TASACION DE PREDIO URBANO

1. INFORME TECNICO DE VALUACION DE UN INMUEBLE URBANO
PRACTICA CALIFICADA Nº 01
ALUMNO: RODOLFO ASCUE ALTAMIRANO
FILIAL: AYACUCHO
DOCENTE: ARQ. DAVID DANIEL CABADA FRANCO
CÓDIGO: 2019103721
SEMESTRE: 2021-II

2. OBJETIVO DE LA VALUACIÓN: Determinar el valor comercial y el de realización en el mercado del inmueble Urbano de acuerdo a la Rs.S.B.S. N° 11356-
2008
PROPIETARIOS: Sr. Alfredo Ascue Rios y Sra. Eli Nicolasa Altamirano Medina
UBICACIÓN: Distrito: SAN JERONIMO
Provincia: ANDAHUAYLAS
Departamento: APURIMAC
Calle: ESQUINA JR. CHASQUICALLE Y Jr. ANCCOHUAYLLO
TIPO DE PREDIO: Urbano
DESCRIPCION DEL PREDIO:
El inmueble está ubicado en la zona urbana de la ciudad de San Jerónimo, cuenta con una construcción de material noble de dos niveles, cuya fachada es
hacia el Jr. Chasqui calle y Jr. Anccohuayllo,
OCUPACION Y USOS: Vivienda – comercio
PERITO: Rodolfo Elias Ascue Altamirano
FECHA DE VALUACION: Octubre del 2021
1. TERRENO:
LINDEROS: Los linderos del Lote de la presente Memoria Descriptiva son las siguientes:
Por el FRENTE: Limita con el Jr. Anccohuayllo. con 3.14 y 9.37m.
1.MEMORIA DESCRIPTIVA

3. Por la DERECHA: Limita con el L-8, con una longitud de 12.37m.
Por la IZQUIERDA: Limita con el Jr. Chasquicalle , con una longitud de 8.60m.
Por el FONDO: Limita con el L-8 con una longitud de 10.69m.
AREA: El área total del lote es de 126.66 m2
PERIMETRO: El presente Lote tiene un perímetro total de 44.17m
2. EDIFICACION: La edificación proyectada para la construcción de Material Noble en 2 pisos que se distribuye de la siguiente manera
PRIMER PISO: 03 Tiendas con medio baño cada uno.
SEGUNDO PISO: Un departamento completo con 03 dormitorios. Sala comedor, cocina, lavado, dos baños completos
AZOTEA: Área libre sin techar
3. DESCRIPCION Y DISTRIBUCION: El inmueble materia de la presente valuación, se trata de un predio de dos niveles de material noble y área libre sin techar
en el tercer nivel con parapeto de 1 metro de altura, el entrepiso es una losa aligerada sobre vigas de concreto armado, los pisos de porcelanato, las puertas son de
carpintería y las ventanas de aluminio, cuenta con 2 servicios higiénicos completos y tres medios baños, cuenta con instalación eléctrica monofásica.
4. AREA TECHADA:
PRIMER PISO: 112.66M2
SEGUNDO PISO:123.88 M2
TOTAL AREA TECHADA: 236.74M2

4. Material predominante Material noble
Cimentación Concreto Armado
Vigas y columnas Concreto armado
Muro Ladrillo King Kong de arcilla de la zona
Techos Losa aligerada de concreto armado con bloquetas de arcilla
Pisos Falso piso de cemento pulido
Acabado de pisos porcelanato (sala, comedor, dormitorios, cocina, escalera y baños)
Puertas exteriores Puerta Metálica
Puertas interiores Puerta contra placada
Ventanas primer nivel Metálicas enrejadas por seguridad con vidrio pavonado
Ventanas segundo nivel Aluminio y vidrio transparente
Revestimiento Enlucido de mortero pintado y zócalos de porcelanato
Instalación Sanitaria Agua potable y desagüe
Instalación Eléctrica Energía eléctrica monofásica
6. Obras complementarias
No cuenta
7. Antigüedad y estado de conservación
Material predominante: material noble Estado BUENO
5. CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION: Según la inspección realizada se pudo identificar las siguientes especificaciones técnicas de la
construcción.

