El análisis del mercado inmobiliario de oficinas en Colombia muestra que aunque la absorción y vacancia están sanas, existe preocupación por la gran cantidad de metros cuadrados que ingresarán en los próximos 3 a 5 años. Algunas zonas como Salitre están mostrando tasas de desocupación crecientes. Los inversionistas institucionales han llevado el mercado a un nuevo nivel aportando capital y solicitando mejoras en los proyectos. Se espera que la situación en Salitre tienda a empeorar mientras que en el CBD la

1. EL NUEVO ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO
Los americanos están acostumbrados a medirlo todo, a utilizar estadísticas
con miles de datos para extraer conclusiones.
En el ámbito de la valoración del precio de la vivienda, herramientas
automatizadas, que se han convertido referencias de obligada revisión.
Pero no todos están de acuerdo en la forma de conseguir el precio de las
viviendas, pese a que en el algoritmo se incluyen factores tan interesantes
como:
 El estilo de vida de los compradores,
 La asequibilidad para la compra de la vivienda y,
 El tiempo de tránsito al trabajo y la escuela.
Los agentes inmobiliarios usan la analítica de datos para aumentar
su conocimiento y experiencia sobre quiénes son y lo que demandan
los consumidores interesados en comprar una vivienda en su zona.
El análisis comparativo del mercado (ACM), su uso es diferente en
inmuebles comerciales que en residenciales; el peso del precio por metro
cuadrado tiene diferente ponderación en ambos casos.
La revolución del análisis de datos a gran escala, está modificando
el proceso de toma de decisiones del comprador.
Por una parte, las empresas tecnológicas apuestan por incorporar más
variables a sus algoritmos; y en otra, los consumidores quieren aplicar a las
valoraciones los factores que ellos consideran más relevantes.
A un comprador le puede interesar, por encima de variables clásicas, el
coste total mensual del uso y mantenimiento de la vivienda (impuestos,
hipoteca, seguros, cuotas de la comunidad), la calidad de los centros
educativos de la zona, la proximidad a zonas verdes, la frecuencia de
actividades culturales en el barrio, y otros factores relacionados con sus
inquietudes y deseos.

2. La ubicación, la superficie, habitaciones y baños, siguen siendo variables
importantes, pero con una menor ponderación de las que establece cada
comprador, cuando piensa en sucalidad de vida.
EXPERIENCIA SOBRE LAS CARACTERISTICAS Y ESTILOS DE VIDA
Los agentes inmobiliarios del barrio, conocen tan bien el mercado que
podrían valorar una vivienda sin comprarla con ventas de viviendas
similares. Se basan en la experiencia sobre características de las viviendas,
como la orientación, vistas, necesidad de reforma, calificación energética,
accesibilidad.
Y hay quienes añaden la experiencia sobre estilo de vida, esencial cuando
se trata de viviendas de lujo y cuando hay factores muy concretos, que
son importantes para el comprador, como la cercanía a los restaurantes
de moda, el espacio adecuado en el jardín para el animal de compañía,
el espacio para la piscina, factores que parecen superfluos, pero que son
determinantes para algunas personas.
Esos factores los incorpora el propio consumidor al análisis del mercado,
con su propia ponderación, para conseguir una valoración, que mantiene
variables basados en características, pero que es finalmente personalizada
y subjetiva.
ALGORITMOS PERSONALIZABLES EN LA VALORACION DE INMUEBLES
Esa personalización a la que tienen acceso propietarios y compradores, es
la mayor innovación en los análisis del mercado. La fuerza de determinar
los precios ya no radica sólo en empresas de tasación, registro de la
propiedad o notarios. Los nuevos factores que se introducen en las
valoraciones, los determina cada individuo.
Los usuarios pueden ajustar los parámetros de la valoración y compararlos
con otras viviendas. Se tienen en cuenta parámetros como la antigüedad
del edificio, el nivel de actividad económica de la zona, las vistas,
luminosidad, estado del interior y el exterior, tamaño de los elementos

3. comunes y privados, nivel de privacidad, accesos a la salida de la ciudad,
el nivel de ruido.
El resultado de la valoración es más ajustado que el proporcionado por
una herramienta de valoración automatizada, con un algoritmo cerrado.
LOS GASTOS COMUNES Y EL MODELO DE VALORACION DE PRECIOS DEL
FUTURO
El coste de uso en una vivienda es un factor más a tener en cuenta. Para
calcularlo, es necesario poder ajustar el algoritmo de valoración,
indicando el número de personas que viven en la casa, el tiempo de
ocupación durante el día, el nivel de temperatura deseado en cada
estación del año.
Como gastos comunes nos referimos a electricidad, gas y agua
principalmente, que varían en función del uso de la calefacción, aire
acondicionado, sistema de irrigación. También se añaden gastos de
seguros, telefonía e internet, plataformas de TV.
Una reforma en el sistema de tuberías, calefacción el aislamiento, puede
reducir el coste total de los gastos comunes, hasta colocarse por debajo
de la media de las viviendas del entorno. Ese coste de la reforma y las
posibles reparaciones y recambios, también se debe tener en cuenta en la
valoración.
La diferencia en los costes comunes mensuales, puede suponer al
comprador una compra de una vivienda de mayor valor, por el ahorro que
le supone, año a año, que esa vivienda sea eficiente energéticamente.
El verdadero precio de la propiedad se consigue teniendo en cuenta todas
las características, costes y variables personalizadas.
ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE OFICINAS EN COLOMBIA

