El documento presenta las conclusiones de Carlos Muñoz de Grupo 4S sobre los factores que limitan el desarrollo de vivienda vertical en México. Identifica 7 lecciones clave: 1) No entender al mercado meta, 2) Construir metros cuadrados no valorados, 3) No dar más valor a los servicios, 4) No desarrollar ubicaciones deseables, 5) El estigma negativo de la densidad horizontal, 6) La evasión al transporte público, y 7) Falta de planeación urbana e incentivos para una planificación metropolitana

1. VGRUPO 4S CONFERENCIA 2014
VERTICALIZACIÓN
QUE NOS DETIENE?
——
Presenta/
Carlos Muñoz 4S

2. “Uno de los mayores retos a
los que se enfrenta México y
que menos atención ha
recibido, es la expansión
anárquica de las ciudades.”
-ITDP, 2013

3. U

5. 21.5km

6. +10%

7. a. Relego de la planeación urbana en las
políticas públicas federales.
!b. Carencia de mecanismos e incentivos
para hacer una planeación metropolitana.
!c. Un sistema de leyes que reduce la eficacia
de la planeación urbana.
!d. Una política de vivienda que expande las
ciudades.
!e. Un sistema financiero que es ciego a la
planeación urbana. -InstPoliticasTransporte México ITDP, 2013

8. f. Incapacidad de
desarrolladores y
arquitectos de entender la
psicología del consumidor
para motivarlo a un
cambio cultural.
! -Grupo 4S, 2014

9. V
VERTICALIZACIÓN
La psicología del consumidor
Presenta/
Carlos Muñoz 4S

10. MMERCADO META,
VALOR PERCIBIDO Y
PRODUCTO
——

11. 11
=

13. $1,000,000 $1,300,000 $1,300,000
220 m2 140 m2 70 m2
2-3R? 3R, 2.5 B 2R, 2B
carne asada,
10-12 m2 0?
perro, futbol
Alberca Palapa terraza!
AAA el lugar del
futuro
zona
conocida
CLASE
MEDIA -
C

14. 24m2

15. LECCIÓN 1: NOS
DETIENE NO
ENTENDER X
QUIEN
ES EL MERCADO
META

16. 5%
15%
4%
24%
13%
39% Inversionistas
SolteroJoven
DINKS
FamiliasC/hijos
EmptyNester
Solteromayor
5%
14%
2%
11%
21%
47%
Inversionistas
SolteroJoven
DINKS
FamiliasC/hijos
EmptyNester
Solteromayor
Monterrey
RETIRO
20%
36%
44%
Puebla
INVERSIÓN
JÓVENES

18. 15,000

19. Monterrey, Mexico (4,180,000)
Toronto, Canada (6,139,000) -World Atlas
POTENCIAL DE MTY = 10,215 U
Monterrey, Mexico 26,000 GDP/C
Toronto, Canada 49,000 GDP/C -Brookings Institution Global Metro Monitor
POTENCIAL DE MTY = 5,420 U

20. Ventas Anuales Verticales
954
1,219
1,013
901
781
20 Síntesis elaborada por Grupo 4S - 2013
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
472
998
956
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E

21. Ventas Anuales RESIDENCIAL
492
300
627
Nuevo
Sur
429
503
Inseguridad
ALEX
382
302 307
413
163 168
217 203
21 Síntesis elaborada por Grupo 4S - 2013
700
525
350
175
0
Crisis USA
342
530
565
291
106
359 370
24 77
98
32
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E
Premium Residencial Plus Residencial
Donde?

22. Inventarios Anuales RESIDENCIAL (1-2.5)
800
608
416
224
32
-160
Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado
373
374
517 478 432
534
571
578
333
379
307
53
35
64 102 52
72
126
310
21 150
376 307 379 333 578 571 534 517 478 432 374
-93 -54 -103 -148 -90 -78 -46 -65 -133 -109 -69
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
2012 2013 2014

23. Inventarios Anuales RESIDENCIAL (1-2.5)
800
608
416
224
32
-160
Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado
373
374
517 478 432
534
571
578
333
379
307
53
35
64 102 52
72
126
310
21 150
2012 2013 2014 - 1 AÑO
376 307 379 333 578 571 534 517 478 432 374
-93 -54 -103 -148 -90 -78 -46 -65 -133 -109 -69
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

24. Las oportunidades no hacen noticia
SUB OFERTA
residencial=
1,422 U (1-2.5Mdp)
zona aspiracional
+2,000 UR < $156,000A
24 Síntesis elaborada por Grupo 4S - 2013

25. Ventas Anuales PLUS
492
300
Valle Ote
Valle Pte
Valle Norte
627
429
503
382
302 307
413
163 168
217 203
25 Síntesis elaborada por Grupo 4S - 2013
700
525
350
175
0
Crisis USA
342
530
565
291
106
359 370
24 77
98
32
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E
Premium Residencial Plus Residencial
Ugo

