La anotación de demanda solo debe afectar al último titular registral involucrado en el proceso, de acuerdo con los principios de fe pública registral e impenetrabilidad. Si el Registrador detecta una incompatibilidad con el antecedente registral, puede solicitar aclaraciones al juez, quien deberá incorporar esta circunstancia al proceso y emitir un pronunciamiento sustantivo que justifique la anotación.

1. ANOTACIÓN DE DEMANDA
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Por: Samuel Gálvez Troncos
“Cuando no exista coincidencia entre el titular registral y la parte
demandada y no exista pronunciamiento judicial al respecto, no resulta
procedente la anotación de una demanda. ”
Una de las medidas cautelares específicas para futura ejecución forzada es la
establecida en el artículo 673 del Código Procesal Civil en los siguientes términos:
“Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos
inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el
registro respectivo. (…). El Registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre
que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. (…). La anotación de la
demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero
otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida”.
El Texto ÚnicoOrdenado del Reglamento General de los Registros Públicos, a través de
su artículo 65 prescribe que “son susceptibles de anotación preventiva, las demandas y
demás medidas cautelares (…)” y el artículo 68 del mismo cuerpo legal establece que
“inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva,
surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación, salvo
disposición distinta”.
Como reconoce la doctrina mayoritariamente, la finalidad principal de la anotación de la
demanda es la búsqueda de la eficacia de lo resuelto en el proceso principal, enervando
así la buena fe de aquellos que contraten con el titular registral posteriormente; es
decir, la anotación de demanda hace posible el acceso al Registro del fallo final que la
misma de lugar, al margen de ulteriores inscripciones que pudieran haberse producido.
Uno de los problemas que suscita esta medida cautelar se da cuando un Juez solicita
se anote la demanda en una partida registral donde el último titular vigente no ha sido
comprendido en el proceso respectivo sino algún titular anterior no vigente.
En principio, al condicionar el artículo 673 del Código Procesal Civil el cumplimiento de
la orden judicial de anotación a que la misma “resulte compatible con el derecho ya
inscrito”, implica que la medida cautelar sólo debería afectar al último titular registral
incorporado en el proceso; en concordancia con ello, el artículo 2017 del Código Civil
establece la imposibilidad de inscribir un título incompatible con otro ya inscrito, aun
cuando sea de fecha anterior; debiendo señalarse ademásque, el acceso al registro de
una anotación de demanda referente a un ex titular registral no se condice con el
principio de fe pública registral preceptuado en el artículo 2014 del Código Civil , puesto
que el último titular registral – no comprendido en el proceso -, se encuentra amparado
por dicho principio.
Asimismo, siendo que la inscripción de los derechos reales genera oponibilidad “erga
omnes” frente a terceros, el titular registral no debería verse afectado por una
anotación de demanda correspondiente a un proceso ajeno a él; ya que ello atentaría
contra el propio sistema registral vigente, materializado en los principios registrales de
legalidad, impenetrabilidad, fe pública registral, amén de perjudicarlo en el crédito que
significa tener una partida registral libre de cargas y/o gravámenes y en su
predisponibilidad para una eventual transacción comercial.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que conforme a lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador, si detecta alguna
incompatibilidad con el antecedente registral, está autorizado a solicitar la respectiva

2. aclaración al Juez o requerir información adicional, en cuyo caso de reiterarse el
pedido de anotación, el juzgador estaría incorporando al fondo del proceso dicha
circunstancia registral y en consecuencia, emitiendo pronunciamiento sustantivo, lo cual
implicaría que la responsabilidad de la inscripción correspondería al Juez que la
ordenó, en tanto que el acatamiento del mandato expedido por el magistrado, supone
la renuncia del Registrador al ejercicio autónomo de su función, habiéndose
pronunciado en ese sentido el Tribunal Registral en diversas Resoluciones, como la
Resolución Nº 117-2002-ORLC/TR del 18.2.2002, a fin de compatibilizar –de algun
modo- los mandatos expedidos por el fuero judicial con los principios registrales.