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Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Nº 64 segunda época Enero-Marzo 2021 www.coapimadrid.org
Pag. 25
El sector inmobiliario
‘salva los muebles’
pero mira con
incertidumbre a 2021
+
Colegiado
Calendario
fiscal para
el IRPF
de 2020

La profesión
ahora
a domicilio
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Contratos, imprenta, libreria, merchandising,
servicios y productos para particulares
y profesionales

COLEGIADO
5 Carta del Presidente
6 Reportaje
• Calendario fiscal para el IRPF de 2020
• Hoja de ruta para autónomos
• Las novedades fiscales en vigor a partir de 2021
14 Análisis
La Justicia constitucional respalda con vigor el sistema de
arbitraje
19 Jurisprudencia
SENTENCIA DEFINITIVA Nº 1/2021 DEL JUZGADO DE PRIMERA
INSTANCIA Nº 20 BARCELONA DE 8 ENERO 2021, Procedimiento
ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 444/2020
24 Consultorio Inmobiliario
Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid.
25 Actividad
El sector inmobiliario ‘salva los muebles’ pero mira con
30 Sector al día
La campaña de la Renta será la protagonista del tercer trimestre
del año
34 Escrito queda
Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del
COAPI y del sector inmobiliario.
38 Libros
El mundo no es como crees, cómo nuestro mundo y nuestra
vida están plagados de falsas creencias
En este número ...
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Asesor Jurídico
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Carta del Presidente
Queridos compañeros
U
na vez que hemos dejado atrás 2020, un año
que sin duda ya ha entrado en la historia, es el
momento de analizar cuál sería la radiografía
del sector inmobiliario y, sobre todo, qué fortalezas nos
permiten mirar 2021 de forma positiva. Es una obviedad
decir que el tiempo que duró el confinamiento el sector
tuvo una brusca paralización, pero no lo es tanto apuntar
que una vez terminó el segundo trimestre del año, el
sector retomó el impulso con determinación ya que, si
bien el mercado estaba tocado, la actividad inmobiliaria
demostró que estaba viva.
Una de las causas de esta reactivación ha sido que
durante el confinamiento los profesionales seguimos
trabajando y atendiendo a los clientes, consumidores
y usuarios, preparando las operaciones hacia el futuro.
También nos ayudaron las nuevas tecnologías, como en
su día tuvimos ocasión de analizar e informar.
Si se realiza un somero repaso de las últimas
estadísticas oficiales publicadas acerca de las operaciones
de compraventa de vivienda, las hipotecas contratadas
y la evolución de los precios, permiten concluir que el
sector ha aguantado bien las grandes dificultades que
ha tenido durante 2020. Por ejemplo, el número total de
compraventas de viviendas se ha situado en 415.748, lo
que supone un 17,7% menos que en 2019, aunque los
expertos auguraban que la caída se situaría en el 20%.
En las hipotecas puede hacerse una valoración similar,
ya que la caída ha sido de un 7,6%, pero se ha situado
por encima de las cifras obtenidas en 2017. En cuanto
a los precios, se ha observado con claridad una bajada
en el cuarto trimestre (– 1,8%), pero el descenso no es
pronunciado. Ahora, lo que vienen son las incertidumbres
de 2021 que, en función de cómo se vayan despejando,
marcarán nuevos hitos en el sector. Me estoy refiriendo,
en primer lugar, a la evolución del mercado laboral,
que actualmente ya rebasa los 4 millones de parados, lo
que es un claro síntoma de deterioro de la economía. En
segundo lugar, a la adaptación del sector financiero en
la evolución de la crisis por las repercusiones que ello
tendrá en el mercado hipotecario.
El sector y los profesionales han demostrado en
2020 su fortaleza y lo seguirán haciendo este año.
También afrontamos crisis anteriores, como la de 2008.
Nuestra especialidad, experiencia y formación así lo han
permitido. Por otra parte, es de esperar que la campaña de
vacunación para el Covid siga avanzando y que lleguen
los fondos europeos para ayudar a nuestra economía.
El Colegio sigue presente en los medios de
comunicación, redes sociales e Internet, además de
mantener disponible la formación para los colegiados.
En este sentido, fue celebrada una jornada en la sede del
Colegio – también retransmitida de forma telemática –
sobre “Contratos de Arrendamiento ante el Covid19”,
que analizó el impacto que está teniendo la pandemia en
el ámbito de los alquileres de vivienda y de negocio. Me
gustaría recordaros que estamos a vuestra disposición
en forma de presencia física en la sede del Colegio –
con las medidas de seguridad establecidas –, así como
con asistencia en formato telemático. También espero
que podamos superar esta pandemia que a tantos está
poniendo a prueba, por lo que recibid mi más sincero
apoyo
Un fuerte abrazo

6
REPORTAJE
Hitosparapresentarladeclaraciónderentaseingresoscorrespondientes
a 2020
Calendario
fiscal para el
IRPF de 2020
La campaña de la declaración del Impuesto sobre la Renta para las Personas Físicas (IRPF),
conocida como la declaración de la renta, empieza el 7 de abril y concluye el 30 de junio de
este año. El Ministerio de Hacienda es quien gestiona las declaraciones, y más en concreto
la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. Lo que se presenta es la declaración que
corresponde a las rentas e ingresos recibidos durante 2020

;
;7 de abril, miércoles:
se inicia el plazo para presentar
la declaración por Internet, me-
diante la aplicación móvil de la
Agencia Tributaria o a través de
la página Renta Web (portal de
la agencia tributaria). No hace
falta cita previa, pero sí se re-
quiere para identificarse el DNI
electrónico, un certificado digi-
tal, la Clave PIN o el número de
referencia que se puede con-
seguir en la web de la Agencia
Tributaria.
;
;4 de mayo,martes: es
la fecha en que se inicia el pla-
zo para realizar poder solicitar
la cita previa para hacer la de-
claración por teléfono, modelo
de cita que está disponible por
Internet y por teléfono. Los te-
léfonos de la Agencia Tributa-
ria están disponibles de lunes a
viernes de 9 a 19 horas y son los
siguientes: 901 12 12 24, 901 22
33 44, 91 553 00 71, 91 535 73 26.
;
;6 de mayo, jueves:
es el primer día en que se pue-
de realizar la declaración de la
Renta por teléfono.
;
;27 de mayo, jueves:
se inicia el plazo para realizar la
solicitud de cita previa en caso
de querer hacer la declaración
de forma presencial en las ofi-
cinas de la Agencia Tributaria.
La petición también se puede
canalizar por Internet y por te-
léfono.
;
;2 de junio, miércoles:
día en el que se inicia el período
para presentar la declaración de
forma presencial.
;
;25 de junio, viernes:
fecha tope en que termina el
plazo para presentar la declara-
ción en aquellos supuestos en
los que sale a pagar y se quie-
re hacer el ingreso a través de
cuenta corriente bancaria.
;
;29 de junio, martes:
es el último día en el que se
puede solicitar cita previa para
la atención telefónica o de for-
ma presencial. La cita se puede
realizar por Internet y por teléfo-
no.
;
;30 de junio, miérco-
les: termina la campaña de la
declaración de la Renta corres-
pondiente al ejercicio 2020. Es
el último día para presentarla en
cualquiera de sus modalidades:
telefónica, presencial o por In-
ternet. Hasta este día se podrá
tener acceso al borrador, modi-
ficar y presentar la declaración
por Internet (a través de Renta
Web).
La campaña de
la declaración del
Impuesto sobre
la Renta para las
Personas Físicas
(IRPF), conocida
como la declaración
de la renta, empieza
el 7 de abril y
concluye el 30
de junio de este
año. El Ministerio
de Hacienda es
quien gestiona las
declaraciones, y
más en concreto la
Agencia Estatal de
la Administración
Tributaria. Lo que
se presenta es la
declaración que
corresponde a las
rentas e ingresos
recibidos durante
2020.
L
os contribuyentes podrán
empezar a realizar la decla-
ración del Impuesto sobre la
Renta para las Personas Físicas para el
ejercicio fiscal 2020 el 7 de abril y ten-
drán como fecha tope de finalización
el 30 de junio. Entre ambas fechas se
desarrolla un calendario para las dife-
rentes modalidades de presentación
(online, presencial o telefónica), cuyas
fechas son las siguientes:

8
REPORTAJE
Hoja de ruta
para autónomos
Obligaciones fiscales durante el ejercicio 2021
Los autónomos tienen un abanico de obligaciones fiscales y administrativas, como es la pre-
sentación periódica de declaraciones de determinados impuestos, que se prolongan durante
todo el ejercicio fiscal, en este caso se trata de 2021, que ya está en curso. Son modelos que
tiene establecidos la Agencia Tributaria, por lo que se recogen ahora en una guía que desta-
ca las más relevantes. Igualmente, deben estar al tanto de las sanciones que están previstas
para el incumplimiento de la presentación de tales declaraciones
Los modelos de declaración para los autónomos están establecidos por
la Agencia Tributaria y se corresponden con diferentes obligaciones
fiscales relacionadas con la actividad económica de los profesionales.
Entre ellos, destaca el modelo 111, que es la declaración trimestral
de las retenciones en el IRPF , el modelo 303, que es para el IVA y
también trimestral, el 131 para la tributación por módulos o el 130
para la tributación directa o simplificada, ambos del IRPF.

9
REPORTAJE
:
:Modelo 111: es una
declaración trimestral de las
retenciones en el IRPF para los
trabajadores, profesionales y
empresarios.
:
:Modelo 115:se debe
presentar en el caso de ser ti-
tular de un contrato de arren-
damiento de local en el que se
realiza la actividad. Para los au-
tónomos se presenta cuando
termina el trimestre.
:
:Modelo 130: se pre-
senta cuando corresponde la tri-
butación en estimación directa o
simplificada y se corresponde
con el IRPF. Trimestral.
:
:Modelo 131: corres-
ponde a la tributación por mó-
dulos. Trimestral.
:
:Modelo 303: mode-
lo para el IVA, soportado y re-
percutido. Trimestral.
:
:Modelos 180,
190 y 390: resúme-
nes anuales sobre IRPF e IVA.
:
:Modelo 100: decla-
ración del IRPF.
Los autónomos tienen un abanico de
obligaciones fiscales y administrativas,
como es la presentación periódica
de declaraciones de determinados
impuestos, que se prolongan durante
todo el ejercicio fiscal, en este caso se
trata de 2021, que ya está en curso.
Son modelos que tiene establecidos
la Agencia Tributaria, por lo que se
recogen ahora en una guía que destaca
las más relevantes. Igualmente, deben
estar al tanto de las sanciones que están
previstas para el incumplimiento de la
presentación de tales declaraciones
L
os autónomos tienen dos sistemas para la
tributación por el Impuesto sobre la Ren-
ta de las Personas Físicas. La estimación
directa (normal o simplificada), cuya tributación se
establece conforme los datos de facturación calcu-
lados en función de los rendimientos, a los ingresos
se quitan los gastos deducibles. La estimación sim-
plificada requiere tener un volumen de facturación
inferior a 600.000 euros anuales.
En el supuesto de la estimación objetiva (o por
módulos), está prevista para ciertas actividades,
como la construcción o la hostelería. El rendimiento
lo establece la Hacienda pública según unos datos
objetivos (superficie del local o número de trabaja-
dores). Para tributar por módulos hay que tener unos
ingresos no superiores a los 250.000 euros anuales
y una facturación de 125.000 euros correspondiente
al año anterior.
Es importante tener en cuenta que, por no pre-
sentar una declaración de un impuesto, por hacer-
lo fuera de plazo o por incurrir en algún error lleva
aparejado el pago de recargos y sanciones. Hay que
presentar el modelo adecuado o una declaración
complementaria en el caso de haber consignado al-
gún error. Realizar la declaración de forma voluntaria
puede acarrear el pago de intereses por el retraso y
si se realiza una declaración tras un requerimiento
de Hacienda, además de abonar el impuesto, habrá
que abonar una sanción.
Las obligaciones fiscales de los autónomos:

