Este documento presenta una propuesta para construir un centro comercial regional en Lerma, México. Incluye un análisis del mercado que muestra la demanda insatisfecha en la zona y concluye que un centro comercial con tienda de autoservicio, tiendas departamentales, cines y cafetería sería viable. El concepto propuesto incluye un hipermercado, tiendas, entretenimiento, hotel ejecutivo y estacionamiento.

1. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 La Galería Aeropuerto

2. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 Índex: Introducción. Objetivos Ubicación. Medidas y Colindancias. Factibilidad y Usos de Suelo. Estudio de la demanda. Estudio de la oferta de Centros Comerciales. Conclusiones del estudio de mercado. Concepto. Hotel Ejecutivo.

3. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 Objetivos: Satisfacer las demandas de la población y la zona Industrial en cuanto a entretenimiento y esparcimiento, mejores opciones de precios en supermercados y gran variedad de giros, comodidad al realizar sus compras y operaciones financieras. Como consecuencia de esta inversión se Generarán mas de 5,000 empleos directos durante la obra y la operación del Centro Comercial, generando riqueza en la población y mayor captación de recursos económicos al municipio. Este proyecto será el detonador de la zona propiciando el asentamiento de fraccionamientos residenciales y medio alto, siendo la directriz de un estándar de calidad de vida en la población tanto en ámbito cultural como de entretenimiento y esparcimiento.

4. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 Introducción El Municipio de Lerma, con una ubicación privilegiada debido en primer lugar a su cercanía con la Ciudad de México, los municipios de Metepec, San Mateo Atenco y Toluca, las Zonas Industriales, los fraccionamientos residenciales como “Los Encinos”, “Los Robles”, “Hacienda Jajalpa”, “Hacienda San Martín”, “La Virgen”, “La Asunción”, grandes desarrollos de vivienda como “Los Sauces”, “Santín”, “Casas Geo”, Etc., El Aeropuerto Internacional de La Ciudad de Toluca y Vialidades principales como el Paseo Tollocan y el Blvd. Miguel Alemán hacen el sitio ideal para desarrollar un Centro Comercial Regional para atender las zonas mencionadas, ya que actualmente carecen de éste tipo de infraestructura. En virtud de lo anterior, nuestra empresa, especializada en desarrollos comerciales, se ha propuesto construír un Centro Comercial de carácter regional en un predio ubicado en la esquina de Paseo Tollocan y Blvd. Miguel Alemán y que contará con Tienda de Autoservicio, Club de Precios, Cines, Tiendas departamentales, Centros de Entretenimiento, Centro Financiero, Hotel, Restaurantes, Locales comerciales de diversos giros, para satisfacer las demandas de la zona que en este momento no están atendidas.

5. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 UBICACIÓN: En el Municipio de Lerma, se encuentra ubicado el predio propuesto con una Sup. Aproximada de 220,000 m². Tiene un frente de 654 m. con el Blvd. Miguel Alemán Valdez mismo que comunica al Aeropuerto Internacional “Lic. Adolfo López Mateos” con la Cd. De Toluca y los Municipios de Metepec y San Mateo Atenco y otro frente de 343.86 m. con el Paseo Tollocan que comunica a La Cd. De Toluca con la Cd, de México. En un radio de 10 Km. A la redonda se encuentran los Municipios de Toluca, Lerma, Metepec, San Mateo Atenco y Ocoyoacac con uma población de mas de un millón de habitantes, El Aeropuerto Internacional “Lic. Adolfo López Mateos”, Las Zonas Industriales de Lerma, Toluca 2000, Exportec 1 y 2, Zona Industrial deToluca y “El Coecillo”. Estas Características lo convierte en el mejor predio comercial de la Cd. Toluca. Aeropuerto Internacional “ Lic. Adolfo López Mateos” Blvd. Aeropuerto A Metepec Paseo Tollocan

6. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 Comunidad Notas: El estrato “A/B” comprende un ingreso familiar de mas de 65 S.M. El estrato “C+” comprende un ingreso familiar entre 26 y 64 S.M. El estrato “C” comprende un ingreso familiar entre 8 y 25 S.M El estrato “D+” comprende un ingreso familiar de 5.5 hasta 7 S.M El estrato “D” comprende un ingreso familiar de 2 hasta 5.4 S.M. El estrato “E” comprende un ingreso familiar hasta dos S.M. ** Estimado sismos frecuentes Sismicidad 18 húmedo semi frío Clima 17 2.3 m/s Velocidad media 16 variable Vientos dominantes dirección 15 786 mm. Precipitación anual 14 76 año Días con heladas 13 136 año Días con lluvia apreciable 12 760.3 mm Hg Presión barométrica media 11 65% Humedad relativa media 10 -10.0° c Mínima absoluta 9 28.8° C Máxima absoluta 8 12.6° C Media 2 7 6.8° C Mínima 2 6 18.3° C Temperatura máxima 2 5 99°40' O W Longitud 4 19° 18' N Latitud 3 2,680 m Altura sobre el niverl del mar. 2 989km2 Área de los municipios 1 Características Físicas

7. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 MEDIDAS Y COLINDANCIAS: SURESTE: 343.14 m. Con Paseo Tollocan (Lateral). SUROESTE: 631.68 m. Con Blvd. Miguel Alemán. NORESTE: 332.51 m. Fábrica Barcel. NORESTE: 66.25 m. Fábrica Barcel. NORESTE: 231.36 m. Fábrica Barcel. NOROESTE: 355.19 m. Propiedad privada. SUPERFICIE TOTAL: 220,285.00 m². Frente a Paseo Tollocan. Vista del terreno desde Blvd. Miguel Alemán. Vista de Blvd. Miguel Alemán (Blvd. Aeropuerto)..

8. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 FACTIBILIDAD Y USOS DE SUELO: De acuerdo al oficio No. 206020018/049/2002 con fecha del 22 de enero de 2002, la Dirección de desarrollo urbano y obras públicas del Gobierno del Estado de México, proporciona la Factibilidad y Normas de Usos de Suelo de la siguiente manera: SERVICIOS DE OFICINAS: Despachos, oficinas, consultorios públicos y privados. ACTIVIDADES MERCANTILES: Almacenamiento y Abasto, Bodegas y frigoríficos, locales comerciales y de servicio, venta de alimentos, Centros comerciales de mas de 20,000 m²,etc. PARQUES Y EXHIBICIONES: Espacios Abiertos, Parques, jardines, plazas, teatros, etc. CULTURA: Educación, Academias artísticas y deportivas, etc. MÉDICOS Y ASISTENCIALES: Consultorios y laboratorios clínicos. ALOJAMIENTO: Hoteles , instalaciones religiosas, templos, moteles, casas de huéspedes. SEGURIDAD PÚBLICA: Servicios de emergencia, procuración de justicia. COMUNICACIONES: Terminal de carga, estacionamiento público, taller, encierro de vehículos privados, etc. INFRAESTRUCTURA: Industria manufacturera, micro-industria, talleres, instalaciones de comunicaciones. NORMAS DE USO DE SUELO: CORREDOR INDUSTRIAL Ó INDUSTRIA. LOTE MÍNIMO EN SUBDIVISIÓN 1,000 m². FRENTE MÍNIMO DE 20 m. ALTURA MÁXIMA SOBRE BANQUETA 30 m. SUPERFICIE MÍNIMA SIN CONSTRUIR 40%. SUPERFICIE MÁXIMA DE CONSTRUCCIÓN 3.5 VECES SUP. DEL TERRENO.

9. Maestría en Consultoría en Proyectos de Inversión Enero de 2002 Población: La población total de los municipios cercanos a nuestro desarrollo del área metropolitana de la Cd. Toluca en 2001, es de 1,190,119 habitantes, La población Económicamente Activa (PEA) total es de 531,746 Hab., de la cual ganan un salario mayor a 5 S.M. el 48% de la PEA. Cabe hacer notar que dentro de esta zona de influencia se encuentran los fraccionamientos como Hacienda Jajalpa, Club de Golf “Los Encinos”, Hacienda San Martín a una distancia no mayor a 12 Km. Los Fraccionamientos “La Virgen” y “La Asunción” a una distancia de 5 Km, los cuales son de un nivel económico “A”, El Fraccionamiento Sor Juana Inés de la Cruz con Nivel Económico B--B+, y a una distancia no mayor a 5 Km. Se encuentran una serie de conjuntos de interés social con mas de 10,000 viviendas de nivel económico B-C, la zona residencial de Metepec de nivel económico A-B. Población. Fuente: Sistema Nacional de Información Municipal, estimado al 2000.

10. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 Análisis de la Demanda de Centros Comerciales. 1.- Como se puede analizar en la gráfica de población se tiene una población de 1’190,000 hab, con una PEA de 531,546 hab de los cuales el 46% gana más de 5 SMM. 2.- Se analizaron cinco plaza comerciales con un total de 301 locales comerciales de los cuales el 44% repite en mas de tres ocasiones, de éstos locales el 50% pertenecen al grupo ACE (Asociación de comerciantes establecidos y el resto son franquicias). 3.- El resto de los locales comerciales son propiedad de comerciantes de la localidad. 4.- En los Centros comerciales analizados los anclajes son tiendas departamentales de prestigio como Liverpool, el Palacio de Hierro, Sears, Sanborns. 5.- Ver anexo de tiendas participantes en los diferentes Centros comerciales las cuales pueden ser posibles clientes de nuestro desarrollo.

11. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 Notas: Para el año 2000 se tienen un total de 1,627 establecimientos comerciales de diferentes giros estimándose que para el 2005 se alcancen casi los dos mil establecimientos a un ritmo de crecimiento del 3.35% anual. Los giros con mayor crecimiento en los últimos cinco años son las agencias de automóviles, la tiendas de curiosidades, las farmacias, librerías, papelerías y zapaterías con mas del 80%.

12. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 Análisis de la Oferta de Centros Comerciales. 1.- Actualmente no se está desarrollando ningún Centro Comercial en la zona. 2.- La plaza mas cercana se encuentra a mas de 10 Km. De distancia siendo éstas Carrefour en la salida a Atlacomulco, Galerías Metepec, Plaza Las Américas, Cinemex Metepec y Sams en el municipio de Metepec, Outlet en Paseo Tollocan. 3.- El comercio en la zona se desarrolla en accesorias y tianguis. 4.- No existen cines, tiendas de Autoservicio, cafeterías en un radio de 5 Kms.

13. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 Conclusiones y recomendaciones del estudio de mercado de Centros Comerciales. 1.- Es una zona con gran necesidad de un Centro Comercial que contenga una tienda de Autoservicio, Tiendas departamentales, Cines y una cafetería como mínimo. 2.- Se podrían ofrecer hasta 9,500 m². de locales comerciales entre boutiques, comida rápida, ópticas, bancos (no hay bancos en la zona), zapaterías, restaurantes, Centros de diversión infantil, dulcerías, entre otros. El precio de Venta por metro cuadrado recomendado para inicio de ventas es de $8,500.00 para locales de hasta 40 m². si se rentaran los locales el costo por m² es de $18.00 US Dollar. 3.- El estacionamiento debe de ocupar por lo menos una superficie similar a la de construcción. 4.- La realización de este Centro Comercial traería una fuerte plusvalía a la zona.

14. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 CONCEPTO 1.- Se propone la construcción de un “Hipermall”, el cual reune en un solo recinto un Centro comercial de conveniencia con un hipermercado, un “Fashion mall” con tiendas departamentales, un “Power center” con un Club de precios, un entretenicentro con cines, boliches, SPA, Hotel Ejecutivo, Food Court, Tiendas de entretenimiento infantil, etc. 2.- Se podrían ofrecer hasta 10,000 m². de locales comerciales entre boutiques, comida rápida, ópticas, bancos (no hay bancos en la zona), zapaterías, restaurantes, Centros de diversión infantil, dulcerías, entre otros. 3.- El estacionamiento debe de ocupar por lo menos una superficie similar a la de construcción. 4.- La realización de este Centro Comercial traería un importante desarrollo comercial a la zona, ya que en este momento se encuentra en el olvido.

15. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 CUADRO DE AREAS CONCEPTO PRIMERA ETAPA SEGUNDA ETAPA SUP. LOCALES COMERCIALES 10,000.00 m² 9,000.00 m² SUP. PLAZAS Y CIRC. CUBIERTAS 8,500.00 m² 4,500.00 m² TIENDA CLUB 13,800.00 m² HIPERMERCADO (AUTOSERVICIO) 25,000.00 m² CINES 4,000.00 m² SUB-ANCLAS 3,929.83 m² 6,779.83 m² TIENDAS DEPARTAMENTALES 16,000.00 m² GASOLINERA 3,014.51 m² HOTEL (EN CINCO NIVELES) 7,500.00 m² RESTAURANTE 600.00 m² TIENDA-CAFÉ 2,850.00 m² OFICINAS y/o CONSULTORIOS 5,000.00 m² POZO (EXISTENTE) 400.00 m² TOTAL 95,594.34 m² 25,279.83 m² ESTACIONAMIENTO Y AREAS EXT. 104,029.32m² AREA DE RESERVA 29,930.00 m² SUPERFICIE DE DESPLANTE 88,559.06m² SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA 120,874.17m²

16. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 Notas: Los logotipos son propiedad de las marcas registradas y se utilizan únicamente con fines explicativos. Las Tiendas aquí indicadas están interesadas en participar y se mantienen negociaciones con ellas. TIENDA CLUB DE PRECIOS Sup. 17,800 m² DEPARTAMENTAL 2 Sup. 4,900 m² DEPARTAMENTAL 1 Sup. 8,000 m² CINES Sup. 4,000 m² TIENDA REST. Sup. 2,850 m² SUBANCLA2 Sup. 1,800 m² HIPERMERCADO Sup. 25,000 m² BURGER KING Sup. 600 m² GASOLINERA Sup. 3,000 m² Lobby Hotel SUBANCLA1 Sup. 2,130 m²

17. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 HOTEL EJECUTIVO 1.- Se propone la construcción de un “Hotel ejecutivo” con las siguientes características: 150 habitaciones. Centro ejecutivo Lobby-bar Salones para juntas. Gimnasio. Restaurante.

18. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 PLANTA BAJA HOTEL EJECUTIVO

19. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 PLANTA N-1 HOTEL EJECUTIVO

20. Promotora Tollocan S.A. de C.V. Enero de 2002 PLANTA TIPO HOTEL EJECUTIVO