El documento resume el marco legal de la propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de Argentina. Explica que el reglamento de propiedad horizontal es un acto jurídico necesario que divide jurídicamente un inmueble para su posible transferencia bajo este régimen. Detalla los requisitos que debe contener el reglamento, como la determinación del terreno, las unidades funcionales, los bienes propios y comunes, y las personas legitimadas para otorgarlo. Finalmente, analiza cada uno de los requisitos establecidos en la ley.

1. Voces: DERECHOS REALES ~ CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION ~ UNIFICACION
CIVIL Y COMERCIAL ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~ REGLAMENTO DE COPROPIEDAD ~
NATURALEZA JURIDICA ~ LEGITIMACION ~ FORMA DEL CONTRATO ~ PUBLICIDAD ~ EFECTOS
DEL CONTRATO ~ INTEGRACION DEL CONTRATO
Título: El reglamento de propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial
Autor: Cornejo, Américo Atilio
Publicado en: LA LEY 26/06/2015, 26/06/2015, 1
Cita Online: AR/DOC/2000/2015
Sumario: I. Reglamento de propiedad horizontal. Concepto. — II. Naturaleza jurídica. — III. Fuerza
obligatoria. — IV. Efectos jurídicos. — V. Personas legitimadas para su otorgamiento. — VI. Forma y
publicidad. — VII. Modificación. — VIII. Contenido. — IX. Análisis de los distintos requisitos
establecidos por el art. 2056.
Abstract: En el régimen de la ley 13.512 existía acuerdo en cuanto a que una vez construido el edificio y
aprobado el plano de subdivisión en propiedad horizontal, con el otorgamiento del reglamento de copropiedad y
administración surgía el llamado " estado de propiedad horizontal", que es diferente al derecho de propiedad
horizontal, el que presupone de acuerdo al art. 1º de la 13.512, la existencia de por lo menos dos propietarios.
Mientras que, en el Código Civil y Comercial, el reglamento no hace nacer ni el derecho de propiedad
horizontal ni el consorcio, sino simplemente el "estado de propiedad horizontal", salvo, por supuesto, que al
redactarse el reglamento existan ya varios copropietarios y por el reglamento se dividan el condominio.
I. Reglamento de propiedad horizontal. Concepto
Es el acto jurídico necesario por el que un inmueble queda jurídicamente dividido a los fines de su posible
transferencia por el régimen de propiedad horizontal.
II. Naturaleza jurídica
Entendemos que se mantienen los conceptos vertidos por la doctrina respecto del reglamento en la ley
13.512, en cuanto a que se trata de un contrato (1). Receptando lo que ya se admitía en la 13.512, el art. 2038
dice que el reglamento debe ser hecho por el titular del dominio o por los condóminos. En el primer caso
estaremos ante un contrato de adhesión (2).
III. Fuerza obligatoria
El reglamento, junto con la ley, fija los límites de las facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que el titular del derecho de propiedad horizontal ejerce sobre las partes privativas y sobre las partes
comunes del edificio (art. 2037) .
Además se integra al título suficiente sobre la unidad funcional (art. 2038 in fine). Se entiende por título
suficiente al acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o
constituir el derecho real (art. 1892, párr.. 2°). Esta es otra diferencia entre el derecho de dominio y la propiedad
horizontal. Mientras en el dominio el título suficiente es la escritura pública que contiene el acto jurídico causal
de adquisición, en la propiedad horizontal el título suficiente se integra, además de la escritura que contiene el
acto jurídico causal, con el reglamento.
Al igual que en la ley 13.512 el reglamento es ley para las partes integrantes del consorcio, a la que deben
ajustarse en el cumplimiento de sus derechos y ejercicio de sus obligaciones (3). Decía Papaño, comentando la
ley 13.512, que " el reglamento de copropiedad es obligatorio para todos los titulares del dominio porque sus
cláusulas forman parte del título, incluso para los futuros adquirentes (4).
