Modalidades de compraventa 27-11

COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA

MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

FERNANDO CAPUÑAY

COMPRAVENTA

Traslativo de
Traslativo de
dominio
dominio
Principal
Principal
Bilateral
Bilateral

Características del Contrato
de Compraventa Civil

Consensual
Consensual Conmutativo
Conmutativo

Oneroso
Oneroso Instantáneo
Instantáneo

BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTA

DETERMINABLE: En cuanto a especie y cantidad

Artículo 1142 del Código Civil: Los bienes inciertos deben
indicarse, cuando menos, por su especie y cantidad.


COMERCIABILIDAD:

Dentro del Comercio

Fuera del Comercio: Prohibiciones y Limitaciones Legales: Pueden ser absolutas o
temporales: Venta en Fronteras, Fideicomisos


Reglamento de la Ley Nº 29151, “Ley General del Sistema Nacional de Bienes
Estatales” Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA
a) Bienes de dominio público: Aquellos bienes estatales, destinados al uso público
como playas, plazas, parques, infraestructura vial, vías férreas, caminos y otros,
cuya administración, conservación y mantenimiento corresponde a una entidad;
aquellos que sirven de soporte para la prestación de cualquier servicio público
como los palacios, sedes gubernativas e institucionales, escuelas, hospitales,
estadios, aportes reglamentarios, bienes reservados y afectados en uso a la
defensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos, cementerios, puertos,
aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines de responsabilidad
estatal, o cuya concesión compete al Estado. Tienen el carácter de inalienables e
imprescriptibles. Sobre ellos, el Estado ejerce su potestad administrativa,
reglamentaria y de tutela conforme a ley.
.


b) Bienes de dominio privado del Estado.- Aquellos bienes estatales que siendo de
propiedad del Estado o de alguna entidad, no están destinados al uso público ni
afectados a algún servicio público, y respecto de los cuales sus titulares ejercen el
derecho de propiedad con todos sus atributos

c) Bienes de alcance nacional.- bienes muebles e inmuebles del Estado no
registrados como activos, la infraestructura pública a cargo de la administración de
entidades conformantes del Gobierno Nacional, los bienes muebles e inmuebles del
Gobierno Nacional ubicados en el extranjero.

d) Bienes Incautados:
e) Bienes Decomisados:


POSIBILIDAD: Existencia o ser susceptible de existir
Artículo 140, inciso 2 del Código Civil Para su validez se requiere
2. Objeto físicamente y jurídicamente posible
Artículo 219° del Código civil “el acto jurídico es nulo:
3 cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o
cuando sea indeterminable”.
Artículo 1403 del Código Civil :La prestación en que consiste la obligación y el bien
que es objeto de ella deben ser posibles.

COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

Artículo 1534: En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el
contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.


Artículo 1535.- Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del
bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de
que llegue a tener existencia.

Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento
todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador debe
pagar íntegramente el precio.


 Comprende tanto bienes como derechos, tanto elementos
incorporales como bienes corporales.

 Son bienes inexistentes in rerum natura (en la realidad, en la
naturaleza de las cosas.

 Existe incertidumbre respecto a la futura existencia del bien.

 La incertidumbre debe ser conocida por todas las partes.

TEORIAS SOBRE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

 Teoría del Negocio con consentimiento anticipado

 Teoría del Contrato Condicional

 Teoria de la Condicio Iuris

 Teoría del Contrato Obligacional.


Artículo 77 del Código de Protección al Consumidor.- Información
mínima en el proceso de compra

h. Tratándose de bienes futuros, el documento que acredite la
aprobación del proyecto de habilitación urbana o el anteproyecto de
arquitectura, según corresponda.
.


Artículo 78º.- A la firma de los contratos de compraventa debe entregarse al
comprador:
I. Cuando se trate de bienes futuros:
a. Lotes: (i) Resolución emitida por la municipalidad correspondiente y plano de la
aprobación del proyecto de habilitación urbana. (ii) Plano de la lotización, en el que
se detalle la ubicación del lote. (iii) Plano del lote con indicación del área y medidas
perimétricas. (iv) Características de la habilitación urbana de la habilitación urbana.

b. Edificaciones: (i) Aprobación del anteproyecto o proyecto. (ii) Plano de
distribución. (iii) Características de los acabados, servicios públicos domiciliarios,
áreas comunes y otras características relevantes.
.