10
REPORTAJE
Las novedades
fiscales en vigor
a partir de 2021
Conozca los principales cambios fiscales que han sido aprobados tanto
en la Ley de Presupuestos Generales del Estado como en otras leyes
específicas y que ya están en vigor en el ejercicio 2021, por lo que tendrán
impacto en la declaración de la renta que se presentará el año que viene
Los Presupuestos Generales del Estado han traído un buen elenco de novedades fiscales
que deberán tenerse en cuenta en el año que ya estamos en curso (2021), como por ejemplo
puede ser la escala de retenciones del IRPF, y el año que viene cuando se tenga que presen-
tar la declaración de la renta correspondiente a este año 2021. Se han producido modificacio-
nes en casi todos los impuestos importantes, como IRPF, IVA o Sociedades, e incluso se han
creado nuevas figuras tributarias, como son las denominadas ‘Tasa Google’ y la ‘Tasa Tobin’.
Estos dos nuevos impuestos fueron establecidos en el último trimestre del año en una ley
específica para cada uno de ellos

11
REPORTAJE
Los artículos 58 a 64 de la Ley de
Presupuestos Generales del Estado (LPGE)
recogen las modificaciones operadas en el
Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas (IRPF). Los cambios tienen efecto a
partir del 1 de enero de 2021. Las novedades
más relevantes se han introducido en la
escala general del impuesto, en la escala de
retenciones, en la escala de gravamen para el
ahorro.
`
` Impuesto
sobre la Renta
de las Personas
Físicas (IRPF)
Los artículos 58 a 64 de la Ley de
Presupuestos Generales del Estado
(LPGE) recogen las modificaciones
operadas en el Impuesto sobre la Ren-
ta de las Personas Físicas (IRPF). Los
cambios tienen efecto a partir del 1 de
enero de 2021. Las novedades más re-
levantes se han introducido en la esca-
la general del impuesto, en la escala de
retenciones, en la escala de gravamen
para el ahorro y, por otra parte, se han
introducido modificaciones en la fisca-
lidad de las aportaciones y contribucio-
nes a los sistemas de previsión social.
En relación con este apartado, se
han establecido límites de reducción
en la base imponible de las aporta-
ciones y contribuciones a sistemas de
previsión social (artículo 62 LPGE). En
concreto, se modifica el límite general
de la reducción para los sistemas de
previsión social, como pueden ser pla-
nes de pensiones o los correspondien-
tes a mutualidades de previsión social,
disminuyéndose desde 8.000 euros a
2.000 anuales la cantidad máxima que
es posible reducirse. Este límite se in-
crementará en 8.000 euros siempre
que tal incremento provenga de con-
tribuciones empresariales. Otra de las
novedades es que “los contribuyentes
cuyo cónyuge no obtenga rendimien-
tos netos del trabajo ni de actividades
económicas, o los obtenga en cuantía
inferior a 8.000 euros, podrán reducir
en la base imponible las aportaciones
realizadas a los sistemas de previsión
social previstos en este artículo de los
que sea partícipe, mutualista o titular
dicho cónyuge, con el límite máximo
de 1.000 euros”. La novedad es que an-
teriormente este límite anual ascendía
a 2.500€.
Esta medida de reducción del límite
general aplicable en la base imponible
de las aportaciones y contribuciones a
sistemas de previsión social, acompaña
a la subida fiscal aprobada para las ren-
tas más altas en la base imponible ge-
neral y en la base del ahorro que grava
las rentas del capital.
`
` Medidas para
los autónomos
en el IRPF
Una de las novedades que se han
introducido en la LPGE es la prórroga
para el periodo impositivo 2021 los lí-
mites cuantitativos que delimitan en el
IRPF el ámbito de aplicación del méto-
do de estimación objetiva, con excep-
ción de las actividades agrícolas, gana-
deras y forestales, que tienen su propio
E
l nuevo ejercicio fiscal ha
traído un conjunto de nove-
dades en bastantes figuras
tributarias, por lo que es interesante
y práctico recogerlas, de forma resu-
mida, para poder tenerlas localizadas
como un soporte para el despacho
profesional. IRPF, Patrimonio, Socieda-
des y el IVA han sufrido modificaciones
relevantes, que se aprobaron en la Ley
11/2020, de 30 de diciembre, de Pre-
supuestos Generales del Estado para
el año 2021 (BOE de 31 de diciembre
de 2020). Como explica la Exposición
de Motivos de la Ley, “en el ámbito tri-
butario se adoptan diversas medidas
encaminadas a hacer compatible un
crecimiento económico equilibrado y
un aumento de los ingresos tributarios
que permita el fortalecimiento del Es-
tado del bienestar y reduzca desigual-
dades”.
Éstas son las principales novedades
fiscales que se aplican ya para el ejer-
cicio 2021:

12
REPORTAJE
límite cuantitativo por volumen de in-
gresos. Como explica la Exposición de
Motivos de la Ley, esta medida se intro-
duce porque “la situación que padece
la economía española, en el marco de
la actual crisis sanitaria hace aconse-
jable el establecimiento de un marco
normativo estable que permita a los
pequeños autónomos poder continuar
aplicando el método de estimación ob-
jetiva para el cálculo del rendimiento
neto de su actividad económica evitan-
do, además, un incremento de sus obli-
gaciones formales y de facturación”.
Como se apuntaba anteriormente,
la LPGE ha introducido un nuevo tramo
a la escala general del impuesto a partir
de 300.000 euros gravado con un tipo
del 24,5%, elevando el tipo dos puntos
porcentuales. Esta medida, junto con
la subida fiscal en la escala del ahorro
para las rentas de capital contribuye,
según la Exposición de motivos, a la fi-
nalidad ya citada de “hacer compatible
un crecimiento económico equilibrado
y un aumento de los ingresos tributa-
rios”.
Igualmente, en la escala de reten-
ciones se establece un nuevo tramo a
partir de 300.000 euros y con un tipo
del 47%.
En la escala del ahorro también se
ha añadido un nuevo tramo a partir de
200.000 euros, al que se aplicará un
tipo de gravamen del 26%.
`
` Impuesto
sobre el
Patrimonio
En este impuesto se producen
cambios importantes. El impuesto se
establece con “vigencia indefinida” y se
eleva en un punto el tipo establecido
para los patrimonios que superen los
10.695.996,06 euros, estableciéndose
en el 3,5%. Además, se establece una
escala de tipos de gravamen que se
aplicará siempre que las autonomías no
aprueben una específica. (ver artículo
66 de la Ley de Presupuestos Genera-
les del Estado).
`
` Impuesto
sobre el Valor
Añadido (IVA)
En el IVA la principal modificación
es que se ha subido el tipo impositivo
del 10% al 21% para las bebidas refres-
cantes, zumos y gaseosas con azúca-
res o edulcorantes añadidos (artículo
69 de la Ley de Presupuestos Genera-
les del Estado).
`
` Impuesto
sobre
Sociedades
Se introducen modificaciones en la
exención sobre dividendos y rentas de-
rivadas de la transmisión de valores re-
presentativos de los fondos propios de
entidades residentes y no residentes en
territorio español; también se limita la
deducibilidad de los gastos financieros
y se modifica la deducción para evitar
la doble imposición económica inter-
nacional (dividendos y participaciones
en beneficios), entre otros cambios (ver
artículo 65 de la Ley de Presupuestos
Generales del Estado).
`
` Impuesto
sobre las
primas de
seguros
Con vigencia indefinida, el impuesto
sobre las primas de seguros se exigirá
al tipo del 8%. Esto supone que el tipo
sube dos puntos (artículo 73 LPGE).
Una de las novedades que se han introducido en la LPGE es la
prórroga para el periodo impositivo 2021 los límites cuantitativos
que delimitan en el IRPF el ámbito de aplicación del método de
estimación objetiva, con excepción de las actividades agrícolas,
ganaderas y forestales, que tienen su propio límite cuantitativo por
volumen de ingresos. Como explica la Exposición de Motivos de la
Ley, esta medida se introduce porque “la situación que padece la
economía española, en el marco de la actual crisis sanitaria hace
aconsejable el establecimiento de un marco normativo estable que
permita a los pequeños autónomos poder continuar aplicando el
método de estimación objetiva para el cálculo del rendimiento neto
de su actividad económica evitando, además, un incremento de sus
obligaciones formales y de facturación”.

13
REPORTAJE
`
` Indicador
Público
de Rentas
de Efectos
Múltiples
(IPREM)
El Indicador Público de Rentas de
Efectos Múltiples (IPREM) tendrá las
siguientes cuantías en 2021: a) diario,
18,83 euros; b) mensual 564,90 euros; c)
anual 6.778,8 euros y d) en los supues-
tos en que la referencia del salario mí-
nimo interprofesional ha sido sustituida
por la referencia al IPREM en aplicación
a lo establecido en el Real Decreto ley
3/2004, de 25 de junio, la cuantía anual
del IPREM será de 7.908,60 euros
cuando las correspondientes normas
se refieran al salario mínimo interpro-
fesional en cómputo anual, salvo que
expresamente se excluyeran las pagas
extraordinarias; en este caso, la cuan-
tía será de 6.778,80 euros (Disposición
Adicional Centésima vigésima primera
de la LPGE).
`
` Interés legal
del dinero
El tipo del interés legal del dinero
se establece en un 3% y el interés de
demora en el 3,75%
`
` Nuevos
impuestos con
ley propia
Por otra parte, hay que hacer men-
ción a dos impuestos nuevos introdu-
cidos en nuestro ordenamiento, y que
han sido los más mediáticos de los úl-
timos meses, denominados ‘Tasa Goo-
gle’ y ‘Tasa Tobin’. Estas nuevas figuras
tributarias fueron establecidas por ley
a finales del año pasado y cada una de
ellas tiene su propia norma.
`
` Tasa Google
La Ley 4/2020, de 15 de octubre,
del Impuesto sobre Determinados Ser-
vicios Digitales, establece la denomina-
da ‘Tasa Google’, que es un impuesto
de carácter indirecto que tiene como
objetivo gravar las prestaciones de de-
terminados servicios digitales cuando
haya intervención de usuarios situados
en España.
Está dirigido a las compañías tecno-
lógicas y la ley entiende que las presta-
ciones de servicios digitales se realizan
en España cuando algún usuario esté
situado en nuestro país, distinguiendo
tres supuestos de servicios: publici-
dad en línea, intermediación en línea y
transmisión de datos. Los contribuyen-
tes serán grandes empresas de tecno-
logía y el tipo impositivo será del 3%.
`
` Tasa Tobin
La Ley 5/2020, de 15 de octubre,
del Impuesto sobre las Transaccio-
nes Financieras, regula la denominada
‘Tasa Tobin’, que también tiene natura-
leza indirecta y grava las adquisiciones
a título oneroso de acciones de com-
pañías españolas. El impuesto se aplica
con independencia del lugar donde se
efectúe la adquisición y cualquiera que
sea la residencia o el lugar de estable-
cimiento de las personas o entidades
que intervengan en la operación. Los
sujetos pasivos del impuesto son la
empresa de servicios de inversión o
entidad de crédito que realice la adqui-
sición por cuenta propia. El tipo imposi-
tivo será del 0,2%. Esta figura impositiva
está prevista para grandes compañías,
pues están incluidas las sociedades
con valor de capitalización bursátil su-
perior a los 1.000 millones de euros, y
no afecta a las pequeñas y medianas
empresas.
#
# En el Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas (IRPF),
las novedades más relevantes
se han introducido en la escala
general del impuesto, en la es-
cala de retenciones, en la escala
de gravamen para el ahorro y,
por otra parte, se han estable-
cido modificaciones en la fis-
calidad de las aportaciones y
contribuciones a los sistemas de
previsión social.
#
# Para los autónomos en el IRPF
se ha aprobado la prórroga para
el periodo impositivo 2021 los
límites cuantitativos que deli-
mitan en el IRPF el ámbito de
aplicación del método de esti-
mación objetiva.
#
# En el Impuesto sobre el Patri-
monio se establece su “vigen-
cia indefinida” y se eleva en un
punto el tipo establecido para
los patrimonios que superen los
10.695.996,06 euros, estable-
ciéndose en el 3,5%.
#
# En el IVA la principal modifica-
ción es que se ha subido el tipo
impositivo del 10% al 21% para
las bebidas refrescantes, zumos
y gaseosas con azúcares o edul-
corantes añadidos.
#
# Se han introducido dos impues-
tos nuevos en nuestro ordena-
miento, y que han sido los más
mediáticos de los últimos me-
ses, denominados ‘Tasa Google’
y ‘Tasa Tobin’. Estas nuevas fi-
guras tributarias fueron estable-
cidas por ley a finales del año
pasado y cada una de ellas tiene
su propia norma.
PRINCIPALES NOVEDADES FISCALES PARA EL EJERCICIO 2021

