La vivienda solución o problema

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LA VIVIENDA,
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¿SOLUCIÓN O PROBLEMA?
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Laura González De Paoli

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L
a vivienda o más bien las dificultades para acceder a ella no es un problema nuevo, ni
siquiera es algo contemporáneo, aunque en los últimos años ha vuelto a cobrar especial
relevancia con el estallido de lo que se ha venido a denominar la burbuja inmobiliaria,
en cuya base se encuentra un incremento excesivo de los precios de los inmuebles y un
favorecimiento del crédito, consecuencia de los bajos tipos de interés que reactivaron el
consumo masivo y el desarrollo de la especulación.
Pero no hay que olvidar que las crisis económicas son cíclicas y lo que está ocurriendo ahora ya
había pasado antes. Si nos remontamos un poco en la historia, podemos encontrarnos que ya
en la Roma clásica1 el tema de la vivienda era un serio problema. Así los ciudadanos “libres”
(proletarii), que vivían y trabajaban en la ciudad lo hacían en unas condiciones infrahumanas,
en viviendas que carecían de cuarto de baño, de agua, e incluso de una ventilación decente.
Los alquileres eran muy elevados por lo que varias familias se veían forzadas a compartir una
sola habitación. Incluso la especulación era una práctica común; así lo constata el propio
Cicerón que con el alquiler de alguna de sus propiedades pagaba los estudios de su hijo en
Atenas.

Si nos referimos a nuestra historia contemporánea, podemos recordar los conflictos de la
Barcelona industrial de principios de S XX, consecuencia de la llegada masiva de población del
campo a la ciudad y de otras zonas del territorio español, especialmente de Andalucía, Murcia
y Extremadura, que acarreó problemas de infraestructuras, servicios y viviendas, agravados
por la falta de inversión y planificación pública. Una Administración Pública que fue incapaz de
resolver la crisis de las viviendas, (la mayor parte de la tierra era propiedad privada) dejándolo
en manos de una ineficaz iniciativa privada. Durante la década de 1920 los alquileres de las
“chabolas”, casas construidas por los particulares para arrendar a los recién llegados, se
incrementaron entre un 50 y 150 por ciento, favorecidos por la corrupción, y especulación que
entorno a ellos se creó. Ante esta grave situación, los reformadores sociales idearon el
proyecto denominado “Cases Barates”, que no era más que la segregación del espacio urbano
entre el proletariado y la clase burguesa. Esto no fue así en la ciudad de Madrid, que si bien era
la capital, sin embargo no será hasta la II República cuando nacen y se constituyen los barrios
obreros.

Después de la Guerra Civil, nos encontramos con un país arruinado, con escasez de alimentos y
de vivienda, que tiene que tiene iniciar su reconstrucción, y es en la segunda época de la
posguerra cuando se comienza una masiva construcción de viviendas. Aunque bien es cierto
que no se contemplaba la vivienda como un instrumento de política social-aunque fuera esa su
apariencia-sino con un instrumento de política económica, que hizo ricos a unos pocos y
1
Miguel Urban, “La vivienda un problema con historia”, Viento Sur /Junio 2007
2
José Ignacio Navas Olóriz, “Claves para afrontar la crisis inmobiliaria”, La Ley, 2009

endeudó durante largo tiempo a muchos2 . Así al concluir la década de los 60, puede decirse
que el mercado de la vivienda en España comenzaba a orientarse hacia la opción de vivienda
en propiedad, abandonando ese equilibrio hasta momento existente entre el arrendamiento y
la propiedad.

Faltaban aún unos años para que la industria de la vivienda comenzara a plantearse la
construcción de viviendas residenciales libres de cualquier calificación y se vislumbrara la
apertura de un mercado inmobiliario claramente orientado casi como única opción a la
adquisición en propiedad, claramente favorecido por las restricciones de los mercados de
alquiler y del suelo.

