presenta información resumida en cuanta a la valuación de un inmueble.

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“AÑO DEL BUEN SERVICIO AL CIUDADANO”
FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE CONTABILIDAD
VALORACIÓN INMOBILIARIA
LEGISLACIÓN EMPRESARIAL
AUTORES
ESPINOZA PEÑA LISBETH
GARAVITO ZAPATA KATHERINE
MIJAHUANCA FACUNDO DUBER
OLAYA CANGO CLAUDIA
SANTOS LASORIGA KAREN
SILUPU PRADO ANGI
ZUÑIGA AREVALO KAREN
PROFESORA
MG. FRISA ALIAGA GUEVARA
FECHA DE ENTREGA: 06/06/2017
PIURA-PERÚ

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ÍNDICE
I. INTRODUCCIÓN---------------------------------------------------------------------------------------3
II. DESARROLLO------------------------------------------------------------------------------------------4
CAPÍTULOI: La valoracióninmobiliaria---------------------------------------------------------4
1.1 La valoración-------------------------------------------------------------------------------------4
1.2 El valory losbienes-----------------------------------------------------------------------------4
1.2.1 Bienesapropiadose inapropiados-------------------------------------------------------5
1.2.2 Bienesde dominiopúblicode propiedadprivada-----------------------------------6
1.3 Tiposde valores----------------------------------------------------------------------------------6
1.4 Tasación-------------------------------------------------------------------------------------------8
CAPÍTULO II: Conceptoseconómicos básicos------------------------------------------------9
2.1 Capital,rentay otrostiposde interés-----------------------------------------------------9
2.2 Ofertay demanda------------------------------------------------------------------------------9
2.3 DepreciaciónyAmortización----------------------------------------------------------------9
2.4 Teoríasde valor--------------------------------------------------------------------------------10
2.5 Inversióninmobiliaria------------------------------------------------------------------------12
2.6 El procesode valoración---------------------------------------------------------------------12
CAPÍTULO III: Métodosde valoración inmobiliaria----------------------------------------16
3.1 Concepto-----------------------------------------------------------------------------------------16
3.2 Métodode mercado---------------------------------------------------------------------------16
3.3 Métodode coste-------------------------------------------------------------------------------18
3.4 Métodoresidual -------------------------------------------------------------------------------22
3.5 Métodode capitalizaciónde rendimientos----------------------------------------------25
III. CONCLUSIONES-------------------------------------------------------------------------------------28
IV. RECOMENDACIONES------------------------------------------------------------------------------29
V. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS-----------------------------------------------------------------30
VI. LINCOGRAFÍA----------------------------------------------------------------------------------------31
ANEXOS-----------------------------------------------------------------------------------------------32

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I. INTRODUCCIÓN
La presente investigaciónse basaentemade lavaloracióninmobiliaria,que tratade discernirel
valor de una determinada propiedad, constituida generalmente por suelo, edificación o
inmueble(suele yedificio),apartirdel análisisde loselementosquele sonpropiosyque pueden
afectar más directamente al valor; además de ello analizaremos algunos conceptos básicos
económicosylosmétodosque se utilizanpararealizarunavaloracióninmobiliaria.
La investigaciónde este temase realizóporel interésacadémicoprofesional conlafinalidadde
profundizar la búsqueda de temas como la valoración inmobiliaria que si se aplicaran entre
nuestropaís lasociedadseríadistinta.
La metodologíaque hemosempleadoeneste trabajoesde tipo observacional.Aquíutilizamos
la técnica de la observación para buscar información en los libros y otras publicaciones que
estabanrelacionadasconel tema.
El equipode trabajose propusocomoobjetivoprincipalfundamentarteóricamente el concepto
de valoración inmobiliaria. Además tenemos los objetivos específicos. El primer objetivo es
analizary describirlosconceptosbásicoseconómicos;luegonuestrosegundoobjetivo,explicar
el procesode unavaloración;asimismoencontramosel tercerobjetivo,verificarlasventajasde
cada uno de losmétodosde lavaloración.
Para una mayor comprensión del trabajo creímos conveniente estructurarlo en tres capítulos
que a continuaciónse detallan:
En el apartado I denominado “La valoración inmobiliaria” aquí se desarrolla temas como el
concepto de valoración y los bienes. Los tipos de valores que intervienenen la valoración y la
explicaciónde loque implicaunatasación.
En el apartado II titulado “Conceptos básicos económicos” detallaremos la definición de
principalestemasque influyenlaeconomíade unpaís y tambiénel procesoque se debe seguir
para realizarunavaloracióninmobiliaria.
En el apartadoIIIdenominado “Métodosde valoracióninmobiliaria”veremosladescripciónde
losmétodosde cadauno dellosenel cual el valuadorvabasarsus decisionesparaque después
de elloelabore uninforme.
Para concluir con el trabajo hemos redactado las conclusiones, referencias bibliográficas,
lincografía y los anexos. Con el fin de que se cumplan los objetivos planteados y conseguir
nuevos conocimientos que nos ayuden en nuestra vida académica y en un futuro en nuestro
desarrolloprofesional.

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II. DESARROLLO
CAPÍTULO I: La valoración inmobiliaria
1.1 LA VALORACIÓN
Trata de discernirel valorde una determinadapropiedad,constituidageneralmente porsuelo,
edificaciónoinmueble(sueleyedificio),apartirdel análisisde loselementosquele sonpropios
y que puedenafectarmásdirectamente al valor.
Sin duda alguna la práctica cotidiana de la Valoración es la causa que obliga a comenzar su
estudioanalizandolaproblemáticaque presenta. También se dice que es el proceso de asignar un
valor económico a un bien o servicio:
 En una valoración urbanística, se valoran los bienes y derechos de tipo inmobiliario(casas,
terrenos...).
 En una valorización financierase valora la capacidad de una empresa de generar flujos de
caja a futuro.
 Se prefiere eltérmino tasacióncuandose valoranobjetoscomoautomóviles,joyas,obrasde
arte...
 Se recurre al término peritaje cuando interviene un técnico (perito), con reconocimiento
oficial, como en procesos judiciales,o por parte de alguna empresa,como es el caso de los
peritosde empresasaseguradoras.
1.2 EL VALOR Y LOS BIENES
Históricamente siempre hanexistidocambiosytransaccionesde productos,bienesoservicios.
En lamayoría de loscasosestasse producensobre labase de truequesentrelaspartes,proceso
que se ha mantenido hasta hace relativamente poco tiempo. Hoy en día, son las unidades
monetarias el medio y la herramienta para establecer las correspondencias entre estos
intercambios.
Una vezidentificadoel elementode intercambiohayque solucionarel problemade cuántovale
lo que se quiere trasmitir,esdecir,cuántas unidadesde "algo"hay que ofrecerpara conseguir
algún "otro algo” deseado. Cuando este proceso se realiza entre particulares la cuestión se
reduce a que laspartesimplicadasesténde acuerdoenlacantidad,enlaunidadde transacción
y en el momento. Pero cuando lo que se quiere es asignar un valor, apoyado en un informe
técnico, ha de realizarse siguiendo las herramientas que la valorización pone a disposición del
valuador profesional, que de acuerdo con el International Valuation StandardsCouncil 2005
(IVSC, en adelante) es: una persona que posee la cualificación, habilidad y experiencias
necesariaspara estimarvalorespara una serie de finalidades.

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Existendiversosmétodosque puedenemplearse paradeterminarelvalorde losbienesque son
objetode valoración,pero,indistintamente de loselegidos,losresultadosobtenidosdebenser
similaresy,encualquiercaso,hande aproximarseal precioefectivoque se pagaríapor aquellos,
en unas condiciones normales de mercado, siempre y cuando lo que se busque sea el
denominado"valorde mercado"
Dentrode estoesnormal,sobre todo enel campoinmobiliario,que undeterminadobienhaya
tenido un precio de compraventa diferente al que debería tener en función del estudio
pormenorizadode suscaracterísticas intrínsecas.Estopuede deberse aun variopintoconjunto
de factores;como son: lautilidadespecificaque satisfaga,lasrelacionesfamiliares,losmotivos
de prestigio, la economía sumergida, la continuidad de límites, la penuria económica, las
perspectivas de futuro, etc. No hay que olvidar que la mayoría de los bienes inmuebles son
únicos en sí mismo lo que hace que en algunos casos se paguen cantidades superiores o
inferiores a las que se podría considerar normales en esa transacción especifica. Esta realidad
podría llevara equivocosi nose fueraconsciente de unapremisabásicaenla valoración:noes
que un bien pueda tener distintos valores bajos las mismas condiciones objetivas, sino que la
subjetividadde loselementosque intervienenenese momentoenel procesopuededarlugara
estasvariaciones.
A grandesrasgoslas fasesenque lasque se puede estructurarunprocesovalorativoson:
1. Identificarperfectamente el bieninmueble
2. Establecerel tipode valora estimar
3. Elegir el criterio y el método más adecuado de acuerdo con la finalidad perseguida en la
valoración.
4. Cuantificar las variables explicativas del valor del bien, en el contenido socio-económico en
el que se encuentre.
El IVSC considera que los bienes inmuebles son los terrenos y cualquier otro elementoque les
hayasidoañadidoporel serhumano.Esunelementofísico,tangibleque puedeverseytocarse.
Identificados los bienes; activos fijos que pueden clasificarse atendiendo a su naturaleza y
calificaciónadministrativa,hayque ponerde relieveel concepto"propiedadinmobiliaria". Este
término lo que hace referencia es a los derechos que puedenesgrimirse sobre ellos y que son
de enorme importanciapararealizarcorrectamente lastasaciones.Atendiendoasurégimende
propiedadse puedenclasificaren:
1.2.1 Bienesapropiados e inapropiados
Dentrode losprimerosse encuentrantodosaquellosquepertenecenopuedenperteneceraun
determinadosujeto;puedenformarparte desupatrimonio.Encambio,losbienesinapreciables

