4-- MANUAL Op & Mant. Polideportivo.docx

MANUAL DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO
GENERALIDADES
DEFINICION DE POLIDEPORTIVO:
Un Polideportivo es un lugar que cuenta con varias instalaciones deportivas que permite
realizar una gran variedad de deportes y ejercicios.
Un polideportivo se resume como un recinto compuesto por diversas instalaciones deportivas.
Asimismo, dentro de un complejo deportivo debemos tener en cuenta también las instalaciones
derivadas, como pueden ser las zonas comunes, salas técnicas o espacios de circulación.
La multitud de zonas que integra un polideportivo puede parecer, a veces, abrumador. No
obstante, con una adecuada elaboración del Plan de Mantenimiento se puede garantizar la
planificación y seguimiento de todas las áreas y equipamiento deportivo.
El plan la implantación de Buenas Prácticas de mantenimiento deportivo es la herramienta
básica para la organización del mismo. El plan se encarga de planificar, analizar, controlar y
evaluar las características concretas de mantenimiento del material, equipo e instalaciones
deportivas que componen el recinto.
La cual estará cubierta con techado de lamina y cerramiento de muros de block.2
ELABORACION DEL PLAN
La primera etapa para la redacción del Plan de Mantenimiento de un polideportivo es
el análisis de la situación de las instalaciones deportivas. La lectura del complejo deportivo
nos aproxima al estado actual del recinto.
Una vez analizada la situación se procederá a definir la política de mantenimiento. Fijar las
directrices de gestión del polideportivo condicionará el grado de exigencia o control del plan de
las siguientes fases.
Llegados a este punto, es hora de acotar cuáles son las necesidades de mantenimiento de
nuestro polideportivo. Para ello se deben detectar las obligaciones de conservación de las
instalaciones deportivas, así como las de los equipos que la componen (riego del campo de
fútbol, rastrillado del área de petancas, limpieza de canaletas, etc.). Este paso puede ser uno de
los más laboriosos tratándose de polideportivos con una compleja pluralidad de áreas. Buen
ejemplo de ello es que no solo debemos identificar el número de instalaciones deportivas, sino
más bien analizar variables climatológicas, infraestructurales o legales.
El trabajo de campo sobre las distintas instalaciones se traduce en una base de datos que
deben ser correctamente almacenados y ordenados. Con todas las fases previas perfectamente
ejecutadas estaremos en disposición de especificar las tareas de mantenimiento de una
instalación deportiva o equipo, detallar la metodología, precisar la periodicidad y enumerar los
recursos técnicos y humanos.
Ha llegado el momento por fin de implantar el Plan de Mantenimiento para polideportivos.
Para que la herramienta se pueda aplicar será imprescindible instruir a todo el personal de la
instalación. Desde el director hasta los técnicos del manteamiento, la difusión del plan garantiza
la correcta ejecución de las labores de mantenimiento. Igualmente, será imprescindible el
nombramiento de personal responsable para ejercer un control y supervisión sobre las tareas
detalladas.

TIPOS DE DETERIORO DE LA INFRAESTRUCTURA DEPORTIVA
DETERIORO
Entendido como el desgaste ocasionado sobre los elementos componentes de la infraestructura
deportiva y cultural, producido por el uso normal, falta de mantenimiento, desgaste natural,
accidentes, uso inadecuado o factores ambientales.
Deterioro por el uso normal: Es el que se presenta en la infraestructura deportiva por la
actividad cotidiana de uso, por el desgaste natural, generalmente se presenta en recubrimientos
y elementos móviles, como puertas, ventanas, pintura, dotaciones por cambio de tecnologías,
cumplimiento de ciclos de uso.
Deterioro por uso inadecuado de la infraestructura: Dentro del uso normal de la
infraestructura se presentan situaciones de mal uso por parte de los usuarios causadas por
desconocimiento del funcionamiento, acciones malintencionadas o vandalismo.
Deterioro por falta de mantenimiento recurrente, preventivo y predictivo: Es el que se
presenta en la infraestructura deportiva por la falta de acciones para el sostenimiento adecuado
en un nivel aceptable de la infraestructura deportiva; la omisión de estos procedimientos
regularmente origina mantenimientos correctivos de mayor costo y dimensión.
Deterioro por accidentes: Puede ser causado por eventos naturales (sismos, inundaciones), y
por terceros donde en un evento fuera de control se generan daños a la infraestructura.
Deterioro por factores ambientales: El deterioro por factores ambientales es recurrente por
lluvia, efectos nocivos de los rayos del sol, altas humedades.
CONSERVACIÓN
La conservación, en el ámbito del presente Manual, está dedicada a la preservación para las
generaciones futuras de las condiciones físicas de la infraestructura en sus materiales,
estructura, espacialidad o volumetría, entre otros. Determinan las condiciones del estado de
conservación de la infraestructura educativa el uso, el cuidado y el mantenimiento de esta. Las
actividades de conservación incluyen el análisis, documentación, tratamiento y el cuidado de la
construcción y equipos.
MISIÓN
Ofrecer un servicio deportivo para la población del municipio, manteniendo la calidez y el
respeto mutuo. Desarrollando e impulsando la práctica del deporte, también alcanzar grandes
competencias a nivel municipal en las diferentes ramas que ofrecerá la construcción del
polideportivo y aprovechamiento de la misma.
VISIÓN
Ser una dependencia para mejorar el desarrollo deportivo de la población, con propuestas de
vanguardia para el mejoramiento de los diferentes tipos de elementos que conforma el proyecto,
brindándoles una atención de calidad y calidez común.
Acuerdo que impulse el desarrollo deportivo y social en el municipio, y fortalezca la cooperación
integral de los ciudadanos del municipio.