Así puede decirse que desde mediados de 1998 España ha vivido un innegable boom
inmobiliario, a la par que se producía un encarecimiento desmedido del precio de los mismos.
Según los informes del banco de España 3el precio entre 1976 y 2003 se duplicó en términos
reales, y en el período entre 1997 -20064 se incrementó un 100%. Por otro lado no podemos
olvidar que el cambio en las condiciones del crédito, animó a muchas familias a arriesgarse a
aumentar su capacidad de compra, animadas por el alargamiento de los plazos y la bajada de
los tipos de interés, así como por una política fiscal que les era favorable, con desgravaciones
por la compra de vivienda en el IRPF5

Este panorama no estaría del todo dibujado si no hiciéramos referencia al aumento del
parquet inmobiliario en España en últimos años, así según un informe del Colegio de
Arquitectos en el año 2006 se llegaron a visar más de 800.000 6 viviendas, aunque esto no
signifique que todas las obras visadas llegaran a construirse, sí hay datos publicados del
Ministerio de la Vivienda que informan que el año 2005, se terminaron 612.066, de las que
prácticamente la mitad (336.000) se vendieron.

Hoy el escenario es muy distinto. La crisis financiera de Estados Unidos en agosto del 2007
provocada por las hipotecas de alto riesgo norteamericanas (conocidas como crédito

3
http://www.bde.es/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesSeriadas/DocumentosTrabajo/03/F
ic/dt0307.pdf Informe del Banco de España sobre la vivienda, año 2003
4
El Economista, reseña del informe del BCE de Junio de 2006 ,http://www.eleconomista.es/mercados-
cotizaciones/noticias/38136/07/06/Economia-Vivienda-El-Banco-de-Espana-vaticina-una-absorcion-
gradual-de-la-sobrevaloracion-en-el-mercado-de-vivienda.html
5
Recuperada de nuevo esta política fiscal por el nuevo Gobierno del PP, como ya también lo hiciera el
último medio año del 2011, por el anterior Ejecutivo de Rodríguez Zapatero
6
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2006/06/20/153126.php

subprime7), desvelo el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en los EEUU y puso fin a ese
negocio. Pero el virus financiero que transportaban esos créditos que garantizaban hipotecas
sobre unos inmuebles cuyo valor real, tras el pinchazo, era inferior al crédito obtenido para
su adquisición, se había extendido por todo el planeta, provocando una grave crisis de
confianza y una caída en el consumo. La sospecha entorno a la falta de liquidez de los Bancos
comienza a afectar a la actividad inmobiliaria, al estar ésta financiada principalmente
mediante créditos hipotecarios.

La pregunta es, ¿Ha habido una burbuja inmobiliaria en España? Y si es así, ¿Cómo ha
reaccionado la Administración del Estado? ¿Estaba el consumidor inmobiliario, protagonista de
esta historia económica, suficientemente protegido con las normas reguladoras existente o
por el contrario es necesario dotarle de los instrumentos legales necesarios para defender sus
derechos?

Sin perjuicio de que para responder a todas estas preguntas sea necesario un estudio y
profundidad mayor de lo que constituye el objeto del presente trabajo. No dejaré de reseñar
brevemente alguna de las posibles respuestas, teniendo en cuanta las dificultades que ello
entraña. Por lo complejo de la materia y por las opiniones tan prestigiosas que entorno a esta
materia se están vertiendo8.

Como se ha comentado anteriormente el principal síntoma9 de la existencia de una burbuja
inmobiliaria10fue un anormal crecimiento de los precios de los inmuebles, el Banco de España
en un informe del 2003, explica que el origen se encuentra en el anterior boom inmobiliario

