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Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Nº 72 segunda época Enero-Marzo 2023 www.coapimadrid.org
Colegiado
Pag. 25
El TJUE avala considerar
abusiva la comisión
de apertura de las
hipotecas si no son
transparentes
+
La normativa de
consumidores
y usuarios
se refuerza
en el sector
financiero,
inmobiliario
y comercial
enfocada
a prácticas
en Internet
y nuevas
tecnologías

La profesión
ahora
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Contratos, imprenta, libreria, merchandising,
servicios y productos para particulares
y profesionales

COLEGIADO
5 Carta del Presidente
6 Acualidad
El Ministerio actualiza el Sistema Estatal de Referencia del precio
del Alquiler de Vivienda
9 Análisis
La normativa de consumidores y usuarios se refuerza en el
sector financiero, inmobiliario y comercial enfocada a prácticas
en Internet y nuevas tecnologías
19 Jurisprudencia
SENTENCIA AP Granada, Secc. 5ª, de 23-02-2007, nº 73/2007,
rec. 774/2006
23 Consultorio Inmobiliario
Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid.
24 Actividad
COAPIMADRID – AIM colabora con UICM en las jornadas de
orientación académico profesional
25 Opinión
El TJUE avala considerar abusiva la comisión de apertura de las
hipotecas si no son transparentes
26 Contrapunto
El buen comportamiento de la compraventa de vivienda en 2022
introduce una etapa de optimismo para el sector inmobiliario
30 Sector al día
La compra de vivienda crece un 14,7% en 2022 rozando las
650.000 operaciones y situándose en cifras récord del boom
inmobiliario
34 Escrito queda
Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del
COAPI y del sector inmobiliario.
38 Libros
La economía mundial tras la pandemia: impuestos, tecnologías
y crisis económicas
En este número ...
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Carta del Presidente
Queridos compañeros
N
os encontramos ya inmersos en un nuevo
ejercicio que ha comenzado con buen pie,
porque se sigue observando dinamismo en
el mercado, especialmente reflejado en las operaciones de
compraventa de vivienda. Es indudable que la herencia
positiva de 2022, con cifras de compras récord desde la
etapa del boom y de préstamos hipotecarios con tendencia
al alza a pesar de las dificultades creadas con la subida de
tipos de interés, permitirá marcar el paso en los próximos
meses.
Pero los desafíos que tenemos por delante nos
permitirán demostrar nuestra capacidad y preparación.
La evolución del alquiler de vivienda, que después de un
año del límite del 2% ha mostrado lo que ya advertimos,
que han subido los precios y se ha reducido la oferta. La
subida de los tipos de interés que está impactando en el
coste de las hipotecas y que introduce nuevos escenarios
para la adquisición de vivienda, es otro de los retos a los
que nos enfrentamos. En este contexto, existe un buen
abanico de motivos que permiten mantener el optimismo.
Por citar algunos, la evolución del precio de la vivienda,
que sigue creciendo de forma estable; el valor de la
propiedad inmobiliaria como refugio en las decisiones
de inversión, o finalmente, que la demanda de vivienda
mantiene su pulso. Lo más relevante hacia el futuro
para el sector inmobiliario es que conserve la seguridad
jurídica y que se introduzcan mejoras para fomentar su
cualidad más preciada: el dinamismo del tráfico mercantil
inmobiliario. Se ha podido comprobar que las medidas
limitativas o intervencionistas no mejoran la calidad del
derecho de acceso a la vivienda.
Ahora que hemos culminado el primer trimestre del
año y precisamente con motivo de los desafíos ante los
que nos encontramos y que he apuntado anteriormente,
es el momento para resaltar los valores de la actividad
profesional de agente de la propiedad inmobiliaria. La
formación especializada en la valoración de inmuebles,
con experiencia acreditada en la actuación como perito
en los tribunales, es uno de los activos más relevantes
que tenemos. Aunque es el conocimiento de las diversas
implicaciones del ámbito inmobiliario lo que permite
ofrecer a los consumidores y usuarios un asesoramiento
adecuado, ya que no se trata solo de conocer las
implicaciones jurídicas de la propiedad inmobiliaria,
abordar también sus implicaciones financieras y la
garantía hipotecaria son apartados fundamentales de
nuestro consejo profesional.
Los cursos de formación que impulsa el Colegio y
que ofrece a los colegiados y asociados tratan de apoyar a
los profesionales precisamente en las vertientes técnicas
y jurídicas de las diferentes materias que les permiten
estar actualizados. Además, se imparten cursos sobre
marketing, cuestión sobre la que cada vez existe más
interés por parte de los profesionales. Es el momento de
aprovechar este material de conocimiento, que os ofrecerá
facilidades en vuestra actuación profesional.
Un fuerte abrazo

Aporta datos para cada año de las principales características del
alquiler, como la renta media mensual por metro cuadrado o la
cuantía mensual y superficie, para el periodo 2015 – 2021
El Ministerio actualiza
el Sistema Estatal de
Referencia del precio del
Alquiler de Vivienda

7
ACTUALIDAD
El Sistema Estatal de Referencia del precio del Alquiler de Vivienda fue creado por el Real
Decreto – ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Ahora, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) ha publicado una
actualización que corresponde al periodo 2015 – 2021 y que ofrece información completa de
más de 25.000 secciones censales, además de datos a nivel de distrito, municipio, provincia
y comunidad autónoma
J.M.L. Agundez
E
l Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda
Urbana (Mitma) ha publicado una actualización
de los datos del Sistema Estatal de Referencia del
precio del Alquiler de Vivienda, respondiendo a la necesidad
de alcanzar un mayor y mejor conocimiento de la realidad
del alquiler para facilitar que la aplicación de las políticas pú-
blicas faciliten el acceso a la vivienda en alquiler a precios
asequibles.
El Sistema Estatal de Referencia de precios delAlquiler de
Vivienda, fue creado en el contexto de lo previsto en el Real
Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler. En efecto, en la Disposición
Adicional Segunda de esta norma se introdujo el sistema,
con el objetivo de “garantizar la transparencia y el conoci-
miento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas,
así como para aplicar políticas públicas que incrementen la
oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de
medidas de política fiscal”.
Según lo establecido en el RDL, su elaboración estará
sujeta “a los principios de transparencia y publicidad”. Para
crearlo “se utilizarán los datos procedentes de la informa-
ción disponible en la Agencia Estatal de la Administración
Tributaria, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la
Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de
fianza y en otras fuentes de información, que sean repre-
sentativos del mercado del alquiler de vivienda”. La norma
apuntaba que se ofrecería una “relación de valores medios
de la renta mensual en euros por metro cuadrado de su-
perficie de la vivienda, agregados por secciones censales,
barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades au-
tónomas”.
Ahora, según ha publicado el Mitma, se ha actualizado
el sistema desde 2015 hasta 2021. Según ha explicado en
un comunicado oficial, el Sistema ofrece una serie de da-
tos de referencia de gran interés para aproximarse al mer-
cado: renta media (€/m2 mes), cuantía mensual (€/mes)
y superficie (m2), característicos de los diferentes enclaves
territoriales, de gran utilidad tanto para los agentes públicos
y privados que operan en este mercado, como para el con-
junto de la ciudadanía.
Así, esta nueva actualización de los datos del Sistema
Estatal de Referencia contribuye a mejorar la calidad de la
información puesta a disposición pública, cumpliendo así
los objetivos de garantizar la máxima transparencia y apor-
tar un conocimiento lo más preciso posible de la evolución
del mercado del alquiler de viviendas, que sirva para pro-
mover la aplicación de políticas públicas que incrementen
la oferta de vivienda asequible, a través de una línea de co-
laboración interadministrativa coordinada por el Ministerio
de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

8
ACTUALIDAD
Esta línea ha contado con la parti-
cipación de la Agencia Tributaria, la Di-
rección General del Catastro, el Institu-
to Nacional de Estadística, el Banco de
España, el Colegio de Registradores y
el Departamento de Asuntos Económi-
cos de Presidencia del Gobierno, entre
otros.
Datos de alquiler 2015-2021
De esta forma, los datos que se ofre-
cen son el resultado de la explotación
de la información declarada a efectos
tributarios coincidente con la de la Base
de Datos Catastral, efectuada por parte
del Servicio de Estudios Tributarios y Es-
tadísticas de la Agencia Tributaria, sobre
arrendamientos de vivienda habitual de
los últimos seis años cuya información
se encuentra disponible para 2015, 2016,
2017, 2018, 2019, 2020 y 2021, a partir de
un conjunto de más de 21,1 millones de
datos de arrendamientos, todo ello, de
acuerdo con una rigurosa metodología
estadística.
La presentación de los resultados se
realiza con gran nivel de detalle, ofre-
ciendo información completa de más
de 25.000 secciones censales y a través
del portal ministerial, mediante cinco vi-
sores cartográficos, que presentan los
datos de cada uno de los niveles territo-
riales: sección censal, distrito, municipio,
provincia, comunidad autónoma.
Además, también se ofrece la po-
sibilidad de descargar toda la informa-
ción de manera libre en un formato de
tabla, lo que facilita la interoperabilidad
y el análisis por parte de los diferen-
tes operadores y la reutilización de los
datos. A todo ello se puede acceder a
través de: https:/
/www.mitma.gob.es/
vivienda/alquiler/indice-alquiler
El sistema ofrece, para cada uno de
los niveles territoriales, los siguientes
datos, correspondientes a las tipolo-
gías de vivienda; colectiva y unifami-
liar, y para cada uno de los años ana-
lizados:
Número de testigos (viviendas).
Renta mensual media del arrenda-
miento (€/m2 mes). Cuantía mensual
media del arrendamiento (€/mes) Su-
perficie media del arrendamiento (m2).
Y, de cada una de las magnitu-
des de precio y superficie, se ofrecen
tres valores estadísticos: la mediana,
el percentil 25 y el percentil 75. Con
ello se define la situación del alquiler
en cada ámbito territorial en términos
medios (mediana), pero también se
ofrece una horquilla de valores entre
los que se sitúa el 50% de los alquile-
res de cada ámbito (percentiles 25 y
75), ello permite tener un conocimien-
to más exacto de la realidad del alqui-
ler en cada zona.
Los datos que
se ofrecen son el
resultado de la
explotación de
la información
declarada a
efectos tributarios
coincidente con
la de la Base de
Datos Catastral,
efectuada por parte
del Servicio de
Estudios Tributarios
y Estadísticas
de la Agencia
Tributaria, sobre
arrendamientos de
vivienda habitual de
los últimos seis años
cuya información se
encuentra disponible
para 2015, 2016,
2017, 2018, 2019,
2020 y 2021, a partir
de un conjunto
de más de 21,1
millones de datos
de arrendamientos,
todo ello, de acuerdo
con una rigurosa
metodología
estadística.

