Este documento presenta un informe técnico de tasación para valuar un predio urbano ubicado en el Callao. Se describe la propiedad, incluyendo su ubicación, áreas, características de construcción y estado de conservación. Se utilizaron los métodos de valuación directa y de comparación para determinar el valor del terreno en US$318,750 y el valor de la edificación en US$47,292.55. El valor comercial total de la unidad inmobiliaria se calculó en US$366,042.55.
Instalaciones Sanitarias y Electro Mecánicas para Edificaciones
Valuación Comercial de un Predio Urbano
1. UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
ALUMNO:
Joe E. Malpica Pimentel
PROFESOR:
Erik Jahnsen Araoz
VALUACIÓN Y TÉCNICAS DE
TASACIÓN
Trabajo de Fin de Curso
2. INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN -
Valuación de un Predio Urbano
PROPIETARIO : Sra. Lucía Valladolid Estrada
SOLICITANTE : EMPRESA FINANCIERA SAC
LOCALIZACIÓN : Av. La Marina 1236. Urb. Los Cerezos.
La Perla – Callao.
FECHA DE VALUACIÓN : 04 de Abril del 2013.
VALOR COMERCIAL : US$ 366,042.55.
PERITO : Joe E. Malpica Pimentel
3.
4. I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. PROPIETARIO
Sra. Lucía Valladolid Estrada
1.2. SOLICITANTE
EMPRESA FINANCIERA SAC.
1.3. OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA EMPLEADA
Determinar el valor comercial del inmueble. Se efectúa en
concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado
por RM 126-2007-VIVIENDA.
Método de valuación directa (comparación, costo), previa inspección
ocular y toma de vistas fotográficas.
1.4. FECHA DE LA TASACIÓN
04 de Abril del 2013.
1.5. FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR
01 de Abril del 2013.
6. 1.7. LINDEROS Y PERÍMETRO
Por el frente: 8.5 ml.
Por la derecha: 25 ml.
Por la izquierda: 25 ml.
Por el fondo: 8.5 ml.
La línea poligonal que delimita el perímetro del Terreno descrito mide 67 ml.
1.8. ÁREA DEL TERRENO
Área Ocupada : 212.50 m2.
Área Construida : 294.00 m2.
1.9. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
ZONIFICACIÓN : Comercial Zonal C3-C5
USO ACTUAL : Vivienda - Comercio
1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con habilitación urbana y con los
servicios de: energía eléctrica pública y privada, red de alcantarillado, agua
potable con sus respectivas conexiones domiciliarias y redes de telefonía.
8. 1.11. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
Ubicado en zona de clase media, frente a la Av. La Marina y la Av.
Elmer Faucett, con áreas verdes cercanas.
El terreno está totalmente urbanizado, con pendiente inferior
al 1% (pendiente plana).
Los accesos vehiculares totalmente pavimentados y en buen
estado, accesos peatonales de igual manera en buen estado de
conservación.
1.12. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS
Se trata de un proyecto de vivienda construida en base a planos
elaborados por un profesional.
Presenta la siguiente distribución:
Primer piso: Sala, comedor, baño de visita, cocina, jardín y
cochera para un auto de dimensiones regulares.
Segundo piso: Cuatro dormitorios con closets, 1 baño completo.
9. 1.13. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
• De acuerdo a lo observado durante la inspección ocular efectuada,
las características de la edificación son las siguientes:
• CIMENTACIONES Y ESTRUCTURAS: Cimiento corrido y sistema
estructural confinado.
• PISOS: en la mayor parte de parquet.
• PAREDES: de ladrillo tarrajeadas y pintadas.
• TECHOS: losas de concreto armado tarrajeadas y pintadas.
• ACABADOS: de calidad media.
• CARPINTERÍA: rejas al exterior de la vivienda y madera para los
ambientes interiores.
• INSTALACIONES: eléctricas y sanitarias con redes empotradas, red
de alcantarillado empotrada.
•
1.14. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN
• La Declaratoria de Fábrica, Licencia de Obra y Conformidad de Obra
datan del año 1982.
11. 1.15. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN
De acuerdo a lo apreciado físicamente, la vivienda tiene un estado de
conservación regular, por lo tanto le corresponde una depreciación
del 38% según la Tabla N°1 del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú.
1.16. SERVIDUMBRES
No presenta ninguna.
1.17.TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN
El predio está inscrito en Registros Públicos a nombre del propietario.
1.18. GRAVÁMENES
No presenta ninguno.
1.19. OBSERVACIONES
El propietario ha construido y techado la mitad del terreno destinado
al retiro reglamentario y la ha destinado al uso comercial, sin embargo
esta situación se encuentra registrada en la SUNARP.
12. II. VALORIZACIÓN:
2.1. VALOR DEL TERRENO (VT)
De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la
zona donde se ubica el inmueble y teniendo en
consideración las obras de infraestructura urbana,
así como el tipo de suelo, ubicación, entorno, se
considera un valor unitario del terreno de
US$1,500.00/m2.
VT = área del terreno (m2) x VUT (US$ / m2 )
VT = 212.5 m2 x US$ 1,500.00 m2 .
VT = US$ 318,750.00.
13. 2.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)
De acuerdo a la distribución y a los materiales descritos, obtenemos:
VE = AT x VUE [1-(P/100)]
Donde:
AT = 294 m2.
P (Porcentaje de Depreciación) = 38%
VUE = 263.7+134.52+76.70+75.97+50.27+42.78+26.73=
= S/. 670.67.
= US$ 259.45.
Por lo tanto:
VE = 294 x 259.45 [1 – (38/100)] = US$ 47,292.55
(1) Corresponde a la suma de los valores del Cuadro de Valores Unitarios 2013
para Edificaciones para Lima Metropolitana y el Callao. RM 241-2012-VIVIENDA.
(2) Valor del Dólar: S/2.585 al día 05/04/2013.
14. 2.3. VALOR COMERCIAL DE LA UNIDAD
INMOBILIARIA (VCUI)
VCUI = VT + VE
VCUI = US$ 318,750 + US$47,292.55
VCUI = US$ 366,042.55.