IV. Efectos jurídicos
En el régimen de la ley 13.512 existía acuerdo en cuanto a que una vez construido el edificio y aprobado el
plano de subdivisión en propiedad horizontal, con el otorgamiento del reglamento de copropiedad y
administración surgía el llamado " estado de propiedad horizontal" (5), que es diferente al derecho de propiedad
horizontal, el que presupone de acuerdo al art. 1° de la 13.512, la existencia de por lo menos dos propietarios.
En el Proyecto de Código Civil del año 1998, (en adelante el PCC), se establecía en el artículo 1973, que "el
derecho de propiedad horizontal sobre inmuebles y el consorcio de propietarios se constituyen con el
otorgamiento por escritura pública del reglamento de copropiedad y administración".
Es decir, en el PCC el reglamento era el instrumento que constituía el derecho de propiedad horizontal y no
el llamado estado de propiedad horizontal. Esto era coherente con el artículo 1979 que admitía la existencia del
consorcio , aun en el caso en que una persona sea dueña de todas las unidades.
El Código Civil y Comercial (en adelante CCyC) no siguió en este punto los lineamientos del Proyecto,
tanto en lo concerniente a que pueda haber consorcio con un propietario único (art. 2044), como en lo referido a
los efectos del reglamento. En este aspecto el art. 2038 dice que "a los fines de la división judicial del
edificio".... se debe redactar el reglamento.
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2. Es decir el reglamento no hace nacer ni el derecho de propiedad horizontal, ni el consorcio, sino
simplemente el "estado de propiedad horizontal" salvo, por supuesto, que al redactarse el reglamento existan ya
varios copropietarios y por el reglamento se dividan el condominio.
V. Personas legitimadas para su otorgamiento
El reglamento puede ser otorgado por las personas que están legitimadas para afectar el inmueble al sistema
de propiedad horizontal y son el titular del dominio o los condóminos (art. 2038).
El art. 2038 no establece cuál es la mayoría necesaria en el caso de constitución por los condóminos. Lo
mismo sucedía en la ley 13.512. Racciatti opinaba que se requería de la unanimidad y uno de los argumentos
que esgrimía era que la unanimidad es la requerida en materia de administración del condominio, conforme a
los arts. 2699 y 2670 y a falta de ello la solución era la asamblea judicial (6).
Hubiera sido atinado que el CCyC fije la mayoría necesaria cuando lo otorgan los condóminos. A falta de
ello debemos primeramente resolver si la afectación al sistema es un acto de administración o de disposición. Si
es un acto de administración se aplican los artículos 1993 a 1995 del CCyC, donde los condóminos reunidos en
asamblea resuelven por mayoría absoluta. Si en cambio se entiende que es un acto que excede de la
administración seguirá siendo necesaria la unanimidad.
VI. Forma y publicidad
Al igual que en el sistema anterior se exige escritura pública y su inscripción en el registro inmobiliario (art.
2038).
VII. Modificación
El reglamento puede ser modificado por una mayoría no inferior a los dos tercios de la totalidad de los
propietarios, (art. 2057) que el reglamento no puede disminuir, pero puede aumentar [(art. 2056 inc. o)] en tanto
y en cuanto no se constituya en una cláusula abusiva, como sería, por ejemplo, si se exige la unanimidad, en
cuyo caso esa cláusula sería modificable por la vía judicial (7).
VIII. Contenido
El art. 2056 en su primera parte dice textualmente "el reglamento de propiedad horizontal debe contener" y
enumera esas exigencias en 22 incisos que van desde el inciso a) al u) inclusive.
De su primera lectura, y luego al analizar cada inciso en particular seremos más explícitos, se advierten dos
clases de cláusulas. Unas cuya omisión implica que se estará a lo que dice el Código al respecto y otras, donde
el reglamento no puede establecer un sistema distinto.
IX. Análisis de los distintos requisitos establecidos por el art. 2056
Inciso a) Determinación del terreno:
El terreno es necesariamente común (art. 2041 inc. a); la copropiedad hace a la esencia del sistema y no se
puede convenir lo contrario (8). Puede ser de copropiedad de los propietarios de las distintas unidades (art. 2040,
primera parte) o, del propietario de un inmueble sobre el que se constituyó un derecho real de superficie y el
superficiario afecta las construcciones al sistema de propiedad horizontal (art. 2120, 2° párr.).
