77. Normativas
urbanas y
configuración
de la ciudad

78. La acción del Estado genera incrementos
en el valor de la tierra a través de
diferentes actos de gobierno en los que se
modifican las normas urbanísticas:
• Incorporación de suelo rural al perímetro
urbano
• Cambio de usos de suelo por uno mas
rentable
• Incremento de indicadores de ocupación
y edificación del suelo

79. • Los cambios en el aprovechamiento y
en los usos del suelo producen
cambios en los precios.
• Los precios reflejan la estructura
urbana de las ciudades.
• Las políticas de suelo redireccionan y
redistribuyen los costos y beneficios
de los procesos de desarrollo urbano.

81. 81
Concepto
Precio
anterior
US$ /m2
Precio
posterior
US$ /m2
Variación
%
Regalo en
US$
Terreno de
5.000 m2
Suelo rural a
urbano
2 10 400% 40.000
Densificación 100 180 80% 400.000
Zonificación
R->C
200 400 100% 1.000.000
Fuente: MO Smolka
Impacto de los cambios normativos sobre los
precios del suelo

82. Este mecanismo hace
previsible el valor de la tierra
y con ello cierra el círculo de
las herramientas que
permiten que esta circule en
el mercado con seguridad

83. Los problemas del urbanismo lote a lote

84. 4. Evidencias de los
últimos años

85.  Casi una década de crecimiento
económico y mejoras sociales (reducción del
desempleo y la pobreza, mayor capacidad
adquisitiva del ingreso, menor desigualdad
social, etc.).
 Niveles de informalidad urbana iguales
que en los años 90.
 Políticas de vivienda neo desarrollistas
con políticas de tierra neo liberales y
políticas urbanísticas que consolidan la
Evidencias de los últimos años

86. 1/ Aumentos en los precios del suelo
asociados al crecimiento de la economía
La tierra es la única mercancía que se tranza en el mercado que ha recuperado y
sobrepasado sus precios en dólares anteriores a la devaluación de 2002

87. Distancia al centro
Preciodelsuelo
Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka

88. Porcentaje de viviendas desahitadas porComuna en la
CABA – 2010

89. El Mercado – El Estado – La Necesidad
Las tres lógicas de la construcción de la ciudad
argentina
3/Ruptura de la heterogeneidad de la ciudad argentina

90. Fuertes
contrastes
socio
territoriale
s

91. Nuevo patrón de segregación.
Pobres y ricos hoy disputan el mismo espacio: la periferia

92. Muy fuerte
concentración
de la
construcción de
viviendas de
alto estándar
en la CABA

93. Lo urbano es un sistema social caracterizado
por la densidad y la diversidad
Tres mecanismos articulan el proceso
de reproducción social con el espacio
• La calificación
• La valorización
• La diferenciación del espacio urbano

94. Localización de villas y asentamientos en AMBA – 2008
1,3 millones de habitantes = segunda ciudad del país

98. Superficie: 81.753 ha (47%) Población: 3.924.271 (39,67%)

99. Superficie: 128.778 ha (74,09%) Población: 6.765.911 (68,40%)

100. Superficie: 57.714 ha (33,20%) Población: 2.608.378 (26,37%)

101. Superficie: 51.468 (29,61%) Población: 2.256.508 (22,81%)

102. Superficie: 60.071 ha (34,56%) Población: 2.661.846 (26,91%)

103. Media: 14,49

104. Media: 3,74

105. Media: 10,67

106. Media: 17,41

107. Superficie: 58.869 ha (33,87%) Población: 3.370.974 (34,08%)

108. SINTESIS
Superficie: 41.581 ha (23,92%) Correlación: 0.72Población: 2.056.943 (20,80%)

112. 4/ El debate sobre los modelos de crecimiento
Ciudades compactas Ciudades dispersas
Modelo europeo
Ciudades
mediterráneas
Modelo
norteamericano
Ciudades
anglosajonas

113. Impacto de las nuevas lógicas de urbanización
Ciudad
compacta
Ciudad
dispersa
Ciudades
argentinas
Barrios formales
Consolidación /
Densificación
Countrys /Barrios
Cerrados
Crecimiento /Densificación
villas
Ocupación periferias
Pobres
Informalidad
Sectores medios y
altos

114. Convivencia
de lógicas
diferentes de
ocupación del
suelo

129. 5. Características de las políticas urbanísticas
a. El urbanismo desvinculado de los
procesos reales de reproducción de
la ciudad
b. El urbanismo desvinculado de las
características de la estructura
social
c. El urbanismo como herramienta
para asegurarla reproducción de la
renta urbana

130. Hoy estamos en un momento de
cambio y las políticas públicas
plantean otros debates como, la
universalidad.
La perspectiva basada en derechos
de los ciudadanos.
En este nuevo contexto el territorio
es una entrada para alcanzar la
integralidad.
6/ Territorialización de las políticas
públicas

131. • Políticas de salud OMS / OPS:
condicionantes socio ambientales de la
salud – Programa Ciudades Saludables.
• Políticas educativas: Programa
Ciudades Educadoras.
• El caso del PROMEBA - Programa de
Mejoramiento de Barrios.
• El caso de los CIC (MDS de la
Nación)
• El caso del Municipio de Morón:
Secretaría de Abordajes Integrales.