MARCO CONCEPTUAL
DEFINICIONES DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO
OPERACIÓN:
Es el conjunto de acciones externas que se ejecutan en las instalaciones para conseguir
el buen funcionamiento del proyecto.
MANTENIMIENTO:
Es el conjunto de acciones internas que se ejecutan en las instalaciones para prevenir daños, o
para reparación de los mismos cuando éstos ya se hayan producido, a fin de conseguir el buen
funcionamiento del proyecto en cuestión.
El concepto de operación abarca las actividades relacionadas con: las normas y manuales de
operación, selección y entrenamiento de personal, registros de operación e interpretación de los
registros y archivos técnicos de operación. Mientras que, según la definición de mantenimiento
se identifican dos clases diferentes de mantenimiento:
MANTENIMIENTO CORRECTIVO O DE REPARACIÓN DE DAÑOS:
Por otro lado, el mantenimiento correctivo se refiere a realizar acciones solamente cuando se
presentan fallas o el deterioro de la estructura es avanzado y se ha hecho visible (por lo general),
causando molestias a los ocupantes del edificio, además de que puede detener el uso normal de
la infraestructura.
En muchos de los casos el costo de realizar la actividad de reparación o sustitución es elevado,
debido a que muchas de las correcciones que se realizan se pudieron prever y evitar a tiempo,
esto cuando el problema no tenía mucha significancia. En resumen, el mantenimiento correctivo
se centra en atacar de forma inmediata (por lo general) el problema cuando éste es visible o sus
consecuencias se han hecho notorias. Esta acción no es planificada, sino que responde a una
necesidad, producto del uso mismo de la estructura y a su interacción con el medio ambiente.
MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES DEPORTIVAS
Como ya hemos mencionado con anterioridad, la elaboración del Plan de Mantenimiento para
polideportivos dependerá de la amplitud de estos. Son decenas las de instalaciones que pueden
componer un complejo deportivo, y todas y cada una de ellas precisan de cuidados distintos.
Responder ante las tareas de mantenimiento puede ser un arduo trabajo. Incluso gestionar y
coordinar el personal técnico en espacios tan amplios.
Ante el caos de la organización de polideportivos, la división y entendimiento de cada zona
permite comprender cuáles son las labores que precisa cada espacio.
MANTENIMIENTO PREVENTIVO:
El mantenimiento preventivo es una actividad destinada a evitar gastos mayores en los edificios,
especialmente en aquellos casos donde se han realizado grandes inversiones. Busca prevenir que
se den fallas y deterioros en las estructuras, cuyo costo de reparación es más elevado una vez
que se presenten. También el mantenimiento preventivo busca alargar la vida útil de las obras
civiles, y mejorar aspectos como la estética y salubridad de las edificaciones.
El objetivo del mantenimiento preventivo es evitar que se produzcan fallas tempranas en los
elementos que componen un edificio. Las edificaciones pueden llegar a su vida útil esperada si se
les brinda mantenimiento de forma adecuada, por tanto, es el principio fundamental en que se
basa el mantenimiento preventivo. Es además el más recomendable, dado que trata de llevar una
planificación integral que pueda hacer una asignación de recursos (mano de obra, materiales,
etc.) adecuada para conservarlo en buen funcionamiento. En este sistema se trata de llevar un
proceso de inspecciones rutinarias y sistemáticas, además realizar algunas correcciones menores
que prevengan un acelerado deterioro del inmueble.

ESTRUCTURA DE UN PLAN DE MANTENIMIENTO:
Un plan de mantenimiento de edificios se refiere a establecer procedimientos normalizados para
administrar las acciones, ya sean preventivas o correctivas de un inmueble o grupo de éstos, con
el propósito de atender mejor las necesidades que presentan los elementos componentes de un
edificio. Para que el plan sea efectivo, debe ser continuo. El comportamiento de los sistemas del
edificio y equipo deben ser monitoreados y documentados continuamente. Los registros de
mantenimiento proporcionan continuidad y dirección.
Desarrollar los registros de inspecciones e intervenciones lleva tiempo, así se debe comenzar a
registrar la información desde que se implementa la primera actividad del plan. La continuidad
depende también de la habilidad de la organización para obtener mano de obra calificada y
administración capaz. Esto debido a que, si la información de un edificio no es registrada, si no
que se designa a la memoria de algunos individuos involucrados en las actividades de
mantenimiento, esta información puede llegar a perderse y crear vacíos en el programa de
mantenimiento.
Esto se evita si este está bien organizado y documentado. Existen algunos puntos que se deben
tomar en cuenta para estructurar el plan, estos incluyen la revisión del grado de capacitación del
personal, qué áreas del inmueble son más susceptibles al deterioro, qué elementos del edificio
son alta prioridad y establecer los objetivos que se quieren alcanzar con el plan. Para desarrollar
efectivamente un plan de mantenimiento se debe seleccionar al administrador del
mantenimiento de los edificios, quien debe ser experimentado, responsable y con criterio
suficiente para desarrollar el plan.
El primer paso para plantear adecuadamente un plan de mantenimiento de un edificio es
conocer su uso y los elementos con que está compuesto. Durante esta etapa es importante
obtener, los planos actualizados, así como los registros de las reparaciones realizadas si se
tuviera registro de ello o si se han realizado. Esto debido a que permite al desarrollador del plan
darse una idea del comportamiento de la estructura durante su periodo de uso. Este estudio
preliminar puede indicar qué elementos de la estructura están deteriorándose y con qué
frecuencia. Además, puede revelar cómo se han venido tratando las fallas conforme éstas han
aparecido. Una buena aproximación para empezar un plan de mantenimiento es rectificar los
problemas (si los hubiera) causados por defectos de diseño y construcción. Lo más deseable
sería realizar una inspección final del proyecto una vez terminado, en busca de identificar
aquellos elementos que tienen una degradación potencial arriba de la normal y realizar las
modificaciones necesarias.
Por lo general, esta inspección no se realiza cuando la obra es terminada; sin embargo, si se
desea establecer un plan de mantenimiento adecuado a la edificación, debe realizarse una
inspección general (un diagnóstico) del edificio donde se desea implementar, el propósito de
hacer esto es realizar las reparaciones que permitan corregir las fallas y el deterioro avanzado de
los sistemas que lo componen.
INSPECCIONES:
Medir el comportamiento de un edificio es clave en una buena administración de mantenimiento,
debido a que ingenieros y administradores dependen de datos (números) para trabajar. Aquellas
actividades que no son medidas tienden a subestimarse (ya sea porque se piensa que no pueden
ser medidas o no vale la pena hacerlo). Esto es lógico pues las actividades deben ser medibles si
la planificación requiere ser cuantificada y las acciones monitoreadas y evaluadas.
Para diagnosticar el comportamiento de un edificio se deben realizar inspecciones con cierta
periodicidad. Para hacerlo ha de establecer una guía para realizar estas inspecciones con el fin de
evitar que se hagan al azar o algún elemento quede por fuera de la inspección.