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no puedenintegraral patrimoniode un sujetoparticularsi no que pertenecenala comunidad
como por ejemplolosbienescomunes.
1.2.2 Bienesde dominiopúblicode propiedadprivada
Los destinadosal usopúblico,comoloscaminos,canales,ríos,puertosypuentesconstruidos
Por el estado y los que pertenecen privativamente al Estado, sin ser de uso común, y están
destinados a algún servicio público o al fomento de la riqueza nacional, como las murallas,
fortalezas y demás obras de defensa del territorio y las minas, mientras no se otorgue su
concesión.
Se describenacontinuación,algunosde losdistintostiposde valorque puedendetectarse enla
práctica diaria,dentrodel ámbitoinmobiliario.
1.3 TIPOS DE VALORES
De formasintéticase incluyeneneste apartadoalgunasde lasclasesde valormásconsolidadas
enla práctica diaria:
1. ValorComparativo
Es un criteriomuyempleadoysu resultadose ajustacon precisiónal valorobtenido:siemprey
cuando existan muestras suficientes, representativas del mercado y perfectamente
comparables.
2. Valorenrenta
Es unprocedimientomuyempleadoenlasvaloracionesde fincasrusticasenlasque elmercado
no presentalatransparenciayla dinámicade laspropiedadesurbanas.
3. Valorde reposición
Es uno de los más empleados en las valoraciones de fincas urbanas por la facilidad de conocer
losdatos intrínsecosde losinmuebles(antigüedad,construcción,conservación,etc.).
4. Valordel fondode comercio
Se conoce también como good-will o valor inmaterial y en el caso de una empresa viene
determinadoporel conjuntode beneficiosque se obtienenyque se consideransuperioresala
medidade otra de similarespresentacionesenlazona.
5. Valorde inversión
Es el que tiene unbienparaundeterminadoinversorogrupode inversoresdispuestosaobtener
una rentabilidad del dinero invertido en su adquisición, en un plazo de tiempo ajustado las
características propiasdel inmueble.

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6. Valorde porvenir
Es el que se le atribuye a un bienenfunciónde las perspectivasfuturasque se presumenvana
coincidir sobre él. No siempre han de ser positivas y en muchas ocasiones, sobre todo las
judiciales,sondifícilmente justificablesydefendibles.
7. Valorde liquidación
Puede definirse comolacantidadque recibeunpropietariosometidoatensionesque leobligan
a venderbajopresiónel inmuebledel que estitular.
8. Valormáximolegal
Se establece para los inmuebles sujetos a determinadas tutelas o actividades administrativas:
protecciónoficial,arrendamientosurbanos,etc.
9. Valorlegal
De manera generalizada el valor que utilizan para estimar las bases imponibleses el catastral,
con lasreferenciasque paracada figuraimpositivaconsideranoportunas.
10. Justoprecio
Es el valorque se determinaaefectosde expropiaciónysé que estáreguladoexpresamenteen
la ley de expropiaciónforzosayel reglamentoque ladesarrolla.
11. Valorcomplementario
Es el que alcanzaría un inmueble, para un determinado comprador, como consecuencia de la
relaciónfísica,económicaofuncional del mismoconotro(s) de supropiedad.
12. Valorhipotecario
Definido como el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad
futura de comerciar con el inmueble,teniendo en cuenta losaspectos duraderos a largo plazo
de la misma,lascondicionesmercadonormal ylocal.
13. Valores aefectosde lasempresasaseguradoras.
Está constituidoporel valor total de losbienesaseguradosyen él se incluyen,ensuconjunto,
los edificios, las mercancías, etc. Aquí también se encuentra el valor convenido que es la
cantidadpactada por todas las partes,que se deberíadesembolsarlacompañía de seguros,en
caso de que el biensufraun accidente.
14. Valor de uso: Es el que alcanza un bien, para un determinado titular, en función del uso o
utilidadque hace del mismodentrodel conjuntode suactividad.

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15. Valorde monopolio
Se define como:el precioque esdeterminadoexclusivamenteporlaapetenciade compra y
capacidad de gastos de los compradores, independientemente del precio determinado por
el preciogeneral de producción.
16. Valoranalógico
Es el valor que se le asigna a un bien al cómpralo con otros similaresde los que se sabe su
valoro las variablesexplicativassuficientesparapoderfundarunjuiciode opinión.
17. Valornegativa
Este valor puede llegar a sorprender cuando es sobradamente conocido que siempre hay
alguiendispuestoapagar una determinadacantidadde dineroporuninmueble;perohade
completarse endeterminadassituaciones;especialmente alosefectoscontables.
1.4 TASACIÓN
Es frecuente quelosconceptostasaciónyvaloraciónseconfundesenel lenguajecoloquialyque
se empleenindistintamente unouotroparareferirse alaestimacióndelvalorde unbien,tanto
mueble como inmueble.La diferencia entre ambos radica en la generalidad de la valoración
frente ala concreciónde la tasación:
a. La valoración consiste en asignar valores a bienes de forma extensiva, es decir, sin una
identificación precisa, ajustándose a parámetros que sean comunes a todas ellas que
básicamente losdefina.A modode ejemplose puede hablarde valoresde olivarode cereal,
endeterminadascomarcasycondeterminadasproducciones;obien,apartamentosoplazas
de garaje enuna determinadacalle(otramosde calle).De estamaneratodoslosbienesque
disfruten de las características generales seleccionadas tendrán un valor próximo al
establecidopara esa clase, por supuesto siempre dentro de las coordenadas de tiempo y
espacioque constriñenaestapráctica.
b. En cambio, en la tasación, si es necesario identificar con precisión el bien y describirlocon
sus características más representativas,conel objetode individualizarlofrente alosdemás,
incluso frente a otros que estuviesen dentro de una misma gama valorativa. El bien se
describe conprecisiónyse analizantodaslasvariablesexplicativasquepudieranincidirsobre
el resultadofinal.Estaprácticaeslaque se realizaconlosbienesque sonobjetode aval para
créditos hipotecarios, expropiaciones, compra-ventas,etc. El valor final puede aproximarse
a losde otros de similarescaracterísticasque hubiese enel mercado,oalejarse de él;no ha
de resultar extraño obtener un valor distinto por causas que deben estar perfectamente
razonadasy justificadasenel informeque acompañe.

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CAPÍTULO II: Conceptos económicos básicos
2.1 CAPITAL, RENTA YTIPO DE INTERES
Estos tres componentes están íntimamente relacionados entre sí, hasta tal extremo que cada
uno de ellosencuentraturazón de ser en la existenciade los otros dos.Son los pilaresde uno
de losmétodosde valoraciónmásempleadoalolargode los últimossiglos:el métodoanalítico
o racional que establece el valorde unbienenfunciónde lasrentasque escapaz de producir.
VALOR =
2.2 OFERTA Y DEMANDA
Esto dos conceptossonla base de las economíasde mercadoque están vigentesenlamayoría
de lospaísesdel mundo,sobre todoenlosúltimosañosenlosque laeconomíasnacionaleshan
dejadopasoa una globalización.
Ambos términos están ineludiblemente unidos, siendo necesario analizarlos para conocer el
mercado.La ofertapuede definirse como“lascantidadesde unbienque se puedeencontraren
un momentodeterminadoenel mercadoalospreciosvigentesenese mercado”,mientrasque
la demandaseria: “las cantidadesde unbienque serían adquiridasporlosconsumidoresalos
distintospreciosvigentesenel mercado”(Mankiw,2000).
2.3 DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN
Cualquier bien que no se consuman en el momento de utilizarlo y que, de acuerdo con ellos,
tenga una vida útil plurianual, experimenta un deterioro que conlleva una disminución de su
valorenel mercado.Sonmúltipleslosbienesque amedidaque pasanlosañosysonempleados
en una determinadaactividad,pierdenprogresivamente parte del valorque teníanal principio
de su vida útil.En cierta medidapodríanconsiderarse como si en cada ejerciciose consumiera
una parte de mismo. Evidentemente no sería lógico ni correcto incluir en la contabilidad del
primer año (como gasto) la totalidad del importe de su adquisición; ni tampoco añadir a esta
cuenta su valor a efectos del último periodo en el que fuese empleado; debe distribuirse a lo
largo de cada ejercicios, incluyéndose como gasto una cantidad anual en concepto de
depreciación del bien,cantidadque se conoce conel nombre de amortización.
RENTA
INTERESES (%)