Artículo 79º.- Obligación de saneamiento del proveedor
Al momento de la entrega del inmueble, el consumidor tiene el derecho de
expresar por escrito su aprobación o desaprobación respecto a las
características, condiciones y estado en general del bien que se le entrega.
2. En el caso de venta de bienes futuros: desperfectos, deficiencias u otras
condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o que
impidan o limiten su uso.
De presentarse alguna de estas situaciones, el consumidor puede exigir, a través
de los mecanismos legales pertinentes, la reparación, la reducción del precio o
la resolución o rescisión rescisión del contrato según corresponda del contrato,
según corresponda.
.

HIPOTECA SOBRE BIEN FUTURO:

Efectivamente con el crédito otorgado por las instituciones financieras
intervinientes, deben celebrar contratos de garantía hipotecaria; sin
embargo, dado que generalmente las viviendas a ser enajenadas aún no se
encuentran construidas, como es el caso de los departamentos en planos,
que al no tener existencia actual constituyen bienes futuros, no pueden
gravarse con hipoteca, debido a la prohibición de hipotecar bienes futuros
contenida en el artículo 1106º del Código Civil.
.

HIPOTECA SOBRE BIEN FUTURO:

Sin embargo, ello no obsta para que las partes puedan celebrar un contrato de
hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento en planos,
sujeto a la condición suspensiva de que dichos bienes lleguen a existir, toda vez
que el artículo 1105º del Código Civil establece que la hipoteca puede ser
constituida bajo condición o plazo, siendo perfectamente posible que el contrato
de hipoteca condicional se anote en el Registro y una vez que el bien exista, se
extienda el asiento de inscripción de cumplimiento de la condición y consecuente
inscripción de la hipoteca.

DIRECTIVA Nº 002-2003-SUNARP/SN2.

OBJETO

Dictar las normas que regulen la inscripción de los contratos de compraventa de
viviendas en proceso de construcción o en planos, financiados por terceros, así
como la obligación del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal o la
hipoteca convencional que grave los bienes enajenados, una vez que los mismos
lleguen a existir..

DIRECTIVA Nº 002-2003-SUNARP/SN2.
5. CONTENIDO
5.1. Obligación de consignar si el precio se cancela con recursos de terceros en el
asiento de anotación preventiva del contrato de compraventa de viviendas en proceso
de construcción o en planos.

5.2. Anotación de la obligación de constituir hipoteca: Si se hubiera acordado la obligación
de constituir hipoteca convencional, sujeta a la condición suspensiva de que el bien llegue a
existir, por un monto superior al financiamiento otorgado por el tercero para la adquisición
de la vivienda en proceso de construcción o en plano, se anotará preventivamente dicha
obligación, consignándose en el asiento respectivo, la condición suspensiva a la que se
encuentra sujeta la hipoteca pactada.

5.3. Obligación del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal

COMPRAVENTA A SATISFACCION
Artículo 1571.- La compraventa de bienes a satisfacción del comprador se
perfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad.

El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato o
por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.

¿Es un supuesto especial o excepcional de compraventa?

Acaso no todos los compradores de bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan
o degustan aquellos bienes que están interesados en comprar, antes de la
celebración del contrato

Artículo 1571.- La compraventa de bienes a satisfacción del comprador se
perfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad.

El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato o
por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.

Compraventa Ad gustum: subjetividad del comprador

¿Es un supuesto especial o excepcional de compraventa?
Todos los compradores de bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan o
degustan aquellos bienes que están interesados en comprar, antes de la
celebración del contrato

¿En qué consiste exactamente la prueba a
realizar que debe realizar el comprador?

Si la prueba es de carácter subjetiva, no
sujeta a parámetros técnicos y objetivos
entonces es una compraventa ad gustum.

Artículo 1408.- La determinación librada
al mero arbitrio de un tercero no puede
impugnarse si no se prueba su mala fe.

Celebración = Perfeccionamiento

Existencia, Validez, Eficacia y Oponibilidad

El artículo 1571 comete un error al referirse al perfeccionamiento, la referencia
debe ser a la celebración del contrato.

De esta forma, en la compraventa a satisfacción del comprador, estamos simple y
llanamente (en el supuesto del artículo 1571) dentro de la etapa precontractual, en
donde no podemos hablar ni de comprador ni de vendedor, sino de oferente y
destinatario de la oferta (quien eventualmente podría convertirse en aceptante).

Otro desacierto del artículo 1571 del Código Civil es el acogimiento de la teoría de la
declaración.

Nuestro ordenamiento civil acoge la teoría de la recepción y de la cognición, de
manera combinada.

El precepto normativo no resulta concordante con lo dispuesto por los artículos
1373 y 1374 del propio Código Civil, preceptos que establecen que el contrato queda
perfeccionado (aquí se comete otro error, pues debe ser «celebrado») en el
momento y lugar en que la aceptación es conocida por el oferente.

