1. ProblemasPrácticosdelRégimen
LegaldeCondominiosyPosibles
Soluciones
Estudios
Legales
Mayo de 2014 • No. 161
ISSN 2311-4479
Cada vez más salvadoreños viven en condominios y se
enfrentan a los vacíos legales para solventar problemas
cotidianos de la convivencia urbana, por ejemplo, la dificultad
de los condómines (habitantes del condominio) para definir
y acreditar la representación del condominio, normas de
convivencia pacífica y cumplimientos efectivos de estas
normas, contratación de seguros, compra de bienes y servicios,
reformas al reglamento de administración, entre otras.
En la actualidad cabe destacar que el desarrollo de proyectos,
tanto urbanos como comerciales, bajo el régimen de
condominios, ha incrementado en los últimos años, lo que
ha puesto de manifiesto las debilidades que tiene el país
para regular este esquema de proyecto e invita a impulsar la
aprobación de una legislación moderna, eficiente y orientada
a las necesidades actuales de la ciudadanía.
Ante esta situación, en el año 2011, el Viceministerio de
Vivienda y Desarrollo Urbano, bajo el programa conjunto
Vivienda y Asentamientos Urbanos Productivos y Sostenibles
del Fondo de Naciones Unidas para el Logro de los Objetivos
de Desarrollo del Milenio, elaboró un anteproyecto de la Ley
de Condominios, que pretende derogar la Ley de Propiedad
Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos (LPIPA) para crear una
regulación acorde a las nuevas necesidades del país en el
desarrollo del nuevo régimen de propiedad inmobiliaria1
; sin
embargo, este esfuerzo reformador no ha continuado.
1 Documentación entregada por la solicitud de información hecha a la UAIP del Minis-
terio de Obras Públicas.
Este análisis invita a retomar esta temática a través de la
descripción de los principales problemas prácticos que
ocurren cotidianamente bajo el régimen de condominios
y la propuesta de posibles soluciones, a partir de la
experiencia de otros países. Finalmente, se concluye con
algunas recomendaciones legales e institucionales al
anteproyecto de la Ley de Condominios, para apoyar el
esfuerzo gubernamental e impulsar una ley que brinda la
certeza jurídica que se requiere para facilitar la convivencia
ciudadana, incentivar la construcción y promover la inversión
y el desarrollo económico del país.
I. Antecedentes
En El Salvador la propiedad inmobiliaria se regula por la
LPIPA, una norma que data de 1961 y que no responde a
las condiciones actuales del desarrollo urbanístico2
. Esta ley
nació con el objetivo de implementar en el país el sistema
denominado“de propiedad horizontal”, o“propiedad colectiva
compartida”, una nueva forma de desarrollo urbano en el
que dos o más dueños, por una parte tienen el ejercicio del
dominio privado exclusivo sobre una sección y por la otra,
participan porcentualmente del derecho de uso de algunos
bienes comunes a todos los propietarios.
El régimen de propiedad y condominio se conoce
doctrinariamente como la situación en que la propiedad de
2 LPIPA fue aprobada por el Decreto No. 31 del 21 de febrero de 1961 publicado en
el Diario Oficial No. 40, Tomo No. 190 del 27 de febrero de 1961, y posee 3 reformas
publicadas en 1972, 1973 y 1974.
Análisis
legale
institucional
1

2. una cosa es compartida entre dos o más personas. Es la
modalidad del derecho de propiedad por la que su titular
tiene: 1) la propiedad exclusiva y singular respecto de una
casa, apartamiento, vivienda, piso o local como unidad
privativa de un inmueble; y 2) una participación en la
copropiedad de los elementos comunes de dicho inmueble,
en proporción al valor de su unidad, y considerando a los
elementos comunes como aquellos bienes que forman
parte de la estructura de un inmueble respecto de los cuales
no se ejerce un derecho de propiedad exclusiva, sino que
están sujetos al régimen de copropiedad3
.
Doctrinariamente existen diversas formas para clasificar los
condominios, siendo la más común la orientación de los
inmuebles: 1) verticales: edificios; 2) horizontales: inmuebles
compuestos solo por casas, y 3) mixtos: apartamientos,
viviendas o locales en un edificio y de casas no construidas
una sobre otra. Esta clasificación se inspira en la realidad y
según las tendencias urbanísticas, se han creado nuevos
condominios que aprovechen el espacio de la ciudad o
satisfagan las necesidades ciudadanas.