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2.4 TEORIAS DE VALOR
Durante siglos se han desarrollado distintas teorías sobre el valor. Todas ellas fueron
promulgadas en un determinado momentos histórico y en un contexto social único y en gran
parte irrepetible;porloque cual estudianesimpredeciblesituarseenesasrealidadesconcretas.
Hoy en día, al analizarlas, algunas puedes parecer utópicas, otras inviables; otras faltas de
contenidos y otras, la solución definitiva a todos los interrogantes económicos. Es por ello por
lo que el técnico ha de estudiarlas con la perspectiva histórica necesaria para no depreciarla o
encumbrarlas: sus autores fueron reputados económicos o grandes estadísticas a los que el
tiempo y los hechos han podido contradecir o ratificar; pero todas ellas se emitieron con los
elementosde juicioyconlosmediosdisponiblesenese contextohistórico.
Teoría de Adam Smith
Con anterioridad a esta teoría el mercantilismo era la doctrina dominante dentro del
pensamiento económico mundial. Basado en una protección a ultranza del comercio, en la
acumulación de oro y joyas y en el fenómenodemográfico que garantizase una mano de obra
barata y abundante,encontróenA. Smithun duro contrincante.Conforme indicablaug,Smith
recogióde Thomas Mun y de JohnLocke (suya esla reflexión:“lospreciosvarían en la función
de lacantidadde dineroencirculación”,1960) laideade que el oronoeralaúnicariquezade un
país, sinoque estaestabaconstruidaensumayorparte porlastierras,lasviviendasytodaclase
de bienes de consumo existentes. En esta línea, William Petty publicó, en 1662 (cuatro años
antesdel granincendiode Londres),laobraTaxesandContributionsquedemostrabalarealidad
existen:enInglaterralariquezaenoro,platay joyassolorepresentabael 3% de total del reino.
Teoría del coste de producción
Esta teoría esválidaenunarealidadaséptica,enlaque noexistaninfluenciasexternassobreel
inmueble o, si las hay, el resultado puede ser corregido con coeficientes calculados
empíricamente.
Básicamente considera que el valor de los bienes es el resultado de conceptuar el coste del
trabajo y el capital invertido en el proceso productivo descontando el beneficio
correspondiente.
V= Coste Trabajo+ Capital Invertido-Beneficio
Este planteamiento está muy extendidoy establece las premisas para realizar valoraciones de
bienesinmueblesurbanos.El valordel inmueble se formaporagrupacióndel valordel suelo,al
que se añaden los costes de producción de la edificación y los beneficios que procedan. Es la

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base del método del coste y se emplea, por ejemplo, en gran parte de los procesos normados
de valoracióncatastral urbana.
Teoría marxista
Recoge K.Marx parte de laspropuestasestablecidasporDavidRicardoysolventaalgunosde los
problemas que se le habían planteado a este último. En El Capital, su extensa, complicada y
ambiciosa obra, analiza diferentes conceptos económicos que giren en torno a los conceptos:
valor,precioy trabajo del obrero.Indicaque el valor de los bienesesfunciónde lacantidadde
trabajo que contengan;por lo tanto, el valor de cualquierbienesproporcional al esfuerzoque
ha supuestosuelaboración,conceptuandoel valorexcedenteconel trabajonopagado(bienen
tiempooenincrementode productividad).
Marx se auxilió de la ley de la oferta y la demanda para explicar las diferencias de precio de
algunos bienes que no se ajustaban a sus planteamientos teóricos de un valor meramente
objetivobasadoenel trabajocontenido.
Planteo que el monopolioformado por los propietariosde inmuebles rústicosy urbanos fijaba
el precio de los mismos aprovechando la demanda creciente de una sociedad emergente: el
valor de los solares urbanos se veía influenciado por una distribución de la propiedad
concentrada en escasas manos; hecho que implicaba que el precio fuese superior al coste de
producciónyal trabajo contenidoenlosmismos.
Teoría del grado de utilidadlimite o neoclásica
Desarrolladapor la escuelaaustriacaa finalesdel sigloXIX,suplanteamientose ausentasobre
el concepto de la demanda. Considera que el valor de su bienesta directamente determinado
por la demandaque existesobre él.
Aunque ciertosi se correlacionaconla ofertadel mismobien,se completaestateoríateniendo
en cuenta la utilidad que cubre ese bien en un momento y en un espacio determinado. Un
ejemploilustrativoeseldelagua(comentandoanteriormente).Debidoalagranofertaexistente
su valores muybajo frente aotros productossobre los que tradicionalmente existe unamayor
demanda, pero que no cubren las necesidades de aquella. Proviene de aquí directamente
determinadoporlacapacidadquetiene paracubrirlanecesidadde quienlodesea,yque estaría
dispuesto a cambiarla por un determinado conjunto de unidades monetarias. Esto nos hace
entrar en un camino de difícil salida, como es la diferenciación entre el individuo y la
colectividad;entre losubjetivoyloobjetivo;entre el valorgeneral y personal de un bien.Pese
a estosproblemasestateoríaestámuyextendidaysirve paraexplicaryentenderlamayoríade
las situaciones que se presentan en el continuo devenir de la actividad humana en torno al
conceptode valor.

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2.5 INVERSION INMOBILIARIA
El IVSC define los análisis de inversionistas como: “los estudios para fines de desarrollo e
inversión,laevaluaciónde larentabilidadde unainversiónoel análisisde una operaciónen la
que esténimplicadasbienesde inversión”.
La decisiónde invertirenunproyectoinmobiliarioconllevaunaserie de aportacionesde capital
(I) que pueden realizarse de forma única, en el momento inicial; o fracciones en el tiempo,de
acuerdocon las necesidadesdel mismoolasposibilidadeseconómicasdel inversor.
2.6 EL PROCESO DE VALORACIÓN
Una vezanalizadoslosfundamentosque rigenel procesode evaluación, asícomolosconceptos
de valorque inspiranlassiguientesmetodologíasde valoración.Se puedeafrontarlarealización
de una valoracióninmobiliaria.Elloimplicatenermuyclaroel procesode evaluaciónaseguir.
Delimitacióndel alcance de la valoración
Se trata esencialmente de presentarel tema,de definirde forma clara y precisael problemad
valoración y eliminando ambigüedades en cuanto a la naturaleza de valor que va a guiar la
valuación.Debe abordarlossiguientespuntos:
 Identificar la propiedad: referencia general del edificio y al uso que alberga (como por
ejemplo,edificiode oficinasde latorre Mapfre);sulocalizaciónprecisadentrodelmunicipio
(dirección, barrio, etc.); descripción jurídica o administrativa, de acuerdo a la información
registral (de acuerdoa escriturapúblicao contrato de compraventa...),asícomo el número
de referenciacatastral uotro tipode censo.
 Definiciónde los derechosa evaluar,consiste enestablecerel objetode tasaciónque es lo
que se va a valorar: un derecho de usufructo, un arrendamiento, el dominio sobre una
propiedad…
 Finalidadde la valoración,puestoque condicionael desarrollodelprocesode valoración,en
algunas casos incluso es una normativa específica la que se encarga de establecer el
procedimiento de tasación y los principios a aplicar. Este es el caso por ejemplo de la
valoración hipotecaria y la valoración fiscal, mientras que en otros casos, existe una
legislación que hace referencia a la forma de determinar los valores, pero no delimita el
desarrollo del proceso de evaluación (ley del suelo,ley de expropiación forzoso, etc...). Así
mismo,enladelimitaciónde lafinalidadse debe deprecisareltipode valoral que se referirá
la valoración, si se trata de valor uso, de mercado, de inversión, de seguros,de tipo fiscal u
otras tasas.

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 Descripción del marco de valoración, de las circunstancias que atañen directamente a la
propiedad objeto de valoración, y que pueden tener alguna significación en su evaluación.
Especialmente la situación jurídica y la urbanística (aprovechamientos), así como otros
aspectosadministrativos(expedientesabiertos) yeconómicos.
 Fecha a la que debe referirse la valoración, no siempre esel momentoen que se realizala
valoración, puesto que en algunos casos se requiere el estudio de valores anteriores para
comprobar el incrementode valor,oposterioresenfunciónalas expectativas de desarrollo
del mercadoinmobiliario.
En general es el valorador el que debe decidir el criterio más adecuado que se debe regir la
valoración que ese plantea (compraventa, arrendamiento, hipotecaria, fiscal, urbanística,
patrimonial,de seguro,etc.).
Análisispreliminar.Recogiday selecciónde losdatos necesarios.
Un primerpasoes el análisisde lacuestióny ladelimitaciónde lasnecesidadesde información
para abordar adecuadamente la valoración. La recopilación del conjunto de informaciones
susceptibles de incidir directa o indirectamente en los resultados y que son esenciales para la
elaboraciónyjustificaciónde lavaloración.
 Datos generalesrelativosdel entorno, referidoasdistintasescalasde región,ciudad,barrio
y ámbitomicro zonal,considerandolosaspectosde caráctersocial,económico,ambientaly
políticode la localidaddonde se encuentrael inmueble,porejemplolaactividadeconómica
principal,coyunturaeconómicapresente,poblaciónactual,evoluciónde lapoblaciónenlos
últimosaños etc…
 Datos específicosdla propiedad, características del solar, descripción físicadel edificioydel
local en particular de su situación actual (antigüedad, conservación,mejoras, depreciación,
calidadconstructiva…) envolvente,tamañode parcela, superficies edificadas, ousos que se
hacende cada recinto,característicassingulares, etc…)
 Datos económicos de rentabilidad del inmueble, ingresos frente a gastos especialmente si
se trata de una edificaciónenrentaopendiente de financiación,ingresosgenerales(rentas,
inversionesrealizadas,gastosde mantenimiento,impuestosytributos,gastosfinancieros.
 Documentación jurídica, se trata de la recopilación de información precisa relativa a su
situación administrativa, datos registrales, escritura, contratos de arrendamiento (fecha,
cuantía, etc…), así como otros contratos o expedientes administrativosen curso (cédula de
habitabilidad,calificacióndefinitivade VPO,entre otrascuestiones).
 Informaciónrelativa de mercado, de propiedadessimilaresene leentornoinmediato,hade
permitir tener en una medida del volumen de oferta, vacantes, el nivel de valores de
propiedadessimilares, el nivel dadsorciónde laoferta,entre otrascosas.

