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GESTIÓN URBANÍSTICA

En esta exposición trataremos sobre conceptos varios
y los siguientes temas:

● Régimen urbanístico de la propiedad del suelo
● Valoraciones urbanísticas
● Expropiaciones

Evolución del concepto de propiedad

El Derecho de propiedad moderno es esencialmente distinto al concepto de
propiedad tal y como se ha venido considerando a lo largo de la historia. Si
antiguamente el dominio era un derecho absoluto (facultaba a su titular para
usar y abusar del objeto hasta donde pudiera prever la razón) en la actualidad,
se considera esencialmente limitado, pues se encuentra definido y delimitado
por su función social.
Son varias las leyes que se van aprobando desde el siglo pasado la que nos da
este nuevo concepto de propiedad.
● La Constitución de 1978. Art. 33
● El Texto Refundido de 1992. Art.5
● La nueva Ley 6/1998. Art.1

Régimen urbanístico de la
propiedad del suelo
El régimen concreto de la propiedad del suelo se regula en el Título II de la Ley 6/1998,
bajo la rúbrica de “Régimen urbanístico de la propiedad del suelo”, estableciéndose el
estatuto de la propiedad urbana en sentido estricto, ya que se determinan los distintos
derechos y deberes de los propietarios en función de la clasificación del suelo en la que se
encuentren.
Este Título II contiene dos capítulos:
● Clasificación del suelo
● Derechos y Deberes de los propietarios

Tenemos que tener en cuenta que en este Título II, como en las modificaciones
introducidas por el Real Decreto-ley 4/2000; limita la competencia estatal en esta
materia, a un mero reconocimiento de la existencia de tres clases de suelo, otorgando la
competencia a legislar las condiciones urbanísticas a las distintas autonomías.
Consecuentemente se han formulado recursos de inconstitucionalidad contra la Ley
6/1998 y el Decreto-ley 4/2000.

Clasificación del suelo

Evolución de la clasificación del suelo
● Sistema tradicional.
Se ha venido plasmando en las distintas leyes del suelo desde la 1956, una clasificación
conforme al crecimiento y al planeamiento específico para el desarrollo de la ciudad. Se
clasificaba de la siguiente manera:
- El suelo urbano: es aquel que se se encuentra consolidado, es decir, aquel que ya tiene
las necesarias infraestructuras. Por excepción se admitía también aquel suelo que sin
estar desarrollado se encontraba en sectores consolidados de dos terceras partes.
- El suelo urbanizable: era aquel que el planeamiento consideraba idóneo para el buen
desarrollo de la ciudad (aquel que el Plan General Municipal declare). Si el urbano era
un suelo de hecho este lo era de derecho.
- El suelo no urbanizable: era el suelo de residuo (los que no pertenecían a ninguna de las
clases anteriores) también era que se protegía del desarrollo urbano por su carácter
agrícola, forestal, ganadero, histórico, cultural, paisajístico, etc.

● Sistema de la Ley 6/1998.
Esta ley parte de una idea liberalizadora del mercado del suelo, que propugna, un criterio desregulador
del suelo. Este criterio consiste en el hecho de que el suelo de residuo es el urbanizable, es decir, que
todo suelo que no sea clasificado como urbano o no urbanizable específicamente, será de desarrollo
urbano. No obstante se previó una importante excepción al principio indicado, mediante el
planeamiento general se podrá vedar del desarrollo urbano a aquellos suelos que se considere
inadecuados para el desarrollo urbano.
● Modificación del Real Decreto-Ley 4/2000.
Este Decreto-Ley modifica la Ley 6/1998 limitando las posibilidades del Planeamiento Municipal para
clasificar como no urbanizables, al suelo no urbanizable común, pudiendo únicamente clasificar como
no urbanizables aquellos que deban gozar de una especial protección, se encuentren sujetos a
limitaciones sectoriales o por servidumbre para la protección del dominio público. No pudiendo vedar
los terrenos que el planeamiento general considere inadecuados para un desarrollo urbano.
● Modificaciones de la Ley 10/2003.
Con esta modificación de la modificación anterior, ahora puede vedar los que considere inadecuados
para un desarrollo urbano. (ESTO ES UN PUTO CACHONDEO)

CLASES DE SUELO

Para el buen entendimiento de las clases de suelo tenemos que tener en cuenta los
conceptos de clasificación y calificación del suelo. Esto es así pues el contenido de la
propiedad urbanística se produce esencialmente en dos momentos. En primer momento,
mediante la clasificación del suelo según los tipos previstos por la ley, a través del plan
general, se establece un primer nivel en el estatuto de la propiedad, y, en un momento
posterior, mediante la calificación del suelo, se desarrolla el régimen urbanístico del suelo.
La clasificación del suelo puede proceder de distintos instrumentos:
● De la propia ley: en los municipios que no exista planeamiento.
● Del propio planeamiento: de los planes generales municipales o, en su defecto de las
normas subsidiarías municipales.
La calificación del suelo se realiza, con carácter general, mediante el planeamiento de
desarrollo, que se suele producir en el plan parcial determinando qué suelo urbano o
urbanizable será residencial, comercial o industrial; categorizando y pormenorizando en
cada uno de sus distintas categorías.

