El documento resume la participación de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en el Salón Inmobiliario de Madrid SIMA, donde pronosticaron el inicio de un buen ciclo para el sector inmobiliario durante la década de 2020 a pesar de la pandemia. El alcalde de Madrid visitó el stand del Consejo General de COAPIS y mantuvo un encuentro. Los juristas del Consejo participaron en SIMA Academy analizando la limitación de precios de alquiler desde una perspectiva jurídica.
MÁLAGA ACUDE A LA MAYOR FERIA DE INVERSIÓN INMOBILIARIA INTERNACIONAL CON U...
Colegiado65
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Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Los APIS detectan el inicio de un
buen ciclo para el sector inmobiliario
que se prolongará durante esta
década de 2020
Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Nº 65 segunda época Abril-Junio 2021 www.coapimadrid.org
Colegiado
Pag. 12
MVI y Tas///API apuestan
por dar mejor soporte
al profesional en la
valoración inmobiliaria
+
3. COLEGIADO
5 Carta del Presidente
6 Actualidad
Los APIS detectan el inicio de un buen ciclo para el sector
inmobiliario que se prolongará durante esta década de 2020
12 Reportaje
MVI y Tas///API apuestan por dar mejor soporte al profesional
en la valoración inmobiliaria
19 Jurisprudencia
SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO, Sala 1ª, de 24-03-2021, nº
167/2021.
23 Consultorio Inmobiliario
Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid.
24 Actividad
La reactivación de la economía acompaña al sector inmobiliario
para salir de la crisis
27 Análisis
Análisis del impuesto de plusvalía municipal: doctrina
jurisprudencial del Tribunal Supremo y del Constitucional
30 Sector al día
El euríbor sube en abril y encadena tres subidas consecutivas
y la aplicación TAS///API se convierte en protagonista de la
digitalización en el sector
34 Escrito queda
Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del
COAPI y del sector inmobiliario.
38 Libros
10 reglas para comprender el mundo; cómo los números
pueden explicar (y mejorar) lo que sucede
En este número ...
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5. Carta del Presidente
Queridos compañeros
H
acía tiempo que quería empezar estas
líneas con una buena noticia y muchos de
vosotros os preguntaréis de qué se trata.
En medio de lo que se ha venido a denominar ‘fatiga
pandémica’ es una muestra de heroísmo lo que estáis
demostrando con vuestra profesionalidad y paciencia. Y
ésta es precisamente la buena noticia: los colegiados y
asociados teniendo como eje central a los consumidores
en un entorno sanitario, social y económico difícil.
Por este motivo, desde aquí os envío una muestra de
agradecimiento por vuestra dedicación y entrega.
Una vez que el estado de alarma ha terminado y
que se abre una nueva etapa en la que las medidas de
seguridad sanitarias y sociales de protección contra el
virus seguirán estando presentes, es inevitable volver la
mirada hacia la evolución de la economía. La esperanza
que tenemos todos en que el proceso de vacunación
alcance a más ciudadanos para conseguir el deseado
estado de inmunidad colectiva es sin duda otro de
los estímulos para seguir adelante. Esta crisis nos ha
enseñado a tener una visión global de nuestras vidas,
donde todo es importante para mirar hacia el futuro.
El Banco de España ha analizado recientemente el
impacto que ha tenido la crisis sanitaria del Covid19 en
el mercado de la vivienda en España y plantea un análisis
esperanzador, aunque prudente, ya que destaca, por
ejemplo, cómo han resistido los precios durante 2020. A
ello podemos añadir que comienzan a hacer su aparición
indicadores que muestran recuperación en el consumo
y en la afiliación a la Seguridad Social, entre otros. Un
factor importante en el que coinciden prácticamente todos
los analistas es en la diferenciación de esta crisis con la
vivida en 2008, denominada crisis financiera global. Y
ello por la fortaleza actual del sistema financiero al igual
que la mayor solidez financiera de los hogares.
También es otra gran noticia los datos del número
de compraventas de vivienda correspondientes a marzo
y publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en
los que, con un crecimiento del 32,4% anual, se muestra
un síntoma clarísimo de recuperación en el sector,
teniendo en cuenta que en enero y febrero no terminaban
de arrancar. Confiemos en cada vez más indicadores
económicos vayan despertando a la par que se supera
la pandemia gracias a una buena evolución sanitaria.
Los fondos europeos, además, podrán ser una buena
oportunidad que facilitarán una etapa de crecimiento.
En este contexto de preparación para un mejor
entorno económico y profesional ha sido muy oportuno
el webinar, celebrado en la sede del Colegio, para
aprender cuestiones prácticas y las últimas novedades
de la herramienta de valoración MVI del Colegio de
Registradores de España y de la aplicación online TAS///
API de COAPIMADRID – AIM de informes periciales
de bienes inmuebles. El encuentro fue seguido por un
gran número de asistentes que se fueron incorporando
con conexión telemática a lo largo de toda la jornada.
Estamos siempre atentos y pendientes de las necesidades
de formación de los colegiados y asociados.
La presencia de COAPIMADRID – AIM en
el Salón Inmobiliario de Madrid SIMA es un hito
añadido de nuestra atención a los profesionales y a los
consumidores. Tuvimos el honor de recibir la visita del
alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, en el
stand, a quien transmitimos nuestras impresiones sobre
la evolución del sector y los retos de la profesión.
Deseo que os encontréis con la mejor salud y que
pronto veamos superada la pandemia. Os recuerdo que
estamos a vuestra disposición en la sede del Colegio – con
las medidas de seguridad establecidas – tanto en forma de
presencia física como de forma telemática.
Un fuerte abrazo
6. 6
ACTUALIDAD
El Consejo General de COAPIS de España y COAPIMADRID – AIM
participan en el Salón Inmobiliario de Madrid SIMA con un stand y
están presentes en las actividades de SIMA Academy
La década de 2020
será un buen ciclo
para el sector
inmobiliario
7. Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y asociados han participado en el Salón
Inmobiliario de Madrid SIMA, celebrado a finales del mes de mayo. Los profesionales han
analizado el mercado y detectan el inicio de un buen ciclo para el sector inmobiliario, que
se prolongará a lo largo de toda esta década que comenzó en 2020. El stand del Consejo
General de COAPIS de España y COAPIMADRID – AIM ha contado con la atención de los visi-
tantes de la feria, tanto público general como profesionales, y ha recibido visitas importantes,
como la del alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida. Los representantes del Consejo
General tuvieron la oportunidad de intercambiar impresiones con el regidor y transmitirle las
novedades de la profesión. Los juristas del Consejo General también intervinieron con dos
conferencias durante los actos de SIMA Academy, para analizar los efectos y el alcance jurí-
dico de la limitación de los precios del alquiler
Los Agentes de la Propiedad In-
mobiliaria (API) colegiados y asociados
han estado presentes en el Salón In-
mobiliario de Madrid SIMA y han par-
ticipado con otros agentes del sector
en las actividades formativas que se
han celebrado. Los profesionales han
analizado el mercado y pronostican el
inicio de un buen ciclo para el sector
inmobiliario, que se prolongará duran-
te toda esta década que comenzó en
2020, a pesar de que su inicio estuvo
marcado por la aparición de la pan-
demia del coronavirus. El alcalde de
Madrid, José Luis Martínez-Almeida,
visitó el stand del Consejo General de
COAPIS de España y COAPIMADRID
– AIM, y mantuvo un encuentro en el
que se intercambiaron impresiones y
los representantes del Consejo Gene-
ral le transmitieron las novedades de
la profesión.
8. 8
ACTUALIDAD
De izq. a dcha. Gerard Duelo, presidente del Consejo
General de COAPI de España; Jaime Cabrero,
presidente del COAPI de Madrid; José Luis Martí-
nez-Almeida, Alcalde de Madrid y Álvaro González,
presidente de la EMVS de Madrid
El Salón Inmobiliario ha recibido
más de 9.000 visitas y en esta edición
han participado más de 150 firmas co-
merciales, un claro indicador de que la
actividad del inmobiliario comienza a
alcanzar los niveles que tenía antes de
la irrupción de la pandemia. Una recu-
peración que también se ha reflejado
en los stands de SIMA, cuyas mesas
han estado la mayor parte del tiempo
ocupadas por visitantes cuyo interés
por adquirir una vivienda ha sido valo-
rado por los expositores consultados
como “muy alto”, según informa el
SIMA.
Además, en la edición de este año
se han puesto a la venta más de 12.000
viviendas, sobre todo en la Comunidad
de Madrid, que concentraba casi el
60% de las unidades comercializadas.
El resto se localizaban en los principa-
les destinos turísticos españoles, sobre
todo en la Costa del Sol, Costa Blanca
y los dos archipiélagos, pero también
en el norte del país, especialmente en
Cantabria.
Esta nueva edición de SIMA ha ser-
vido también para confirmar cómo los
cambios en el modelo ideal de vivien-
da apuntados tras la experiencia del
confinamiento ya son una tendencia
claramente definida. En un porcentaje
significativamente superior al de edi-
ciones anteriores, los visitantes han
demandado viviendas grandes, con es-
pacios para el esparcimiento y localiza-
das fuera de la almendra de la ciudad
de Madrid. Además, las casas situadas
más allá de la corona metropolitana,
sobre todo en los pueblos serranos,
se han revelado como una opción de
segunda residencia cada vez más de-
mandada.
Críticas a la limitación de los precios
del alquiler
Los juristas también participaron en
las actividades del SIMA. Montserrat
Junyent, asesora jurídica del Consejo
General de Coapi y del Coapi de Bar-
celona, y José Merino, asesor jurídico
del Consejo General de Coapi y del
Coapi de Madrid, participaron en SIMA
Academy, pronunciando cada uno una
conferencia sobre la misma temática, la
medida de limitación de los precios del
alquiler de vivienda. Ambos analizaron
desde una perspectiva jurídica cuál es
el alcance de esta medida y resolvieron
las cuestiones que se plantearon por el
público durante el debate.
Para Montserrat Junyent, asesora
jurídica del Consejo General de Coapi
y del Coapi de Barcelona, “una ley de
contención de rentas no es la solución
para la necesidad habitacional de los
colectivos más vulnerables. Es una
medida que se ha comprobado que no
funciona en otros países y que incluso
la realidad actual del mercado hace
innecesaria una medida legislativa de
este tipo, ya que, por ejemplo, en Ma-
drid ya está descendiendo el precio de
los alquileres”. Según explica, “la limi-
tación de precios restringe la oferta y
desaparece la vivienda hacia el merca-
do de compraventa. Si no hay produc-
to, éste se encarece, y lo mismo pasa
con la vivienda”.
“Actualmente nos encontramos en
una situación en la que no hay parque
social de vivienda suficiente para dar
cobertura al derecho a la vivienda, pero
Los Agentes de
la Propiedad
Inmobiliaria
(API) colegiados y
asociados han estado
presentes en el Salón
Inmobiliario de
Madrid SIMA. Los
profesionales han
analizado el mercado
y pronostican el inicio
de un buen ciclo para
el sector inmobiliario,
que se prolongará
durante esta década
que comenzó en 2020,
a pesar de que su
inicio estuvo marcado
por la aparición
de la pandemia
del coronavirus. El
alcalde de Madrid,
José Luis Martínez-
Almeida, visitó el
stand del Consejo
General de COAPIS
de España y
COAPIMADRID –
AIM, y mantuvo un
breve encuentro en el
que se intercambiaron
impresiones con los
representantes del
Consejo General.
9. 9
ACTUALIDAD
Montserrat Junyent
durante su intervención
en Sima Academy
lo que se está proponiendo – en Cataluña ya es una realidad
– es cargando al propietario exclusivamente con este deber
de facilitar el acceso a la vivienda. El encargado es el sector
público en un contexto de colaboración público privada, por
ello el anuncio del Gobierno de dotar con más presupuesto
para aumentar el parque social de vivienda es esperanza-
dor, se trata de introducir medidas que no penalicen ni que
sean coercitivas, como está sucediendo en Cataluña, ya que
así desaparecen las viviendas del mercado. Hay que tener
en cuenta que hay una idea equivocada que están transmi-
tiendo los medios de comunicación de que en la inversión
inmobiliaria para alquiler está copada por los grandes tene-
dores, cuando en realidad, por ejemplo, en Cataluña, es que
hay pequeños propietarios que destinan sus ahorros a la vi-
vienda. También hay que apuntar que somos el país con me-
nos parque social de viviendas, por lo que aplaudimos que
se incentive este parque con las dotaciones presupuestarias
anunciadas por el Gobierno”, señaló.
