Plan compra de terreno

1. PLAN DE INVERSION PARA LA COMPRA DE UN TERRENO
UBICADO EN EL DISTRITO DE SAN JUAN DE LURIGANCHO
OBJETIVO PRINCIPAL
Analizar las características generales, físicas, técnicas y urbanas a fin
de tener un juicio de valor en función a la evaluación que permita
justificar técnicamente la compra del terreno así como también ejercer
el uso más eficiente de este activo inmobiliario para obtener la mayor
rentabilidad en un proyecto que desea ejecutar por parte del
inversionista.
OBJETIVO EPECIFICOS:
I. Analizar las características generales, físicas, técnicas y urbanas
del terreno en estudio.
II. Criterios para la justificación técnica en la compra del terreno y
el uso más eficiente de este activo inmobiliario, para obtener
mayor rentabilidad en un plan y/o proyecto por parte del
inversionista.
I. CARACTERISTICAS FISICAS GENERALES:
UBICACIÓN: Jr. los DATILES N° 932, 934, 936, Urbanización Canto
Grande distrito de San Juan de Lurigancho. De la Región Lima. (ver
esquema de ubicación)
FORMA DEL TERRENO: Forma del terreno: De geometría y porción
regular de forma rectangular.
LÍMITES Y LINDEROS:
• Frente principal: Con Jr. Datiles
• Frente lateral izquierdo: Con la Av. Santa Rosa
• Frente lateral derecho: Con la Av.Los Alamos.
• Lado lateral Izquierdo: Con terceros
• Lado lateral derecho y izquierdo: Con terceros
• Lado posterior :Con terceros

2. AREA DE TERRENO: 1,043 m2 deducido del levantamiento de medidas, a
constatar con documentos técnicos legales.
Accesibilidad: Dos frentes de acceso laterales y de la dirección del
terreno,. La influencia y el tráfico vehicular y peatonal son medianos con
tendencia a ser mayor debido al dinamismo y relación inmediata del predio
con respecto al polo de atracción y movimiento de futuros centros
comerciales en la zona.
PARAMETROS URBANO – ARQUITECTONICOS
( Certificado N° 1492-2017, Expediente N° 616119-F1-2017,
Fecha 23.10.2017 y POT- ORD N°1881)
Zonificación y Usos: El terreno está considerado en la Zona
Residencial de un contexto inmediato de vivienda
taller: VT, y mediana densidad R3.
Retiro de Edificación: Plano de Zonificación no precisa. Alineamiento de
fachada, sin embargo el inmueble cumple con
retiros.
Altura de Edificación: Edificación hasta 3 pisos de altura.
Relaciones de área libre y área construida: Plano de Zonificación
precisa que el terreno deberá tener 35 % de área
libre, el cual el terreno cuenta solo con un área
construida de AC 10%= 120m2 (en la parte
interna del frente posterior del terreno)
• Sección vial: Plano de Zonificación no precisa. Las vías circundantes al
Inmueble presentan secciones de: 18.00 ml. (Av. Las Lomas) y 24.00 ml.
(Av. Los Álamos).
• Estacionamientos: Plano de Zonificación precisa. El inmueble posee
área de retiro frontal de 1,50 m. (Nichos de aparcamiento)
• Servicios básicos: Plano de Zonificación precisa. El inmueble posee
luz eléctrica trifásica, agua y habilitación para gas natural.

3. II. JUSTIFICACIÓN DEL PLAN Y / O PROYECTO
Uno de los puntos clave para la justificación para la compra del terreno será
hacer un análisis de sensibilidad de la, que primeramente se deberá empezar
con un diagnostico, especialmente en la etapa Técnico - jurídica esta
información determinara si procede o no la ejecución del PLAN, determinando
si cumple con las condiciones legales, de seguridad y habitabilidad, así como
principalmente las referidas al plazo de antigüedad en el caso de terrenos
ocupados. Así como también de las ventajas competitivas de la inversión en
función a su ámbito geográfico (Análisis de Costo / Beneficio).
DIAGNOSTICO:
Aspectos importantes a considerar:
1. AMBITO DE UBICACION
No es lo mismo invertir en lotes residenciales en un pueblo, que invertir en un
lote comercial en una ciudad. Aquí habrá una gran diferencia tanto en precio
como en posibilidades, así también como el uso que le podrás dar al terreno.
Por ejemplo, un lote cerca de escuelas y hospitales, probablemente tenga un
costo mayor y mucha más demanda que un terreno para sembradío a 30 km de
la ciudad que probablemente se haga muy difícil vender.
También se podrá considerar la diferencia entre un lote residencial en un
condominio grande de sólo casas, con uno cercano a discotecas y lugares
ruidosos o con muchos comercios alrededor. Por supuesto que el primero va a
necesitar menos trabajo, mientras el segundo podría hacerse un poco riesgoso.
Adicionalmente, una inversión en terreno comercial en una zona céntrica de
una ciudad podría estar bajo muchas leyes y reglamentos que pueden hacer el
desarrollo del lote un poco difícil. Ocurre lo mismo con inversiones de lotes
residenciales cerca de zonas muy comerciales donde toda la planificación de
servicios básicos pueda hacerse complicada. Para mas información pueden
consultar “Inmobiliaria La Roca”
Todos estos factores cambiarán el valor, demanda y dificultad de
planeación del lote. Por lo cual es importante tener la ubicación del
terreno en cuenta antes de invertir en uno.
2. ASPECTOS BÁSICOS
No tiene mucho sentido invertir en un terreno sin una carretera o calle cerca si
se trata de un proyecto residencial. O invertir en un lote comercial si no existe