La determinación del inmueble se efectúa con base en lo que resulta del título de propiedad y del plano de
mensura. Esos datos deben volcarse en la escritura de reglamento.
Si el terreno es de propiedad de todos los copropietarios se extiende también al subsuelo (9). En cambio, si se
trata de un terreno sobre el que existe un derecho de superficie habrá que ver si ésta también se extendió al
subsuelo en los términos convenidos, conforme lo establecen los arts. 2114 y 2115 del CCyC.
Inciso b): Determinación de las unidades funcionales y complementarias.
La unidad funcional "consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicación a la vía
pública, directamente o por un espacio común." La unidad complementaria, que puede existir o no, y pueden ser
una o varias, son aquellas destinadas a servir a la unidad funcional, abarcándola (art. 2039).
Se ha receptado así el concepto amplio de unidad funcional que la doctrina y la jurisprudencia elaboró en
torno a la ley 13512 (10). Para que exista una unidad funcional se requiere de un espacio que sea susceptible de
aprovechamiento por su naturaleza o por su destino, que tenga independencia funcional y comunicación a la vía
pública, directamente o por un espacio común.
La determinación de las unidades funcionales y en su caso de las complementarias, surge del plano de
mensura y subdivisión en propiedad horizontal con los requisitos que establecen las legislaciones locales. La
descripción e individualización de las unidades resultantes y su carácter de funcionales o complementarias,
deberán ser efectuadas en la escritura de reglamento.
Inciso c): Enumeración de los bienes propios.
Conforme al art. 2043 "son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
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3. comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso los balcones. Se dijo en la ley 13.512 que "lo propio
es sólo un cubo de aire delimitado por esos planos horizontales y verticales comunes y todo lo que está adentro
de ese espacio" (11).
También son propias las cosas que siendo susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en
el reglamento de propiedad horizontal."
Es decir existen cosas necesariamente propias, como la unidad funcional y las que son propias por haberlo
establecido el reglamento, en la medida que esa cosa no sea indispensable para el uso común o para mantener la
seguridad del edificio. (art. 2040, primera parte)
Inciso d): Enumeración de las cosas y partes comunes
Todo lo que no es necesariamente propio o enumerado en el reglamento como propio es común (art. 2040,
párr.. 1°, in fine)
Pueden ser necesariamente comunes (art. 2041) o comunes no indispensables (art. 2042). A su vez también
pueden ser comunes a todas las unidades funcionales o solamente a algunas de ellas (art. 2040).
1) Cosas y partes necesariamente comunes
La calidad de cosa o parte necesariamente común surge del hecho de ser necesariamente de uso común o
indispensable para mantener la seguridad del edificio.
Al reunir alguna de esas dos características el art. 2041 las enumera como tales y son las siguientes: a) el
terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos,
azoteas, terrazas y patios solares; los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso los balcones indispensables para mantener la seguridad; los locales e instalaciones de los servicios
centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados hasta su ingreso a
la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras
mecánicas, I) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las
instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la
unidad funcional, y las vías de evacuación alternativa para casos de siniestros, k) todos los artefactos e
instalaciones existentes para servicio o beneficio común (12); l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del
personal que trabaja en el consorcio.
Esta enumeración nos merece los siguientes comentarios:
La enumeración de bienes necesariamente comunes y las razones por las que revisten esa característica, en
líneas generales, son las mismas que se establecieron en la ley 13.512, en su art. 2°.
Una modificación importante se presenta respecto de los sótanos y azoteas que en el sistema anterior eran
comunes, salvo convención en contrario y ahora, de acuerdo al art. 2041 inciso c), son necesariamente comunes.
Entendemos que el reglamento puede establecer que sea de uso exclusivo del propietario del último piso.
Los balcones no estaban expresamente enumeradas entre las cosas comunes en el art. 2° de la 13.512.