26. 2000
1560
1120
680
240
-200
1,612
Inventarios Anuales PLUS (2.5-6)
Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado
1,725 1,722 1,695
1,461
1,271
1,111
1,212
1,303
1,384
1,285
177 115 21
405
310
346
272 25
358
1,028 1,285 1,384 1,303 1,212 1,111 1,271 1,461 1,725 1,722 1,695
-101 -173 -81 -91 -126 -186 -120 -141 -180 -142 -104
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
2012 2013 2014

27. 2000
1560
1120
680
240
-200
1,612
Inventarios Anuales PLUS (2.5-6)
Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado
1,725 1,722 1,695
1,461
1,271
1,111
1,212
1,303
1,384
1,285
177 115 21
405
310
346
272 25
358
2012 2013 2014 41MESES
1,028 1,285 1,384 1,303 1,212 1,111 1,271 1,461 1,725 1,722 1,695
-101 -173 -81 -91 -126 -186 -120 -141 -180 -142 -104
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

28. Ventas Anuales PREMIUM
492
300
627
429
503
382
Mala
prensa
302 307
Sofia
Cuadro
413
163 168
217 203
28 Síntesis elaborada por Grupo 4S - 2013
700
525
350
175
0
342
530
565
291
106
359 370
24 77
98
32
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E
Premium Residencial Plus Residencial

29. Inventarios Anuales PREMIUM
700
540
380
220
60
-100
Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado
509 485 560 522
605 578 588
528
376
415
366
26 21
57 8
15
106
126 187
161
260 366 415 376 528 605 578 588 560 522 509
-55 -77 -39 -35 -29 -42 -47 -28 -46 -39 -45
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
2012 2013 2014

30. $1,000,000 $1,300,000 $1,300,000
220 m2 130 m2 70 m2
2-3R? 3R, 2.5 B 2R, 2B
carne asada,
10-12 m2 0?
perro, futbol
Alberca Palapa terraza!
AAA el lugar del
futuro
zona fea
conocida
CLASE
MEDIA -
C

31. 70 m2
+ 64 m2 Estacionamiento
+ 10 m2 Pasillos, circ.
+ 5 m2 Amenidades
149 m2
140 m2
RESI-DENCIAL
C+

32. 70 m2
+ 64 m2 E
+ 10 m2 P
+ 5 m2 A
149 m2
140 m2
$ 50,000
$ 0
$100,000
RESI-DENCIAL
C+

33. LECCIÓN 2: NOS
DETIENE QUE EL
43% DE LOS
METROS X
QUE
CONSTRUIMOS
NO LOS VALORA
EL CLIENTE

36. 70 m2
+ 64 m2 E
+ 10 m2 P
+ 5 m2 A
149 m2
140 m2
$ 50,000
$ 0
$100,000
RESI-DENCIAL
C+

37. $220,000
10%5%
16%
36%
19% 14%
Guardias (S)
Limpieza (S)
Administración (S)
Mantenimiento
Servicios
Seguros