Previo a analizar la LPIPA y determinar las razones por
las que ya no responde a la situación actual, es necesario
recordar que dicha ley fue aprobada dentro de una política
pública liderada por el Instituto de Vivienda Urbana (IVU),
orientada a reducir el déficit habitacional en la década de los
cincuenta a través de proyectos habitacionales verticales,
conocidos como“edificios multifamiliares”. Estos edificios se
orientaron a satisfacer la demanda habitacional generada
por las migraciones hacia la capital desde el interior del país,
y ejemplos de esta época son los edificios del Centro Urbano
Santa Anita (conocido como“La Málaga”), Centro Urbano
José Simeón Cañas (conocido como“La Zacamil”), Centro
Urbano IVU y el Centro Urbano Mejicanos4
.
3 Domínguez Martínez. Libro Derecho Civil parte general: personas, cosas, negocios
jurídicos e invalidez.
4 Arq. Ilsy Peñate de Monge. 2008.“La Vivienda Popular en Altura como Solución
De manera que la LPIPA nació para regular este tipo de
condominios, y por ello no alcanza a responder a la nueva
dinámica habitacional del país, que además de incluir a los
edificios multifamiliares, también incluye nuevos tipos de
regímenes de condominios con complejos residenciales,
centros comerciales y torres de edificios corporativos, y cada
uno con una dinámica especial y retos jurídicos diversos. El
desarrollo de los últimos 20 años de este nuevo esquema de
desarrollo inmobiliario en el país, ha dejado de manifiesto la
necesidad de dar respuestas a problemas que han surgido en
la práctica y que en la actualidad existen vacíos en la ley.
Es necesario modernizar la legislación actual, en aras de
atender las nuevas necesidades surgidas en la práctica y
poder contar con una ley moderna, que permita cumplir
con fines básicos. Por una parte, que le sirva al Estado
para establecer las reglas claras de este nuevo esquema
de desarrollo inmobiliario, y por otra parte, que sea una
norma que estimule a los inversionistas para el desarrollo
de viviendas y de proyectos de alta densidad y asegure la
convivencia pacífica y la seguridad y calidad de vida de los
habitantes y usuarios de este nuevo régimen de propiedad5
.
II. Seis problemas prácticos
de la regulación del régimen
de condominios en El
Salvador
En la práctica, según empresas dedicadas al desarrollo
inmobiliario y a residentes que viven bajo el régimen de
condominio, existen varios aspectos relevantes que requieren
de reformas en el marco legal vigente, no obstante, a
continuación se hace referencia a seis problemas puntuales:
Habitacional, en los Municipios de Soyapango, Ilopango y San Marcos”. San Salvador.
Universidad Tecnológica de El Salvador. Vicerrectoría de Investigación y Proyección
Social.
5 ídem
AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014
2

3. 1. carencia de personalidad jurídica por parte
de los regímenes de condominios,
2. limitación en el área metropolitana al
número de unidades que pueden conformar
un condominio horizontal,
3. mecanismos legales engorrosos para el
cobro de cuotas en mora,
4. carencia de mecanismos legales efectivos
que garanticen el cumplimiento de las
normas de convivencia en un condominio,
5. problemas para la instalación de asambleas
y tomas
de decisiones en los condominios, y
6. ausencia del auditor externo y la obligación
de establecer reservas para contingencias
la LPIPA prohíbe a los condómines contratar el seguro
contra incendios si no es por la totalidad del edificio y
mediante resolución de propietarios, es decir, se exige
una decisión colectiva pero se carece de los medios
legales para hacerla exigible.
En estos casos, la costumbre ha generado soluciones
legales alternativas para superar estos problemas
puntuales; no obstante, cada una de estas soluciones
genera inconvenientes prácticos que vale la pena señalar
y reiteran la necesidad de una reforma legal que otorgue
personería jurídica a los condominios. Las principales tres
soluciones son:
1. La conformación de una asociación sin fines de lucro.
2. La conformación de asociaciones comunales,
conocidas como“ADESCO”.
3. La contratación de todos los servicios de terceros por
parte del administrador del condominio o de algún
condómine.
Primero, la figura jurídica de asociación sin fines de lucro
regula las relaciones de las personas voluntariamente
agrupadas por una finalidad específica, pero no consigue
normar los elementos de la convivencia diaria entre
personas, por lo que no satisface las necesidades de la
ciudadanía en su totalidad6
.
