Este documento presenta los requisitos para analizar un proyecto inmobiliario multifamiliar en Arequipa. Describe el proyecto "ISUR" que consiste en 16 departamentos de 3 dormitorios cada uno en un terreno de 1,050 m2. Se incluye información sobre ventas, costos, flujo de caja y evaluación financiera. El banco aprobó un crédito promotor de US$ 540,000 a desembolsarse en 5 partes sujeto a avances de obra y preventas.

1. Proyecto
“Multifamiliar
ISUR”
Promotora Inmobiliaria
Arequipa

2. REQUISITOS PARA EL ANALISIS DE UN
PROYECTO
 REQUISITOS PARA CREDITOS PROMOTORES
 - Copia de la partida registral
 - CRI (Certificado Registral Inmobiliario)
 - Memoria descriptiva del proyecto
 - Copia de plano de ubicación U1 (Arquitectónico y Preliminar)
 - Copia de plano de arquitectura (bosquejos preliminares)
 - Copia del certificado de parámetros urbanísticos
 - Presupuesto de obra (estimado)
 - Cuadro de áreas de lotes
 - Cuadro de costos (incluido IGV) detallado de:
 Terreno
 Proyecto
 Licencias
 Construcción
 Gastos de publicidad y ventas
 Gastos operativos
 - Flujo de caja
 - Solicitud de financiamiento / Aporte propio
 - Experiencia de la empresa promotora / proyectos anteriores / CV del Ing.
 Residente, dependiendo de la modalidad si van a contratar a una constructora Necesitaría el CV de
la empresa.
 - Estudio de mercado de lotes
 - Tasación solicitada por el promotor efectuada en Arequipa por perito del
 Banco.

3. Ubicación, terreno y Proyecto
 Esta zona se encuentra a dos cuadras de la Avenida Parra y del Malecón Chili (frente
al Río Chili) y a tres cuadras de la Avenida Tacna y Arica. La ubicación se considera
adecuada para el producto que se ofrece, más aún que se encuentra a pocas cuadras
de la Plaza San Martín. Es una de las mejores zonas de Arequipa, muy bien cuidada y
con casas modernas.
 Es de 1,050 m2 de área, frente a parque.
 El proyecto consta de 16 departamentos y16 estacionamientos en cuatro pisos.
 De los 16 departamentos, los 16 departamentos son de tres dormitorios.
 De los 16 departamentos todos son flats, cuatro departamentos flat por piso del
primero al cuarto piso.
 De los 16 departamentos, los 16 departamentos tienen vista al exterior.
 El área promedio techada de los 16 departamentos es de 124 m2. (De los 16
departamentos, 4 departamentos son de 120 m2 y 12 departamentos son de 125
m2).
 El precio promedio con un estacionamientos de los 16 departamentos es de
$73,400. (593 $/m2).
 El precio promedio de venta por m2 de este producto es de (US$
1’174,000) / 1,980 m2 = 593 $/m2, para un departamento con un
estacionamiento) consideramos que es un precio que se podría alcanzar
para esta ubicación.

4. Proyectos Anteriores
 En este edificio el diseño del producto está
a cargo de la Arquitecta Danae Zupan
Ortiz (CAP 2841) y la construcción estará
a cargo del Ing. Luis Alberto Becerra Stock
(CIP 78132) quien tiene experiencia en la
construcción de diferentes obras civiles.

5. Aspectos Normativos
 PARÁMETROS URBANÍSTICOS NORMA

Área de Estructuración Urbana --
 Zonificación R4
 Usos permisibles y compatibles Vivienda Multifamiliar
 Densidad Neta (Hab/Ha) 360 - 840 Hab/Ha
 Área de lote normativo (m2) 120.00 a 420.00 m2
 Coeficiente máximo de edificación 3.6
 Porcentaje mínimo de área libre 30%
 Altura máxima permisible 4 pisos
 Retiro exigido por Municipalidad El existente
 Índice de espacio de estacionamiento 1 c / 3 viv.
 Área techada máxima ----

