La hipoteca es un derecho real que garantiza el cumplimiento de una obligación principal con un inmueble, permitiendo al acreedor perseguir la propiedad y asegurarse el pago mediante su realización. La hipoteca, siempre un derecho accesorio, puede garantizar obligaciones futuras y subsistir sin la obligación principal, y es crucial para fomentar el crédito y evitar la usura. La legislación detalla los requisitos de capacidad para hipotecar, el carácter especial de las hipotecas y permite la constitución de hipotecas sobre diversos bienes, incluyendo naves y concesiones mineras.

1. LA HIPOTECA Concepto El art. 2407 define la hipoteca: “La hipoetca …… del deudor”. La definición es deplorable por lo que es menester ensayar otra que destaque debidamente los caracteres fundamentales de esta institución. De ahí que es mejor definir la hipoteca como un derecho real, carácter que presenta cualquiera sea su origen. “ La hipoteca es un derecho real que gava un inmueble que no deja de permanecer en poder del constituyente, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, otorgando al acreedor el derecho de perseguir la finca en manos de quienquiera que la posea y pagarse preferentemente con el producto de la realización”

2. Importancia Es la hipoteca con mucho la más importante de las cauciones, tanto por la magnitud de los créditos que garantiza como por el valor de los bienes raíces que grava. Un adecuado régimen hipotecario es un factor de progreso económico de primera importancia. Para llenar debidamente su misión debe procurar la publicidad de las hipotecas; la inscripción en el registro del Conservador de Bienes Raíces desempeña este fundamental papel. Debe reunir esta inscripción conservativa una doble condición: a.- Todas las hipotecas sin excepción alguna deben inscribirse ( no deben existir hipotecas ocultas). b.- La hipoteca debe ser especial, es decir limitada a la vez en cuanto a los inmuebles que grava y las obligaciones que garantiza. De este modo el público en general está interesado en un buen régimen hipotecario porque fomenta el crédito, reprime la usura y permite obtener mayores créditos con garantía de los bienes raíces.

3. Caracteres de la Hipoteca a.- La hipoteca es un derecho real; El art. 577 encuentra la hipoteca entre los derechos reales. Consecuencia de este carácter es el derecho de persecución de que está dotado el acreedor hipotecario que le habilita para perseguir la finca en mano de quienquiera que la posea y a cualquier título que la haya adquirido art. 2428. ( no hay una relación directa entre la cosa y el titular del derecho. Es un derecho real de segundo grado, dado que recae sobre otro derecho real; se hipoteca el derecho de dominio, el derecho de usufructo. El derecho real de hipoteca se traduce en la facultad del acreedor impago para vender la cosa hipotecada y pagarse con el producto.

4. b.- La hipoteca es un derecho inmueble; El carácter inmueble del derecho de hipoteca no ofrece dudas, en vista de lo que expone el art. 580. Tiene la hipoteca carácter inmueble, cualquiera que sea la naturaleza del crédito garantizado. La regla no es absoluta, dado que son susceptibles de hipoteca la naves art. 825 del C. de Comercio ( mas de 50 toneladas registrables). c.- La hipoteca es un derecho accesorio; La hipoteca es siempre un derecho accesorio, destinado asegurar el cumplimiento de una obligación principal. Se sigue como consecuencia de tal carácter su extinción por todas las causas que extinguen la obligación principal art. 2434 inc. 1º. Por igual motivo el derecho de hipoteca pasa con el crédito a los sucesores a título universal o singular del acreedor art. 1906.

5. Relativa independencia de la hipoteca respecto de la obligación principal A pesar de su carácter accesorio la hipoteca suele separase de la obligación principal y adquirir una relativa independencia. a.- La hipoteca puede garantizar obligaciones futuras art. 2413 inc. 3º. Cuando la hipoteca se constituye para garantía de obligaciones futuras obviamente no existe la obligación principal, a tiempo de constituirse la hipoteca ( la hipoteca que garantiza las cuentas corrientes). La hipoteca podrá inscribirse entre tanto, sin esperar que la obligación principal llegue a existir. b.- La persona que hipoteca un bien propio en garantía de una deuda ajena no se obliga personalmente a menos de que así se estipule expresamente.

