El documento aborda la planificación urbanística de la comuna 22 en Santiago de Cali, centrándose en la aplicación de la norma urbanística y su impacto en el espacio público, la movilidad y la calidad de vida de los ciudadanos. Se enfatiza la necesidad de armonizar la urbanización con las características residenciales y recreativas de la zona, así como la importancia de mejorar las infraestructuras y los servicios públicos. Se plantean interrogantes sobre cómo resolver las problemáticas actuales relacionadas con el uso del suelo y la integración de espacios públicos adecuados.

1. MESA DE TRABAJO
LA NORMA URBANISTICA Y LA
VISION DE CIUDAD – COMUNA 22
Proyecto Situado Fiscal 2008
BP 26110
Juntas de Acción Comunal
Conclusiones y
Junta de Acción Local
Comuna22 recomendaciones
Departamento Administrativo De
Planeación Municipal
ESTUDIO PLAN URBANÍSTICO COMUNA 22
Santiago de Cali, Octubre 7 de 2008

2. Enfoque participativo del proyecto

3. Objetivos del PUC frente al desarrollo urbanístico
OBJETIVOS: POT :elevar la calidad
Mejorar las condiciones de actuación de las urbanística y con ella, las
entidades municipales en relación con: condiciones de vida de todos
los ciudadanos, mediante un
eficaz y racional
 El logro de una comuna sostenible en aprovechamiento de la ciudad
cumplimiento de los ARTICULOS N0. 5, 26 y construida, que recupere y
32 del POT - ACUERDO 069 DEL 2000. complemente el espacio
público incluidos sus
componentes ambientales y
 El papel del Municipio en la materialización mitigue los impactos
de la visión, políticas del POT. negativos de la mezcla
indiscriminada de usos
 En el seguimiento y control de la norma residenciales con actividades
urbanística para mejorar, reformular las comerciales, de servicios y
otros usos productivos.
fichas normativas.

4. ¿ LAS PREGUNTAS ?
¿ Pueden la urbanización y la edificación
actuales armonizarse con su vocación como
área residencial, institucional y recreativa
de la comuna 22 ?
¿Potencia la urbanización y edificación de la
comuna 22 sus valores ambientales
reflejadas en su medio natural y su paisaje?

5. El desarrollo urbanístico de la Comuna según
lo planificado por el POT el Espacio Público
y la Ficha Normativa
Los sistemas estructurantes
construidos considerados por la
norma urbanística
 El sistema ambiental
 El espacio público
 Los servicios públicos
 Los equipamientos
 El Patrimonio

6. La Construcción del Espacio Público
Las inquietudes de la comunidad
 ¿Cómo se construye el espacio público?
 ¿Cómo se efectúa a localización de las cesiones.
 ¿Cuál es el papel de los esquemas básicos en la
conformación de espacio público?
 Cómo se conforma el espacio público en un distrito
educativo de escala urbana y regional?

7. El espacio privado:
El POT y la Ficha Normativa
Los tratamientos urbanísticos
• El concepto de los tratamientos
Las áreas de actividad
urbanísticos
¿Cómo responden las • Los índices de ocupación y de
áreas de actividad a la construcción
visión, modelo y los
impactos urbanísticos y • Alturas
ambientales generados • Aislamientos
por los usos del suelo ?

8. Proceso de la mesa
La mesa tiene por objeto:
1. Valorar, a partir de casos específicos, los efectos
de la aplicación normativa frente a la visión de
ciudad planteada por el POT en relación con el
sistema ambiental, el sistema funcional y sistema
del espacio construido.
2. Observar si la ficha normativa recoge los
instrumentos de gestión del suelo en el
desarrollo de la comuna 22.

9. LA NORMA Y LA CONSTRUCCION DEL
ESPACIO PUBLICO
 Estructurante de la ciudad
Articulada por una red vial solo para el
automóvil privado y el transporte público sin
andenes ni amoblamiento. No tiene una
oferta acorde con la función de la comuna 22.
 Integrador de la oferta ambiental
y paisajística
Destrucción y privatización de la oferta
ambiental ,desvanecimiento de las Áreas
Boscosas (hídrica, bosques, Miradores).