Adicionalmente, la creación de una asociación es un
procedimiento con muchos requisitos y etapas, cuya
duración puede extenderse incluso a varios años y sujeto
a la aprobación del Ministerio de Gobernación. Para que
un régimen de condominios pueda constituirse como
asociación, la legislación establece que debe presentar una
6 Ley de Asociaciones y Fundaciones sin Fines de Lucro, arts. 11 a 17 y 26 a 33.
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3
en el régimen de condominios
A continuación se desarrolla cada uno de los problemas y se
comparten algunas soluciones, apoyadas por la práctica y la
experiencia latinoamericana:
1. Los condominios carecen de
personalidad jurídica en El Salvador
La legislación actual no otorga personalidad jurídica a los
condominios y esto ha generado numerosas complicaciones
prácticas especialmente en materia de contrataciones con
terceros por ejemplo, la apertura de cuentas bancarias con
instituciones financieras, adquisición de financiamiento para
remodelaciones y mejoras, contratación de empleados,
la suscripción de pólizas de seguro, entre otros. Incluso,
en el caso de la contratación del seguro colectivo por
daños, la situación es más urgente dado que el art. 12 de

4. solicitud firmada por el presidente de la asociación ante el
Ministerio de Gobernación, junto a una serie de documentos
que la ley exige anexar: testimonio de la escritura matriz de
constitución de la asociación, la aprobación de los Estatutos,
la elección de la primera Junta Directiva, la constancia de
nómina de personas que integran la entidad, consignando
su nacionalidad y el documento de identificación de cada
uno, la certificación del acta de elección de los miembros
de la Junta Directiva, los libros contables, entre otros. De lo
anterior, cabe señalar que es un proceso que puede tomarle
a los regímenes de condominios un tiempo largo e incierto,
mientras tanto, se les imposibilita llevar a cabo ciertas
contrataciones importantes con terceros que les permitan
solventar inconvenientes de la vida diaria.
Segundo, la conformación de ADESCO tiene como objetivo
que “los habitantes de las comunidades en los barrios,
colonias, cantones y caseríos, puedan constituir asociaciones
comunales para participar organizadamente en el estudio,
análisis de la realidad social y de los problemas y necesidades
de la comunidad, así como en la elaboración e impulso de
soluciones y proyectos de beneficio para la misma”7
. De
manera que es evidente que esta persona jurídica surge
para normar las relaciones y velar por los intereses de la
comunidad y no para establecer normas de convivencia al
interior de una residencial; por consiguiente, las ADESCO no
resuelven el problema en su totalidad.
Además, las ADESCO se constituyen mediante un acto
celebrado ante el alcalde o funcionarios y empleados
delegados para tal efecto, lo cual se asentará en un
acta. Además deberán elaborar sus propios estatutos
que contendrán disposiciones relativas al nombre de la
asociación, su carácter democrático, domicilio, territorio,
objeto, administración, órganos directivos y sus atribuciones,
7 Código Municipal, arts. 118 y ss.
quórum reglamentario, derechos y obligaciones de la
asociación, normas de control, fiscalización interna,
modificación de estatutos y todas las demás disposiciones
necesarias para su funcionamiento. Esta alternativa
tampoco soluciona el problema, ya que debe mediar la
intervención de las alcaldías para una situación en la que
lo que se pretende regular es la convivencia diaria entre
habitantes de un condominio conformado por privados,
y no la convivencia de una comunidad en general. Esta
opción, si bien es una vía más ágil que la anterior, no está
exenta de problemas en la práctica.
Tercero, la contratación de los servicios la realiza el
administrador del condominio, en representación de los
propietarios de un condominio. Esta es una práctica que
para algunos desarrolladores es poco transparente, por lo
que mejor optan por las opciones antes mencionadas, a
pesar de sus dificultades de constitución. El Art. 29 de la
LPIPA establece que el administrador debe ser electo por
la asamblea de propietarios en su primera junta, y que se
tomarán los acuerdos que se consideren convenientes
para la buena administración de las cosas comunes del
edificio y para regular las distintas relaciones entre los
propietarios o residentes. Dicho nombramiento deberá
ser publicado por tres veces en el Diario Oficial. Entre
las facultades de un administrador se encuentra la de
hacer cumplir el reglamento de administración, dar
cumplimiento a los acuerdos y resoluciones de la asamblea
de propietarios, representar en juicio a los propietarios en
las acciones relativas a todo el inmueble por medio del
otorgamiento de un poder, y podrá llevar a cabo cualquier
otra facultad que decida la asamblea de propietarios.
No obstante, en la práctica, debido a que el condominio
no tiene personalidad jurídica, algunos proveedores
exigen otros requisitos que dificultan la contratación de
4
AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014

5. los servicios o adquisición de bienes, tales como cartas de
la empresa desarrolladora del proyecto extendida a los
designados para que representen a los propietarios del
condominio.
La solución a este problema es otorgar personalidad
jurídica a los regímenes de condominios, mediante el acto
jurídico de inscripción de la escritura pública y de depósito
del reglamento de administración en el Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas. Esto permitiría garantizar que
el condominio mismo tenga su personalidad jurídica y que
sea el propietario de las áreas comunes del condominio
con capacidad de disposición sobre los mismos, de acuerdo
a las directrices de sus integrantes. Otros países como
Colombia y Panamá dotan de personalidad jurídica a los
condominios desde su constitución mediante la inscripción
en un registro público.