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Análisisdel valor óptimo del inmueble
De acuerdo al estudio de las características propias de la edificación y a los parámetros
cualitativo-ambientales de su entorno, consiste en estudiar la forma de mayor rentabilización
del inmueble,sobre labase de lossiguientespuntos:
 La determinación del mejor y más intensivo uso posible, ajustado al ordenamientoen el
lugardonde se encuentraubicado.
 La delimitación de los criterios de adecuación al uso óptimo, de acuerdo al estudio de la
capacidadde integrarnuevosusosalaedificación,considerandolaflexibilidadopolivalencia
del espacio interior, el análisis de las posibilidades de reestructuración de la edificación(la
divisióninterioroagregación…),enloscasosde inmuebleinadecuadosal uso predominante
actual.
 Posibilidadesde adecuacióndelinmueble alademanda, laviabilidadeconómicade afrontar
unarehabilitaciónde laedificación,larecuperaciónde loscostosdelainversiónconlanueva
entradaenmercado,y la optimizaciónde losrecursosinmobiliariospreexistentes.
 Evaluación del valor realmente materializado,de acuerdoa lascaracterísticas cuantitativas
y cualitativas de la edificación en su estado actual y a la oferta inmobiliaria de producto
semejantes.
Realizaciónde la valoración
Consiste en cuantificar el valor económico del bien inmueble mediante la realización de la
valoración,atendiendoal métodoométodosde evaluaciónmásapropiadosalascaracterísticas
del objetode valoración.
Existencuatrométodosde valoraciónfundamentales.
 El de comparaciónsegúnmercado.
 El de coste de reposicióndel edificio.
 El de capitalizaciónde rendimientos.
 El métodoresidual de valoracióndel suelo.
Confluenciade valoresobtenidos. Determinacióndel valor.
El análisis final de los resultados referidos a las diferentes metodologías, permite la
determinación del rango más probable del valor. La naturaleza del ajuste realizado en la
reconciliación de valores depende los resultados obtenidos de la aplicación de las distintas
metodologías,asícomolacalidadyfiabilidaddelainformaciónutilizadayde lasaproximaciones
de valor que los datos son capaces de aportar. No obstante, es el conocimiento técnico, el
criterioyla experienciadel valoradorlaque debe fijarladeterminaciónfinal delvalor.

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Informe del valor determinado
El informe de la valoracióndebe contenerlaexplicacióndel procesoseguidoenlavaloracióny
contener los argumentos que justifican el valor adoptado finalmente, articulado de acuerdo a
las aproximaciones obtenidas como resultado de la aplicación de uno o varios métodos de
valoración(ponderandoresultados).
Todo este procedimiento se recogerá en un documento o valoración que debe contener la
explicacióndelprocesoseguidoenlavaloraciónyloargumentosque justificanel valoradoptado
finalmente,articuladoalasaproximacionesobtenidascomoresultadode laaplicaciónde unoo
variosmétodosde valoración(ponderadoresultados).

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CAPÍTULO III: Métodos de valoración inmobiliaria
3.1 CONCEPTO
Definida la finalidad de la valoracióna realizar y el criterio a seguir,de acuerdo con el tipo del
bien, los derechos sobre el mismo, los niveles de información disponibles y las características
propias del mercado inmobiliario,el valuador debe seleccionar que método (s) aplicara para
obtener el valor(es) buscado(s) y, en su caso, plasmarlo(s) en un informe de valuación,
justificandodebidamente susdecisiones.
3.2 MÉTODO DE MERCADO
Consiste en estimar el valor del inmueble a partir de realizar un análisis de la oferta o
comparaciónde propiedadessimilares.Tambiénse puede tomarcomoreferenciacomocostos
y rentasactuales,basadasenla realidadrespectoalaeconomíadel mercado.
La diferencia de esta metodología, es que se parte de unos precios conocidos y coherentes
detectados en el mercado los cuales se ajustan a las características del inmueble. Esta
metodologíadebe considerarse fundamental porqueevalúael valorreal del inmueble.
El estudiode mercado
Es la herramienta fundamental para resolver satisfactoriamente la valoración de mercado,
donde tenemos que disponer de una amplia base de datos como: su extinción, diversidad de
productos,segmentosde oferta - demandaycoyunturaeconómica.
Existenpuntosque veremosacontinuación paraunbuenestudiode mercado:
Análisis:delimitaciónde la muestra
El mercado toma como prospección ofertas inmobiliarias, las cuales involucran factores
económicosycoyunturales.El buenestudiode mercadorequiere de ampliainformación,lacual
resulta ser muy costosa por lo cual te obliga a recurrir a información especializada y amplia
(puede serdun diarioserioouna fuente confiable.
Recopilaciónde información del campo
Consiste en recaudar información relativa considerando características constructivas,
cualitativas o económicas de algunas ofertas existentes dentro del mercado. Ayuda que el
evaluadorpuedadelimitarel tamañode lospropósitosde estafunción.
Existen2 muestreosdentrode la recopilaciónde información:
 MuestreoAmplio.cuandosetratade establecerlaestructurade valoresde unmediourbano,
por loque deberáobtenerinformaciónde diversostiposconstructivosde oferta.

17. pág. 17
 Muestreo Reducido. está dirigido a una determinada localización o un tipo constructivo
definido,conel objetivode estimarel valorde unapropiedadde similarescaracterísticas.
La recopilación de información puede darse de diferentes formas, sin embargo, la más
recomendadaeslade realizarunavisitadirectaalasofertasseleccionadas,yaque estavisitate
permite actuar como un posible comprador y puedas obtener la máxima información sobre el
inmueble.
Es importante realizar un buen control de la información del campo coordinando criterios
perspectivos apartirdel análisisyvisualizaciónde algunosejemplos.
La información recogida debe adaptarse a los requerimientos del estudio, teniendoen cuenta
loscostos,ejecuciónyresultadosexigidos.Pararealizarunestudiodemercadoamplioyriguroso
debe de elaborarse unafichade campocon algunosdatosespecíficosyde carácter obligatorio.
A) Base de informaciónamplia
1. IDENTIFICACIÓN Identificarnúmerode operación
Municipio
Distrito
Barrio
Sector
Dirección
Fechade visita
Informador
Fuente de información
2. CARACTERÍSTICASECÓNOMICAS
1. Venta Preciode ventatotal
Preciode ventaneto
Preciounitariode ventaporsuperficie
Preciounitariode ventaporsuperficie construida
2. Alquiler Rentamensual
Contribución
Tipode contrato
Gastos de conservación
Tiempode contrato
3. CARACTERÍSTICASDELINMUEBLE
Tipología
Añode construcción
Superficie construida
Dotacionescomunes(Jardín,piscina)
4. CARACTERISTICASDELLOCAL (vivienda,comercial,oficina,industria)
Uso y destinoactual
Tipodel local (material construido)
Programa que desarrolla(divisionesinteriores)

18. pág. 18
Características constructivas(acabados,instalaciones)
B) Base de informaciónsimple
CARACTERISTICASCUALITATIVAS
Antigüedad
Conservación
Programa (croquisde distribución
Depreciaciónfuncional
Verificaciónde información
Se comprueba la vigencia y veracidad de la información recogida, con el fin de corregirla o
descartar operaciones que presentan defectos en la información afecten la fiabilidad de la
muestra. Una vez seleccionada la informaciónrecogida se recomienda procesarla los datos en
una hojade cálculoo cuadro estadísticopara facilitarsumanejo.
Selecciónde comparables
Consiste en agrupar la muestra de base a criterios de homogeneidad, en cuanto las
características físicas y locales más relevantes la cual permitirá hacer comparaciones
posteriores.
 El usoque se le dará a la edificación.
 Tipología edificatoria constituye segmentos de mercados independientes en cuanto a la
formaciónde valores.
 La localizacióncaracterísticasfísicas,socialesyeconómicasdelentorno.Esdecir,enzonasde
altacalidadambiental suelenencontrarse lasedificacionesconunelevadonivelconstructivo
y mejoresacabados.
Análisisde la información:determinacióndel valor
Consiste encuantificarcomo afectaal valor del mercadolas diferenciascualitativasapreciadas
entre las muestrasseleccionada,comomuestracomparable conel fin de realizarcorrecciones.
Por otra parte,estascorreccionesdebenreferirse aelementosque incidenenel conceptode la
edificación.
No se considera prudente modificar el preciodel mercado, en tal caso debe reconsiderarse la
validezonode estamuestray posiblemente lomásrelevantesea excluido.
3.4 MÉTODO DE COSTE
Consiste en determinar el coste actual de reemplazar la estructura edificada, atendiendo a las
características constructivas propias, afectando a ese valor, por la cuantía en que se ha visto
reducido como consecuencia de la antigüedad de la edificación, estado de conservación,
reformas,etc.