5. Antigüedad: PRIMER Y SEGUNDO NIVEL: 8 años Estado BUENO
Depreciación : % 35 Estado BUENO
8. Servidumbres: No existe servidumbres de paso, servidumbre con las propiedades vecinas
9. Alcance y limitaciones del trabajo efectuado
La valuación es para determinar el valor comercial del predio
10. FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR
Andahuaylas 27 /09/2021
11. INSPECCION OCULAR DEL BIEN
Realizado el 26/09/2021
12. GRAVAMENES
Se desconoce de gravámenes que puedan afectar el predio
13. TITULACION E INSCRIPCION
El predio está inscrito en la oficina registral de Andahuaylas Partida N° /Ficha N° P26005303 Folio -- Asiento - -
14. CODIGO DE SUMINISTROS
Energía eléctrica: sin información Agua: sin información
15. OBSERVACIONES
La presente valuación se ha elaborado en base a levantamiento en físico y documentación del propietario.

6. El trabajo se realiza en concordancia a lo establecido por las normas vigentes de la SBS y el Reglamento General de Tasaciones del Perú.
Se considero una investigación en el entorno del inmueble durante la inspección, revisión de avisos económicos y la base de datos del perito,
en el caso de dos frentes se utilizó la siguiente formula:
2.VALUACION
VALUACIÓN ARANCELARIA DE TERRENO

7. Valor arancelario: obtenido del cuadro de valores arancelarios de terrenos urbanos de centros poblados menores (anexos)
Dirección Distancia Va Terreno S/. *m2
Calle b.- Jr. Chasqui Calle 8.60 metros 22.94
Calle a.- Jr. Anccohuayllo 12.51 metros 33.20
* Área total del terreno: 126.66 m

8. Valor del terreno con área proporcional al frente-A 0.59 126.66
criterio Metrado (m2) Porcentaje de VAU
Precio
3a^2 469.5003
100%
S/.
15,587.41
Area-A 74.7294
100% S/. 2,481.02
Exceso 0 50% S/. 0.00
COMPARACIÓN DE LOS CRITERIOS
Área-A : 3a^2
El área es menor, el
VTT=área*100%VAU
VTT = S/. 2,481.02
Valor del terreno con área proporcional al frente-B 0.41 126.66
criterio Metrado (m2) Porcentaje de VAU
Precio
3b^2 221.88
100% S/. 5,089.93
Area-B 51.9306
100% S/. 1,191.29
Exceso 0 50% S/. 0.00
COMPARACIÓN DE LOS CRITERIOS
Área-B : 3B^2
El área es menor, el
VTT=área*100%VAU
VTT = S/. 1,191.29
vTT = S/. 3,672.30
Valor del terreno
considerando áreas
proporcionales.

9. Entonces, según la valuación
realizada el Valor del Terreno
ubicado entre en Jr.
Anccohuayllo y el Jr. Chasqui
calle del distrito de San
Jeronimo es de S/. 4,205.11
Valor del terreno
considerando áreas
con frente único.
Valor del terreno frente único A
criterio Metrado (m2) Porcentaje de VAU Precio
3a^2 469.5003
100%
S/.
15,587.4
1
Área 126.66
100%
S/.
4,205.11
Exceso 0 50% S/. 0.00
COMPARACIÓN DE LOS CRITERIOS
Área : 3a^2
El área es menor, el
VTT=área*100%VAU
VTT = S/. 4,205.11
Valor del terreno frente único B
criterio Metrado (m2) Porcentaje de VAU Precio
3b^2 221.88
100%
S/.
5,089.93
Área 126.66
100%
S/.
2,905.58
Exceso 0 50% S/. 0.00
COMPARACIÓN DE LOS CRITERIOS
Área : 3b^2
El área es menor, el
VTT=área*100%VAU
VTT = S/. 2,905.58
VALOR DEL TERRENO FINAL
VTT = S/. 4,205.11