38. LECCIÓN 3: NOS
DETIENE NO
SABER COMO
DAR MÁS VALOR
DONDE LO HAY.

39. TUBICACIONES,
DENSIDAD,
TIERRA
——

40. Altura
Densidad
Distancia
EL JUEGO
DE HACER
VIVIENDA
VERTICAL
——
Tiempo

41. Altura Densidad
- Cerca Distancia + Lejos
35
20
300
50

42. Altura Densidad
300 TORONTO
——
- Cerca Distancia + Lejos
35
20
50

44. 35
Altura
Densidad
300 BUENOS
AIRES
——
- Cerca Distancia + Lejos
20
50

47. Altura Densidad
- Cerca Distancia + Lejos
35
20
300
50

48. 10"
0"
30"
20"
50"
40"
100"
60"
50"
0"
150"
200"
250"
300"
350"
400"
450"
500"
550"
600"
650"
700"
750"
800"
850"
900"
1000"
950"
1050"
1100"
1150"
1200"
1250"
1300"
1350"
1400"
1450"
1500"
1550"
1600"
1650"
1700"
ECG MONTERREY
——
Adamant"Puebla"II"
Arboleda"Cássea"
Nducha"
Arboleda"Magnolia"
Arboleda"Dahlia"
Arboleda"Uvah"
La"Vista"Residence"
Metropolitan"Center"II"
Atria"Sur"
Atria"Norte"
Los"Arcángeles"III"
Adamant"Puebla"I"
Lucena"
Torre"Mossa"
Torre"ZaMro"Sur"
Torre"ZaMro"Norte"
Magma"Towers"I"
Magma"Towers"II"
Park"Towers"
Fuentes"II"
Fuentes"I"
Liu"East"
Arts"
Teide"
City"View"
Del"Ángel"Residencial"
Central"Park"(Torre"300)"
Bosques"Residencial"
Visum"
Sonata"Towers"
Puntalta"
AlXx"
San"Roberto"
Adamant"Querétaro""
Valle"de"Fundadores"
Home"
Torre"San"Jerónimo"
La"Meseta"I"
La"Meseta"II"
Retama"
La"Meseta"III"
UP"
Almena"
Torres"Uhdei"
Olinca"
Las"Joyas"de"Cumbres"
Vía"Cordillera"Iris"Poniente"
Las"Montañas"
Vía"Cordillera"Iris"Oriente"
Vía"Cordillera"Ema"Sur"
Vía"Cordillera"Ana"Norte"
Vía"Cordillera"Ana"Sur"
Kerenda"Residencial"I"
Lovc"
Cumbres"Santa"Clara"
Cumbres"Revival"
Cumbres"Diamante"
Cerradas"de"Cumbres"Verona"
Cumbres"Allegro"
Cerradas"de"Cumbres"Capellania"
Cumbres"Antares"
Puerta"de"Hierro"
Cumbres"San"Agusdn"Madrid"
Cumbres"del"Sol"
Lomas"Quetzales"
Juriquilla"Towers"
Valle"de"Cumbres"
Lomas"Palmeria"
Mitras"Poniente"
Densidad"poblacional" Altura"del"proyecto"
- Cerca + Lejos

49. Altura Densidad
300 QUE ES
CERCA?
——
- Cerca Distancia + Lejos
35
20
50

50. TRABAJOS
MEJOR
PAGADOS
90%
NIVEL SOCIO-ECONÓMICO
AAA
COMERCIO /
VIDA SOCIAL
NIVEL A/B

51. LECCIÓN 4:
NOS FRENA NO
SABER DESARROLLAR
LAS UBICACIONES
DESEADAS

52. CERQUITA DE
LA VIDA DEL
SIERRA MADRE
(No cerca del centro)

53. 15V/H
350m2

54. 44V/H
150m2

55. DENSIDAD = EL DIABLO

56. 360 V/H 400 V/H 450 V/H
330 V/H

57. 1,200 V/H 2,200 V/H

59. DENSIDAD?
1%

60. LECCIÓN 5: NOS
DETIENE EL
ESTIGMA MALO
DE LA DENSIDAD
HORIZONTAL.

62. COPENHAGE

63. LECCIÓN 6:
NOS FRENA LA
EVASIÓN
ASPIRACIONAL AL
TRANSPORTE PÚBLICO

64. +10%

69. LECCIÓN 7:
NOS FRENA EL
AISLAMIENTO DE
CADA PROYECTO

70. UURGENCIA
EMOCIONAL
——

72. LECCIÓN 8:
NOS FRENA EL
VENDER CON
URGENCIA
CIRCUNSTANCIAL

73. MY HOME——
MY BUILDING——
MY LIFE——
LECCIÓN 9:
NOS FRENA LA
FALTA DE
REFLEXIVIDAD DE
NUESTROS
PROYECTOS

74. MMERCADO META,
VALOR PERCIBIDO Y
PRODUCTO
——

75. TUBICACIONES,
DENSIDAD,
TIERRA
——

76. UURGENCIA
EMOCIONAL
——

77. AGRUPO 4S
10
PLANEACIÓN PROPUESTA ESTRATÉGICA
WE HELP
DEVELOPERS
FIND UNMET
MARKET
OPPORTUNITIES
——
Investigación de mercados para la
conceptualización de proyectos inmobiliarios
extraordinarios.
®
SOMOS EXPERTOS EN EL
ANÁLISIS PROFUNDO DE LA
DEMANDA

78. GRUPO 4S
UN PROCESO DE INNOVACIÓN
INMOBILIARIA
——
A
PLANEACIÓN PROPUESTA ESTRATÉGICA
Estudios
etnográficos
Estudios
cuantitativos
tradicionales
Herramientas de
entendimiento
de la DEMANDA
Painstorm:
Estudio
cualitativo
clave
*Las metodologías de investigación han sido documentadas en el libro: Innovación en Desarrollo Inmobiliario, BRE Ediciones 2014.
Unicornio
inmobiliario:
Estudio
cualitativo
Entrevistas
clave
(profundidad)
Early
adopters -
Inversionistas

79. BGRUPO 4S
10
PLANEACIÓN PROPUESTA ESTRATÉGICA
WE HELP
DEVELOPERS
CONQUER
MARKETS
®
THROUGH
STRATEGY
——
SOMOS EXPERTOS EN
ESTRATEGIA COMERCIAL
PARA EL RAMO INMOBILIARIO

80. 4S
Marketing
Awards
WINNERS OF
THE NATIONALS 2014.
FIRST COMPANY OF THE RGVBA TO RECEIVE A
MARKETING AWARD
!
· Best International Marketing Campaign 2014
WINNERS OF
STAR AWARDS.
!
· Best Marketing 2013
· Best Experience 2013
.Best Showroom 2014
.Best print ad 2014

81. The school.