Según la“Ley 675 del 2001”de Colombia, una de las leyes
más modernas de América Latina en materia de propiedad
inmobiliaria bajo el régimen de condominio, un edificio o
conjunto de edificios se somete al régimen de propiedad
horizontal mediante la constitución de escritura pública, la
cual se registra en la Oficina de Registros de Instrumentos
Públicos de Colombia, y es por medio de esta inscripción, que
se le otorga la persona jurídica al régimen de condominio.
Lo mismo ocurre en el caso de la“Ley que establece el
Régimen de Propiedad Horizontal, Ley 31”de Panamá, en
la cual se establece que la asamblea de propietarios es
el máximo organismo de gobierno dentro del régimen
de propiedad horizontal, la cual está conformada por los
propietarios del condominio. Establece que dicha Asamblea
obtiene su personería jurídica al inscribirse el reglamento
de copropietarios en el registro público. La finalidad de
la asamblea es velar por el mantenimiento y la buena
administración de la propiedad horizontal, así como por el
ahorro, a fin de contar con los fondos para la preservación
del bien común y no el lucro.
2. Limitación en el área
metropolitana al número de unidades
que pueden conformar un condominio
horizontal
El segundo obstáculo es que los proyectos desarrollados
bajo el régimen de condominio horizontal en el área
metropolitana del país no pueden sobrepasar de 100
unidades habitacionales. Esta restricción está establecida
en el Art. VI. 32 inciso 9 parte final del Reglamento a la
Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área
Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños
con sus Anexos.
La disposición únicamente aplica a los condominios
habitacionales de la zona metropolitana; no obstante, no
se encuentra debidamente justificada en el ordenamiento
jurídico y obstaculiza la construcción habitacional dentro
del área metropolitana al generar más trámites innecesarios
e incrementar costos y restar competitividad en el
desarrollo de los proyectos. Por ejemplo, un proyecto de
1000 casas exige que el desarrollador divida el proyecto en
10 condominios, y para cada uno de los proyectos deberá
tramitar los permisos de parcelación y/o construcción
correspondientes ante la OPAMSS y la unidad de catastro de
las alcaldías8
.
8 Entrevista con apoderado legal de Inversiones Bolívar, mayo 2014.
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5

6. Dicha restricción en la práctica puede generar un
desincentivo para aquellos inversionistas que estén
interesados en construir proyectos de gran envergadura en
el país, limitando con esto, posibilidades importantes de
desarrollo que se tengan proyectados.
Al analizar la regulación de otros países, tales como
Colombia, Panamá y Guatemala, no se advierte limitaciones
en cuanto a la extensión de los condominios habitacionales
de tipo horizontal a un número de unidades. Además, en
nuestro país ya existen condominios que exceden las 800
unidades, ubicados fuera del área metropolitana.
Por consiguiente, con el objetivo de fomentar la
construcción se sugiere derogar esta limitante del
Reglamento a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los
Municipios Aledaños con sus Anexos, a fin de contar con
una legislación que exija requisitos con un fundamento
técnico y que no constituya un obstáculo al desarrollo de un
esquema de propiedad que ha venido tomando auge en los
últimos años.
3. Mecanismos legales engorrosos
para el cobro de cuotas en mora
El art. 18 de la LPIPA establece que los condómines que
residen bajo el régimen de un condominio son responsables
del pago de los gastos de modificaciones y reparaciones
de las partes y cosas comunes de un edificio, del pago de
las primas de seguros, el pago de los impuestos fiscales o
municipales, y en general de todo otro gasto indispensable
para mantener en buen estado sus condiciones de servicio,
seguridad, comodidad y decoro. Adicionalmente, los
reglamentos de administración de los condominios regulan
la forma en la que los propietarios contribuirán a los gastos
de administración del condominio mismo.
Estos gastos y expensas comunes son cubiertos por
medio de cuotas que deben pagar los habitantes de
un condominio en proporción al valor de sus pisos y
apartamentos. Para evitar que algunos habitantes no
cumplan sus obligaciones, el art. 21 de la LPIPA establece
que ningún propietario podrá eximirse de contribuir a
las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los
bienes que están en comunidad.
En algunas ocasiones, los propietarios caen en mora al no
pagar de forma regular las cuotas correspondientes a los
gastos y expensas comunes, y la ley vigente contempla un
mecanismo muy complejo para realizar este cobro, que por
su naturaleza es recurrente y de montos menores.
El art. 37 LPIPA regula que cuando alguno de los propietarios
se negare a satisfacer el valor de las cuotas correspondientes
en los gastos y expensas comunes, el administrador del
condominio podrá compelerlo al pago, sirviéndole de título
ejecutivo el acta notarial que deberá levantarse mediante
la cual el administrador haga saber al deudor su propósito
de exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación.
