El artículo 94, realiza un paréntesis previo a las demandas que se pueden intentar en caso de terminación arrendaticia, por el cual señala que previamente antes de intentar una demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes, que son el 95 y 96 en los cuales señala el procedimiento donde se debe consignar solicitud por escrito, con los motivos y documentos a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a través de los cuales requiere en la cual expondrá los motivos que le asisten para la reposición de la situación jurídica por lo cual ha sido afectado o afectado durante la relación arrendaticia.
2. Procedimientos
previos
Demanda
Se debe consignar la solicitud por escrito
con los motivos y documentos a la
Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda
Procedimiento Administrativo
consagrado en el Decreto Nº 8.190 con
Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas, descrito en los artículos 7 al
10.
Causas del
Desalojo
1. Que el arrendatario haya
dejado de pagar el canon
de arrendamiento
correspondiente a dos (2)
mensualidades
consecutivas.
2. En la necesidad justificada que
tenga el propietario o propietaria
de ocupar el inmueble, o alguno
de sus parientes consanguíneos
hasta del segundo grado.
3.Que el arrendatario haya cedido
el contrato de arrendamiento o
subarrendado total o parcialmente
el inmueble, sin el consentimiento
previo y por escrito del
arrendador.
4. Que el arrendatario haya
ocasionado al inmueble deterioros
mayores a los provenientes del uso
normal del inmueble o efectuado
reformas no autorizadas por el
arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria
haya incurrido en la violación o
incumplimiento de las disposiciones
de la normativa que regule la
convivencia ciudadana, dictada por
las autoridades competentes
el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la
autoridad administrativa y judicial. El arrendador notificará al arrendatario o
arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del
contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en
la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el
inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por
otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el
derecho común.
3. Terminación de Arrendamiento
Formas de terminar
contrato
De mutuo acuerdo podrá
terminarse el contrato en
cualquier momento ya que esta
decisión es libre, espontánea y
meramente potestativa entre
las partes, si así lo acuerdan
podrán entregar y recibir
respectivamente el bien sin
necesidad de preaviso o
indemnización.
Por terminado el contrato de
manera unilateral por
cualquiera de las partes sin
necesidad de dar previo aviso
y pagar algún tipo de
indemnización cuando
cualquiera de estas haya
incumplido de manera grave
con las obligaciones
pactadas en el contrato.Caso (Ejemplo)
El señor José arrendo una vivienda desde hace 3
meses, con un contrato de 1 año de las cual
pagaría 3 meses de anticipación y el resto seria
mensualmente, pero desde hace 2 meses el
inquilino han presentado tardas en el pago y un
mes que no paga los servicios públicos.
En este caso el arrendatario debe enviar una carta de
notificación de terminación de contrato inmediata y el
desalojo en no mas de 90 días, en el caso de que el
inquilino haga caso omiso, el arrendador debe llevar
a cabo la demanda, realizando por escrito los motivos
por los cuales solicita la terminación de contrato y los
documentos necesarios a la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda
