Anna Guanter y Eva Luquero

Vivienda asequible industrializada
Plan Vive Madrid
Barcelona, 4 de octubre 2023
Anna Guanter. Responsable de Innovación
Eva Luquero. Gerente de Promociones

1 - Títol apartat arial 24. Subtítol diapositiva
Gerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
2
Vivienda Asequible. Madrid I octubre 2023

3

4

5

Índice
6
01. Concurso ViviendaAsequible
02. Proceso colaborativo
03. Condicionesde diseño
04. Plataforma de trabajo y modelosBIM
05. Proyectos de ejecución
06. Proceso de fabricacióny ejecución obra

7
Concurso vivienda asequible
01

01. Concurso Vivienda Asequible. Madrid
8
La Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid
han puesto en marcha diversos concursos de vivienda con
el objetivo de promover viviendas en alquiler a precio
asequible, sobre suelo público y a través de la
colaboración público-privada,
En 2021 la CAM promovió el denominado Plan VIVE I. Estaba formado por
cuatro lotes, el tercero de ellos fue adjudicado a CULMIA. Viviendas VPPB,
VPPL y una concesión a 50 años. Precio máximo módulo.
En 2022 la CAM promovió el Plan VIVE II, con un solo lote que fue adjudicado
también a CULMIA. Viviendas VPPB, VPPL y una concesión a 65 años. Precio
máximo módulo.
En 2022 el Ayuntamiento de Madrid promovió 5 lotes de vivienda asequible en
el propio municipio adjudicando 2 lotes a CULMIA., de vivienda libre asequible,
concesión a 45 años. Precio máximo definido por barrio a partir de rentas
máximas y un estudio de mercado.
La obligación de CULMIA será construir, mantener y gestionar el alquiler a
precios asequibles, un 25% aprox. por debajo del mercado, durante 50/65
años.

01. Concurso. Plan Vive I
9
1er Plan Vive Comunidad de Madrid (Enero 2021)
Volumen
Concurso
(4 lotes)
7.600 46 14
Volumen
Presentación
Culmia
(3 lotes)
5.242 35 13
10
1.763 12 5
5
Adjudicación
Culmia
(1 lote)
Viviendas Promociones Municipios Arquitectos

01. Concurso. Plan Vive I
10
Enero
Publicación
Concurso
(4 lotes)
Julio
Fallo
Adjudicación
Culmia
(1 lote)
Diciembre
Otorgamiento
Culmia
(1 lotes)
12 promociones
Abril
Presentación
Culmia
(3 lotes)
35 promociones
Octubre
Aprobación
Concesión
Julio
Inicio obras
municipios 1 y 2
3 meses
2021
8 meses
Junio
Obtención
LOM
Enero
Solicitud
LOM
Octubre
Inicio de
inscripción
2022
1 mes 17 meses
5 meses
1
Diciembre
Inicio obras
Municipios 3 y 4
Marzo
Inicio obras
Municipio 5
2023
Inicio fabricación paneles
Características del concurso de colaboración público - privada:
• Viviendas VPPLy VPPB
• Concesión50 años
• Alquiler máximo fijado (módulo)
• Promocionesde grandesdimensiones
(100 -500 viviendas)
• Viviendas no modificablesposteriormente
• Conserjería
• Salas comunitarias
• Gimnasio equipado y vestuarios
• Piscina y pistas deportivas
• Certificaciónambiental
Diciembre
Finalización
2 primeras
Noviembre 2024
Finalización
Plan Vive I
28 meses.Plazo máximo previsto 36 meses

01. Participación y adjudicación 3 concursos
Madrid. Usera
A ❖ 222 Viv
Madrid. Fuencarral
B ❖ 50 Viv
Madrid. San Blas
B ❖ 60 Viv
Ayuntamiento Madrid*
CAM. Plan Vive II
CAM. Plan Vive I
C
B
A
C
11
* 3 promociones industrializadas de las 7 totales
Alcorcón primermunicipio en
obtenerlicencia

12
Plan Vive I
1.763
12
5
5
Dic – 21
Julio – 22
Plan Vive II
1.137
5
3
3
Abril – 23
Dic – 23
Ayto. Madrid
867
7*
1
4
Marzo – 23
Nov – 23
Total
3.767
24
9
8
Viviendas
Promociones
Municipios
Arquitectos
Concesión
Inicio obra
Concurso
Presentación
Concesión
Obtención licencia
Inicio obra 1er edificio
Fin obra último edificio
Máximo plazo obras
previsto por el concurso
2021 2022 2023 2024 2025
* 3 industrializadas
PV I
Ayto. Madrid *
PV II
01. Participación y adjudicación 3 concursos
Fecha actual
28 meses
21 meses
21 meses

