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Tasacion edificacion
- 1. 1 INFORME DE VALUACIÓNCOMERCIAL DE INMUEBLE PROPIETARIOS : CORPORACION DE CONSTRUCCIONESE INVERSIONES S.A.C CLIENTE : CORPORACION DE CONSTRUCCIONESE INVERSIONES S.A.C UBICACIÓN : SEGÚN LA PARTIDA Nº 11033316: PREDIO UBICADO CON FRENTE AL PSJ. H, MZ C LOTE 18 URB. PROGRESIVA LOS SAUCES, LA BANDA DE SHILCAYO, PROVINCIA DE SAN MARTIN, DEPARTAMENTO DE SAN MARTIN. DESCRIPCIÓN/USO : ZONA RESIDENCIAL DE DENSIDAD BAJA. - SEGÚN ZONIFICACIÓN URBANA / USO DE VIVIENDA ANTIGÜEDAD DEL INMUEBLE : 05 AÑOS ÁREA TOTAL DEL TERRENO : 90.00 M2 DECLARACIÓN DE FÁBRICA : SI ( ) NO (X) TOTAL ( ) PARCIAL () CARGAS Y/ GRAVAMENES : SI () NO (X) FECHA DE VALUACIÓN : 04 DE SETIEMBRE DEL 2021. TIPO DE CAMBIO : S/ 4.09 x US$ VALORES INSCRITOS EN RR PP MONEDA VALOR TOTAL TERRENO EDIFICACIÓN INSTALACIONES FIJAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR COMERCIAL US $ 34,718.36 17,325.00 17,393.36 00.00 S/ 141,998.09 70,859.25 71,138.84 00.00 VALOR DE REALIZACIÓN US $ 31,246.52 15,592.50 15,654.02 00.00 S/ 127,798.26 63,773.32 64,024.94 00.00 VALOR NUEVO US $ 18,905.83 00.00 18,905.83 00.00 S/ 77,324.84 00.00 77,324.84 00.00 VALORES INSCRITOS EN RR PP US $ 17,325.00 17,325.00 00.00 00.00 S/ 70,859.25 70,859.25 00.00 00.00 VALORES NO INSCRITOS EN RR PP US $ 17,393.36 00.00 17,393.36 00.00 S/ 71,138.84 00.00 71,138.84 00.00 PERITO : ING. LIBER GUEORGUI AVILA CRESPIN CIP Nº 157873 OBSERVACIONES : Se trata de un inmueble con una edificación de un piso y azotea en un lote de terreno independiente; no cuenta con certificado de numeración registrado.
- 2. 2 INFORME DE VALUACIÓNCOMERCIAL DE INMUEBLE I. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1. PROPIETARIOS : CORPORACION DE CONSTRUCCIONESE INVERSIONES S.A.C SOLICITANTE : CORPORACION DE CONSTRUCCIONESE INVERSIONES S.A.C 1.3. FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR 04 de setiembre del 2021. 1.4. OBJETO DE LA VALUACIÓN. A solicitud de los Sres. CORPORACION DE CONSTRUCCIONESE INVERSIONES S.A.C, recibí las instrucciones, con el objeto de determinar el valor comercial actualizado en el mercado del inmuebleurbano, esta tasación se realiza aplicando métodos y parámetros utilizados en la ingeniería y normas legales vigentes estipuladas en el Reglamento Nacional de Tasaciones. 1.5. UBICACIÓN DEL INMUEBLE El inmueble se encuentra ubicado con frente al Psj. H, Mz. C Lote 18, Urb. Los Sauces, La Banda de Shilcayo, provincia de San Martin departamento de San Martin. 1.6. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS El inmueble tiene los siguientes linderos: Por el Frente : Colinda con el Psj. H, mide 5.00 m.l. Por la Derecha : Colinda con el Lote 17, mide 18.00 m.l. Por la Izquierda : Colinda con el Lote 19, mide 18.00 m.l.. Por el Fondo : Colinda con el Lote 8, mide 5.00 m.l. 1.7. ÁREA DEL TERRENO Área de terreno : 90.00 m2 . 1.8. ÁREA TECHADA Área Techada Primer Piso : 45.00 m2 Azotea (cobertura liviana) : 45.00 m2 ÁREA TOTAL TECHADA : 90.00 m2 1. 9. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
- 3. 3 Se trata deuna edificación de un (01) piso y una Azotea, cuenta con una topografía relativamente plana y tiene acceso principal al Psj. H. 1.10. EDIFICACIÓN Y DISTRIBUCIÓN Se trata de una edificación de un (01) piso y Azotea que se distribuye de la siguiente manera: PRIMER PISO 01 Sala 01 Habitaciones Cocina - Comedor 01 SS.HH. 01 Lavanderia 01 Azotea 1.11. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN La edificación tiene una antigüedad aproximada de 05 años y su estado de conservación es bueno. 1.12. DEPRECIACIÓN Según el Anexo I del Reglamento Nacional de Tasaciones le corresponde una depreciación del 8%. 1.13. VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS INSCRIPCIÓN Inscrito en la P.E. 11033316 de la Oficina Registral de Moyobamba GRAVÁMENES No en la P.E. 11033316 de la Oficina Registral de Moyobamba SERVIDUMBRES No se conocen servidumbres. 1.14. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO Zonificación : ZRM / Zona Residencial Baja Usos : Vivienda. 1.15. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO El entorno en donde se ubica el inmueble, cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como: redes de agua potable, redes de alumbrado público, redes telefónicas, cable. 1.16. OBSERVACIONES DEL ENTORNO