Aplicar una limitación de precios en el alquiler produciría
un movimiento que buscaría otra salida, como es la venta, y
tendría el efecto de deteriorar el sector entrando en un des-
censo de la rentabilidad y en consecuencia el deterioro del
parque de vivienda.
La clave para solucionar el problema del acceso a la vi-
vienda es llegar a un equilibro, algo que históricamente las
diversas legislaciones han tratado de solucionar, aunque con
un éxito desigual.
Según explica Junyent, “con la limitación de rentas se
llegaría a una situación similar a la que surgió con la ley de
1964, que provocó una congelación de rentas, que permitía
no pactar la actualización de las rentas y solo se actualizaban
a través de decretos. Esto provocó un desequilibrio del mer-
cado que trató de solucionar la Ley de 1994, que permitió un
contrato con una actualización temporal. En 2007 con la cri-
sis financiera se produjo otro desequilibrio porque se dificul-
tó el acceso a la compra, surgió la crisis hipotecaria y las en-
Gerard Duelo, presidente del
Consejo General de COAPIS
de España: “Los fondos de
ayuda en muchos países han
ido directamente a ayudar
a las pymes, dinero a fondo
perdido. En estados unidos ha
sido inmediato y también en
Reino Unido. Aquí en España
pasan a través de las empresas
y a través de los bancos. Es una
mecánica muy distinta que [hace
que] se pierda mucho dinero
por ahí. Es evidente que somos
el país que tiene la vivienda
más antigua de Europa, hay
que rehabilitar. Los fondos
europeos hay que aprovecharlos
para rehabilitar; rehabilitando
ayudamos a constructores y a los
intermediarios, a los APIS. Por
tanto, nos va bien que se centren
en esto, y también que se centren
en vivienda social porque es un
problema social, que también
nos ayuda. Podemos hacer otras
cosas, pero creo que el dinero no
va a llegar para más cosas. Ya
está bien para estas dos. Hubiese
sido bueno mandar dinero de
estos fondos a fondo perdido para
ayudar a gente que ya no podrá
repescarse”.
10. 10
ACTUALIDAD José Merino durente su participación en el acto
tidades bancarias empezaron a retener
producto. El principal obstáculo para el
dinamismo del mercado del alquiler es
la inseguridad jurídica. Y hasta 2007 el
mercado se pudo estabilizar, hasta que
llegó la crisis financiera. El mercado de
alquiler llega a un tope cuando no hay
producto”.
“Lo ideal es que mientras avance el
crecimiento de la vivienda social con
las dotaciones presupuestarias anun-
ciadas por el Gobierno, el mercado no
se intervenga y se concedan ayudas
directas a las familias para cubrir la
necesidad de la vivienda, es decir, li-
quidez”, apuntó.
“Cataluña, con la ley de limitación
de precios, ha regulado contra una
norma básica como la Ley de Arrenda-
mientos Urbanos, podría ser declarada
inconstitucional. La ley de Cataluña
contempla que no se puede arrendar
con un precio superior al índice de re-
ferencia y tampoco se puede superar
una renta pactada en contrato que se
haya celebrado antes de la entrada en
vigor de la nueva ley, sobre este último
punto existen diferentes interpretacio-
nes acerca de a qué contratos afecta
(según el año que fueron celebrados).
Lo que está sucediendo en Cata-
luña con motivo de esta norma es que
los propietarios están pensando si po-
ner a la venta las viviendas porque no
se cubren los costes de mantenimien-
to. Con esta normativa se volverá a la
situación de congelación de rentas de
1964 y se producirá un deterioro del
mercado”, precisó. El debate reside en
que afecta a los medianos propietarios
que tienen entre 1 y 5 viviendas en pro-
piedad, no solo a los grandes tenedo-
res. Los propietarios destinan su ahorro
a invertir para completar su pensión y
se encuentran con que no será posible.
La vulnerabilidad también afecta a los
medianos propietarios porque no se
pueden aplicar incrementos de renta.
Por otra parte, José Merino, asesor
jurídico del Consejo General de Coapi
y del Coapi de Madrid, explicó que la
medida de limitación del precio de los
alquileres de vivienda es “rechazable,
porque supone una vulneración del de-
recho a la propiedad privada contem-
plado en el artículo 33 de la Constitu-
ción Española”.
Según apuntó, “se estimulará el
mercado negro y aflorará la economía
sumergida produciendo el efecto con-
trario al deseado, pues lo que debería
hacer la Administración central es ge-
nerar un parque público de vivienda en
lugar de penalizar al sector privado con
límites a los precios de alquiler y a las
viviendas vacías que no se alquilan”.
“La consecuencia de esta medida
puede ser la reducción de la oferta
existente y el encarecimiento de los
precios”, señaló.
“El mercado se está autorregulan-
do por la evolución de la pandemia,
ya que está fluctuando y ajustando los
precios con bajadas de precios, y por
eso este es el peor momento para una
intervención pública sobre los precios
del alquiler de vivienda”, precisó.
En realidad, lo que supone esta me-
dida es que constituye “un incentivo al
mercado de compraventa y disminui-
rá el mercado del alqui-
ler; Podría terminar con la
rehabilitación de vivienda
que se realiza para desti-
narla a alquiler”.
“El problema del alqui-
ler no se soluciona con la
limitación de los precios
sino con el parque social
de viviendas. La medida
de limitación provoca in-
seguridad jurídica para los propieta-
rios porque temen destinarla a alquiler
por el riesgo de impago. El propietario
además debe de tener la garantía de
recuperar la vivienda en caso de impa-
go antes de ocho meses, es decir, hay
que acortar el tiempo de recuperación
actual”, señaló.
“En la futura Ley de Vivienda no
hay medidas eficaces para aumen-
tar la oferta de vivienda en alquiler. A
ello contribuye la reforma de la LAU
en 2019 cuando se ampliaron los pla-
zos de duración de los contratos y la
modificación de la fianza. Tampoco se
sabe qué fundamento tendrá la escala
de limitación de precios, por ejemplo,
si se hace en función de las caracterís-
ticas de la vivienda, por lo que no ha-
brá una justificación objetiva para esa
limitación. La ley tendría que amparar
al propietario”, precisó.
A todo ello añadió que “la futura
ley de vivienda puede suponer una re-
forma encubierta de la LAU, porque la
cuestión de los alquileres corresponde
a una regulación a través de la LAU,
por lo que habrá que esperar a conocer
cuál será la fundamentación jurídica de
la ley estatal de vivienda, si decide o no
proteger la propiedad. Cualquier as-
pecto que afecte a los arrendamientos
debería contemplarse en la LAU”.
11. El presidente del Consejo General de los COAPIS de
España, Gerard Duelo, respondió a las preguntas de la re-
vista COLEGIADO durante la celebración del SIMA, analizan-
do la actualidad del sector inmobiliario y las tendencias para
los próximos años. El presidente del Consejo entiende que el
sector financiero tiene que apoyar la reactivación que se está
produciendo en el sector inmobiliario porque ello le facilitará
estimular otros ámbitos de la economía:
- Los datos de número de compraventas y de
hipotecas para vivienda en el mes de marzo han mos-
trado incrementos de más del 30% ¿Es un síntoma de
que el sector se está reactivando?
Este año es corto, yo diría que a partir de ahora se va a
reactivar, pero el año bueno serán los años 20, la década
del 2020, es decir va a ser una década en la que van a venir
muy buenos años, y el año que viene será muy bueno, que
empieza ya por los motivos que se han indicado y por otros.
No solo es que soy optimista, estamos ante una subida de
un ciclo muy bueno.
- ¿Las incertidumbres regulatorias (límite pre-
cios alquiler, subida ibi viviendas vacías…) que exis-
ten actualmente respecto al mercado inmobiliario
pueden frenar esta tendencia de recuperación?
Estas incertidumbres hay que estudiarlas por partes, y
afectan por partes, y además geográficamente. Por ejem-
plo, la ley de Cataluña de Alquileres afecta de forma di-
ferente a Barcelona que a Madrid. No olvidemos que las
leyes de vivienda son autonómicas y la Ley de Vivienda
que está preparando el Gobierno es un marco general, pero
cada uno ha de luchar con las leyes de vivienda. No, no creo
que sea un freno para el consumidor final, es un freno más
para desarrollos internos, al consumidor final no le afectará
tanto.
- ¿El mercado financiero en el ámbito de la
concesión de hipotecas está encontrando estímulos
para acompañar a esa recuperación del sector?
Es que no tiene otra, durante dos años el interés va a
estar muy bajo, es un buen momento para comprar porque
lo que tú pagas es capital casi todo, por tanto, a los consu-
midores les digo que compren pisos en este momento por-
que si no [después] les costará más, y el sector bancario no
tiene otra que ayudar a este movimiento, porque cuando tú
ayudas a un movimiento económico para que ruede, ellos
hacen negocio en muchas otras cosas.
- ¿En el ámbito de los fondos europeos, ade-
más de la rehabilitación de vivienda y de construir
viviendas para alquiler social, crees que se pueden
dedicar para alguna necesidad más del sector?
Los fondos de ayuda en muchos países han ido directa-
mente a ayudar a las pymes, dinero a fondo perdido. En es-
tados unidos ha sido inmediato y también en Reino Unido.
Aquí en España pasan a través de las empresas y a través
de los bancos. Es una mecánica muy distinta que [hace que]
se pierda mucho dinero por ahí. Es evidente que somos el
país que tiene la vivienda más antigua de Europa, hay que
rehabilitar.
Los fondos europeos hay que aprovecharlos para reha-
bilitar; rehabilitando ayudamos a constructores y a los inter-
mediarios, a los APIS. Por tanto, nos va bien que se centren
en esto, y también que se centren en vivienda social porque
es un problema social, que también nos ayuda. Podemos
hacer otras cosas, pero creo que el dinero no va a llegar
para más cosas. Ya está bien para estas dos. Hubiese sido
bueno mandar dinero de estos fondos a fondo perdido para
ayudar a gente que ya no podrá repescarse.
12. 12
REPORTAJE
MVI y Tas///API
apuestan por dar
mejor soporte
al profesional
en la valoración
inmobiliaria
Durante una completa jornada los profesionales, conectados de forma telemática por medio
de un webinar, pudieron conocer la aplicación MVI del Colegio de Registradores de España,
herramienta que sirve a los profesionales inmobiliarios para consultar referencias de opera-
ciones realizadas y que se pueden localizar geográficamente. José Meléndez Pineda, Direc-
tor del Centro de Procesos Estadísticos del Colegio de Registradores, explicó las novedades
de la aplicación y ofreció un análisis de la evolución del mercado inmobiliario. Además, du-
rante la jornada, los asistentes recibieron información práctica sobre las últimas novedades
de la aplicación TAS/
/
/API de COAPIMADRID – AIM para la realización telemática de informes
periciales de bienes inmuebles. Alberto Oter, Director del Departamento de Informática de
COAPIMADRID – AIM, detalló el informe comercial y la aplicación CRM, principales aportacio-
nes que están disfrutando ya los profesionales en su actividad de valoración
La herramienta MVI del Colegio de Registradores de España sirve a los
profesionales inmobiliarios para consultar referencias de operaciones
realizadas. En TAS///API se incorporan novedades al programa, como
un CRM propio que permite la comunicación entre profesionales y un
informe comercial para orientar a los clientes
13. 13
REPORTAJE
L
os profesionales colegia-
dos y asociados tuvieron la
oportunidad de asistir a un
webinar en el que se explicaron cues-
tiones prácticas sobre la herramienta
de valoración MVI del Colegio de Re-
gistradores de España y la aplicación
online TAS///API de COAPIMADRID
– AIM de informes periciales de bienes
inmuebles. El encuentro, celebrado
en la sede de COAPIMADRID – AIM el
pasado 27 de abril, fue presentado por
Jaime Cabrero García, presidente de
COAPIMADRID – AIM, y seguido por
250 asistentes que se conectaron de
forma telemática. La ponencia sobre
MVI fue impartida por José Meléndez
Pineda, Director del Centro de Proce-
sos Estadísticos del Colegio de Regis-
tradores de España. Y la exposición de
TAS///API fue explicada por Alberto
Oter, Director del Departamento de In-
formática de COAPIMADRID – AIM.