19. pág. 19
El valor del edificiocomo componente del inmueble
Es una metodología muy apropiada para evaluar exclusivamente el valor del edificio. Su
implicaciónconlametodologíaaditiva,permite considerarel valordel inmueblecomosumade
sus componentes. En el caso en el que se cuente con una amplia información relativa, al valor
del suelo y valor de inmueblessimilares, se puede permitir extraer pautas de estimación de la
depreciaciónde determinadostiposde edificios.
Vi = Vs + Ve
Vi  valordel inmueble
Vs valordel suelo
Ve  valorde la estructuraedificada
En este sentido es un método muy importante para la tasación de edificios de reciente
construcción, en los que los costes de construcción son fácilmente evaluables, además de
ofrecerunascaracterísticasconstructivasóptimas,portantosinningúntipode depreciación.En
general,lasnuevasconstruccionessuelenmaterializarel mejorymás intensivousoposible.
En caso de unapromociónreciente,ésteseráconsecuenciadel valordel suelo,el valorquepara
el promotor ha supuesto la adquisición del suelo, así como el valor del conjunto de costes
necesariosparalaconstruccióndel edificio.
En el valordel edificiointerviene el conjuntode gastosnecesariosparaque se lleve acabo una
promoción, es decir, el coste de contrata de la edificación, los diferentes gastos del promotor
para llevaradelantelapromoción yel beneficiopropiodel promotor,sine cual suactuaciónno
tendrásentido.
Vi = Vs + Cc + Gp+ Bp
Vs coste del solar,proporcional al suelo
Cc  coste de contrata,incluidoel beneficioindustrial delconstructor.
Gp  gastosdel promotor,licencia,permisos,honorarios,impuestos.
Bp  beneficiodel promotor
Cuando se trata de una promoción de una nueva planta, la suma de los anteriores conceptos
coincidiráengran medidacon el valordel mercado del inmueble.Ellosupone que cadaunode
loscomponentesdeberáajustarse aéste,porloque tendrána ser similares.

20. pág. 20
Estimación del coste
El coste de construcción(Cc) de unedificio,implicaconsiderar losgastosde ejecuciónde laobra
(materiales, salarios y beneficio industrial) de un edificioen particular. Esto significa realizar el
presupuesto actual de lo que costaría realizar una edificaciónde idénticas características, es
decir,el coste de reproducción.Sinembargo,hacerel presupuestode unaedificaciónexistente
no siempre resulta posible, pues existen sistemas constructivos que no son reproducibles y
materialesque hoyno estánobsoletos. Asimismo,losestándaresconstructivosyde diseñose
adaptana lasnecesidadesde vidaurbana,sufriendounatransformaciónconstante.
Por este motivosurge el conceptode coste de reemplazamiento,comoestimaciónidóneaque
consiste en calcular el coste de construcción actual de un edificio de idéntica utilidad y
funcionalidad que el objeto de tasación. Es decir, que disponga de unas características
constructivas y cualitativas similares de acuerdo al tamaño de la vivienda, el número de
habitaciones, baños, etc. La obtención del coste de construcción se efectúa a partir de un
conocimientodirectode loscostosedificatoriosactuales.
La forma más adecuadadel cálculodel coste de reemplazamientose basaen la determinación
del coste unitario de construcción, consiste en determinar el coste por metro cuadrado de
edificación, ajustado a las características propias del edificio,a su calidad constructiva al nivel
de dotacionesyserviciosque dispone.
En algunas ocasiones el coste de reemplazamiento se realiza atendiendo al presupuesto del
edificioobjetode tasación.Esdecir,apartirdel presupuestodetallado,ellonoobstante resulta
excesivamente complejoylaborioso,utilizándose enalgunoscasospresupuestossimplificados
de partidas agregadas, a parir de una medición de la superficie edificada, se compone el
presupuesto por unidadesedificadas (cimentaciones,estructura, cubierta, etc.), lo que resulto
un procedimientoarduoytrabajoso.
Para evaluar el coste de la edificación consiste en recuperar el coste histórico del edificio(el
original) ycorregirloen funciónala evoluciónexperimentadaporloscostesdurante el periodo
transcurrido. Procedimiento poco usual entre los expertos valoradores, pues entraña serias
imprecisiones, por la dificultad que supone reproducir el coste original y, aún más arriesgado,
estimarcorrectamente laevoluciónde loscostes.
Incidenciade la depreciación
El métodode coste se basaenlaobtencióndelvaloractual del edificio.Si bien,enloscasosque
se trate de una edificaciónantigua,este nopuede identificarsedirectamenteconel coste actual
de reemplazamiento, puesto que la edificación ha sufrido un cierto envejecimiento y, en
consecuencia, elloha afectado al valor edificio,a esa merma del valor del edificio con relación

21. pág. 21
al mercado de productos de nueva planta se le domina depreciación (D). En la medida que un
inmueble pierde atractivo económico como consecuencia de su antigüedad y la falta de
adecuaciónde losestándaresqueofrececomorelaciónalosque requiereel mercado,presenta
un altoíndice de depreciación. Tambiénsuele referirse aellacomocoeficiente de depreciación
(1-D), entendido como el resto del valor que le queda al edificio, una vez deducida la
depreciación.El valordel inmueble se transforma:
Vi = Vs + Ve *(1-D)
La depreciaciónestablecela diferenciadelvalorentre el edificioactual comosi se tratase de un
producto nuevo, el valor de reemplazamiento y el valor presente de la estructura edificada,
ajustado a los parámetros del mercado. La depreciaciónse debe a distintascausas: deterioro
físico,obsolescenciafuncional ycircunstanciasurbanísticasoeconómicas.
 Depreciación física: causada por el deterioro físico de la estructura edificada como
consecuenciade la antigüedadode una inadecuadaconservación.Estosupone unamerma
en las posibilidades de utilización de la edificación (elementos que dejan de funcionar,
humedades, etc.) y, en consecuencia, el valor se ve afectado. En algunos casos la
depreciación física podrá ser reparada o corregida realizando unas obras de mejora o
adecuación,siendoentoncessubsanables.Enotroscasoslacomplejidadoexcesivocosteque
ellosupondríahacenque seaincurable.
 Depreciación funcional: causada por la obsolescencia funcional,supone la inadecuación del
diseño arquitectónico a más formas de vida actuales. La evolución de los estándares
edificatorios,elementosatractivosenotrotiempo,se consideranhoydesfasados:loslargos
pasillos, la habitación con alcoba, alturas excesivas… estas disfuncionalidades impiden la
optimizaciónencuantoalarentabilidaddelinmueble ensuconjunto.Enalgunoscasospodrá
sertambiénsubsanable si lasperspectivaseconómicaslohaceneconómicasviable.
 Depreciación urbanística o económica: consiste en una merma de rentabilidad de un
inmueble, por causas de tipo económico externas a la situación física del edifico. Algunos
ejemplos son: la existencia de un almacén industrial en una zona de tipo residencial,o un
edificio de viviendas en el centro de negocios de una gran ciudad, donde la rentabilidad
óptimase obtendríasi fueranoficinas.Estasituaciónnosuelesersubsanable porloselevados
costesque significalatransformación,constituyendounaclara motivaciónde renovacióno
remodelaciónde laedificación.
La depreciaciónfísica,funcionalyeconómicapuedeserenalgunoscasossubsanablesenfunción
de su viabilidad económico, afectando fundamentalmente al valor del edificio.Resulta difícil

22. pág. 22
diferenciarelefectode cadaunade ellassobreel edificio,puesaparecenestrechamenteligadas
entre sí, de forma que únicamente al comparar el valor de mercado del edificio con su valor
actual de reposición (como si fuera nuevo) se puede cuantificar la depreciación global del
edificio. Evaluar la depreciación no resulta, por tanto, nada fácil, pues depende de las
característicasconstructivasycualitativasdel edificio,de suantigüedadyde suaceptaciónenel
mercadode acuerdo al tipoconstructivoque representa.
3.3 MÉTODO RESIDUAL
Se aplicageneralmente paralaobtencióndel valordel suelo;a partir de un valor del inmueble
conocidose le deduce el conjuntode costesrelativosalaedificación(considerandolosgastosy
beneficios de la construcción y promoción), obteniéndose residualmente (como valor del
residuo) el valordel terreno,Noobstante,enalgunoscasosse utilizaparaestimarel valorde la
edificación,cuandose tiene certezadel valordel inmuebleyel valordel suelo.
Esta Metodologíaestámuyligadaal métodode coste de reposiciónyal de mercado.El primero
permite evaluarelcoste de construcción;elsegundoestableceel valordelinmueble apartirdel
análisisdel mercadode propiedadessimilares.
Resulta especialmente útil para determinar el valor del suelo en ciudades muy consolidadas,
donde no existe unmercadoclaro de solaresvacantes y, por tanto,no hay forma de evaluarel
suelo. Sin embargo, esta metodología es especialmente indicada cuando existen edificaciones
antiguas por la dificultad propia de estimar el coste de construcción, en estas edificaciones,
inconvenientesinherentesal métodode coste,tal comose ha indicadoanteriormente.
El Valor del Suelo
El sueloesel soporte físicode la estructuraedificada,esdecir,de productoespecial urbano,ya
sea vivienda, local comercial,oficina, industria, que es lo que realmente demanda la sociedad
urbana. En este sentido, el suelo adquiere un claro valor posicional dentro de la estructura
urbana; así, por ejemplo, la cantidad económica que retribuye una determinada ubicación
céntrica o en unza zona residencial de altostandinges totalmente distintade loque cuestaen
la periferia.
Ellose debe aunconjuntode factorescualitativosycuantitativosquese producenenelentorno
urbano y que son determinantes de las diferencias de los valoresdel sueloque se aprecianen
nuestras ciudades.
En esta línea, la diferencia de valor apreciada entre dos inmuebles que desarrollan un mismo
aprovechamiento se debe, a primera vista, a la disparidad en cuanto a la calidad constructiva
(coste de construcción) entre ambos,asícomoal diferencial devalorespecíficode lalocalización

