Este documento describe una oportunidad de negocio para construir un Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS) en Coatzacoalcos, Veracruz. Actualmente no existen proyectos de vivienda sustentable de interés social en esta área. Un DUIS podría aprovechar este nicho de mercado al ofrecer una mejor calidad de vida a través de viviendas sustentables a un precio accesible. El documento analiza la demanda, oferta y competencia para este tipo de proyecto en la región.

1. OPORTUNIDAD DE NEGOCIO:
CONSTRUCCION EN UN
DESARROLLO URBANO INTEGRAL
SUSTENTABLE (DUIS)
PRESENTAN:
MIRZA XITLALLI MORALES RIVERA
EDUARDO ALFREDO CARETA ISORDIA
OPORTUNIDADES DE NEGOCIO
PROFESOR: EMILIO F. ALVAREZ Q.

2. CONTENIDO PRIMERA PARTE

3. CONSTRUCCION DE DUIS
DESCRIPCION DEL PROBLEMA
En la ultima década, la industria de la vivienda en México ha logrado
reducir el rezago habitacional considerablemente, pero en el camino
también se ha generado un crecimiento urbano desordenado que ha
deteriorado la calidad de vida de la población
Es un hecho que actualmente México
enfrenta serios problemas respecto al
desarrollo urbano, el ordenamiento
territorial, la protección al medio
ambiente y la vivienda dentro de un
entorno sustentable.

4. El rápido crecimiento de la población y la
búsqueda de tierra más barata para satisfacer las
crecientes necesidades de vivienda, han
generado lo que se conoce como ciudades
dormitorio, ocasionando, entre otros aspectos:
• Que las familias inviertan una buena parte de
sus ingresos tan solo en transporte.
• Que el ciudadano esté alejado de fuentes de
empleo y servicios de educación, salud, cultura,
abasto y recreación.
• Que los Municipios incurran en fuertes
inversiones para la introducción de Infraestructura
y Servicios básicos, así como en su
Mantenimiento.
• Que, por falta de planeación, se urbanicen
zonas no aptas para el desarrollo urbano.

5. JUSTIFICACION
Los Desarrollos Urbanos Integrales
Sustentables (DUIS) son
emprendimientos mixtos en los que
participan los gobiernos federal,
estatal y municipal junto con
desarrolladores privados para crear
áreas de desarrollo integralmente
planeadas, que contribuyen al
ordenamiento territorial de los estados
La construcción de vivienda en y municipios. Estos se dividen en:
DUIS reduce hasta en 24 meses
el retorno de la inversión
- URBANOS: Ciudades compactas
mediante la figura de
desarrollador de suelo servido. cercanas a polos de desarrollo
industrial.
En breve, la SHF dejará de - INTRAURBANOS: Creados para re-
autorizar proyectos de vivienda densificar zonas metropolitanas de
que no se apeguen a las baja densidad poblacional que
características de los DUIS. cuentan con infraestructura y servicios.

6. LIMITACIONES
 La estructura de los créditos puente para vivienda no permite a los
desarrolladores pequeños atender los requerimientos de
financiamiento para las primeras etapas (adquisición de la tierra,
permisos, licencias).
 Desventaja producción a gran escala y proyectos de infraestructura
vs. grandes desarrolladores.
 Localización del proyecto.
 Costo de Venta Inicial casa.
 Crédito Hipotecario Limitado (4 VSMGM)

7. CONSTRUCCION DE DUIS
NUESTRA MISION
Mejorar la calidad de vida de la población mediante la construcción de
desarrollos urbanos integrales sustentables a través de la utilización de
energías alternas capaces de eliminar los gastos normales que se tienen
por el uso de combustibles o fuentes de energía tradicionales, siendo
confortables, estéticas, altamente rentables mediante ecotécnicas que
cumplan con altos estándares de calidad.

8. CONSTRUCCION DE DUIS
NUESTRA VISION
Convertirnos en una empresa líder a nivel internacional en el ramo de la
construcción sustentable a nivel internacional con la más alta tecnología
y eficiencia que logre gran durabilidad en nuestros trabajos; comenzando
con nuestro país logrando que la mayor parte de los mexicanos tenga
una casa sustentable, extendiéndonos poco a poco a los países vecinos
y finalmente cubriendo las necesidades mundiales en materia de
vivienda.
NUESTROS OBJETIVOS
Mejorar la calidad de vida de nuestros clientes a través de la creación de
espacios habitacionales sustentables y competitivos que generen
bienestar social.
Obtener márgenes de utilidad neta superiores a los registrados por parte
de nuestra competencia en el mercado.