José Meléndez, Director del Cen-
tro de Procesos Estadísticos del Cole-
gio de Registradores de España, puso
en valor la aplicación MVI, que utilizan
2.500 profesionales inmobiliarios y rea-
liza un promedio de 6.000 informes de
valoración al mes. “MVI es una herra-
mienta de ayuda al valorador para defi-
nir el mercado conforme a la situación,
antigüedad y superficie del inmueble,
pero no es una herramienta de tasa-
ción”, precisó.
José Meléndez, Director del Centro de Procesos Estadísticos del
Colegio de Registradores de España, puso en valor la aplicación MVI,
que utilizan 2.500 profesionales inmobiliarios y realiza un promedio
de 6.000 informes de valoración al mes. “MVI es una herramienta de
ayuda al valorador para definir el mercado conforme a la situación,
antigüedad y superficie del inmueble, pero no es una herramienta de
tasación”, precisó.
De izq. a dcha. José Meléndez y Jaime Cabrero
14. 14
REPORTAJE
MVI es una Metodología de Va-
loración Inmobiliaria del Colegio de
Registradores de España, que sirve a
los profesionales inmobiliarios para
obtener información sobre ventas de
inmuebles efectivamente realizadas,
escrituradas e inscritas, en los últimos
años y actualizadas trimestralmente.
Durante su exposición, describió el
funcionamiento de MVI incidiendo en
los aspectos prácticos para los profe-
sionales incidiendo en que se trata de
una herramienta que “es fácil de mane-
jar, es intuitiva”.
“Como herramienta es de especial
utilidad para alguien que va a valorar,
no porque dé una valoración, sino por-
que proporcionará al agente inmobilia-
rio todos los ajustes que necesita y so-
bre todo los testigos totalmente reales;
le va a enseñar qué suelo [o mínimo de
negociación] tiene en un momento de-
terminado, con la importancia a la hora
de la negociación de establecer el pre-
cio en la compraventa, las ventajas son
inmensas en este sentido”, precisó.
Las enseñanzas prácticas de la uti-
lización de MVI fueron expuestas a los
asistentes a la jornada a través de un
ejemplo tipo. El programa permite la
valoración de viviendas, locales co-
merciales, trasteros o naves industria-
les. También se puede incluir la fecha
de la escritura, una dirección postal y
la superficie del inmueble. Igualmen-
te, es posible acotar la distancia de la
selección, lo que es más relevante en
unos casos que en otros – como puede
ser a la hora de valorar en una determi-
nada zona una vivienda unifamiliar –. El
sistema ofrece de forma automática un
precio en base a unos testigos situados
alrededor de la ubicación del inmueble
a valorar.
El testigo posee una serie de ele-
mentos: la fecha de la escritura, la su-
perficie del inmueble (metros cuadra-
dos construidos), año de construcción,
el tipo de inmueble, el precio del metro
cuadrado y el valor resultante.
Cuando aparecen los testigos si-
tuados en la zona, podemos seleccio-
nar varios de ellos en función de lo que
interese para la valoración; el programa
ofrece información de cada testigo. La
posibilidad de selección es utilizando
un mapa gráfico o bien a través de ta-
blas. Los testigos también se pueden
ordenar por la dirección, por el año de
construcción o por el precio del metro
cuadrado.
José Meléndez explicó que “si el
profesional tiene una gran diferencia
entre la valoración automática de MVI
y la que está realizando [en su activi-
dad de valoración] no significa que esté
equivocado, pero tiene que estar muy
seguro de lo que está valorando”. En
este sentido, apuntó que MVI “también
se utiliza como control de calidad de
los tasadores”.
El motivo reside en que MVI po-
see una serie de algoritmos “que son
mucho más complejos de lo que pue-
da verse a simple vista”. Los testigos
muestran “transacciones reales”, pero
cuando el sistema los utiliza, lo hace
a través de una metodología [que se
actualiza cada 3 meses, desde que se
produjo la venta hasta el momento ac-
tual] que se realiza a efectos de valorar
el módulo que incluye los testigos se-
leccionados. Por este motivo, recuerda
que MVI “no hace la valoración, sino
que ayuda a valorar”.
MVI es una
Metodología
de Valoración
Inmobiliaria
del Colegio de
Registradores de
España, que sirve
a los profesionales
inmobiliarios
para obtener
información sobre
ventas de inmuebles
efectivamente
realizadas,
escrituradas e
inscritas, en los
últimos años y
actualizadas
trimestralmente
Aplicación online para la realización
telemática de informes periciales
profesionales de tasaciones de bienes
inmuebles
91 542 35 35
www.tasapi.org
15. 15
REPORTAJE
Hay que tener en cuenta que el
programa realiza una corrección de
los valores a través de los algoritmos
que posee, en función de los testigos
seleccionados, teniendo en cuenta la
superficie y la antigüedad del inmueble
concreto que se ha introducido para la
valoración.
Valor automático
y ajuste conforme
antigüedad y superficie
El programa ofrece un valor auto-
mático conforme a la media de la su-
perficie de los testigos seleccionados
de la zona, así como un valor ajustado
conforme a la superficie y antigüedad
concreta de nuestro bien inmueble. Es
decir, lo que tiene en cuenta son los
factores o elementos que explican el
90% del valor de una vivienda: la loca-
lización, la superficie y la antigüedad. A
partir de ahí se encuentra el otro 10%
pero que corresponde tenerlo en cuen-
ta a cada profesional (calidades, etc,).
“No podemos alejarnos demasiado
de los valores que aparecen en el pro-
grama, salvo que estemos muy segu-
ros, por ejemplo, si es una vivienda con
unas características concretas – unifa-
miliar grande con piscina, etc –“, explica
el experto del Colegio de Registrado-
res. El programa MVI también inclu-
ye datos de “entorno” del inmueble:
municipio, provincia y autonomía, que
compara y los incluye en el informe de
valoración.
Este informe incluye el valor ajusta-
do a la antigüedad y superficie real que
le hemos proporcionado, así como la
información a la que se hacía referen-
cia sobre el entorno del inmueble, que
también abarca valores estimados y
evolución temporal de los precios.
Por otra parte, José Meléndez ex-
plicó novedades que tendrá la nueva
versión en la que se encuentran traba-
jando, como es la posibilidad de incluir
polígonos en la utilización de testigos
con el mapa – especialmente en el
caso de las urbanizaciones – y el infor-
me de valoración podrá incluir el logo
de los usuarios, parametrizarlo con una
plantilla y personalizarlo con datos del
entorno.
Situación y perspectivas
del mercado inmobiliario
En lo que se refiere a la situación
del mercado inmobiliario, José Melén-
dez apuntó que “en 2020 se produjo
una caída muy importante en las com-
praventas de vivienda, de un 16%, lle-
gando a alcanzar la bajada en mayo del
60%, momento en el que se produjo
un eventual colapso; la curva fue as-
cendente posteriormente e incluso se
observaron crecimientos de un 5% en
noviembre y diciembre”.
En esta línea, precisó, “ya en 2021
hemos constatado un descenso del
3,7% en febrero y nos encontramos en
una situación débil, pero no parece que
pueda producirse el colapso del año
pasado”. En el precio de la vivienda “sí
hemos observado una caída significa-
tiva, pero ninguna ha superado el 5%”.
En el ámbito de las hipotecas, José
Meléndez explicó que “el crédito está
muy influenciado por la situación de la
banca, porque puede haber situacio-
nes de impagos y morosidad, lo que
puede limitar la concesión de hipote-
cas”. En 2020 se produjo una caída del
5%. Ahora en 2021, “en febrero nos ha
sorprendido porque se ha producido
un descenso del 13%: “Se atenderán las
demandas de crédito solventes, pero
sí se van a ver muy influenciadas por
las restricciones de crédito de la banca
las adquisiciones de primera vivienda”,
señaló.
No obstante, la perspectiva que di-
bujó sobre la evolución del mercado de
la vivienda fue positiva, porque “es cier-
to que existe una demanda embalsada
de 30.000 millones de euros de ahorro
de pequeños inversores, familias, que
se puede reactivar en función de la
evolución de la vacunación; si ésta evo-
luciona bien y se va resolviendo favora-
blemente la situación sanitaria produci-
da por la pandemia, observaremos una
mejora en el mercado a partir del mes
de septiembre y el año 2021 terminaría
con un crecimiento en las compras de
vivienda del 5% como mucho”. Hay que
tener en cuenta que 2020 terminó con
Colegio de Registradores: “Es cierto que
existe una demanda embalsada de 30.000
millones de euros de ahorro de pequeños
inversores, familias, que se puede reactivar
en función de la evolución de la vacunación;
si ésta evoluciona bien y se va resolviendo
favorablemente la situación sanitaria
producida por la pandemia, observaremos
una mejora en el mercado a partir del mes de
septiembre y el año 2021 terminaría con un
crecimiento en las compras de vivienda del
5% como mucho”
16. 16
REPORTAJE
420.000 operaciones de compraventa
de vivienda.
Hay una crisis sanitaria, la
situación es diferente a 2008
Según explica el experto, los mo-
tivos de esta proyección residen en
que los fundamentales del mercado
no tienen nada que ver con 2008, mo-
mento en el que existía un exceso de
capacidad productiva – se llegaron a
inscribir en un año 1.050.000 operacio-
nes; tampoco hay exceso de stock y lo
que se ha producido es una crisis sa-
nitaria. En cuanto a los ERTE, es cierto
que están ahí, pero conviene ponerlo
en perspectiva cuando con motivo de
la crisis de 2008 hubo 3,5 millones de
parados más. “Ahora es diferente, ya
que el Banco Central Europeo y las
instituciones europeas han respondido
rápido; mi esperanza es que si se ha
reaccionado deprisa es posible que se
pueda reactivar la economía”, señaló.
En otras palabras, “ésta no es una crisis
como aquélla, cuando se solucione la
situación sanitaria nos recuperaremos,
y cuando suba el PIB volverá a reducir-
se el endeudamiento”.
Por otra parte, los asistentes al we-
binar también pudieron aprender cues-
tiones prácticas acerca de TAS/
/
/API, la
aplicación online de COAPIMADRID – AIM
para la realización telemática de infor-
mes periciales de bienes inmuebles
que, además, ha incorporado noveda-
des que ofrecen más confort a los pro-
fesionales en su actividad de tasación.
Se trata de un CRM propio que permite
la comunicación entre profesionales y
mejora el entorno de información del
mercado, por un lado, y un informe
comercial que permite orientar a los
clientes para situar su vivienda en el
mercado.
Pero además de estas novedades,
los profesionales pudieron resolver
dudas prácticas y aprender cuestiones
útiles sobre la utilización de TAS///API
durante el transcurso del webinar, que
fue seguido de forma telemática por
250 asistentes, celebrado en la sede de
COAPIMADRID – AIM.
Este encuentro virtual permitió a los
asistentes acceder a una visión global
de la aplicación TAS///API, ya que,
además de las novedades incluidas
recientemente, pudieron recordar y
aprender habilidades necesarias que
hay que desplegar en la actividad de
tasación.