El administrador de mantenimiento debe siempre procurar conservar los estándares de
mantenimiento y reparaciones lo más uniformes posible. La primera limitación con la cual se
debe lidiar es la diversidad de problemas que pueden causar que los materiales componentes de
un edificio comiencen a deteriorarse. Éstos incluyen las condiciones climáticas, contaminación,
ataque de insectos, rayos ultravioletas, etc. Estos agentes rara vez dañan un edificio de forma
uniforme, peor si se le suma el hecho de que los ocupantes hacen uso del mismo de formas muy
distintas. Es por eso que los planes de mantenimiento y el presupuesto que es calculado a partir
de ello, no puede ser rígido, de ser necesario, el administrador debe reestructurarlo y los
recursos asignados con el fin adaptar el plan a las necesidades reales de la edificación.
Para hacer esto la labor del administrador de mantenimiento debe estar enfocada en planear
sistemáticamente las inspecciones de los edificios de los cuales es responsable. Existen cinco
puntos claves que deberían especificarse en las inspecciones.
La frecuencia con que un edificio debe inspeccionarse.
Los elementos que deben inspeccionarse.
 El tipo de mantenimiento por realizar como resultado de la inspección.
 El grado de deterioro de un elemento en el cual debe ser reparado.
 El grado de deterioro en el cual un elemento debe ser sustituido.
Para especificar estos puntos es necesario establecer formularios que faciliten estas
inspecciones. Pueden ser elaborados por el administrador de edificios si cuenta con la
experiencia suficiente para ello y si se ocupara asistencia, se puede consultar guías y manuales
que provean las directrices adecuadas para realizarlo. Independientemente de quien realice la
inspección, este debe ser capaz de seguir los procedimientos de inspección establecidos por el
administrador del edificio.
Los procedimientos de inspección pueden ser de interés para el personal propio de la empresa.
Sin embargo, cualquier consultor externo debe ser capaz de seguir los procedimientos de
inspección establecidos por la empresa interesada, estos deben ser específicos y claros.
Preparar procedimientos detallados de inspección puede generar una inversión de tiempo
considerable, pero una vez establecidas las instrucciones específicas son de gran ayuda y
requieren de una inversión de tiempo adicional menor a la inicial.
TOMAR EN CUENTA:
Es importante que, una vez establecido un plan de mantenimiento, el administrador pueda
demostrar con datos el alcance y los beneficios obtenidos con su implementación. Lo que
típicamente se puede esperar es que el 80% de los problemas de un edificio son causados por un
20% de los elementos que los componen. Si se escoge trabajar preventivamente algún elemento
del grupo del 20%, el administrador puede esperar una reducción de los problemas presentados.
Un plan de mantenimiento eficiente requiere de una cuidadosa planeación, organización e
implementación. Para alcanzar los beneficios de implementar uno, se debe asegurar que los
diferentes componentes del plan funcionen de forma eficiente y armónica.

GUÍAS DE CICLOS DE MANTENIMIENTO:
Para establecer las frecuencias de mantenimiento se identificaron los principales elementos
componentes de un edificio típico atendido por la DABI que son de frecuente deterioro y, a su
vez, prioridad en caso de falla. Se tomó como base el edificio Torre Z y se agregaron otros
elementos comunes en la tipología de edificios para oficinas administrativas del ICE. El Cuadro 6
muestra los elementos identificados. Cada elemento integra distintas estructuras. Estos
elementos son resultado de agrupar varios tipos de elementos por categorías, para facilitar las
inspecciones e intervenciones que se deban realizar. Los Cuadros 7 al 17 muestran las guías de
mantenimiento elaboradas para Torre Z y edificios ICE con condiciones similares. En estos se
incluyenlos problemas frecuentesy ciclosde mantenimiento preventivorecomendado para cada
elemento identificado.
Item ELEMENTO
1 Paredes, acabados y pintura
2 Pisos.
3 Techos y red pluvial.
4 Cielos (losa de concreto armado)
5 Estructura de concreto reforzado.
6 Puertas y ventanas.
7 Red de agua potable.
8 Grifería y loza sanitaria.
9 Red sanitaria.
10
Instalación eléctrica y de cableado
estructurado.
11 Barandas y rejas.
12 Pozo de infiltracion y absorsion
13 Losa de concreto, marcos + tableros.
14 Jardinizacion
MANUAL DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO PARA POLIDEPORTIVO
CONCEPTO:
El manual es un documento que contiene, de manera precisa y detallada, los servicios, así como
las tareas y actividades que tienen asignadas las unidades administrativas, incluyéndose
además formatos a utilizarse y los medios básicos para su instrumentación y adecuado
desarrollo. Constituye una guía de trabajo y además, es un instrumento que dará continuidad al
quehacer público, independientemente de que cambien los responsables del mismo.
OBJETIVO GENERAL:
Mantener las instalaciones del mercado municipal en un buen estado, para brindar un servicio
de calidad e higiene que satisfaga las necesidades de los usuarios.
ELEMENTOS IDENTIFICADOS

