Las mejoras

LAS MEJORAS
GONZALO SMITH SIFUENTES ZAVALA

DEFINICION
• Toda mejora implica un
cambio o modificación del
bien con el fin de
repararlo, aumentarle su
valor o proporcionarle
ornato, lucimiento o
comodidad.
• Las obras nuevas hechas por el
poseedor se denominan adiciones;
pero si estas importan un aumento
del valor conseguido por la
cosa, revestiría la calidad de
mejoras.
•La mejora es la alteración
material de una cosa, que
conserva o aumenta su
valor.
• Las mejoras son un hecho
jurídico que entraña una
modificación material de la
cosa, produciendo el aumento
de su valor económico.
Alberto
Vásquez
Ríos
Rivera Oré y
Herrero Pons
Aníbal Torres
Vásquez
Doménico
Barbero

Mejoras
Necesarias
SuntuariasÚtiles

MEJORAS NECESARIAS
Rivera Oré y
Herrero Pons
• La mejora necesaria es aquella que evita la destrucción del bien, que debe hacerse
de todos modos si se trata de impedir que el bien de arruine.
Ripert y
Boulanger
• Son aquellas indispensables para la conservación del inmueble.
Aníbal Torres
Vásquez
• Las mejoras necesarias son las que se deben realizar con urgencia para evitar la
destrucción o deterior del bien.

MEJORAS UTILES
Rivera Oré y
Herrero Pons
• El código dice que son mejoras útiles , las que sin pertenecer a la categoría de
necesarias, aumentan el valor y la renta del bien. Se trata en términos generales de las
modificaciones del bien que incrementan su utilidad y consiguientemente su valor, sin tener
carácter de urgente de las necesarias.
Aníbal Torres
Vásquez
• Las mejoras útiles son las que sin tener el carácter de urgente de las necesarias, incrementan la
utilidad, el valor y la renta del bien. Por ejemplo, la construcción de habitaciones, dotar al bien de
servicios de agua, desagüe, luz eléctrica.
Max Arias
Schreiber Pezet
• Las mejoras útiles son aquellas que sin tener carácter de urgencia propio de las
necesarias, determinan el provecho para el bien aumentando su valor

MEJORAS DE RECREO , SUNTUARIAS, VOLUNTARIAS O VOLUPTUARIAS
Max Arias
Schreiber Pezet
• Las mejoras de recreo, llamadas voluntarias o voluptarias son aquellas que sin ser necesarias ni
útiles, proporcionan comodidades o satisfacen aspiraciones estéticas a quien las hace.
Nerio Gonzáles
Linares
• Nuestro ordenamiento civil las denomina mejoras de recreo, pero también se las conoce en la
doctrina con las denominaciones de ornamentales, de embellecimiento o voluptuosas.
• Estas mejoras proporcionan comodidad y procuran un paisaje artificial en la búsqueda de
satisfacciones del poseedor en el orden personal.
José Alfredo
Carbonel Brenis
• Llamadas también suntuarias, porque son efectuadas para la comodidad personal del poseedor
son aquellas que encierran un valor superfluo apreciadas sólo para fines de ornato, lucimiento o
mayor comodidad del bien, como indica el tercer parágrafo del Art. 916º del Código. No evitan la
destrucción o deterioro del bien, ni le confieren mayor valor, ni aumentan su renta

MEJORAS DE RECREO , SUNTUARIAS, VOLUNTARIAS O VOLUPTUARIAS
Rivera Oré y
Herrero Pons
• El código define a las mejoras de recreo por negación de las
necesarias y útiles.
• Las que sin ser necesarias ni útiles, sirvan para el
ornato, lucimiento o mayor comodidad del poseedor.
• La definición es imprecisa y errónea.
• No será aplicable en los casos en que una mejora desempeñe
simultáneamente dos o más funciones, preservando el bien de la
ruina, dándole mayor utilidad o haciéndolo más cómodo .
• Ejemplo: Si al colocar una columna que defiende una viga
fracturada, exornamos esa columna, haciéndola decorativa, la
mejora será simultáneamente necesaria y de recreo.

DERECHO DE REEMBOLSO

 DERECHO DEL POSEESOR AL VALOR DE LAS MEJORAS
NECESARIAS, ÚTILES Y DE RECREO
Art. 917º.-“El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras
necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las de
recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por
pagar su valor actual.
La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas
después de la citación judicial sino cuando se trata de las necesarias”.