10. FOTOS
FOTO 1: Fachada del predio ubicado en el Jr.Anccohuayllo 246 – Distrito de San
Jerónimo – Andahuaylas – Apurímac.
Se observa una construcción de dos pisos con una pequeña construcción de calaminas
en el tercer nivel .Cuenta con ventanas de vidrio, puertas de acero, y un revestimiento
de tarrajeo frotachado exterior e interior.

11. FOTO 2: Sala ubicada en el segundo piso donde predomina el piso de porcelanato ,al
igual que en el comedor y cocina. Cuenta con ventanas grandes de vidrio y puerta de
madera ,zócalos de mayólica , revestimiento de tarrajeo frotachado y pintura de colores
en empastado

12. FOTO 3: Comedor ubicado en el segundo piso donde predomina el piso de
porcelanato. Cuenta con ventanas grandes de vidrio,zócalos de mayólica , revestimiento
de tarrajeo frotachado y pintura de colores en empastado.

13. FOTO 4: Cocina ubicada en el segundo piso donde predomina el piso de porcelanato.
Cuenta con ventanas grandes de vidrio, zócalos de mayólica , revestimiento de tarrajeo
frotachado y pintura de colores en empastado. Además de una barra de ladrillo revestida
en porcelanato y una cajonería elevada de madera.

14. FOTO 5: Baño ubicado en el segundo piso donde predomina el piso de porcelanato.
Cuenta con lavadero , wáter, urinario , revestimiento de mayólica.

15. FOTO 6: Habitación con baño propio ubicado en el segundo piso donde predomina el
piso laminado .Cuenta con una ventana grande de vidrio, revestimiento de tarrajeo
frotachado y pintura de colores en empastado. Ademas de un baño con ducha ,lavadero
y wáter ,con revestimiento de mayólica.

16. FOTO 7: Pasadizo y circulación vertical que conecta los dos niveles donde
predomina el piso de mayólica .Cuenta con revestimiento de tarrajeo frotachado y
pintura de colores en empastado.

17. FOTO 8: Habitación ubicada en el segundo piso donde predomina el piso laminado.
Cuenta con ventanas grandes de vidrio, revestimiento de tarrajeo frotachado y pintura
de colores en empastado.

18. FOTO 9: Local comercial 1 ubicado en el primer piso donde predomina el piso de
porcelanato. Cuenta con un portón grande de acero ,ventanas grandes de vidrio,
revestimiento de tarrajeo frotachado y pintura de colores en empastado.

19. FOTO 9: Local comercial 2 ubicado en el primer piso donde predomina el piso de
mayólica. Cuenta con un portón grande de acero enrejado , revestimiento de tarrajeo
frotachado y pintura blanca en empastado.

20. ANEXOS
PLANO DE UBICACION

21. ESQUEMA DE LOCALIZACION

22. PLANO DE ZONIFICACION

23. CUADRO DE VALORES ARANCELARIOS

24. COPIA LITERAL

25. CONTEXTO E HITOS

26. PLANOS DE LA VIVIENDA

27. LEVANTAMIENTO FOTOGRAFICO DEL ENTORNO
FOTO 9: Tercera cuadra del Jr. Anccohuayllo cerca del Colegio
Agropecuario.

28. FOTO 10: Primera cuadra del Jr. Chasqui Calle.

29. FOTO 11: Plaza de Armas del distrito de San Jerónimo, se conecta con la
vivienda por el Jr. Chasqui Calle.

30. FOTO 12: Colegio Secundario Agropecuario N°08 de San Jeronimo
Andahuaylas.

31. FOTO 13: Ruta 3S vía nacional ,intersección con Jr. Chasqui Calle.