ESPECIFICOS:
Mantener en óptimas condiciones cada elemento estructural del edificio ya sea de concreto o
estructura metálica.
Revisar y reparar todo tipo de instalaciones que lo requiera (drenaje, agua, iluminación, fuerza,
etc.)
Mantener las instalaciones limpias.
Abrir el Polideportivo antes de las 8:00AM.
Cerrar el Polideportivo a las 6:00PM.
Vigilar que el abasto de agua sea el suficiente.
REQUERIMIENTOS BASICOS:
Los responsables de la operación y mantenimiento del polideportivo deberán disponer de
planos actualizados del mismo, donde se pueda ver la ubicación de los distintos elementos del
cual consta el edificio a construir, además, deberán tener datos relacionados a los materiales:
clase y fecha de colocación y/o instalación y cualquier otro detalle del sistema.
Esta información deberá ser actualizada toda vez que se realicen trabajos de reparación dentro
del edificio.
1. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA PAREDES Y ACABADOS Y PINTURA
La Municipalidad u organización operadora deberá ser responsable de la inspección y
mantenimiento de todos los elementos estructurales de la cual se componen los distintos muros
construidos en el lugar.
Las labores de inspección de los elementos comienzan paralelamente a la aceptación final de las
estructuras terminadas, verificando que la construcción realizada coincida con lo planeado en el
proyecto y que se hayan realizado buenas prácticas de construcción.
El responsable de la inspección de dichos elementos (representante de la entidad
administrativa), deberá realizar una revisión cuantitativa y cualitativa de las obras terminadas.
LA INSPECCIÓN Y/O REVISIÓN CUANTITATIVA:
Consiste en comparar las dimensiones especificadas en el proyecto con las dimensiones reales
obtenidas (dimensión longitudinal y transversal de cada elemento, número y ubicación de las
estructuras, etc.).
LA INSPECCIÓN Y/O REVISIÓN CUALITATIVA:
Incluye la inspección de la calidad de cada elemento construido y que estos se hayan realizado
conforme a la calidad de materiales y estos hayan sido certificados por el proveedor.
CICLOS DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO RECOMENDADOS
INSPECCIONAR:
Cada 6 meses: se hará una revisión general del estado de conservación de las paredes
(interiores y exteriores) del edificio incluyendo las paredes livianas, se revisa la aparición de
grietas, fisuras, huecos, deformaciones, desgaste, humedad, manchas, suciedad, etc.; así como la
condición del acabado de estas como el repello, revestimientos, enchapes y pintura (según sea
el caso).
Cada año: se realizará la inspección del estado de remates, cornisas, balcones y salientes de la
fachada.
LIMPIEZA:
Cada 6 meses: se realizará la limpieza de las paredes y divisiones interiores, cornisas y demás
acabados.
Cada 2 años: limpieza general de las paredes exteriores.

LIMPIEZA:
Cada 5 años: Repintado de la protección de los elementos metálicos accesibles de la fachada o
en la parte interna del edificio. Repintado de las paredes (según deterioro que presente).
DETERIOROS Y FALLAS FRECUENTES
PARED RÍGIDA (MAMPOSTERÍA DE BLOQUES DE CONCRETO):
Grietas/Fisuras en los bloques y en la sisa
Bloques quebrados o con huecos
Suciedad
Manchas (Degradación química del concreto o del acero de refuerzo)
Focos de Humedad/Hongos
Deformaciones (alineamiento de pared o desplome)
ACABADOS DE PARED:
Repello: grietas y fisuras, manchas, despegue
Revestimientos y enchapes: grietas y fisuras, suciedad, manchas, despegue
Pintura: abombamientos, despegues, manchas, desconchados
2. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA PISOS
mantenimiento de los diferentes tipos de pisos utilizados en el proyecto.
Las labores de inspección de los diferentes tipos de pisos comienzan paralelamente a la
aceptación final de los diferentes tipos de pisos colocados o fundidos verificando que la
colocación realizada coincida con lo planeado en el proyecto y que se hayan realizado buenas
prácticas de construcción.
estructuras, etc.).
INSPECCIONAR:
Cada 6 meses: Revisión general del estado de conservación de los diferentes tipos de piso del
edificio, se revisa la aparición de grietas, fisuras, huecos, despegues, desgaste, humedad,
manchas, ralladuras, suciedad, etc. (según sea el caso). Así como el deterioro del rodapié y otros
acabados de piso.
LIMPIEZA:
Cada semana: Limpieza y cepillado con productos anti manchas para piso de granito
Limpieza y cepillado con detergente el piso de concreto con acabado de cernido remolineado.
Limpiar los distintos tipos de pisos en secciones pequeñas para una mejor limpieza.
PISOS DE GRANITO ANTIDESLIZANTE:
Grietas/Fisuras
Despegue de piezas
Suciedad
Manchas
Ralladuras / Desgaste

