[ada]*Asociación Para el Desarrollo del Alquiler  Dossier de Información              nº 1 julio de 2011
Asociación para el Desarrollo del Alquiler (ADA) Dossier Informativo nº1 julio 2011
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mitad de las transacciones totales), con lo que serían necesarios de dos a tres, que no se puedenempezar a contar a partir...
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Dossier de información n 1 julio 2011

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  7. 7. Asociación para el Desarrollo del Alquiler (ADA) Dossier Informativo nº1 julio 2011
  8. 8. Asociación para el Desarrollo del Alquiler (ADA) Dossier Informativo nº1 julio 2011Informe de coyuntura.España tardará de tres a cinco añosen absorber su excedente de pisosLa cifra de viviendas nuevas sin vender se estanca en cerca de700.000 en 2010 - Las provincias del Mediterráneo concentrancasi la mitad de las existencias.EL PAÍS. AMANDA MARS - Madrid - 06/07/2011La marea de viviendas nuevas sin vender en España sigue estancada cerca de las 700.000. Es laherencia de unos años de hiperactividad inmobiliaria, de construcción desaforada que se dio debruces con el derrumbe con la cartera llena de planos para nuevas casas y el bolsillo de empresas yparticulares repleto de deudas. Al mercado le costará de tres a cinco años digerir ese excedente, segúnla opinión de los expertos y agentes que lidian en este hoy tan complicado sector.Un total de 687.523 residencias sin estrenar tenían colgado el cartel de se vende cuando acabó 2010,según los datos hechos públicos ayer por el Ministerio de Fomento, que resaltó el dato como "elprimer descenso [de stock] tras cinco años de subida". Se ha contraído, sí, pero de forma más quetímida, un 0,08% respecto al cierre de 2009, es decir, hay 521 viviendas menos por colocar.La mejora es mínima, pese a que 2010 experimentó una suerte de espejismo de reactivación en elladrillo, ya que la esperada retirada de la desgravación por compra de vivienda para las rentassuperiores a 24.000 euros desde el pasado enero animó las ventas, hasta 199.731 pisos nuevos.Ahora, la ya efectiva supresión de estos incentivos fiscales y la subida del IVA han devuelto almercado a su letargo.¿Cuándo saldrá de él? 2011 no parece el punto de inflexión. Un vistazo a las cifras macroeconómicasda idea de ello. El grifo del crédito sigue cerrado, la cifra de parados instalada en los cinco millones, larenta disponible de los hogares bajó un 1,8% el año pasado y la previsión de crecimiento económicopara este año quedará en torno al 0,8% según la mayor parte de servicios de estudios y en el 1,3%según el pronóstico del Gobierno."Son necesarios de dos a tres años de crecimiento económico normal, del 2% al 3%, sin grandesalteraciones migratorias ni expansiones, para poder absorber las casi 700.000 viviendas nuevas",apunta José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra yexperto en el sector inmobiliario. Montalvo calcula que en uno de esos ejercicios de normalidadeconómica se cierran de 220.000 a 250.000 operaciones de compraventa de vivienda nueva (la
  9. 9. mitad de las transacciones totales), con lo que serían necesarios de dos a tres, que no se puedenempezar a contar a partir de este 2011.A la retirada de los estímulos fiscales a la compra, el pasado enero, se añade el anuncio del PartidoPopular de que, si llega al Gobierno en las próximas elecciones generales (que no serán más tarde dela próxima primavera), retomará las ayudas, con lo que favorece un retraso en la adquisición de unavivienda. Y los expertos vaticinan que los precios aún tienen que bajar más, así que "hay demasiadaincertidumbre para tomar una decisión de compra tan importante como es la de una residencia",opina Montalvo.Las compras de viviendas nuevas se derrumbaron un 43,8% en el primer trimestre del año respectoal mismo periodo de 2010, hasta las 26.246, un 53% menos que en el trimestre anterior.CatalunyaCaixa eleva el parque de pisos nuevos por vender a 800.000 unidades y calcula que sepodría tardar en digerir hasta 2014 o 2015. Y es que a las dificultades de coyuntura económica, seañade un crecimiento demográfico previsto menor al de años anteriores, porque "la inmigración nopodrá jugar en los próximos años un papel dinamizador de la demanda que tuvo en el pasado y seestá produciendo el envejecimiento de la nutrida generación de baby boomers españoles", enpalabras de Josep Oliver, catedrático de la UAB. "El único factor positivo será el alargamiento de laesperanza de vida", apunta. Según sus datos, en 2008 se crearon 400.000 hogares y para 2011 estáprevisto que se funden 110.000.