TESTIGOS
La base de datos de los testigos de
TAS///API se nutre de las tasaciones
que realizan los peritos, las tasaciones
que se visan en COAPIMADRID y con
la incorporación de datos incluidos en
testigos de otros colegios. Toda esta
información sirve a los profesionales
para utilizarlos cuando elaboran sus
informes de tasación. Una de las me-
joras introducidas ha sido la de la geo-
localización de los testigos cuando se
dan de alta en el programa. También
es posible describir el testigo en el in-
forme. Existe la opción de realizar una
consulta avanzada por código postal
y la aplicación indica todos los testi-
gos existentes. Igualmente, se pueden
agrupar por diferentes criterios, como
el valor o la superficie.
TASACIONES
Una vez que se da de alta al infor-
me, al incluir la referencia catastral se
incorporan los datos a la tasación.
17. 17
REPORTAJE
En el apartado Mis tasaciones se encuentran los testigos
que, gracias a la geolocalización determinan la ubicación
exacta del bien inmueble, por eso es tan importante el códi-
go postal, ya que permite geolocalizar todos los testigos. En
la tasación además de introducir el referido código postal, en
ocasiones se puede introducir un segundo código postal en
los casos en que no existan testigos para el primero. Cuan-
do se incluye la referencia catastral, la aplicación incluye de
forma automática el año de construcción y la superficie, así
como la imagen del bien inmueble que se encuentre en el
Catastro. También existe un campo para introducir la infor-
mación del Registro de la Propiedad.
Localización y entorno
En este apartado es una novedad la incorporación de una
opción que recoge datos del INE (Instituto Nacional de Esta-
dística) sobre la zona del inmueble, tales como la evolución
de la población, lo que representa un elemento de ayuda
para que el perito acceda a información que le requiera el
informe.
Edificio y sus elementos
Las terminaciones del elemento, el régimen de protec-
ción, la tenencia y ocupación, el título, los derechos reales,
son otros campos que enriquecen la configuración del bien
inmueble.
Información de mercado
En este apartado es posible encontrar datos estadísticos
sobre la zona que hemos seleccionado, como puede ser la
evolución del precio de la vivienda en la referida zona.
Superficies
Este factor aparecerá de forma automática cuando se
introduzca la referencia catastral. Existen tres opciones: la
superficie catastral, la del Registro de la Propiedad y la su-
perficie comprobada. Pero finalmente hay que determinar la
superficie adoptada. La aplicación permite incluir observa-
ciones para explica por qué se ha adoptado una superficie.
Esto es importante porque será la base de cálculo del méto-
do de valoración.
Documentación y comprobaciones
En el epígrafe correspondiente a la documentación, pue-
den incluirse un amplio abanico de opciones que completan
la información de la tasación. Se trata de la nota simple del
Registro de la Propiedad, la certificación catastral, el croquis,
el plano de situación, el reportaje fotográfico, la cédula urba-
nística o la documentación catastral. Además, puede incluir-
se la fecha de la visita al inmueble y la fecha de la tasación.
En el supuesto de que el bien inmueble no tenga referencia
catastral, también existe la posibilidad de introducir una se-
gunda fotografía. Finalmente, el estado de conservación del
inmueble complementa toda la información que se ha ido
introduciendo.
MÉTODOS DE VALORACIÓN
Hay que apuntar que, aunque se adopte un método para
el informe, también pueden incluirse los otros. Son tres mé-
todos: comparativo, coste de reposición y valor máximo legal
VPO.
TAS///API permite que a los testigos propios se les in-
corpore una explicación, por ejemplo, de por qué se utiliza un
coeficiente determinado. También pueden reunirse testigos
de varios lugares. Existe una conexión con la herramienta
MVI del Colegio de Registradores de España, que sirve para
que el perito realice una comprobación. También pueden
elegirse los testigos propios de TAS///API. En total, existen
testigos de los registradores (MVI), testigos propios (TAS///
API) y testigos externos. Para introducirlos, hay que seleccio-
nar y aceptar.
Una vez introducidos, se pueden describir e introducir un
coeficiente, elemento que hay que poner siempre. Acto se-
guido es posible ajustar los testigos conforme un porcentaje.
Valor del inmueble
Este es el apartado que se corresponde con el valor re-
sultante de la tasación y el profesional dispone de un título y
un texto para introducir la explicación de por qué se ha apli-
cado un método y los testigos utilizados.
Ajuste de los valores
El valor de la tasación se puede apreciar o depreciar y
justificarlo, e incluso se puede adoptar.
Imágenes de la vivienda
Es importante que las imágenes del inmueble, en forma-
to jpg, png o gift, no superen los 2MB para evitar problemas
de capacidad con los envíos por correo electrónico.
Una vez terminado, el informe se puede adjuntar en el
apartado propio de cada perito denominado Mis tasaciones.
Las novedades de TAS/
/
/API
La aplicación online de COAPIMADRID – AIM para la
realización de informes periciales de valoración de bienes
inmuebles, ha ampliado su oferta de servicios gracias a la
posibilidad de elaborar un informe comercial y a una nueva
aplicación de CRM.
18. 18
REPORTAJE
INFORME COMERCIAL
Los profesionales además pueden elaborar un INFORME
COMERCIAL para que cualquier cliente que quiera vender
una propiedad, pero desconoce su valor, puede solicitar este
informe que, a través exclusivamente del método compa-
rativo, incluya un precio aproximado del inmueble a precio
de mercado. Es un servicio añadido para el profesional, en el
que puede personalizar el informe con el logotipo y los datos
de la inmobiliaria, la identificación completa de la vivienda,
fotografías, datos catastrales, características completas del
inmueble, los testigos utilizados en el método comparativo y
el valor del inmueble.
CRM
TAS///API ha incluido una aplicación de CRM que per-
mite a los peritos disponer de más elementos para la tasa-
ción, facilitar el contacto con otros profesionales, disponer
de valoraciones similares, todo ello con la idea de ofrecer
un entorno colaborativo. El CRM incluye datos estadísticos y
gráficos, valoraciones realizadas por año, las tasaciones que
se hayan analizado en la actividad pericial, así como estadís-
tica de tasaciones que se hayan realizado en diferentes luga-
res. Por ejemplo, recoge datos del alquiler, del precio de la
vivienda, enlaces técnicos (Sigpac), o estadísticas del sector
inmobiliario que ofrecen los portales especializados (Fotoca-
sa, por ejemplo). Todo ello se puede localizar en:
www.tasapi.org/crm.
CUADRO RESUMEN PRINCIPALES NOVEDADES MVI Y TAS///API
MVI
Los testigos que aparecen en cada zona permiten
que se pueda hacer una selección de varios de ellos
según lo que interese para realizar la valoración; el
programa ofrece información de cada testigo. La se-
lección puede realizarse a través de una opción con
un mapa gráfico o bien por medio de tablas. Los tes-
tigos se pueden ordenar por la dirección, por el año
de construcción o por el precio del metro cuadrado.
La aplicación lo que tiene en cuenta son los factores
o elementos que explican el 90% del valor de una
vivienda, como la localización, la superficie y la an-
tigüedad. A partir de ahí, se encuentra el otro 10%,
pero que corresponde tenerlo en cuenta a cada pro-
fesional (calidades, etc.,).
La herramienta ofrece un informe de valoración que
incluye el valor ajustado a la antigüedad y a la super-
ficie real, así como la información sobre el entorno
del inmueble, que también abarca valores estimados
y evolución temporal de los precios.
TAS///API
Cuando se incluye la referencia catastral, la aplicación in-
cluye de forma automática el año de construcción y la su-
perficie, así como la imagen del bien inmueble que se en-
cuentre en el Catastro.
Según el tipo de inmueble, Tas///API selecciona los campos
necesarios para ese tipo de inmueble a la vez que los mé-
todos de valoración que debe adoptar el perito. El informe
de tasación varia según esta selección. Recientemente se ha
incluido las tasaciones de terrenos/rústicos.
Los profesionales tienen a su disposición un INFORME
COMERCIAL para que cualquier cliente que quiera vender
una propiedad, pero desconoce su valor, puede solicitar este
informe que, a través del método comparativo, incluya un
precio aproximado del inmueble. Además, una aplicación
CRM permite a los peritos disponer de más elementos para
la tasación, facilitar el contacto con otros profesionales, dis-
poner de valoraciones similares, todo ello con la idea de ofre-
cer un entorno colaborativo.
Tas///API se modifica constantemente en función de las su-
gerencias de sus usuarios.
DE VENTA EN:
19. Coleccionable
Jurisprudencia I
Ley General para la Defensa de los Consu-
midores y Usuarios, en adelante TRLGCU].
En el caso, se trata de un contrato de
corretaje inmobiliario que tenía por objeto la
búsqueda por la agencia de un comprador
para la vivienda de los consumidores. Por lo
que interesa exclusivamente a efectos de
este recurso de casación son hechos rele-
vantes los siguientes.
1. M S.L. interpuso demanda contra D.
C y contra D.ª A la que, en su condición de
agente inmobiliario en el marco del contrato
de corretaje contenido en la nota de encar-
go de 25 de noviembre de 2014, reclamaba
el pago de 14.447,40 euros en concepto de
los honorarios pactados por el cumplimien-
to de sus servicios. El referido encargo tenía
por objeto la gestión de la venta de un in-
mueble propiedad de los demandados, sito
en la CALLE000 nº NUM000 de la loca-
lidad de Madrid. Los demandados, además
de otras consideraciones sobre la inexisten-
cia de daño a la demandante que justificara
pago alguno, o la oscuridad de la cláusula
sobre el momento del devengo de los ho-
norarios de la demandante, se opusieron
alegando que la nota de encargo había sido
firmada fuera del establecimiento mercantil
de la actora y que en la misma no constaba
el derecho de desistimiento que les asis-
tía conforme a la regulación legal vigente.
Añadieron que, en cualquier caso, el 9 de
diciembre de 2014 habían remitido un buro-
fax a la actora comunicando el desistimiento
del contrato de corretaje.
2. El Juzgado estimó en parte la de-
manda. Razonó que los demandados de-
cidieron unilateralmente no vender el piso
y manifestaron su desistimiento de forma
extemporánea, cuando el agente ya había
cumplido el contrato al encontrar compra-
dores. Con todo, moderó la cantidad que
debían pagar los demandados y les con-
denó a abonar 2.000 euros en lugar de los
14.447,40 euros reclamados, al entender que
la cláusula sobre honorarios del contrato te-
nía como misión sustituir la correspondiente
indemnización de daños en caso de falta de
cumplimiento contractual (arts. 1152 y 1154
CC) y que en el caso, en atención a las cir-
cunstancias, la cantidad reclamada era ex-
cesiva (porque los consumidores cambiaron
de idea y no llegaron a vender el piso y por-
que la agencia no sufrió especiales daños).
3. Ambas partes interpusieron recur-
so de apelación. La Audiencia estima el
recurso interpuesto por los demandados y
desestima el de la demandante. En conse-
cuencia, desestima la demanda y absuelve
a los demandados. La sentencia entiende
que el contrato de corretaje se celebró fue-
ra del establecimiento mercantil de la parte
actora y no hubo información sobre el de-
secho de desistimiento que amparaba a los
demandados, de acuerdo con los arts. 68
y 102 TRLGCU, por lo que desistieron váli-
damente. La sentencia añade otra serie de
consideraciones, al hilo de los argumentos
mantenidos por los demandados, acerca de
que si bien desistieron por burofax es vero-
símil que, como dicen, lo comunicaran antes
por teléfono; que la cláusula sobre honora-
rios no era clara; que la nota de encargo solo
estaba firmada por los demandados pero no
por la agencia; o que no llegaron a vender
el piso, por lo que no se aprovecharon de la
actividad de la actora.
4. La demandante interpone recurso
de casación, fundado en dos motivos. So-
licita la casación de la sentencia recurrida,
la estimación de la demanda y la condena
a los demandados recurridos al pago de
14.447,40 euros más intereses y costas.
SEGUNDO: Recurso de casación
1. Planteamiento del primer motivo.
Resumen
CONTRATO DE
SUMINISTRO
DE SERVICIOS
DE MEDIACIÓN
O CORRETAJE
COMPLETAMENTE
EJECUTADO Y
DERECHO DE
DESISTIMIENTO.