José Mª López
E
stos dos últimos años de legislatura se han ca-
racterizado por el auge de aprobación de normas,
disposiciones y medidas que pretenden reforzar a
los consumidores y usuarios en diferentes campos de la eco-
nomía, como el sector financiero, inmobiliario y el comercio
La introducción de nuevas medidas, en su mayoría de carácter legislativo, para la protección
de los consumidores y usuarios ha supuesto algunos avances en los últimos años. Aunque
durante la pandemia se produjo un compás de espera, en la etapa post pandemia se han
reactivado las iniciativas legislativas que ya han supuesto reformas relevantes y que serán
tenidas en cuenta para el futuro, como es la reforma del Texto Refundido de la Ley General
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que permitirá la sanción de fraudes masivos.
También se ha aprobado en el Congreso de los Diputados la nueva Ley del Mercado de Va-
lores, para facilitar la financiación de las empresas y reforzar la protección de los inversores.
Además, quedan proyectos pendientes de aprobación, como la futura ley que permitirá pre-
sentar acciones colectivas para defender los intereses de los consumidores o la norma que
introducirá la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero
El auge de aprobación de normas que pretenden reforzar
la protección de consumidores está protagonizado por los
departamentos de Economía, Consumo y Justicia
La normativa de consumidores
y usuarios se refuerza en el
sector financiero, inmobiliario y
comercial enfocada a prácticas
en Internet y nuevas tecnologías

10
ANÁLISIS
por Internet, entre otros ámbitos. Des-
de diferentes áreas ministeriales, como
Economía, Consumo o Justicia, se ha
configurado una mayor protección para
los consumidores – algunas de las me-
didas legislativas anunciadas están en
camino – por lo que es interesante te-
nerlas en cuenta en el contexto de la
evolución de la economía. En el sec-
tor financiero e inmobiliario, destacan
las medidas aprobadas para los deu-
dores hipotecarios – que incluyen la
creación de la Autoridad de defensa
del cliente financiero – y en el ámbito
general del comercio es destacable
la reforma del Texto Refundido de la
Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios para san-
cionar las acciones u omisiones que
produzcan riesgos o daños efectivos
para la salud o la seguridad de la
población, el incumplimiento de las
normas reguladoras de precios o la
introducción de cláusulas abusivas
en los contratos, entre otras.
También hay que añadir la re-
ciente aprobación en el Congreso de
los Diputados de la nueva Ley del
Mercado de Valores, que tiene
como objetivo facilitar la financiación
de las empresas y reforzar la protec-
ción de los inversores.
La reforma del Texto Refun-
dido de la Ley General para la
Defensa de los Consumidores
y Usuarios ha permitido reciente-
mente que el Ministerio de Consumo
presente la nueva Subdirección Ge-
neral de Inspección y Procedimiento
Sancionador, un órgano pionero para
prevenir y sancionar posibles fraudes
masivos, y garantizar los derechos de
las personas consumidoras. El instru-
mento, pionero a nivel nacional, re-
fuerza, mejora y amplía la capacidad
del Estado a la hora de vigilar, ins-
peccionar y sancionar fraudes masi-
vos.
Reforma del Texto Refundido de la
Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios
La norma que regula el meca-
nismo sancionador entró en vigor
el pasado 28 de mayo de 2022 tras
una reforma de la Ley General para
la Defensa de los Consumidores y
Usuarios, realizada a través del Real
Decreto ley 24/2021 de 2 de noviem-
bre. Entre otros aspectos, garantiza la
existencia de procedimientos ad-
ministrativos en materia de con-
sumo que den lugar a sancio-
nes efectivas, proporcionadas
y disuasorias, tal como exige la
Unión Europea.
Las multas se dividen en cuatro
categorías, según el tipo de infrac-
ción:
• Leves: entre 150 y 10.000 eu-
ros, aunque podrán ser su-
periores hasta alcanzar entre
dos y cuatro veces el benefi-
cio ilícito obtenido.
• Graves: entre 10.001 y 100.000
euros, aunque podrán ser su-
periores hasta alcanzar entre
cuatro y seis veces el benefi-
cio ilícito obtenido.
• Muy graves: entre 100.001 y
1.000.000 euros, aunque po-
drán ser superiores hasta al-
canzar entre seis y ocho veces
el beneficio ilícito obtenido.
Esta sanción lleva también
aparejada la publicidad de la
resolución sancionadora.
• Generalizadas o generali-
zadas con dimensión en la
Unión Europea: hasta el 4%
del volumen de negocio
anual del empresario infractor
en España.
Entre las infracciones en materia
de defensa de las personas consu-
midoras que se podrán sancionar se
encuentran las acciones u omisiones
que produzcan riesgos o daños efec-
tivos para la salud o la seguridad de
la población, el incumplimiento de
las normas reguladoras de precios o
la introducción de cláusulas abusivas
en los contratos, entre otras.
El Gobierno se ha dotado de este
mecanismo sancionador con el obje-
Con la nueva
reforma legislativa
de Consumo, se ha
conseguido adaptar
la legislación a
las nuevas formas
de comercio
electrónico y regular
comportamientos
empresariales
perjudiciales
para los derechos
de las personas
consumidoras que,
hasta ahora, carecían
de regulación
específica. Todo
ello se ha realizado
a través del Real
Decreto ley 24/2021
de 2 de noviembre
que transpone
la Directiva UE
2019/2161 con
la finalidad de
modernizar las
normas de protección
de los consumidores
de la Unión Europea
y del régimen
sancionador en
materia de consumo

11
ANÁLISIS
tivo de que no vuelvan a producirse
episodios como, por ejemplo, el co-
nocido caso del Dieselgate. A dife-
rencia de otros países europeos que
impusieron sanciones ejemplares,
España no pudo hacerlo por falta de
un mecanismo sancionador adecua-
do.
Ley para la mejora y modernización
de las normas de protección de los
consumidores de la UE
Así, hay que recordar que con esta
nueva reforma legislativa se ha conse-
guido adaptar la legislación a las nue-
vas formas de comercio electrónico y
regular comportamientos empresaria-
les perjudiciales para los derechos de
las personas consumidoras que, hasta
ahora, carecían de regulación especí-
fica. Todo ello se ha realizado a través
del Real Decreto ley 24/2021 de 2 de
noviembre que transpone la Directiva
UE 2019/2161 con la finalidad de mo-
dernizar las normas de protección de
los consumidores de la Unión Europea
y del régimen sancionador en materia
de consumo.
Con esta reforma, el Ministerio
de Consumo tiene competencia
sancionadora en casos de frau-
des masivos que afecten a varios
países o a la unidad de mercado.
Así, el Departamento puede actuar
como autoridad sancionadora con-
tra aquellas infracciones que puedan
afectar a la unidad del mercado y a
la competencia, cuando sucedan en
varios Estados de la UE o cuando el
infractor no esté localizado en
España en infracciones en rela-
ción con el comercio electrónico.
En lo referido a la Administra-
ción competente para sancionar, la
reforma ha introducido la siguiente
modificación: “En todo caso, la com-
petencia de la Secretaría General
competente en materia de consu-
mo de la Administración General del
Estado se extenderá a las infraccio-
nes generalizadas o generalizadas
con dimensión de la Unión Euro-
pea, previstas en el Reglamento UE
2017/2394 del Parlamento Europeo
y del Consejo de 12 de diciembre de
2017, y a las cometidas a través de
internet cuando la residencia o do-
micilio del responsable, siempre que
coincida con el lugar en que se reali-
ce efectivamente la gestión adminis-
trativa y dirección del negocio, esté
fuera de la Unión Europea”.
Por otro lado, la reforma supone
un avance en derechos para los
consumidores y permite perseguir
la práctica desleal de reventa de
entradas a espectáculos median-
te bots cuando impidan que todos
los consumidores puedan acce-
der al mercado con normalidad.
Así, se considera desleal las prác-
ticas que “consistan en la reventa de
entradas de espectáculos a los con-
sumidores o usuarios si el empresario
las adquirió empleando medios auto-
matizados para sortear cualquier límite
impuesto al número de entradas que
puede adquirir cada persona o cual-
quier otra norma aplicable a la compra
de entradas”.
En la misma línea, recoge por
primera vez la prohibición de la
publicidad encubierta en redes
sociales, hasta ahora no regulada
expresamente, y la publicación
de reseñas y valoraciones falsas
o pagadas por el fabricante en los
productos a la venta en internet.
En este sentido, el empresario tendrá
que garantizar que las reseñas que
aparezcan proceden de consumidores
o usuarios que realmente han adquiri-
do el bien o utilizado el servicio.
En relación con la publicidad en-
cubierta, se considera desleal incluir
“como información en los medios de
comunicación o en servicios de la so-
ciedad de la información o redes socia-
les, comunicaciones para promocionar
un bien o servicio, pagando el empre-
sario o profesionalpor dicha promoción,
sin que quede claramente especificado
en el contenido, o a través de imáge-
nes y sonidos claramente identificables
para el consumidor o usuario, que se
trata de un contenido publicitario”.
Además, la nueva normativa esta-
blece que “las prácticas comerciales
en las que un empresario facilite el ac-
ceso a las reseñas de los consumido-
res y usuarios sobre bienes y servicios
deberán contener información sobre el
hecho de que el empresario garantice
o no que dichas reseñas publicadas
han sido efectuadas por consumidores
y usuarios que han utilizado o adquirido
realmente el bien o servicio”.
Así, se considera como práctica
desleal incluir reseñas proceden-
tes de consumidores sin compro-
bar que han adquirido realmente
el bien o la inclusión de reseñas
falsas: “Afirmen que las reseñas de un
bien o servicio son añadidas por consu-
midores o usuarios que han utilizado o
adquirido realmente el bien o servicio,
sin tomar medidas razonables y propor-
cionadas para comprobar que dichas
reseñas pertenezcan a tales consumi-
dores y usuarios” o bien que “Añadan o
encarguen a otra persona física o jurídi-
ca que incluya reseñas o aprobaciones
de consumidores falsas, o distorsionen
reseñas de consumidores o usuarios o
aprobaciones sociales con el fin de pro-
mocionar bienes o servicios”.
En este contexto, la reforma in-
cluye controles a los buscadores
online cuando otorguen puntua-
ciones y valoraciones superiores
a bienes o servicios con respecto
a los de sus competidores y no
informen a los consumidores de
que su posicionamiento responde
a publicidad pagada. Con la modi-
ficación, los motores de búsqueda tie-
nen que mostrar una descripción de los
parámetros utilizados para establecer
la clasificación de los resultados.
En el caso de que un precio haya
sido personalizado para el consumidor,
sobre la base de una toma de decisio-
nes automatizada, se deberá informar
de este hecho.
Así, se establece que “el empresario
deberá velar por que el consumidor o
usuario, al efectuar el pedido, confirme
expresamente que es consciente de

12
ANÁLISIS
que el pedido implica una obligación de pago”. Y se añade
que “si la realización de un pedido se hace activando un bo-
tón o una función similar, estos deberán etiquetarse, de ma-
nera que sea fácilmente legible, únicamente con la expresión
‘pedido con obligación de pago’ o una formulación análoga
no ambigua que indique que la realización del pedido im-
plica la obligación de realizar un pago al empresario”. Y se
concluye que, “en caso contrario, el consumidor o usuario no
quedará obligado por el contrato o pedido”.
La nueva norma también regula por primera vez la
calidad dual de los productos y considera como des-
leal comerciar un bien como idéntico cuando los pro-
ductos sean diferentes para impedir que determinadas
marcas varíen la calidad de un mismo producto dependien-
do del Estado miembro donde comercialicen.
Así, se establece que “también se considera desleal cual-
quier operación de comercialización de un bien como idénti-
co a otro comercializado en otros Estados miembros, cuando
dicho bien presente una composición o unas características
significativamente diferentes, a menos que esté justificado
por factores legítimos y objetivos”.
La modificación de la Ley actualiza el concepto de
mercado en línea, al que se le dota de neutralidad desde
el punto de vista tecnológico para referirse a un servicio que
emplea programas incluidos en su web, parte de una web o
una aplicación, operado por o a cuenta del empresario que
permite a los consumidores celebrar contratos a distancia
con otros empresarios o consumidores. Asimismo, incluye la
obligación de informar sobre si el tercero que ofrece el bien o
servicio ostenta la condición de empresario o es un particular.
En el caso de particulares, debe constar la mención ex-
presa de no aplicación de la normativa de defensa de los de-
rechos de consumidores o usuarios al contrato. De otro lado,
estas webs tendrán que informar del reparto de responsa-
bilidades contractuales entre el tercero que ofrece el bien o
servicio y el proveedor del mercado en línea.
Efectivamente, un nuevo artículo 97 bis del Texto Refun-
dido de la Ley General para los Consumidores y Usuarios es-
tablece los requisitos de información específicos adicionales
para contratos celebrados en mercados en línea en los que
el proveedor facilitará la siguiente información:
• Información general en una sección específica de
la interfaz en línea que sea fácil y directamente ac-
cesible desde la página en la que se presenten las
ofertas.
• Si el tercero que ofrece los bienes, servicios o con-
tenido digital tiene la condición de empresario o no.
• Cuando el tercero que ofrece los bienes, servicios o
contenido digital no es empresario, la mención ex-
presa de que no se aplica al contrato la normativa de
protección de consumidores y usuarios.