01. Concurso. Consideraciones generales 1
13
A destacar de los Concursos de Vivienda Asequible CAM y del Ayto.
de Madrid
• La Ley del suelo,otorga a la Comunidad un aprovechamiento especifico en los
desarrollos urbanísticos (Redes Supramunicipales).
• Exigencia de un anteproyectomuy definido y sin posteriores cambios(colaborativo
con el contratista).
• Obligaciónde concurrir promotor(Culmia), con acuerdos con Constructor (Avintia), el
Gestorde alquileres (Sogeviso)y la financiación comprometida.
• Parámetros urbanísticos y marco normativo que garantice optimizar vivienda
(alturas, gálibos, parcelas exentas). En nuestro caso ha permitidola
industrialización.

14
• Elecciónde lotes equilibrados que permitanun mínimo precio de alquiler medio de
8,5 €/m2 posibilitando concursos sin subvenciones.
• Plazos de concesión de 50 años demasiado ajustados.El mínimo 65 años.
• Prescripciónde requisitos técnicos que garantizan estándaresde calidad y
sostenibilidad muy elevada y a la vez ajustada a los costes deViviendaAsequible
(En Alcorcón,primera calificaciónBreeam Excelente en España).
• El tamaño de los proyectos de la CAM ha permitido dotaciones importantes de la
promoción,exigidas en el concurso,si bien ha significado un aumentode cuota a los
inquilinos (repercusión14% / 18% de renta).

15
Consideraciones generales sobre la industrialización:
• De las casi 4.000 viviendas asequibles adjudicadas,más del 90% serán
industrializadas.
• La industrialización nos garantiza edificacionesmás sostenibles:un ahorro en
emisiones,alinearnos a la economíacircular, una construcciónmás sostenible y
saludable, manteniendo un nivel elevado de calidad.
• Nos garantiza también unos plazos más cortos,que a la vez ayudan a una estabilidad
de costes y a poneren carga el alquiler mucho antes.
• Nos garantiza un trabajo en mejorescondiciones para las personas,superando de
verdad la barrera de género.
• La industrialización no está solo en el sistema constructivo,sino también en los
procedimientos.
• Los proyectos han de ser colaborativos.Contratista en fase de Anteproyecto.

01. Concurso. Noticias Setiembre 2023
Vivienda Asequible. Madrid I octubre 2023 16
La compañía
adjudicataria lotes 1 y 2,
aún no está en
disposiciónde ofrecerlas
a los inquilinos
274 viv.
209 viv.
300 viv.
492 viv.
488 viv.

17
01. Concurso. Otros concursos
1.100 viviendas en régimen alquiler asequible. 1ª convocatoria desierta.
2ª convocatoria, subvención de 54 MM€, flexibilización de las bases. Un
solo candidato
09.02.2023 - Valencia
09.05.2023 - Málaga
09.05.2023 - Málaga

18
Alcorcón # 140 Alcalá de Henares #154
01. Concurso. Imágenes promociones 1

19
Getafe #90 San Sebastián de los Reyes
# 488

20
Tres Cantos #209 Boadilla del Monte
#524

21
Pinto #422 Colmenar La Maquinilla
# 67

22
Colmenar Navallar #43 Colmenar Adelfillas #81

23
Proceso colaborativo
02

24
PARTNERS
ARQUITECTOS
CALCULISTAS ESTRUCTURAS
INGENIEROS DE INSTALACIONES
DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE OBRA
OCT
02. Proceso colaborativo. Equipo

25
PROYECTOS METODOLOGÍA BIM Vs SISTEMA TRADICIONAL
PROYECTO BÁSICO BIM
PROYECTO BÁSICO TRAD.
3 meses 6 meses 9 meses 12 meses 15 meses 18 meses 21 meses 24 meses
ETAPAS
3 meses
2 meses
PROYECTO EJECUTIVO BIM
PROYECTO EJECUTIVO TRAD.
PROYECTO DE FABRICACIÓN
OBRA INDUSTRIALIZADA
OBRA TRADICIONAL
6 meses
3 meses
2 meses
16 meses
22 meses
27 meses
CONSECUCIÓN LICENCIA
CONSECUCIÓN LICENCIA
9 meses
9 meses
30 meses 33 meses
28 meses
33 meses
PREVISIÓN DE REDUCIR LOS PLAZOS ENTRE 5 Y 6 MESES POR PROMOCIÓN
02. Proceso colaborativo. Plazos

