Se explica cómo se realiza un contrato de compraventa, sus elementos esenciales y luego se ofrece un modelo (AUTOR: JOSÉ MARÍA PACORI CARI)

1. ¿CÓMO HACER UN CONTRATO DE COMPRAVENTA?: LOS ELEMENTOS ESENCIALES
DE UN CONTRATO
José María Pacori Cari
Profesor Titular de la Cátedra de Derecho Administrativo de la Universidad La
Salle
Para Víctor Mamani Arones, gracias por tus consejos.
Contrato – Compraventa – Bien – Cosa – Muebles – Inmuebles – Bienes futuros – Defraudación -
Estelionato – Precio – Entrega - Propiedad
En nuestra vida diaria, celebramos muchos contratos y el contrato de compraventa es el de uso
diario y común (aunque sin darnos cuenta). Cuando en la mañana nos levantamos y compramos el
pan en la tienda lo que hacemos es un contrato de compraventa verbal, cuyas partes
fundamentales serán el comprador, el vendedor, el objeto de compra (pan) y el precio. Cuando
compra una gaseosa o un agua mineral, es lo mismo, el vendedor traslada la gaseosa de su
propiedad a la propiedad del comprador y este paga un monto de dinero denominado precio. La
situación se torna más interesante cuando el objeto de venta o bien es de mayor importancia, por
ejemplo, la venta de un terreno (se requerirá de un documento que acredite la venta, el traslado
del terreno y el pago íntegro del precio), se necesita de un contrato de compraventa escrito.
Previamente, es importante establecer que se entiende en el mundo del Derecho por “bien”, el
“bien” es todo objeto susceptible de comercio en el mundo real, cuando el bien no se puede ver
se reputa que es un bien inmaterial, como los derechos sobre la publicación de un libro; cuando el
bien es tangible se habla de “cosa”, como por ejemplo el pan, la gaseosa o el terreno. También se
pueden dividir los bienes en muebles e inmuebles, serán muebles si pueden ser trasladados de un
lugar a otro, por ejemplo los libros, una computadora; serán inmuebles si no se pueden trasladar,
como un terreno o una casa.
Conforme al artículo 1529 del Código Civil “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.” Es obligación del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien objeto de venta (véase art. 1549 del Código
Civil). La compraventa es un contrato bilateral porque generalmente intervienen dos personas, el
comprador y el vendedor y será perfecto este contrato cuando el vendedor entregue el bien y el
comprador pague el precio. Según el artículo 1532 del Código Civil se pueden vender los bienes
existentes o que pueden existir, siempre que su venta no esté prohibida por la ley, por ejemplo, no
se podrán vender drogas, parques públicos o la vida de una persona. También se indica que se
pueden vender bienes existentes o que pueden existir, existentes son los bienes que ya están en la
realidad, como bien inexistente y que se puede comprar puede ser un futuro departamento en el
distrito de Cerro Colorado, pues ya lo están construyendo, pero falta terminarlo.
Por otro lado, puede suceder que alguien venda al comprador un bien ajeno que no le pertenece
en estos casos se comete el delito de defraudación en la modalidad de estelionato, situación que
puede ser denunciada al Ministerio Público. El artículo 197 del Código Penal establece que “La
defraudación será reprimida con pena privativa de libertad no menor de uno ni mayor de cuatro
años y con sesenta a ciento veinte días-multa cuando: (…) 4. Se vende o grava, como bienes libres,

2. los que son litigiosos o están embargados o gravados y cuando se vende, grava o arrienda como
propios los bienes ajenos.
Otro dato importante es el de la entrega del bien, el vendedor debe entregar los documentos y
títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido (véase art. 1551 del Código Civil), por lo
que en la venta de un terreno el vendedor debe de otorgar todos los documentos referentes al
terreno al vendedor para que pueda realizar las acciones que considere pertinentes (como la
inscripción en registros públicos). Por su parte, el pago del precio puede realizarse en una armada
o en varias armadas, a falta de convenio se entiende que es en una armada y el vendedor está en
su derecho de no aceptar pagos parciales, el art. 1558 del Código Civil establece que el comprador
está obligado a pagar el precio en el momento, de la manera y en el lugar pactados. A
continuación un modelo de contrato de compraventa de terreno.
Modelo de contrato de compraventa de terreno
Contrato Privado de compraventa de un terreno de (…) metros cuadrados ubicado en (…)
Conste por el presente documento que realizan entre el señor (…), con DNI (…), con domicilio en
(…), como VENDEDOR; por la otra parte el Sr. (…), con DNI (…), con domicilio en (…), como
COMPRADOR, celebran el presente documento privado, con las condiciones siguientes:
PRIMERO.- El Sr. (…) es propietario del terreno de (…) m2, ubicado e n (…) y lo da en calidad de
venta en enajenación perpetua al COMPRADOR Sr. (…) SEGUNDO.- El precio pactado por las partes
en común acuerdo es de S/. (…), que el comprador cancela al vendedor al contado con dinero en
efectivo al momento de firmar el presente documento. TERCERO.- El VENDEDOR hace entrega del
terreno urbano de (…) m2, sin construcción al COMPRADOR, quien lo recibe a su entera
satisfacción, teniendo como medidas y colindantes las siguientes (…). Estando de acuerdo con el
contenido por ser de voluntad propia de los contratantes, firman el presente documento en señal
de conformidad. Arequipa, 19 de septiembre de 2014. (Firmas y huellas digitales del comprador y
vendedor, pueden ir al notario para legalizar sus firmas)