132. Ministerio de Desarrollo Social
Centros de Integración Comunitaria
Abo rdaje te rrito rial: Las po líticas so ciale s de be n co nce birse a partir
de una dinám ica te rrito rialpro pia de cada m unicipio , pro vincia o
re g ió n, actuando co o rdinadam e nte de sde e lte rre no g e o g ráfico .

133. El Plan de
Desconcentración /
Descentralización se basa
en el fortalecimiento de las
siete Unidades de Gestión
Comunal (UGC) que
formarán una red de
efectores de servicios
municipales y extra-
municipales de manera de
acercarlos a la ciudadanía y
estrechar la distancia entre
el sector público y la
sociedad civil.
Morón – Descentralización y abordajes integrales

134. 7/ El alquilerno forma parte de las políticas
públicas
La ampliación y fortalecimiento del mercado de
alquiler podría constituir una vía para dar
respuesta a una parte de la demanda que recorre
diferentes sectores de la escala social.
Evidencia reciente: en la última década el alquiler
tuvo en la Argentina una muy importante
expansión. Si bien esto no se debió a la aplicación
de una política expresa sino a un conjunto de
factores coincidentes, permitió verificar diversos
aspectos y efectos concurrentes.

135. Nivel de
formalidad
en la
contratación
del arriendo
Nivel de formalidad en la tenencia del inmueble
Tipo de operaciones de alquiler en la ciudad formal
Tipo de operaciones de
alquiler en la ciudad
informal
Hogares de ingresos altos
y medios
Hogares de bajos
ingresos
Hogares de bajos ingresos
Mercado
formal de
alquileres
Alquiler de casas y
departamentos con
contratos registrados
- -
Mercado de
situaciones
intermedias
Alquiler de casas y
departamentos con
contratos sin registrar
Alquiler de piezas en
hoteles, pensiones e
inquilinatos
-
Alquiler de casas y
departamentos con
contratos sin registrar
Mercado
informal de
alquileres
Alquiler de casas y
departamentos sin contratos
Alquiler de casas y
departamentos sin contratos
Alquiler de casas, y
departamentos en villas y
asentamientos
Alquiler de piezas en
inmuebles varios (no
registrado como inmueble
para habitación)
Alquiler de piezas en villas,
asentamientos y casas
tomadas

136. Distribución porcentual de los hogares inquilinos por
Provincia - 2010

137. Variación relativa 2001 – 2010 de situaciones de
tenencia

138. 29,9%
21,4%
16,1%
13,5%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
CABA Rosario Total país 24 Municios GBA
Porcentaje de hogares inquilinos en los
distritos estudiados

139. 62,7%
27,2%
22,8%
14,8%
12,3% 11,1%
16,1%
82,4%
49,5%
40,0%
25,0%
22,1% 22,2%
29,9%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
1947 1960 1970 1980 1991 2001 2010
Total país CABA
Evolución del porcentaje de hogares inquilinos en la
Argentina y en la CABA según Censos Nacionales

140. Ingreso mensual, afectación del ingreso a
vivienda y valordel alquilerde departamentos
de 2 ambientes según grupo decílico – CABA
Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario

141. Ingreso mensual, afectación del ingreso a
vivienda y valordel alquilerde departamentos
de 2 ambientes según grupo decílico – 24
municipios GBA
Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario

142. Ingreso mensual, afectación del ingreso a
vivienda y valordel alquilerde departamentos
de 3 ambientes según grupo decílico – CABA
Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario

143. Ingreso mensual, afectación del ingreso a
vivienda y valordel alquilerde departamentos
de 3 ambientes según grupo decílico – 24
municipios GBA
Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario

144. 50,7% 46,2% 44,0%
52,6%
35,4%
36,7% 43,5% 30,2%
13,9% 17,1% 12,5% 17,2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Total país CABA 24 Municios GBA Rosario
17 a 36 años 37 a 56 años Más de 56 años
Cantidad de hogares inquilinos según edad del
jefe de hogarpordistrito en porcentaje

145. Cantidad de hogares inquilinos según tamaño
del hogarpordistrito en porcentaje
34,3% 37,4%
10,6%
24,6%
23,7%
25,9%
19,9%
30,0%
15,5%
15,8%
25,2%
26,1%
18,0%
13,8%
21,5%
11,6%
4,8% 6,0%
12,2%
4,5%
3,7% 1,2%
10,7%
3,2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Total país CABA 24 Municios GBA Rosario
1 2 3 4 5 Más de 5

146. 8/ Crecimiento de los mercados informales

149. 9/ La disputa pordonde vivir: aumento de los
conflictos y de los desalojos
Posadas - Informacion general 29-7-2010
Ocupación de terrenos municipales planteó
el Defensor del Pueblo

150. Asentamiento 17 de Noviembre – Campo Tongui
114 has / 110 manzanas / 3.100 lotes