PISOS DE CONCRETO CON ACABADO DE CERNIDO GRIS:
Grietas / Fisuras
Despegue de cernido
Suciedad
Manchas
Ralladuras / Desgaste.
3. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA TECHO Y RED PLUVIAL
mantenimiento de todos los elementos estructurales de la cual se componen los distintos tipos
de techos a construir para este proyecto.
Tipos de techos:
Techo de cubierta de lámina troquelada + estructura metálica.
cubierta de lámina de policarbonato traslúcida + estructura metálica.
Las labores de inspección de los diferentes tipos de techos comienzan paralelamente con la
aceptación final de los diferentes tipos de cubiertas, verificando que la elaboración de
estructuras realizadas coincida con lo planeado en el proyecto y que se hayan realizado buenas
prácticas de construcción.
estructuras, etc.).
INSPECCIONAR:
Cada 3 meses: Revisión de aparición de goteras y de detectarse alguna su reparación debe ser
inmediata (Especialmente en estación lluviosa).
Revisión de deformaciones o pérdida de agua en los canales y bajadas, de detectarse alguna falla
se debe reparar de inmediato (Especialmente en estación lluviosa).
Cada 6 meses: Revisión general del estado de conservación de los distintos tipos de techos y
red pluvial, revisar la cubierta, botaguas (elemento z), cumbreras, canales, bajadas pluviales y
las cajas de registro, se debe realizar una inspección antes de que comience la época lluviosa
para realizar las intervenciones que se requieren para preparar la estructura y otra finalizando
con el propósito de observar el desempeño de este.
Cada 6 meses: Revisión general del estado de conservación de la estructura del techo, revisar
los distintos tipos de perfiles utilizados para la elaboración de estructura de techo, revisar los
distintos tipos de anclajes de perfiles.
LIMPIEZA:
Cada 3 meses: Limpieza externa e interna de las láminas transparentes de la cubierta y canales
galvanizados o de concreto.
Cada año: Limpieza de la cubierta de techo de lámina troquelada.
Cada año: Revisión y resocado de los anclajes de láminas de cubierta y canales.

RENOVAR:
Cada 5 años:
Sustitución de canales galvanizados deteriorados.
Sustitución de las bajadas pluviales deformadas o rotas.
Repintado de perfiles metálicos o estructura metálica porta cubiertas.
Sustitución de lámina Torquemada de Aluzinc y/o lámina de policarbonato translúcida.
CUBIERTA DE LÁMINA TROQUELADA DE ALUZINC:
Roturas u orificios.
Corrosión.
Láminas mal traslapadas.
Láminas sueltas debido a una mala sujeción a los clavadores y tornillos desocados.
Deformación/hundimiento de la cubierta de lámina troquelada.
CUBIERTA DE LÁMINA DE POLICARBONATO TRASLÚCIDA:
Rajaduras.
Láminas mal traslapadas.
Láminas sueltas debido a una mala sujeción a los clavadores y tornillos desocados.
Deformación/hundimiento de la cubierta de lámina traslúcida
CANALES DE CONCRETO:
Grietas / Fisuras.
Despegue de acabado impermeable.
suciedad, manchas y hongos.
Estancamientos producidos por acumulación de distintos tipos de basura inorgánica o
inorgánica llevada por el viento.
CANALES GALVANIZADOS:
Mal anclaje de canales a estructura de cubierta.
Deformaciones.
Estancamientos producidos por acumulación de distintos tipos de basura orgánica o inorgánica
llevada por el viento.
BAJADAS PLUVIALES TUBERIA PVC:
Malas uniones entre canales y bajadas de aguas que puede ocasionar el desacople entre ambos
elementos.
Malas uniones entre tubos que puedan ocasionar el desacople entre ellos.
Deformaciones en tubería en caso de que esta no esté encamisado.
Mal anclaje de tubería en caso de que esta no esté encamisado.
llevada por el viento.
CONDUCCION DE AGUAS PLUVIALES TUBERIA PVC
filtrados por medio de las bajadas pluviales.
ENCAMISADO DE TUBERÍA:
Grietas / Fisuras.
Despegue de acabado tipo cernido

CAJAS DE UNIÓN Y/O CAJAS DE CONCRETO + REJILLA:
Mal funcionamiento.
Filtraciones.
Resquebrajamiento.
4. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA CIELOS (losa de concreto armado)
mantenimiento de todos los elementos estructurales de la cual se componen los cielos de
primer y segundo piso más conocidos como losa armada.
Las labores de inspección de cielo o lasas comienzan paralelamente con la aceptación final de
dicha estructura armada, verificando que la elaboración de esta coincida con lo planeado en el
El responsable de la inspección de dicho elemento (representante de la entidad administrativa),
deberá realizar una revisión cuantitativa y cualitativa de las obras terminadas.
estructuras, etc.).
INSPECCIONAR:
Cada 6 meses: Revisión general del estado de conservación de los acabados de la losa armada.
Se revisa la aparición de fisuras, huecos, desprendimiento de acabados, humedad, manchas,
hongos etc. De presentar algunos de estos síntomas se debe proceder a su reparación inmediata.
LIMPIEZA:
Cada 6 meses: limpieza general de cielo de losa de concreto reforzado
RENOVAR:
Cada 5 años: Repintado de los cielos (según deterioro que presenten).
CIELO DE LOSA (CONCRETO REFORZADO):
Grietas/Fisuras.
Flechas (deformación).
Suciedad.
Manchas.
Focos de Humedad/Hongos.
Repello: grietas y fisuras, manchas, despegue u otros.
5. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA ESTRUCTURAS DE CONCRETO REFORZADO:
mantenimiento de todos los elementos estructurales principales de concreto armado que
fueron diseñadas para el proyecto.
Las labores de inspección de los elementos comienzan paralelamente a la aceptación final de las
estructuras terminadas, verificando que la construcción realizada coincida con lo planeado en el