7
Las hipotecas subprime, eran un tipo especial de hipotecas, preferentemente utilizada para la
adquisición de viviendas y orientadas a clientes de escasa solvencia, y por tanto, con un nivel de riesgo
de impago superior a la media del resto de los créditos. Con un interés más elevado, que pudo ser
objeto de venta mediante la titularización de esos créditos , que al ser transferidas a un fondo de
inversión podían ser retiradas del activo del balance de las entidades concesionarias, obviando de este
modo el límite de concesión de préstamos impuesto por la Reserva Federal.
8
Marc Vidal, Montalvo, Ricardo Verges, Santiago niño Becerra, Navas Olóriz, Ana Cañizares Laso…
9
Una burbuja económica( Especulativa, de mercado, o financiera) es un fenómeno que se produce en
los mercados en buena medidas debido a la especulación, que se caracteriza por una subida anormal y
prolongada del precio del activo o del producto, de forma que se aleje cada vez más del valor real del
producto. El proceso especulativo lleva a nuevos compradores a comprar con el fin de vender a un
precio superior en el futuro, lo que provoca una espiral de subida continua de los precios, hasta que
debido a las ventas masivas del activo cuando hay pocos compradores dispuestos a adquirirlo acaba
estallando(crash) la burbuja. Esto provoca un descenso brusco y repentino de los precios, llevándolos a
su nivel natural o incluso más bajo que éste, dejando un gran número de deudas que se han asumido
poniendo como garantía el precio inflado del bien.
10
Navas Olóriz, prefiere no usar ese término porque a que en España no se dieron todos los factores
necesarios para hablar de la existencia de una burbuja en el modo en que se conoce a ésta. “Claves para
afrontar la crisis inmobiliaria”, La Ley, 2009

que terminó en 1991, con una “excesiva corrección….consecuencia de la existencia de una
cierta infravaloración de este activo en la segunda mitad de la década de los noventa”. Este
periodo se ha prolongado hasta Agosto 2007 como lo demuestra el desmedido incremento
registrado de los precios que algunos cifran en torno a un 80%. El resultado de la explosión de
la burbuja ha sido una brusca caída de la demanda y de los precios de la vivienda. Así en Julio
de 2011, la vivienda había perdido un 25% de su valor y según todas las previsiones esta
tendencia se mantendrá en los próximos años.11 Pero lo más preocupante es el efecto que
provoca en la confianza económica , que se traduce en una caída del empleo, un descenso de
la inversión, y una contracción del crédito, generando un aumento de la morosidad con la
consecuencia que esto tiene en el balance de los bancos y en la credibilidad del sistema
financiero en su conjunto. En todo caso, como ya reconocieron los propios promotores y
constructores se habían subido mucho los precios y (…) expulsado a los consumidores del
mercado”. De una ficción de riqueza basada en la errónea creencia de considerar la vivienda
como el principal componente del patrimonio de los hogares, con el impulso que esto supuso
para el consumo12(Existe una urgencia por comprar una nueva vivienda, contratando para su
financiación el correspondiente instrumento hipotecario ad hoc) se ha pasado a una
paralización de la actividad con unos activos inmobiliarios devaluados. La vivienda ha pasado
de ser un activo a un pasivo, de ser una solución a un problema.

La cuestión es cómo afecta esta nueva situación al consumidor, un consumidor que al calor de
las bonanza económica se dejo seducir por el mercado y ahora se encuentra prisionero de sus
propias decisiones, que si bien en su día se tomaron teniendo en cuenta unas determinadas
condiciones económicas hoy han variado de tal manera que ni le sirven ni resuelven los
problemas que se le plantea.

¿La legislación española reguladora de los derechos de los consumidores inmobiliarios está a la
altura de las exigencias necesarias para proteger de una manera eficaz y equilibrada los
derechos de este consumidor? Y lo qué es más importante, ¿Lo estaba en el momento en qué
se realizaron todas y cada una de las transacciones? Sí es así, la pregunta sería ¿Por qué hay
tanta desinformación entre los usuarios de estos productos financieros, que en su día
firmaron? ¿Realmente conocían sus derechos y las obligaciones que implicaban?

11
Borja Mateo, 'La verdad sobre el mercado inmobiliario español'; Gustavo Saíz presidente de ATASA
(Asociación Profesional de Sociedades de Valoración).
12
Navas Olóriz ,”El aumento de los precios de las vivienda nueva arrastra hacia arriba el precio de la
usada y produce incluso en quien, no vende, una ficción de riqueza, una ficción infundada en es rico,
que genera una mayor confianza en el futuro y un efecto indudable en el consumo(…..).