10. El Espacio Público, el espacio de todos, el
espacio de los ciudadanos
 Integrador y soporte de los
equipamientos educativos
Equipamientos educativos con una población de mas
de 36.000 estudiantes con ausencia de: espacio
público, formas de movilidad, equipamientos
culturales, no garantiza el mínimo de seguridad.
 Soporte de la infraestructura de servicios
públicos.
El espacio vial como soporte de la infraestructura no
garantiza la construcción de redes generadas por
nuevas demandas . La saturación de las redes existen
y anarquía en su construcción.

11. El Espacio Público, el espacio de todos, el
espacio de los ciudadanos
 Garantía de movilidad
Conflictos que afectan la movilidad al interior de la
Comuna, su accesibilidad, y su conectividad con
otros sectores con áreas urbanas municipales.
Inexistencia de sistemas intermodales de movilidad
(andenes, ciclo vías y STM-MIO).
 Equidad y de inclusión social
Inexistencia de espacio público que garantice la
seguridad de los ciudadanos y brinde posibilidades
de integración y sentido de pertenencia con su
territorio

12. LA FICHA NORMATIVA Y EL ESPACIO PUBLICO COMPARACION POLIGONOS NOS 96 Y 97
Los sistemas estructurantes construidos considerados por la norma urbanística
El sistema ambiental: Recoge normas generales del POT. Polígono 96 referencia elementos naturales,
hídricos, bosques, no se incluye en el trazado no están inventariados .
Sistema vial: No aplican intercesiones, define un sistema de estacionamiento que es fundamental en e l
polígono 97 por cambio de densidad y forma de ocupación. No son aplicables desde la Norma.
El espacio público: Se apoya en el PEPEE, determina elementos naturales que deben integrarse a los
esquemas básicos y propone áreas para localización de cesiones (sistema de parques lineales y proyectos)
No se pueden desarrollar desde la aplicación de la Norma dada por la ficha Normativa.
 Los servicios públicos: No plantea determinantes para cada una de las áreas con características
diferentes en el proceso de urbanización. Determinados por el Plan de Servicios públicos. No hay
definición del suelo de protección de servicios públicos. Caso de aislamientos de infraestructura no se
aplica
Equipamientos: Listado de equipamientos tomados del POT sin localización y pre factibilidad de
ejecución Parque del agua, museos, centros de convenciones. No se reconoce los equipamientos
existentes en la Comuna y sus demandas de espacio público.
 Patrimonio: No integra la hacienda Cañasgordas la define en otro polígono pero no construye el espacio
público para su integración. Área 11.15 Hectáreas

13. Movilidad
El espacio público la movilidad y el
carácter de la comuna
• Andenes y ciclovías: Elementos prácticamente
inexistente; peatones y ciclistas tienen que
“compartir” las calzadas vehiculares.

14. Servicios Públicos
Drenaje Alcantarillado Pluvial Zona Sur
Zona de
Expansión 1
Ciudad Jardín -
Drenaje actual, Red
Alcant. Pluvial
EMCALI
Drenaje actual
Alcant. Pluvial No
Existe, son las vías y
algunos riachuelos,
para llegar al Río
Lili.
Drenaje Alcant. Pluvial
Zona Expansión 2
Sur-Oriental – Se plantean
canales por EMCALI

16. Inundaciones Comuna 22 - Junio 2008

17. Lago
Humedales Verde
Medio natural
Plaza Pance
Vivienda
La Media Luna
Acequia
Grande
Inv .Canadá
Conjunto
Villas del Country
Colegio Hebreo Condominio
Los Bohíos

18. Medio natural
EL ESPACIO PUBLICO Y MEDIO NATURAL Humedales
Humedal Cañasgordas
Humedal Cañas Gordas
Acequia Cañas Gordas
Colegio
Colegio
Berchmans
Berchmans

19. Medio natural

20. Medio natural

21. CESION DE ZONAS VERDES Y SU CONFORMACION DE ESPACIO PÚBLICO
REQUERIDO POR LA FUNCION DE LA COMUNA

22. Áreas de Cesión
AREA CESION ESTIMADA POR
AÑO LICENCIAS APROBADAS
(18% área afectada)
2007 13.706
2006 21.280
2005 16.184
2004 18.793
2003 13.495
2002 7.315
2001 327
2000 360
91.460 m2

23. Predios del municipio
Elaboración propia con Fuente de Catastro Mpal 2008

24. AREA DE CESION INTERIOR

25. LA CONSTRUCCION DEL ESPACIO PÚBLICO
 No hay expediente urbano que integre la información y los
inventarios sobre el suelo público requeridos para ser
integrados a los esquemas o proyectos urbanísticos.
 No hay consolidación cartográfica actualizada de la
información básica con la que debe contar el municipio para
la expedición del esquema básico suelo de protección,
zonas verdes, afectaciones de movilidad y de patrimonio
ambiental.
 Conflictos en los procesos de legalización de las áreas de
cesión de las urbanizaciones.