CONSERVACIÓN
DEL DERECHO DE
DESISTIMIENTO
POR DEFECTO
INFORMACIÓN AL
CONSUMIDOR.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.Tramitación en primera ins-
tancia (...)
SEGUNDOTramitación en segunda
instancia (...)
TERCERO (...)
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.Antecedentes
El recurso versa sobre el derecho del
consumidor a desistir de un contrato cele-
brado en su domicilio. El desistimiento se
produce cuando el empresario ya ha eje-
cutado el servicio pero sin que, durante el
tiempo establecido en la ley para desistir,
los consumidores prestaran su consen-
timiento expreso para que comenzara la
ejecución del contrato ni reconocieran al
mismo tiempo que eran conscientes de que
una vez que el contrato se hubiera ejecuta-
do completamente por el empresario ya no
podrían desistir [ art. 103.a) del Real Decreto
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por
el que se aprueba el texto refundido de la
SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO, Sala 1ª, de 24-03-2021, nº 167/2021.
Jurisprudencia
20. Coleccionable
Jurisprudencia
II
El primer motivo denuncia la infracción del art. 103.a) TRLGCU.
En su desarrollo explica que, de acuerdo con el art. 103.a) TRLGCU,
los demandados no podían desistir del contrato de corretaje porque
la actora ya había prestado el servicio, les requirió para que pagaran,
y fue entonces cuando comunicaron por burofax su desistimiento.
Añade que la falta de información del derecho de desistimiento por
parte del empresario simplemente supone la ampliación del plazo
de ejercicio (art. 71.3 TRLGCU), pero negarse a pagar cuando el ser-
vicio está prestado es contrario a las reglas de la buena fe. El motivo
va a ser desestimado por lo que decimos a continuación.
2. Decisión de la sala. Desestimación del primer motivo. A)
Cuestión jurídica que se plantea. La cuestión que se plantea es la
interpretación de la excepción que establece el art. 103.a) TRLGCU
al derecho del consumidor de desistir de un contrato de prestación
de servicios celebrado fuera de establecimiento mercantil cuando
el servicio está completamente ejecutado por el empresario, pero
el consumidor no ha sido informado previamente ni del derecho de
desistimiento ni de las consecuencias de que el servicio se prestara
antes del plazo establecido en la ley para desistir. En el caso debe-
mos partir, como hechos no discutidos, de que los demandados son
consumidores y celebraron en su domicilio un contrato de corretaje
mercantil con la actora con el fin de vender su vivienda. El conflicto
se suscita entre la entidad que realiza la intermediación inmobiliaria y
los consumidores comitentes, que desisten del contrato de corretaje
una vez que la agencia ha localizado a unas personas con interés en
comprar. La actora exige el pago de sus honorarios de acuerdo con
el contrato de corretaje. No son parte en el procedimiento ni existe
controversia con los terceros interesados en la compra del piso, que
recuperaron de la agencia la cantidad que previamente le habían
entregado en concepto de «reserva» del piso.
No se discute que los consumidores demandados no han ven-
dido el piso al que se refiere este litigio, ni a las personas localizadas
por la agencia ni a otras personas. Los demandados han reconocido
que decidieron comunicar a la agencia inmobiliaria que desistían del
encargo cuando valoraron que «no les salían las cuentas» si tenían
que descontar del precio por el que la agencia les dijo que se podía
vender el piso (inferior al que ellos habían anunciado en varios por-
tales de internet) los honorarios de la agencia, la plusvalía que tenían
que pagar y las amortizaciones de los préstamos hipotecarios que
gravaban la finca.
Tampoco se discute que la agencia no proporcionó información
sobre el derecho de desistimiento ni sobre las consecuencias de
que se ejecutara inmediatamente el contrato de corretaje. La agen-
cia, demandante ahora recurrente, lo que niega es que los consumi-
dores puedan desistir cuando ella ya ha ejecutado el contrato.
B) Derecho de desistimiento en los contratos celebrados por
consumidores fuera de establecimiento mercantil.
i) El derecho de desistimiento de un contrato es la facultad del
consumidor y usuario de dejar sin efecto el contrato celebrado, no-
tificándoselo así a la otra parte contratante en el plazo establecido
para el ejercicio de ese derecho, sin necesidad de justificar su deci-
sión y sin penalización de ninguna clase (art. 68 TRLGCU).
En un número creciente de leyes el legislador ha reconocido a
los consumidores, como un derecho irrenunciable, el derecho a de-
sistir del contrato ya perfeccionado con el fin de paliar los riesgos de
decisiones poco informadas o meditadas que van asociados a cier-
tas formas de contratación en las que el consumidor no ha tomado
la iniciativa de contratar o se ve expuesto a técnicas agresivas em-
pleadas por los empresarios para lograr la celebración del contrato.
Es lo que sucede, en particular cuando el contrato se celebra en
el domicilio del consumidor, que es uno de los supuestos sometidos
a la regulación especial de los denominados «contratos celebrados
fuera del establecimiento mercantil», en los que no es el consumi-
dor quien acude al mercado a contratar y puede no tener tiempo
para reflexionar sobre la conveniencia de celebrar el contrato o para
comparar otras posibles ofertas. «Fuera del establecimiento -dice el
considerando 21 de la Directiva 2011/83/UE del Parlamento Euro-
peo y del Consejo, de 25 de octubre de 2011, sobre los derechos de
los consumidores-, el consumidor podría estar bajo posible presión
psicológica o verse enfrentado a un elemento de sorpresa, indepen-
dientemente de que haya solicitado o no la visita del comerciante».
La regulación vigente del derecho de desistimiento para estos
contratos está contenida en los arts. 102 a 108 TRLGCU, que unifi-
can el régimen legal de los contratos celebrados a distancia y los
celebrados fuera de los establecimientos mercantiles. La redacción
de estos artículos (aplicables a los contratos celebrados a partir de
13 de junio de 2014) procede de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por
la que se modifica el TRLGCU de 2007. La Ley 3/2014 incorporó a
nuestro ordenamiento la Directiva 2011/83/UE, que derogó la nor-
mativa europea anterior sobre la protección de los consumidores en
los contratos celebrados a distancia y los contratos celebrados fuera
de los establecimientos mercantiles.
Hay que tener en cuenta además que, en defecto de las reglas
más específicas del desistimiento contenidas en los arts. 102 y ss., es
aplicable supletoriamente la regulación del derecho de desistimien-
to contenida en los art. 68 a 79 TRLGCU (art. 68.3 TRLGCU).
ii) El art. 102 TRLGCU reconoce al consumidor que celebra en su
domicilio un contrato con un empresario (art.92 TRLGCU) el derecho
a desistir del contrato durante un período de catorce días naturales
sin indicar motivo alguno y sin incurrir en ningún coste distinto de
los previstos en los arts. 107.2 y 108 (en algunos casos debe hacerse
cargo de los costes de devolución o de envío).
El plazo de catorce días se computa desde la celebración del
contrato si su objeto es la prestación de servicios siempre que el
empresario haya cumplido con el deber de información y documen-
tación que le corresponde (art. 71.1 y 2 TRLGCU). Si el empresario no
hubiera cumplido con el deber de información y documentación so-
bre el derecho de desistimiento, el plazo para su ejercicio finalizará
doce meses después de la fecha de expiración del periodo de desis-
timiento inicial, a contar desde que se hubiera celebrado el contrato
si el objeto fuera la prestación de servicios (art. 71.3 TRLGCU).
Este derecho de desistimiento es previamente irrenunciable (art.
102.2 TRLGCU), en línea con el carácter imperativo de las normas de
consumo (art. 10 TRLGCU).
iii) La efectividad del derecho de desistimiento depende de la
información que disponga el consumidor sobre su existencia y con-
tenido. De ahí que la ley imponga al empresario deberes precon-
tractuales de información sobre la existencia del derecho de desisti-
miento y su régimen jurídico (arts. 60.1, 69, 97 TRLGCU). En particular,
conforme al art. 97.1, letras i), k) y l):
«Antes de que el consumidor y usuario quede vinculado por
cualquier contrato a distancia o celebrado fuera del establecimiento
o cualquier oferta correspondiente, el empresario le facilitará de for-
ma clara y comprensible la siguiente información: (…) i) Cuando exista
21. Coleccionable
Jurisprudencia III
un derecho de desistimiento, las condiciones, el plazo y los procedi-
mientos para ejercer ese derecho, así como el modelo de formulario
de desistimiento. (…) k) En caso de que el consumidor y usuario ejer-
cite el derecho de desistimiento tras la presentación de una solicitud
con arreglo al artículo 98.8 o al artículo 99.3, la información de que
en tal caso el consumidor y usuario deberá abonar al empresario
unos gastos razonables de conformidad con el artículo 108.3. (…) l)
Cuando con arreglo al artículo 103 no proceda el derecho de desis-
timiento, la indicación de que al consumidor y usuario no le asiste,
o las circunstancias en las que lo perderá cuando le corresponda».
iv) El art. 103 TRLGCU contiene en sus apartados a) a m) una
serie de excepciones al derecho de desistimiento, basadas en dife-
rentes motivos por los que, en atención a la naturaleza del producto
o del servicio, o de las circunstancias concurrentes, el legislador no
considera razonable que el consumidor pueda desistir (bienes per-
sonalizados confeccionados conforme a las especificaciones del
consumidor, bienes que puedan deteriorarse o caducar con rapidez,
contratos en los que el consumidor haya solicitado específicamente
al empresario que le visite para efectuar operaciones de reparación
o mantenimiento urgente, etc.).
Por lo que aquí interesa, la letra a) del art. 103 TRLGCU dispone:
«El derecho de desistimiento no será aplicable a los contratos
que se refieran a: a) La prestación de servicios, una vez que el servi-
cio haya sido completamente ejecutado, cuando la ejecución haya
comenzado, con previo consentimiento expreso del consumidor y
usuario y con el reconocimiento por su parte de que es consciente
de que, una vez que el contrato haya sido completamente ejecutado
por el empresario, habrá perdido su derecho de desistimiento»
El art. 103.a) TRLGCU se corresponde con el art. 16.a) de la Direc-
tiva 2011/83/UE, que en su considerando 50 explica:
«Por un lado, el consumidor debe poder disfrutar del derecho de
desistimiento aun cuando haya solicitado la prestación de los servi-
cios antes de que finalice el período de desistimiento. Por otro lado,
si el consumidor ejerce su derecho de desistimiento, el comerciante
debe tener garantías de que se le va a pagar convenientemente el
servicio que ha prestado. El cálculo del importe proporcionado debe
basarse en el precio acordado en el contrato, a menos que el con-
sumidor demuestre que el precio total es ya de por sí desproporcio-
nado, en cuyo caso el importe a pagar se calculará sobre la base del
valor de mercado del servicio prestado. El valor de mercado se debe
establecer comparando el precio de un servicio equivalente pres-
tado por otros comerciantes en el momento de la celebración del
contrato. Por lo tanto, el consumidor debe solicitar de forma expresa
la prestación del servicio antes de que finalice el plazo de desisti-
miento mediante una solicitud expresa y, en el caso de un con trato
celebrado fuera del establecimiento mercantil, deberá hacerlo en un
soporte duradero. Del mismo modo, el comerciante debe informar al
consumidor, utilizando un soporte duradero, de toda obligación de
abonar la parte proporcional del coste de los servicios ya prestados.
En el caso de contratos que tengan por objeto bienes y servicios,
las normas previstas en la presente Directiva sobre la devolución de
bienes deben aplicarse a los elementos relativos a los bienes y el
régimen de compensación se aplicará a los elementos relativos a
los servicios».
v) El art. 103.a) TRLGCU debe ponerse en relación con lo dis-
puesto en el art. 99.3 TRLGCU para los contratos celebrados fuera
de establecimiento ( art. 98.8 TRLGCU para los contratos a distancia),
y los equivalentes arts. 7.3, 8.8 y 14.3 y 4 de la Directiva 2011/83/UE.