Racciatti opinaba que eran cosas de propiedad exclusiva y que formaban parte de la unidad funcional, sin
perjuicio de la limitación del art. 5°, en cuanto a la prohibición de alterar la forma externa del frente del edificio
(13). En cambio Mariani de Vidal y Papaño parecen inclinarse que son cosas comunes, pero de uso exclusivo (14)
. El CCC distingue entre la estructura donde se apoya el balcón, que es común [(art. 2041 inc. d)], del balcón
propiamente dicho que forma parte de la unidad funcional (art. 2043, párr. 1° in fine)
Un tema que requiere atención, ya que es una cuestión que se presenta con frecuencia, es el concerniente al
carácter propio o común de las cañerías. El art. 2041 inc. f), dice que son comunes hasta que ingresan a la
unidad funcional Sin embargo debe tenerse en cuenta que la parte propia de la unidad funcional son las cosas y
partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes
(art. 2043) de manera tal que las losas que forman la estructura ubicada tanto en la parte superior o inferior de la
unidad funcional no forman parte de ella siendo cosas en común. (art. 2041 inc d).
La jurisprudencia, e¿con referencia a la ley 13.512 tenía dicho que "la ubicación de las cañerías por debajo
del piso del baño habla a las claras de una ubicación en un sector común no privativo, porque así como los
muros maestros pertenecen en condominio a todos los propietarios, lo propio sucede con los techos y los pisos
situados respectivamente, bajo o sobre las losas horizontales, sin perjuicio del derecho de los dueños de las
unidades respecto de las superficies de tales techos y pisos de embaldosarlos, pintarlos, decorarlos etc (...) Pero
"las cañerías de distribución interna de las unidad, que sirven exclusivamente a ella y cuyo recorrido se agota en
ella (no sirviendo de nutriente o canal hacia otra) , han de considerarse partes propias (15).
2) Cosas y partes comunes no indispensables.
Son las incluidas en el art. 2042 a saber: a) la piscina; b) el solarium; c) el gimnasio; d) el lavadero y e) el
salón de usos múltiples.
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4. Si el edificio cuenta con todas o algunas de esas cosas, y si el reglamento no dice nada en contrario, son
comunes a todas las unidades.
El reglamento puede estipular que todas o algunas de esas cosas sean comunes solamente a algunas de las
unidades funcionales, conforme lo permite el art. 2040 en su primera parte. Nada obsta que puedan ser propias
de una sola unidad (art. 2043, 2° párr.)
En ambos casos se establece que la enumeración tiene carácter enunciativo lo que significa que en caso de
existir en un edificio una cosa o parte que es necesariamente de uso común o indispensable para la seguridad del
edificio, y no se encuentra incluida en la enumeración del 2041, será igualmente cosa o parte necesariamente
común; si no es indispensable, será común salvo que el reglamento diga lo contrario.
Inciso e): Composición del patrimonio del consorcio
El CCyC expresamente establece que el consorcio es una persona jurídica [art. 148 inciso h) y art. 2044],
por lo que necesariamente debe tener un patrimonio. En el sistema de la ley 13.512 existía acuerdo en que el
patrimonio mínimo era el crédito por las expensas debidas por los consorcistas, pero que, sin embargo, el
consorcio podía tener otros bienes, incluso unidades funcionales en el edificio (16).
Mientras en el PCC la exigencia era la de enumerar los bienes del consorcio [art. 1998 inciso e)] el CCyC lo
que exige es establecer la " composición del patrimonio del consorcio", el que en determinado momento puede
ser negativo.
Inciso f): Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad
El dueño de una unidad funcional es además copropietario de las cosas y partes comunes del edificio
conformando un todo no escindible (artículo 2037)
La ley exige que en el reglamento se fije cual es la parte proporcional que tiene sobre las cosas comunes de
las que es copropietario.
Inciso g determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes
La obligación del propietario de pagar las expensas surge del art. 2048 CCyC y del poseedor por cualquier
título, del art. 2050 CCyC.
El importe total de las expensas de un período se divide entre todos los propietarios en la proporción que fije
el reglamento, que puede ser la misma proporción que tiene su unidad en el total u otra distinta.