Sin ánimo de centrar la cuestión únicamente en relación a la defensa del consumidor
13
inmobiliario , sí que cabe destacar que actualmente puede ser la clave para poder evitar

13
Son muchas las propuestas que se están haciendo para resolver el problema que actualmente tienen
miles de familias que consecuencia de la crisis financiera que estamos padeciendo y del auge del “oro
del ladrillo” no pueden pagar sus deudas, y se encuentran con un bien depreciado que no cubre el valor
de la obligación contraída y del que por la recesión de los mercados no puede desprenderse. Es lógico
pensar que las soluciones dadas dependerán de la óptica de quien las propone, por eso es necesario que
el legislador tenga en cuenta todas aportaciones que desde los distintos colectivos se están realizando
para poder ofrecer aquella que considere mejor para resolver un problema que lejos de disminuir
aumenta día a día, según datos actuales (Informe del estudio presentado por la Caixa, septiembre 2011
sobre “La responsabilidad limitada en los créditos hipotecarios: mitos y realidades”
Maria Pilar Buil y Anna Mialet) desde 2008 se han producido 140.000 desahucios, 162.800 están en
proceso de ejecución y existen 270.000 potenciales desahucios por falta de pago de alguna cuota. Estos
datos solo evidencia la realidad de la cuestión, que como se ha indicado se trata de solucionar por
diversas vías.
Así, desde la perspectiva financiera se sugieren , entre otras , las siguientes propuestas :

1. Mejorar el sistema de valoración de los activos inmobiliarios en las subastas hipotecarias, si
bien el RD Ley 8/2011, aumentó un 10% el valor de tasación, desde la banca se reclama que
antes de cualquier otro cambio en el valor de adjudicación, se considere también la revisión de
la base de cálculo con la finalidad de realizar la adjudicación sobre una tasación lo más acorde
posible con el precio real del inmueble en el momento de la subasta.
2. Dinamizar la participación en las subastas para que éstas no queden desiertas.
3. Reducir los impuestos a pagar cuando haya negociación entre el banco y los deudores,
actualmente el cambio de las condiciones tiene unos elevados costes de transacción, que se
gravan nuevamente sobre el total de la deuda, no sobre los plazos que quedan.
4. Favorecer el arrendamiento de los inmuebles mediante la desgravación del alquiler de los
pisos que se han ejecutado
5. Crear un grupo de expertos, asesores y mediadores, que ayuden a las familias en todos los
trámites legales y burocráticos.
6. Finalmente la introducción de leyes para la “concesión responsable del préstamo” de las
entidades financieras, de tal manera que se fije un tope de cuota mensual en relación con los
ingresos del solicitante de la hipoteca.

Desde el colectivo de Afectados por la Hipoteca, proponen como solución: la dación de la vivienda en
pago de la totalidad de la deuda. La dación en pago (conocida en el Derecho Romano como datio in
solutum) no se encuentra regulada de forma expresa en nuestro CC aunque utiliza dicha expresión en
algunos de sus artículos:

1. En el artículo 1521, in finem, donde se refiere a quien “adquiere una cosa por compra o dación
en pago”.
2. En el artículo 1636 cuando utiliza la expresión relativa a que el dueño útil o el dueño directo de
una cosa… “siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca
enfitéutica”.
3. En el artículo 1849, en sede de fianza, donde dispone que “si el acreedor acepta
voluntariamente un inmueble u otros cualesquiera efectos en pago de la deuda…”.

Para ello proponen modificar el Art. 693 de la LEC, añadiendo un 4º apartado, en el que se
introduciría una comparecencia ante el Tribunal en la que el deudor pueda entregar el bien
hipotecado y cancelar toda la deuda si concurren dos requisitos: que sea la vivienda principal o
familiar y que la insolvencia sobrevenida del deudor que ha causado el inicio del procedimiento
sea de buena fe.

algunos de los problemas que se están planteando ante el impago de las cuotas hipotecarias
que está dejando en la calle a muchas familias, desahuciadas por el banco y con una deuda
pendiente por cumplir.