Además, en dicha acta notarial el notario debe hacer
referencia al punto de acta en que se acordó el gasto y la
declaración del administrador de no haberse efectuado el
pago por parte del propietario renuente.
Adicionalmente, los arts. 23 y 24 LPIPA contemplan la
posibilidad de que un propietario pague la parte que
corresponda a los gastos e impuestos ocasionados por las
cosas comunes de otro propietario que no ha realizado
su pago, y establece que luego pueda subrogarse en los
6
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7. La“Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley
7933”de Costa Rica, establece que el régimen de condominio
(o la finca filial, como la denomina su ley) queda afecto,
como garantía, en forma preferente y desde su origen, por
el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el
propietario llegue a tener con el condominio. Dicha ley
establece que las cuotas correspondientes a los gastos
comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas
y los intereses que generen, constituirán un gravamen
hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el
gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles.
Además, esta norma regula que un contador público
autorizado expedirá la certificación de las sumas que los
propietarios adeuden por estos conceptos; y esta certificación
constituirá título ejecutivo hipotecario.
Finalmente, la“Ley No. 19.537 sobre Copropiedad
Inmobiliaria”de Chile, señala que cada copropietario deberá
pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los
plazos que establezca el reglamento de copropiedad, y si
incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo
convencional para operaciones no reajustables o el inferior
a éste que establezca el reglamento de copropiedad. Esa
misma legislación dispone que si el dominio de una unidad
perteneciere en común a dos o más personas, cada una de
ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad
de los gastos comunes correspondientes a dicha unidad.
Adicionalmente, la ley chilena permite que en el reglamento
de copropiedad se autorice al administrador para que,
con el acuerdo del comité de administración, suspenda
o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se
suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se
encuentren morosos, en el pago de tres o más cuotas,
continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Si el
derechos del acreedor original. Para este último caso, se
establece que para asegurar los derechos del propietario
que pagó por otro, se le notificará al deudor por medio de
notario. El acta notarial tiene fuerza ejecutiva siempre que se
agreguen los recibos que comprueben el pago realizado.
En ambos casos, este título ejecutivo tendría que llevarse
ante el juez para que se inicie el cobro por medio de un
juicio ejecutivo, lo cual, si bien es una opción legalmente
viable, también es una solución que requiere mucho tiempo.
Y en la práctica, dos problemas adicionales son, por una
parte que algunos jueces no reconocen el valor ejecutivo
del acta notarial, y por otra, que normalmente son procesos
de menor cuantía los que se siguen, lo que implica un largo
tiempo para que se logre la admisión de la demanda.
Asimismo, mientras dura el proceso judicial, y persiste
la imposibilidad de hacer que el deudor pague la cuota
en mora, tampoco es posible ejercer una sanción que
conlleve al cese del goce de ciertos derechos que nacen
a los propietarios por el pago de la cuota. Por ejemplo,
un condómine en mora y con un juicio pendiente podrá
continuar disfrutando los beneficios del condominio, tales
como el uso de las áreas comunes, de la casa comunal, de
canchas deportivas y servicio de portería.
Otros países abordan el cobro de las cuotas en mora
mediante mecanismos más ágiles que incentivan al pago de
las obligaciones comunitarias y facilitan la convivencia en los
condominios. En Panamá, por ejemplo, su ley establece que
la Asamblea de Propietarios puede emitir una certificación
del estado de cuenta, a la cual se le otorga fuerza ejecutiva
en materia procesal, y sirve de título ejecutivo en el proceso
judicial. Es decir que basta con la certificación que emite la
Asamblea para poder proceder a entablar un juicio sumario.
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7

8. condominio no dispone de sistemas propios de control
para el pago de dichos servicios, las empresas que lo
suministren, a requerimiento escrito del administrador y
previa autorización del comité de administración, deberán
suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades
cuyos propietarios se encuentren morosos, en el pago de
tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos
comunes. Es decir, la legislación chilena regula tres tipos de
sanciones posibles ante el no pago de los gastos comunes:
a) pagar intereses según la tasa máxima convencional;
b) eventualmente indemnizar perjuicios; y c) sufrir la
suspensión del suministro eléctrico.
4. Carencia de mecanismos
legales efectivos que garanticen
el cumplimiento de las normas de
convivencia en un condominio
El art. 3 de la LPIPA establece que, una vez terminada y
aprobada por la autoridad respectiva la construcción de un
condominio, debe presentarse al Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas, entre otros documentos, el reglamento de
administración que formula el propietario del condominio
en escritura pública.