Hay que tener en cuenta que el art. 2049 en su último párrafo permite que en el reglamento se puede "eximir
parcialmente de las contribuciones por expensas de unidades funcionales que no tienen acceso a determinados
servicios o sectores del edificio que generan dichas obligaciones". Si a ello se suma la posibilidad de cosas
comunes sólo de algunas unidades, es probable que en edificios con unidades con diferentes destinos o con
cosas de las enumeradas en el art. 2042, justifique que la alícuota de la unidad no sea el porcentaje que deba
pagar en concepto de expensas.
Sin embargo esta interpretación choca con el art. 2046 inciso c) , que establece como obligación del
propietario pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa.
Una interpretación posible es que si el reglamento no dice lo contrario la proporción de la parte indivisa es
la que determina también la proporción en el pago de las expensas
Inciso h): Uso y goce de las cosas y partes comunes
El principio general es que " cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino,
sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios" (art. 2040, último párrafo) Sin embargo,
sectores o partes comunes pueden en el reglamento ser afectadas al uso exclusivo de una varias unidades (art.
2040, 2° párr.) Son las llamadas cosas comunes pero de uso exclusivo que ya se aceptaban en el sistema legal
anterior (17).
Inciso i): Uso y goce de los bienes del consorcio.
Si al momento de otorgarse el reglamento no existen bienes susceptibles de uso y goce el reglamento debe
prever en caso de futura adquisición como será su uso y goce, estableciendo, por ejemplo, la posibilidad de
darlo en alquiler, usufructo, anticresis, etc., e incluso la posibilidad de gravarlos con derechos reales (18).
Inciso j): Destino de las unidades funcionales
Es esencial fijar el destino de las distintas unidades ya que está prohibido a los propietarios y ocupantes
destinar las unidades a fines diferentes a los previstos en el reglamento [art. 2047 inc. a)] con las consecuencias
previstas en el art. 2069 que dice: " en caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones
establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal y sin perjuicio de las demás acciones
que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, la
que debe sustanciarse por la vía procesal más breve que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un
ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones"
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5. En la ley 13.512 no se hacía mención al destino pero la doctrina y la jurisprudencia entendió que las
cláusulas del reglamento que fijan el destino de todas o algunas de las unidades son de estricto cumplimiento
por parte de los consorcistas u ocupantes (19). Una vez establecido el destino en el reglamento no puede ser
modificado salvo decisión unánime por tratarse de una cláusula estatutaria (20).
Inciso k): Destino de la partes comunes
Hay cosas comunes que su destino surge de su propia naturaleza o características, pero hay otras cuyo
destino puede variar. Respecto de ellas y si fuera necesario, deberá especificarse en el reglamento.
Inciso l): Facultades especiales de las asambleas de propietarios
Las facultades de las asambleas están señaladas en el art. 2058 del CCyC y sólo deberán ser establecidas en
el reglamento aquellas no previstas en la ley. Por eso se habla de "facultades especiales"
Inciso m): Determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación.
El art. 2059 en su primera parte dice que "los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma
prevista en el reglamento." El reglamento no puede apartarse de los principios establecidos en el propio art.
2059, lo que significa que debe ser por un medio fehaciente y con transcripción del orden del día que deberá
redactarse en forma precisa y completa. Deberá señalar el lugar donde la asamblea va a tener lugar, el día y la
hora. También debe tenerse presente que de acuerdo al art. 2046 inc. f) las notificaciones se deben practicar en
la unidad funcional salvo que el propietario haya constituido un domicilio especial y lo haya notificado de ello
al administrador.
Inciso n): Especificación de limitaciones a la cantidad de cartas-poder que puede detentar cada titular de
unidad funcional para representar a otros en asambleas
El texto implica que un consorcista puede apoderar a otro mediante carta-poder para que lo represente en las
asambleas. Lo que se exige es que el reglamento fije el número máximo de carta-poder que un consorcista
puede tener de otros para representarlos en las asambleas. La limitación debe ser razonable.