14
ANÁLISIS
La Justicia
constitucional
respalda con vigor el
sistema de arbitraje
El Tribunal Constitucional ha respaldado con contundencia el arbitraje en una sentencia en la
que declarado que prevalece lo que establece el laudo arbitral y que la Justicia ordinaria solo
puede intervenir mínimamente. Este es uno de los pronunciamientos jurídicos más impor-
tantes que se han conocido este trimestre. Otros tribunales también han establecido que la
valoración fiscal de los bienes inmuebles debe ser el valor real. Además, el Tribunal Supremo
ha seguido resolviendo cuestiones sobre préstamos hipotecarios, como las cláusulas suelo
o los gastos de tasación
El Tribunal Constitucional dicta una sentencia
histórica
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15
ANÁLISIS
E
l protagonista del sector le-
gal ha sido el Tribunal Cons-
titucional por su sentencia
sobre el arbitraje en el primer trimestre
del año. A mediados de febrero se co-
nocía el pronunciamiento a través del
cual el TC respaldaba con contunden-
cia al sistema arbitral, declarando en
una sentencia adoptada por unanimi-
dad que los tribunales no pueden re-
vocar los laudos arbitrales entrando en
el fondo de la cuestión y limita su inter-
vención a posibles irregularidades en
el proceso, pero no al contenido. Como
apunta el diario El País, el fallo conce-
de el amparo solicitado a una particular
y sus dos hijas en un caso privado. Las
denunciantes acudieron a la Justicia
después de que el Tribunal Superior
de Justicia de Madrid declarara nulo un
laudo dictado en un arbitraje.
El Constitucional ha considerado
que el TSJM se extralimitó al anular ese
laudo, yendo más allá de sus compe-
tencias. La sentencia subraya que “la
institución arbitral – tal como la confi-
gura la propia Ley de Arbitraje – es un
mecanismo heterónomo de resolución
de conflictos, al que es consustancial
la mínima intervención de los órganos
jurisdiccionales por mor del respeto a
la autonomía de la voluntad de las par-
tes”. El fallo también sostiene que “va-
loración del órgano judicial competen-
te sobre una posible contradicción del
laudo con el orden público no puede
consistir en un nuevo análisis del asun-
to sometido a arbitraje”. Es decir, los
tribunales no pueden asumir “el papel
del árbitro en la solución de la contro-
versia” (diario El País, “El Tribunal Cons-
titucional blinda el sistema de arbitraje,
19 de febrero de 2021).
Como informa el diario económico
Expansión, el TC también destaca que
el control de los tribunales sobre los
laudos “tiene un contenido muy limita-
do y no permite una revisión del fondo
de la cuestión decidida por el árbitro”.
En este sentido, el TC sostiene que el
tribunal madrileño “entró en el fondo
del asunto sobrepasando los límites
constitucionales de deber de motiva-
ción y congruencia” (diario Expansión,
“El Constitucional blinda el arbitraje en
España ante los tribunales de justicia”,
‘Valor real’ de los bienes inmuebles
en la Jurisprudencia autonómica
Otros nuevos pronunciamientos in-
teresantes que se han conocido este
trimestre corresponden a los tribunales
superiores de justicia de Andalucía y de
la Comunidad Valenciana, que han es-
tablecido que la valoración de Hacien-
da sobre los bienes inmuebles para la
tributación del Impuesto sobre Trans-
misiones Patrimoniales y Actos Jurídi-
cos Documentados debe basarse en el
‘valor real’, aproximándose al precio de
mercado de la vivienda. Como se expli-
ca en una información del diario Cinco
Días, el Tribunal Superior de Justicia de
Andalucía acaba de sumarse al criterio
ya defendido por el alto tribunal valen-
ciano o el madrileño declarando que
el uso de la tasación hipotecaria no es
adecuado como referencia para esti-
mar la tributación correspondiente por
el Impuesto de Transmisiones Patrimo-
niales y Actos Jurídicos Documentados
o el de Sucesiones y Donaciones. En
su lugar, dictamina, la Administración
tributaria debe de basarse en el “valor
real”, aproximándose al precio de mer-
cado de la vivienda.
En este sentido, el tribunal define
el valor real como “el que pactarían dos
sujetos de derecho independientes en
un contexto de mercado libre” y apun-
ta que “se aproxima más al precio de la
compraventa” que al “previsto para una
venta forzosa como es la realización de
la hipoteca”. (diario Cinco Días, “La jus-
ticia autonómica tumba el método de
valoración de inmuebles del fisco”, 15
de enero de 2021).
Por otra parte, el Tribunal Supremo
ha dictado dos pronunciamientos en el
ámbito del Derecho Bancario y relacio-
nados con préstamos hipotecarios.
El Tribunal Supremo establece que
los gastos de tasación en hipotecas
anteriores a la Ley de Créditos Inmo-
biliarios corresponden al banco
Es el caso de una sentencia del Ple-
no de la Sala de lo Civil del Tribunal Su-
premo, que ha resuelto sobre los efec-
tos económicos de la declaración de
nulidad de la cláusula de gastos de los
préstamos hipotecarios entre bancos y
consumidores. El Supremo ha dictami-
nado que los gastos de tasación, cuan-
do no sea aplicable la Ley 5/2019, de
15 de marzo, reguladora de los contra-
tos de crédito inmobiliario, incumben al
banco y no al consumidor. Según expli-
ca el Gabinete Técnico de la Sala Civil,

16
ANÁLISIS
“con esta sentencia quedan resueltas
por la Sala de lo Civil todas las conse-
cuencias de la nulidad de las cláusulas
que imponen a los consumidores los
gastos de formalización del préstamo
hipotecario”.
A ello añade que “esta doctrina su-
pone que los consumidores tienen de-
recho a la restitución de todos los gas-
tos pagados en concepto de registro
de la propiedad, gestoría y tasación, así
como de la mitad de los gastos notaria-
les”. Y concluye que “solo el Impuesto
sobre Actos Jurídicos Documentados,
en el que las normas tributarias esta-
blecen que el principal sujeto pasivo
es el prestatario, corre a cargo de los
consumidores”.
Las costas las paga el banco por re-
chazar la reclamación extrajudicial en
una cláusula suelo, así lo ha declara-
do el Tribunal Supremo
En otra sentencia, el Pleno de la
Sala Civil ha estimado el recurso de un
consumidor y ha impuesto las costas
procesales de un pleito por cláusu-
la suelo abusiva a la entidad bancaria
que, pese a allanarse a la demanda
judicial, había rechazado previamente
una reclamación extrajudicial que tenía
el mismo contenido.
Como apunta el Gabinete Técnico
de la Sala Civil, la Sala Primera ha te-
nido en cuenta que, “aunque la recla-
mación extrajudicial del consumidor
tuvo lugar antes de la entrada en vi-
gor del RDL 1/2017, esa actuación fue
justamente la prevista en esta norma:
efectuar una reclamación a la entidad
financiera para que dejara de aplicar la
cláusula suelo y le devolviera lo inde-
bidamente cobrado por su aplicación”.
Así, precisa, “la entidad financiera alegó
la solicitud alegando que su actuación
había sido correcta y que la cláusu-
la suelo no era abusiva”. Sin embargo,
concluye, “interpuesta la demanda, se
allanó a la misma” y por ello el Tribunal
Supremo ha entendido que las costas
deben imponerse a la entidad bancaria.
Así lo informa el servicio de comu-
nicación del Consejo General del Poder
Judicial.
Novedades en la jurisprudencia
sobre el IRPH de las hipotecas
Por otra parte, también se han pro-
ducido novedades sobre los proce-
dimientos que tienen que ver con el
índice IRPH. Según informa el diario
Cinco Días, la judicialización de las hi-
potecas españolas ha vuelto a quedar
en suspenso hasta que se pronuncie la
justicia europea. El Tribunal Supremo
ha decidido paralizar todos los asuntos
pendientes de resolución sobre cré-
ditos inmobiliarios ligados al Índice de
Referencia de Préstamos Hipotecarios
(IRPH) hasta que el Tribunal de Justicia
de la Unión Europea (TJUE) vuelva a
pronunciarse sobre ello.
El origen de esta decisión es que el
Juzgado Número 38 de Barcelona ha
planteado una nueva cuestión preju-
dicial ante el TJUE después de que el
Tribunal Supremo determinara recien-
temente que las hipotecas ligadas a
este índice se comercializaron de for-
ma opaca, pero se negara a anular su
vinculación a este índice (diario Cinco
Días, “El Supremo paraliza los casos
de hipotecas ligadas al IRPH ante una
nueva consulta al TJUE”, de 5 de marzo
de 2021).
Este mismo juzgado fue el que
planteó otra cuestión prejudicial y que
motivó que se dictara una sentencia por
parte del TJUE en la que (ver revista
COLEGIADO Nº61 número electró-
nico) en la que establecía que debían
ser los tribunales españoles quienes
decidan si el índice de referencia de-
nominado IRPH se puede sustituir por
El Tribunal Constitucional ha respaldado
el sistema de arbitraje español en una
sentencia en la que destaca que el control
de los tribunales sobre los laudos “tiene un
contenido muy limitado y no permite una
revisión del fondo de la cuestión decidida por
el árbitro”. En este sentido, el TC sostiene que
el Tribunal Superior de Justicia de Madrid
“entró en el fondo del asunto sobrepasando
los límites constitucionales de deber de
motivación y congruencia”