estructuras, etc.).
Incluye la inspección de la calidad de cada elemento construido y que estos se haya realizado
INSPECCIONAR
Cada año: Revisión general del estado de conservación de los diferentes elementos
estructurales de concreto reforzado del edificio (columnas y vigas), se revisa la aparición de
fisuras, grietas, huecos, flechas, humedad, manchas, degradación química, suciedad, etc. (según
sea el caso). En la mayoría de los casos se debe consultar a un experto sobre las causas de estos
síntomas y las intervenciones por realizar
Cada 5 años: Revisar la resistencia del concreto. (Consultar a un experto).
Cada 10 años: Inspección del recubrimiento del concreto de las barras de acero. (Consultar a
un experto).
LIMPIEZA:
Cada 6 meses: limpieza general de estructuras de concreto reforzado (columnas y vigas)
RENOVAR:
Cada 5 años: Renovación de las juntas estructurales en las zonas de sellado que se encuentren
deterioradas.
COLUMNAS Y VIGAS:
Grietas/Fisuras.
Flechas (deformación).
Suciedad.
Manchas.
Focos de Humedad/Hongos.
Repello: grietas y fisuras, manchas, despegue u otros).
Acabados como revestimientos y enchapes: grietas y fisuras, suciedad, manchas, etc.
Pintura: abombamientos, despegues, manchas, desconchados.
6. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA PUERTAS Y VENTANAS
mantenimiento de todos los elementos y/o materiales que componen las puertas y ventanas
diseñadas para este proyecto.
Las labores de inspección de los elementos comienzan paralelamente con la aceptación final de
los elementos terminados, verificando que la elaboración e instalación realizada coincida con lo
planeado en el proyecto y estas presenten un buen funcionamiento para los cuales fueron
diseñadas.
estructuras, etc.).

INSPECCIONAR:
Cada 3 meses: Revisión general del estado de conservación de los distintos tipos de puertas y
cerraduras del edificio, se revisa la aparición de golpes, hundimientos grietas, huecos,
desplomes, humedad, hongos, manchas, suciedad, efectividad de cierre, etc (según sea el caso).
Cada 3 meses: Revisión general del estado de conservación de los distintos tipos de ventanas
(incluye vidrios, celosías y marcos según el material empleado), se revisa la aparición de golpes,
vidrios rotos, hundimientos, ralladuras grietas, huecos, desplomes, humedad, hongos, manchas,
suciedad, mecanismos de cierre, etc. (según sea el caso).
LIMPIEZA:
Cada mes: Limpieza integral de superficies expuestas de puertas y ventanas.
Cada 6 meses: Limpieza de los canales y las perforaciones de desagüe de las ventanas y de las
guías de los cerramientos tipo corredizo si existiese.
Cada 6 meses: Limpieza con producto abrillantador de los acabados de acero inoxidable y
galvanizado o material PVC.
RENOVAR:
Cada 3 meses:
Lubricación de bisagras, pivotes y los brazos hidráulicos.
Lubricación de los elementos móviles de las ventanas y herrajes de celosía.
Lubricación de las cerraduras de las puertas con polvo grafitado (no usar aceite o grasa).
Cada 5 años:
Renovación del sellado de los vidrios con los marcos de las puertas.
Sustitución de las cerraduras fatigadas.
Pulido de las ralladuras y los golpes de las ventanas y del aluminio o PVC.
Renovación de los acabados (pintura, lacados y barnizados) de las puertas (según sea el caso).
Renovación del sellado de los marcos con la fachada.
PUERTA METÁLICA:
Deformación (Golpes, Hundimiento, etc.).
Corrosión de las estructuras de metal.
Suciedad/Manchas.
Ralladuras/Desgaste.
Mal anclaje del marco de madera, aluminio o metal.
Mal funcionamiento del cierre y de tope de las puertas.
Corrosión, y mal alineamiento de las bisagras).
Cerraduras fatigadas.
Mal funcionamiento del brazo hidráulico.
VENTANAS CON MARCOS DE MATERIAL PVC:
Suciedad/Manchas.
Ralladuras/Desgaste.
Vidrios quebrados o faltantes.
Paletas quebradas o faltantes (celosías) si existiera.

7. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA RED DE AGUA POTABLE.
mantenimiento de todos los elementos o equipo que componen la red de agua potable y esta
pueda brindar el servicio para la cual fue diseñada.
la red terminada, verificando que la instalación hidráulica realizada e instalación de equipo
hidroneumático. Coincida con lo planeado en el proyecto y estas presenten un buen
funcionamiento para abastecer de agua los distintos puntos del proyecto, según lo establecido
en planos.
estructuras, etc.).
INSPECCIONAR:
Cada 3 meses:
Revisión del estado de los depósitos de agua. Se realiza detección de fugas, además el vaciado y
limpieza de éste, medición de la capacidad efectiva del depósito de agua.
Revisión de la condición de las llaves de paso y chorro y demás válvulas y accesorios
componentes de la red, comprobación de apertura y cierre y detección de fugas, ante
desperfectos reparación o sustitución inmediata.
Revisión de las válvulas reductoras de presión, se debe comprobar el funcionamiento de
regulación.
Comprobar el funcionamiento del sistema hidroneumático (bombas, tanque hidroneumático,
etc.).
Cada 6 meses:
Revisión general del estado de conservación y funcionamiento de la red de suministro de agua
potable, se revisan las tuberías, válvulas y accesorios expuestos (visibles) con el propósito de
detectar fugas y roturas, revisar los anclajes y deterioro general.
Revisión de las tapas de concreto de las cajas de registro, posible sustitución si se encuentran en
mal estado.
Cada año:
Realizar prueba de funcionamiento de las llaves de compuerta o de paso.