Análisis de las clases de suelo

A) En municipios con planeamiento
● Suelo urbano: tendrán consideración de suelo urbano los siguientes.

1) El suelo ya trasnformado, es decir, el consolidado o realmente urbanizado. Este carácter vendrá
determinado por los factores habituales:

a) por contar con los elementos clásicos como mínimo con los siguientes elementos:
- Acceso rodado
- Abastecimiento de agua
- Evacuación de aguas
- Suministro de energía eléctrica

b) por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la
legislación urbanística.
2) Los terrenos que en su ejecución o desarrollo del planeamiento que hayan sido urbanizados de
acuerdo con el mismo.

● Suelo no urbanizable: tendrán la condición de suelo no urbanizable los terrenos en que deban
incluirse en esta clase por estar sometido a algún régimen especial de protección incompatible
con su transformación en razón de:
- Sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, o por
su valor agrícola, forestal, ganadero o riquezas naturales.
- Riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial.

- De su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.

● Suelo urbanizable: el suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de suelo urbano o
de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación
en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable.

B) En municipios sin planeamiento

En los municipios que carezcan de planeamiento general, según el art.11, el
suelo que no tenga la condición de urbano de conformidad con los criterios
establecidos en el art.8, tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a efectos
de esta Ley. Es decir, que siguiendo el criterio tradicional, solamente se podrán
clasificar dos tipos de suelo:
- Suelo urbano, con los condicionamientos del art.8
- Suelo no urbanizable, el de residuo, el resto del suelo del municipio.

Derechos y deberes de los
propietarios
● Suelo urbano
Derechos
Tienen derecho completar la urbanización de los terrenos para que adquieran
condición de solares y a edificar estos en sus respectivas condiciones.
Deberes
a) En suelo consolidado
deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los terrenos
alcancen la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos
para los que así se haya establecido por el planeamiento.
b) Sin consolidar
- ceder obligatoria y gratuitamente a la administración todo el suelo necesario
para los viales, espacios libres y zonas verdes.

- ceder obli. y grat. El suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales
que el planeamiento general incluya en el ámbito correspondiente.
- ceder obli. y grat. a la administración actuante el suelo correspondiente al 10%
del aprovechamiento del correspondiente ámbito este porcentaje es de máximo,
podrá ser reducido por la legislación urbanística autonoma.
- proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del
planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
- costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
- edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.

● Suelo urbanizable
Derechos
Tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad
conforme a la naturaleza rústica de los mismos.
Además, como suelo de desarrollo urbano tendrán derecho a promover su
transformación instando a la Administración la aprobación del correspondiente
planeamiento de desarrollo.
Deberes
la transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para los
propietarios los mismos deberes que para el suelo urbano.

● Suelo no urbanizable
Tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con
la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales,
ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos
naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el
planeamiento.
En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin
que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o
fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación
agraria, forestal o de similar naturaleza.

Valoraciones urbanísticas

Evolución del régimen de valoraciones
La Ley del suelo de 1956
Esta ley estableció un sistema de valoración en función de las distintas clases de suelo:
- un valor inicial para el suelo rústico que se calculaba en función de su aprovechamiento
- un valor expectante para el de reserva urbana, que se añadía al de la pura rentabilidad
agraria
- un valor urbanístico para el suelo urbano, basada en las determinaciones de su
planeamiento
- un valor comercial para los solares edificables fruto de la oferta y la demanda.

El Texto Refundido 1976
Redujo estos 4 valores al valor inicial y a un valor urbanístico, que se aplicaba a suelos
urbanos y urbanizables.

El Texto Refundido 1992
Mantuvo los anteriores valores, introduciendo las siguientes novedades en cuanto
a los criterios de valoración:
- Se aplica su valoración a todas las expropiaciones, urbanísticas o de cualquier
otro carácter.
- El valor inicial se utiliza como referencia hasta la adquisición de alguna
facultad urbanística, y el valor urbanístico, desde la adquisición del derecho a
urbanizar.
- Una vez obtenido el derecho al aprovechamiento urbanístico, se produce una
aproximación al valor de mercado, aplicando al aprovechamiento los criterios
de valoración catastral.

Régimen de valoraciones en la
nueva Ley (6/1998)
Las características de esta nueva regulación se pueden extraer de
las siguientes notas:
- se elimina dualidad de valores ( inicial y urbanístico )
- en consecuencia, el valor será el que el bien tenga realmente en el
mercado del suelo.
- la Ley establece el método aplicable para la determinación de ese
valor, en función de la clase de suelo y, de sus características
concretas.
- la normativa de valoraciones es de competencia exclusiva del
Estado por formar parte del contenido de la propiedad urbana.