Este reglamento debe contener: la regulación del uso
de las cosas comunes; la proporción y forma de pago
de la contribución de los propietarios de los pisos
o apartamientos a los gastos comunes y gastos de
administración; requisitos necesarios para ser electo
administrador propietario y su forma de pago, facultades
concedidas al administrador y fechas para que rinda
cuentas; forma de convocatoria y periodicidad de las
asambleas de propietarios, y la mayoría necesaria para
celebrar sesiones ordinarias y extraordinarias, entre otros
aspectos. Es decir, el reglamento contiene las normas
básicas para la convivencia pacífica de los condómines.
De manera que cada condominio tiene su propio
reglamento y su propia regulación sobre el uso de las cosas
comunes, la proporción y forma de pago de las cuotas de
administración, prohibiciones expresas, el tipo de sanciones
por incumplimiento de lo establecido en el reglamento,
entre otras. No obstante, los reglamentos poseen
coincidencia en la falta de mecanismos legales para hacer
cumplir dichas obligaciones. Este es un problema, dado
que el incumplimiento de las reglas afecta la convivencia
pacífica de los condómines, brinda ejemplos indebidos de
ciudadanía y, en muchos casos, es imposible hacer cumplir
estas obligaciones ante la falta de una autoridad definida y
con competencia para sancionar dichos incumplimientos.
Sería beneficioso para la ciudadanía que la legislación
regulara la posibilidad de establecer en los regímenes
de condominios un conjunto de sanciones económicas
y no económicas, y a su vez, también determinara cuál
es la autoridad en el condominio para dirimir conflictos
de esta naturaleza. Además, sería conveniente incluir la
posibilidad de acudir a mecanismos alternos de solución
de controversias en casos de incumplimientos de las
normas de convivencia establecidas en los reglamentos
de los distintos condominios9
.
En la legislación comparada se puede observar cómo otros
países de América Latina han hecho para superar estos
inconvenientes. Por ejemplo, la legislación de Colombia
regula que para la solución de los conflictos que se
presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o
conjunto, o entre ellos y el administrador, pueden acudir a:
9 Otro ejemplo es la Ley Marco Para La Convivencia Ciudadana y Contravenciones
Administrativas, arts. 38 a 42.
8
AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014

9. Estudios
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a) comités de convivencia o a b) mecanismos alternos de
solución de conflictos.
La primera opción, los comités de convivencia son creados
para dirimir problemas que surgen con ocasión de la vida
en edificios de uso residencial. El comité busca presentar
fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias
y a fortalecer las relaciones de vecindad, pero carece de
la facultad de imponer sanciones. Todo el trabajo del
comité se consigna en actas, suscritas por las partes y los
miembros del comité, conformado por 3 miembros electos
por la asamblea general de copropietarios para un período
de 1 año y participan ad honorem. La segunda opción
que establece la ley es acudir a los mecanismos alternos,
de acuerdo con lo establecido en las normas legales que
regulan la materia en Colombia.
Es importante reiterar que, debido a que en el régimen de
condominios se abordan temas entre privados, la ley debe
asegurar por una parte la coercibilidad y la fácil ejecución
de los acuerdos tomados en la asamblea de propietarios, y
por otra parte, permitir la posibilidad de recurrir a medios
alternos de solución de controversias.
5. Dificultad para instalar quórum en
Asamblea de Propietarios
La exigencia de altos quórum para tomar decisiones dentro
de los condominios dificulta la administración y conservación
de las cosas comunes, y la LPIPA carece de soluciones legales
que existen en otro tipo de asociaciones, tales como las
sociedades anónimas o asociaciones sin fines de lucro.
El art. 32 de la LPIPA establece que la Asamblea solo podrá
constituirse cuando asista por lo menos la mayoría de los
condómines y toda resolución de la asamblea para que
surta efecto, deberá ser tomada por lo menos con más de
dos tercios de votos de los que asistan, que representan
por los menos las tres cuartas partes del valor del edificio.
Además, el art. 27 de la LPIPA regula que para reformar
el reglamento de administración o para la emisión de
uno nuevo, solo podrá hacerse mediante acuerdo de los
propietarios tomado en asamblea general, por el voto de las
tres cuartas partes de los mismos que representen por los
menos las tres cuartas partes del valor del edificio. Dado que
los porcentajes de representatividad son altos, esto resulta
poco práctico de cumplir.
La LPIPA no regula la posibilidad de una tercera
convocatoria, en caso de no haberse logrado instalar la
asamblea en la primera ni en la segunda convocatoria, por lo
que en la práctica, se hace uso de lo dispuesto en el Código
de Comercio para las sociedades, en el que se establece
que en la tercera convocatoria las resoluciones de asamblea
pueden tomarse con la mayoría de los votos presentes10
.