¿Cuál es un nivel razonable de stock en un mercado? Frente al 2,68% del total de viviendas existentesque hay ahora, el ratio sano debería quedar entre el 1% y el 1,5%, según María Romero, de AnalistasFinancieros Internacionales (AFI).En 2006, el año récord de la hoy reconocida como gran burbuja del ladrillo -anteriormente bautizadocomo milagro económico español- se iniciaron más de 700.0000 viviendas y en 2010 la cifra seredujo a 92.000. Mucha de aquella pasión constructora se levanta en la costa. Las provincias de lacosta mediterránea concentran el 47% de todas las viviendas por vender y, de estas, Castellón se llevala palma: 10 de cada 100 viviendas que tiene en pie son pisos nuevos sin comprador. Es lademarcación provincial con más existencias de España, seguida de Toledo (el 6% de su parque devivienda son nuevas a la venta) y Almería, con el mismo ratio.Joan Ollé, presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Barcelona corrobora queel mercado se tomará al menos de tres a cinco años para digerir ese parque de viviendas nuevas, perodestaca que la estimación es un promedio de realidades muy distintas. Este agente ve tres grupos: lospisos de grandes capitales españolas, donde cree que tardará de uno a dos años, las segundas coronasde esas urbes (tres a cinco) y capitales de comarca y de provincias más pequeñas, que puede llevarhasta seis años."Y luego hay otros que tardarán mucho más en venderse, o no se venderán, como la famosaurbanización de Seseña, cosas que no se debieron construir nunca", añade Ollé. En la misma línea,para Romero, de AFI, el excedente se mantendrá por encima de las 600.000 viviendas durante lospróximos dos años, pero no se llegará a absorber completamente, ya que "hay una parte que va a serinvendible al estar en una ubicación con servicios bastante limitados o directamente aislados".
  10. 10. Con la crisis y la morosidad, el sector financiero ha acabado adjudicándose más de 20.000 millonesde euros en pisos. Montalvo cree que la banca podría dinamizar más el mercado: "Se estándeshaciendo de lo menos valioso de sus existencias, y las mejores residencias las están reservandopara tiempos mejores". Ollé también apunta a la banca en otro sentido y advierte de que la anemiacrediticia impide las compras de demanda solvente.Los precios aún tienen que bajar. El último aviso al respecto lo dio hace unos días el Banco deEspaña, al vaticinar ajustes hasta 2012 o principios de 2013. El descenso en términos reales(descontando la inflación) desde 2007 hasta 2012 podría alcanzar el 25%. En el primer trimestre,bajaron un 3,5% para primera y de segunda mano, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La intención del PP de recuperar las ayudas fiscales frena las ventas Los precios seguirán bajando hasta 2013, según el Banco de España CatalunyaCaixa cree que en 2011 se crearán 110.000 nuevos hogares Un stock razonable debería quedar en la mitad, según una experta
  11. 11. Asociación para el Desarrollo del Alquiler (ADA) Dossier Informativo nº1 julio 2011 REPORTAJE: LOS DEBATES QUE ABRE EL 15-M / VIVIENDAQue el crash inmobiliario no arruine al vulnerable Las plataformas ciudadanas contra los desahucios acusan a los bancos de no buscar alternativas - El sector financiero sostiene que el cambio hundiría aún más al mercadoEL PAÍS 26/06/2011La burbuja inmobiliaria sumada al paro ha dejado a miles de familias sin casa. Afectados y simpatizantespiden la dación en pago para no arruinar a los más vulnerables. Los expertos admiten que hay que reformarlas leyesSe estrenaron el miércoles 3 de noviembre. Cuarenta personas respondieron a la convocatoria de laPlataforma de Afectados por la Hipoteca de Cataluña (PAH Cataluña) y evitaron el desahucio de LluisMartí y su hijo de nueve años. Sucedió en la urbanización La Bisbal del Penedès, a medio caminoentre Barcelona y Tarragona. El caso de Martí es paradigmático: un padre de familia en el paro apunto de perder su casa a pesar de lo cual deberá seguir cargando con una deuda de 100.000 euros.Martí fue el primer afectado que, a pesar del miedo -a la repercusión mediática, al qué dirán, a laopinión de amigos y vecinos-, solicitó ayuda para frenar su desalojo. Desde noviembre, los activistas han conseguido parar 42 ejecucionesDesde