Dr. José Alfredo Carbonel Brenis :
 Las mejoras necesarias tienen por finalidad evitar que el bien se
destruya o deteriore, si no se hacen el perjudicado con la pérdida
del bien o con su deterioro es el propietario, puesto que no existiría
bien que puede recuperar o recuperaría un bien
deteriorado, consiguientemente, el poseedor, sea de buena o de
mala fe, tiene derecho a que se le pague el valor actual de estas
mejoras, porque en caso contrario se estaría permitiendo que el
propietario se enriquezca indebidamente a expensas del
poseedor, lo que la ley prohíbe (Art. 1954º).

 El poseedor de buena fe tiene derecho a que se le
reembolse, además de las mejoras necesarias, las
mejoras útiles.

 No basta que las mejoras necesarias y útiles hayan sido
producidas para que proceda su abono, sino que deben existir al
momento de la restitución del bien. Las que a ese tiempo se han
destruido no son objeto de pago. El poseedor al restituir el bien con
las mejoras, no pierde el valor que tengan éstas al momento en
que fueron realizadas, sino su valor actual, razón por la que el Art.
917º dispone que se le pague su valor actual.
 La cuantía de las mejoras la establecerán las partes de mutuo
acuerdo. Si no es posible que las partes se pongan de acuerdo, las
fijará el juez si es necesario con la ayuda de peritos.

 El poseedor, de buena o mala fe, tiene derecho a retirar las mejoras
de recreo que puedan separarse sin causar daños al bien
principal, salvo que el propietario opte por pagar su valor actual. Si
estas mejoras no se pueden separar sin causar daño al bien
principal, el poseedor no tiene derecho a que se le pague su valor.

 Conforme al último párrafo del Art. 917º, el poseedor tiene derecho al reembolso de
las mejoras necesarias, realizadas antes o después de la citación de la demanda
judicial, y de las mejoras útiles realizadas antes de dicha citación
 Está justificado el pago de las mejoras necesarias realizadas antes o después de la
citación con la demanda judicial hecha al poseedor con el fin de que restituya el
bien, puesto que ellas impiden que el bien se destruya o deteriore perjudicando al
propietario. Pero no se justifica para nada el pago de las mejoras útiles hechas por
el poseedor de mala fe antes de la citación con la demanda judicial, porque ello
significaría establecer un derecho depredador como sería, por ejemplo, proteger a
un usurpador.

DERECHO DE RETENCIÓN

 EL DERECHO DE RETENCIÓN
Art. 918º.-“En los casos en que el poseedor debe
ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de
retención”.

 La norma que contiene este artículo establece el derecho de retención. El poseedor que debe
ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retener la posesión del bien de su deudor hasta
que éste le pague su valor de las mejoras o le garantice el pago. El Art. 918º es una aplicación
particular del Art. 1123º del Código Civil vigente que establece la naturaleza del derecho de
retención como un derecho real de garantía, en virtud del cual “un acreedor retiene en su poder
el bien de su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado. Este derecho procede en
los casos que establece la ley o cuando haya conexión entre el crédito y el bien que se retiene”.
El poseedor retenedor del bien sólo tiene derecho a seguir poseyéndolo, pero no puede usarlo ni
disfrutarlo

 Existen dos formas de ejercitarlo: extrajudicialmente y judicialmente
(Art. 1127º).
 En el caso de las mejoras, la retención sólo opera cuando el
poseedor tenga derecho al valor actual de las mejoras necesarias y
útiles que existan al tiempo de la restitución (Art. 917º). El derecho
de retención no se aplica cuando se trata de retirar las mejoras de
recreo, porque en este supuesto el poseedor tiene un derecho de
separación expedito o porque, aleatoriamente, el propietario tiene
un derecho de opción al pago de dichas mejoras. Caso contrario
implicaría que la pretensión del poseedor sea injustificada.

 En la hipótesis que se ejercite este derecho extrajudicialmente, el
poseedor puede rehusarse a entregar el bien, mientras el
propietario no cumpla con la obligación del pago de mejoras.
 Si fuera judicialmente se interpone como excepción contra la
acción destinada a conseguir la entrega del bien, pudiendo el juez
autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía
suficiente

 Por otro lado, la norma no hace distingos respecto a la calidad del
poseedor como sí lo hace el derecho alemán. Ciertamente, en el derecho
Civil Peruano, se consideraría al poseedor de buena fe en igualdad de
condiciones que al poseedor de mala fe, para acceder al derecho de
retener el bien, en el supuesto dado que el propietario se niegue a pagar el
concepto de las mejoras, ya sean necesarias o útiles. En efecto, la norma
que contiene el Art. 917º se refiere al poseedor en general. En buena
cuenta hasta el usurpador y el ladrón estarían inscritos dentro de los
alcances de dicha norma, por lo que el Art. 918º se encuentra en la misma
orientación