La aceptación podrá ser expresa o tácita; pero siempre teniendo en cuenta que
dentro del régimen legal peruano, el silencio por sí solo no importa manifestación
de voluntad, a menos que las partes hubieran acordado otorgárselo.

Plazo: se concede al comprador tres opciones: 1. Que la declaración sea dentro del
plazo convenido en el contrato; 2. Que la declaración se haga en consideración a los
usos y 3° Que la declaración se haga en un plazo prudencial fijado por el vendedor
(razonabilidad ejemplo bienes perecibles).

Aún no hay contrato. No hay vendedor

Artículo 1375 del Código Civil la aceptación debe llegar a conocimiento del oferente
dentro del plazo establecido por él.

Artículo 1385 precepto que establece que la oferta caduca: a) Si se hizo sin
conceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente
está en comunicación inmediata y no fue seguidamente aceptada. b) Si se hizo sin
conceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente no
está en comunicación inmediata y hubiese transcurrido el tiempo suficiente para
llegar la respuesta a conocimiento del oferente, por el mismo medio de
comunicación utilizado por éste c) Si antes de recibida la oferta o simultáneamente
con ésta llega a conocimiento del destinatario la retractación del oferente.

COMPRAVENTA A PRUEBA

La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condición suspensiva de
que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que
está destinado.

La prueba debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en
el contrato o por los usos.

Si no se realiza la prueba o el resultado de ésta no es comunicado al
vendedor dentro del plazo indicado, la condición se tendrá por cumplida.

En la venta a prueba, o a ensayo la cosa debe ser apreciada por el comprador
según el criterio de la normal correspondencia de la misma a su empleo ( arbitrium
boni viri), no pudiéndose admitir una apreciación hecha a base de mero arbitrio o a
capricho.


Por su parte, el artículo 1572 del Código Civil de 1984, establece que la prueba
debe realizarse en el plazo establecido en el contrato o en el que establezcan
los usos.

Esto significa que la posibilidad de verificarse la condición a que hacemos
referencia, no es eterna, ya que si así fuese, cualquiera de las partes, al
negarse a la realización de dicha prueba, podría obstaculizar eternamente el
que se verifique la condición pactada.

COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA

Artículo 1573.- Si la compraventa se hace sobre
muestra, el comprador tiene derecho a la
resolución del contrato si la calidad del bien no
es conforme a la muestra o a la conocida en el
comercio.


El vendedor pone a disposición del comprador una muestra del bien materia
del contrato.

El bien a ser entregado debe ser conforme a la
muestra, caso contrario el comprador está en
su legitimo derecho de rechazar la mercadería.

El comprador puede resolver – condición
resolutoria- si el bien materia de la venta no es
conforme a la muestra.


La disconformidad debe ser necesariamente relevante y determinante, no
cualquier tipo de disconformidad, una que no tenga relevancia, se pueden
generar exceso y un abuso del derecho por parte del comprador.

Por ello, es preferible pactar contractualmente los limites de tolerancia para
poder evaluar si la disconformidad es relevante y determinante

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS

Artículo 1580.- En la compraventa sobre
documentos, la entrega del bien queda sustituida por
la de su título representativo y por los otros
documentos exigidos por el contrato o, en su
defecto, por los usos.

Artículo 1581.- El pago del precio debe efectuarse
en el momento y en el lugar de entrega de los
documentos indicados en el artículo 1580, salvo
pacto o uso distintos.


El Certificado de Depósito es un título valor emitido
por un Almacén General de Depósito (AGD), que
acredita el derecho de propiedad de las
mercaderías depositadas en él.

El Warrant representa la garantía mobiliaria
constituida sobre la mercadería depositada. El
endoso de este título facilita la obtención de créditos
para capital de trabajo, siendo una garantía de fácil
constitución para asegurar obligaciones asumidas
por el depositante.

Artículo 224 Ley Títulos Valores.- Empresas autorizadas a emitir y contenido
224.1 Las sociedades anónimas constituidas como almacén general de depósito
están facultadas a emitir el Certificado de Depósito y el Warrant a la orden del
depositante, contra el recibo de mercaderías y productos en depósito, expresando
en uno y otro documento:
a)La clase y especie de las mercaderías depositadas, señalando su cantidad, peso,
calidad y estado de conservación, (…) indicando, si se tratan de bienes perecibles;
b)La indicación del valor patrimonial de las mercaderías y el criterio utilizado en
dicha valorización;
c)Modalidad del depósito con indicación del lugar donde se encuentren los bienes
depositados, pudiendo encontrarse en sus propios almacenes o en el de terceros,
inclusive en locales de propiedad del propio depositante