La protección al consumidor está recogida en nuestra Carta Magna, en el Art 51
inserto en el Capítulo Tercero del Título Primero que lleva por rúbrica “ De Los Principios
Rectores De La Política Social Y Económica.” Actualmente se encuentra regulado en el Real
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto refundido de la
Ley general para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Y
en relación con la aplicación territorial de la Ley, al ser una materia de atribución competencial
a ciertas CCAA (Competencias relativa a consumo y comercio, habrá que estar también a la
regulación específica de la CCAA en cuestión.

Por lo que respecta a Cataluña,el Codi De Consum De Catalunya se encuentra regulado en la
Ley 22/2010, de 20 de julio, que ha sido objeto de una reciente modificación por la Ley 9/2011
de 29 de diciembre, de promoción de la actividad económica. No obstante el 4 de octubre
2011, se aprobó un Anteproyecto de modificación de la Ley 22/2010 ” amb l’objectiu
d’augmentar les garanties dels consumidors de crèdits o prestecs hipotecaris”, haciendo una
propuesta de un nuevo texto que ayude a los consumidores a hacer una elección racional y
responsable en la contratación de los créditos o préstamos. El nuevo texto implica una

Por su parte, en el Congreso de Albacete de Junio de 2011, Jueces para la Democracia, hacia una
valoración de la deuda hipotecaria analizando la situación presente y proponiendo una serie de
reformas para el futuro, que a buen seguro el legislador tuvo en cuenta en la reforma que realizó
con el RD Ley 8/2011, de 1 de Julio. Así proponían:

1. Incentivar la dación en pago, total o parcial, previa al proceso judicial de ejecución hipotecaria,
a través de beneficios fiscales y penalizando su no uso, negando al ejecutante la posibilidad de
ceder el remate obtenido en el proceso judicial
2. Elevar el porcentaje del art. 671 de la LEC (50%) al 70%del valor de tasación y eliminar la
posibilidad de que el ejecutante se adjudique el inmueble por el importe restante de la deuda
cuando éste sea menor que dicho porcentaje del valor de tasación. (La ley 8/2011, lo eleva al
60%)
3. Legislar el sobreendeudamiento, como la mayoría de los países de nuestro entorno y disponer
con ello de unos mecanismos legales y procesales para poder analizar la situación de aquellos
deudores de buena fe que por causas no imputables a los mismos hayan caído en mora
4. Reformar el sistema de subasta para ampliar su publicidad y ámbito de concurrencia, con el uso
de los medios telemáticos que se disponen. ( En este sentido la reforma de la Ley 8/2011,
rebajó del 30 al 20% el depósito de las cantidades exigidas a los postores para participar en la
subasta con la finalidad de que pudieran concurrir un mayor número)

regulación del contenido de la publicidad, la información precontractual, análisis de solvencia
del consumidor y el deber de las entidades financieras y de crédito, así como del Notario
interviniente, de hacer comprensible al consumidor las consecuencias económicas y jurídicas
de la transacción y especialmente, en caso de impago. Esta línea permitiría avanzar mucho en
los derechos del consumidor inmobiliario, velando de este modo por sus intereses en el
momento de formalizar el contrato. La clave pues la encontramos en la falta información, o de
conocimiento suficiente, entendido éste como el facilitado en el mismo canal de comunicación
que el del prestatario, del documento que firmaba. Información que debería facilitarle tanto la
propia entidad financiera, como los Notarios en cuanto garantes de los intereses y fedatarios
públicos. No se ha seguido este camino, prueba de ello son la cantidad de clausulas abusivas14
que podemos encontrarnos en los créditos hipotecarios firmados, así como el poco interés
mostrado por el Notario en transmitir su contenido.

A modo de conclusión, se puede afirmar que es necesario un consumo responsable, una
consumidor que se preocupe por conocer sus derechos, pero también las obligaciones de sus
actos, y una Administración que garantice y proteja el cumplimiento de esos derechos y
deberes. Es necesario recuperar la confianza en el sistema como motor de la recuperación
económica.

14
No voy a entrar en el detalle de cada una de las posibles clausulas abusivas, que bien pueden ser el
objeto de un estudio más largo minucioso.

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