13
ANÁLISIS
• Cómo se reparten las obligaciones entre el tercero
que ofrece los servicios y el proveedor del mercado
en línea.
• Las garantías y seguros ofrecidos por el proveedor
del mercado en línea.
• Los métodos de resolución de conflictos y el papel
desempeñado por el proveedor del mercado en línea
en la solución de controversias.
Subdirección General de Inspección y Procedimiento San-
cionador
La Subdirección General de Inspección y Procedimien-
to Sancionador que se ha creado se suma a otras medidas
puestas en marcha por el Ministerio de Consumo para garan-
tizar que las relaciones de consumo se desarrollan en térmi-
nos de justicia social, igualdad y sostenibilidad.
Entre ellas, destacan las políticas de protección para las
personas consumidoras y usuarias que se desarrollarán a lo
largo de 2023, a las que se destinarán más de 17 millones
de euros (un 17,27 % más que en 2022). El Ministerio también
impulsará el Sistema Arbitral de Consumo, con importantes
subvenciones para las Juntas Arbitrales regionales y locales
del país.
El Ministerio de Justicia, junto con Consumo, impulsa la fu-
tura ley para las acciones colectivas de consumidores
En el mismo contexto de defensa de los consumidores
y usuarios, el Consejo de Ministros aprobó en diciembre, a
propuesta del Ministerio de Justicia, el Anteproyecto de Ley
(APL) de Acciones de Representación para la Protección de
los Intereses Colectivos de los Consumidores. Este APL se
centra en la defensa de los derechos de los consumidores,
con el fin de lograr mayor eficacia en las acciones que se
ejerzan de forma colectiva contra acciones y omisiones de
un empresario que los consumidores consideren ilícitas.
Las materias a las que se puede aplicar esta ley, que vie-
ne con motivo de la Directiva 2020/1828 del Parlamento Eu-
ropeo y del Consejo de 25 de noviembre de 2020, se refieren
a productos defectuosos, cláusulas abusivas, viaje y turismo,
venta y garantía de bienes de consumo, servicios financieros
y publicidad engañosa, entre otras.
El principal objetivo del APL, en cuya propuesta ha co-
laborado como coproponente el Ministerio de Consumo, es
solventar la debilidad del consumidor en las relaciones de
mercado ante una posible práctica ilícita por parte de un em-
presario, ya que, si acude a la vía judicial, en la mayor par-
te de los casos hay una desproporción entre los gastos que
esto conlleva respecto a las cantidades que el consumidor
recupera.
La titular de Justicia destacó que la nueva norma “re-
forzará los derechos de los consumidores en acciones co-
lectivas”.
Además, el APL regula por primera vez la posibilidad
de llegar a un acuerdo, dentro del propio proceso, entre el
consumidor y la empresa. Igualmente, se recoge la nece-
sidad de que exista una reclamación previa antes de de-
mandar por esta vía.
La nueva norma traspone la Directiva 2020/1828 del
Parlamento Europeo y del Consejo de Europa, de 25 de no-
viembre de 2020, relativa a las acciones de representación
para la protección de los intereses colectivos de los con-
sumidores, a los que se pretende dotar de instrumentos
para ejercer sus derechos y obtener una compensación
mediante un modelo de reclamaciones representativas
común a los Estados de la Unión Europea (UE).
Así, la ley responde a la consideración de la protección
de los consumidores como una prioridad, tanto a nivel de
la UE como en España, donde la propia Constitución, en el
artículo 51.1, establece la obligación de los poderes públi-
cos de garantizar la defensa de los consumidores y usua-
rios.
Hasta el momento, en la Ley de Enjuiciamiento Civil y
en legislaciones sectoriales se recogían algunos aspectos
de la tutela efectiva de los derechos colectivos de los con-
sumidores. Este APL recoge todo un título nuevo en el que
se definen las acciones de representación (resarcitorias y
de cesación), así como la posibilidad de que se llegue a un
acuerdo dentro del proceso y que el juez lo homologue,
definiéndose todo un procedimiento para ello.
De este modo, el APL aprobado completa de mane-
ra integral los mecanismos de defensa de los intereses
colectivos de los consumidores ya existentes en nuestro
país, estableciendo un mecanismo de tutela colectiva y re-
gulando las acciones civiles planteadas por las entidades
habilitadas legalmente para defender estos derechos. Al
mismo tiempo, se evita el ejercicio abusivo de la acción
procesal y se refuerza la seguridad jurídica.
Difusión y publicidad
En el caso de las demandas resarcitorias, se establecen
exigencias de difusión y publicidad a las decisiones rele-
vantes del proceso y se considera esencial que la gestión
del procedimiento cuente con el apoyo de una plataforma
electrónica singular para cada proceso, que ha de servir para
transmitir información a los afectados, para que estos pue-
dan manifestar su voluntad, cuando proceda, y para que la
información obtenida pueda ser utilizada de manera fiable
por el tribunal o por el liquidador al ejecutar la sentencia.

14
ANÁLISIS
Por otra parte, se articula como
novedad procedimental la audiencia
de certificación, en la que el tribunal
comprobará que concurre la necesa-
ria homogeneidad de las pretensiones
y que la acción no resulta manifiesta-
mente infundada. Si se cumplen los
requisitos, el tribunal dictará el auto
de certificación, pieza crucial del pro-
ceso, pues en él se determinará el
ámbito objetivo del proceso (en rela-
ción con qué conductas se admite la
tutela colectiva) y su ámbito subjetivo
(los consumidores y usuarios que han
de verse afectados).
También es novedosa la regula-
ción de los acuerdos de resarcimien-
to, como alternativa para poner fin a
la controversia y tutelar de forma es-
pecial la posición jurídica de los con-
sumidores y usuarios cuyos derechos
e intereses están en juego en el pro-
ceso, que se delegará en el tribunal a
través de la necesaria homologación
para dotar al acuerdo de eficacia vin-
culante.
Registro Público de Acciones de Re-
presentación
Con estos objetivos, este APL con-
templa las necesarias modificaciones
y reformas en la Ley de Enjuiciamiento
Civil y la Ley General para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios.
En el caso de la Ley de Enjuicia-
miento Civil, se trata de crear un sis-
tema unitario y coherente de tutela
colectiva, que ponga fin a la actual
dispersión normativa en la materia.
De esta forma, proporcionará un pro-
cedimiento que permita contribuir a la
mejor protección de los intereses co-
lectivos de los consumidores.
En cuanto a la Ley General para la
Defensa de los Consumidores y Usua-
rios, las modificaciones pasan por
identificar y regular las entidades que
se consideran habilitadas o legitima-
das para el ejercicio de estas acciones
de representación, tanto a nivel na-
cional como trasfronterizo. El Ministe-
rio de Justicia creará y gestionará un
Registro Público de Acciones de Re-
presentación, una pieza clave del sis-
tema que fomentará la transparencia
y el conocimiento de las acciones de
representación en marcha, tanto en
general como por sus posibles bene-
ficiarios.
Futura Ley de Servicios de Atención
a la Clientela
Otra de las medidas que se han
aprobado para la protección de los
consumidores ha sido el Anteproyecto
de Ley de Servicios de Atención a
la Clientela que amplía los derechos
de las personas consumidoras y me-
jora los plazos de consulta y resolu-
ción de incidencias en sus relaciones
de consumo.
Entre otras novedades, esta nor-
mativa de Consumo limitará a tres
minutos el tiempo de espera para
ser atendido telefónicamente en ser-
vicios generales de información, re-
clamación y postventa. Además, las
empresas de servicios básicos de
continuidad (luz, agua, gas…) tendrán
la obligación de informar a la cliente-
la sobre el motivo de sus incidencias
y ofrecer tiempos estimados de res-
tauración del suministro en un plazo
máximo de dos horas.
La norma, cuya aprobación defi-
nitiva está prevista para los primeros
meses de 2023, reducirá de 30 a 15
días hábiles el tiempo máximo para
resolver las reclamaciones generales.
Asimismo, posibilitará que la clientela
pueda pedir, en cualquier momento
de la llamada o comunicación telemá-
tica, ser atendida por una persona con
formación especializada, indepen-
dientemente de que la comunicación
se inicie a través de medios robotiza-
dos.
Además, las personas afectadas por
cortes de suministros podrán solicitar a
través de estos servicios las indemnizacio-
nes o descuentos en factura que resulten
de aplicación, como ocurre en elsectorde
las telecomunicaciones o el eléctrico.
Para este y otros trámites, las em-
presas que ofrecen servicios de carác-
ter básico e interés general tendrán que
ofrecer un canal de atención gratuito a
la clientela las 24 horas del día, todos
los días del año, cuando se trate de in-
cidencias relacionadas con el suminis-
tro del servicio, y no podrán derivar las
llamadas a teléfonos que impliquen un
coste.
Los operadores de energía, además,
deberán informar sobre medidas de
ahorro y eficiencia energética, así como
de las posibilidades de contratar ener-
gía procedente de fuentes renovables.
Por su parte, los servicios financie-
ros asegurarán a su clientela la dis-
ponibilidad de canales presenciales,
ya sean permanentes o intermitentes,
telefónicos o telemáticos, atendiendo
al principio de prestación personaliza-
da. Se tendrá en cuenta, por lo tanto, la
edad de la persona, dónde vive o su ni-
vel de competencias digitales para evi-
tar situaciones de exclusión financiera.
Otra novedad importante de la fu-
tura Ley de Atención a la Clientela es
que los usuarios podrán pedir ser aten-
didos por una persona con formación
especializada, independientemente de
que la comunicación se haya iniciado a
través de contestadores automáticos o
sistemas robotizados.
El objetivo es que los servicios
sean inclusivos y presten especial
atención a las personas vulnerables.
Por esa razón, la clientela podrá soli-
citar, en caso de insatisfacción con la
atención recibida por medios automá-
ticos, la transferencia a una persona
responsable superior o a un departa-
mento específico de calidad.
Además, en el supuesto de per-
sonas con discapacidad auditiva, el
canal telefónico será accesible y de-
berá complementarse, a elección de
la persona, con un sistema alternati-
vo de mensajería escrita instantánea
a través del móvil o con un sistema
de vídeo interpretación en lengua de
signos.