9. LOGOTIPO Y SLOGAN

10. CONTENIDO SEGUNDA PARTE

11. ESTUDIO DE MERCADO
LOS SERVICIOS QUE OFRECE LA VIVIENDA SON:

12. PRODUCTOS O SERVICIOS SUSTITUTOS Y SUSTENTABLE
VIVIENDA
COMPLEMENTARIOS
•VIVIENDA USADA
•ALQUILER DE VIVIENDA
SUSTITUTOS •VIVIENDA TRADICIONAL
•PRODUCCION SOCIAL
VIVIENDA
•AUTOPRODUCCION
PRODUCTOS
•SERVICIOS PUBLICOS E
COMPLEMENTARIOS INFRAESTRUCTURA
•TRANSPORTE
•PRECIO DEL SUELO

13. AREA DE MERCADO
 El área de mercado meta esta enfocado a toda aquella
persona o familia que este interesada en adquirir una
vivienda de interes social que brinde una mejor calidad de
vida y se preocupe por reducir la contaminación, ahorrar
en electricidad, en gas y en el buen manejo de aguas
residuales. Que cuenten con ingresos propios de 4 a 6.99
SM

14. USUARIOS, CONSUMIDORES, COMPETIDORES,
PROVEEDORES Y DISTRIBUIDORES

15. ANALISIS DEL MERCADO
LA RECOPILACION DE DATOS
SE BASA EN EL PERSONAL QUE
TIENE INGRESOS PROPIOS Y
QUE PUEDE ADQUIRIR UNA
VIVIENDA. ESTADISTICA QUE
SE PUBLICA EN CONAVI.

16. Los grupos con edad de adquirir una vivienda aumentarán…
La tasa de crecimiento anual promedio de la población en México en
los últimos años ha sido de 1%. Más del 60% de la población es menor
de 30 años.
Pirámide Poblacional (2005) Pirámide Poblacional (2030)
en los próximos 25 años se tendrá el mayor grupo de habitantes
con propensión a adquirir una vivienda.

17. … LO QUE DUPLICARA EL NUMERO DE HOGARES EN EL PAIS.

18. ANALISIS DE LA DEMANDA

20. ANALISIS DE LA DEMANDA
como puede apreciarse en las estadísticas de CONAVI la
tendencia de la tasa de crecimiento anual promedio de la
población en México en los últimos años ha sido de 1%., más del
60% de la población es menor de 30 años. lo cual duplicara el
numero de hogares en el país y en los próximos 25 años se tendrá
el mayor grupo de habitantes con propensión a adquirir una
vivienda. con ello se demuestra que va en incremento los usuarios
que gusten de adquirir una vivienda sustentable.

21. ANALISIS DE LA OFERTA
LA VIVIENDA SUSTENTABLE
ESTA ORIENTADA A UN
MERCADO QUE ESTE
INTERESADO EN UNA MEJOR
CALIDAD DE VIDA
PREOCUPANDOSE POR EL
MEDIO AMBIENTE, GOZANDO
DE UNA VIVIENDA A UN
PRECIO ACCESIBLE.
NO EXISTE EN EL SUR DE
VERACRUZ UN
DESARROLLO DE VIVIENDA
DE INTERES SOCIAL CON
CARACTERISTICAS DE
SUSTENTABLIIDAD, POR LO
TANTO NO TENEMOS UN
COMPETIDOR DIRECTO

22. ANALISIS DE LA OFERTA Y LA
DEMANDA:
EN LA CUIDAD DE
COATZACOALCOS, VER. NO
EXISTEN COMPETIDORES QUE
PRESTEN ESTE TIPO DE SERVICIOS
POR LO QUE UNA VIVIENDA
SUSTENTABLE APROVECHA EL
NICHO DE MERCADO PARA
INTRODUCIR SUS SERVICIOS
OFRECIENDO COMO VENTAJA
UNA MEJOR CALIDAD DE VIDA Y
UNA MEJORA PARA LA GESTION
AMBIENTAL DE LOS
ORGANISMOS E INSTITUCIONES
COMPROMETIDAS CON EL
DESARROLLO DE PLANES DE
VIVIENDA.