Reglas generales de valoración

Aplicación general
La Ley 6/1998 determina 2 criterios distintos:
- a efectos de expropiación ( según esta Ley )
- en otros supuestos: en primer lugar por acuerdo de valoración entre los propietarios
afectados. En su defecto por los criterios establecidos en la Ley.

Momento al que han de referirse las valoraciones
1. Cuando se aplique la expropiación forzosa: en el momento de iniciación del expediente
de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación
cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta.
2. En otros supuestos de actuación: al momento de iniciación del correspondiente
procedimiento.
3. En la determinación de indemnizaciones por cambio de planeamiento: en el momento
de la publicación de la aprobación del nuevo planeamiento.

Criterios específicos de
valoración
● Valor del suelo no urbanizable
- regla general: valor comparación/valor mercado. Se determina comparando los valores
de fincas análogas.
- regla supletoria: capitalización de rentas. Cuando por la inexistencia de valores
comparables no se pueda utilizar la regla general, el valor se
determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales
del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración.
● Valor del suelo urbanizable
- incluido en ámbitos delimitados en los que el planeamiento ha establecido condiciones
para su desarrollo: se deduce por el valor catastral.
- no incluido en planeamiento: se determina por la regla de suelo no urbanizable.

● Valor de suelo urbano
Será en función del estado y tipo de suelo urbano:
1) Suelo urbano sin urbanización consolida.
Se determina por el valor catastral, en caso de inexistencia o pérdida de vigencia de
valores catastrales, se aplicarán los valores por el método residual.
2) En suelo urbano consolidado por la urbanización.
Se determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento para
cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en las
ponencias de valores catastrales o, en su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle
corregido en la forma establecida en la normativa técnica de valoración catastral.

Expropiaciones urbanísticas

● Vamos a definir el concepto de expropiaciones urbanisticas del derecho
urbanistico
● La expropiación urbanística es simplemente una modalidad de la expropiación
genérica, es decir, de la técnica administrativa instrumentada a su través,
caracterizada aquí por la persecución de unos objetivos que aparecen vinculados
de un modo u otro a la materialización de determinaciones de Planes
urbanísticos.
●

● Consecuentemente, su régimen jurídico fundamental aparece establecido en la
legislación básica estatal en materia de expropiación forzosa, cuya promulgación
es, además, competencia exclusiva del Estado de conformidad con el art. 149.1
C.E. Las peculiaridades de su aplicación al terreno urbanístico corresponde
establecerlas al respectivo legislador autonómico.

● Las principales finalidades de las expropiaciones urbanísticas
permiten, a su vez, caracterizar una diversidad de figuras de las
mismas:
●

● - Expropiación como sistema de actuación, en cuya virtud la
Administración actuante asume la titularidad de todos los terrenos
ubicados en el ámbito de ejecución escogido y, a partir de ese
momento, lleva a cabo el proceso de transformación material y
jurídica del suelo a través de alguna de las modalidades de gestión
inherentes al funcionamiento de la respectiva Administración,
siendo la más usual en este supuesto la concesión de obra
urbanizadora.

● - Expropiación para obtención de terrenos dotacionales,
principalmente para obtención de sistemas generales en suelo
urbano donde muchas veces éstos no son objeto de cesión gratuita
por sus propietarios -sólo lo son cuando se hallan incluidos en los
respectivos ámbitos sin generar cargas desproporcionadas o
inasumibles para los propietarios- pero eventualmente también en
suelo urbanizable. Igualmente, la expropiación será el mecanismo
seguido para la obtención de terrenos afectos a una dotación pública
local cuando esté excluida de ámbito de ejecución y no exista otro
mecanismo alternativo en la legislación autonómica -como podrían
serlo las transferencias de aprovechamientos urbanísticos o la
ocupación directa-.

● - Expropiación para obtención de terrenos no
dotacionales con fines de interés general,
modalidad bajo la que se agrupan las
expropiaciones destinadas a constitución o
ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo, a
obtención de terrenos afectos desde el
planeamiento a la construcción de viviendas de
protección pública o a la obtención de terrenos
asignados a otros usos declarados expresamente de
interés social.

● - Expropiación sancionatoria, o por incumplimiento de la
función social de la propiedad, incumplimiento que se
patentiza con la inobservancia de alguno de los deberes
urbanísticos tradicionales -vinculados a la ejecución de la
urbanización y edificación-, y que en la mayor parte de las
legislaciones autonómicas se conecta a supuestos de
incumplimiento de los plazos fijados para urbanizar y/o
edificar y también de parcelaciones ilegales en suelo no
urbanizable o asimilado, a modo de sanción adicional, junto a
la multa pertinente derivada del previo procedimiento
sancionador.

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