En la legislación panameña por ejemplo, la asamblea
de propietarios, ordinaria o extraordinaria, se considera
legalmente constituida con la asistencia de, por lo menos,
más de la mitad de los propietarios, independientemente
del número de unidades inmobiliarias que pertenezcan
a cada uno de ellos. Establece que si transcurre una hora
a la fijada en la convocatoria y no hubiera el quórum
requerido, el secretario o quien haga sus veces, levantará
un acta en que conste tal circunstancia, así como el número,
nombre y porcentaje de participación de los asistentes a
la asamblea de propietarios. Una vez se cumpla con esta
formalidad, la asamblea podrá sesionar, deliberar y adoptar
decisiones válidas con un quórum equivalente al 20% de los
propietarios, siempre que la ley no exija un número distinto
para lograr decisiones válidas.
10 Código de Comercio, art. 243
9

10. 6. No se contempla la figura de
auditor externo ni la obligación
de establecer reservas para
contingencias en el régimen de
condominios
La LPIPA no exige la figura de un auditor para los regímenes
de condominios; sin embargo es beneficiosa a fin de
transparentar la administración de los mismos. Colombia
posee la figura del revisor fiscal en su legislación, que
constituye un órgano responsable de cerciorarse que todas
las operaciones financieras, administrativas, tributarias y
legales, se ajusten a las prescripciones de los estatutos,
de las decisiones de la asamblea general y del consejo
de administración. El revisor fiscal realiza una inspección
de los bienes de la persona jurídica y los bienes comunes
en el condominio, con el fin de procurar que se tomen
oportunamente las medidas de conservación o de
seguridad de los mismos.
Si los condominios cuentan con mayores niveles de
transparencia y rendición de cuentas es una doble ganancia,
por una parte permite llevar un orden más exhaustivo en
la administración y por otra, permite que los condómines
estén conocedores sobre la gestión que se está realizando
y garantizar que se está gastando de manera eficiente.
Sería una buena práctica, que un año previo a que el
desarrollador de un proyecto entregue a los residentes de
un condominio la administración del mismo, el desarrollador
contrate una auditoría al proyecto para determinar los
gastos reales de administración del condominio.
Además, para brindar certeza jurídica se debe definir
claramente la categoría tributaria de los condominios. Por
ejemplo, en Colombia, el titular de la propiedad horizontal
es una entidad sin ánimo de lucro, y se le otorga la
categoría de no contribuyente de impuestos nacionales,
ni del impuesto de industria y comercio, en relación con
las actividades propias de su objeto social. Para el caso de
los condominios residenciales, se debe evaluar que sean
declarados exentos del pago de impuestos, dado que
dentro de un nuevo esquema legal, esta nueva persona
jurídica solo funge como una administradora de los bienes
comunes de los propietarios.
Otro vacío de la ley salvadoreña es la falta de regulación en
materia de reservas para contingencias que puedan surgir
en el diario vivir de los propietarios bajo el régimen de
condominios, situación que no permite estar preparados
para estos casos. En la práctica, algunos condominios
regulan este tipo de reservas en sus reglamentos de
administración; no obstante, lo ideal sería que la misma
ley estableciera la obligatoriedad que contar con un fondo
común para tales efectos.
La legislación chilena establece que en la administración
de todo condominio deberá considerarse la formación de
un fondo común de reserva para atender a reparaciones
de los bienes de dominio común, certificación periódica de
las instalaciones de gas, certificación de ascensores, o para
gastos comunes urgentes o imprevistos, entre otros. Este
fondo se forma e incrementa con el porcentaje de recargo
sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria,
fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las
multas e intereses que deban pagar, y con los aportes por
concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio
común. Además, dicha ley establece que los recursos de
este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta
corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán
en instrumentos financieros que operen en el mercado de
10
AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014

11. Estudios
Legales
capitales, previo acuerdo del Comité de Administración.
Todos estos beneficios invitan a analizar su incorporación a
la regulación salvadoreña.
La Ley de Colombia, art. 35, establece la obligatoriedad
de crear un fondo de imprevistos. Este fondo lo constituye
el condominio para atender obligaciones o expensas
imprevistas. Este se constituye de incrementar con un
porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1
%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con
los demás ingresos que la asamblea general considere
pertinentes. La asamblea tiene la posibilidad de suspender
dicho cobro cuando el monto disponible alcance el
cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de
gastos del respectivo año.
III. Comentarios al
Anteproyecto de Ley de
Condominios
En 2011, el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano
inició un estudio para reformar la LPIPA, que finalizó con
un anteproyecto de Ley de Condominios, con una gran
influencia de la legislación colombiana. Este anteproyecto
recibió comentarios de CASALCO, la gremial del sector de
construcción, y de abogados especialistas en la materia;
sin embargo, se desconoce una versión del anteproyecto
de ley que haya abordado estas observaciones y pueda ser
presentado a la Asamblea Legislativa.