23. CARACTERISTICAS DISTINTIVAS DEL PRODUCTO O
SERVICIO

24. LOGOTIPO Y SLOGAN

25. PLAZA
 El canal de distribución puede ser por la
promoción directa de nuestro desarrollo y
a través de publicidad vía promotor
(radio, Internet, periódico) o por medio
de las ofertas publicadas por los
organismos que otorgan crédito para
vivienda de interés social así como de
instituciones hipotecarias.

26. ANALISIS DE PRECIOS
 Losdesarrollos disponibles en la región de tipo social
tienen un rango de precios que van desde los
$258,000 a los $372,000.
 Nuestro Desarrollo considera una casa en conjunto
cuádruple sustentable a un precio nominal de
$288,000

27. LOCALIZACION DEL PROYECTO
CARRETERA VILLAHERMOSA – TEAPA KM 22.5
TOTAL DE CASAS 30,000
AÑO DE 2011
CONSTRUCCION
CIUDAD VILLAHERMOSA
ESTADO TABASCO
SUPERFICIE (Ha) 340
SERVICIOS UNIVERSIDAD
CICLOPISTA
AREAS VERDES
COMERCIOS
CENTRO DE
SALUD

28. TAMAÑO DEL PROYECTO VIVIENDA SUSTENTABLE
 El conjunto habitacional “VILLAS DEL SOL” integrado al DUIS “VILLA EL CIELO”
es un desarrollo sustentable de 900 casas habitación tipo cruadruplex de 52
m2, dos recamaras, 1 baño, estacionamiento para 1 vehiculo, distribuidas en
10 hectáreas, las cuales contaran con las siguientes características.

29. ESTIMADO DE COSTOS
Estructura de costos de un proyecto de
120.0%
vivienda
%
0
1
.
100.0%
%
%
%
5
4
1
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0
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80.0%
%
.
0
6
.
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5
7
4
.
Fondeado con capital y
60.0% 20% de ventas Fondeado con
crédito puente y
40.0%
enganches – 65% de
%
5
4 ventas
20.0% .
%
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0
2
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30. ANALISIS FINANCIERO
Proyecto Estándar - UmbralCapital y COVICADE
Ventas (MX$ '000) Total % de Ventas Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Unidades Totales 900 0 200 300 300 100
Unidades Mensuales 0 25 25 25 25
Precio Promedio (MXP '000 /Unidad) 0 288 295 304 0
Total Cash Flow 268,228 100.0% 0 57,681 88,584 91,059 30,903
Comisión de Ventas (9,388) -3.5% 0 (2,019) (3,100) (3,187) (1,082)
Ventas Netas 258,840 96.5% 0 55,662 85,484 87,872 29,822
Costo de desarrollo (MX$ '000) % de Ventas Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Terreno (28,164) -10.5% (28,164) 0 0 0 0
Proyecto (5,365) -2.0% (5,365) 0 0 0 0
Licencias y Trámites (10,729) -4.0% (6,942) (3,787) 0 0 0
Infraestructura (8,047) -3.0% (2,682) (5,365) 0 0 0
Urbanización (12,070) -4.5% (4,023) (8,047) 0 0 0
Construcción (127,562) -47.6% 0 (41,333) (42,520) (43,708) 0
Comercialización (6,706) -2.5% 0 (2,049) (2,235) (2,235) (186)
Costo de administración (13,133) -4.9% (2,878) (3,229) (3,322) (3,415) (289)
COSTO TOTAL (211,775) -79.0% (50,055) (63,809) (48,078) (49,358) (475)
FLUJO NO APALANCADO 47,065 17.5% (50,055) (8,146) 37,406 38,514 29,346
Crédito Puente (MX$ '000) % de Ventas Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Tasa de Interes 8.5% 8.5% 8.5% 8.5% 8.5%
Ministración - Anticipo 34,870 13.0% 0 34,870 0 0 0
Ministraciones 139,479 52.0% 0 43,836 47,821 47,821 0
Comisión de Apertura (1,802) -0.7% 0 (1,802) 0 0 0
Pago de intereses (9,076) -3.4% 0 (3,343) (3,134) (2,242) (356)
Pago de principal (174,348) -65.0% 0 (37,493) (57,580) (59,189) (20,087)
FLUJO NETO APALANCADO 36,188 13.5% (50,055) 27,922 24,513 24,904 8,903
Retornos Esperados % de Ventas
Tasa Interna de Retorno (TIR) 28.5%
Múltiplo de capital 1.72x
Equity Total (MX$ '000) (50,055) -18.7%
Distribuciones Totales (MX$ '000) 86,243 32.2%
Utilidad Total 36,188 13.5%