Conforme al art. 99.3 TRLGCU:
«En caso de que un consumidor y usuario desee que la presta-
ción de servicios o el suministro de agua, gas o electricidad -cuando
no estén envasados para la venta en un volumen delimitado o en
cantidades determinadas- o de calefacción mediante sistemas ur-
banos dé comienzo durante el plazo de desistimiento previsto en
el artículo 104, el empresario exigirá que el consumidor y usuario
presente una solicitud expresa en tal sentido».
vi) El art. 103.a) TRLGCU debe ponerse en relación también con
lo dispuesto en el art. 108.3 y 4.a) (Obligaciones y responsabilidad del
consumidor y usuario en caso de desistimiento):
«3. Cuando un consumidor y usuario ejerza el derecho de de-
sistimiento tras haber realizado una solicitud de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 98.8 o en el artículo 99.3, abonará al empre-
sario un importe proporcional a la parte ya prestada del servicio en
el momento en que haya informado al empresario del ejercicio del
derecho de desistimiento, en relación con el objeto total del contra-
to. El importe proporcional que habrá de abonar al empresario se
calculará sobre la base del precio total acordado en el contrato. En
caso de que el precio total sea excesivo, el importe proporcional se
calculará sobre la base del valor de mercado de la parte ya prestada
del servicio.
4. El consumidor y usuario no asumirá ningún coste por:
a) La prestación de los servicios o el suministro de agua, gas o
electricidad -cuando no estén envasados para la venta en un vo-
lumen delimitado o en cantidades determinadas- o de calefacción
mediante sistemas urbanos, de forma total o parcial, durante el pe-
ríodo de desistimiento, cuando:
1.º El empresario no haya facilitado información con arreglo al
artículo 97.1.i) o k); o bien
2.º El consumidor y usuario no haya solicitado expresamente
que la prestación del servicio se inicie durante el plazo de desisti-
miento con arreglo al artículo 98.8 y al artículo 99.3″.
vii) En la lógica de la regulación del derecho de desistimiento,
resulta razonable que el consumidor no pueda desistir cuando el
servicio ya se haya ejecutado, porque en ese caso ya se habrá bene-
ficiado de la utilidad perseguida por el contrato.
Pero, para que el consumidor quede privado del derecho de
desistimiento, el art. 103.a) TRLGCU, al igual que el art. 16.a) de la
Directiva 2011/83/UE, exige que el consumidor haya consentido el
inicio de la prestación del servicio y sea plenamente consciente de
que su ejecución conllevará la pérdida del derecho de desistimiento.
Como advierte el apartado 64 de la STJUE (Sala Sexta) de 14 de
mayo 2020, asunto C-208/19 (NK), la excepción al derecho de desis-
timiento prevista en el art. 16.a) de la Directiva 2011/83/UE requiere
como requisitos «el previo consentimiento expreso del consumidor
acerca de la prestación del servicio de que se trata, por una parte,
y la información facilitada por el comerciante sobre el ejercicio del
derecho de desistimiento, por otra parte».
En definitiva, si no existe información previa por parte del empre-
sario [art. 97.1.i) y l) TRLGCU] y el consumidor no presta su consenti-
miento expreso para el inicio de la prestación al mismo tiempo que
reconoce que es pleno conocedor de que con la ejecución perderá
el derecho a desistir, este derecho se conserva incluso cuando el
contrato se ha ejecutado por completo, y no asumirá ningún coste.
22. Jurisprudencia
IV
Coleccionable
El legislador trata así de reforzar la exigibilidad de los deberes
precontractuales de información referidos al derecho de desisti-
miento y de evitar que el empresario burle la efectividad de este de-
recho llevando a cabo la ejecución del contrato sin haber informado
previamente al consumidor de la existencia del derecho a desistir y
de su régimen jurídico. Por ello, incluso cuando el consumidor hu-
biera presentado la solicitud expresa de que desea que la prestación
del servicio comience durante el plazo de desistimiento, el empre-
sario debe informarle de que el desistimiento puede comportar el
pago de unos gastos razonables [art. 97.1.k) TRLGCU]. C) Aplicación
al caso. Desestimación del motivo primero.
De acuerdo con lo expuesto, la sentencia recurrida, al conside-
rar que los consumidores podían desistir del contrato de corretaje
inmobiliario celebrado en su domicilio a pesar de que la agencia ya
había conseguido encontrar unas personas interesadas en la com-
pra del piso, no infringe el art. 103.a) TRLGCU. Ello por cuanto, en
atención a los hechos, no se dan los requisitos para la excepción
al derecho de desistimiento previstos en el art. 103.a) TRLGCU. En
el caso no consta que, durante el tiempo que legalmente tiene el
consumidor para desistir (catorce días desde la celebración del
contrato más doce meses por no haber cumplido el empresario el
deber de información sobre el derecho de desistimiento), los consu-
midores prestaran su consentimiento expreso para que comenzara
la ejecución del contrato, reconociendo al mismo tiempo que eran
conscientes, es decir, plenamente conocedores, de que una vez que
el contrato se hubiera ejecutado completamente por el empresario
ya no podrían desistir.
Por lo demás, contra lo que dice la agencia, no se aprecia que el
ejercicio del desistimiento por los consumidores haya sido contrario
a la buena fe ni constituya un abuso, pues no se trata de que los
consumidores hayan pretendido defraudar los derechos de la agen-
cia mediante la desvinculación del contrato para evitar pagarle los
honorarios correspondientes pero aprovechándose de su labor por
haber celebrado el contrato de venta promovido por el agente. De lo
que se trata es de que, habiendo celebrado el contrato de corretaje
en el domicilio de los consumidores, que es un supuesto para el que
el legislador establece un derecho de desistimiento para paliar el
riesgo de decisiones poco informadas o meditadas, la agencia no
les informó del derecho a desistir y ejecutó totalmente el contrato
dentro del plazo que hubieran tenido para desistir. En consecuencia,
el ejercicio del derecho de desistimiento por parte de los consumi-
dores es eficaz y no les es exigible el pago de los honorarios recla-
mados por la agencia. El motivo primero se desestima.
3. Planteamiento del segundo motivo.
En el motivo segundo la recurrente denuncia la infracción del art.
1119 CC en relación con el art. 1256 CC.
En su desarrollo razona que la sentencia recurrida, al eximir a los
demandados del pago de la retribución por la falta de aprovecha-
miento de la actividad desplegada por la agencia, es contraria a la
jurisprudencia que ha interpretado que la obligación de pago nace
cuando la empresa encuentra comprador. Añade que, además, en
el caso, el contrato fijaba de manera clara el derecho de la agen-
cia a cobrar en el momento de la «señalización» del inmueble, lo
que ocurrió cuando la agencia encontró un comprador que aceptó
las condiciones acordadas con los demandados y pagó la señal. En
particular, reprocha a la sentencia recurrida que para desestimar la
demanda tenga en cuenta que los demandados no se aprovecha-
ron de la actividad de la actora porque lo cierto es que, de manera
no justificada y unilateral, una vez conseguida la venta, como ellos
mismos reconocen, «se echaron atrás» porque «no les salían las
cuentas». Por lo que decimos a continuación, el motivo va a ser des-
estimado.
4. Decisión de la sala. Desestimación del segundo motivo.
El motivo debe ser desestimado porque prescinde de la razón
por la que la sentencia recurrida ha desestimado la demanda. Como
recuerda la sentencia 453/2018, de 18 de julio, con cita de la senten-
cia 344/2018, de 7 junio:
«Tiene declarado la sala, al decidir sobre la admisión de los re-
cursos de casación, que debe combatirse en ellos únicamente los
argumentos empleados para resolver las cuestiones objeto de de-
bate que constituyan «ratio decidendi» (autos de 30 de octubre y 4
de diciembre de 2007). Quedan excluidos los argumentos «obiter»,
a «mayor abundamiento» o «de refuerzo» ( SSTS 362/2011 de 7 de
junio, y 327/2010, de 22 de junio, entre otras). La impugnación debe
dirigirse contra la fundamentación de la resolución que tenga carác-
ter decisivo o determinante del fallo, es decir, que constituya ratio
decidendi ( SSTS 238/2007, de 27 de noviembre; 1348/2007, de 12
de diciembre; 53/2008 de 25 de enero; 58/2008, de 25 de enero;
597/2008, de 20 de junio, entre otras)».
En el caso, la cuestión que plantea este motivo segundo es ajena
a la ratio decidendi de la sentencia, que no es otra que la atacada
en el primer motivo del recurso. De modo que, aunque la sentencia
afirma que no hubo aprovechamiento de la actividad que la agencia
hubiera podido desplegar, no es esa la razón por la que se desesti-
ma la demanda, por lo que la sentencia no es contraria a la jurispru-
dencia invocada por la recurrente acerca del momento del devengo
de los derechos de la agencia. Otra cosa es que, como hemos dicho
al resolver el primer motivo del recurso, la falta de aprovechamiento
de la actividad de la agencia confirme que, en el caso, el ejercicio del
derecho de desistimiento por los consumidores demandados no fue
contrario a la buena fe ni supuso un ejercicio abusivo del derecho. En
consecuencia, el motivo segundo también se desestima.
TERCERO:
La desestimación del recurso de casación determina la impo-
sición de las costas devengadas a la parte recurrente ( arts. 398.1 y
394 LEC).
FALLO
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad
que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1.º- Desestimar el recurso de casación interpuesto por M
S.L. contra la sentencia dictada el 21 de marzo de 2018 por
la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Decimoctava)
en el rollo de apelación n.º 841/2017, dimanante del juicio
ordinario n.º 236/2015 del Juzgado de Primera Instancia
n.º 33 de Madrid.
2.º- Confirmar el fallo de la mencionada sentencia.
3.º- Imponer las costas del recurso de casación a la parte
recurrente y ordenar la pérdida del depósito constituido
para su interposición.
23. 23
CONSULTORIO
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
I.-Nos consultan cuales son los
mayores riesgos de comprar una
vivienda sobre plano.
La adquisición y compra de vivien-
das sobre plano antes del inicio
de su construcción, conlleva unos
riesgos y unas ventajas. Entre las
ventajas está el precio y la forma
de pago. Entre los riesgos o incon-
venientes se encuentran, princi-
palmente, los incumplimientos de
la promotora-propietaria, ya sea
por retraso en los plazos de entre-
ga -en los casos más extremos de
fraude no se ha llegado siquiera a
iniciar la construcción-, o porque el
inmueble no responda a las con-
diciones pactadas en cuanto a su-
perficie, ubicación, calidades, pres-
taciones, etc.
De esta forma, lo primero que ha-
bría que comprobar en este tipo
de compras antes de firmar algo
es el proyecto de ejecución, las
condiciones de venta (precio final,
impuestos, forma de pago, especi-
ficaciones de la vivienda, plazo de
entrega, etc.), y la solvencia de la
empresa promotora en la construc-
ción de la vivienda, comprobando
en todo caso la titularidad del so-
lar en el que se va a construir y las
cargas que pudiera tener. También
es recomendable comprobar la
existencia de licencia de obras y
que las cantidades que se vayan
entregando a cuenta estarán de-
bidamente garantizadas y deposi-
tadas en una cuenta especial para
tal fin. Indicar también, que para
realizar la entrega de la vivienda es
necesario haber obtenido el certi-
ficado final de obra y la licencia de
primera ocupación, por lo que no
es recomendable firmar la escritu-
ra hasta que no estén listos estos
documentos.
II.- ¿Se puede vender un inmueble
sin estar inscrito el título de propie-
dad en el Registro de la Propiedad
correspondiente?
En principio, no existe ninguna nor-
ma que establezca la obligatorie-
dad de que el título de propiedad
de un determinado inmueble esté
previamente inscrito en el Registro
antes de venderlo, es decir, se pue-
de vender un piso que no está ins-
crito en el Registro de la Propiedad.
No obstante, se trata de un trámite
recomendable y casi imprescindi-
ble, ya que ello otorga seguridad
jurídica al propietario y es el único
título válido que demuestra la titu-
laridad de la vivienda frente a ter-
ceros y mucho más una vez inscrito
en el Registro.
