El documento presenta información sobre el mercado de oficinas en América Latina. Explica que la falta de información y agentes inmobiliarios dificulta el desarrollo del mercado. Proporciona datos sobre el stock de oficinas clase A y A+ en varias ciudades latinoamericanas, con la Ciudad de México teniendo el stock más grande. También incluye un cuadro con los precios promedio por metro cuadrado en diferentes mercados.

1. Mercado
de
Oficinas
en
América
La2na
(Coyuntura,
Cadena
de
Valor
y
Formación
de
un
Mercado)
Foro
Inmobiliario
de
Asunción
28
de
octubre
de
2013

2. “The
pain
in
Spain”

3. Desconocimiento
crí2co
• El
precio
de
la
vivienda
2ene
una
relación
económica
con
la
renta
personal
• El
de
los
inmuebles
terciarios,
con
los
beneficios
empresariales
• El
mercado
inmobiliario
es
cíclico
• Los
mercados
de
mueven
por
expecta2vas
• El
uso
de
liquidez
obtenida
por
un
elevado
endeudamiento
individual
y/o
colec2vo
es
de
alto
riesgo

4. Población

5. Δ
PIB
regional

6. Δ
PIB
México
–
Brasil

7. El
inmobiliario
en
la
economía
• Economía
de
base:
– Industrial
–
logís2co
– Oficinas
– Comercio
– Hoteles
• Infraestructuras
– Puertos
– Aeropuertos
– Carreteras
– Ferrocarril
• Vivienda
• Servicios
– Hospitales
– Escuelas,
universidades
– Uso
cultural
o
depor2vo
– Religiosos
– Gobierno
• Uso
militar,
policial
• Servicios
varios

8. Cadena
de
Valor
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Variantes:
Usuario
Dueño
y
ocupante
Agencia
Promotor
inversor
Promotor
constructor
Promotor
Construcción,
Suministros
y
Servicios
Inversor
Financiador
Asset
Manager
Property
Manager
Facility
Manager

9. Venta
y
alquiler
• Ventajas
de
la
venta:
operación
a
corto,
tesorería
cerrada.
• Desventaja:
falta
de
información
en
el
futuro,
deterioro
del
parque.
• Ventajas
del
alquiler:
crea
mercado,
mejores
inquilinos,
oportunidades
de
arbitraje,
se
man2ene
la
calidad.
• Desventaja
del
alquiler:
requiere
más
capital,
falta
de
financiación
estructurada.

10. Sobre
la
información
• Al
no
exis2r
agentes
falta
información
• Los
inversores
par2culares
y
los
dueños-­‐
ocupantes
no
la
entregan
o
es
diccil
de
coordinar
• Los
fondos
ins2tucionales
y
los
financiadores
son
remisos
a
par2cipar
• Se
pierde
control
sobre
el
desarrollo
futuro,
no
se
conocen
tendencias
• La
renovación
del
parque
se
hace
complicada
(múl2ples
propietarios)

11. Medición
del
Mercado
•
•
•
•
•
Stock
Contratación
Nivel
de
precios
Vacío
Oferta
futura

12. Presencia
agencias
CBRE
Ciudad
de
México,
Monterrey,
Querétaro
Ciudad
de
Panamá
Caracas
São
Paulo,
Río
de
Janeiro
Lima
Buenos
Aires
San2ago
Colliers
Ciudad
de
México
Monterrey,
Querétaro,
Guadalajara,
Cancún,
Puebla,
Tijuana,
Juárez
San
José
Ciudad
de
Panamá
Bogotá
São
Paulo,
Río
de
Janeiro,
Recife,
Fortaleza
Lima
Buenos
Aires
San2ago
Jones
Lang
Lasalle
Ciudad
de
México
Monterrey,
Tijuana
Ciudad
de
Panamá
Bogotá
São
Paulo,
Río
de
Janeiro,
Curi2ba
Lima
Buenos
Aires
San2ago

13. Indefinición
de
las
categorías
• Class
A
Most
pres2gious
buildings
compe2ng
for
premier
office
users
with
rents
above
average
for
the
area.
Buildings
have
high
quality
standard
finishes,
state
of
the
art
systems,
excep2onal
accessibility
and
a
definite
market
presence.
• Class
B
Buildings
compe2ng
for
a
wide
range
of
users
with
rents.
.
Building
finishes
are
fair
to
good
for
the
area
and
systems
are
adequate,
but
the
building
does
not
compete
with
Class
A
at
the
same
price.
• Class
C
Buildings
compe2ng
for
tenants
requiring
func2onal
space
at
rents
below
the
average
for
the
area.
Fuente:
METROPOLITAN
BASE
DEFINITIONS
(BY
BOMA)

14. Categorías
según
BRaVe
• Building
Ra2ng
Value,
creado
por
la
Universidad
Politécnica
de
Milán
www.bravera2ng.com
• Considera
obje2vamente
la
envolvente,
orientación,
aislamiento,
acús2ca,
consumo
energé2co
y
de
agua,
clima2zación,
iluminación,
eficiencia
de
las
superficies,
sistemas
de
elevación,
servicios,
seguridad,
ges2ón,
comunicaciones,
acabados,
salas
de
reunión,
escaleras,
lavabos,
servicios
exteriores,
aparcamiento,
transporte
público
y
cer2ficaciones.
• Representado
por
World
Office
Forum
para
España
y
América
de
habla
hispana.