17
ANÁLISIS
otro en los supuestos en que conside-
ren que las cláusulas del contrato de
préstamo hipotecario no eran claras
ni comprensibles. Según explicaba el
Tribunal europeo en un comunicado,
si los tribunales españoles llegaran a
la conclusión de que las cláusulas “son
abusivas”, “podrán sustituirlas por un
índice legal aplicable de manera suple-
toria, para proteger a los consumidores
en cuestión de las consecuencias es-
pecialmente perjudiciales que podrían
derivarse de la anulación del contrato
de préstamo”. La sentencia fue dictada
en el Asunto C-125/18, con fecha 3 de
marzo de 2020.
Sin embargo, hay que recordar que
cuando los tribunales españoles em-
pezaron a aplicar la sentencia europea,
comenzaron a emitir sentencias discre-
pantes, ya que si bien los juzgados de
primera instancia dictaron sentencias
en las que anulaban el índice IRPH y los
sustituían por la aplicación del Euríbor,
más favorable al consumidor, cuando
han tenido que pronunciarse posterior-
mente las audiencias provinciales, en
segunda instancia, estos tribunales se
han inclinado a favor de los bancos, ya
que sí respaldan el IRPH. Así, la cues-
tión de la legalidad del IRPH sigue a la
espera de una solución definitiva.
La actualidad de la cláusula ‘rebus sic
stantibus’
Otra de las cuestiones que ha pro-
tagonizado la actualidad durante este
trimestre ha sido la aplicación de la
cláusula rebus sic stantibus, en el con-
texto de la marcha de los negocios y
del impacto que está sufriendo la eco-
nomía con motivo de la pandemia del
Covid19. (ver también sección Juris-
prudencia páginas 19 a 23.
Uno de los pronunciamientos que
se han conocido ha sido un auto de la
Audiencia Provincial de Valencia de 10
de febrero de 2021. Según informa el
diario Confilegal, el auto “va en direc-
ción contraria a la reciente jurispruden-
cia de la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo (sentencia 19/2019 de 15 de
enero) rígida y restrictiva en lo que a la
aplicación de la cláusula rebus se refie-
re, a diferencia del criterio más flexible
de las de 30 de junio y 15 de octubre
de 2014”.
La información de Confilegal relata
que el Juzgado de Primera Instancia 1
de Valencia había fallado a favor de una
empresa que gestionaba en alquiler un
hotel en Palma de Mallorca, propiedad
de una compañía hotelera, acordando
“el aplazamiento durante la tramitación
del procedimiento del pago del 50%
de la renta mínima mensual pactada
desde la mensualidad de junio de 2020
hasta el dictado de la Sentencia, man-
teniéndose el aplazamiento de las ren-
tas que se generen a partir del próximo
El Tribunal Superior de Justicia de
Andalucía acaba de sumarse al criterio ya
defendido por el alto tribunal valenciano
o el madrileño declarando que el uso de la
tasación hipotecaria no es adecuado como
referencia para estimar la tributación
correspondiente por el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados o el de Sucesiones
y Donaciones. En su lugar, dictamina, la
Administración tributaria debe de basarse en
el “valor real”, aproximándose al precio de
mercado de la vivienda.

18
ANÁLISIS
El Tribunal Supremo ha dictaminado que los
gastos de tasación, cuando no sea aplicable la
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario, incumben
al banco y no al consumidor. Según explica el
Gabinete Técnico de la Sala Civil, “con esta
sentencia quedan resueltas por la Sala de lo
Civil todas las consecuencias de la nulidad de
las cláusulas que imponen a los consumidores
los gastos de formalización del préstamo
hipotecario”. A ello añade que “esta doctrina
supone que los consumidores tienen derecho
a la restitución de todos los gastos pagados en
concepto de registro de la propiedad, gestoría
y tasación, así como de la mitad de los gastos
notariales”. Y concluye que “solo el Impuesto
sobre Actos Jurídicos Documentados, en el
que las normas tributarias establecen que el
principal sujeto pasivo es el prestatario,
corre a cargo de los consumidores”.
mes de marzo de 2021, en que comen-
zará la nueva temporada hotelera, úni-
camente en el caso de que subsistan
las actuales restricciones legales de
aforo y de acceso en frontera a turistas
europeos”. El hotel se ha visto afectado
por el confinamiento y las restriccio-
nes, lo que ha afectado al turismo. El
juzgado entendió que la aplicación de
la cláusula rebus sic stan-
tibus era conforme a dere-
cho porque permite revisar
cualquier contrato cuyo
cumplimiento se haya vis-
to afectado por un hecho
imprevisible.
La Audiencia Provincial desestimó
el recurso de apelación de la sociedad
dueña del hotel argumentando que
“nunca en relación con una circuns-
tancia tan excepcional, imprevisible y
extraordinariamente grave (catastrófi-
ca podríamos añadir) y con efectos tan
nocivos como la que ha tenido lugar a
consecuencia de la pandemia del Co-
vid19, por lo que puede decirse que se
trata de un supuesto que prima facie
podría justificar la aplicación de la alu-
dida doctrina de la ‘rebus sic stantibus’”.
Los tres magistrados reconocen,
destaca Confilegal, que la “tempora-
da 2020 ha quedado profundamen-
te afectada dado que el hotel estuvo
cerrado y sin ingreso alguno durante
los tres meses de confinamiento”. Por
tanto, quedó confirmada la resolución
de primera instancia. (diario Confilegal,
“La AP de Valencia aplica en un auto la
“rebus sic stantibus” por primera vez en
España, a contracorriente del Supre-
mo”, de 14 de febrero de 2021).
DE VENTA EN:

Coleccionable
Jurisprudencia I
FUNDAMENTOS DE DERECHO
CUESTIONES A ANALIZAR
PRIMERO.
19. De las alegaciones indicadas por las
partes y de la fijación de hechos controver-
tidos lo que hay que resolver en este proce-
dimiento es, en primer lugar, si la existencia
del RDL 15/2020 impide al arrendatario que
no se acoge a las modificaciones del contra-
to que allí se prevén, instar una modificación
objetiva diferente a la allí recogida en apli-
cación de la cláusula rebus sic stantibus. Si
esto último es posible habrá que ver si por
aplicación de la cláusula rebus sic stantibus
se puede en este caso rebajar la renta y, en
su caso, en qué importe. Si se desestima la
petición principal de rebajar la renta habrá
que analizar si es posible la resolución con-
tractual y sus consecuencias. No obstante, y
para centrar el objeto del debate expondré,
en primer lugar, el objeto y requisitos de la
cláusula rebus sic stantibus .
20. También es necesario indicar que la
parte demandada introdujo en la audiencia
previa como hecho controvertido la cuantía
de la renta por entender que era una anuali-
dad de la renta vigente, y no lo indicado por
la actora. Esta juzgadora no se va a pronun-
ciar en esta sentencia sobre la cuantía del
procedimiento porque solo me corresponde
pronunciarme cuando, conforme al artículo
255.1 LEC, “ de haberse determinado de for-
ma correcta, el procedimiento a seguir sería
otro, o resultaría procedente el recurso de
casación “, circunstancias que no concurren
en este caso. Entiendo que el interés puede
estar en una hipotética tasación de cosas
sin que el juez pueda imponer, ex ante , al
Letrado de la Adminsitración de Justicia que
es quien realiza la tasación y resuelve en un
inicio su importe qué cuantía tiene que tener
en cuenta para realizar la tasación si es que
eso se llega a discutir.
SEGUNDO:
CONCEPTO Y REQUISITOS PARA
APLICAR LA CLÁUSULA REBUS SIC
STANTIBUS
21. La cláusula « rebus sic stantibus »
que literalmente significa “mientras duren
las cosas” es una moderación del principio
“ pacta sunt servanda “ (los contratos están
para cumplirse) que permite modificar el
contenido del contrato o resolverlo cuan-
do concurren determinadas circunstancias
sobrevenidas, de carácter excepcional e
imprevistas para las partes en el momento
de establecer las condiciones del contrato,
y que implican una alteración sustancial de
la base del negocio sobre la que se formó la
voluntad contractual. El fundamento de esta
cláusula, que es de creación jurisprudencial,
es el artículo 7.1 Cc que establece que los
derechos deben ejercitarse conforme a las
exigencias de la buena fe y el artículo 1.258
Cc que, al fijar las obligaciones de los con-
tratos, establece que obligan, no solo “ al
cumplimiento de lo expresamente pactado,
sino también a todas las consecuencias que,
según su naturaleza, sean conformes a la
buena fe, al uso y a la ley “
22. La posibilidad de alterar la regla “
pacta sunt servanda “ ante una modifica-
ción excepcional de las circunstancies es
admitida en el derecho comparado ( ges-
hfätsgrundlage , en el derecho alemán -§
313 BGB-; eccesiva onerosità sopravenuta
en el Código civil italiano -LEG 1889, 27-; o
frustration o hardship del derecho anglo-
sajón), y también en la normativa interna-
cional que pretende establecer una cierta
armonización y actualización en materia de
interpretación y eficacia de los contratos, en
especial en el artículo 6.2.2 . de los Principios
Unidroit, en el artículo 6.111 de los Principios
Europeos de Derecho de los Contratos (de
ahora en adelante PEDC) e incluso en el art.
Resumen
CArrendamiento de inmueble
para uso turístico. Cláusula
“rebus sic stantibus”.
Alteración imprevisible de las
circunstancias por la pandemia. El
Juzgado aprecia que, a consecuencia
de la pandemia, se ha producido
una alteración imprevisible de
las circunstancias que sirvieron
de base para la formación de la
voluntad negocial que ha generado
un desequilibrio de las prestaciones
haciendo el contrato excesivamente
oneroso para el arrendatario de un
inmueble para uso turístico, por lo
que acuerda una rebaja en la renta.
Nada impide que se solicite una
consecuencia diferente a la moratoria
prevista legalmente si con ella no se
produce el equilibrio contractual ni
se restablece la base del negocio, pues
la moratoria puede no ser suficiente
cuando se trata del arrendamiento
para realizar una actividad que
se ve frecuentemente sometida a
diferentes regulaciones que aumentan
o disminuyen las restricciones para
su ejercicio y que, seguramente,
seguirá sufriendo restricciones hasta
que se acabe con esta situación, lo
que puede dificultar que la renta se
pueda abonar en el periodo moratorio
fijado por dicha normativa. Por
ello, la buena fe y el principio de
equidad justifica una alteración de lo
pactado en aplicación de la cláusula
“rebus sic stantibus” (FJ 3 y 4)
SENTENCIA DEFINITIVA Nº 1/2021 DEL JUZGADO DE PRIMERA
INSTANCIA Nº 20 BARCELONA DE 8 ENERO 2021, Procedimiento ordinario
(Arrendamientos art. 249.1.6) 444/2020
Jurisprudencia