LIMPIEZA:
Cada año:
Limpiar las llaves de compuerta o llaves de paso y lubricación del vástago. Si hay fugas en el
vástago cambiar la empaquetadura.
Limpieza de las cajas de registro.
Limpieza de la red de agua potable debido a sedimentos producidos por el agua e incrustaciones
internas (Consultar a un experto).
RENOVAR:
Cada 5 años:
Sustitución de llaves de paso, llaves de corte, válvulas de reductoras de presión degradadas.
RED DE AGUA POTABLE:
Rotura de tubos.
Fugas.
Deterioro de los anclajes de la tubería expuesta.
Mal funcionamiento de las llaves de paso, llaves de chorro y demás válvulas y accesorios.
Condición de otras válvulas y accesorios
Suciedad en los tanques de almacenamiento de agua potable.
Presión de suministro insuficiente.
Mal funcionamiento de la bomba (s) de achique y el sistema hidroneumático.
8. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA GRIFERÍA Y LOZA SANITARIA
mantenimiento y reparación de todos los artefactos y muebles sanitarios. Ubicados en puntos
específicos del proyecto.
instalación de artefactos sanitarios, verificando que la instalación de elementos o artefactos
coincida con lo planeado en el proyecto y estas presenten un buen funcionamiento de servicio a
los usuarios del mercado.
estructuras, etc.).
INSPECCIONAR:
Cada mes:
Revisar tapas de inodoro y sentaderos, ante rotura sustitución inmediata.

Comprobar el funcionamiento de todas las piezas de los inodoros, inspección del tanque de
agua.
Cada 3 meses:
Revisión general del estado de conservación y funcionamiento de la grifería y la loza sanitaria,
se revisan los inodoros, mingitorios, lavamanos, fregaderos, pilas y todos sus componentes con
el propósito de detectar fugas, roturas, manchas, suciedad, revisar los anclajes y deterioro
general.
LIMPIEZA:
Cada dia:
Limpieza y desinfección de los lavamanos, orinales, inodoros, portarrollos y toalleros.
RENOVAR:
Cada 5 años:
Sustitución general de llaves de control, tubos de abasto, cachera para lavamanos (grifo),
sifones, sentadero y tapas de inodoro por degradación de uso.
Sustitución general de los espejos por deterioro (si hubieran).
LAVAMANOS, FREGADEROS Y PILAS:
Apariencia general, presencia de manchas, suciedad, ralladura del vitrificado u otros.
Rotura/fisuras.
Mal funcionamiento del sifón (Deterioro, fugas).
Mal funcionamiento de la llave de control (Deterioro, fugas).
Mal funcionamiento del tubo de abasto (Deterioro, fugas).
Mal funcionamiento de los grifos (Rotura, fugas).
Mal funcionamiento del desagüe (Deterioro, fugas).
Deterioro de los grifos de los lavamanos.
MINGITORIOS:
Apariencia general, presencia de manchas, suciedad, ralladura del vitrificado u otros.
Rotura/fisuras.
Deterioro de los anclajes de los lavatorios.
Fugas.
Fluxómetro: deterioro y mal funcionamiento.
INODOROS:
Roturas.
Deterioro de los anclajes (elementos de fijación inodoro-piso e inodoro-tanque).
Mal funcionamiento de la válvula de entrada.
Mal funcionamiento de la llave de control (Deterioro, fugas).
Mal funcionamiento del tubo de abasto (Deterioro, fugas)
Asiento y tapadera: suciedad, rotura, despegue u otros.
Mal funcionamiento y deterioro del set de tanque del inodoro
9. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA RED SANITARIA
mantenimiento de todos los elementos o equipo que componen la red de aguas residuales par
que este en óptimas condiciones y generar el servicio para la cual fue diseñada.
la red terminada, verificando que la instalación de red sanitaria realizada coincida con lo
planeado en el proyecto y estas presenten un buen funcionamiento para la conducción y
desfogue para aguas residuales, según lo establecido en planos.

estructuras, etc.).
INSPECCIONAR:
Cada 6 meses:
Revisión general del estado de conservación y funcionamiento de los colectores, bajadas, cajas
de unión, cajas registro, caja trampa de grasa, con el propósito de detectar fugas y roturas,
revisar los anclajes y deterioro general.
LIMPIEZA:
Cada 6 meses: Limpieza de caja trampa de grasa y cajas de registro.
Cada año: Limpieza de tuberías y sumideros.
RENOVAR:
Cada 5 años: Sustitución de los sumideros, bajantes y tuberías degradados.
RED SANITARIA:
Rotura de tubos.
Fugas.
Deterioro de los anclajes de la tubería expuesta.
Mal funcionamiento y deterioro de la trampa de grasa.
Mal funcionamiento y deterioro de las cajas de registro.
10. GUÍADE MANTENIMIENTOPARAINSTALACIÓNELECTRICAYCABLEADOESTRUCTURADO
mantenimiento de todos los elementos o artefactos eléctricos que componen la red de
electricidad y esta pueda brindar el servicio para la cual fue diseñada.
las instalaciones eléctricas terminadas, verificando que las instalaciones coincidan con lo
planeado en el proyecto y estas presenten un buen funcionamiento para abastecer de energía
eléctrica al mercado a construir.
estructuras, etc.).