4. forma de hacer llegar electricidad. Por eso es importante considerar la
disponibilidad y calidad de los servicios en el área antes de invertir.
3. INFRAESTRUCTURA SOCIAL
La cercanía del terreno a otro tipo de inmobiliario es también muy importante.
Si inviertes en un lote residencial cerca de escuelas, hospitales y centros
comerciales, este lote tendrá más valor que uno lejos de este tipo de
infraestructura social.
4. CONSIDERACIONES PARA LA VIABILIDAD DEL PLAN
En el caso de una empresa y /o Industria, se deberá formular de acuerdo a su
necesidad y objetivos que tendrá el predio, es decir si se encuentra en una
zona urbana que solucione los problemas actuales para su expansión, si
solucionara los problemas de inmediato, asimismo analizar si la zona urbana
tiene un crecimiento acelerado (Residencial, comercial, educación, etc.)
Generando un incremento sustancial del valor de la tierra y una presión
para el cambio de zonificación, no encontrando condiciones para su
permanencia y crecimiento empresarial. Se hace necesario buscar alternativas
inmobiliarias, el cual se deberá evaluar tres alternativas:
• Vender el inmueble en las condiciones actuales.
• y venderlo al final del periodo y
• Como tercera alternativa desarrollar a través de una empresa y y/o
industria asociada un proyecto de inversión, aportando el terreno
al proyecto, aprovechando la inmejorable ubicación del terreno y sobre
todo la particularidad que tiene Alquilar el inmueble de ubicarse
adyacente y cercano a vías e infraestructura adecuada para su
desarrollo empresarial seria una inversión inteligente para su uso
propio.
Según informe del BBVA, Señala que en promedio el precio de los terrenos
representa el 24% del valor de la vivienda, porcentaje que excedía ya
entonces los estándares internacionales, que están en 17% y 20%. Asimismo
señala que las empresas buscan terrenos industriales con espacios cada vez
más grandes y que dichos espacios se encuentran lejos de la zona
metropolitana de Lima , como es el caso de Lurin y Pachacamac el cual si se
reubican estas empresa subirán sus costos por el transporte infraestructura y
otros.

5. ANALISIS DE COSTO OPORTUNIDAD DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL
INVERSIONISTA Y /O COMPRADOR DE UN TERRENO
Para el caso del inversionista que desea ejecutar un proyecto, el aporte del
terreno del inversión es menor, comparativamente con la inversión total del
proyecto, si se tratase con dinero en efectivo, como un ejemplo si se tratase de
una construcción de un inmueble para ampliación de un negocio, cual ayudara
al proyecto a “apalancarse” sin realizar una inversión inicial muy significativa y
el pago de gastos financieros adicionales al inicio del proyecto.
Al final del proyecto total, a realizarse mejora significativamente su viabilidad,
si el inversionista aporta el terreno desde el inicio sin pago alguno, el
pago del terreno se realizada posteriormente una vez culminada el pago de las
cuotas al banco y adicionalmente el pago del terreno es a precio de mercado,
sin pago alguno de intereses, pues la rentabilidad real del inversionista será lo
que se obtiene al final de cada etapa con la entrega de la utilidad total después
de impuestos. Debido a la envergadura del proyecto y con el objetivo de darle
viabilidad económica y financiera se ha planteado desarrollarlo en cuatro
etapas, con un inicio y cierre independiente. La utilidad después de impuestos
de cada una de las etapas planteadas presenta márgenes de 19.43%, 20.95%,
20.99% y 18.60%, respectivamente, todas rentabilidades muy parecidas y
bastante atractivas para cualquier inversionista estas tasas hacen que el
proyecto sea VIABLE y muy atractivo.
Para la Formulación : Analisis Costo / Beneficio
• Después de realizar los análisis técnicos, comerciales, económicos y
financieros en el caso de un proyecto, podemos decir que la mejor
alternativa de uso del terreno es el desarrollo de un proyecto
inmobiliario, pues esta alternativa obtiene el mejor VAN anual y TIR.
• Por otro lado la alternativa de Venta de un terreno, destruye valor de un
proyecto pues obtiene una VAN negativo y un TIR negativo y la
alternativa alquiler-venta, presenta mejores indicadores, pero sigue
manteniendo un VAN negativo, por lo que destruye valor y no es
recomendable.
CONCLUSIONES:
Según el análisis y por las consideraciones expuestas en el plan es
VIABLE LA COMPRA del terreno por lo siguiente:
• En el precio del terreno no está cotizado el área construida de
120 m2 en el interior del terreno con conexión eléctrica trifásica,
agua y habitación de gas natural ubicado en la parte interna, lado

6. posterior (ver fotos y croquis) el cual puede ser utilizado de
inmediato para los ambientes de la empresa.
• EL PRECIO VENTA PROMEDIO DE MERCADO del terreno
es de: $1 043,00.00. equivalente (1m2 = $ 1,000. por
1,043m2)
• EL PRECIO DE VENTA por el propietario: $ 550,000.00. que
es menor al (50%) de precio de mercado.
• Por último, de acuerdo a la política financiera de los bancos el
precio de venta por el propietario es atractivo por tener una
cobertura de 180% , el cual tendría una buena garantía para
créditos e inversiones futuras.