23. pág. 23
del suelosobre el que se asientan.Sinembargo,este valorno se establece enbase al coste de
urbanización,sinoque hace referenciaaotrosfactoresdiferenciadoresdel espaciourbano.
Valor Unitario.Valor de repercusión
Por otra parte,el valor del sueloestáasimismodirectamente relacionadoconsusposibilidades
de aprovechamiento, es decir, con su capacidad de desarrollar un determinado producto
inmobiliario,de acuerdoconel usoe intensidadde edificación previstaenel planeamiento.
En este punto cabe introducir el concepto de edificabilidad entendidocomo la superficie de
techo que puede edificarse sobre un determinado terreno (solar), de acuerdo a las
determinaciones establecidas por el planeamiento.En general, el planeamiento a partir de las
calificaciones urbanísticas distingue zonas con usos, tipologías edificatorias y edificabilidades
distintasdentrode laciudad,determinandoparámetrosvolumétricoscomoanchurade parcela,
profundidadmáximaedificable,alturareguladoramáximaonúmerode plantasedificables.
Aceptando, pues,de partida que el valor de un solar viene predeterminadopor su posiciónen
la ciudad y por la cantidad de producto inmobiliario que es capaz de desarrollar, el valor del
suele puedecuantificarsede dosformasdistintas:enprimerlugarconrelaciónalasuperficiede
suelo; en segundo, con relación a la superficie de techo edificable. Se aplicará una u otra en
funciónaque el objetoqueprevalece enel mercado,lamercancíaurbanaque establece elvalor,
seael sueloo el techoedificado.
 ValorUnitariodel suelo:Se refiere aconsiderarel valorde suelopor la superficieenmetros
cuadrados de solar, sin tener en cuenta la cantidad de edificación que puede producirse
sobre este terreno.
Valorunitariodel suelo=------------------------------
 Valorde repercusión:Se refiere aconsiderarel valordel suelopormetrocuadradode techo
edificable, es decir, el valor de suelo repercutible a cada unidad (superficie en metro
cuadrado de techo) de productourbano:
Valorrepercusióndel suelo=-----------------------------------
La utilización de uno u otro valor dependerá del tipo de suelo que se está valorando; así, por
ejemplo, cuando se trata de asuelo de baja densidad edificatoria, en el que prevalece la
superficiede suelosobre lacantidadde techoedificable(encasosde terrenosparaedificaciones
aisladas,yaseande tiporesidencial unifamiliar,industrial ode centrocomercial aislado,donde
Valorde suelo
Superficie delsuelo
Valorde suelo
Sup.De techoedificable

24. pág. 24
lo más significativoesel consumode suelo),resultamásefectivotrabajarcon el valor unitario.
Mientrasque en terrenosurbanosde altadensidadedificatoriaesconveniente estimarel valor
del suelo por repercusión (sobre la superficie de techo edificable), dado que la cantidad de
productourbanoedificable esloque realmente le otorgaunvalordiferencialal suelo.
En este sentido, el valor de repercusión permite la comparación de distintas localizaciones
urbanas, así como la determinación de las diferencias en cuanto a la estructura de valores,
atendiendo a su posición en la ciudad, es decir, las diferencias apreciadas entre el valor de
repercusión de las viviendas situadas en distintos puntos de la ciudad cuantifican, en cierto
modo,las diferencias locacionales que se producenentre unasyotras.Obviamente,el valorde
repercusión en una determinada localización puede ser distinto para cada uno de los usos
urbanos, como el comercial, industrial, oficinas o residencial, que pueda darse en ese solar, si
bientenderáaprevalecerel valorde repercusiónque desarrolleel usoóptimo,el másrendible,
sobre el de los otrosusos;por ejemplo,el de lasoficinasenlazonacentral de la ciudad(núcleo
de negocios).
Obtencióndel valor de repercusión
Un promotor, al plantearse la adquisición de un solar, estudiará las posibilidades económicas
ajustadas al mercado de producto urbano edificado (vivienda; oficina…), estimando en qué
cuantía podrá repercutirel valorde suelosobre lasuperficie de techoedificado.
La Obtencióndel Valorde Repercusiónprecisa:
a) Estudio de mercado de inmuebles de reciente construcción emplazados en la zona que se
pretende evaluar.
b) Cálculodel coste de construcciónde estasedificacionesrecogidasenelestudiodelmercado.
c) Estimarloscostesque hasupuestorealizarlaedificación,asícomolosbeneficiospropiosdel
constructory del promotor.
d) El valorde repercusióndel suelose obtiene porlametodologíaresidual,detrayendoal valor
del inmueble el conjunto de costes de construcción, gastos de promoción y beneficiosdel
promotor.
La formulaciónutilizadaparte de laintroducidaenel apartado3.1,que contemplalavaloración
de un inmueble apartirde suscomponentes:
Vi=Vs + Cc + Gp + Bp
o Vses el coste del solar,proporcional al valordel suelo
o Cc es el coste de contrata, incluidoel beneficioindustrial del constructor.
o Gp son losgastosdel promotor,licencia,permisos, honorarios,impuestos…
o Bp esel beneficiodel promotor.

25. pág. 25
3.5 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN
La metodologíade capitalizaciónde rendimientosconsiste enevaluarel valorde unapropiedad
de acuerdo a su capacidad de generar rentas. Partiendo de una hipótesis, que un inmueble
materializa en suelo y edificación un capital inmobiliario, a partir de los rendimientos que
produce y de los que pueda producir en un futuro, podrá establecerse el valor de este capital
que se le denominavalorenrenta.
Conceptualmente esta metodología se basa en el funcionamiento del sector inmobiliario en el
que prevalece la inversión a largo plazo sobre el negocio inmediato (o en breve periodo te
tiempo) al que hace referenciael mercadode comprayventa.
Históricamente durante la primera mitad de nuestro siglo la inversión inmobiliaria, en
edificaciones destinadas a producir rentas se ha considerado un buen refugio del capital
acumulado,frentealaerecciónmonetaria,situacionesde crisisocoyunturasrecesivas.Este tipo
de patrimonio inmobiliario aseguraba, por una parte una cierta rentabilidad segura a corto
plazo, la renta por otra parte a una revalorización del capital, materializado en un plus valor
inmobiliarioacumuladoconel pasode losaños,comoconsecuenciadel procesode crecimiento
y consolidaciónurbanade nuestrasciudadesysuefectosobre losvaloresurbanos.
La aplicación de esta metodología resulta muy útil para evaluar no únicamente aquellos
inmuebles explotadosen régimen de alquiler si no también otro tipo de supuestos como lo es
en hoteles, restaurantes, comercios, etc. Con escaso mercado en venta pudiéndose estimar el
valor del capital inmobiliario a partir de la capitalización de los rendimientos atribuibles al
inmueble,esdecir,a losbeneficiosdel negocio,sustraerlaparte correspondiente imputablea
la amortizaciónde lasinstalacionesydel inmuebleensí.
El objetode evaluaciónsegúnel métodode capitalizacióneslaobtencióndelvalordelmercado
de unapropiedaddestinadaalaproducciónde rentas,valorqueenalgunoscasos,debecoincidir
con algún valor de inversión consensuado es decir que podría ser aceptado por aquellos
inversoresque pretendensacarunaciertarentabilidadasudinerode formaseguray duradera.
Técnicas de capitalización
 capitalizacióna perpetuidad
La obtención del valor de un inmueble a partir de la capitalizaciónde los rendimientos que
produce tiene en la técnica de capitalización a perpetuidad su formulación más simple.
Consiste en estimar que la vida del inmueble es ilimitada, así como un nivel de rentas
constantesenel tiempo.Porloque el valordel inmueble resulta:

26. pág. 26
RENDIMIENTOS
Valordel inmueble = ……………………………
INTERESES
En las edificacionestradicionalmente destinadasaproducirrenta,lasdiferenciasapreciadas
entre estos valores (renta y mercado) resultan en algunos casos significativos debido a la
existencia de una "renta congelada". La falta de un marco legal sobre arrendamientosque
permita rentabilizar adecuadamente la inversión, especialmente en nuevas edificaciones
residenciales,lascualesse destinanfundamentalmenteala ventade propiedadhorizontal.
En consecuencia, el alquiler de viviendas con el paso de tiempo ha sufrido una apreciable
reducción y a la vez ha quedado envejecido. l0 que se pretende en este caso es paliar el
déficitde viviendasenalquilerfomentandolaentradaenmercadode viviendas (uotrotipo
de locales) queal permitirlaactualizaciónde rentasaseguranunarentabilidadal propietario,
así como, al conducir una mayor oferta en el mercado de alquiler, tiende a flexibilizar el
preciode losalquileres.
 capitalizacióncompuesta
Por otra parte, para el cálculo del valor en renta de un inmueble edificado, es conveniente
utilizar la técnica de capitalización compuesta sobre la base de los rendimientos netos
anualespercibidosenel presente oesperadosenel futuro.Se tratadel valoractualizadoen
el momento del presente con las futuras rentas o anualidades que producirá el inmueble,
que permanecerá una vez finalizado el periodo contractual, o el valor correspondiente al
suelounaveztranscurridala vidaeconómicadel edificio.
Componentesde la valorizaciónde un inmueble enrenta
Se trata de estimarel valordel capital inmobiliarioapartirde lasrentaspresentesyfuturasque
es capaz que genera realmente el inmueble. Para ellos es imprescindible evaluar el nivel de
rentasque generarealmenteel inmuebleode aquellasquepodríallegaragenerarenel futuro,
teniendo en cuenta el número de locales, el nivel de ocupación de los mismos, las rentas
presentes y futuras que puedan generar así como los gastos que supone el adecuado
funcionamiento del edificio, es decir para que pueda mantenerse arrendado En esta línea se
tratara, por tanto, de establecerun valoren renta atendiendoauna perspectivade fututoy a
unas condiciones en cuestión, deberá tenerse en cuenta la situación en la que se encuentran
otras propiedadessimilaresconel finde evaluarlascondicionesgeneralesdel mercado.
 Determinaciónde las rentas brutas
El cálculo de las rentas brutas de un inmueble se realiza a partir del análisis del historial
económico. Evaluando las rentas brutas de cada unidad base de edificación (en el caso
residencialeslavivienda).Cuandoexistaalgunaviviendalibrede arrendamiento,se evaluarála

27. pág. 27
rentabruta potencial de esaunidadde acuerdoalosarrendamientos,se evaluarala rentabruta
potencial de esa unidad de acuerdo a los arrendamientos recientemente negociados de
viviendasigualesenlamismauotras propiedadesconunassimilarescaracterísticasfísicasyde
localización.
 Determinaciónde los rendimientosnetos
Consiste en deducir a las rentas brutas de cada unidad base de edificación, los gastos que
comportanel mantenimientoentre losque cabe diferenciar:
Losgastosrepercutiblesdirectamente sobreel inquilino(serviciode portería,tributos,etc.)
son gastosque sufragael inquilino,aunque losadministrapropietario.
Los gastos generales de mantenimiento de las instalaciones (reposición de elementos)
servicios,suministros,consumo,seguros,etc.estosnosonrecuperablesporel propietario
ysuponenungastopara el propietario,porloquedeberándescontarsede lasrentasbrutas
que perciba.
Los gastos producidos por obras de mejora del inmueble, los cuales son únicamente
repercutibles sobre el inquilino una vez transcurridos 5 años de contrato, elevándose la
rentaanual enlacuantíaque resulte de aplicaral capital invertidoelinteréslegaldeldinero
incrementadoentrespuntos.

28. pág. 28
III. CONCLUSIONES
1. Nosinteresarárealizarunomismouna Valoración(si se tiene losconocimientosporqueno
existe la obligación de que la realice un técnico habilitado), o encargar una Tasación
Inmobiliarioaun arquitectohabilitadoycompetente enlamateria,segúnla finalidadpara
la cual necesitemosel valorde nuestroinmueble.Si esa títulopersonal como referenciao
para establecer un precio de compra, es probable que nos interese más una valoración.Si
en cambio el valor lo requiere un abogado, el banco u otro, lo que necesitaremos por el
carácter legal que tiene, es una Tasación Inmobiliaria suscrita por un arquitecto o técnico
habilitado.
2. Despuésde analizarlosconceptosbásicoseconómicos,podemosdecirque eslacienciaque
se encarga de estudiarlasrelacionesde socialesquetienencomoprocesolaproducción,ya
que si no lo entendemos correctamente podría perjudicar a empresas del que se forma
parte,estabusca su aplicacióneficazanuestravidacotidiana.
3. El procesode valoraciónesunosde lospasosa seguirimportante,el encual el valoradorva
a tenerencuentalasdiversassituacionesque presentauninmuebleytambiénlosmétodos
de aplicaciónpara finalmente presentaruninforme.
4. Es importante realizarel métodode mercado,enparticularel estudiode mercadoyaque te
permite poder dar una valorización a los inmuebles de acuerdo a la necesidad que se
presente yaseacompra o alquiler.
5. El método residual se aplica generalmente para la obtención del valor del suelo; Esta
Metodología está muy ligada al método de coste de reposición y al de mercado. y Resulta
especialmente útil para determinar el valor del suelo en ciudades muy consolidadas. Por
otra parte,el valor del sueloestáasimismodirectamente relacionadoconsusposibilidades
de aprovechamiento,enestepuntocabe introducirel conceptode edificabilidadentendido
como la superficie de techoque puede edificarse sobre undeterminadoterreno(solar),de
acuerdoa las determinacionesestablecidasporel planeamiento
6. Determinar el coste actual de la estructura edificada, atendiendo a las características
constructivaspropias,afectandoaesevalor,porlacuantíaenque se havistoreducidocomo
consecuencia de la antigüedad de la edificación, estado de conservación, evaluar
exclusivamente elvalordeledificio,permiteconsiderarel valordel inmueblecomosumade
sus componentes. En este sentido es un método muy importante para la valoración de
edificios.
7. Se concluye que existeunavariedadde métodos,peroel métodode capitalización esel más
favorable yfactible que puede existirya que consiste enevaluarel valor de una propiedad
de acuerdo a su capacidad de generar rentas como en el funcionamiento del sector
inmobiliario,que esel que prevalece lainversiónalargoplazosobre el negocio.

29. pág. 29
IV. RECOMENDACIONES
1. La valoración inmobiliariatiene algunascaracterísticasúnicascomoporejemplolaelección
de un valor, entonces a la hora de la valuación es necesario aplicar algunas de ellas para
poderrealizarunbueninforme de valoración.
2. Se sugiere ademásque quienesdeseenhacerunavaluacióndebenentenderycomprender
los conceptos básicos de la economía para poder mejores decisiones a nivel individual o
colectivo.
3. Para una mayor entendimiento del procedimiento de valoración es necesario que en
nuestro país exista mayor información, debido a que pocas personas conocenestos temas
que son importantes para cuando decida realizar un aporte o pueda hallar el valor real de
un inmueble.
4. Cuandousenvalorizacionesse aconseja tenerencuentatodaslascaracterísticasque pueda
presentarel inmueble atravésdel estudiode mercadoque se basa en unaficha de campo,
la cual te ayudaráa tomar mejoresdecisiones.
5. Para realizarunabuenaevaluacióndel coste del edificioesnecesario saberenqué estadoo
situaciónse encuentre esté,asípoderdarle el valorrespectivoparaponerloenel mercado.
Y tenerun resultadobeneficiosoparaambaspartes,compradory vendedor.
6. La metodología residual es aconsejable emplearla especialmente para determinar el valor
del suelo en ciudades muy consolidadas, donde no exista un mercado claro de solares
vacantesy por tantouna dificultadimportante cuandose pretendevaluarel suelo.
7. Se recomienda y se sugiere que se tenga en consideración la posibilidad de que mejor es
añadirunamateriade valuación inmobiliariacomoloesenel métodode capitalizaciónpara
que así al momentode ser una inversiónestate sea factible yse puedadar o desarrollara
tu convenienciaque túdesees.

30. pág. 30
V. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Alcázar,M. (2013). Manual de valoracióninmobiliaria.Madrid,España:delta.