INSPECCIONAR:
Cada mes:
Revisión del estado y funcionalidad de los interruptores y tomacorrientes, en caso de rotura o
deterioro sustitución inmediata.
Revisión de los distintos tipos de luminarias que existen en el proyecto. En caso de deterioro
reparación sustitución inmediata.
Cada año:
Verificación del estado de las conexiones de las líneas de distribución principal y secundaria,
verificación de la continuidad eléctrica de la línea. En caso de deterioro reparación o sustitución
inmediata.
Revisión del estado y funcionamiento de tableros de distribución eléctrica. Principales y
secundarios.
Revisión del estado de las conexiones que se encuentran a la intemperie, en caso de deterioro o
mal funcionamiento reparaciones inmediatas.
Cada 5 años:
Revisión general de la instalación de canaletas y ductos.
Comprobación de las intensidades nominales de la instalación en relación con la sección de los
ductos y revisión del correcto funcionamiento de los mecanismos de protección de las líneas.
Revisión del estado y funcionamiento de la red de puesta a tierra.
LIMPIEZA:
Cada 6 meses:
Limpieza de los apagadores, tomacorrientes y luminarias en general.
Limpieza de los rótulos y de la iluminación.
ILUMINACION:
Rotura, despegue y suciedad de los apagadores.
Rotura y despegue de los Plafones.
Luminarias tipo LED fundidas
Luminarias tipo farol de pared fundidas
Balastros fundidos o en mal funcionamiento.
Rotura y mala sujeción lámparas fluorescentes e incandescentes.
INSTALACIÓN ELÉCTRICA Y CABLEADO ESTRUCTURADO:
Mal funcionamiento, rotura y suciedad de los tomacorrientes.
Deterioro del anclaje ducto metálico para cableado estructurado.
Rotura, focos de humedad y mala sujeción de la canaleta.
Rasgos de sobrecalentamiento, deterioro de la integridad física y partes faltantes del tablero de
distribución eléctrico principal y secundarios.
11. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA BARANDAS Y REJAS.
mantenimiento y reparación de todo tipo de barandas y persianas instaladas en el proyecto.
instalación de dichos elementos verificando que la instalación coincida con lo planeado en el
proyecto y estas presenten un buen funcionamiento de servicio a los usuarios del mercado.

estructuras, etc.).
INSPECCIONAR:
Cada 6 meses:
Revisión general del estado de conservación de las rejas y barandillas de metal.
Cada año:
Revisión de la condición general de funcionamiento y deterioro de las barandas.
Comprobación del estado de solidez, anclaje y fijación de las barandillas y rejas.
LIMPIEZA:
Cada 6 meses:
Limpieza integral de las rejas, barandas.
RENOVAR:
Cada 3 años:
Sustitución de las cintas de las persianas enrollables.
Engrasado de las guías y del tambor de las persianas enrollables.
Renovación del esmalte de las barandillas de metal
BARANDAS Y REJAS:
Deterioro del anclaje y fijación de la barandillas y rejas de metal
Corrosión de las barandillas y rejas de metal
Rotura
Deformaciones (hendiduras, golpes, pandeo).
Pintura: abombamientos, despegues, manchas, desconchados.
12. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA POZO DE INFILTRACION Y ABSORCION.
La municipalidad deberá ser responsable de la inspección y mantenimiento del pozo de
infiltración.
Las labores de inspección del pozo de infiltración comienzan paralelamente a la aceptación final
de este, verificando medidas y tipo de materiales utilizados y estos coincidan con lo planeado en
el proyecto y que se hayan realizado buenas prácticas de construcción.
obtenidas (dimensión longitudinal, transversal y alturas) con las cuales fueron diseñadas.

Cada 3 meses:
Se verificará y cada inicio y final de invierno, se verificará que no contenga objetos tales como,
tierra, troncos de árboles, bolsas plásticas, piedras entre otros, se revisará que las tapaderas se
encuentren en buen estado físico. Si se viera que están en mal estado, golpeados o quebrados se
acudirá al personal o encargado de mantenimiento para darle el respectivo mantenimiento y
solución a la misma, dándole la vida útil a los pozos, los materiales a utilizar serán cemento,
arena, piedrín y si es necesario usar hierro.
Mantenimiento:
Un Pozo de Absorción de buen tamaño debe durar entre 3 y 5 años sin mantenimiento. Para
extender la vida de un Pozo de Absorción, se debe tener cuidado de asegurar que el efluente ha
sido clarificado y/o filtrado para evitar la acumulación excesiva de sólidos. El Pozo de Absorción
debe mantenerse lejos de las áreas de mucho tráfico de manera que el terreno por encima y
alrededor del pozo no esté compactado. Cuando el desempeño del Pozo de Absorción se
deteriora, el material dentro del pozo puede ser excavado y rellenado. Para permitir futuros
accesos, se debe usar una tapa removible (preferentemente de concreto) para sellar el pozo
hasta que requiera mantenimiento.
Las partículas y la biomasa taparán eventualmente el pozo y requerirá ser limpiado o movido.
mantenimiento y reparación de rótulos de señalización instalados en el proyecto.
instalación de dichos elementos verificando que la instalación coincida con lo planeado en el
proyecto y estas estén en buen estado y a vista de los usuarios.
estructuras, etc.).
INSPECCIONAR:
Cada mes:
Revisión general del estado de conservación del pozo.
LIMPIEZA:
Cada mes:
Limpieza general del pozo para un buen funcionamiento.
RENOVAR:

13. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA LOSA DE CONCRETO, MARCOS + TABLEROS.
Limpiar la superficie pintar la estructura
Reemplazar partes afectadas por rotura o deformaciones
Remover el óxido superficial y profundo
Corregir desprendimientos de red, soldando puntos desoldados y re-tensionado.
14. GUÍA DE MANTENIMIENTO PARA JARDINIZACION
mantenimiento de todos los los arboles y la poda.
estructuras, etc.).
INSPECCIONAR:
Cada 6 meses: se hara una inspeccion de las plantas, de ser necesario se realizara la poda.
Cada año: se realizará la inspección del estado de cada arbol y plantas.
LIMPIEZA:
Cada 6 meses: se realizará la limpieza de las jardineras de los reciduos almacenados en el piso.
OPERACIÓN DE MARCOS + TABLEROS FRECUENCIA
Limpiar la superficie Cada 60 días
Reemplazar partes afectadas por rotura o
deformaciones
Cuando se necesite
Remover el óxido superficial y profundo Cada 180 días
Corregir desprendimientos de red cada 30 días
Repintar Maximo cada 2 años

PÁRAMETROS DE LA CONDICIÓN DE DET|ERIORO

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