Reglamento de Almacenes Generales de Deposito Resolución SBS Nº 040-2002
modificado por la Resolución SBS Nº 926-200

Artículo 11: a) Los AGD deben conservar los bienes depositados dentro del recinto
del almacén que corresponda, no pudiendo trasladarlos a otro almacén sin el
consentimiento previo y por escrito del depositante y, en su caso, del tenedor del
warrant, y sin la contratación de un seguro que cubra los riesgos derivados del
transporte. En caso de transporte de los bienes depositados, el título que los
ampara mantendrá plena validez.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD
Por dicho pacto EL VENDEDOR se reserva la propiedad de los bienes que son
materia del contrato hasta que EL COMPRADOR no cumpla con efectuar el pago del
integro del precio pactado o de una parte determinada del mismo.

El derecho de propiedad que conserva EL VENDEDOR es limitado, no cuenta con
todas las facultades que le otorga la titularidad del derecho de propiedad: ya no
cuenta con la disposición, uso y disfrute, contando únicamente con la facultad de
reinvidicar.

¿A quién pretende tutelar éste pacto?

Desde el punto de vista funcional y operativo, este pacto sirve como mecanismo de
tutela del crédito otorgado por EL VENDEDOR, que mantiene la titularidad del
derecho de propiedad hasta la fecha en que EL COMPRADOR cumpla con efectuar el
pago del integro del precio o de una parte del mismo.

Por su lado, con este tipo de pacto EL VENDEDOR tiene la “garantía” que haciendo
entrega del bien EL COMPRADOR no podrá disponer del mismo, por que aún no es de
su propiedad.

Por su parte, EL COMPRADOR si el pacto se inscribe puede oponer a terceros
adquirentes la preferencia que tiene para la adquisición del bien.

Para el caso de bienes muebles no registrados, el pacto no puede ser oponible a
terceros de buena fe, por mandato de lo estipulado en el artículo 912 del Código
Civil (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) y 948 del
mismo cuerpo normativo (quién de buena fe y como propietario recibe de otro la
posesión de un bien mueble adquiere el dominio aunque el enajenante de la
posesión carezca de facultades para hacerlo.

Para el caso de bienes muebles no registrados pero registrables, EL VENDEDOR
reservista puede evitar la transferencia a terceros de buena fe mediante la
inscripción del Contrato en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Ley Nº 6565), lo
que evitará que el tercero mantenga la buena fe.

Para el caso de bienes inmuebles no registrados, la protección del artículo 912 del
CC (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) al tercero de
buena fe quedaría desvirtuada, pues EL VENDEDOR reservista podría probar su
dominio y desvirtuar dicha presunción, EL COMPRADOR reservatario no puede
transferir al tercero un derecho de propiedad cuya titularidad no ostenta.

Para el caso de bienes muebles o inmuebles registrables, EL VENDEDOR reservista
aparece como titular registral de la propiedad de los bienes, por lo que ningún
tercero podrá alegar buena fe, siendo inaplicable la presunción establecida en el
artículo 914 del Código Civil (Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en
contrario. La presunción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor del
bien inscrito a nombre de otra persona.)
.

Transferencia del Riesgo: Artículo 1567 establece que el riesgo de la perdida de
bienes ciertos, no imputable a las partes contratantes de una compraventa, pasa al
comprador en el momento de la entrega.

El artículo es bastante claro al referirse a la entrega del bien y no a la
transferencia de propiedad. Por lo que desde que el bien abandona la esfera de
control de EL VENDEDOR para integrarse a la de EL COMPRADOR este asumirá el
riesgo de que el bien se pierda sin haber mediado culpa suya o del VENDEDOR.

PACTO DE RETROVENTA
Artículo 1586.- Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver
unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.

Es un pacto mediante el cual se le otorga a EL VENDEDOR un derecho potestativo,
por medio del cual puede dejar sin efecto el contrato de compraventa, sin la
consecuencias indemnizatorias que ello conllevaría en otras situaciones.

El pacto de retroventa o pacto de rescate no configura una condición resolutoria,
sino de un derecho potestativo, que confiere un poder de revocación por que el la
compraventa no sería un negocio condicionado, sino uno puro y simple.

PLAZO DE EJERCICIO DEL DERECHO DE RESOLUCION EN EÑ
PACTO DE RETROVENTA
Según el artículo 1588, el plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos
años para bienes inmuebles muebles y de un año para bienes muebles.

El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa, todo plazo mayor
se reduce al estipulado legalmente.

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