26. LA CONSTRUCCION DEL ESPACIO PUBLICO
 La norma sobre cesiones no facilita la construcción de un
espacio público acorde con la función educativa, ambiental
y recreativa de la comuna 22.
 La estructura de gestión y de administración del suelo solo
identifica zona verde como espacio público.
 La administración municipal, y la Ficha normativa como
herramienta no recogen ni propician la utilización de los
instrumentos de Gestión del Suelo.

27. El espacio privado :
el POT y la Ficha Normativa
Las áreas de actividad Los tratamientos
Cómo se transforma la comuna 22 urbanísticos
a partir de la asignación de usos
del suelo:
• El concepto de los
 Áreas de actividad residencial tratamientos urbanísticos
neta. • Los índices de ocupación y
 Vía arteria principal con de construcción
corredor de actividad. • Alturas
 Desbordamiento de las
• Aislamientos
centralidades.
 Transformación del espacio • La predialidad y los
público por cambios de usos. tratamientos

29. Problemas a consultar de
aplicación de la Norma
• La validez en la aplicación y control del 5% de usos
complementarios en el área de actividad residencial neta.
• Los conflictos de usos del suelo dado por la definición de los
impactos urbanísticos, ambientales y sociales a partir de las escalas
de cobertura de los usos a localizar en el área de actividad
residencial neta y en los corredores Vía Arteria Principal con
corredor de actividad.
• El criterio para definir las centralidades según jerarquías y la
asignación de usos del suelo. Avenida San Joaquín - centralidad
comunal.

30. Problemas a consultar de
aplicación de la Norma
•La complejidad de asignar usos del suelo a través de una matriz de
establecimientos de clasificación económica, sin contar con la cualidad
del lugar y su función en la estructura de la comuna 22 o de la ciudad.
•El impacto sobre el espacio público de los cambios de usos del suelo
sin resolver los impactos urbanísticos, conformación de áreas
deterioradas a pesar de los altos precios de la tierra. (ausencia de
andenes, ocupación de los antejardines por estacionamientos,
congestión vial, deterioro de la cobertura vegetal).

31. Áreas de actividad

32. Tendencias del Uso comercial
Desborde de la centralidad en Ciudad Jardín

33. ARTICULO 257: Área de Actividad
Residencial Neta.
Eminentemente residencial, en la cual se
permite la presencia limitada de
comercio y servicios sin superar el 5% del
área bruta del polígono normativo; en
ejes de borde que ya tienen presencia de
comercio y servicios.

35. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Educación 6 2 1 1 2 5 2
Local comercial 1 4 5 3 6 10 7 7
Vivienda
Otro
Salud
Oficinas
17
2
1
9 41 66
1
87
1
1
1
50 54
2
1
50
5
1
1
29
7
1
Licencias
100
95
90
85
Participación (%) número de licencias según uso
Aprobadas
80
75
70
65
60
Porcentaje
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Educación 22,22 0,00 0,00 2,70 1,06 1,75 2,90 7,25 4,35
Local comercial 3,70 0,00 8,89 6,76 3,19 10,53 14,49 10,14 15,22
Vivienda 62,96 100,00 91,11 89,19 92,55 87,72 78,26 72,46 63,04
Otro 7,41 0,00 0,00 1,35 1,06 0,00 2,90 7,25 15,22
Salud 3,70 0,00 0,00 0,00 1,06 0,00 0,00 1,45 0,00
Oficinas 0,00 0,00 0,00 0,00 1,06 0,00 1,45 1,45 2,17

36. Áreas Vacantes

37. Polígonos Normativos

38. Cambio de Patrón
Numero de Pisos
Ficha Normativa

39. • ARTICULO 283
• El Tratamiento de Consolidación.
Tratamientos
• Corresponde al suelo urbano urbanizado y edificado en su
totalidad o en tal proporción que se puede asumir
genéricamente que a su interior sólo quedan vacantes lotes
individuales, predios ya urbanizados y excepcionalmente,
predios no urbanizados con un área neta urbanizable
inferior a 20.000 m².
Área total poligono 10,3 Ha.
Área Bruta Sub-area 2 4,96 Ha.
Debe respetar los patrones edificatorios y las
menos 38% de Cesión de vias y ZV volumetrías resultantes de las regulaciones anteriores
3,1 Ha
Area neta Urbanizable
31000 m2 en las cuales se originaron.

