Superficie.

1. LEY 25.509. FORESTACIÓN.
Créase el derechoreal de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares
de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura.
Sancionada: Noviembre 14 de 2001.
Promulgada de Hecho: Diciembre 11 de 2001.
El SenadoyCámara de Diputadosde laNaciónArgentinareunidosenCongreso,etc.sancionan
con fuerza de Ley:
ARTICULO 1º — Créase el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros,
por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o
silvicultura, de conformidad al régimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques
Cultivados, y a lo establecido en la presente ley.
ARTICULO 2º — El derechoreal de superficie forestal esunderechoreal autónomo sobre cosa
propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un
inmueble ajenoconlafacultadde realizarforestaciónosilvicultura y hacer propio lo plantado
o adquirirlapropiedadde plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de
garantía.
ARTICULO 3º — El propietariodel inmueble afectadoasuperficieforestal conserva el derecho
de enajenarel mismo,debiendoel adquirente respetar el derecho real de superficie forestal
constituido.
ARTICULO 4º — El propietariodel inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no
podrá constituir sobre él ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia
del contrato,ni perturbarlos derechosdel superficiario;si lohace el superficiariopuede exigir
el cese de la turbación.
ARTICULO 5º — El derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato, oneroso o
gratuito, instrumentado por escritura pública y tradición de posesión.
Deberáserinscripto,alos efectosde suoponibilidadatercerosinteresadosenel Registrode la
Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente, el que abrirá un nuevo folio
correlacionado con la inscripción dominial antecedente.
ARTICULO 6º — El derechoreal de superficie forestal tendráunplazo máximo de duración por
cincuentaaños.En caso de convenirse plazossuperiores, el excedente no valdrá a los efectos
de esta ley.
ARTICULO 7º — El derechoreal de superficie forestal nose extingue por la destrucción total o
parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas
plantaciones dentro del plazo de tres años.

2. ARTICULO 8º — El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condición resolutoria pactada, por
consolidaciónenunamismapersonade lascalidadesde propietarioysuperficiario o por el no
uso durante tres años.
ARTICULO 9º — La renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo
liberan de sus obligaciones.
ARTICULO 10. — En el supuesto de extinción del derecho real de superficie forestal por
consolidación,losderechosyobligaciones del propietario y del superficiario continuarán con
sus mismos alcances y efectos.
ARTICULO 11. — Producidalaextincióndel derecho real de superficie forestal, el propietario
del inmueble afectado, extiende su dominio a las plantaciones que subsistan, debiendo
indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento.
ARTICULO 12. — Modifícase el artículo 2614 del Código Civil, el que quedará redactado de la
siguiente manera:
Artículo 2614: Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos
enfitéuticos,ni imponerlescensosni rentasque se extiendana mayor término que el de cinco
años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna.
ARTICULO 13. — Agrégase al artículo 2503 del Código Civil como inciso 8º "La Superficie
Forestal".
ARTICULO 14. — La presente ley es complementaria del Código Civil.
ARTICULO 15. — Comuníquese al Poder Ejecutivo.

3. DERECHO DE SUPERFICIE.
SUS ANTECEDENTES Y APLICACIÓN EN EL DERECHO COMPARADO.
Como muchos de nuestros derechos reales, la superficie tiene su fuente en el derecho
romano.
Originariamente nace en el ámbito del derecho público, con la práctica de locar terrenos del
Estado a particulares,permitiendo que los locatarios pudieran construir un edificio, contra el
pago de un canon. Generalmente erauncontratoa muy largo plazoo a perpetuidad. Aquellos
que construían podían usar y beneficiarse (uti frui) del edificio construido (se lo llamaba
superficies) siempre y cuando se pagara dicho canon (se lo llamaba solárium = de solum,
suelo). Si bien se lo encuadraba en la locación, se asimilaba a una concesión pública.
En la época clásica, se amplió la posibilidad de constituir derecho de superficie en terrenos
privados. El superficiariopodíaesgrimirlasdefensasnacidasde larelación contractual.En caso
de ser privado de su derecho por el locador podía ejercer la actioconducti y en caso de
privación por un tercero, el dueño locador debía cederle sus propias acciones.
Si bien la superficie nace normalmente de una locación, Ulpiano habla de que también se
puede comprar, encuyo caso se darían las accionesde compra,aunque esto se haya discutido
en la doctrina romanista.
Posteriormente, el iuspraetorium morigeró este principio general en beneficio del
superficiario. “El pretor consideró (…) equitativo concederle una protección más eficaz: en
primerlugarle ofreció en el edictumel interdicto de superficiebus -para ser mantenido en el
goce- y, si el arriendoeraa perpetuidadoporlargo plazo, el pretor prometió darle una acción
in rem útil -para hacer valer su derecho contra todos, aun contra el propietario- y una
excepción contra la reivindicatio de este último.”
Se trataba de un derecho real de cosa ajena. Lo edificado pertenecía al populus o al
municipiumenel caso de que el terreno fuese público o al titular dominial si era de dominio
privado,conforme ala regla clásicade que “superficie solo cedit” (lo que está en la superficie
accede al suelo). Pero se le reconoce al superficiario la facultad de usar de la construcción si
pagaba el solárium,comoyadijimos,engeneral,porun plazode tiempobastante prolongado.
El derechode superficiese considerabacomounadesmembracióndel derecho de propiedad,
por lo que podía “ser transmitido y enajenado en todo o en parte, gravado con usufructo o
servidumbre, venir a ser el objeto de una acción de partición entre los herederos, si estaba
indiviso, y susceptible de ser adquirido por prescripción”.
En la Edad Media se amplió el objeto del derecho de superficie a lo plantado además de
estrictamente loconstruido. Enel derecho medieval,además,comenzóamodificarse lanoción
del principiode laaccesión inmobiliaria, planteándose ciertas posibilidades de división de la
propiedad conforme planos verticales y horizontales.