entonces, esta suerte de guerrillas pacíficas han paralizado 42 desahucios en toda España: 19en Cataluña, 18 en Murcia, dos en la Comunidad Valencia y dos en Madrid. El viernes frenaron unúltimo desalojo en Málaga. La PAH ha contado en esta expansión con unos aliados clave: losindignados del Movimiento 15-M y de Democracia Real Ya. La asociación de consumidores OCU y laAsociación de usuarios de bancos, cajas y seguros (ADICAE) también están luchando por introducircambios que eviten la ruina de por vida (o casi) de los más vulnerables.Aunque evitan pronunciarse al respecto, estas acciones no han pasado inadvertidas a la banca. "Lasejecuciones de los bienes hipotecados se realizan mediante resoluciones judiciales y entendemos queen un Estado de derecho las resoluciones judiciales deben cumplirse", es la escueta opinión alrespecto de un portavoz de la Asociación Española de Banca.Hace un mes, 13 vecinos y activistas que intentaron evitar el desahucio de una pareja originaria deGhana (padres de dos hijos y esperando el tercero) en Vic (Barcelona) recibieron una citación judicialpor desobediencia y resistencia a la autoridad. El juicio de faltas -el primero de este tipo- se celebraráen julio, y puede acabar con una multa de entre 50 y 300 euros para cada denunciado.
  12. 12. "Lo ilegal es dejar a familias sin techo", opina el economista Adriá Alemany"Lo que es ilegal es que se deje a familias sin techo", dice Adriá Alemany, economista de carrera,contable de profesión y uno de los líderes del movimiento. "Al hacerlo se está vulnerando el artículo25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, el artículo 11 del Pacto Internacional deDerechos Económicos, Sociales y Culturales, y el artículo 47 de la Constitución, que reconoce elderecho a una vivienda digna".Además de intentar evitar los desahucios con su presencia, la PAH ha elaborado tres propuestasconcretas con sus peticiones: 1. Que se permita la dación en pago (es decir, que la entrega de lavivienda sirva para saldar la deuda pendiente) para aquellos deudores "de buena fe" a quienes suscircunstancias económicas les impiden seguir pagando y que estén a punto de perder su residenciahabitual. 2. Que se convierta el parque hipotecario en un parque público de alquiler social. 3. Que losbancos permitan a las familias desahuciadas seguir viviendo en su piso por un alquiler del 30% de losingresos familiares. Con la dación en pago habría menos crédito y más caro, según los bancosAnte el calado que está teniendo la propuesta de que se apruebe la dación en pago (que inclusoEsperanza Aguirre usó como arma electoral, aunque enseguida tuvo que dar marcha atrás), la bancaestá reaccionando. Según un informe de la consultora de riesgo financiero Oliver Wyman -que lasentidades utilizarán como defensa ante una posible iniciativa parlamentaria en favor de esta medida-,si se aprobara la dación en pago, acabaría pasando factura a los ciudadanos porque encarecería lahipoteca media (117.000 euros a 27 años) en 60 euros al mes. Además, los bancos exigirían máscapital inicial para conceder un crédito (aproximadamente un 10% del importe), restringiendo elacceso al crédito a más familias. "Se concederían menos créditos, más caros, por menor importe y seacortarían los plazos de amortización", informan desde la Asociación Española de Banca. "Y lo que esmás importante, se encarecerían y endurecerían las condiciones para el 97% de las familias queatienden puntualmente el pago de su deuda", continúan. "En otras palabras, los buenos pagadoresserían los más perjudicados por un cambio legal en este sentido". Y añaden: "Esto debilitaría elcrecimiento económico y hundiría aún más la deprimida actividad inmobiliaria. Además, lacertidumbre jurídica en tiempos de crisis es más necesaria que nunca e imprescindible para elcrecimiento económico".Joaquín Maudos, investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas y catedráticode Fundamentos del Análisis Económico de la Universidad de Valencia, no apoya la dación en pago."No estoy a favor por un motivo fundamental: cuando el precio de la vivienda sube mucho, como hasubido, y la persona que solicitó un crédito vende su casa, solo esta persona se se beneficia de lasubida de precio. Plantear que si el precio cae, la pérdida la asuma el banco, es asimétrico e injusto",continúa. "Me parece bien que en el futuro alguien quiera pedir un crédito hipotecario sin dación enpago, pero las condiciones deben estar claras desde el principio. Cambiar las condiciones ya pactadastendrían importantes consecuencias futuras", concluye.A pesar de las opiniones contrarias, otros expertos asumen que algún tipo de cambio es necesariopara aliviar la situación de los más afectados por la crisis. Incluso la banca se declara convencida "de