Dicho anteproyecto contenía las reformas necesarias para
brindar mayor certeza a los regímenes de condominios en
el país, y entre los beneficios del anteproyecto destacan:
a) dota de personalidad jurídica a los condominios, lo cual
es beneficioso en materia de contrataciones; b) obliga la
existencia de un auditor externo; c) permite la solución de
conflictos mediante un comité de convivencia, pero sin
facultades sancionatorias; d) establece la posibilidad de
acudir a centros de solución de controversias o mediación o
conciliación judicial; entre otros puntos.
No obstante, existen ciertos temas que merecen una mayor
discusión para garantizar una nueva ley acorde a la realidad
y promotora del desarrollo de proyectos importantes bajo
este régimen de condominio. Entre los temas que merecen
mayor atención cabe señalarse los siguientes11
:
a. Diferenciar la regulación de algunos aspectos entre
los condominios residenciales y los condominios
comerciales.
b. Otorgar la personalidad jurídica a los condominios a
través de la inscripción en el Registro de Propiedad
respectivo, sin necesidad de otra resolución administrativa.
c. Evaluar que en otros países los condominios residenciales
están exentos del pago de impuestos fiscales, tales como
la renta, dado que su naturaleza es sin fines de lucro.
En el caso salvadoreño podrían recibir un tratamiento
similar a las asociaciones sin fines de lucro.
d. Revisar las disposiciones relacionadas a la mora de
cuotas por parte de los condómines, dado que no se
regulan los procedimientos sancionatorios.
e. Repensar la manera en la que los condominios antiguos,
creados en la década de los cincuenta y sesenta, pueden
adecuarse a la nueva normativa.
Estos comentarios buscan servir de insumo al anteproyecto
de la Ley de Condominios y a su vez reiterar la importancia
de reanudar el estudio y discusión de este anteproyecto, en
aras de regular aspectos que en la actualidad tienen vacíos
legales importantes.
11 Comentarios enviados por las empresas“Urbánica Desarrollos Inmobiliarios”y
“Grupo Roble”al Viceministerio de Vivienda en 2011, a raíz de una consulta del nuevo
anteproyecto de Ley de Condominios.
11

12. Edificio FUSADES, Bulevar y Urb. Sta Elena,
Antiguo Cuscatlán, La Libertad, El Salvador
Tel.: (503) 2248-5600, 2278-3366
www.fusades.org
Coordinador
Luis Nelson Segovia
Director
Javier Castro De León
Departamento de Estudios Legales
Investigadores
Lilliam Arrieta de Carsana
Roberto Vidales Gregg
Marjorie de Trigueros
Oscar Pineda
Gina Maria Umaña
Carmina Castro de Villamariona
Carlos Alberto Guzmán
José Miguel Rengifo
AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014
IV. Conclusiones
El Salvador muestra un notorio rezago respecto a la legislación en materia de régimen de condominios; por tanto, es
importante reactivar la discusión del anteproyecto de Ley de Condominios, elaborado por el Viceministerio de Vivienda
Urbana y Desarrollo Urbano, a fin de poder contar con una nueva iniciativa de ley que pueda ser presentada a la
Asamblea Legislativa.
Es importante tomar en cuenta que el anteproyecto debe incluir aspectos fundamentales mencionados previamente,
tales como:
a. Que permita que los condominios puedan constituirse en personas jurídicas
b. Que existan disposiciones que regulen de manera diferente los condominios residenciales de los comerciales
c. Que se facilite el establecimiento de quórum para que la toma de decisiones sea más fácil
d. Que no se restrinja el número de unidades de los condominios
e. Que las disputas puedan ser solventadas por medio de un comité de convivencia cuya decisión sea vinculante
f. Que exista un régimen de sanciones ante incumplimiento de reglas de convivencia, y
g. Que se contemplen medios alternos de soluciones de controversias
Para garantizar una ley moderna y eficiente que se acople a las nuevas demandas de los condómines, de los usuarios de
condominios comerciales, de los urbanistas y desarrolladores, se requiere que el Órgano Ejecutivo inicie una discusión
amplia y abierta para escuchar propuestas que enriquezcan la discusión, previo a que este proyecto sea remitido a la
Asamblea Legislativa.
En este sentido, se podrá garantizar que la nueva Ley de Condominios que se apruebe venga a facilitar la regulación del
régimen de condominios, facilite la convivencia ciudadana, promueva la democracia desde la vida comunitaria, permita
reactivar la inversión y consolidar el desarrollo de infraestructura, y sobre todo, que garantice la seguridad y calidad de
vida de los habitantes y usuarios de este nuevo régimen de propiedad en el país.