15
ANÁLISIS
Ampliación de derechos
En línea con la ampliación de dere-
chos de las personas consumidoras, el
Ministerio de Consumo reducirá tam-
bién los tiempos en los que las empre-
sas, de forma general, están obligadas
a resolver una reclamación. Así, se pa-
sará de los 30 días hábiles actuales a
tan solo 15, pudiendo estos plazos, en
cualquier caso, ser reducidos por la
normativa autonómica.
Las consultas, quejas o reclama-
ciones podrán presentarse a través del
mismo canal a través del que se inició
la relación contractual, pero también,
como mínimo, por un medio telemá-
tico, correo ordinario, teléfono y pre-
sencialmente en los establecimientos
abiertos al público de los que las em-
presas dispongan (franquicias inclui-
das, a excepción de las empresas de
telecomunicaciones, que queda sujeto
a la voluntad de la empresa).
Además, la interposición de una re-
clamación impedirá la suspensión del
servicio cuando la causa de la reclama-
ción y de la suspensión coincidan.
La norma también regula el concep-
to de clientela. Así, será considerado
cliente o clienta cualquier persona que
tenga una relación contractual con una
empresa a la hora de hacer una consulta
o reclamación y aquella que haya sido
dada de alta en la prestación de un ser-
vicio sin su consentimiento. Asimismo,
se incluye como clientela a quienes si-
gan recibiendo facturas y exigencias de
pago de un servicio para el que han so-
licitado la baja o que no han contratado.
La futura Ley de Atención a la Clien-
tela afecta a todas las empresas públi-
cas y privadas que, independientemen-
te de su tamaño, presten servicios de
suministro y distribución de agua y ener-
gía; transporte de pasajeros en avión, fe-
rrocarril, mar o vías navegables, autobús
o autocar; servicios postales; servicios
de comunicación audiovisual de acce-
so condicional mediante pago; comuni-
caciones electrónicas y telefónicas, así
como servicios financieros. Igualmente,
será de aplicación a las grandes empre-
sas (más de 250 trabajadores) indepen-
dientemente del sector.
Todas ellas deberán implementar
un sistema de evaluación para compro-
bar que se cumplen los requisitos de la
norma. Este sistema será auditado por
empresas externas acreditadas por la
Entidad Nacional de Acreditación.
De acuerdo con la actualnormativa de
consumo, el incumplimiento de lo previs-
to en la norma tendrá la consideración de
infracción leve (con multas de entre 150 y
10.000 euros) y podrán considerarse gra-
ves cuando, porejemplo, afecten a perso-
nas consumidoras vulnerables o se lleven
acabodeformareincidente,encuyocaso,
las sanciones pueden ascender hasta los
100.000 euros. Para las infracciones del
sector financiero, los órganos encargados
de aplicar el régimen sancionador serán
el Banco de España, la Comisión Nacional
delMercado deValores o la Dirección Ge-
neral de Seguros y Fondos de Pensiones,
dependiendo del ámbito.
Adhesión de las entidades financieras
al Código de Buenas Prácticas en el
ámbito hipotecario
Recientemente, hay que mencionar
que respecto a las medidas de ayuda
para los hipotecados aprobadas a fi-
nales de 2022, un total de 54 bancos y
cajas se han adherido al nuevo Código
de Buenas Prácticas aprobado el por el
Gobierno. La adhesión de los principa-
les bancos y cajas permitirá que queden
cubiertas más del 97% de las hipotecas.
Las entidades financieras han sus-
crito de forma generalizada la modifi-
cación del Código de Buenas Prácticas
para hogares vulnerables y se han ad-
herido al nuevo Código aprobado por el
Gobierno, que incluyen un amplio ca-
tálogo de medidas que facilitarán que
hasta un millón de hogares puedan ver
aliviada su carga hipotecaria (Ver CO-
LEGIADO Nº 71).
Las medidas incluidas en estos
códigos están dirigidas a aliviar la
situación financiera de las familias
afectadas por la rápida subida del
Euribor, especialmente las vulnera-
bles o en riesgo de vulnerabilidad,
preservando la estabilidad financie-
ra. La aplicación de estas medidas
facilitará a las familias una adapta-
ción más gradual al nuevo entorno
de tipos de interés.
Con relación a las medidas para aliviar
a las familias con hipotecas a tipo
variable ante la rápida subida de los
tipos de interés, se ha constatado que los
Códigos de Buenas Prácticas suscritos
por las entidades financieras están ya en
pleno funcionamiento, tras la adhesión
de la práctica totalidad de entidades
que representan el 97% de la cartera
hipotecaria. Desde el mes de enero se han
recibido 9.000 solicitudes de alivio de la
carga hipotecaria, que multiplican por 15 la
media mensual del código anterior

16
ANÁLISIS
Un total de 54 entidades financie-
ras se han adherido al nuevo Código
de Buenas Prácticas aprobado por el
Consejo de Ministros el pasado 21 de
noviembre. Este Código ya en vigor
incluye un conjunto de medidas para
aliviar la carga financiera de hogares
en riesgo de vulnerabilidad por el in-
cremento de la cuota hipotecaria.
Podrán beneficiarse de estas me-
didas los hogares con renta inferior a
tres veces y media el IPREM (29.400€
anuales) y un reciente incremento de la
carga hipotecaria de al menos el 30%.
Para todos estos casos, las entidades
financieras deberán ofrecer una exten-
sión del plazo de amortización de hasta
7 años, con la posibilidad de congela-
ción durante 12 meses de la cuota.
Asimismo, todas las entidades finan-
cieras, un total de 84, que ya estaban
adheridas al Código de Buenas Prác-
ticas para familias vulnerables mantie-
nen su compromiso tras la ampliación
del ámbito de actuación con el fin de
adaptarlo a la situación actual. Esta
ampliación permite que, los hogares
con renta inferior a tres veces el IPREM
(25.200 euros al año) que dediquen más
del 50% de su renta mensual al pago de
la hipoteca, pero no cumplan el crite-
rio actual del incremento de un 50% del
esfuerzo hipotecario puedan acogerse
al Código con una carencia de 2 años,
una congelación del tipo de interés y un
alargamiento del plazo de hasta 7 años.
Esta medida es necesaria para aquellas
familias que, como consecuencia de
la subida de tipos de interés lleguen a
niveles de esfuerzo hipotecario excesi-
vos que les obliguen a reducir gastos
de primera necesidad y pongan en pe-
ligro el pago de la hipoteca, puedan re-
cibir un tratamiento adecuado.
Asimismo, los deudores vulnerables
tienen la posibilidad de reestructurar
el préstamo hipotecario con un tipo de
interés más bajo durante la carencia
del principal de 5 años del Euribor 12M
- 0,1%, frente al Euribor + 0,25% actual.
Asimismo, se amplía a 24 meses el plazo
para solicitar la dación en pago de la vi-
vienda y se contempla la posibilidad de
una segunda reestructuración, en caso
necesario.
La aplicación de estos códigos se
complementa con medidas adiciona-
les que estarán en vigor todo 2023 di-
rigidas a reducir aún más los gastos y
comisiones para facilitar el cambio de
tipo variable a tipo fijo y la eliminación
de todas las comisiones por amortiza-
ción anticipada y cambio de hipoteca
de tipo variable a fijo.
La Autoridad de Defensa del
Cliente Financiero, ahora en
el Congreso de los Diputa-
dos
Por otro lado, hay que re-
cordar que al mismo tiempo
que se impulsaba a finales
de año el Código de Bue-
nas Prácticas, se impulsó
desde el departamento de
Economía el Proyecto de
Ley de Creación de la Au-
toridad Administrativa Inde-
pendiente de Defensa del
Cliente Financiero (ver CO-
LEGIADO Nº 71). El proyecto
ya ha entrado en el trámite
de aprobación legislativa en
el Congreso de los Diputados.
La peculiaridad de este nuevo or-
ganismo reside en que los ciudada-
nos, en cuanto clientes financieros,
podrán presentar sus reclamaciones
de forma gratuita en el ámbito ban-
cario, de seguros y de inversión finan-
ciera ante un único organismo, lo que
redundará en un mejor análisis de
los conflictos y rapidez en el servicio.
De esta forma, esta nueva institución
centralizará los actuales servicios de
reclamaciones del Banco de España,
la Comisión Nacional del Mercado de
Valores (CNMV) y la Dirección Gene-
ral de Seguros y Fondos de Pensio-
nes.
Es relevante recordar que a tra-
vés de esta nueva institución, podrán
presentar reclamaciones ante la Au-
toridad las personas físicas o jurídicas
clientes de servicios financieros por
posibles incumplimientos de normas
de conducta, buenas prácticas y usos
financieros, así como por abusividad
de cláusulas declaradas como tales
por los altos tribunales correspon-
dientes, o en su caso, hayan sido ins-
critas con tal carácter en el Registro
de Condiciones Generales de la Con-
tratación, en relación con los contra-
tos financieros.
Las resoluciones se dictarán de
forma ágil, atendiendo a criterios
uniformes, en un plazo no superior a
90 días naturales desde que el expe-
diente esté completo, y tendrán ca-
rácter vinculante para las entidades
financieras cuando las reclamaciones
estén relacionadas con la normativa
de conducta y protección a la cliente-
la, o con cláusulas abusivas declara-
das como tales por los altos tribuna-
les y de una cuantía inferior a 20.000
euros.
En el resto de los casos, cuando
las resoluciones no sean vinculantes
por ser de una materia no relaciona-
da con las normas de conducta o de
cuantía superior a 20.000 euros, ten-
drán el valor de informe pericial si se
deciden aportar en un procedimiento
judicial en defensa de sus intereses.

17
ANÁLISIS
Reunión del Gobierno con las patro-
nales bancarias y representantes de
los usuarios financieros
Sobre el Código de Buenas prác-
ticas y la futura autoridad de defensa
del cliente financiero, hay que apuntar
que ambas cuestiones han sido abor-
dadas en la reunión que la vicepresi-
denta primera y ministra de Asuntos
Económicos y Transformación Digital,
Nadia Calviño, mantuvo el pasado
mes de marzo con las patronales de
las entidades de crédito (AEB, CECA
y UNACC), con representantes de los
intereses de los usuarios financie-
ros (ASUFIN, Plataforma de Mayores
y Pensionistas, y Carlos San Juan) y
el gobernador del Banco de España
para evaluar el funcionamiento de las
medidas suscritas en el último año.
En la reunión se constató el im-
pacto positivo de los Protocolos y
Códigos de Buenas Prácticas para
el apoyo de las personas mayores o
discapacitadas y la prestación de ser-
vicios presenciales en zonas rurales y
el alivio de familias vulnerables con
hipotecas a tipo variable.
En relación a las medidas para
aliviar a las familias con hipote-
cas a tipo variable ante la rápida
subida de los tipos de interés, se
ha constatado que los Códigos
de Buenas Prácticas suscritos
por las entidades financieras es-
tán ya en pleno funcionamiento,
tras la adhesión de la práctica totali-
dad de entidades que representan el
97% de la cartera hipotecaria. Desde
el mes de enero se han recibido
9.000 solicitudes de alivio de la
carga hipotecaria, que multiplican
por 15 la media mensual del código
anterior.
En el mes de junio se
realizará una evaluación
del Código de Buenas
Prácticas de alivio hipo-
tecario para identificar
posibles mejoras y, en
particular, revisar los um-
brales de aplicación, a la
luz de la evolución de los
tipos de interés, los sala-
rios y otras variables re-
levantes. En este sentido,
el Banco de España pu-
blicará un informe anual
sobre la aplicación de los
protocolos de inclusión
financiera para personas
mayores y con discapaci-
dad y en el ámbito rural,
y se ha acordado trabajar
en posibles pilotos para
identificar aquellas medidas más efi-
caces.
Autoridad de Defensa del Cliente Fi-
nanciero, a debate
En la efectividad plena de todas
estas medidas jugará un papel fun-
damental la futura aprobación del
Proyecto de Ley de la Autoridad de
Defensa del Cliente Financiero, ac-
tualmente en tramitación parlamen-
taria.
Las asociaciones de usuarios han
subrayado la importancia de contar
cuanto antes con la nueva Autoridad
de Defensa del Cliente Financiero,
que permitirá resolver los conflictos
entre clientes y entidades, incluyendo
también los relacionado con el cum-
plimiento de los Códigos de Buenas
Prácticas suscritos por la banca. Las
decisiones de la Autoridad serán vin-
culantes para las entidades financie-
ras y gratuitas para los usuarios.
Medidas en favor de los mayores de
65 años para facilitar su acceso a los
servicios bancarios
También hay que hacer referencia
al seguimiento de medidas que se
acordaron impulsar para favorecer el
acceso a los mayores de 65 años a los
servicios bancarios.
En la reunión que mantuvieron el
Gobierno, las patronales bancarias y
representantes de los usuarios finan-
cieros, también se acordaron medidas
concretas para seguir avanzando en
las áreas de mejora identificadas para
la atención personalizada de los clien-
tes financieros.
Avances en inclusión financiera y
atención personalizada
Respecto al acuerdo suscrito en
febrero de 2022 para garantizar la in-
clusión financiera de los mayores, que
incluía el compromiso de las entida-
des de crédito para adoptar diferentes
medidas que garantizaran un mejor
acceso de las personas mayores a los
servicios financieros, se ha puesto de
manifiesto que las medidas adoptadas
están resultando útiles con una mejor
atención, más cercana y adaptada a
las personas de mayor edad o disca-
pacitadas, si bien se deben implemen-
tar a mayor ritmo.
Las patronales del sector y los re-
presentantes de los usuarios han coin-
cidido en que se han producido avan-
ces en la atención presencial, con un
notable incremento de los horarios de
apertura de las sucursales y del acceso
a servicios de caja, tanto en ventanilla
como mediante el acompañamiento
y ayuda a los mayores en cajeros, así
como en su priorización en situaciones
de gran afluencia.
Como han informado las entida-
des financieras, en el último año se