40. ARTICULO 291
Consolidación con Cambio de Patrón.
Tratamientos
Áreas con dinámica que ha provocado cambios irreversibles en
el modelo original de uso e intensidad de uso del suelo.
Poseen buenas condiciones originales de carácter urbanístico
ambiental e incluso. El tratamiento se propone orientar y
promover estas transformaciones buscando un nuevo nivel de
equilibrio, intensificando sustancialmente los patrones de
aprovechamiento del suelo a fin de alcanzar un uso más
eficiente de la ciudad construida.
Polígono 97
APROVECHAMIENTOS (1)
SIN PLAN PARCIAL (3) INCREMENTO EN LA
SUB-AREA 1 SUB-AREA 2 SUB-AREA 3 SUB-AREA 4
VARIABLES
CON
PLAN
PARCIAL AGRUP. AGRUP
NO
AGRUPACIONES
NO
AGRUPAC.
NO RENTABILIDAD PARA LOS
AGRUP AGRUP AGRUP
(2)
OTROS USOS MULTIF
OTROS
USOS
GRAL MULTIF
UNIF.-
BIF.
OTROS
USOS
GRAL MULTIF
UNIF.-
BIF.
GRAL PREDIOS SIN APORTE A LA
ALT. MAX.(PISOS)
ALT.MIN.(PISOS)
*
*
8
2
8 8 5
Cra 100:5 pisos o 15 mt
12 3 12
Calle 25 : 8 pisos o 24 mt
12 12 3
2
5
CIUDAD.

41. Polígono 97 - Consolidación con
Cambio de Patrón.

42. Polígono 97 - Consolidación con
Cambio de Patrón.

43. Polígono 97 - Consolidación con
Cambio de Patrón.

44. Polígono 97 - Consolidación con
Cambio de Patrón.

45. • ARTICULO 294:
• Consolidación con Cambio de Patrón del Espacio Público.
Regularizar la incorporación al suelo urbano de aquellas
zonas desarrolladas en forma parcial, y en las cuales no se
han realizado las cesiones para espacio público requeridas
para integrarlas al sistema urbano de vías y de espacio
público. Se busca evitar la degradación irreparable de las
condiciones de accesibilidad y conectividad, y el manejo del
sistema de espacio público en sus diferentes componentes
naturales y construidos.
• Poligonos 98,96
APROVECHAMIENTOS
SIN PLAN PARCIAL (3) El proceso de urbanización no
CON SUB-AREA
VARIABLES
PLAN
PARCIA
1
AGRUPA NO
S-A 2
NO
SUB-AREA 3
NO
SUB-AREA 4
NO
SUB-AREA 5
NO
presenta variación en el espacio
AGRUP. AGRUPACIONES AGRUPACIONES AGRUPACIONES
L (2) CIONES AGRUP.
OTROS GRAL UNIF.-
AGRUP.
GRAL
MULTIF
AGRUP.
UNIF.-
GRAL
AGRUP.
UNIF.- OTROS
GRAL (4) MULTIF.
UNIF.- OTROS
AGRU.
GRAL
publico CUAL ES EL CONCEPTO
USOS (4) BIF. . BIF. BIF. USOS BIF. USOS (4)
ALTURA MAXIMA
PERMITIDA * 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
DE CAMBIO DE PATRON DEL
(PISOS)
ALTURA MINIMA
PERMITIDA TRES (3) PISOS o 9 METROS SOBRE LA CALLE 18.
ESPACIO PUBLICO DAPM?
(PISOS) *

49. Polígono 108 – Reordenamiento y
Mejoramiento Integral

50. Polígono 108 – Reordenamiento y
Mejoramiento Integral
30 m

51. Valle del Lili

55. CAMBIO DE PATRON DE ESPACIO PUBLICO
Andenes…Antejardines?
Obra año 2007
Carrera 125

56. Andenes …
Área de Cesión ?
Obra año 2008
Carrera 118

57. ¿ LAS PREGUNTAS ?
¿Pueden la urbanización y la edificación
actuales armonizar se con su vocación como
área residencial, institucional y recreativa
de la comuna 22 ?
¿Potencia la urbanización y edificación de la
comuna 22 sus valores ambientales
reflejadas en su medio natural y su paisaje?