Coleccionable
Jurisprudencia
II
1213 de la Propuesta para la modernización del Derecho de las obli-
gaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codifi-
cación. De entre esta normativa conviene destacar el art. 6.111 PEDC
puesto que aunque tales principios no tengan carácter vinculante se
utilizan como criterios interpretativos de nuestro ordenamiento, tal y
como ha declarado el TS en muchas ocasiones, entre otras en la STS
5/2019, de 9 de enero de 2019, que, con citación de más jurispru-
dencia señala que “ el origen común de las reglas contenidas en el
texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL)
permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes
en esta materia en nuestro Código civil “. Dicho principio señala:
Artículo 6:111: Cambio de circunstancias
(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando
les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en
los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la con-
traprestación que se recibe.
(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una
adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cum-
plimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un
cambio de las circunstancias, siempre que:
(a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un mo-
mento posterior a la conclusión del contrato.
(b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del
contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el
cambio acaecido.
(c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda
exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias.
(3) Si en un plazo razonable las partes no alcanzan un acuerdo al
respecto, el juez o tribunal podrá:
(a) Poner fin al contrato en los términos y fecha que considere
adecuado.
(b) O adaptarlo, de manera que las pérdidas y ganancias resul-
tantes de ese cambio de circunstancias se distribuyan entre las par-
tes de forma equitativa y justa.
En cualquiera de los casos, el juez o tribunal podrá ordenar que
la parte que se negó a negociar o que rompió dicha negociación de
mala fe, proceda a reparar los daños causados a la parte que sufrió
dicha negativa o dicha ruptura.
23. La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es una ex-
cepción al principio de pacta sunt servanda , por lo que se tiene que
aplicar de manera excepcional y teniendo que concurrir una serie
de requisitos que se extraen del artículo 6.111 PEDC anteriormente
citado y de la jurisprudencia del TS que ha analizado esta figura, en
especial, la STS 333/2014, de 30 de junio de 2014; la STS 64/2015,
de 24 de febrero de 2015; la STS 5/2019 de 9 de enero de 2019;
STS 455/2019, de 18 de julio de 2019 ROJ: STS 2831/2019 o la STS
156/2020, de 6 de marzo de 2020. Estos requisitos son los siguien-
tes:
1- Que se haya producido una alteración extraordinaria e impre-
visible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de
manea que la nueva situación haya implicado una alteración de la
base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula
cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alte-
ración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del
riesgo como puede ser un contrato de inversión.
2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la
frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave
y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que
no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta
excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las
partes contratantes.
3- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del
contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.
4- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o mo-
dificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del
cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa
TERCERO:
RELACIÓN ENTRE EL REAL DECRETO LEY 15/2020 Y LA
CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS
24. El demandado considera que, con independencia de que se
den los presupuestos o no para aplicar la doctrina de la cláusula
rebus sic stantibus, esta no se puede aplicar en este caso porque
el legislador ya ha previsto las consecuencias concretas de un con-
trato de arrendamiento de industria con un gran tenedor que se ve
afectado por la situación de pandemia en el RDL 15/2020.
25. Señala la parte demandada que el sistema de fuentes es el
que establece el artículo 1 Cc costumbre y principios generales del
derecho), sirviendo la jurisprudencia para complementar el ordena-
miento jurídico ( art. 1.4 Cc). Por ello, si una ley como es el RDLey
15/2020 ha recogido la cláusula rebus sic stantibus de una manera
concreta ante una situación excepcional, como es la pandemia del
Coronavirus, esa es la norma a tener en cuenta sin que se puedan
exigir al arrendador aceptar otras consecuencias no previstas en la
ley en base a una doctrina de creación jurisprudencial.
26. Teniendo en cuenta lo manifestado por el letrado, hay que
indicar que la cláusula rebus sic stantibus no es solo una creación
jurisprudencial, sino que es la plasmación de un principio general del
derecho en materia de obligaciones y contratos como se constata
en el hecho de estar recogida la posibilidad de modificar el contrato
ante un cambio sobrevenido e imprevisible de las circunstancias en
el artículo 6:111 PEDC. Por ello, como principio general de las obliga-
ciones también es fuente del derecho destacando que el artículo 1.4
Cc prevé que los principios generales del derecho se aplicarán en
defecto de ley o costumbre, “ sin perjuicio de su carácter informador
del ordenamiento jurídico “. Este carácter informador que se le atri-
buye a los principios generales del derecho hace que se tengan que
tener en cuenta para interpretar la legislación, tanto la regulación
del Código civil en materia de contratos como el RDLey 15/2020.
Además, dicha normativa se tiene que interpretar también teniendo
en cuenta los criterios de interpretación que recoge el artículo 3 Cc
y que se remite al sentido propio de sus palabras “ en relación con
el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad
social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo funda-
mentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”
27. Tomando todos estos elementos en su conjunto y haciendo
una interpretación finalista y conforme a los principios de buena fe
y de equidad que son la base de las relaciones contractuales, en-
tiendo que el RDL 15/2020 no impide que una parte, en este caso el
arrendatario, solicite otra consecuencia jurídica distinta de la mora
en el pago de la renta que establece el citado texto normativo, si

Coleccionable
Jurisprudencia III
entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio con-
tractual ni se restablece la base del negocio. En apoyo de esta con-
clusión indicaré los siguientes argumentos.
28. En primer lugar, tanto la jurisprudencia del TS que ha con-
figurado la doctrina sobre la cláusula “ rebus sic stantibus “ como
la legislación que la regula (ver, por ejemplo, Ley 498 de la Com-
pilación Navarra, o el artículo 6:111 de los PEDC) no establecen una
consecuencia única ante la alteración extraordinaria de las circuns-
tancias que se tuvieron en cuenta al firmar el contrato. Todas ellas
prevén como consecuencia la resolución del contrato o su modifica-
ción acudiendo a términos de equidad, equidad que no es siempre
la misma en todos los contratos con independencia de que el hecho
que permita la aplicación de la cláusula pueda ser el mismo como
sería en este caso la pandemia del Coronavirus. El RDLey 15/2020
regula una consecuencia que entiende que es idónea para evitar
ciertas dificultades económicas de los contratantes, en especial del
arrendatario, pero si se hace una interpretación sistemática con la
regulación y jurisprudencia que permite aplicar la cláusula rebus sic
stantibus, hay que entender que no excluye que se pueda aplicar
otra consecuencia conforme a los principios que inspiran la cláu-
sula rebus sic stantibus dado que es la única forma de garantizar
los principios de buena fe, de equidad y de conmutabilidad de las
prestaciones.
29. En segundo lugar por la propia dicción y finalidad del RDL
15/2020 se constata que la intención del legislador no es eliminar
la posibilidad de dar otra solución a la situación creada por la pan-
demia. Si se lee la Exposición de Motivos que es un elemento esen-
cial para interpretar la voluntad del legislador, hace referencia en su
apartado II a “ medidas para reducir los costes operativos de pymes
y autónomos “. De ahí se deduce que su finalidad no se buscar el
reequilibrio contractual que es la finalidad de la rebus, sino reducir
los costes que tienen que asumir los empresarios. También es rele-
vante que en este apartado de la Exposición de Motivos se hace re-
ferencia a la normativa que se podía aplicar como es la LAU y el Cc y
considera que no es suficiente para reducir el riesgo de incapacidad
financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento
total o parcial de sus obligaciones, entre ellas, el pago de la renta de
locales. Por tanto, no excluye la aplicación de estas normas, sino que
establece una solución más diciendo de manera expresa en dicha
Exposición de Motivos que:
“Ante esta situación, procede prever una regulación específica
en línea con la cláusula «rebus sic stantibus» , de elaboración juris-
prudencial, que permite la modulación o modificación de las obli-
gaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: impre-
visibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad
de la prestación debida y buena fe contractual”. (subrayado propio)
30. Como se observa de esa dicción lo que hace el legislador es
establecer una solución más “ en línea con la cláusula rebus sic stan-
tibus “, sin que en ningún momento manifieste que esa es la única
consecuencia que se puede atribuir a esta situación, sino que es una
más inspirada en dicha cláusula.
31. En tercer lugar porque hay otras normas que permiten aplicar
la cláusula rebus sic stantibus y conferir al arrendador una conse-
cuencia diferente a la de moratoria en el plazo por un máximo de
cuatro meses. En este sentido se puede citar la Ley 498 de la Com-
pilación Navarra o el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de
medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada
en locales de negocio arrendados elaborada por la Generalitat de
Catalunya. Esta última norma también en su Exposición de Motivos
hace referencia a la excesiva onerosidad de algunas de las pres-
taciones, al carácter imprevisible e inevitable del riesgo de donde
deriva y a la necesidad de restablecer el equilibrio contractual para
aplicar “ con fundamento en la cláusula rebus sic stantibus “ unas
consecuencias de rebaja de la renta ligada a determinadas circuns-
tancias que se enumeran en el artículo segundo si no se llega a un
acuerdo entre las partes.
32. En base a todo lo manifestado, la interpretación más adecua-
da de dicho RDLey 15/2020 es que las consecuencias que fija no
son excluyentes de otras modificaciones, sino que es una alteración
del contrato que se puede aplicar por mor de la cláusula rebus sic
stantibus. No obstante no impide que atendiendo a las circunstan-
cias del caso se puede solicitar otra consecuencia diferente, como
realiza el actor, en aplicación de la citada cláusula. La medida de es-
tablecer una moratoria en el contrato puede ser suficiente en deter-
minados contratos para conseguir el equilibrio en las prestaciones
pero puede no serlo en otros, más cuando se trata del arrendamien-
to para realizar una actividad que se ve frecuentemente sometida a
diferentes regulaciones que aumentan o disminuyen las restriccio-
nes para su ejercicio y que, seguramente, seguirá sufriendo restric-
ciones hasta que se acabe con esta situación, lo que puede dificultar
que la renta se pueda abonar en el periodo de moratorio fijado por
dicha normativa.
33. Por todo ello, considero que la promulgación del RDLey
15/2020 no impide acudir a la cláusula rebus sic stantibus como
complemento del ordenamiento jurídico en aras a solicitar una me-
dida que restablezca la equidad en el contrato si se considera que
la moratoria que prevé dicha normativa no lo hace de una manera
adecuada en el contrato en concreto de que se trate.
CUARTO:
ANÁLISIS DE LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA REBUS
SIC STANTIBUS EN ESTE PROCEDIMIENTO.
34. De los cuatro requisitos que he indicado en el fundamento
jurídico segundo que se exigen para aplicar la cláusula rebus sic
stantibus , el primero de ellos se cumple sin necesidad de detener-
me en excesivas justificaciones. La pandemia del coronavirus pro-
vocó que el 14 de marzo se dictara el Real Decreto 463/2020 que
declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis
sanitaria ocasionada por el Covid-19, y estableció el confinamiento
domiciliario de toda la población salvo para casos muy concretos y
justificados, suspendiéndose, por tanto, y entre otras, el ejercicio de
la actividad de alquiler turístico. Esta suspensión se levantó el 9 de
mayo, manteniéndose limitaciones en cuanto a la movilidad tanto a
nivel nacional como internacional, situación que sigue en la actuali-
dad. Las partes, al celebrar el contrato no podían prever la existencia
de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía
mundial dado que no había sucedido con anterioridad, pudiéndose
remontar, como situación análoga a la denominada gripe española
de principios del s. XX. Por ello, se cumple, sin duda, el primer requi-
sitos para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus .
35. El segundo de los requisitos que he mencionado es que esta