18
ANÁLISIS
ha duplicado el número de oficinas
con horario presencial ampliado, be-
neficiando a más de 6,3 millones de
clientes mayores; ha crecido un 50%
la atención telefónica personal y se
han adaptado el 91% de los cajeros y
el 80% de los canales digitales Se ha
producido también una reducción en
los tiempos de reparación de cajeros
automáticos y se ha puesto en valor el
importante impulso a la formación de
empleados especializados en la aten-
ción a mayores.
Respecto a la hoja de ruta para la
inclusión financiera rural, suscrita por
las patronales sectoriales en octubre
de 2022, las entidades han avanza-
do que el compromiso de proveer de
un punto de prestación de servicios
financieros en todos los municipios
de más de 500 habitantes está muy
avanzado y que continúan trabajando
en el proyecto de cajero genérico o
de marca blanca. También se ha mejo-
rado la inclusión en el ámbito rural, al
haber establecido al menos un punto
de atención presencial en 79 nuevos
municipios, en los que residen 70.000
personas.
Con el fin de mejorar la imple-
mentación de los protocolos se
han acordado nuevas medidas para
avanzar en el cumplimiento de los
compromisos adquiridos. Así, las en-
tidades financieras se han compro-
metido a mantener las libretas de
ahorro para las personas mayores
de 65 años y a estudiar la forma de
comunicar más proactivamente las
opciones disponibles de alivio de la
carga hipotecaria para los clientes.
En particular, se garantizará la co-
municación en las oficinas bancarias
y a través de los medios digitales
de la posibilidad de amortización
anticipada sin coste y el cambio de
hipoteca de variable a fijo de forma
gratuita durante 2023
También se ha acordado establecer
un marco de colaboración con la Federa-
ción Española de Municipios y Provincias
(FEMP) para alcanzar el 100% de pueblos
de más de 500 habitantes con acceso a
servicios financieros presenciales.
Igualmente, se ha acordado constituir
un Foro permanente para el seguimiento
y evaluación continua de los compromi-
sos adquiridos en el marco de los Proto-
colos y Códigos de Buenas Prácticas.
Nueva Ley del Mercado de Valores
Por último, en el ámbito financiero
hay que hacer mención a la reciente
aprobación de la nueva Ley del Mer-
cado de Valores en el Congreso de los
Diputados. Denominada como Ley de
los Mercados de Valores y de los Servi-
cios de Inversión, mejora la regulación
de los mercados de valores, moderni-
zando su operativa e incrementando
su competitividad con el fin de poten-
ciar su capacidad de financiación de la
economía de forma transparente y efi-
ciente, fortaleciendo el régimen de su-
pervisión aplicable a las empresas de
servicios de inversión y reforzando el
nivel de protección de los ahorradores
y clientes de servicios financieros.
La norma, de nueva planta, sustituye
al texto refundido anterior que data de
2015 y adapta el marco legal financiero
a las nuevas realidades tecnológicas y
económicas, como la digitalización, los
nuevos instrumentos y mercados de fi-
nanciación de las PYMEs (como el mer-
cado BME Growth) y las nuevas formas
de salida a cotización. Al mismo tiempo,
incorpora en un solo texto las directi-
vas comunitarias y medidas necesarias
para aplicar reglamentos europeos re-
cientemente aprobados.
La tramitación parlamentaria ha
mejorado algunos aspectos relaciona-
dos con la protección de los inversores,
compaginando los avances en la digi-
talización de los mercados de valores
al permitir la tokenización de valores
negociables, con el refuerzo de los me-
canismos para garantizar la adecuada
utilización de tecnologías de registro
distribuido por parte de entidades es-
pecializadas.
Con el objetivo de mejorar la capa-
cidad de financiación no bancaria de
las empresas y aumentar la protección
de los inversores se simplifican algunos
procedimientos y se eliminan cargas
administrativas redundantes para faci-
litar la atracción de inversiones.
Además, se incorporan a la norma-
tiva española los cambios aprobados
recientemente en la Directiva MIFID II
con carácter urgente, con el objetivo de
que los servicios de inversión favorez-
can la recapitalización de las empresas
europeas y faciliten las inversiones a la
economía real.
Medidas para mejorar la protección
de los inversores
La norma moderniza la regulación y
avanza en la incorporación de normati-
va europea para hacer frente a los de-
safíos derivados del proceso de digita-
lización. En este ámbito, se establecen
las previsiones necesarias para aplicar
en España el Reglamento europeo so-
bre mercados de criptoactivos de for-
ma inmediata tras su entrada en vigor,
al dotar a la CNMV de las competencias
necesarias para garantizar la protección
de los inversores y la estabilidad finan-
ciera en este ámbito.
Así, se incorporan las infracciones y
sanciones que permitirán a la CNMV ac-
tuar ante los incumplimientos de dicho
reglamento cuando entre en vigor. De
esta forma, la CNMV podrá sancionar los
incumplimientos de las obligaciones y
requisitos de los criptoactivos que no son
instrumentos financieros y que se pre-
senten como objeto de inversión.
Además, se incluye en el ámbito
de la aplicación de la norma cualquier
criptoactivo que sea un instrumen-
to financiero, es decir, instrumentos
financieros representados mediante
tecnologías de registro distribuido. La
norma permitirá además la aplicación
del Reglamento del régimen piloto para
la utilización de tecnología de registros
distribuidos (blockchain) en las infraes-
tructuras de mercados de valores, con
el fin de poder utilizar esta tecnología
para operaciones con acciones y bonos
tokenizados durante cinco años y sin
superar un determinado volumen de
actividad.

Coleccionable
Jurisprudencia I Enero-Marzo 16
Jurisprudencia I
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-
Que, por el mencionado Juz-
gado se dictó resolución en
fecha dos de junio de dos mil
seis, cuya parte dispositiva
es del tenor literal siguien-
te: “Que desestimando ín-
tegramente el suplico de la
demanda presentada por el
Procurador M, actuando en
nombre y representación de I
S.L., contra J, en representa-
do por el Procurador E, debo
absolver y absuelvo al refe-
rido demandado de todos
los pedimentos formulados
en su contra, condenando a
la parte demandante a que
satisfaga las costas de este
procedimiento. Contra esta
sentencia podrá interponer-
se en este juzgado recurso
de apelación en el plazo de
cinco días a contar desde su
notificación”.
SEGUNDO.-
Que contra dicha resolución
se interpuso recurso de ape-
lación por la parte deman-
dante, al que se opuso la par-
te contraria; una vez elevadas
las actuaciones a este Tribu-
nal se siguió el trámite pres-
crito y se señaló día para la
votación y fallo, con arreglo al
orden establecido para estas
apelaciones.
(…)
Resumen
La AP estima en
parte el recurso de
apelación interpuesto,
condenando a la parte
demandada a abonar la
cantidad reclamada por el
demandante en virtud del
contrato de intermediación
inmobiliaria existente
entre las partes. Señala
la Sala que el hecho
de consignar un precio
a la vivienda erróneo
(se trata de vivienda
de protección oficial),
superior al autorizado, no
lleva consigo la perdida
de la comisión para el
intermediario, sin perjuicio
de las acciones que
pudieran corresponderle,
en este caso, al vendedor,
para exigir al agente de
la propiedad inmobiliaria
la indemnización que
proceda por los perjuicios
que le hubiera causado la
concertación de un precio
superior al permitido.
SENTENCIAAPGranada,Secc.5ª,de23-02-2007,nº73/2007,rec.774/2006
Jurisprudencia

Coleccionable
Jurisprudencia
Enero-Marzo 16 II Jurisprudencia
II
Imagen del contrato de alquiler de La ///APItienda.
Se puede adquirir en:
https://coapimadrid.org/opencart-2.1.0.1/upload
FUNDAMENTOS DE DERE-
CHO
PRIMERO.-
Decíamos en Sentencia de
once de junio de dos mil dos
:” Tal como, entre otras tiene
declarado el Tribunal Supre-
mo en sentencia de 21 de
mayo de 1992, el contrato de
agencia inmobiliaria, como
ha tenido ocasión de decla-
rar la Sala 1ª S. 26-03-92, se
presenta revestido de atipi-
cidad, pero dotado de propio
contenido sustanti-
vo, generándose al
amparo de la libertad
de contratación que
autorizan los artículos
1091 y 1255 CC y si bien
mantiene aproximacio-
nes de mandato, corre-
taje, arrendamiento de
servicios y contrato labo-
ral, predomina en el mis-
mo la función de gestión
mediadora por lo que re-
viste de naturaleza de pac-
to de encargo, al interesar al
Agente, en su condición de
intermediario, para que por
sus relaciones con el mer-
cado inmobiliario, oferte a la
venta determinados bienes,
aportándose los datos de los
mismos y un precio inicial,
que suele ser indicativo. El
agente, salvo apoderamien-
to y representación expresa,
no interviene directamente
en la conclusión de la com-
praventa final, aunque esté
autorizado a recibir cantida-
des a cuenta, si bien coadyu-
va eficazmente a la misma y
su propia función es predo-
minantemente pregestoría,
al hacer posible contratar,
cesando una vez que pone
en relación a las partes, que
son las que han de celebrar
el futuro convenio final (SS
2-10-65, 03-03-67, 01-03-88
y 6-10-90).
Lo que se conforma a la nor-
mativa de su actividad pro-
fesional contenida en R.D.
19-06-81, que aprobó los Es-
tatutos Generales de la
P ro fe s i ó n
de Agentes de la propiedad
inmobiliaria y de sus Cole-
gios Oficiales y Consejo Ge-
neral, que derogó el Decreto
3248/69 de 4 de diciembre .
Los consecuentes honorarios
de los Agentes se devengan,
salvo pacto expreso, que
contemple otra modalidad,
si su actividad resulta eficaz,
al celebrarse y tener positiva
realidad jurídica el contrato o
negocio objeto de la opera-
ción, lo que requeriría un pac-
to especial de garantía, como
prevé el art. 272 C. de C. para
la comisión (SS 12-03 , 18-09 ,
1-12-86 , 1 y 17-05 y 06-10-90
, 11-02 y 26-03-91 ). La doctri-
na jurisprudencial referida y
reiterada no es frontalmen-
te opuesta a los Estatutos
referenciados, en cuanto al
tratarse de normas adminis-
trativas, no alteran la natura-
leza del contrato de agencia
inmobiliaria, regido, por el
Derecho Civil. En este sen-
tido su art. 23, en relación al
primero, es acorde, al deter-
minar que el derecho a per-
cibir la retribución “surgirá al
perfeccionarse el negocio a
que se refiere la interven-
ción pactada o al finalizar
el trámite encargado.” El
art. 15 del referido Real
Decreto de 19-6-81, pre-
ceptúa que los Agentes
de la Propiedad Inmobi-
liaria percibirán sus ho-
norarios por los trabajos e
intervenciones profesionales
con arreglo a las bases que a
tal efecto y para cada Colegio
tenga aprobadas el Consejo
General.
El art. 3 del Real Decreto
4/2000 de 23 de junio, pre-
ceptúa:” Las actividades
enumeradas en el artículo 1
del Decreto 3248/1969, de
4 de diciembre , por el que
se aprueba el Reglamento