Inciso ñ): Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones
Las mayorías está fijadas en el art. 2060 y es la absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de
unidades funcionales, salvo para modificar el reglamento que se exige una mayoría de los dos tercios (art. 2057)
con la aclaración del art. 2061 en el sentido que si la decisión implica la supresión o limitación de derechos
acordados la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de los titulares de los derechos que se limitan
o suprimen.
Si el reglamento no dispone nada en contrario rigen estas mayorías pero, conforme a este inciso, es posible
agravar las mayorías pero nunca disminuirlas. El agravamiento de la mayoría no puede ser de un tenor que
transforme a la cláusula en abusiva, en cuyo caso se puede pedir su nulidad en sede judicial
Inciso o): Determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal
Nos remitimos a lo dicho en el párrafo anterior
Inciso p): Forma de computar las mayorías
El art. 2060 establece que se calcula sobre la totalidad de los propietarios y la mayoría se* forma con la
doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al
conjunto.
Esta forma de cómputo no puede ser modificada por el reglamento.
Inciso q): Determinación de las eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios
En la forma que ha quedado redactado el inciso resultará que si el reglamento no lo prohíbe o limita no
existe impedimento para que el dueño de la unidad enajene o alquile complementarias a terceros no propietarios
Comentando el régimen de la 13512 Papaño decía que las unidades complementarias "no siguen
necesariamente al dominio exclusivo de un determinado sector privativo, sino que depende de lo que se acuerde
convencionalmente. El titular de dominio de una unidad funcional puede adquirir, además, una o más unidades
complementarias de cualquier destino. Un titular puede vender a otro copropietario una de las unidades
complementarias que le pertenezca. Es usual que en los reglamentos de copropiedad se consigne como
restricción que de esas unidades complementarias no podrá ser titular sino quien revista el carácter de
copropietario, aventando así el riesgo de intervención de terceros que no habiten u ocupen permanentemente
unidades principales del edificio" (21).
Inciso r): Designación, facultades y obligaciones especiales del administrador
El art. 2066 establece que el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en
oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
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6. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea sin que ello importe la
reforma del reglamento. Pueden ser removidos sin expresión de causa
El reglamento no puede establecer lo contrario, siendo nula una cláusula en tal sentido.
Los derechos y obligaciones del administrador se encuentran establecidos en el art. 2067. El reglamento
puede aumentar las obligaciones o limitar las facultades.
s): Plazo del ejercicio de la función de administrador
Se debe tener en cuenta que cualquiera sea el plazo por el que se lo designe es removible sin expresión de
causa (2066 in fine)
t): Fijación del ejercicio financiero del consorcio.
Normalmente es de un año y en su transcurso se debe fijar la fecha de presentación, su tratamiento y
sometimiento a la asamblea convocada al efecto.
u) facultades especiales del consejo de propietarios
Las atribuciones del consejo están fijadas en el art. 2064, el reglamento puede agregarle otras pero siempre
con el límite de que "no sustituye al administrador, ni puede sumplir sus obligaciones" (art. 2064 in fine)
En el sistema de la ley 13.512 se admitía la posibilidad de crear un Consejo de Administración. La función
primordial era la de controlar al administrador por lo que no era compatible con el ejercicio de la función de
administrar, salvo en forma provisoria y excepcionalmente para los casos de acefalía y durante el tiempo que
ésta durara (22).
(1) MARIANI DE VIDAL, Marina, "Curso de Derechos Reales", Zavalía, Bs. As., 1974, Volumen II, p.
131. PAPAÑO, Ricardo; KIPER, Claudio; DILLON, Gregorio; CAUSSE, Jorge, "Derechos Reales", Astrea, 2ª
Edición, Tomo I, p. 452.
(2) JA 1980-III-713.
(3) RACCIATTI, Hernán, "Propiedad por pisos o departamentos", 3ª Edición, Depalma, 1975, p. 130.
(4) PAPAÑO, Ricardo; KIPER, Claudio; DILLON, Gregorio; CAUSSE, Jorge, "Derechos Reales" Astrea,
2ª Edición, Tomo I, p. 486.
