Este documento describe los conceptos de densidad habitacional y conjuntos habitacionales de baja densidad. Define tres tipos de zonas residenciales de baja densidad (R1-S, R1, R2) con diferentes estándares de tamaño de lote, altura de edificación y tipo de vivienda permitida. Explica cómo calcular la densidad poblacional, el coeficiente de edificación y proporciona ejemplos. El objetivo es establecer pautas para el desarrollo de proyectos residenciales de baja densidad.

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CONJUNTO HABITACIONAL DE BAJA DENSIDAD
Introducción
El concepto de densidad habitacional en términos urbanísticos se usa para medir
aspectos demográficos y de edificaciones derivados de la concentración de población y
edificaciones en los centros poblados. Se habla de densidad poblacional cuando se
expresa la relación entre habitantes por hectárea que residen en una determinada
localidad (datos obtenidos generalmente a través de los censos nacionales de población
y vivienda). Se refiere a densidad habitacional, cuando se busca dar cuenta de los
niveles de ocupación del espacio urbano edificado, aspecto que en términos de áreas
residenciales se indica como el número de unidades de viviendas por unidad de
superficie.
Se observa que este indicador resulta relevante cuando se quiere dar cuenta de la
escala de una determinada aglomeración de habitantes, en consecuencia, a los datos
sobre la extensión de la urbanización, se agregan otros que aportan información sobre
la densidad de ocupación del territorio. También cuando se busca caracterizar la
evolución de una aglomeración y la dinámica urbanística que la caracteriza – ya sea en
términos de su conformación histórica, como en su evolución presente y asignación de
usos del espacio a diferentes actividades urbanas.
En términos generales en los procesos de crecimiento urbano, se identifican dos
dinámicas:
- Por extensión de la urbanización (con la ampliación del perímetro urbanizable) ó
- Por densificación, con la ocupación de áreas ya urbanizadas afectadas a nuevos
usos o actividades ó a través de cambios en los patrones de ocupación del espacio.
-Una variante de ésta, es el crecimiento por consolidación de áreas libres
inicialmente incorporadas por la extensión de la urbanización-. En esta dinámica (y
aun cuando se produce el proceso inverso es decir decrecimiento o vaciamiento) se
ponen en relación los diferentes niveles de ocupación y compactación del espacio
construido, a partir del análisis que involucra dos variables: población y
edificaciones.
Conjunto habitacional / residencial: Grupo de viviendas compuesto de varias
edificaciones independientes, con predios de propiedad exclusiva y que comparten bienes
comunes.
Zona Residencial de Baja Densidad R2, R1 y R1-S
Las Zonas Residenciales de Baja Densidad, son las zonas caracterizadas por el uso
residencial familiar.
En función de la densidad, las Habilitaciones para uso de Vivienda o Urbanizaciones de
Baja Densidad, se agrupan en TRES tipos, de acuerdo al siguiente cuadro:
CUADRO Nº 1.- Zonificación Residencial de Baja Densidad
FRENTE MÍNIMO ALTURA DE LA
DE LOTE EDIFICACION
R1-S 1000 M2 20 ML 3 PISOS 60% UNIFAMILIAR/BIFAMILIAR
R1 450 M2 15 ML 3 PISOS 40% UNIFAMILIAR/MULTIFAMILIAR
300 M2 10 ML 3 PISOS 40% UNIFAMILIAR/MULTIFAMILIAR
300 M2 10 ML 4 PISOS(*) 30% UNIFAMILIAR/MULTIFAMILIAR
(*) CON FRENTE A VIAS MAYORES DE 18 ML DE SECCION Y/O FRENTE A PARQUES
TIPO DE VIVIENDA
R2
TIPO ÁREA MINIMA DE LOTE AREA LIBRE

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En función de las características propias de su contexto urbano, las Municipalidades
provinciales respectivas, podrán establecer las dimensiones de los lotes normativos
mínimos, de acuerdo con su Plan de Desarrollo Urbano, tomando como base lo indicado
en el cuadro Nº1.
Para zonas residenciales de Baja Densidad, se considera una densidad poblacional de 600
habitantes/hectárea.
Coeficiente de edificación: Es el factor por el que se multiplica el área de un terreno
urbano y cuyo resultado es el área techada máxima posible, sin considerar los
estacionamientos ni sus áreas tributarias.
En otras palabras, el Coeficiente de edificación (Ce), se puede expresar como:
𝐶𝑒 =
Area Total Construida
Area del Terreno
Los valores del Coeficiente de Edificación para Zonas de Baja Densidad son los
siguientes:
Por ejemplo, si una residencia tiene 4 pisos, con un área total construida de 164.28 m2,
tendríamos: 4x164.28 m2 = 657.12 m2. Si este edificio de 4 pisos se construyó en un
terreno que tiene 235 m2, entonces el Coeficiente de Edificación será:
𝐶𝑒 =
657.12 m2
235 m2
El coeficiente de edificación cumple con la normativa, es decir Ce ≅2.80 (para un edificio
de 4 pisos).
Para los proyectos de uso exclusivamente residencial, se admitirá una tolerancia de 10%,
para el cálculo de la densidad.
Para el cálculo de densidades se considerar lo siguiente:
- Vivienda de 01 dormitorio, 2 habitantes.
- Vivienda de 02 dormitorios, 3 habitantes.
- Vivienda de 03 dormitorios o más, 5 habitantes.
Las habilitaciones de tipo: recreacional, club, temporal, vacacional o semi-rusticas,
cuando se incorporen al área urbana, se califican como Zona Residencial de Baja
Densidad R1 o Zona de Habilitación Recreacional ZHR, según corresponda. Los predios
rústicos colindantes de uso recreacional o de vivienda temporal, serán calificados como
R1-S UNIFAMILIAR/BIFAMILIAR 0.80
UNIFAMILIAR 1.20
MULTIFAMILIAR 1.80
UNIFAMILIAR 1.20
MULTIFAMILIAR 1.80
MULTIFAMILIAR(*) 2.80
TIPO USOS
COEFICIENTE DE
EDIFICACION
R1
R2

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Zona de Habilitación Recreacional ZHR, al momento de su incorporación al área urbana.
Lista de referencias
https://www.urbanistasperu.org/inicio/normas%20legales/reglamento%20de%20a
condicionamiento%20territorial%20y%20desarrollo%20urbano.htm
http://ww3.vivienda.gob.pe/DGPRVU/docs/RNE/T%C3%ADtulo%20II%20Habilita
ciones%20Urbanas/08%20TH.010%20HABILITACIONES%20RESIDENCIALES.
pdf
http://www.munlima.gob.pe/images/descargas/gobierno-
abierto/transparencia/mml/planeamiento-y-organizacion/normas-legales-tupa/01-
Gerencia-de-Desarrollo-Urbano/Certificaciones/01.%20RS%20045-79-VC-
5500.pdf