Coleccionable
Jurisprudencia III
de los Colegios Oficiales de
Agentes de la Propiedad In-
mobiliaria y de su Junta Ge-
neral, podrán ser ejercidos
libremente sin necesidad de
estar en posesión de título al-
guno ni de pertenencia a nin-
gún Colegio Oficial”.
SEGUNDO.-
Que de conformidad con lo
preceptuado en el art. 1450
del C.Civil) , la venta se per-
feccionará entre comprador
y vendedor, que será obliga-
toria para ambos, si hubieren
convenido en la cosa objeto
del contrato, y en el precio,
aunque ni la una ni el otro se
hayan entregado. Con fecha
9 de julio de 2.004, el vende-
dor y el comprador, firman el
documento obrante en autos,
con la mediación de la hoy
actora, en el que convienen
acerca de la cosa objeto de
la compraventa y el precio de
la misma, por lo que, se cum-
plen los condicionantes pre-
cisos para el nacimiento del
derecho a cobrar la comisión.
El Decreto de la Junta de An-
dalucía vigente en la fecha de
contratación era el 149/03,
entando en vigor con pos-
terioridad el 463/2004. En el
contrato de compraventa, se
hace constar que la Junta de
Andalucía tiene que autorizar
la transacción (se trata de vi-
vienda de protección oficial),
así como la existencia de los
derechos de tanteo y retrac-
to, subordinando el otorga-
miento de escritura pública
y el pago total del precio, a la
obtención de la autorización
y no ejercicio de los referi-
dos derechos. Las partes, no
obstante convienen un precio
superior al establecido para
la vivienda. Estos supuestos
no están penado con nuli-
dad sino solo con sanciones
administrativas, conforme a
reiteradísima jurisprudencia
(Ss. T.S. de 3-9-1992, 14-10-92
, 4-6-93 , 16-12-93 , 4-5-94 ,
11-7-95 , 15-3-96, 2-11-96, 4-2-
98 y 27-3-2001). Por contrato
que fechan el 11 de agosto
de 2004,”rescinden” el contra-
to, sin consignar la causa de
ello. El Tribunal Supremo, en
sentencia de 2 de octubre de
1999considera lo siguiente: (...)
Como consecuencia de todo
lo dicho no puede caber duda
que el corredor para cumplir
los encargos encomendados
debe mantener informado al
cliente en todos los detalles
que pudieran influir sobre la
valoración y consecuencia
del negocio, obligación esta
propia de los contratos de
comisión y de mandato y per-
fectamente asumible dentro
del contenido del contrato
de corretaje. Y desde luego
dentro de esa información y
ya derivando la cuestión al
caso controvertido, no pue-
de caber vacilación a que la
parte, ahora recurrida, como
corredor tenía que haber rea-
lizado tal información al clien-
te -ahora recurrente- sobre la
imposibilidad de celebrarse
la compraventa en cuestión
por un precio superior al per-
mitido por ley, al tratarse el
objeto concreto de la futura
compraventa de una vivienda
construida al amparo de una
protección oficial y con precio
tasado e inalterable. Ya que
del factun de la sentencia re-
currida y aceptados ahora, se
infiere que el recurrido tuvo
una intervención directa en
el contrato de compraventa
de 14 de noviembre de 1988
tanto en la fijación del precio
como en su comisión; y des-
de luego entre sus obligacio-
nes profesionales estaba la
de conocer el precio máximo
para las viviendas oficiales,
y sus consecuencias para el
caso de que se excediera el
mismo.
En conclusión que el agente
en cuestión y ahora parte re-
currida en su actividad con-
tractual incurrió en una negli-
gencia inexcusable de la que
se deben derivar responsabi-
lidades contractuales, con las
características y circunstan-
cias ya antedichas.
El alto Tribunal, tratándose de
una acción de resarcimiento
de daños y perjuicios origi-
nados por la causa indicada,
estima: No se contabilizan las
sumas correspondientes....a
la remuneración por la inter-
vención del demandado....por
la innegable mediación, mas
o menos correcta, efectuada
por dicha parte mediadora.
Luego, el Tribunal Supremo
considera, que el hecho de
consignar un precio a la vi-
vienda erróneo, superior al
autorizado, no lleva consigo
la perdida de la comisión para
el intermediario, sin perjuicio
de las acciones que pudie-
ran corresponderle, en este

Coleccionable
Jurisprudencia
Enero-Marzo 16 II Jurisprudencia
IV
caso, al vendedor, para exigir
al agente de la propiedad in-
mobiliaria la indemnización
que proceda por los perjui-
cios que le hubiera causado
la concertación de un precio
superior al permitido.
TERCERO.-
Deben imponerse a la de-
mandada las costas de pri-
mera instancia (art. 394-1,
L.E.C) .). No procede pronun-
ciamiento en cuanto las del
recurso (art. 398-2, L.E.C) .)
FALLO
Se revoca la sentencia,
condenando a la demanda-
da a que abone a la actora
la cantidad de 3.485,80 €
(TRES MIL CUATROCIENTOS
OCHENTA Y CINCO EUROS
CON OCHENTA CENTIMOS)
intereses legales y al pago
de las costas de primera ins-
tancia. No se efectúa pro-
nunciamiento respecto de
las del recurso.

23
CONSULTORIO
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
I.- Nos consultan varios colegiados y asociados si hay
algún plazo de espera obligatorio para que los herede-
ros puedan vender un inmueble adjudicado por título de
herencia.
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria, establecía que
las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos
tras una herencia o legado no surtirían efecto hasta dos
años después de la muerte en previsión de la aparición
de herederos inesperados. La posibilidad de que apare-
ciera una persona con mejor derecho en la herencia que
pudiera reclamarlo existía si quien heredó y pretendía
vender no era heredero forzoso del propietario difunto,
es decir, hijo, padre o cónyuge de éste, lo que suponía un
riesgo para el comprador que no tendría plenamente ga-
rantizada su adquisición durante los dos años siguientes
a dicho fallecimiento. La consecuencia de esa limitación
legal, que mantenía en suspenso temporalmente el prin-
cipio de fe pública registral en tales casos, era la negati-
va de muchas entidades bancarias a conceder hipotecas
ante el temor a perder la garantía hipotecaria.
Este artículo, con gran acierto, fue derogado por el
apartado dos del artículo tercero de la Ley 8/2021, de 2
de junio, por la que se reforma la legislación civil y pro-
cesal para el apoyo a las personas con discapacidad en
el ejercicio de su capacidad jurídica («B.O.E.» 3 junio), con
vigencia desde el 3 septiembre 2021, por lo que con ello
se evita la limitación de tener que esperar esos dos años
desde la fecha de fallecimiento del causante para conva-
lidar la inscripción registral de los herederos no forzosos,
dando plena libertad a la venta de todo bien inmueble
derivado de las herencias de herederos no forzosos.
II.- Consulta una colegiada qué sucede con el IVA y el
IRPF cuando se alquila una vivienda a una empresa (perso-
na jurídica) para que constituya la vivienda de sus emplea-
dos. ¿Puede el arrendador, en este caso, beneficiarse de la
reducción del 60% de los rendimientos obtenidos en el IRPF?
Según la Resolución del TEAC, 3857/2013, de 15 de di-
ciembre de 2016:
1º La exención en el IVA se establece si el contrato tie-
ne por finalidad servir de vivienda a una persona concreta.
2º Si el arrendatario (que es la empresa) tiene la facul-
tad de designar a los trabajadores que van a utilizar la vi-
vienda, no será aplicable la exención, ya que supondría la
existencia de una cesión o subarrendamiento.
La cuestión planteada es si dentro del ámbito de la
exención pueden incluirse aquellos supuestos en los que,
siendo el arrendatario una persona jurídica, de manera
concreta y específica, en el propio contrato de arrenda-
miento, figure ya la persona o personas usuarias últimas
del inmueble, de manera que se impida el subarrenda-
miento o cesión posterior a personas ajenas a aquellas
designadas en el contrato de arrendamiento; no facultán-
dose al arrendatario ni a subarrendar o ceder la vivienda ni
a designar con posterioridad a la firma del contrato a las
personas físicas usuarias del inmueble, no teniendo la po-
sibilidad de que la vivienda se destine a su utilización por
distintas personas físicas durante la vigencia del contrato
de arrendamiento.
Esto es, si las estipulaciones contractuales del arren-
damiento evidencian que el contrato se pactó con la única
finalidad de que el inmueble fuese objeto de uso por una
persona física concreta y determinada, procederá la exen-
ción de IVA, aunque el arrendatario sea una persona jurídi-
ca en el ejercicio de una actividad empresarial. Por lo tanto,
no se entenderá que hay subarrendamiento cuando quede
acreditado que la intención del arrendatario es “destinarlo
directamente a un uso efectivo y propio como vivienda por
parte de una persona física concreta, la cual debe figu-
rar necesariamente como usuaria en el propio contrato de
arrendamiento, y que, por tanto, no puede destinarse a su
uso por persona distinta al tener prohibida el arrendatario
la facultad de subarrendar o ceder la vivienda a terceros”
(Consulta Vinculante V1565-18).
En definitiva, los arrendamientos realizados por una
empresa para sus empleados no deberán estar gravados
con IVA, siempre y cuando en el contrato de arrendamien-
to se determine la persona concreta que vaya a hacer uso
de esta vivienda.
Por otro lado, el artículo 23.2 de la LIRPF ofrece
una reducción del 60% de los rendimientos netos positi-
vos que se deriven del arrendamiento de un inmueble que
sea destinado a vivienda. Dicho de otra forma, si somos
propietarios de un inmueble y lo alquilamos a un tercero
para éste lo utilice como su vivienda, el rendimiento que
obtengamos (los ingresos menos los gastos deducibles)
podremos reducirlos en un 60%. Luego, sólo pagaremos
IRPF por el 40% del beneficio obtenido de alquilar un in-
mueble como vivienda.
Para poder aplicar la reducción del artículo 23.2 LIRPF
cuando el arrendatario sea una persona jurídica, será pre-
ciso que el inmueble constituya la vivienda permanente
de una persona física determinada, es decir, el contrato
debe indicar de forma expresa la identidad de la perso-
na que va a ocupar la vivienda. Esto fue dilucidado por la
Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las
Personas Físicas en la Consulta Vinculante V3456-19, de 19
de diciembre de 2019.

24
ACTIVIDAD
Las jornadas fueron organizadas por la Junta Muni-
cipal de Distrito de Salamanca de Madrid y en ellas
intervinieron los colegios profesionales
COAPIMADRID – AIM ha participado en las Jornadas de Orientación Académico Profesional
“Descubre tu futuro” que se han organizado por la Junta Municipal de Distrito de Salamanca
en colaboración con Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM)
COAPIMADRID – AIM colabora
con UICM en las jornadas de
orientación académico profesional
L
as Jornadas de Orientación Académico Profesional
“Descubre tu futuro”, organizadas por la Junta Mu-
nicipal de Distrito de Salamanca de Madrid capital
en colaboración con Unión Interprofesional de la Comunidad
de Madrid, representantes de los diferentes colegios profe-
sionales dieron a conocer a los estudiantes de bachillerato
del IES Beatriz Galindo y del IES Avenida de los Toreros las
distintas profesiones, ambos institutos de Madrid capital. De
este modo, los estudiantes han tenido la oportunidad de es-
cuchar directamente, de boca de los distintos profesionales
cómo acceder a cada una de las profesiones, cómo son las
profesiones y las salidas profesionales que ofrecen, así como
los estudios que es necesario cursar para acceder a cada una
de las titulaciones.
Los estudiantes recibieron información acerca de la ac-
tividad profesional de Agente de la Propiedad Inmobiliaria
(API), que es un profesional cualificado dedicado de manera
habitual y remunerada a prestar servicios de asesoramiento,
gestión e intermediación en operaciones de compraventa,
arrendamiento, permuta, cesión y traspaso de bienes inmue-
bles, así como la mediación en la concesión de préstamos
con garantía hipotecaria sobre inmuebles y emitir consultas y
dictámenes relativos al valor de venta.
La actividad de API es de colegiación voluntaria y los es-
tudios que permiten el conocimiento de esta profesión son:
graduado, licenciado, diplomado, ingeniero, arquitecto, inge-
niero técnico, arquitecto técnico.
Los agentes de la propiedad inmobiliaria prestan a los
consumidores una atención cualificada y transparente, enfo-
cada en asegurar la calidad del servicio prestado y fomentar
las buenas prácticas. Además, realizan una función de me-
diación entre las posturas de los contratantes, disponen de
un seguro de responsabilidad civil y en el caso de estar co-
legiados o asociados están sometidos a la disciplina de un
Código Deontológico y de conducta profesional.
Por otro lado, los asistentes a las jornadas conocieron las
facilidades que ofrecen los colegios profesionales para des-
empeñar la actividad profesional. Los colegios oficiales de
agentes de la propiedad inmobiliaria (conocidos como COA-
PIS) son corporaciones de Derecho Público que tienen cole-
giación voluntaria y sus colegiados están repartidos por su
respectivo ámbito geográfico, provincial o autonómico. En el
caso de COAPI de Madrid, los colegiados se encuentran por
toda la Comunidad de Madrid. También existen las asociacio-
nes, para aquellos que no pueden colegiarse por carecer de
titulación. En Madrid, es la Asociación de Agencias y Agentes
Inmobiliarios de Madrid (AIM).
Los colegios y asociaciones ofrecen un amplio abanico
de ventajas y beneficios para sus colegiados y asociados: se-
guro de responsabilidad civil; asesoría jurídica; turno oficial
de peritos; código ético; acceso a la especialización en las
instituciones de mediación y arbitraje; tecnologías y comuni-
cación; formación continua.