Además, transmitir un inmueble
que no está inscrito en el Regis-
tro puede ocasionar una dificultad
añadida a la hora de encontrar po-
sible comprador, pues la dificultad
radicará en acreditar de alguna for-
ma que la persona que vende el in-
mueble es realmente el propietario,
hecho que generará desconfianza
en el comprador, y si a ello le aña-
dimos que el comprador necesite
solicitar un préstamo hipotecario, la
inscripción del inmueble en el Re-
gistro será un requisito imprescin-
dible para que le sea concedida la
hipoteca (art. 145 Ley Hipotecaria).
III.- Una colegiada nos pregunta
cuales son los plazos establecidos
en la Ley de Arrendamientos Urba-
nos para comunicar a la otra parte
la voluntad de no renovar el con-
trato de alquiler de una vivienda.
Si llegada la fecha de vencimiento
de un contrato de arrendamiento
de vivienda suscrito a partir del 6
de marzo del 2.019, o de cualquiera
de sus prórrogas, una vez transcu-
rridos como mínimo cinco años de
duración de aquel, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica,
ninguna de las partes hubiese noti-
ficado a la otra, al menos con cua-
tro meses de antelación a aquella
fecha en el caso del arrendador y
al menos con dos meses de antela-
ción en el caso del arrendatario, su
voluntad de no renovarlo, el contra-
to se prorrogará obligatoriamente
por plazos anuales hasta un máxi-
mo de tres años más, salvo que el
arrendatario manifieste al arrenda-
dor con un mes de antelación a la
fecha de terminación de cualquiera
de las anualidades, su voluntad de
no renovar el contrato.
Es decir, si llegado el ven-
cimiento del contrato y alguna de
las partes no quiere que se prorro-
gue para que el contrato termine,
la notificación debe ser fehacien-
te y, además, debe hacerse antes
de entrar en los últimos meses de
contrato. En concreto, para que no
se prorrogue el contrato, el aviso
deberá hacerse:
• Antes de entrar en los últi-
mos cuatro meses si quien no quie-
re prorrogar el contrato es el pro-
pietario.
• Antes de entrar en los últi-
mos dos meses si quien no quiere
prorrogar el contrato es el inquilino.
24. 24
ACTIVIDAD
J.M.L. Agundez
E
l segundo trimestre del año ha venido con buenas
noticias para la economía española en un contex-
to en el que todavía se mantiene vivo el impacto
social y sanitario que se sigue atravesando por los efectos de
la pandemia del Covid19. A la par que se está produciendo
la reactivación de los indicadores de la marcha de la eco-
nomía, éstos acompañan al sector inmobiliario que ofrece
claras muestras de resistencia y de dinamismo, como se ha
observado, por ejemplo, en los últimos datos de compraven-
tas de vivienda correspondientes al mes de marzo, con un
crecimiento del 32,4%. Y en la contratación de hipotecas, con
un crecimiento anual del 35,1% en el mismo mes de marzo.
Ambos indicadores se han publicado en mayo.
En efecto, estudios de análisis económico y los datos
publicados por fuentes oficiales están mostrando una me-
joría de los indicadores económicos. Como apunta BBVA
Research, “la afiliación creció en 134.000 personas en abril
y el paro cayó en 39.000”. Así, considera que “el empleo
empezó a levantar cabeza en abril”. En lo que se refiere al
consumo, destaca que “las compras con tarjeta en abril fue-
ron un 13% mayores que las registradas en el mismo mes
de 2019, 5 puntos menos que en marzo”. A ello añade que
“el crecimiento del gasto con tarjetas españolas, tanto pre-
sencial (10%) como no presencial (128%), compensó el ajuste
de las transacciones con tarjetas extranjeras”, precisa BBVA
Research. En mayo, este estudio destaca que “la afiliación
creció en 211.900 personas y el paro cayó en 129.400”, a lo
La reactivación de la
economía acompaña
al sector inmobiliario
para salir de la crisis
La actividad del sector inmobiliario durante el primer trimestre se ha comportado mejor de lo
esperado y la valoración de dicha actividad está en consonancia con los primeros síntomas
positivos que han aparecido en algunos indicadores de la marcha de la economía, como la
reactivación del consumo, la creación de empresas o la mejora en los datos de afiliación a la
Seguridad Social y la progresiva salida de trabajadores del ERTE. En lo que respecta al sector
inmobiliario de forma específica, el mes de marzo ha mostrado ya una clara recuperación del
sector, con un aumento del 32,4% anual (47.332 operaciones), y situándose en niveles de 2019,
es decir pre pandemia. Un buen resultado que se ha reflejado también en la contratación de
hipotecas, con un crecimiento del 35,1% anual en el mismo mes de marzo.
Las compraventas de vivienda crecen un 32,4% y las
hipotecas suben un 35,1% en marzo
25. 25
ACTIVIDAD
que añade que “el empleo avanzó en
71.000 personas y el desempleo dismi-
nuyó 27.000”.
Estos indicadores acompañan a la
mejora que también está experimen-
tando la actividad en el sector inmo-
biliario. Las compraventas de vivienda
han experimentado un crecimiento del
32,4% anual durante el mes de marzo,
lo que supone un claro repunte desde
que se inició este año 2021 – ya que
enero y febrero mostraron resultados
de descenso y de moderación – y ha
situado el número de operaciones en
47.332. El comportamiento del mes
también ha mostrado crecimiento de la
tasa mensual – la que mide la variación
de las compraventas entre febrero y
marzo en los últimos cinco años – au-
mentando un 9,6%, lo que supone 30,6
puntos más que la de 2020, según los
datos del Instituto Nacional de Estadís-
tica.
De esta forma, la actividad en la
compra de vivienda ha vuelto a niveles
pre pandemia, pues los resultados de
marzo se han situado a mediados de
2019, ya que han marcado el número
de transacciones más elevado desde
el mes de mayo de hace ahora dos
años. Todos los expertos coinciden en
que se está produciendo una tenden-
cia clara de recuperación.
Análisis del Banco de España para el
sector de la vivienda
Es interesante destacar el informe
del Banco de España acerca de “El im-
pacto de la crisis sanitaria del Covid-19
sobre el mercado de la vivienda en Es-
paña” (Artículo analítico publicado el 11
de mayo de 2021), que ha dibujado un
interesante análisis que permite mirar
con optimismo la evolución para los
próximos meses, ya que, si bien du-
rante 2020 se ha sufrido un relevante
impacto lo cierto es que hay muestras
de que se puede recuperar el terreno
perdido.
Según explica el informe, “en tér-
minos de las operaciones inscritas en
los registros de la propiedad, en los pri-
meros meses de la pandemia la caída
fue similar entre las compraventas de
vivienda usada y las de vivienda nue-
va, lo que refleja fundamentalmente la
severidad de las restricciones en ese
periodo”. Sin embargo, observa que “la
recuperación posterior de las compra-
ventas ha sido más intensa en las de
vivienda nueva, en particular durante el
pasado verano, debido principalmente
a que estas operaciones son el resulta-
do de decisiones comprometidas con
bastante anterioridad a la pandemia y
cuya materialización se aplazó hasta el
levantamiento de las restricciones de a
la movilidad”.
No obstante, el Banco de Espa-
ña advierte de que la evolución de
las transacciones en un futuro “sigue
condicionada tanto por la continuidad
de algunas limitaciones a la actividad
como por el descenso de la confianza
de los hogares y el empeoramiento de
sus perspectivas sobre el mercado de
trabajo y su acceso a financiación”.
Comportamientos dinámicos del sec-
tor
Pero el Banco de España destaca
comportamientos dinámicos con moti-
vo de la pandemia, como es el de que
se “ha podido acelerar alguna tenden-
cia previa en la demanda de vivienda,
como su reorientación desde los mu-
nicipios más poblados hacia otros con
menor densidad poblacional”. Según
el órgano supervisor, “este desarrollo
ya estaba condicionado por una mayor
escasez en la oferta de vivienda nueva
y un precio medio más elevado en las
grandes ciudades, pero se ha exacer-
bado debido a las nuevas preferencias
de la demanda hacia espacios abiertos
y más amplios por la mayor presencia
en el hogar a raíz de los confinamien-
tos y el aumento del teletrabajo”. Esta
evolución, precisa, “es generalizada
por regiones”, ya que “más del 80% de
las capitales de provincia redujeron su
peso a lo largo de 2020 en las compra-
ventas totales de la provincia”.
Y otro elemento que muestra el
dinamismo del sector es el que hace
referencia a la evolución del precio de
la vivienda. Según el Banco de España,
“en esta crisis el ajuste de los precios
de la vivienda no está siendo tan in-
tenso como en la crisis financiera glo-
bal”. Esto se debe, explica, “entre otros
factores, a un menor sobredimensio-
namiento del sector inmobiliario, a un
menor endeudamiento de los agentes
implicados y a unos criterios de conce-
sión de crédito más rigurosos que en
aquellos años”.
Tono expansivo de la política moneta-
ria y mercado de crédito
Respecto al mercado de crédi-
to inmobiliario, el informe expone la
evolución que ha tenido desde el año
El segundo trimestre del año ha venido con
buenas noticias para la economía española
en un contexto en el que todavía se mantiene
vivo el impacto social y sanitario que se sigue
atravesando por los efectos de la pandemia
del Covid19. A la par que se está produciendo
la reactivación de los indicadores de la
marcha de la economía, éstos acompañan al
sector inmobiliario que ofrece claras muestras
de resistencia y de dinamismo.
26. 26
ACTIVIDAD
pasado con motivo de la
aparición de la pandemia
hasta ahora. “Las medidas
tomadas como respuesta
a la pandemia por parte de
las autoridades económi-
cas han contribuido a que
las condiciones de finan-
ciación de los préstamos
para la compra de vivienda
se mantuvieran holgadas
en términos generales”,
plantea. En este contexto,
recuerda que “el tono más
expansivo de la política mo-
netaria se ha traducido en
un descenso de los tipos de
interés de mercado y de los
costes de financiación de las entidades
financieras, al tiempo que la relajación
temporal de los requerimientos de ca-
pital y operativos ha contribuido a apo-
yar el flujo de crédito”.
De esta forma, el mercado se ha
comportado según fueron suavizán-
dose las medidas restrictivas de mo-
vilidad con motivo de la evolución de
la pandemia en el plano social y eco-
nómico. Así, apunta que “la demanda
de crédito, con el levantamiento de las
restricciones a partir del verano, volvió
a crecer en el tercer trimestre, en parte,
como resultado de la materialización
de decisiones de compra que tuvieron
que ser aplazadas”.
Recuperación
Los efectos de este comportamien-
to provocaron “una fuerte caída, en tér-
minos interanuales, de las nuevas ope-
raciones de préstamo para la compra
de vivienda durante la primavera de
2020, un rebote en el verano y a que re-
gistraran, en los meses más recientes,
un ritmo de crecimiento superior al ob-
servado antes de la pandemia”. Es de-
cir, se ha producido una recuperación.
Similar trayectoria ha tenido la evo-
lución del saldo de crédito para la ad-
quisición de vivienda en 2020, es de-
cir el concedido por las entidades de
crédito para tal fin. Si además se tiene
en cuenta las moratorias de la deu-
da hipotecaria en las personas físicas
que han frenado el volumen de amor-
tizaciones, el efecto resultante es que,
como precisa el informe, “la tasa de re-
troceso interanual del saldo de crédito
se intensificó durante la primavera de
2020, llegando en junio a contraerse a
un ritmo anual del 1,9%, pero a partir de
entonces la caída empezó a moderar-
se, situándose en el 0,6% en marzo de
2021, 0,4 puntos menos que antes de la
irrupción de la pandemia”.
El Banco de España también presta
atención al mercado del alquiler y se
preocupa por analizar los motivos de la
evolución de los precios y el comporta-
miento de la oferta y la demanda.