15. Stock
A
y
A+
Ciudad
de
México
4,040,462
Buenos
Aires
1,763,241
S antiago
de
Chile
1,686,209
S ao
Paulo
1,668,182
Bogotá
Bogotá
1,211,229
Rio
de
J aneiro
981,729
S an
J osé
643,441
P anamá
548,257
Monterrey
521,000
L ima
488,265
Guadalajara
210,000
Medellin
Medellín
171,579
P uebla
100,000
Queretaro
91,000
Barranquilla
Barranquilla
Cali
Cali
83,280
35,965
0
1,000,000
Fuente:
Colliers
Interna2onal
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000

16. Precios
$100
$95
$80
$87
$60
$77
$69
$50
$43
$35
$40
$20
$35
$29
$25
$20
$21
$28
$20
$25
$17
$24
$16
$24
$16
$23
$20
$23
$21
$15
$13
S an
J osé
Cali
$0
Rio
de S ao Bogotá México Buenos S tgo P anamá Bquilla Medellín L ima
J aneiro
Paulo
Aires Chile
Fuente:
Colliers
Interna2onal
$34
$20
$27
$18
$46
$30
$20
$10
Chicago Nueva TorontoL ondres P arís
Y ork
31-­‐12-­‐2012

17. Tasa
de
disponibilidad
(vacancia)

18. Compara2vo
Latam
5,00
15%
12%
10%
0,00
México
0,051
Argentina
0,079
Chile
Inventario
A+
A
0,138
Brasil
0,127
Colombia
Absorción
A +
y
A
0,068
Costa
R ica
0,49
0 ,55
3%
5%
0 ,64
3%
1,21
0,485
1,67
6%
1,76
1,00
10%
10%
1,69
3,00
4,04
Millones
de
m²
4,00
2,00
12%
0,010
P anamá
1%
0,058
0%
Perú
Tasa
de
Disponibilidad
A+
y
A
31-­‐12-­‐2012
Fuente:
Colliers
Interna2onal
18

19. Macro
2012
2013
PIB
Tasa
de
desempleo
Tipo
de
cambio
vs
(USD)
Inflación
Tipo
de
cambio
Construcción
Tasa
de
Disponibilidad
Absorción
Precios
de
Renta
Fuente:
Colliers
Interna2onal
19

20. Disponibilidad
(global)

21. Tendencias
globales
2013-­‐Q3
Vacancies
have
edged
upwards
The
global
office
vacancy
rate
(across
98
markets)
increased
by
10
basis
points
to
13.3%
in
Q2
2013.
This
represents
the
second
consecu2ve
rise
and
has
been
largely
due
to
new
supply
increases
in
Asia
Pacific
and
La2n
America.
Nonetheless,
global
vacancy
is
expected
to
edge
down
in
H2
2013,
with
an2cipated
falls
in
the
U.S.
compensa2ng
for
further
supply
increases
in
Asia
Pacific
and
LaCn
America.
Leasing
volumes
sCll
muted,
but
encouraging
signs
Global
leasing
ac2vity
con2nues
to
be
muted.
While
Q2
gross
leasing
volumes
were
marginally
higher
than
Q1
(+3%),
they
are
running
5%
below
the
levels
of
this
2me
last
year.
There
are,
however,
encouraging
signs
in
the
U.S.,
where
full-­‐year
volumes
are
likely
to
be
up
to
5%
higher
than
in
2012.
In
Europe,
leasing
ac2vity
is
flat,
while
in
Asia
Pacific
gross
leasing
volumes
are
about
25%
lower
than
12
months
ago.
Fuente:
Jones
Lang
Lasalle

22. Sostenibilidad
y
nuevas
tecnologías
• Los
grandes
inquilinos
mul2nacionales
buscan
espacio
cer2ficado
como
sostenible
(Leed,
BREEAM).
RSC
y
Reputación
están
ín2mamente
ligadas.
• Las
nuevas
tecnologías
permiten
flexibilizar
el
trabajo
y
las
posibilidades
del
trabajo
a
distancia
aumentan.
Hacia
dónde
va
el
“workplace”
debate
de
gran
actualidad.

23. De
“edificios
de
oficinas”
a
“mercado
de
oficinas”
PROMOTOR
AGENTE
USUARIO
Operación,
suelo,
costos-­‐finanzas,
técnica
Relación
propietario
-­‐
inquilino
Demandante
de
espacio
CONSTRUCTOR+
Constructora,
arquitecto,
equipos
INVERSOR
PROPERTY
MGR
Propietario,
fondo
Relación
inversor
–
usuario
FINANCIADOR
PRIMERA
GENERACIÓN
SEGUNDA
GENERACIÓN
ASSET
MGR
FACILITY
MGR
Relación
inversor
y
financiador
-­‐
promotor
Gestor,
relación
usuario
e
inversor
-­‐
inmueble

24. El
beneficio
en
la
ac2vidad
inmobiliaria
Seguridad,
Rentabilidad,
Liquidez
• La
promoción
y
venta.
• El
alquiler
frente
al
coste
de
recursos
propios.
• La
mejora
de
la
rentabilidad
mediante
el
apalancamiento.
• El
arbitraje
de
“yields”:
en
el
mundo
hay
muchos
“dineros”
con
diferentes
criterios
en
cuanto
al
riesgo
(ejemplo
de
los
fondos
de
pensiones)

25. Bases
para
el
futuro
• Aplicar
“best
prac2ces”
a
todo
lo
posible:
ubicación
y
servicios,
diseño,
construcción,
eficiencia,
ges2ón.
• Informa2on,
informa2on,
informa2on…
• Coordinación
de
ciudades
medianas
en
ausencia
de
agentes.
El
rol
de
las
cámaras
de
la
construcción.
• Generar
producto
en
renta,
bloques
completos.

26. ¡Gracias!
Jorge
Zanolexy
Larrea
Presidente,
World
Office
Forum
jzl@worldofficeforum.com
www.worldofficeforum.com
www.elblogdezano.com