58. Qué ciudad se construye en la Comuna 22
 ¿Cómo se resuelve el espacio público y los sistemas estructurantes de la comuna 22 al
cambiar de parcelación a urbanización, cuando la oferta de urbanización existente es
minima (callejones, red vial parcial, alcantarillado sanitario de baja densidad,
parcialmente acueducto y sin sistema de aguas pluviales), construida hace mas de 30
años y determinada por un proceso de consolidación de la vocación educativo-
ambiental –recreativa?
 Las áreas de actividad se han desbordado respecto al uso comercial y de servicios por
los corredores viales y las centralidades con la dificultad de la medición de los impactos
urbanos y ambientales respecto a las escalas de cobertura y al 5% de otros usos de las
áreas residenciales netas . Cuales son las alternativas de solución a este tema?
¿ Se cambian los límites de las áreas de actividad ?
¿ Se valida el CIUU como instrumento de asignación de usos ?
¿ Se identifica la cualidad del área y se determinan usos ?

59. Qué ciudad se construye en la Comuna 22
 Los usos del suelo comerciales y de servicios de las centralidades y de los corredores viales
ocurren sin el acondicionamiento del espacio público, a pesar de la definición conceptual
que conlleva la norma , cómo se puede llevar a la practica su desarrollo?.... Nuevo diseño
de la norma, control de la aplicación, proyecto urbano otros ?
 Los tratamientos establecen que para cambiar el patrón de ocupación debe darse un
cambio de patrón del espacio público. Según los resultados observados en su aplicación no
se tiene en cuenta, cual es el proyecto de DAPM sobre este tratamiento y en general del
tratamiento de consolidación, que supone un desarrollo urbanístico y arquitectónico
previo?
 Los tratamientos a través de los índices de ocupación y de construcción así como sus
formas de agrupación, conservan los valores ambientales y patrimoniales de la comuna,
potencializan su carácter educativo o garantizan la conformación de una comuna con
buena calidad de vida y sostenibilidad ambiental ?

60. Qué ciudad se construye en la Comuna 22
• Cual procedimiento facilitaría la construcción de un espacio público diverso que no
sea exclusivamente a partir de las ZONAS DE CESION de proyectos individuales, y que
se permita integrar al espacio vial con otros componentes del espacio público u otros
del sistema ambiental?
• La norma establecida en las fichas normativas involucra las nuevas estructuras
urbanísticas definida en el POT - sistemas estructurantes :
¿Estas son reconocidas en la construcción de la Comuna ?
¿Son referentes inocuos respecto a las normas de urbanización y tratamientos ?
¿O su efectividad solo se puede llevar a la práctica a través de integrar elementos
jurídicos de gestión del suelo y administrativos apoyados en un proyecto urbanístico
de escala local que identifique y recupere las condiciones del lugar?

61. Qué ciudad se construye en la Comuna 22
 Cual es el modelo que formula las fichas o cual es el objetivo de la administración
respecto a esta Comuna que cumple una función como distrito educativo y de riqueza
ambiental ?
 La norma corresponde a una norma básicamente predial , definida a partir de una
subdivisión múltiple de subareas que fragmenta la comuna basada solo en su
articulación el sistema estructurante vial vehicular o se pueden identificar y ejecutar
otros sistemas estructurantes a partir de la aplicación de la Norma de la Ficha Normativa?
 Se pueden aplicar los instrumentos de gestión del suelo a través de la Ficha Normativa?,
ellos son inocuos en la ficha ?, la pregunta es si estamos ante un estatuto de usos y
ocupación con poca aplicación de los instrumentos de la LEY 388 , cuales son factibles de
aplicación ?
 La ley formula una nueva forma de hacer ciudad a partir de un modelo urbanístico y de
instrumentos de gestión del suelo que rebase la predialidad o la construcción predio a
predio, el POT y la Ficha normativa como recoge estas nuevas directrices?