  13. 13. la necesidad de encontrar soluciones para las familias que viven situaciones de extrema gravedad", yaporta una posible medida: "En casos de gran necesidad, las autoridades podrían considerar reducirla parte del salario susceptible de ser embargada, en atención a las graves repercusiones que estáteniendo la crisis de la economía española sobre los ciudadanos más desfavorecidos". Hasta 2004 había 14.000 desalojos por año, ahora son 100.000El pasado mes de mayo, la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados aprobó crear unasubcomisión para estudiar los "elementos de mejora" en el sistema hipotecario español y "enparticular" respecto a aquellas condiciones que puedan ser consideradas "abusivas". Pera Macías, deCiU, Pablo Matos, del PP, y Ana María Fuentes, del PSOE, forman la comisión, que se reunió elpasado miércoles por primera vez.Matos explica su razón de ser: "La Ley Hipotecaria tiene 150 años y ha funcionado correctamentepero la crisis ha puesto en evidencia situaciones desproporcionadas e injustas en el propio sistema"."Hasta 2004 se daban 14.000 ejecuciones hipotecarias al año", continúa. "Cuando eso pasaba, se ibaa subasta pública y normalmente el problema acababa ahí porque alguien compraba el bien por unimporte o superior o similar a la deuda. El problema es que ahora está habiendo 100.000 ejecucioneshipotecarias al año y cuando se va a subasta quedan desiertas porque el sector está parado y porquelos bancos no dan crédito. Y cuando la subasta queda desierta la ley permite el banco adjudicarse elpiso por el 50% del valor, por lo que el deudor queda debiendo el resto de la deuda, una situación queconsideramos desproporcionada, sobre todo si se trata de la vivienda familiar".¿Qué tipo de cambios barajan proponer? "Por un lado consideramos desproporcionado que seapliquen intereses de demora que llegan hasta el 29%", prosigue Matos. "Hay que corregirlo, asícomo algunas clausulas suelo. Personalmente también quiero que se analice el sistema de tasacionesy la conveniencia de que las tasadoras sean totalmente independientes de las entidades financieras.Pero hay que analizar todo esto con detenimiento". Para ello, Fuentes, del PSOE, avanza que van aelaborar un cuestionario que harán llegar tanto a registradores de la propiedad, notarios, juristas,economistas, afectados o periodistas especializados.José García Montalvo, catedrático de Economía de la Pompeu Fabra, no es partidario de la dación enpago pero sí de otras alternativas "viables", algunas de las cuales coinciden con las perfiladas porMatos: "Modificar la Lley de Enjuiciamiento Civil para que, en caso de que la subasta de una viviendano tenga concurrencia, se aumente el porcentaje por el que el banco se adjudica la vivienda al 70% o80% de su valor -y no al 50% actual-, reducir o eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimonialessi el banco acepta la dación en pago, lo que incentivaría a los bancos a elegir esta opción, y reducir ellímite del interés de demora".El notario José Ignacio Navas Olóriz, experto en derecho inmobiliario, se suma a la propuesta desubir el porcentaje al que los bancos se adjudican las viviendas en subasta: "Es un disparate que laentidad que decía que la vivienda valía tanto, cuando ejecuta la hipoteca se lo adjudique al 50%.Habría que subir el porcentaje por lo menos a un 70%. Eso para empezar a hablar, porque habría querevisar todo el procedimiento".Navas también rompe una lanza a favor de los bancos: "Tienen la culpa de muchas cosas pero noolvidemos que gran parte del confort que vivimos es gracias a la generalización de los préstamos.
  14. 14. Nadie firma una hipoteca obligado", continúa. "Y si alguien no hace frente al pago, la máquina legaltiene que actuar por un incumplimiento que es imputable al comprador y no el banco. El 15-M y lasplataformas de afectados, al evitar los desahucios de forma directa, están ejerciendo una coacción,pero también están haciendo visible una disfunción severa del sistema". [ada] Asociación para el Desarrollo del Alquiler (*) Sin ánimo de lucro al servicio de la sociedad

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