25
OPINIÓN
El TJUE avala considerar abusiva
la comisión de apertura de las
hipotecas si no son transparentes
E
l Tribunal de Justicia de la
Unión Europea (TJUE) avala
considerar abusiva la comi-
sión de apertura de las hipotecas en
el caso de que no cumplan con los
requisitos de transparencia. Establece,
por sentencia de 16 de marzo de 2023
dictada en el asunto C 565/21, que esa
cláusula debe estar redactada de ma-
nera clara y comprensible y el cliente
debe comprender las consecuencias
económicas que se derivan de ella.
A petición del Tribunal Supre-
mo, el TJUE explica que “el juez nacional
deberá comprobar, a la vista de todos
los elementos de hecho pertinentes,
que el prestatario está en condiciones
de evaluar las consecuencias econó-
micas que se deriven para él de dicha
cláusula, entender la naturaleza de los
servicios proporcionados como contra-
partida de los gastos previstos en ella y
verificar que no hay solapamiento entre
los distintos gastos previstos en el con-
trato o entre los servicios que estos re-
tribuyen”, según el texto de la sentencia.
De este modo, el TJUE considera
que corresponde a los jueces naciona-
les decidir si una comisión de apertura
causa, o no, un desequilibrio en perjui-
cio del consumidor.
Estas comisiones no solo pueden
ser consideradas abusivas por falta de
transparencia, sino por incurrir en cual-
quiera de los demás supuestos prohibi-
dos por la normativa en cuestión.
El litigio por el que el Tribunal Su-
premo consulta al TJUE enfrenta a
Caixabank con un consumidor en re-
lación con el carácter supuestamente
abusivo de la cláusula de comisión de
apertura de un contrato de crédito con
garantía hipotecaria.
En septiembre de 2005, el consumi-
dor suscribió con el banco un contrato
de crédito con garantía hipotecaria por
un importe de 130.000 euros en el que
se estipulaba el abono de 845 euros en
concepto de comisión de apertura.
En abril de 2018, el consumidor pre-
sentó una demanda contra la entidad,
pidiendo que fuera declarada nula
la cláusula relativa a la comisión de
apertura y la restitución de la cantidad
abonada. La demanda fue estimada en
primera instancia, pues se consideró
que la cláusula debía tenerse por nula
e inexistente y se ordenó al banco que
reembolsara al consumidor la cantidad
abonada.
La entidad bancaria recurrió ante
la Audiencia Provincial de Palma de
Mallorca, quien desestimó el recurso
por considerar que el banco no había
demostrado que la comisión cobrada
correspondiera a la prestación de un
servicio efectivo. Caixabank recurrió
entonces ante el Tribunal Supremo, y
ahora se ha pronunciado el TJUE.
El alto tribunal considera que la res-
puesta que el Tribunal de Justicia dio
en su sentencia de 16 de julio de 2020 a
las preguntas que se le hicieron en re-
lación con la comisión de apertura en
los préstamos y los créditos hipoteca-
rios, así como con la jurisprudencia del
propio Tribunal de Justicia en la mate-
ria, estuvo condicionada por el hecho
de que los tribunales que remitieron
los asuntos prejudiciales sobre los que
se dictó esa sentencia interpretativa
presentaron la normativa y la jurispru-
dencia nacionales de manera distorsio-
nada.
A juicio del Tribunal Supremo, ello
propició que un número importante
de órganos jurisdiccionales españoles
interpretara dicha sentencia del Tribu-
nal de Justicia en el sentido de que de-
claraba contraria al Derecho de la UE
la jurisprudencia del Tribunal Supremo
relativa a la comisión de apertura.
Por ello, el alto tribunal ha planteado
al Tribunal de Justicia varias cuestiones
prejudiciales sobre la interpretación de
la Directiva sobre cláusulas abusivas.
En su sentencia dictada, el Tribunal de
Justicia responde al Tribunal Supremo,
en primer lugar, que la cláusula de co-
misión de apertura tiene carácter acce-
sorio respecto del contrato de crédito.
La Directiva establece dos límites
al control del carácter abusivo de una
cláusula: quedan excluidas de dicho
control, por un lado, las cláusulas que
se refieran a la definición del objeto
principal del contrato y, por otro lado,
las relativas a la adecuación entre pre-
cio y retribución y servicios o bienes que
hayan de proporcionarse como contra-
partida, siempre que estén redactadas
de manera clara y comprensible.
Ahora queda por ver cómo encaja
el Tribunal Supremo este pronuncia-
miento de Europa, ya que contradice
su criterio, en los asuntos que queda-
ron suspendidos a la espera de esta
sentencia.
Por: José Merino Tapia
Asesor Jurídico del COAPI de Madrid

26
CONTRAPUNTO
El buen comportamiento
de la compraventa de
vivienda en 2022 introduce
una etapa de optimismo
para el sector inmobiliario
La demanda de vivienda mantiene el pulso para que los precios
sigan con un crecimiento estable
El buen comportamiento de las operaciones de compraventa de vivienda y de la contrata-
ción de préstamos hipotecarios para su adquisición constatado durante 2022, con un creci-
miento récord que sitúa el entorno inmobiliario en las etapas del boom, es una base sólida
para encarar con optimismo el ejercicio de 2023. Aunque en diciembre pareció ralentizarse
este ritmo, lo cierto es que durante el mes de enero las compraventas han crecido un 6,6%,
lo que demuestra que la demanda de vivienda mantiene el pulso y dibuja un escenario en el
que los precios seguirán creciendo de forma estable, tal y como se ha observado en el cuarto
trimestre de 2022 y en el conjunto del año. La recuperación del turismo internacional al que
puede acompañar la demanda de vivienda por parte de ciudadanos de la UE o de terceros
países, así como el crecimiento sostenido del precio de la vivienda por la demanda que toda-
vía se observa en el mercado confirman este escenario
J.M.L. Agundez
L
os buenos resultados del
ejercicio 2022 en operacio-
nes de compraventa de vi-
vienda, alcanzando niveles récord
y el empuje de la demanda que se
mantiene en un contexto de subida
de tipos de interés permite situar con
optimismo el ejercicio de 2023. Así
es. Las compraventas de vivienda se
situaron en 649.494 en 2022, lo que
supone un crecimiento del 14,7% res-
pecto a 2021 y situarse en las cifras
récord del anterior boom inmobi-
liario. El 87,4% de las compraventas
registradas en 2022 correspondió a
fincas urbanas y el 12,6% a rústicas.
El 92,2% de las viviendas transmitidas
por compraventa fueron libres y el
7,8% protegidas. Así se desprende de
los datos publicados por el Instituto
Nacional de Estadística.
Los resultados del número de
compraventas de vivienda de 2022
han rebasado los que se han obte-
nido desde 2018, recuperando los
niveles prepandemia, e incluso son
récord sobre cifras registradas en

27
CONTRAPUNTO
2008. Hay que destacar que el nú-
mero de operaciones de compraven-
ta ha sido muy dinámico incluso en
un año en el que se ha producido el
cambio de tendencia en los merca-
dos financieros con motivo de la su-
bida de los tipos de interés a partir
del segundo semestre del ejercicio.
Los resultados animan a tener una
buena perspectiva para 2023. De he-
cho, las compraventas de viviendas
han aumentado un 6,6% durante el
mes de enero. Es un síntoma claro
de que el ejercicio ha comenzado
con muy buen pie. En efecto, según
los datos publicados por el Instituto
Nacional de Estadística, durante el
mes de enero se registraron 56.372
compraventas de vivienda, lo que ha
supuesto un aumento del 6,6% anual,
respecto al mes de enero de 2022.
Además de este entorno favora-
ble hay que tener en cuenta otros
factores positivos, como el menor
endeudamiento que existe en el
mercado hipotecario, característica
que fue destacada en el momento de
aprobarse las ayudas a los deudores
hipotecarios a finales de 2022. Todo
ello redundará positivamente en que
se mantengan las buenas perspecti-
vas en el mercado inmobiliario. Pero
hay más factores positivos a tener
en cuenta, como es de la demanda
extranjera para la compra de vivien-
da, que ha llegado a situarse durante
2022 por encima del 14%.
Las autonomías que han pro-
tagonizado un mayor número de
operaciones durante 2022 fueron
Andalucía, Cataluña, Comunidad Va-
lenciana y Madrid. De este grupo, en
el caso de la Comunidad Valenciana
y Cataluña, las compraventas han
aumentado un 23,9% y un 14,5%, res-
pectivamente, respecto a 2021. Hay
que destacar que, Canarias (31,6%),
Baleares (25,6%) y Comunidad Va-
lenciana (23,9%), fueron las autono-
mías que presentaron los mayores
aumentos anuales en el número de
compraventas de vivienda.
Junto a este buen punto de par-
tida hay que situar la buena evolu-
ción del precio de la vivienda, tal y
como se ha observado en el com-
portamiento del cuarto trimestre de
2022, según ha publicado el Insti-
tuto Nacional de Estadística. La va-
riación anual del Índice de Precios
de Vivienda disminuyó 2,1 puntos y
se situó en el 5,5%. Por tipo de vi-
vienda, la tasa anual de la vivienda
nueva bajó seis décimas, hasta el
6,2% y la variación de la vivienda de
segunda mano se situó en el 5,3%,
dos puntos y medio por debajo de
la registrada el mes anterior. Es de-
cir, que el precio de la vivienda si-
guió creciendo, aunque con menos
intensidad que en el resto del año.
Según explica el portal inmobi-
liario Fotocasa, “el aumento anual
constata la aceleración de la de-
manda de compra de vivienda que
se ha reforzado durante 2022 y
ha crecido a un ritmo muy rápido,
sin dar tiempo a que el mercado
pueda absorberla”. Por ello, apun-
ta, “con una demanda intensa so-
bre el terreno, frente a la escasez
de stock existente, se produce un
desequilibrio que empuja al pre-
cio de la vivienda al alza”. Desde
el portal se destaca que el enca-
recimiento de las hipotecas pro-
ducido en el cuarto trimestre de
2022 “ha acelerado todavía más la
situación de compra de los ciuda-
danos, quienes se han apresurado
a cerrar las compraventas antes de
que las condiciones de los présta-
mos se endurezcan todavía más”.
Por tanto, concluye, “todavía existe
una demanda latente que continúa
manteniendo el precio al alza, y
que hace que los propietarios to-
davía se resistan a bajar precios”.
No obstante, anuncia que “proba-
blemente sea cuestión de tiempo
que los incrementos empiecen a
ser más comedidos” (Fotocasa 9 de
marzo de 2023 ‘La subida de tipos
comienza a influir en el crecimien-
to del precio de la vivienda’).
Los profesionales muestran optimis-
mo, según el Barómetro de UCI
Las estimaciones que están sur-
giendo en el sector inmobiliario a
principios de 2023 también muestran
este optimismo, que entre los profe-
sionales aumenta. Así lo manifiesta el
XIV Barómetro Inmobiliario, elabora-
do y publicado por Unión de Créditos
Inmobiliarios – UCI, – ‘El sentimien-
to de mercado de los profesionales
inmobiliarios’, donde el grado de
optimismo de los agentes crece del
6,8/10 en la pasada edición del Ba-
rómetro al 7/10 en el primer trimes-
tre de 2023. Las previsiones del sec-
tor inmobiliario en 2023 apuntan al
descenso de precios y compraventas
cercanos al 4%.
2022 fue un año de récord en el
mercado inmobiliario, con cifras de
compraventas que alcanzan casi los
650 mil movimientos, lo que implica
un crecimiento de un 28% respecto
a las transacciones registradas en el
2019 según el INE. Un pico que se ex-
plica ante la demanda acumulada de
vivienda tras el parón del COVID-19,
pero este mismo incremento récord
ha hecho que el ritmo del mercado
se ralentice en los últimos meses del
año 2022 y en los primeros del 2023.
A pesar de ello, el ligero repun-
te de las compraventas y la mejora
de las previsiones con respecto a la
anterior edición del Barómetro han
hecho que los profesionales inmo-
biliarios encuestados se muestren
más optimistas. Así, la XIV edición del
Barómetro Inmobiliario, con previsio-
nes para el primer trimestre de 2023,
destaca que el grado de optimismo
de los profesionales sube ligeramen-
te al 7/10 respecto al 6,8 del pasado
informe.
Unas perspectivas que muestran
grandes diferencias, de hasta 3 pun-
tos, dependiendo de la comunidad
autónoma donde se pregunte. En
este sentido Extremadura (8,3/10),