(5) MARIANI DE VIDAL, Marina, "Curso de Derechos Reales", Zavalía, Bs. As., 1974, Volumen II, p.
127. LAQUIS, Manuel Antonio; FLAH, Lily; SMAYEVSKY, Miriam, "Derechos Reales", Ediciones Depalma,
Buenos Aires 2000. Tomo V, ps. 476 y 485.
(6) RACCIATTI, Hernán, "Propiedad por pisos o departamentos" 3ª Edición, Depalma 1975, ps. 133 y
siguientes N° 58. MARIANI DE VIDAL, Marina, "Curso de Derechos Reales", Zavalía, Bs. As., 1974,
Volumen II, p. 133.
(7) PAPAÑO, Ricardo; KIPER, Claudio; DILLON, Gregorio; CAUSSE, Jorge, "Derechos Reales" Astrea,
2ª Edición, Tomo I, p. 455.
(8) Así lo era en el régimen de la ley 13512. LAQUIS, Manuel Antonio; FLAH, Lily; SMAYEVSKY,
Miriam, "Derechos Reales", Ediciones Depalma, Buenos Aires 2000. Tomo V, p. 468.
(9) RACCIATTI, Hernán, "Propiedad por pisos o departamentos", 3ª Edición, Depalma, 1975, p. 100 N 36.
(10) LAQUIS, Manuel Antonio; FLAH, Lily; SMAYEVSKY, Miriam, "Derechos Reales", Ediciones
Depalma, Buenos Aires 2000. Tomo V, p. 467.
(11) Salas Trigo Represas López Mesa Código Civil Anotado Depalma Bs As 1999 Tomo 4-B nota 2C al
artículo 2 de la 13512, p. 381.
(12) Alterini critica este inciso afirmando que esa mención aprehende a las menciones previas y también a
las innúmeras instalaciones que sirvan al beneficio común" Alterini Jorge Horacio Primeras consideraciones
sobre los derechos reales en el Proyecto de Código La Ley 2012-E-908, apartado XVII.
(13) RACCIATTI, Hernán, "Propiedad por pisos o departamentos", 3ª Edición, Depalma, 1975, p. 126 N
56.
(14) MARIANI DE VIDAL, Marina, "Curso de Derechos Reales", Zavalía, Bs. As., 1974, Volumen II, p.
124. PAPAÑO, Ricardo; KIPER, Claudio; DILLON, Gregorio; CAUSSE, Jorge, "Derechos Reales" Astrea, 2ª
Edición, Tomo I, p. 469.
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7. (15) Salas Trigo Represas López Mesa Código Civil Anotado Depalma Bs As 1999 Tomo 4-B nota 2L al
artículo 2 de la 13512, p. 382.
(16) ALTERINO Jorge; VÁZQUEZ, Alejandra, "Reafirmación de la personalidad del consorcio y su
capacidad para adquirir bienes" La Ley 2007-C-1076 y siguientes.
(17) COLQHUHOUN, Margarita, "Derecho de los consorcistas en el régimen de propiedad horizontal" La
Ley 2001-F-805, la cita es de la p. 808/809, punto III.
(18) Piénsese por ejemplo que el consorcio decide adquirir una unidad que se subasta por el crédito de
expensas en parte compensando el crédito y abonando el saldo que hubiere con un crédito hipotecario que grava
la unidad que se adquiere.
(19) MOLINA QUIROGA, Eduardo, "El destino de las unidades funcionales en la propiedad horizontal" La
Ley 1999-D-14, la cita es de la p. 16, punto III.
(20) MOLINA QUIROGA, ob. cit en nota anterior, p. 18, punto VI.
(21) PAPAÑO, Ricardo; KIPER, Claudio; DILLON, Gregorio; CAUSSE, Jorge, "Derechos Reales" Astrea,
2ª Edición, Tomo I, p. 470.
(22) MARTÍNEZ NORY, Beatriz, "El Consejo de Administración en la Propiedad Horizontal" LL
2007-c-73.
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