6. Aspectos Normativos
 PARÁMETROS URBANÍSTICOS PROYECTO

Área de Estructuración Urbana --
 Zonificación R4
 Usos permisibles y compatibles Vivienda
Multifamiliar
 Densidad Neta (Hab/Ha) 761 Hab/Ha
 Área de lote normativo (m2) 1,050.50 m2
 Coeficiente máximo de edificación 2.08
 Porcentaje mínimo de área libre 46.70%
 Altura máxima permisible 4 pisos
 Retiro exigido por Municipalidad El existente
 Índice de espacio de estacionamiento 16 Estacionamientos
 Área techada máxima 2,185.34 m2

7. Ventas y Costos
Concepto US$ Miles
Ventas 1’174
•Departamentos --
•Estacionamientos
Total Ventas 1’174
Costos 200
Terreno 675
Costo de Construcción 1
Conexión de servicio 3
Proyectos y Diseño 2
Licencias y Permisos 5
Publicidad y Ventas 18
Gastos Operativos(Fábrica, R.P. legales) 38
Gastos Financieros --
IGV saldo a pagar
Total Costos: 942
Utilidad antes impuesto a la renta 232

8. Flujo de Caja
 Aporte, aproximadamente US$ 200,000 de sus propios
recursos en efectivo, estos US$ 200,000 están
compuestos fundamentalmente por el terreno US$
200,000. (200 / 904 = 22% de la inversión).
 Pre-ventas, La empresa requeriría 6 pre-ventas, (6/16
= 38%). Las 3 pre-ventas totalizan un valor de
aproximadamente US$ 440,000 ($ 73,400 x 6 = $
440,400).
 Crédito Promotor, La empresa requeriría US$ 540,000
como crédito promotor. (200 + 88 + 540 = 828 que es
prácticamente lo que se necesitan para financiar la
inversión, por otro lado 540 / 904 = 60% de la
inversión y 540 / 675 = 80% del costo de
construcción).

9. Evaluación Económica Financiera
1. El proyecto en lo referente a Ventas y sus Costos es técnica y
económicamente factible (Ventas por US$ 1’174 Mil y una
utilidad de US$ 232 Mil que equivalen a un 20% sobre la
venta).
2. Los precios de venta se podrían alcanzar, el riesgo de tener
que cerrar ventas a menores precios solamente podrían afectar
a los departamentos que no se pre-vendan.
Nota importante: De acuerdo a la documentación
presentada por el promotor a la fecha se tienen 8 preventas
concretadas las cuales representan el 50% de las ventas
totales e indicarían que los precios de venta se podrían
alcanzar. La zona es muy buena. Ver fotos.
3. Los costos de construcción son razonables, el constructor tiene
experiencia en construcción civil.
4. Con referencia al flujo de caja el promotor requeriría del Banco
US$ 540,000 como crédito promotor.

10. Sugerencias para el planteamiento
 Monto: $ 540,000 de crédito promotor (80% del costo de
construcción y 60% de la inversión total). Además de desembolsos de
créditos puentes.
 Desembolsos: Podrían ser 5 iguales (108) bajo supervisión de
avance de obra por una empresa seleccionada por el Banco. Nota
importante: Ya sea que los desembolsos sean de crédito
promotor o sean de créditos puentes de clientes, este será
abonado al promotor bajo supervisión de avance de obra por
una empresa seleccionada por el Banco.
 Plazo: 17 meses de gracia y 1 mes para pagar.
 Preventas: 38%, equivalente a 6 de 16 departamentos, a concordar
con el funcionario de negocios.
 Aporte: $ 200,000 (22% de la inversión total).
 Fianzas: A concordar con el funcionario de negocios tomando en
consideración la política del Banco respecto a esos temas, la cual trata
que la mayor parte de los créditos hipotecarios sean otorgados por el
Banco

11. Crédito Aprobado
 Se aprobó US$ 540,000 (5 desembolsos de US$
108,000 c/u.
 La preventa es de 6 para el primer desembolso,
+3 para el 2do. Desembolso y valorización, 3er.
Desembolso +1 y valorización, para el saldo
valorizaciones.
 Garantía Hipoteca + Fianza solidaria de los
accionistas y empresas relacionadas.