26
Condiciones de Diseño
02
03

27
a. Reducción de plazos aprox. 35% al simultanear actividades en
obra y en fábrica.
b. Digitalización integral de los procesos, estandarización y
economía de escala
c. Reducción de residuos en obra en más de un 50%.
d. Menores emisiones de CO2 hasta un 37% menos.
e. Reducción de la contaminación acústica en obra en más del 50%.
f. Eficiencia energéticade las soluciones adoptadas superior al 10%.
g. Reducción del consumo de agua en fase de ejecución de obra del
30%.
h. Reducción estimada de energía eléctrica del 30% por ud de
vivienda.
i. Mejora general en las condiciones de trabajo al aumentar las
actividades en fábrica con respecto a la obra.
j. Mayor inclusión de género y diversidad en la construcción {sexo,
edad, personas con discapacidad).
PANELES PETO CUBIERTA
PANELES MEDIANEROS
PANELES INTERIOR
PANELES FACHADA
ESCALERAS PREFABRICADAS
FORJADO PRELOSA
VIGAS PREFABRICADAS
PILARES PREFABRICADAS
Ventajas ConstrucciónIndustrializadavs Tradicional
03. Condiciones de diseño

28
03. Proceso colaborativo. Plazos
TIPOLOGÍAS DE VIVIENDAS (Alcalá de Henares)
Vivienda
1D
Vivienda
2D
Vivienda
3D
Las terrazas también son elementos industrializados, en este caso metálicos
Aprox. 9 m *
* El límite es el peso del panel y dimensión: (carga en punta de la grúa y transporte camión)

29
Plataforma de trabajo y
modelo BIM
04

04. Plataforma de trabajo
30
REVIT
Programa de MODELADO BIM para todo el
desarrollo del proyecto.
ENTORNO COMÚN DE DATOS. Único entorno
donde se, carga, compartey gestiona
documentación y modelos BIM. Toda la
información necesaria para su ejecución
UNICO PROGRAMA PERMITIDOpara desarrollo de
Proyectos
ACC
UNICO ENTORNO COMÚN PERMITIDOpara
desarrollo de Proyectos
El modelado del arquitecto es usado por el
contratista para mediciones, precio y de él se
extraen los paneles walex para su fabricación

31
04. Plataforma de trabajo
REALIDAD VS MODELO
MODELO ARQ+EST+INST

32
Proyecto ejecución
05

33
05. Proyecto ejecución. Estandarización
BIBLIOTECA
1.763 VIVIENDAS
❖6.447 PanelesPrefabricados
❖3.524 Paneles Fachada.
❖2.059 Paneles Interiores.
❖864 Paneles Peto.
❖Pilares y vigas prefabricadas enB.R.
❖Mismostipos /espesoresde Forjados
❖11 Tiposde Ventanas
❖5 Tipos de Armarios
❖11 Tiposde Chimeneas
❖Terrazas prefabricadas
❖Cocinasestandarizadas
❖RevestimientoDuchas
Estandarización de elementos constructivos / Biblioteca BIM

34
05. Proyecto ejecución. Estandarización
CHIMENEAS
TERRAZAS
JET FAN
Cubiertas de SIKA con pendientes CERO
Se establecenel mismo
detalle
constructivo delos
distintos elementos para
cada una de las 12
promociones.
Partidas comunes para
todos.

35
Proceso de fabricación y
Ejecución en Obra
06

• La fase de ejecución de obra supone:
PASAR DE...
A ESTO....
Construcción Industrializada.
06. Proceso de fabricación y ejecución obra

• La fase de ejecución de obra no se inicia con la firma del Acta de
Replanteo, se ha iniciado en el modelo BIM
• Necesaria absoluta precisión en el modelado
de los componentes industrializados

38
• Los componentes industrializados son únicos
• La precisión de los elementos es al centímetro

39
VOLUMEN DE OBRAS EN CURSO

40

41

42

43

PARTNERS
ARQUITECTOS
CALCULISTAS ESTRUCTURAS
INGENIEROS DE INSTALACIONES
DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE OBRA
OCT
- CAMBIO DE MENTALIDAD ➔ OBJETIVO COMÚN
➔ ACTITUD COLABORATIVA
Equipos integrados,concienciade meta y objectivo común➔ win to win

- CAMBIO DE MENTALIDAD ➔ OBJETIVO COMÚN
➔ SISTEMA INDUSTRIALIZADO
CADENADE PRODUCCIÓNDESDE EL PROYECTO HASTALAEJECUCIÓNDE OBRA
➔ VOLUMEN DE
ELEMENTOS
OBRA ESTÁNDAR DE 120
VIVIENDAS ➔ 450 PANELES
488 VIV. > 1.600 PANELES

