El documento aborda el tema del rango registral de las hipotecas, explicando qué es una hipoteca y cómo se constituye legalmente al inscribirse en el registro de la propiedad. Se discuten las implicaciones del rango, destacando la importancia de tener hipotecas en primer rango para garantizar el cobro en caso de ejecución, así como los riesgos de perder el rango con modificaciones de la hipoteca. Además, se menciona la posibilidad de solicitar igualdad de rango y el impacto de las decisiones judiciales en la ejecución de hipotecas.

1. PÍLDORAS DE
DERECHO
REGISTRAL PARA
PROFESIONALES
DE LA BANCA
EL RANGO REGISTRAL DE LAS HIPOTECAS
Albert Oliver i Parés; Mayo - 2012 1

2. LA HIPOTECA (I)
l PRÉSTAMO: entrega temporal de dinero con el compromiso de
devolverlo
l HIPOTECA: una finca se convierte en la garantía de que ésta
devolución de dinero se cumplirá
l CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA: la hipoteca nace en el
momento de su inscripción en el Registro de la Propiedad, no en el
momento de su firma ante notario
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3. LA HIPOTECA (y II)
l CÓMO FUNCIONA:
q El derecho de hipoteca sirve para que el valor del inmueble
gravado pueda cubrir la deuda garantizada
q Ante el impago de una deuda se insta la ejecución hipotecaria, que
es el proceso judicial mediante el cual la finca que está gravada
con una hipoteca, será utilizada para resarcir al acreedor de la
deuda impagada
q Cómo: el inmueble sale a subasta, y el precio conseguido sirve
para cubrir las responsabilidades de la finca, por orden de
inscripción en la misma
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4. EL RANGO
REGISTRAL (I)
l Lo ideal es tener nuestra hipoteca en primer rango: esto significa que la
nuestra es la primera carga que aparece sobre la finca
l En caso de ejecución y subasta seríamos los primeros en cobrar, y lo más
probable es que pudiéramos recuperar el dinero prestado
l El acreedor con una garantía en segundo rango, sólo cobrará el
sobrante que haya quedado del precio de subasta, una vez descontado lo
que cobra el acreedor con primer rango
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5. EL RANGO
REGISTRAL (II)
l Se puede pedir la igualdad de rango: ello permite que hipotecas
posteriores a la primera y a favor del mismo acreedor, a la hora de ejecutar,
se sumen y se reclame una deuda mayor (equivalente al valor de las dos)
l De no hacerlo, se ejecutaría la primera hipoteca por la primera deuda, se
subastaría la finca, se resarciría la primera deuda al acreedor, y ya no
habría finca para ejecutar la segunda. A menudo el precio de subasta no
cubre ni la primera deuda
l La igualdad de rango es un acto jurídico diferente a la constitución de
hipoteca, que tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
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6. EL RANGO
REGISTRAL (III)
l Posible pérdida de rango en las modificaciones de hipoteca:
q si se incluye una ampliación de capital o de la garantía hipotecaria
q si se alarga el plazo
q si se prorroga el período de carencia, y esta prórroga comporta la
dilación del plazo de la hipoteca
q si hay cambio de deudor
l Con todo, el nuevo y posterior rango registral afectaría sólo, por ejemplo,
a la parte de hipoteca ampliada, y no a la que ya consta inscrita en el
Registro de la Propiedad
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7. EL RANGO
REGISTRAL (IV)
l En conclusión: se perdería el rango siempre que se pudiese ver
perjudicado el derecho de un tercero de buena fe. ¿Qué es el perjuicio del
tercero de buena fe?: la situación en que se encontraría un segundo
acreedor que antes de conceder su hipoteca comprueba que la deuda que
aparece en la finca está a punto de ser saldada, firma la hipoteca, e
inmediatamente después, la primera hipoteca es ampliada o su plazo
prorrogado.
l En otras palabras: Si el capital o el plazo pendientes hubieran sido los que
son después de la modificación, no se hubiese concedido esa hipoteca a
favor de un tercero
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8. EL RANGO
REGISTRAL (y V)
l ATENCIÓN: incluso en los casos en que el Registrador de la Propiedad nos
inscriba la modificación sin perder el rango, estamos a expensas de lo que
decida un juez en el momento de ejecutar la hipoteca
l Podría pasar que el juez decidiese que la modificación sí hace perder el
rango a la hipoteca que ya consta inscrita en el Registro, y dé prioridad a las
cargas registralmente posteriores, pero de fecha anterior a la modificación
l Por esta razón, se suele pedir que los titulares de las cargas posteriores,
consientan esta modificación, en el mismo documento notarial o
posteriormente
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9. FIN
q Espero haberte sido útil
q Algunas imágenes de ésta presentación han sido obtenidas de diferentes recursos on
line. Dada la gran diversidad de sitios que existen es difícil saber la autoría de las
mismas. No obstante, si sus autores desean su reconocimiento o eliminación, no tienen
más que indicarlo
q Si detectas algún error u omisión, por favor contacta conmigo en oliveriparesalbert@
gmail.com
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