4. Sinembargo,este derechoreal fue dejado de lado por el Código de Napoleón y los restantes
códigos decimonónicos a los que aquel sirvió de inspiración, ya que ideológicamente
intentaban fomentar el dominio pleno no sujeto a restricciones, limitaciones o plazos.
Siguiendo esos lineamientos, en el Código Civil Argentino de 1869, vigente desde 1871,
expresamente se prohibió el derecho real de superficie en el art. 2614 del Código Civil. El
codificadoreraplenamenteconsciente de laexistenciayel funcionamientode este derecho y,
expresamente, eligió no receptarlo dentro del numerus clausus de derechos reales de dicho
cuerpolegal yaque considerabaque “El derechode superficie desmejoraríalosbienes raíces y
traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos”. Sin embargo,
académicamente,hace yamuchosañosque comenzóa bregarse poruna modificaciónen este
rígido criterio.
En el VI CongresoInternacional de Derecho Registral celebrado en Madrid, en el año 1984, se
advirtieronlosbeneficiossocioeconómicosque podíabrindarel derechode superficie -incluso
por la misma delegación argentina en donde, recordemos, el dicho derecho se encontraba
prohibido- y se recomendó su inclusión en las legislaciones que no lo receptaban.
En nuestro país, en las X Jornadas Nacionales de Derecho Civil realizadas en la ciudad de
Corrientes en el año 1985 también se propició el reconocimiento de este derecho y desde
entonces esa posición se reprodujo en las distintas jornadas subsiguientes. Solo a título de
ejemplo, laComisiónn°7 de la XIII Conferencia Nacional de Abogados realizada en el mes de
abril de 2000 en la ciudad de San Salvador de Jujuy y las XXV Jornadas Notariales Argentinas
que tuvieranlugarenla ciudadde Mendoza en el mes de septiembre de 2001 aconsejaron de
lege ferenda, la incorporación del derecho real de superficie a la legislación nacional.
Legislativamente, los Proyectos de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de 1987 y
1993 previeronlafiguradel derechode superficie enfocadoalosfinesedilicios. El proyecto de
unificación de 1998, por su parte, también lo receptó pero con un enfoque dirigido a la
superficie forestal.
Mediante la Ley 25.509 sancionada el 14 de Noviembre de 2001 y promulgada de hecho el 11
de Diciembre de 2001 se receptó el derecho real de superficie forestal -es decir, limitado
únicamente a este objeto-. Se incluyó además, el inciso número 8 al artículo 2503 del Código
Civil por el que se incorporaba el derecho real de superficie forestal al listado de derechos
reales en nuestra legislación conforme el criterio del numerus clausus.
Finalmente, la Ley 26.994 deroga la ley 25.509 y legisla un nuevo régimen de derecho real de
superficie, con los alcances que analizamos en el presente.
En el análisis de los casos de derecho comparado, la aplicación de este derecho viene
relacionada a procesos de planeamientos urbanísticos.

5. Tal como hemos dicho precedentemente, y salvo la interpretación en soledad de Machado,
Vélez Sarsfield no incluyó el derecho real de superficie en el catálogo del artículo 2502 CCIV,
prohibiendoexpresamenteel derechoreal de superficie, la enfiteusis y la división horizontal
de la propiedad de los inmuebles (2518, 2519, 2614, 2617 y concordantes). Por su parte, los
anteproyectos de reforma de la legislación civil de 1926 (Bibiloni), 1936 y 1954 (Llambías) no
contemplaronlafiguradel derechoreal de superficie, manteniendo en tal sentido la posición
contraria consagrada por el CCIV.
Si se quisieraidentificarunmomentoespecífico a partir del cual el derecho real de superficie
adquiere carta de ciudadanía entre la doctrina nacional, ese sería, sin lugar a dudas, las X
JornadasNacionalesde DerechoCivil(Corrientes,1985),en las que se declaró la conveniencia
de regular el derecho de superficie y una serie de directivas que marcaron el rumbo de los
futurosproyectosde reforma.Enese sentido,losproyectosde reforma de 1987 (art. 2614), de
1993 (arts. 3153-3158) y de 1998 (arts. 2018-2028) previeron y reglaron el derecho real de
superficie, no obstante lo cual, como es sabido, ninguno de ellos llegó a convertirse en ley
vigente.
Finalmente,ysiguiendoel derroterolegislativoen nuestro país, resulta de vital trascendencia
la Ley 25509 (de fecha 14 de noviembre de 2001, promulgada el 11 de diciembre y publicada
en el Boletín Oficial del 17 de diciembre), por la cual se consagró por primera vez en nuestro
país el derecho real de superficie, pero en el marco de la Ley 25080 de Inversiones para
Bosques Cultivados. Así, se receptó este nuevo derecho real solo para forestación o
silvicultura, es decir que no podía extenderse a ninguna otra finalidad o variante,
denominándose en consecuencia al nuevo derecho real como “de superficie forestal” (art.
2502, inc. 8, CCIV).
Finalmente, el CCCN (sancionado por Ley 26994, modificada por Ley 27077, y vigente en
nuestro país desde el 1 de agosto de 2015) consagró el derecho real de superficie en su más
amplia expresión –es decir, tanto con fines de plantación y forestación como con objeto
constructivo– en sus artículos 2114 y 2128.