• CAMBIOS NECESARIOS EN CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA
➔ PROCESO INDUSTRIAL
No hay cambios en el procesode obra, ya están tomadas las decisiones en la fase de
proyecto,todo está definido y “construible” enel Modelo BIM
CAMBIO EN EL USO DEL BIM ➔ PARACONSTRUIR, NO PARAPROYECTAR

➔ PROCESO INDUSTRIAL
La mayor parte de la obra no se ejecuta in situ, se fabrica en una fabrica
Los componentes industriales se lleva a obra donde se montan y ensamblan

CAMBIOS NECESARIOS EN CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA
SE INVOLUCRAN NUEVOS AGENTES DESDE LA
FASE DE PROYECTO
➔ INSTALACIONES ➔ INSTALADOR
Definidas en 3D en el modelo MEP. Identificadasy corregidas las
colisiones en el modelo
El instalador entra en fase de proyecto,lo estudia y se implementan
sus propuestas,es el responsablede la legalización de las
instalaciones, se recogensus propuestas ya en el proyecto

SE INVOLUCRAN NUEVOS AGENTES DESDE LA FASE DE PROYECTO
➔ ESTRUCTURA ➔ PREFABRICADOR
El proyecto de estructuras se desarrolla en colaboracióncon el prefabricador
Los planos de taller se producenen paraleo con el cálculo de la estructura

50
- EXPERIENCIA ADQUIRIDA EN EL PROCESO DE OBRA
➔ PROCESO DE CONSTRUCCIÓN, UN BANCO DE PRUEBAS
Pioneros en el uso de este sistema en España, primeros edificiosindustrializados con el
sistemaÁvita
Evidentemente,han surgido problemas que han originado nuevas adaptaciones
➔ CAMINO DE APRENDIZAJE
Al ser los primeros edificios abordados,ha habido detalles o soluciones constructivas que
resolvere implementar durante el procesoconstructivo
➔ EXPERIENCIA ➔ CONOCIMIENTO
Alcanzando ya la finalización de las primeras obras,el sistemase ha depurado hasta obtener
una solución fiable y adaptable a múltiples programas
➔ PROCESO DE INNOVACIÓN ➔ MEJORA CONTINUA
Se trata de un procesoiterativo, hasta alcanzar la máxima optimización

51
PROCESO DE I + D + i
➔ SISTEMAS CONSTRUCTIVOS
SOLUCIONES CON LA
EXPERIENCIA EN LA OBRA
Teníamos componentes
industrializados resueltos en la
teoría que había que ejecutar en
obra, nunca se había hecho, se
partía del desconocimiento de
cómo materializar algo que en la
teoría funcionaba: por ejemplo,
las terrazas voladas
El sistema era sencillo, se
“enchufaban” en unos perfiles
volados desdela fachada,
hormigonados en el forjado
EXPERIENCIA ADQUIRIDA EN EL PROCESO DE OBRA:
EJEMPLO CONCRETO

52
EXPERIENCIA ADQUIRIDA EN EL PROCESO DE OBRA
➔ SISTEMAS CONSTRUCTIVOS SOLUCIONES CON LA
EXPERIENCIA EN LA OBRA
Problema de sostener los perfiles estructurales mientras se
hormigonaba y fraguabael forjado
Se idearon unas escuadras apoyadas en lafachada que sostuvieran
los perfiles en ese proceso y permitieran también nivelarlos
correctamente, ya que debían estar perfectamentehorizontales para
recibir las terrazas prefabricadas

53
➔ SISTEMAS CONSTRUCTIVOS SOLUCIONES CON LA EXPERIENCIA EN LA OBRA

54
➔ SISTEMAS CONSTRUCTIVOS SOLUCIONADOS CON LA EXPERIENCIA EN LA OBRA
Permite solapar actividades, y ANTICIPAR fabricación deelementos que luego se montan muy
rápido en la obra ➔ ACORTAR PLAZOS
➔ PLAZOS DE EJECUCIÓN
DE OBRA MÁS CORTOS
4-5 MESES para terminar
la obra desde la colocación
del último panel
estructural
(desde finde estructura)

55
➔ SISTEMAS CONSTRUCTIVOS: SOLUCIONES CON LA EXPERIENCIA EN LA OBRA

56
PROCESO DE I + D + i ➔ PROCESO ABIERTO Y EN CURSO
➔ Proceso de MEJORA CONTINUA, no está concluido, se depura, optimiza y
evoluciona constantemente con la experiencia hasta alcanzar la EXCELENCIA del
sistema

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