- 4. 4 El entorno delinmuebleson locales comerciales, bodegas y viviendas unifamiliares. 1.17. INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA Para determinar el valor del terreno en el mercado inmobiliario se ha tomado como referencia el precio de los terrenos del entorno, en este caso se ubica en una zona residencial, por lo tanto, la evaluación de precios de terrenos en la zona nos permite determinar razonablemente el precio de: US$ 210.00/m2 ., para el terreno materia de valuación. II. VALORIZACIÓN 2.1. VALOR DE TERRENO (VT) Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en ubicación y entorno urbano, el perito asigna como Valor Comercial Unitario US$ 210.00/m2 . Aplicando el Articulo 19 del Reglamento Nacional de Tasaciones, para terrenos con un solo frente a la vía pública (Psj. H), para el presente caso vemos que el valor del área del terreno es mayor al triple cuadrado del frente, es decir: 90.00 > 3(5.00)2 90.00 > 75.00 Entonces tenemos: a. (75.00 m2)( US$ 210.00) = US$ 15,750.00 b. (90.00 – 75.00 m2)( US$ 210.00)X50% = US$ 1,575.00 Luego tenemos que: VT = US$ 17,325.00 2.2. VALOR DE EDIFICACIÓN (VE) VE = VEN x Dep. DONDE: VE: Valor de la Edificación. VEN = VU x Área Techada. Hallando el VE1: Valor de la Edificación (Techo Losa Aligerada) MUROS Y COLUMNAS (B) 409.49 TECHOS (C) 163.81 PISOS (F) 65.63 PUERTAS Y VENTANAS (F) 54.54 REVESTIMIENTOS (F) 75.08 BAÑOS (E) 18.56 INST. ELEC Y SANIT. (F) 33.72 ------------------------------------------------------------ TOTAL (VU1) 820.83 En el primer piso con techo de calamina tenemos un área de 45.00 m2 . Por lo tanto obtenemos: VEN1= 820.83 X 45.00 = S/ 36,937.35 VEN1 = S/ 62,208.00 Hallando el VE2: Valor de la Edificación (Techo Cobertura Liviana) MUROS Y COLUMNAS (D) 233.86
- 5. 5 TECHOS (F) 47.81 PISOS(G) 54.26 PUERTAS Y VENTANAS (I) 0.00 REVESTIMIENTOS (I) 0.00 BAÑOS (H) 0.00 INST. ELEC Y SANIT. (H) 0.00 ------------------------------------------------------------ TOTAL (VU2) 335.93 En el primer piso con techo de calamina tenemos un área de 45.00 m2 . Por lo tanto obtenemos: VEN2= 335.93 X 45.00 = S/ 15,116.85 VEN2 = S/ 15,116.85 ENTONCES VEN = VEN1 + VEN2. VEN = S/ 62,208.00 + S/ 15,116.85 VEN = S/ 77,324.85 Entonces el Valor de la Edificación es: VEN = US$ 18,905.83 (Dólares Americanos) VE = VEN x Dep. VE = 18,905.83 X 0.92 VE = US$ 17,393.36 Dólares Americanos 2.3. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) No cuenta con Obras Complementarias. VOC = US$ 0.00 2.4. VALOR DE REPOSICIÓN DEL PREDIO (VR) VR = VT + VE + VOC VR= US$ 17,325.00+ US$ 17,393.36 + US$ 0.00 VR = US$ 34,718.36 Dólares Americanos. 2.5. VALOR A NUEVO (VAN) VAN = VEN + VOC VAN= US$ 18,905.83 + US$ 0.00 VAN = US$ 18,905.83 2.6. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC) De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto: VC = VR| VC = US$ 34,718.36 2.7. VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM)
- 6. 6 A fin dedeterminar el valor neto del terreno que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación en que se encuentra descontando situaciones adversas debido al bajo poder adquisitivo de los posibles compradores como resultado de la recesión económica nacional, se considera que en la fecha actual la oferta de inmuebles es mayor que la demanda de los mismos, es por eso que en el caso de poder vender el bien en un plazo prudencial de 180 días, consideramos un ajuste del 10 %. VRM = (VC) x 0.90 VRM = US$ 34,718.36 X 0.90 VRM = US$ 31,246.52 SON: TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS CON 52/100 DÓLARES AMERICANOS. III. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO La metodología aplicada en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados, son parámetros de juicio para la obtención del Valor de Realización en el mercado. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes. Vigencia de la valuación: si no varía las condiciones de mercado, económicas y otras, así como de no surgir imponderables, la valuación podrá tener una vigencia de 180 días. Después de haber efectuado la valorización del terreno teniendo en cuenta el valor arancelario y comercial, considero que el mercado inmobiliario deducirá el valor que estime por conveniente a fin de obtener el Valor de Realización Final IV. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA Cuadro de Valores Unitarios para la selva 2020 (Vigente para el ejercicio 2021) La información de precios se obtuvo del mercado inmobiliario y se comprobó con datos de nuestro archivo. La Banda de Shilcayo, 04 de setiembre del 2021.
- 7. 7 IV. PANEL FOTOGRÁFICO VISTA1: FRENTE DEL PREDIO
- 8. 8 VISTA 2: ENTORNODEL INMUEBLE (LADO DERECHO) VISTA 3: ENTORNO DEL INMUEBLE (LADO IZQUIERDO)
- 9.