28
CONTRAPUNTO
Castilla-La Mancha (8/10) y Canarias
(7,6/10) destacan como las regiones
con mayor grado de optimismo fren-
te al futuro del sector, mientras que
en el lado opuesto se encuentran La
Rioja (5/10), País Vasco (5,3/10) y Ba-
leares (6/10).
Compraventas y alquileres en 2023
Consultados por sus previsiones
sobre el volumen de transacciones
y precios para el conjunto del año,
según UCI los agentes inmobiliarios
españoles prevén que los precios y
las transacciones de vivienda se re-
duzcan cerca de un 4,2% interanual.
Sin embargo, el pronóstico de los
profesionales con respecto al alqui-
ler generará números más positivos
durante el año, con previsiones que
apuntan a aumentos del 5,1% en el
volumen de viviendas alquiladas y
repuntes de precios del 6,5%.
Estas previsiones del sector in-
mobiliario para el 2023 se basan en
un fenómeno que los profesionales
encuestados han advertido desde
hace meses atrás: la brecha entre la
oferta y la demanda de transaccio-
nes de vivienda. Esta situación se ha
mantenido, al menos, hasta el cuarto
trimestre del 2022, ya que el 44% de
los profesionales del sector en Espa-
ña alega haber mantenido o incre-
mentado sus clientes compradores
de vivienda. Por el contrario, este in-
cremento de la demanda de vivien-
das se contrasta con un pequeño
descenso en la oferta, pues un 58%
de los profesionales inmobiliarios
asegura que su cartera de clientes
vendedores ha aumentado o se ha
estabilizado.
La conclusión es clara: sigue ha-
biendo más viviendas que se ponen
en venta que clientes dispuestos a
comprarlas. Y esta brecha continuará
sin grandes cambios durante las pre-
visiones del sector inmobiliario para
el 2023, al menos a corto plazo. Así
lo afirman también los inmobiliarios
encuestados, siete de cada diez pro-
fesionales (68%) opinan que el nú-
mero de vendedores aumentará o se
mantendrá estable da cara a fin de
año, mientras que las expectativas
de crecimiento o estabilidad para los
compradores crecen del 27% al 38%
en esta edición del Barómetro.
Pese a estas proyecciones, el op-
timismo de los profesionales tam-
bién sube ligeramente cuando se
les pregunta por sus expectativas
a tres meses respecto al cierre de
operaciones, ya que la mitad cree
que las compraventas crecerán o se
mantendrán. Sin embargo, sigue ha-
biendo más prudencia cuando son
preguntados por la evolución de los
precios de los inmuebles, pues solo
un 44% cree que los precios se incre-
mentarán o se mantendrán iguales.
Unas previsiones que se funda-
mentan en un cierre de año positivo,
pero que llaman a la cautela. Así, 6
de cada 10 profesionales notaron
un incremento o estabilización en
las compraventas de sus agencias
durante el último trimestre del año
2022 (superando al 57% registrado
en la anterior edición del Barómetro),
mientras que el 77% señala que los
precios han subido o se han manteni-
do estables durante ese periodo, tres
puntos porcentuales más que en la
anterior edición.
La previsión de la empleabilidad del
sector inmobiliario se consolida
La tasa de paro en toda España ha
ido creciendo poco a poco según la in-
certidumbre económica se hacía más
presente, registrando un incremento
de un 12,67% a un 12,87% entre el ter-
cer y cuarto trimestre de 2022, según
la última Encuesta de Población Activa
(EPA) del INE. Sin embargo, el mercado
inmobiliario se muestra cada vez más
sólido en lo que representa a la em-
pleabilidad y contratación, alcanzando
la cifra de más de 173.000 personas
empleadas en el cuarto trimestre de
2022, superando en un 7% a los núme-
ros del anterior trimestre.
Esta consolidación de la em-
pleabilidad en las agencias inmobi-
liarias la constatan también los pro-
pios agentes que las forman en esta
edición. Así, casi 9 de cada 10 (89%)
asegura que el número de emplea-
dos en su agencia ha crecido o se ha
mantenido estable, frente al 86% de
la pasada oleada. Y las expectativas
también son mejores, ya que casi
toda la totalidad de los encuestados
(92%) espera aumentar o estabilizar
plantilla a corto plazo. José Manuel
Fernández, subdirector general co-
mercial de UCI apunta que:
“Estas cifras invitan a la caute-
la. Todavía quedan bastantes pasos
para cerrar la brecha entre la oferta
y la demanda de viviendas, y tenien-
do en cuenta que el Euribor sigue en
alza, habrá que seguir esforzándose
para que un mayor número de com-
pradores pueda tener acceso a la vi-
vienda. Para ello contamos con una
palanca que no ha cambiado, y es la
inestimable ayuda de los profesiona-
les del sector, capaces de adaptar-
se a los constantes cambios de este
mercado y ofrecer tanto a compra-
dores como a vendedores la mejor
solución”.
Recuperación del turismo internacio-
nal
Por otra parte, hay que valorar
que la recuperación del turismo in-
ternacional en España tras la pan-
demia tiene “perspectivas positivas”
a corto plazo, “en línea con la evolu-
ción de los indicadores de tráfico aé-
reo”, según un análisis publicado por
el Banco de España. A largo plazo, “la
evolución del turismo internacional
está condicionada por la posibilidad
del sector de continuar mejorando
su capacidad para atraer turismo de
mayor perfil de gasto, lo que requiere
consolidar las ganancias de calidad
y ahondar en la diversificación de la
oferta turística”. En el contexto actual,
“España tiene un atractivo relevante
como destino turístico, gracias a su
percepción como destino seguro y
a la calidad de sus infraestructuras”.

29
CONTRAPUNTO
Para mantener este atractivo, seña-
la el estudio, “se requieren inversio-
nes, también necesarias para renovar
y mejorar las zonas turísticas”. Así,
apunta que “el crecimiento de los
ingresos por turismo podría verse
reforzado si aumenta la capacidad
de atracción del turismo de mayor
gasto medio” (García Esteban, Coral,
Ana Gómez Loscos y César Martín
Machuca. (2023). “La recuperación
del turismo internacional en España
tras la pandemia”. Boletín Económico
- Banco de España, 2023/T1, 01. ht-
tps:/
/doi.org/10.53479/25114 )
Todo ello contribuye a crear un
entorno positivo para la evolución
de la economía española, lo que re-
dundará en beneficio de más secto-
res económicos, incluido el inmobi-
liario.
Encuesta sobre préstamos bancarios
en España, perspectivas para el co-
mienzo de 2023
La encuesta sobre préstamos
bancarios en España publicada
por el Banco de España a inicios
del primer trimestre del año reve-
ló que “en el cuarto trimestre de
2022, tanto en España como en la
Unión Económica y Monetaria, los
criterios de concesión de présta-
mos y las condiciones generales
aplicadas a los nuevos préstamos
se habrían vuelto a endurecer de
forma generalizada, lo que sucede
por tercer trimestre consecutivo”.
Esta evolución “contractiva” en la
oferta de crédito, señalaba la en-
cuesta, “respondería al aumento
de los riesgos percibidos por las
entidades financieras, vinculado
fundamentalmente con el deterio-
ro de las perspectivas macroeco-
nómicas”.
En el apartado de los criterios
de concesión de créditos a los ho-
gares para la adquisición de vivien-
da, la encuesta señalaba que “se
habrían vuelto a endurecer durante
el cuarto trimestre de 2022, aunque
con una intensidad más moderada
que la observada tres meses antes”.
Esta evolución, precisaba, “sería
consecuencia del impacto negati-
vo asociado al aumento de los ti-
pos de interés y del descenso de la
confianza de los consumidores”. La
encuesta concluía que para el “pri-
mer trimestre de 2023 las entidades
financieras anticipan que la oferta
seguirá endureciéndose, aunque
de forma moderada, mientras que
la demanda volverá a descender a
un ritmo similar al observado entre
octubre y diciembre” (Menéndez
Pujadas, Álvaro, y Maristela Muli-
no. (2023). “Encuesta sobre Présta-
mos Bancarios en España: enero de
2023”. Boletín Económico - Banco
de España, 2023/T1, 11. https://doi.
org/10.53479/29506 ).
Este entorno de incertidumbre
en el ámbito financiero no ha fre-
nado, de momento, el auge de la
demanda de vivienda, conforme
a los resultados observados en el
mes de enero de 2023 publicados
por el INE en el que las compra-
ventas de vivienda han crecido un
6,6% anual. El sector inmobiliario
mantiene su dinamismo.
Nueva tormenta financiera
Por último, en lo que hace refe-
rencia a la evolución de la economía
desde una perspectiva global, tanto
internacional como de impacto en
Europa o en Estados Unidos, habría
que hacer referencia a la tormenta
financiera que se ha generado con
motivo de la caída de Silicon Valley
Bank en Estados Unidos y poste-
riormente la incertidumbre sobre
Credit Suisse en Europa. Todavía es
pronto para evaluar el impacto que
esta nueva situación puede tener
en el sector bancario. De momento,
el Banco Central Europeo ha vuelto
a subir los tipos de interés al 3,5%
y la evolución mensual del Euribor
ha estado caracterizada en el últi-
mo mes por altibajos que denotan
volatilidad.
Los resultados
del número de
compraventas de
vivienda de 2022 han
rebasado los que se
han obtenido desde
2018, recuperando los
niveles prepandemia,
e incluso son
récord sobre cifras
registradas en 2008.
Hay que destacar
que el número de
operaciones de
compraventa ha sido
muy dinámico incluso
en un año en el que
se ha producido el
cambio de tendencia
en los mercados
financieros con
motivo de la subida
de los tipos de interés
a partir del segundo
semestre del ejercicio.
Los resultados
animan a tener una
buena perspectiva
para 2023. De hecho,
las compraventas
de viviendas han
aumentado un 6,6%
durante el mes de
enero.

30
SECTOR
AL
DIA
EL SECTOR
INMOBILIARIO
AL DÍA
La compra de vivienda crece
un 14,7% en 2022 rozando
las 650.000 operaciones y
situándose en cifras récord
del boom inmobiliario
La contratación de hipotecas también experimentó un crecimiento, del
10,9%, alcanzando 463.000 contrataciones
2022 ha sido un año récord para la compra de vivienda. Al rozar las 650.000 compraventas
se ha situado en un umbral récord que retrotrae a la etapa del boom inmobiliario. La contra-
tación de hipotecas también ha experimentado un crecimiento anual relevante, de un 10,9%,
alcanzando las 463.000 contrataciones. Se ha creado así un punto de partida muy positivo
para el comienzo del ejercicio de 2023 y efectivamente los resultados de la compraventa de
vivienda del mes de enero también han sido muy buenos, ya que la compra de vivienda ha
tenido una subida de un 6,6% anual

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