Jurisprudencia
IV
Coleccionable
situación extraordinaria e imprevisible altere la base del negocio
produciendo o bien la frustración de la finalidad del contrato o un
perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes.
36. Si se leen los contratos firmados entre las partes (documen-
tos 1 a 27 de la demanda), el objeto del contrato es el arrendamien-
to de un inmueble para que sea destinado a arrendamiento de tipo
turístico y/o temporada, con exclusión expresa de que se pueda
arrendar como vivienda habitual y sin que el cliente se pueda empa-
dronar en dicho inmueble. Todos los contratos finalizan el 31 de mar-
zo de 2021 y empiezan entre julio y diciembre de 2018 y en marzo
de 2019, dependiendo del contrato. Se establece un precio mensual
de 1.000 € al mes más IVA hasta el 30 de junio de 2019 y de 1.200 €
a partir de esa fecha. Como cualquier contrato de arrendamiento de
inmuebles de uso turístico la base del negocio es que el arrendador
cobre la renta, en los importes que he indicado, y que el arrendatario
obtenga un beneficio con dicho arrendamiento.
37. El beneficio del arrendatario, como en cualquier negocio es
variable y depende de muchas circunstancias, no obstante para sa-
ber si se ha producido una alteración de la base del negocio res-
pecto a lo que racionalmente se podía pretender es necesario ana-
lizar los ingresos obtenidos en el 2019 y los tenidos en el 2020. Del
cuadro comparativo que de estos dos años hay en la página 11 del
informe pericial de la actora se acredita que con el arrendamien-
to de estos 27 inmuebles, la parte actora obtuvo en el año 2019 un
beneficio neto de 173.151,68 €, mientras que de enero a septiembre
de 2020, contando como gasto el importe íntegro de la renta aun-
que se ha abonado solo el 50%, se han producido unas pérdidas de
212.784,71 €, previendo que a final del 2020 las pérdidas serán de
273.369,01 € (p. 12 del informe pericial). Cifras similares de descenso
de los ingresos se obtienen de la pericial judicial solicitada por la
demandada que concluye que la facturación, sin tener en cuenta por
tanto los gastos, se ha reducido de Septiembre 2019 a Septiembre
2020 un 72%, pasando de un acumulado a septiembre del 2019 de
618.210 € a 174.634 € en Septiembre 2020, lo que representa una
disminución de 443.576 € (p. 45 del informe pericial). La parte de-
mandada argumentaba que las pérdidas o disminución del volumen
del negocio no era tal porque las reservas se habían pasado a otros
inmuebles que también tenía la arrendataria, extremo totalmente
descartado por la pericial judicial quien concluye también que todos
los negocios de arrendamientos de inmuebles que tiene la actora,
más allá de los 27 inmueble alquilados a la demandada, han sufrido
igualmente pérdidas indicando como cifra global de las pérdidas de
los negocios de V SL a septiembre de 2020 la de 924.661 € frente
a los beneficios de 1.022.512 del año 2019 (p. 8 del informe pericial).
38. Estas cifras que sirven para justificar cuál era la base del ne-
gocio para una de las partes y su grado de alteración ha sido acre-
ditado igualmente por las manifestaciones del perito de la actora
respecto al porcentaje que implica el alquiler frente a las ganancias.
Así ha explicado que la tasa de esfuerzo, que es el índice porcentual
entre el gasto de alquiler y la facturación de los inmuebles, en el
2019 era del 53%, de manera que el 53% de los ingresos se destina-
ban a pagar los alquileres. Sin embargo, en el 2020 esta tasa de es-
fuerzo ha aumentado un 144.04% ya que asciende al 197,04 % siendo,
por tanto, los alquileres superiores a los ingresos. Como previsiones
del 2021 ha manifestado que durante el primer trimestre de dicho
año, se prevé que la tasa de esfuerzo sea de 151.27%
39. Que esta situación es derivada de la pandemia, aunque po-
día ser deducible, ha sido igualmente acreditada por la pericial de la
parte actora. En este sentido ha indicado como causas de la dismi-
nución de ingresos la caída en picado del turismo por las restriccio-
nes a la movilidad, dificultades de desplazamientos, disminución de
los vuelos, recomendaciones de no viajar a Barcelona, exigibilidad
de cuarentena en algunos supuestos, restricciones de los aforos, o
el cierre de determinados negocios o actividades ligados al turismo.
Se ha explicado que se intentó mitigar el daño haciendo alquileres
de temporada a estudiantes de posgrado y a trabajadores tempo-
rales de menos de un año, pero estos también se vieron afectados
por la situación por la modificación de los planes de estudios y por
el teletrabajo.
40. Por ello entiendo que esto ha producido una alteración de
la base del negocio al haberse reducido de una manera muy eleva-
da los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que
implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte
arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido nin-
guna actuación culpable por parte del arrendador. Esta situación de
crisis global ha afectado, en términos generales, no solo al arrenda-
tario sino también al arrendador como persona que tiene un negocio
que se dedica a alquilar inmuebles para que otros los dediquen a
pisos turísticos. No obstante, el arrendador no se ha visto perjudica-
do respecto a lo que pretendía obtener con estos inmuebles porque
ya los tenía alquilados, pero si no los hubiese tenido arrendados o
si el contrato hubiese expirado en marzo de 2020, hubiese sufrido
también perjuicios al no encontrar arrendatarios que le alquilasen
los 27 inmuebles para uso turístico y que le proporcionasen la renta
que hay pactada en el contrato. Por ello, la buena fe y el principio
de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la
cláusula rebus sic stantibus .
41. El tercer requisito que he indicado y que también afecta a la
cláusula rebus sic stantibus y, en especial a las consecuencias que
se pueden aplicar, es que haya habido una negociación entre las
partes comunicando el perjudicado esta situación de desequilibrio
para intentar llegar a una solución, puesto que si la buena fe es uno
de los presupuestos de aplicación de esta cláusula, si no se actúa
con buena fe, difícilmente se puede justificar su aplicación. En este
caso, del documento 33 de la demanda se acredita que la parte ac-
tora, el 14 de mayo de 2020, cuando se empezaban a suavizar un
poco las restricciones, comunicó al arrendador su situación y ofreció
reducir la renta al 50%, petición que no fue aceptada por el deman-
dado quien solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago
de la renta. Igualmente, del documento 34 y 35 y de los aportados
el día de la audiencia previa se acredita que hasta la fecha se está
abonando el 50% del alquiler, sin que se hayan dejado de abonar las
mensualidades, lo que acredita igualmente la existencia de buena fe
en las negociaciones.
42. Por último, se exige que la solución que se persiga, ya sea
poner fin al contrato o modificarlo sea una decisión equitativa y justa
de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cam-
bio se distribuya entre las partes. La actora propone como solución

Coleccionable
Jurisprudencia V
equitativa una disminución del 50% de la renta o la que se considere
adecuada y si esto no se estima pertinente la resolución del contrato
sin indemnización y recuperando las rentas que ha estado pagan-
do desde abril de 2020. Para que la decisión sea equitativa hay que
tener en cuenta que el arrendatario tiene que asumir un porcenta-
je más elevado de pérdidas porque el que realiza un contrato de
arrendamiento para explotar una industria como es el arrendamiento
de piso turístico lo hace como empresario y sin unas ganancias fi-
jas, estando sometido a los vaivenes del sector y a unas eventuales
pérdidas aunque, evidentemente, no a uno de tal magnitud como
la pandemia que nos ocupa. Por el contrario, el arrendador, cuando
realiza el negocio percibe siempre la renta que ha pactado estando
solamente sometido a la incertidumbre de que el arrendatario no
le pague la renta, entre otras cosas, por ser declarado en concurso
ante la mala evolución del negocio.
43. Partiendo de esta premisa, entiendo que la petición que rea-
liza la actora es justa y equitativa porque si abona el 50% de la renta,
está asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores a este 50%
como he indicado. Así, si se toman las cifras del cuadro de la pági-
na 11 y 12 del dictamen de la actora y se rebaja a la mitad el precio
del arrendamiento, de abril a agosto de 2020 la actora habría tenido
unas pérdidas de 66.237,23 €, en septiembre de 2020 habría tenido
un beneficio de 3.483,63 € y según las previsiones de octubre a di-
ciembre obtendría un beneficio de 9.909,65 € y de enero a marzo
que es cuando finaliza el contrato perdería 36.765 €.
44. La parte demandada manifiesta que si las pérdidas son ta-
les puede resolver el contrato siendo esta otra manera de reducir la
onerosidad. Sin perjuicio de que objetivamente se pudiera entender
así, lo cierto es que al ser un contrato de industria, hay otros gastos
ligados al contrato que van más allá del arrendamiento y que, segu-
ramente se tienen que seguir abonando aunque el contrato se haya
extinguido como puede ser los salarios de los empleados, la segu-
ridad social, el seguro o aquellas inversiones iniciales que se hayan
realizado, por lo que si el arrendatario considera adecuado mantener
el contrato por los beneficios que algún mes puede obtener como
ha sido en septiembre, entiendo que debe primar esta decisión que
implica igualmente el mantenimiento de otros contratos relaciona-
dos. Por otro lado, el arrendatario no ha manifestado por qué la re-
solución del contrato le podría ser más favorable que la reducción
de la renta o por qué dicha resolución sería más equitativa. A falta
de estas explicaciones entiendo que esta decisión que propone la
arrendataria tampoco perjudica al arrendador ya que si se resuelve
el contrato no se obtendría ninguna penalización porque en los mis-
mos no hay ninguna penalización prevista salvo que el arrendatario
se mantenga en la posesión de los inmuebles más allá del 31 de
marzo y le sería bastante complicado arrendar como piso turístico o
de temporada estos inmuebles ya fuese él directamente o mediante
otro contrato de arrendamiento.
45. Por todo ello considero que la modificación propuesta por la
parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las ne-
gociaciones haya ofrecido ninguna otra alternativa más allá de una
moratoria en el pago de la renta que, por las cifras que se indican
en las periciales y a las que he hecho referencia, considero que es
inviable para mantener la viabilidad de la mercantil actora.
QUINTO:
COSTAS
46. En materia de costas, el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil prevé que en los procesos declarativos, las costas de la primera
instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas
sus pretensiones, salvo que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que
el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. En el caso
de estimación parcial cada parte abonará sus costas a no ser que
hubiera méritos para imponérselas a una de ellas por temeridad.
47. En este caso, dado que hago una estimación de la demanda
sin que concurran las excepciones indicadas, procede imponer las
costas al demandado.
FALLO
ESTIMO la demanda de juicio ordinario presentada por la
procuradora Mª en representación de la mercantil V SL
contra M y:
1- Declaro que se ha producido una alteración imprevisible
de las circunstancias que sirvieron de base para la forma-
ción de la voluntad negocial y que dicha alteración genera
un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora
2- Declaro que la nueva renta en vigor de los contratos de
arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades es de
SEISCIENTOS EUROS (600 €) más IVA y el resto de canti-
dades mensuales a cargo del arrendatario ascienden a un
total de OCHO EUROS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS DE
EURO (8,81 €), con efectos desde el 1 de abril de 2020 has-
ta 31 de marzo de 2021
3- Impongo las costas del procedimiento a la demandada
Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber
que la misma no es firme y que contra ella cabe interponer
recurso de apelación en el plazo de veinte días desde su
notificación, recurso que, en su caso, se presentará ante
este Tribunal y será resuelto por la Audiencia Provincial de
Barcelona. Para recurrir, salvo que se disponga del benefi-
cio de justicia gratuita se tendrán que consignar 50 € en la
cuenta del Juzgado.

24
CONSULTORIO
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
I.-Nos consulta una colegiada sí la
renta en un alquiler de vivienda se
puede pactar libremente en el con-
trato; y para el supuesto de que no
existiera pacto qué sucedería en
este caso.
En primer término debemos indicar
que el pago de la renta es la obligación
esencial del arrendatario cuyo incum-
plimiento es causa legal de resolución
del contrato. La resolución alcanza al
impago, no solo de la renta, sino de
cualquier otra cantidad asimilada cuyo
pago haya asumido o corresponda al
arrendatario -suministros, gastos gene-
rales, IBI-, tal como vienen declarando
de forma pacífica los tribunales (STS de
12 de enero de 2.007)
Por su parte, el art. 17 de Ley de Arren-
damientos Urbanos (LAU) establece
que la renta será la que libremente
estipulen las partes. Es decir, respecto
al precio, la forma de pago y el lugar,
existe plena libertad de pactos toda
vez que se trata de libre mercado y, na-
turalmente, de precio, de las condicio-
nes del piso, etc., y eso será lo que lle-
ve al arrendatario a firmar un contrato
u otro de forma totalmente voluntaria.
Lo que no se puede hacer es exigir al
arrendatario el pago anticipado de más
de una mensualidad de renta, pues en
caso de hacerlo, sería un pacto nulo de
pleno derecho y se tendrá por no pues-
to, conforme a lo dispuesto en el art. 6
de la LAU.
En caso de que no exista pacto en tal
sentido, el pago de la renta será men-
sual y deberá realizarse dentro de los
siete (7) primeros días de mes.
Asimismo, podrá acordarse libremen-
te por las partes que, durante un pla-
zo determinado, la obligación del pago
de la renta pueda reemplazarse total
o parcialmente por el compromiso del
arrendatario de reformar o rehabilitar el
inmueble en los términos y condiciones
pactadas. Al finalizar el arrendamiento,
el arrendatario no podrá pedir en nin-
gún caso compensación adicional por
el coste de las obras realizadas en el
inmueble.
II.- ¿Cuáles son los gastos de una
compraventa de un inmueble para
el adquirente?
Los gastos fijos que debe asumir el
comprador a la hora de comprar una vi-
vienda, a parte del importe pactado por
la adquisición de la vivienda, son varios:
Si es necesario obtener financiación
para pagar el precio, la nueva Ley Hipo-
tecaria ha reducido considerablemen-
te los gastos de la hipoteca que debe
costear el comprador. Deberá hacerse
cargo de la tasación de la vivienda, la
comisión por apertura del préstamo hi-
potecario, las copias de la escritura (si
se piden) y el seguro obligatorio del ho-
gar, ya que la entidad bancaria asumirá
los gastos de notaría, la inscripción de
la escritura en el Registro de la Propie-
dad, los honorarios de la gestoría que
realiza todas las gestiones y el Impues-
to de Actos Jurídicos Documentados
(IAJD).
En cualquier caso, con financiación o
no, los gastos de la compraventa para
el comprador serían los siguientes:
• Gastos Notario por otorgar la
escritura pública de compraventa, cu-
yos honorarios, llamados aranceles, re-
gulados por la Administración, depen-
den del precio del inmueble y de otros
factores como el número de avalistas o
la extensión de la escritura. Si se com-
pra mediante crédito hipotecario y no
se produce subrogación, hay que reali-
zar dos escrituras: la de compraventa y
la de la hipoteca.
• El IVA y Actos Jurídicos Docu-
mentados (IAJD): sólo se tienen que pa-
gar cuando se trate de una vivienda de
obra nueva y se compre directamente
al promotor. En este caso, los compra-
dores tienen que pagar el 10% de IVA
del valor de compraventa (en Canarias
está al 6,5%, es el IGIC-Impuesto Gene-
ral Indirecto Canario). El IVA es del 4%
cuando se trata de viviendas de pro-
tección oficial.
• Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales (ITP): sólo se paga si se
trata de vivienda usada (segundas y
posteriores transmisiones). Supone en-
tre un 5 y un 8% del precio escriturado,
dependiendo de la comunidad autóno-
ma. Este porcentaje puede variar si se
es familia numerosa, por minusvalías
o si se tiene menos de 32 años, entre
otros factores. En Madrid las familias
numerosas que compren una vivien-
da libre pagarán un 4% de ITP sobre el
precio escriturado siempre que la vi-
vienda que se compre sea la habitual.
• Gastos de gestoría la gestoría
tramita la liquidación de los impues-
tos y el papeleo para la inscripción de
la vivienda en el Registro, tanto de la
escritura de compraventa, como de la
hipotecaria, si la hay. La tarifa varía en
función de la empresa y lo normal es
que se pida una provisión de fondos
para el pago de estos trámites y, una
vez inscrita la compra y la hipoteca en
el registro, se devuelva el dinero que
sobre a través de la liquidación corres-
pondiente.
• Inscripción en el Registro de la
Propiedad: los gastos de la inscripción
en el Registro de la Propiedad varían
según el valor del inmueble, en función
de su ubicación y sus características.
Las tasas son aprobadas por el Gobier-
no, pueden consultarse en el Boletín
Oficial del Estado y no suelen su-
perar el 1%.

25
ACTIVIDAD
El sector inmobiliario
‘salva los muebles’
pero mira con
Las operaciones, el mercado hipotecario y los precios
aguantan el difícil ejercicio 2020 aunque acusan las
dificultades de la crisis económica
El sector inmobiliario ha salvado los muebles al término de 2020, ya que si bien los meses
de abril a junio, el segundo trimestre del año, sufrieron las consecuencias del confinamiento
motivado por el Covid19 que paralizó la actividad económica, la evolución en el segundo
semestre del año se situó en mejores parámetros observándose una remontada que
sorprendió a los expertos. Ello se puede observar muy bien, por ejemplo, en la evolución que
han tenido las operaciones de compraventa de vivienda. Los precios de la vivienda, aunque
han sufrido ya los primeros embates y han registrado movimientos a la baja, han resistido
bien y lo mismo cabe decir de cómo se ha comportado el mercado hipotecario, que ha
vuelto a experimentar un descenso titubeante al final del año, pero también se ha visto cómo
mantenía el pulso desde julio, una vez que terminó el confinamiento. En resumen, el impacto
del Covid19 ha sido menor de lo esperado en 2020. Sí es cierto que se abre un escenario de
incertidumbre de cara a 2021, ya que los efectos económicos de la pandemia en la economía
está previsto que perduren al menos a medio plazo

26
ACTIVIDAD
J.M.L. Agundez
2020 será un año que pase a la historia y también será
histórico para el sector inmobiliario. No tanto por sus resul-
tados en las principales magnitudes, como son el número
de operaciones, precios o contratación de hipotecas, sino
por la aparición de un amplio abanico de nuevas tendencias
que han hecho su aparición, motivadas en gran parte por los
cambios sociales que se han producido en un contexto de
restricciones y normas de salud pública. El aumento de la
demanda de viviendas situadas fuera de los núcleos urba-
nos o de grandes ciudades, la transformación que se está
produciendo en el mercado del alquiler o la disminución de
la oferta de inmuebles turísticos son algunas de ellas. Pero
2020 también pasará a la historia por las grandes incertidum-
bres que han surgido durante su curso y que ahora acechan
la evolución de los próximos meses.
Incertidumbres para la futura evolución del mercado in-
mobiliario son la situación del mercado laboral, las medidas
legislativas anunciadas acerca de la intervención en los pre-
cios del alquiler, la propia evolución del mercado hipotecario
por el impacto que sufra el sector financiero, la realidad de
la ejecución de los presupuestos aprobados para la vivienda,
la duración de las medidas restrictivas motivadas por el Co-
vid19 y la velocidad de crecimiento de la población vacuna-
da. Con todo, el primer semestre de este año será clave para
prever qué ocurrirá con tales incertidumbres.
Descenso menor de lo esperado
en compraventas
El número de compraventas de vivienda descendió un
17,7% anual y se situó en 415.748 operaciones, según los da-
tos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE)
referidos al año 2020 y que recogen la evolución del número
de compraventas durante todo el año.
Los expertos de los portales inmobiliarios Idealista, Foto-
casa y Pisos.com han analizado estos resultados y han con-
cluido que el descenso de las compraventas en 2020 ha sido
inferior al que se esperaba y esperan subidas en los próxi-
mos meses. Así se desprende de una información publicada
por Europa Press.
En efecto, según destacan los expertos consultados el
descenso observado en 2020 es inferior a lo que se esperaba
en el sector e incluso el volumen de operaciones ha supera-
do al resultado de 2016, por lo que las previsiones más nega-
tivas no se han cumplido. Hay que tener en cuenta además
que los dos últimos meses del año el número de ventas ha
superado al registrado en 2019.
Por otra parte, estos expertos también resaltan que, aun-
que durante el confinamiento las compras descendieran,
con la desescalada la compra de vivienda volvió a resurgir.
Así, los resultados observados en el segundo semestre del
año muestran que permanece el interés por la compra de
vivienda. Así, es destacable que el número de compraventas
de vivienda superara las 36.000 transmisiones en el mes de
diciembre.
Lo que sí dejan abierto los expertos es si esta tendencia
de recuperación observada en los últimos meses de 2020 se
mantendrá o no en el transcurso de 2021 (Europa Press, 15
de Febrero de 2021, “Los portales afirman que el descenso
de las compraventas ha sido inferior al previsto y esperan
incrementos”).
Es interesante observar (ver gráfico de la variación anual
del número de compraventas de vivienda cada mes de 2020)
cómo ha impactado el Covid19 en la actividad propia de la
transmisión de vivienda. Abril, mayo y junio, los meses en que
transcurrió el periodo de confinamiento, reflejan un brusco
El año del Covid ha puesto fin
a cinco ejercicios consecutivos
de subidas en el precio de la
vivienda libre en España, ya que,
según los datos actualizados por
el Ministerio de Transportes,
Movilidad y Agenda Urbana
(Mitma), 2020 cerró con una
caída interanual del 1,8%
en el cuarto trimestre, hasta
los 1.622,3 euros por metro
cuadrado. Con este descenso,
atendiendo a la serie histórica
del Mitma, los precios rompen
una racha de cinco años de
aumentos consecutivos: desde los
1.490,1 euros por metro cuadrado
registrados a cierre de 2015, el
valor de los inmuebles siempre
había subido en el último periodo
del año (Cinco Días).

27
ACTIVIDAD
descenso de la actividad para irse pos-
teriormente recuperando los siguien-
tes meses hasta septiembre, momento
que coincidió con la puesta en marcha
de la desescalada. Posteriormente,
excepto el mes de octubre donde se
produce una bajada, en noviembre y
diciembre las compras vuelven a recu-
perar el pulso.
En una valoración global, se consi-
dera positivo que el número de com-
praventas se haya situado por encima
de las 400.000.
En lo que se refiere al mercado
hipotecario de la vivienda, los exper-
tos realizan una valoración similar a la
correspondiente al mercado de com-
praventas, en cierto sentido es lógico,
pues ambos aspectos van muy unidos
al cerrarse muchas operaciones gra-
cias a la financiación hipotecaria.
El mercado hipotecario sigue activo
a pesar del impacto del – 7,6% anual
Y es que el descenso del número
de hipotecas sobre viviendas en 2020,
situado en un 7,6%, es destacable,
pero inferior a lo que anunciaban los
expertos, tal y como se analiza en una
información de Europa Press. En otras
palabras, los datos muestran que el
mercado sigue activo, aunque en 2020
haya estado protagonizado por el im-
pacto del Covid19. Igualmente, la evo-
lución de cada a 2021 dependerá de
cómo se despejen las incertidumbres
anteriormente señaladas, como puede
ser la evolución del mercado laboral
(Europa Press, 26 de febrero de 2021
“Los portales constatan que el impacto
del Covid en las hipotecas ha sido me-
nor de lo esperado”).
No obstante, de los resultados pu-
blicados por el INE se pueden extraer
conclusiones positivas. Como se ex-
plica en una información de El País, “la
crisis del coronavirus frenó en seco la
progresión del mercado hipotecario,
pero el impacto fue mucho menor que
en otros ámbitos relacionados con el
sector inmobiliario. El capital que pres-
taron los bancos y otros tipos de enti-
dades para comprar vivienda se situó el
año pasado ligeramente por encima de
los 45.020 millones de euros, lo que su-
pone solo un 0,8% menos que en 2019”.
A ello hay que añadir que “la caída
del número de hipotecas constituidas
sobre vivienda fue muy inferior a la de
las compras que se registraron, que
según detalló el INE retrocedieron un
17,7% el año pasado. Esto se asocia con
Es interesante observar (ver gráfico de la variación anual del número
de compraventas de vivienda cada mes de 2020) cómo ha impactado
el Covid19 en la actividad propia de la transmisión de vivienda.
Abril, mayo y junio, los meses en que transcurrió el periodo de
confinamiento, reflejan un brusco descenso de la actividad para irse
posteriormente recuperando los siguientes meses hasta septiembre,
momento que coincidió con la puesta en marcha de la desescalada.
Posteriormente, excepto el mes de octubre donde se produce una
bajada, en noviembre y diciembre las compras vuelven a recuperar el
pulso.