Según explica, “los precios han des-
cendido en algunas áreas, lo que ha
revertido su trayectoria al alza de los
años anteriores”. Así, “estarían cayen-
do con cierta intensidad en Cataluña,
la Comunidad de Madrid y los archipié-
lagos, mientras que en el resto de las
regiones la tendencia es de desacele-
ración progresiva o estabilización”. Esta
pérdida de dinamismo “es mayor en
algunas de las ciudades más grandes,
debido tanto al aumento de la oferta
como al descenso de
la demanda”. En lo que
se refiere al compor-
tamiento de la oferta,
el informe explica que
“se ha producido un
incremento de alquiler
residencial a costa de
otra oferta de naturale-
za más temporal, como
la vacacional, afectada
por el desplome de la
actividad turística”.
27. 27
ACTIVIDAD
ANÁLISIS DEL IMPUESTO
DE PLUSV
ALÍA MUNICIPAL:
DOCTRINA JURISPRUDENCIAL
DEL TRIBUNAL SUPREMO
Y DEL CONSTITUCIONAL
Por: José Merino Tapia
Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
P
unto de partida de esta Tribuna es realizar un breve análisis de la con-
figuración del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos
de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, para luego
comprender mejor las sentencias judiciales que posibilitan la reclamación de este
impuesto.
Se trata de un tributo municipal directo que grava el incremento de valor que
experimenten los terrenos de naturaleza urbana -se excluyen los de naturaleza
rústica- y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad
de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier
derecho real de goce.
Regulado en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas
Locales aprobado por el RD Leg. 2/2004, de 5 de marzo, en concreto en los artícu-
los 104 a 110, y según esta normativa se ha de pagar (devengo del impuesto) en los
siguientes casos:
28. 28
ANÁLISIS
• Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea
a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de
muerte, en la fecha de la transmisión.
• Cuando se constituya o transmita cualquier derecho
real de goce limitativo del dominio (usufructo), en la
fecha en que tenga lugar la constitución o transmi-
sión del derecho.
De esta forma, se comprueba como primera conclusión,
que los Ayuntamientos, que son los encargados de su gestión,
a la hora de liquidar el impuesto no tienen en cuenta si el
propietario obtiene o no un beneficio con la venta. Por
tanto, el hecho imponible de este impuesto, es, en sínte-
sis, la obtención de un incremento de valor de los terrenos
urbanos durante un determinado periodo de tiempo que se
pone de manifiesto cuando cambia la titularidad del inmue-
ble (venta, herencia, donación, etc.).
Pero la problemática que vamos a tratar de analizar es
qué sucede en los casos contrarios, es decir, aquellos supues-
tos en los que la transmisión no supone beneficio alguno para
el contribuyente al no experimentarse un incremento de va-
lor, teniendo en cuenta el valor del terreno en el momento de
la transmisión, que es cuando se genera la obligación.
Tras este breve análisis del impuesto, nos encontramos
con una conclusión objetiva: el tributo se aplica con indepen-
dencia de si existe o no un beneficio. En la época del boom
inmobiliario, cuando la inmensa mayoría de las ventas gene-
raban plusvalías, ello no suponía un problema. Sin embargo,
desde el comienzo de la crisis del sector inmobiliario y actual-
mente desde el inicio de la pandemia del COVID-19, muchos
de los contribuyentes que venden un inmueble lo hacen a un
precio inferior al que compraron. Y, encima, deben tributar
por este impuesto cuando no han obtenido ningún tipo de
incremento en el valor del terreno transmitido.
Efectivamente, el impuesto en cuestión estaba pensado
para épocas de “normali-
dad” económica, en las que
los inmuebles siempre se
revalorizaban en mayor o
menor medida. Pero desde
que comenzó la crisis, es
claro que en muchos casos
se han vendido inmuebles
cuyo precio no se ha reva-
lorizado o, incluso, ha dis-
minuido. Y sucede que los
Ayuntamientos siguen exi-
giendo el pago del impuesto
a pesar de que entre la ad-
quisición y la enajenación
el valor se haya estancado
o se haya reducido.
Ante estas situaciones de abuso recaudatorio, el Tribu-
nal Constitucional declaró la inconstitucionalidad del frío
automatismo recaudador de este Impuesto. Se trata de la
Sentencia de 11 de Mayo de 2017 que estimó la cuestión de
inconstitucionalidad promovida por el Juzgado de lo Conten-
cioso-administrativo nº 1 de Jerez de la Frontera, en relación
con el art. 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de
las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legis-
lativo 2/2004, de 5 de marzo.
El Tribunal Constitucional en dicha sentencia, sigue lo
dicho en las SSTC 26/17 y 37/17 pues, en resumida síntesis,
considera que el impuesto sobre el incremento del valor de los
terrenos de naturaleza urbana vulnera el principio constitu-
cional de capacidad económica regulado en el art. 31.1 CE,
pues “en ningún caso se puede establecer un tributo toman-
do en consideración actos o hechos que no sean exponentes
de una riqueza real o potencial, o lo que es lo mismo, que
el beneficio del ciudadano sea inexistente, virtual o ficticio”,
señala de forma contundente el TC, y añade que “los pre-
ceptos cuestionados deben ser declarados inconstitucionales,
aunque solo en la medida en que no han previsto excluir del
tributo las situaciones inexpresivas de capacidad económica
por inexistencia de incrementos de valor”, y también “…
debe declararse inconstitucional y nulo el art. 110.4 LHL, al
impedir a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existen-
cia de una situación inexpresiva de capacidad económica”.
Por lo tanto, el TC declara inconstitucionales los precep-
tos de la Ley de Haciendas Locales en la medida en que no
han previsto supuestos en los que pueda no existir capacidad
económica susceptible de imposición, al no existir incremen-
to de valor del terreno y, también, por impedir al sujeto pasi-
vo aportar prueba en contrario, para poner de manifiesto esa
inexistencia de incremento de valor.
Un año después a la citada STC, llegó la sentencia del
Tribunal Supremo sobre el impuesto de la plusvalía en la
29. 29
ANÁLISIS
que interpreta el alcance de la STC Nº
59/2017, señalando que se puede liqui-
dar el Impuesto sobre el Incremento de
Valor de los Terrenos de Naturaleza Ur-
bana (IIVTNU) en los casos en los que
no se acredita por el obligado tributario
la inexistencia de incremento de valor
de los terrenos de naturaleza urbana.
Es decir, es el contribuyente quien tiene
que probar que no obtuvo ganancia.
Efectivamente, según el Supremo,
es la nulidad del artículo 110.4 de la
Ley de las Haciendas Locales, la que
permite a los obligados tributarios, po-
der probar desde la sentencia del TC,
la inexistencia de un incremento de
valor del terreno ante el ayuntamiento,
o en su caso, ante el órgano judicial, y,
en caso contrario, es la que habilita la
plena aplicación de los artículos 107.1 y
107.2 a) del TRLHL.
El TS explica que el obligado tribu-
tario para acreditar que no ha existido
la plusvalía gravada por el impuesto,
podrá ofrecer cualquier principio de
prueba, que al menos indiciariamente
permita apreciarla (por ejemplo, la di-
ferencia entre el valor de adquisición y
el de transmisión que se refleja en las
correspondientes escrituras públicas) y
que, una vez aportada por éste la prue-
ba de que el terreno no ha aumentado
de valor, deberá ser la Administración
la que pruebe en contra de dichas pre-
tensiones para poder aplicar los precep-
tos del TRLHL que el fallo de la STC
59/2017 ha dejado en vigor en caso de
plusvalía.
“ 2.-Para acreditar que no ha existido
la plusvalía gravada por el IIVTNU po-
drá el sujeto pasivo:
(a) ofrecer cualquier principio de
prueba, que al menos indiciariamente
permita apreciarla, como es la diferencia
entre el valor de adquisición y el de trans-
misión que se refleja en las correspondien-
tes escrituras públicas [cuyo valor proba-
torio sería equivalente al que atribuimos
a la autoliquidación del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales en los fun-
damentos de derecho 3.4 de nuestras sen-
tencias de 23 de mayo de 2018 (RRCA
núms. 1880/2017 y 4202/2017), de 5 de
junio de 2018 ( RRCA núms. 1881/2017
y 2867/2017 ) y de 13 de junio de 2018 (
RCA núm. 2232/2017 ];
(b) optar por una prueba pericial que
confirme tales indicios; o, en fin,
(c) emplear cualquier otro medio pro-
batorio ex artículo 106.1 LGT que pon-
ga de manifiesto el decremento de valor
del terreno transmitido y la consiguiente
improcedencia de girar liquidación por
el IIVTNU. Precisamente -nos interesa
subrayarlo-, fue la diferencia entre el pre-
cio de adquisición y el de transmisión de
los terrenos transmitidos la prueba tenida
en cuenta por el Tribunal Constitucional
en la STC 59/2017 para asumir -sin opo-
ner reparo alguno- que, en los supuestos
de hecho examinados por el órgano judi-
cial que planteó la cuestión de inconstitu-
cionalidad, existía una minusvalía.”
El Tribunal Supremo, en su sen-
tencia sobre plusvalía del día 9 de Di-
ciembre de 2020, (STS 1689/2020, Rec.
6386/2017), declaró nula la liquidación
de la plusvalía municipal cuando la
cuota coincide con la riqueza grava-
ble, es decir, pese a haber ganancia en
la transmisión, la cantidad a pagar
coincide o supera a la ganancia, es por
esto que la liquidación de la plusvalía
es nula. En aplicación de lo dispuesto
por el Tribunal Constitucional, el TS
anuló dicha liquidación al considerar
confiscatoria la cuota del tributo ya
que absorbe completamente la riqueza
gravable. En el caso concreto se le giró
al contribuyente una plusvalía por im-
porte de 76.847 € cuando la ganancia
que había obtenido con la transmisión
fue de 17.473 €; es decir, si bien estamos
ante un claro caso de ganancia patrimo-
nial, la liquidación es anulada por tener
que destinar dicha ganancia al pago del
tributo: “Es inconstitucional por vulne-
rar el principio de capacidad económica
y la prohibición de confiscatoriedad, uno
y otra consagrados en el art. 31.1 CE, en
aquellos supuestos en los que la cuota a
pagar es superior al incremento patrimo-
nial obtenido por el contribuyente”.
Por último, es necesario hacer re-
ferencia a la reciente sentencia del TS
de 7 de enero de 2.021 (nº 5/2021, rec.
164/2019) que establece que, el sujeto
pasivo puede utilizar cualquier medio
de prueba previsto legalmente para
acreditar que el valor que tiene el terre-
no en la fecha en que lo transmite no
es mayor que el que tenía en la fecha
en que lo adquirió siempre y cuando
consten los análisis, métodos y expli-
caciones que lo demuestren (FJ 4). Lo
importante de esta sentencia, es que no
se atribuye a la aportación de las escri-
turas públicas de adquisición y/o trans-
misión un carácter imprescindible,
obligado, de la que dependa necesaria-
mente, o en todo caso, la posibilidad de
tener por acreditada la inexistencia de
incremento en el valor de los terrenos
adquiridos y luego transmitidos.
El Tribunal
Constitucional
declara
inconstitucionales los
preceptos de la Ley
de Haciendas Locales
en la medida en
que no han previsto
supuestos en los que
pueda no existir
capacidad económica
susceptible de
imposición, al no
existir incremento
de valor del terreno,
y por impedir
al sujeto pasivo
aportar prueba
en contrario para
poner de manifiesto
esa inexistencia de
incremento de valor
30. 30
SECTOR
AL
DIA
EL SECTOR
INMOBILIARIO
AL DÍA
El euríbor sube en
abril y encadena tres
subidas consecutivas
LaaplicaciónTAS///APIseconvierteenprotagonistadeladigitalización
en el sector
La actualidad del trimestre ha estado protagonizada por la progresiva subida del euríbor, que
ha reflejado una tendencia ascendente desde febrero hasta abril. Otras cuestiones aborda-
das por la actualidad fueron la futura Ley de Vivienda, así como la evolución de los precios
de la vivienda y de los préstamos hipotecarios sobre vivienda