31. pág. 31
VI. LINCOGRAFÍA
 https://riunet.upv.es/bitstream/handle/10251/19177/Valoraci%C3%B3n%20inmobiliaria.p
df?sequence=1
 https://upcommons.upc.edu/bitstream/handle/2117/17393/report.pdf
 https://www.st-tasacion.es/es/informes/glosario/definicion-de-tasacion-inmobiliaria.html
 https://books.google.com.pe/books?id=3MhkqKVc8bcC&pg=RA1-PT11&lpg=RA1-
PT11&dq=valoraci%C3%B3n+inmobiliaria&source=bl&ots=b51GWY8zKW&sig=82qFboZYBfT
g20-tCHNDTv0J1bs&hl=es&sa=X&ved=0ahUKEwiYnf7s3KDUAhXCKCYKHU-
bAVsQ6AEIUzAJ#v=onepage&q=valoraci%C3%B3n%20inmobiliaria&f=false

32. pág. 32
ANEXOS
EJEMPLO DE TASACIÓN DE INMUEBLE
PROPIEDAD : Sr. CARLOS DIAZ ESQUIVEZ.
INMUEBLE : CASA - HABITACION DE DOS PLANTAS
FECHA : Octubre de 1998.
UBICACIÓN : Calle Pimentel # 111 Urb. Santa Victoria.
PROVINCIA : CHICLAYO
DEPARTAMENTO : LAMBAYEQUE
REGION : NOR ORIENTAL DEL MARAÑON.
GENERALIDADES:
El terreno está inscrito en registros públicos, cuyo dueñoen un inicio era el ConsejoProvincial
de Chiclayo.
DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
1ra. Planta:
Está constituida por un Carport en la entrada, un hall que funcionará como recibidor, a la
derecha, un dormitorio que será utilizadopor visitas,al frente de esta un baño de visitas con
lavatorio,inodoro,bidetyducha,ala izquierda unpatioque llevaalacocinay al patioprincipal.
Entrando por el recibidora la derechase encuentrala sala - comedor,este a su vezse conecta
con la cocina a través de una puerta vaivén y a un pasadizo techado, que conecta al baño
principal y a los dormitorios terminando así con una puerta que conecta al jardín trasero en el
que existe unbañode servicio.
2da. Planta:
Habrá unaescaleraexteriorparaindependizarlasegundaplantaa la puertaprincipal.Tieneun
pasillo de entrada a un hall que funcionará como recibidor, a su izquierda habrá una sala de
costura, y un medio baño. Frente a la puerta de principal se ubica la cocina, y a la derecha un
vanoque divideel hallconlasalacomedor.Terminandolasalacomedorquedaubicadounpatio
con un pasadizotechado,endonde se encuentranubicadosel bañoprincipal ylosdormitorios,
quedandounapuertaal final haciaunbalcóncon escalerapara la azotea.
Azotea: En la azotea se construirá una lavandería, un dormitorio de servicio y un baño de
servicio.

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RELACIÓN DE AMBIENTES
1ra. Planta.
1 Carport
1 Hall
2 Pasadizos
2 BañosPrincipales
1 Baño de Servicio
1 Cocina
1 Sala- Comedor
3 DormitoriosPrincipales
1 Dormitoriode Servicio
1 Jardín Interior
2da. Planta.
1 Hall
1 Pasadizo
1 Baño de Visitas
1 Baño Principal
1 Cocina
1 Sala- Comedor
3 DormitoriosPrincipales
1 Dormitoriode Servicio
1 Salade Costura
Azotea.
1 Lavandería
1 Dormitoriode Servicio
1 Baño de Servicio.
LINDEROS:
El inmuebletienepormedidasylinderos:
Por el frente : Con la calle Pimentel midiendo9ml.
Por laderecha : Con la casa - habitación#103, midiendo29ml.
Por laizquierda: Con la casa - habitación#117, midiendo29ml.
Por el fondo : Con la casa - habitación#799, midiendo9ml.
PERIMETROS Y AREAS:
Los linderosdescribenunalíneapoligonal cerradade 76 ml.medidasque encierranun
área total de terrenode 261 m2
.
El área que se construiráserá:
1 er.Piso : 180.80 m2
.
2 do.Piso : 174.39 m2
.
El área libre : 73.90 m2
.
CARACTERÓSTICAS DE LA EDIFICACIÓN
1.- Los murosportante son de ladrilloKKde arcillaylascolumnassonde amarre.

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2.- El techoesde concretoarmado tipoaligeradoenformahorizontal.
3.- Los pisosde sala- comedorydormitoriossonde parquetylacocina,losbañosycorredores
son de losetavenecianade 30 x 30.
4.- Las puertasson contra placadasy lasventanassonde fierroangular.
5.- Los murosson tarrajeadosconcementoyarena mientrasque loscielosrasossonde yeso.
6.- Existenbañoscompletosyde servicioconlozablanca.
7.- Contiene laconexiónde luzeléctrica,monofásico,timbre yteléfono.
8.- La Instalaciónsanitariaescompletaenlosbañosylavandería.
CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE
* Cimientoy sobre cimiento
El vaciado de cimientosysobre cimientoscumplenlasnormastécnicasusando
concretocon f'c= 140 Kg. /cm.2
* Obras de Concreto armado
El vaciado de zapatas, columnas, vigas de techo, aligerado con concreto será
f'c= 140 Kg./ cm.2
.
* Mampostería
El ladrilloestipoKKarcilla.El asentadode muros enamarre de cabezayde soga
con morterosde cemento - arena conproporción1: 5.
* Revoques
- Tarrajeode muroscon morterode cemento - arena con proporción1: 5.
- Tarrajeoen alerosconmorterode cemento - arenacon proporción1: 4.
- Enlucidosde cielosrasosambientesconyesofinoyplanchado.
* Pisos
- Vaciadode falsopisode 3" con morterode cemento - hormigón.
- Vaciado del contra piso para ambientes que llevan parquet (Sala comedor y
dormitorios).
- Colocaciónde parquetensala - comedory dormitorios.

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- Colocaciónde losetavenecianade 30x 30 cm. enbaños,cocinas,hall de ambospisos
asentadosconmorterode cemento - arenacon proporción1: 4.
* Zócalos
- Colocaciónde mayólicablancade 15x 15 cm. enbañosde pisoatechoasentadocon
morterocemento - arenacon proporción 1: 4.
- Colocaciónde mayólicascolor11 x 11 cm. enla cocina,altura convencional (1.20m.
a todo el perímetro).
- Ejecuciónde contra zócalo de cementoconh= 20 cm. enel patio.
- Colocación contrazócalo de maderade ½ x 2" con rondónde ½".
* Carpinteríade madera.
- La puertaprincipal esde maderade tipomachimbrado.
- Las puertasinterioresson contraplacadas,marcosen cedro2 x 4".
* Carpinteríametálica
Todas lasventanassonde fierroangular1/8 y ¾".
* Cerrajería
- La puertaprincipal llevachapade sobreponermarcaforte de tresgolpes.
- Las otras interioresllevanchapatipoperillamarcaSepha.
* Vidrios
Los vidriossonblancos,transparentes,nacionalessimplesysemidobles.
* Cobertura
El últimotechollevaladrillopastelero,asentadoconbarroy fraguadocon cemento.
* Pintura
- Los murosinterioresyexterioresllevanpinturasalátex tipovencelátexunamanode
imprimaciónydosde color.
- Los cielosrasosllevanpinturasal temple.
- Las puertasson barnizadas(barnizmarino).
- Las ventanasllevananticorrosivoyesmalte.

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* Instalación sanitaria.
- La redde agua es de tipoPVCcon diámetrode ½,¾, segúnplanos.
- La redde desagüeüe estipoPVCcondiámetro2",3" y 4" segúnplanos.
- Tiene tapasde registro,taponesroscadosde registro,tubosde ventilación.
* Aparatos sanitarios.
- Los aparatos a colocadossonde losablancanacional.
- El bañoprincipal llevalavatorio, inodoroyluchacromada.
- La cocinallevaunlavatoriode dosfuentes.
- El mediobañollevasanitario(inodoro) ylavatorio.
* InstalacionesEléctricas
- Toda la instalacióneléctricaesde tipoPVC.
- La instalación consta de centros de luz, spot light, braquetes, interruptores y
tomacorrientes.
CUADRO DE VALORES UNITARIOS DE EDIFICACION
ESTRUCTURAS Muros y Columnas 126.92
Techos 73.90
Pisos 21.71
ACABADOS Puertasy ventanas 26.31
Revestimientos 33.36
baños 16.71
INSTALACIONES Eléctricasy sanitarias 38.66
TOTAL 337.57
* Valorunitariode laedificaciónpor m2
:S/.337.57
* Areatechadatotal:S/. 355.19m2
.
ESTADO DE CONSERVACION:
La edificaciónse encuentraenbuenestadode conservación.

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ANTIGÜEDAD:
La edificación se construyó en el año de 1972, teniendo hasta la fecha 25 años de
antigüedad.
DEPRECIACION:
El material que predomina en la edificaciónes el ladrillo,la conservación del inmueble
esbuenay la antigüedadesde 25 años.
Depreciación:20%.
CALCULO DE VALORES
Valor real: 100 - 20 = 80%.
Valor de la edificación(V.E.):
V.E.= (Costounitarioporm2
) * (Áreatechada) * (Depreciación)
= (337.57) * (355.19) * (0.80)
= 95921.19
V.E. = S/.95 921.19
Valor del terreno (V.T):
V.T. = (Valorarancelario) *(Áreaarancelaria)
En donde: Áreaarancelaria = 3 * (Longitudde frontera)2
= 3 * (9)2
Área arancelaria = 243 m2
El área del terreno es de 261 m2
. Por lo tanto consideramos el área arancelaria para
calcularel valor arancelario.
Valor arancelario (V.A.):
El valor arancelario es otorgado por el Consejo Municipal de Chiclayo en el área de
Tributaciones.El valorarancelariocorrespondiente ala calle Pimentel de laUrb. Santa Victoria
esde S/.63.00 por m2
,valorque estará constante para el año1997.
Por lotanto el V.T. seráigual a:
V.T. = (63.00) * (243)

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V.T. = S/. 15 309.00
Valor del inmueble (V.I.):
V.I.= V.E. + V.T.
Donde:
V.E. = Valorde edificación.
V.T. = Valordel Terreno.
V.I.= 95 921.19 + 15 309.00
V.I. = S/. 111 230.19