28
ACTIVIDAD
Según destacan los expertos el descenso en las
compraventas de vivienda en 2020 es inferior
a lo que se esperaba en el sector e incluso
el volumen de operaciones ha superado al
resultado de 2016, por lo que las previsiones
más negativas no se han cumplido. Hay
que tener en cuenta además que los dos
últimos meses del año el número de ventas
ha superado al registrado en 2019. Por otra
parte, también resaltan que, aunque durante
el confinamiento las compras descendieran,
con la desescalada la compra de vivienda
volvió a resurgir. Así, los resultados del
segundo semestre del año muestran que
permanece el interés por la compra de
vivienda. Así, es destacable que el número de
compraventas de vivienda superara las 36.000
transmisiones en el mes de diciembre (Europa
Press).
el hecho de que la pandemia, y la cri-
sis que desencadenó, habría afectado
más a la inversión que a las compras
por necesidad” (“Las hipotecas de vi-
vienda resisten el coronavirus: el capi-
tal prestado solo cayó un 0,8%”, El País
Evolución mensual en
2020 de las hipotecas
sobre vivienda
Por otra parte, la evolución mes
a mes de la contratación hipoteca-
ria para vivienda también permite ver
cuál ha sido el impacto del Covid19 en
este mercado. Tiene similitudes con la
evolución de las compraventas, aun-
que también algunas diferencias. Es
coincidente el impacto producido en
el periodo de confinamiento, corres-
pondiente a los meses de abril, mayo
y junio, etapa en la que se produce una
brusca caída de la contratación de hi-
potecas.
Efectivamente, con la desescala-
da se produce una clara recuperación,
cuyo momento álgido es en septiem-
bre. La diferencia con las compraven-
tas es que, comparativamente a 2019,
el final del año no consiguió aguantar,
ya que en diciembre se produjo un
descenso del 9,1%.
Estabilidad en los
precios de la vivienda
El comportamiento de los precios
de la vivienda ha sido más estable a
lo largo de 2020 y se puede decir que
es la magnitud que menos impacto ha
sufrido. De hecho, ha cerrado el año
con una caída del 1,8% y ha supuesto
un cambio de tendencia respecto a los
cinco años anteriores.
Como se recoge en el diario Cinco
Días, “el año del Covid ha puesto fin a
cinco ejercicios consecutivos de subi-
das en el precio de la vivienda libre en
España”, ya que, según los datos actua-
lizados por el Ministerio de Transportes,
Movilidad y Agenda Urbana (Mitma),
“2020 cerró con una caída interanual
del 1,8% en el cuarto trimestre, hasta los
1.622,3 euros por metro cuadrado”. Con
este descenso, precisa, “atendiendo a
la serie histórica del Mitma, los precios
rompen una racha de cinco años de au-
mentos consecutivos: desde los 1.490,1
euros por metro cuadrado registrados
a cierre de 2015, el valor de los inmue-
bles siempre había subido en el último
periodo del año”.
Otro apunte interesante es que “con
los datos de cierre de 2020, el precio
de la vivienda es un 23% más bara-
to que el máximo registrado en 2008,
cuando el primer trimestre superaba
los 2.100 euros por metro cuadrado en
pleno auge del sector inmobiliario, in-
mediatamente antes del estallido de la
crisis financiera”.
En lo que se refiere a los resultados
por autonomías, precisa que “los valo-
res cedieron en la mayoría de comu-
nidades autónomas”, aunque las que
más descenso sufrieron en tasa inte-
ranual fueron Madrid (– 3,7%) y Catalu-
ña (– 2,2%).
(“El precio de la vivienda cierra 2020
con una caída del 1,8% tras cinco años
al alza, Cinco Días 24 de febrero de
2021).
El mercado del alquiler,
protagonista de 2020
La crisis social y económica surgida
con motivo del Covid19 han convertido
al mercado del alquiler en protagonis-
ta durante 2020. El impacto económi-
co que ha tenido la pandemia sobre
el turismo ha motivado que muchos
inmuebles pasen de ser turísticos a re-

29
ACTIVIDAD
sidenciales, motivando que aumente
la oferta. Este nuevo escenario motiva
también que los precios se estén mo-
derando. El auge del teletrabajo y la
búsqueda de lugares más tranquilos
para vivir también están influyendo en
la transformación del alquiler.
Según un estudio de Servihabitat,
gestor inmobiliario del fondo Lone Star
y CaixaBank, recogido por Cinco Días,
la oferta de viviendas en alquiler en
España se ha disparado un 52% entre
septiembre de 2019 y el mismo mes
de 2020 con motivo de la crisis del Co-
vid19. Según los datos del estudio, el
tercer trimestre del pasado ejercicio
cerró con más de 134.000 inmuebles
ofertados por todo el país frente a los
67.700 registrados justo un año antes.
Uno de los principales motivos, explica
Servihabitat, “lo podemos encontrar en
el traslado de propiedades turísticas
y de alquiler a corto plazo al mercado
residencial, así como en el cambio de
venta a alquiler en propietarios que no
consiguen alcanzar sus expectativas
en precio”. A ello, precisa, “habría que
añadirle que las rentas no han des-
cendido tanto como se esperaba ante
la crisis sanitaria, por lo que se han di-
latado los plazos de comercialización
de los arrendamientos, y que muchos
inquilinos en las grandes ciudades han
regresado a sus lugares de origen ante
el teletrabajo y las restricciones de
movilidad, aumentando así el stock de
vivienda disponible en las grandes ur-
bes”. (“La oferta de inmuebles en alqui-
ler se dispara un 50% en la pandemia”,
Cinco Días, 3 de Marzo de 2021)
El aumento de la oferta de vivien-
das en alquiler ya está influyendo en la
evolución de los precios. Así lo explica
un estudio de Fotocasa: “El precio de la
vivienda en alquiler empieza a dar sig-
nos de moderación después de años
de intensas subidas en nuestro país.
Durante los últimos meses el merca-
do cuenta con más oferta de vivienda
en alquiler y, en cambio, la demanda
ha descendido ligeramente y éste es
uno de los motivos que están haciendo
que los precios se estén moderando y
en grandes ciudades como Madrid y
Barcelona las caídas ya sean cercanas
al – 10%” (Se paran los incrementos in-
teranuales del precio del alquiler des-
pués de cinco años de subidas en ca-
dena, Fotocasa, 9 de Febrero de 2021).
Las incertidumbres que afectarán al sector inmobiliario
• La evolución del mercado laboral: actualmente con 4 millones de parados, las perspectivas son
inciertas en cuanto que actualmente hay además 900.000 trabajadores en situación de ERTE (dato del mes
de febrero).
• La intervención de precios en el mercado del alquiler: el Gobierno central tiene en proceso de
elaboración la futura Ley Estatal de Vivienda, normativa en la que se introduciría los límites a los precios de
los alquileres, cuestión que está siendo debatida en el seno del Gobierno.
• La evolución del sector financiero y su impacto en el mercado hipotecario: el sector financiero
está viviendo una situación difícil, lo que puede motivar un endurecimiento del crédito en el futuro. Además,
las entidades financieras están pendientes de cómo se producirá la llegada de los fondos de la Unión Euro-
pea.
• El proceso de vacunación y la duración de las medidas restrictivas por el Covid19: la marcha del
proceso de vacunación que lleva varios meses en funcionamiento es importante para conocer cómo crece el
porcentaje de población vacunada, lo que redundará en un entorno más favorable para la salida de la crisis.
Igualmente, se desconoce todavía hasta cuándo durarán las medidas restrictivas de movilidad adoptadas
con motivo de la pandemia.

30
SECTOR
AL
DIA
EL SECTOR
INMOBILIARIO
AL DÍA
La campaña de la Renta
será la protagonista del
tercer trimestre del año
El sector sigue pendiente de la evolución del euríbor, compraventa de
viviendas e hipotecas
La campaña de Renta y Patrimonio de 2020 será la protagonista del tercer trimestre del año,
ya que comenzará el 7 de abril y terminará el 30 de junio. Los contribuyentes tienen toda la
información disponible sobre la campaña en la web de la Agencia Tributaria www.agencia-
tributaria.es Por otra parte, el sector sigue pendiente de la evolución del euríbor, y de los
resultados estadísticos de la compraventa de viviendas, los precios y las hipotecas, que han
seguido marcando la actualidad en el primer trimestre del año

31
SECTOR
AL
DIA
El euríbor rompe la tendencia des-
cendente y sube hasta el – 0,501% en
febrero
El índice euríbor a un año, que es
utilizado como principal referencia
para fijar el tipo de interés de los prés-
tamos hipotecarios concedidos por las
entidades de crédito españolas, subió
en febrero hasta el – 0,501% desde el –
0,505% del mes anterior, lo que refleja
una ruptura con la tendencia descen-
dente que se había observado en los
últimos seis meses. Más información en

www.bde.es
La Campaña de la Renta 2020 em-
pezará el 7 de abril y concluirá el 30
de junio
La Campaña de la Renta y Patrimo-
nio de 2020 comenzará el miércoles 7
de abril de 2021 para la presentación
de declaraciones por Internet, y el 2 de
junio para la presentación en las ofici-
nas, prolongándose hasta el miércoles
30 de junio de ese año, según el calen-
dario del contribuyente elaborado por
la Agencia Tributaria para el próximo
ejercicio. Asimismo, los contribuyentes
que opten por la presentación presen-
cial en las oficinas de la AEAT de la de-
claración anual de Renta 2020 podrán
hacerlo a partir del miércoles 2 de ju-
nio, en torno a medio mes más tarde
de la fecha en que habitualmente solía
iniciarse (ver páginas 6 a 12 de esta
edición).
Los intereses de demora abona-
dos por Hacienda no están sujetos a
IRPF en la devolución de ingresos in-
debidos
El TS declara que los intereses de
demora abonados por la Agencia Tri-
butaria al efectuar una devolución de
ingresos indebidos no están sujetos
al IRPF, pues cuando se devuelven al
contribuyente unos intereses soporta-
dos por el mismo indebidamente, com-
pensándolos, no existe una ganancia
patrimonial, sino que se produce un
reequilibrio, anulando la perdida antes
sufrida. Se emite voto particular con-
trario.
Los autónomos no pueden deducirse
los gastos del teletrabajo derivado de
la pandemia, según Tributos
La Dirección General de Tributos ha
respondido negativamente a la con-
sulta de una autónoma que solicitó la
deducción de los gastos de suministros
(internet o luz, entre otros) de su domi-
cilio particular al tener que desarrollar
en su vivienda un trabajo que general-
mente desarrolla en su local, al que ya
no acude a diario por el confinamiento
derivado de la pandemia. De acuerdo
con la respuesta de la Dirección Ge-
neral de Tributos, recogida por la Aso-
ciación de Trabajadores Autónomos
(ATA), no podrán deducirse los gastos
extra en suministros ocasionados por
trabajar desde casa al tratarse de una
circunstancia ocasional y excepcional.
Sin embargo, la organización de autó-
nomos asegura que según la Ley del
Impuesto sobre la Renta de las Perso-
nas Físicas y de modificación parcial de
las leyes de los impuestos sobre Socie-
dades, sobre la Renta de no Residentes
y sobre el Patrimonio, los trabajadores
autónomos pueden deducirse el 30%
de los gastos de la vivienda cuando
ésta se utiliza como espacio de trabajo.
Además, ATA añade que sí son deduci-
bles por parte de las empresas, en este
caso concreto por confinamiento, los
gastos extras producidos en el domici-
lio de los trabajadores asalariados. Por
ello, desde ATA solicitan una “rectifica-
ción urgente” por parte de la Agencia
Tributaria.
El Ayuntamiento de Madrid inspeccio-
nó 932 pisos turísticos en 2020
En el distrito Centro se han detec-
tado 25 edificios con la mitad o más de
sus viviendas destinados a uso turísti-
co. A lo largo de 2020, pese a los meses
de parón obligado en la labor inspecto-
ra debido al estado de alarma decreta-
do por el Gobierno para hacer frente a
la COVID-19, la Agencia de Actividades
del Ayuntamiento de Madrid, depen-
diente del Área de Desarrollo Urbano
que dirige Mariano Fuentes, inspec-
cionó 502 edificios, lo que supone un
total de 10.483 viviendas. De ellas, los
técnicos comprobaron que 932 se de-
dicaban a uso turístico mientras que el
resto se destinaban a uso residencial
tradicional. Respecto a los edificios, de
los 502 mencionados, 25 son inmue-
bles que tienen la mitad o más de sus
viviendas destinadas a uso turístico
(VUT) mientras que otros nueve (que
suponen 50 viviendas) están destina-
dos por completo a ese uso.

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