4. Colliers International, empresa líder de Servicios Inmobiliarios en Colombia y
una de las más grandes del mundo, en su labor de análisis permanente del
mercado de oficinas de Colombia determinó en su último estudio que,
aunque para este año se ha presentado una importante absorción de
metros cuadrados y las cifras de vacancia están sanas, se registra con
preocupación el ingreso de una cantidad considerable de metros
cuadrados, especialmente a mediano plazo y en algunas zonas de la
ciudad.
“El mercado de oficinas está muy activo, hemos realizado transacciones
importantes en casi todos los corredores de la ciudad y la demanda es
alta, eso ha llevado a ocupar buena parte de la oferta de lo que está
construido.
Por el lado de la oferta lo que empieza a preocupar al mercado de la
ciudad de Bogotá son los grandes volúmenes de metros cuadrados que
entrarán los próximos tres a cinco años por efecto de los proyectos que ya
han sido vendidos más no ocupados, es decir vendidos a inversionistas,
que tendrán que salir a buscar inquilinos al final de su construcción
cuando, de acuerdo a nuestros registros, habrá muchos metros para
arrendar. Eso, según nuestros estudios será más evidente en algunos
sectores de Bogotá como Salitre que empiezan a mostrar desocupaciones
constantes que llegan al 13 por ciento, cifra que, aunque no es crítica ya
preocupa” comentó Roberto Cáceres, Gerente General de Colliers
International Colombia.
“Por otro lado cabe destacar el papel preponderante y dinamizador de los
inversionistas institucionales que han llevado al mercado inmobiliario
corporativo a un nuevo nivel. No solo por los niveles de capital que han
canalizado al sector de la construcción proveniente del ahorro público y
privado, sino por los valores agregados que traen a los proyectos en los
que participan. Por su conocimiento de los intereses particulares de los
inquilinos multinacionales, los administradores de estos fondos solicitan
adecuaciones en los proyectos en que invierten para llevarlos a ser
atractivos para estos potenciales inquilinos. Pisos falsos, sistemas de

5. extinción de incendios, aire acondicionado, mayores alturas, mejores
entradas, mayor cantidad e parqueaderos son algunas de las exigencias
de los inversionistas para adquirir edificios de oficinas. De igual manera,
cuando actúan de arrendadores facilitan las transacciones al ser únicos
propietarios, ejecutar adecuaciones especiales, otorgar meses de gracia,
dar flexibilidad legal, plazos largos, posibilidades de aumento de área a
futuro, entre otros” complementó Cáceres.
Otras características generales del mercado de oficinas:
 Hay un claro contraste entre los mercados de Salitre y la zona
Nororiental de Bogotá (CBD). En Salitre existe una oferta alta con una
demanda media, mientras que en el nororiente la demanda es alta
y la oferta baja en especial de inmuebles para entrega próxima. A
futuro se espera que la situación de Salitre tienda a acentuarse
considerablemente mientras que en el CBD se empiezan a registrar
algunos proyectos con áreas importantes al igual que en zonas no
tradicionales como la Avenida Córdoba y la Calle 80.
 Los precios por metro cuadrado han tendido a estabilizarse e
inclusive el rango de negociación ha tendido a aumentar. Los
arrendadores, previendo el posible aumento en la competencia
están ofreciendo descuentos mayores a sus precios de lista y
condiciones más favorables a los inquilinos con el fin de atraerlos a
sus proyectos.
 Se presenta un mercado desatendido y creciente de oficinas con
especificaciones no tan altas, de más de 1.000 metros cuadrados, en
la que generalmente operan empresas como call centers y servicios
tercerizados que muchas veces tienen operación regional. Estas
empresas han encontrado un atractivo especial en Colombia por la
relación que se presenta entre atención al cliente, precio, costos y
personal calificado. Vale destacar que muchas de estas empresas

6. no han encontrado las especificaciones y precios que necesitan
para su operación en Bogotá y han migrado a otras ciudades, en su
orden: Medellín, Eje Cafetero, Cali, Barranquilla y Bucaramanga, con
el único elemento limitante, que consiste en contar con un
adecuado recurso humano bilingüe y precios muy competitivos por
puesto de trabajo.
 Es un hecho que el mercado de oficinas está centralizado en
Bogotá, que, en la suma de todos lo metros cuadrados de oficinas,
posee el 80 por ciento del país. Esta situación se estima que siga
presentado en los próximos 5 años, pero Medellín tiende a crecer por
contar con grupos empresariales grandes en la región.