 La consideración fundamental de lo dispuesto por el Código en cuanto a la
generalización que venimos comentando obedece a la propia naturaleza
objetiva de la mejora que favorecería al propietario, no importando para
efectos del reembolso, la naturaleza subjetiva del poseedor, por cuanto la
buena o mala fe no tiene trascendencia frente a la valorización económica
de la mejora.
 ¿Si una vez pagado el valor de las mejoras, el poseedor se niega a
devolver el bien, tiene la calidad de poseedor precario (Art. 911º)?

ACCIÓN DE REEMBOLSO

 EFECTOS DE LA RESTITUCIÓN DEL BIEN. LA
ACCIÓN DE REEMBOLSO
Art. 919º.-“Restituido el bien, se pierde el derecho de
separación y transcurridos dos meses prescribe la acción
de reembolso”

 Este artículo regula sobre la pérdida del derecho de
separación de las mejoras de recreo y la prescripción
de la acción de reembolso. El derecho del poseedor
mejorador de separar las mejoras de recreo que no
causen daño al bien mejorado se extingue una vez
producida la restitución del bien.

 Es decir, el poseedor mejorador sólo puede retirar las
mejoras de recreo mientras se encuentra en posesión
del bien, porque una vez restituido el bien, las mejoras
pasan automáticamente al dominio del propietario sin
que esté obligado a pagar su valor.

 El propietario no puede quedar sujeto por largo tiempo a la incertidumbre sobre la
iniciación de una acción por pago de mejoras, razón por la que conforme al Art.
919º, la acción de reembolso de las mejoras necesarias y útiles, y también de
recreo, cuando el dueño ha optado por pagar su valor, prescribe a los dos meses
contados a partir del momento en que se produjo la restitución del bien.
 En relación a la primera hipótesis, la norma establece que se pierde el derecho de
separación cuando el poseedor no hubiera retirado las mejoras de recreo
susceptibles de separarse sin daño, existentes al tiempo de la restitución del bien, lo
cual significa que operado esto último, ya no pueden retirarse las mejoras de recreo
porque precisamente se ha perdido el derecho de separación prescrito en la primera
parte del Art. 919º del Código Civil

 En relación a la segunda hipótesis, la norma señala copulativamente “y
transcurridos dos meses prescribe la acción de reembolso”.
 Al parecer, tal como se encuentra redactado, se podría entender que el
Código se refiere exclusivamente a la mejora de recreo en el sentido de
que restituido el bien, el reembolso por dichas mejoras sólo podría hacerse
valer hasta dos meses después de entregado el bien, dejando
aparentemente un vacío en cuanto a las mejoras necesarias y útiles se
refieren.

 Si esto fuera así, entonces, no existiendo un plazo para ejecutar dicha
acción de reembolso en el capítulo concerniente a las mejoras, podría
pensarse que prescribiría en el mismo plazo en que prescribe la acción
real objeto del inciso 1 del Art. 2001º del Código Civil. Sin embargo, de
acuerdo con el aforismo “no se puede distinguir donde la ley no distingue”,
la Corte Suprema en Ejecutoria de 1946 ha resuelto que el Art. 836º del
Código derogado no distingue entre mejoras necesarias, útiles y de recreo;
espíritu que recoge el Código vigente en su Art. 919º y por consiguiente, la
acción de reembolso de todas las mejoras prescriben a los dos meses de
transcurridos la restitución del bien.

 Por otro lado si antes de la restitución el dueño tenía un derecho de opción
que le otorgaba la iniciativa para pagar el valor actual de las mejoras de
recreo, después de la restitución y si el poseedor no hubiera retirado las
mejoras de recreo perdiendo su derecho de separación; entonces se
traslada a su favor la iniciativa de exigir el pago por concepto de dichas
mejoras. Judicialmente mediante la acción de reembolso debiendo hacerlo
dentro del plazo de dos meses que señala el Código, evitando con este
corto plazo, complicaciones y juicios injustificados, porque es lógico
suponer que el que tiene derecho al valor de las mejoras debe hacerlas
valer en tiempo oportuno, caso contrario estaría restringiendo sus
derechos a favor del propietario.

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