6. c.- Aun se concibe la subsistencia de la hipoteca después de extinguida la obligación principal (por la novación , las partes pueden convenir es una reserva de hipoteca, esto es, que la misma hipoteca con su primitiva fecha subsista para garantizar la nueva obligación). Hipoteca abstracta Se concibe perfectamente que la hipoteca tenga vida totalmente independiente de una obligación principal. Puede constituirse por el propietario de un inmueble, en previsión de sus futuras necesidades de crédito, antes e independientemente de toda obligación para con un determinado acreedor. d.- La finca permanece en poder del deudor; Por la constitución del gravamen los inmuebles no dejan de permanecer en poder del deudor art. 2407. Es una positiva ventaja para el deudor; éste conserva la facultad de gozar de la finca u aun dispone de ella.

7. e.- Preferencia de la hipoteca; Otorga al acreedor la facultad de pagarse preferentemente con el producto de la realización de la finca hipotecada. El art. 2470 señala entre las causas de preferencia el privilegio y el art. 2477 menciona la hipoteca entre los créditos de la tercera clase. f .- Indivisibilidad de la hipoteca; Se traduce en que el inmueble en su totalidad y cada una de sus partes, está afecto al pago integral de la deuda y de cada fracción de la misma. La indivisibilidad de la hipoteca puede enfocarse desde el punto de vista de la finca gravada y de la obligación que garantiza. a.- El inmueble hipotecado y cada una de las partes en que se divida responde del total de la obligación, de ello se derivan consecuencias: 1.- En caso de ser varios los deudores el acreedor podrá dirigir la acción hipotecaria contra aquel de los codeudores que posea en todo o parte la finca hipotecada art. 1516 Nº 1. 2.- En caso de dividirse la finca hipotecada, cada uno de los lotes o hijuelas queda gravado con el total de la deuda. Art. 1365

8. b.- La extinción parcial del crédito no libera proporcionalmente el inmueble hipotecado. La extinción parcial de la deuda deja subsistente la hipoteca en su totalidad art. 1516 Nº 1. Clases de Hipoteca Otras legislaciones como la francesa reglamentan tres clases de hipoteca, según la fuente de que deriva; la hipoteca legal; la hipoteca judicial y la hipoteca convencional. Par el C. civil todas las hipotecas son convencionales; sin embargo el C.P.C. creó una hipoteca legal, en el caso previsto en el art. 662. La hipoteca judicial es desconocida en nuestra legislación. Caso del C.P.C. art. 662 (hipoteca legal). El código ha creado una hipoteca legal con caracteres sui generis. Señala el art. 660 de dicho código que, salvo acuerdo unánime de los interesados, todo comunero que reciba en adjudicación bienes por un valor que exceda del 80% de lo que corresponda , según cálculos que hará prudencialmente el partidor, deberá pagar el exceso de contado.

9. Y el art. 662 añade “En las adjudicaciones de propiedades raíces que se hagan a los comuneros durante el juicio divisorio o en la sentencia final, se entenderá constituida hipoteca sobra las propiedades adjudicadas, para asegurar el pago de los alcances que resulten en contra de los adjudicatarios, siempre que no se pague de contado el exceso a que se refiere el art. 660, requiere entonces: a.- que se adjudique un bien raíz. b.- que el valor de la adjudicación exceda del 80 % del haber probable del adjudicatario. c.- que no pague el exceso de contado. Caracteres de nuestra hipoteca legal 1.- Es especial puesto que recae precisamente sobre el bien adjudicado.

10. 2.- Es determinada porque garantiza el alcance, esto es, el valor en que la adjudicación exceda del 80% del haber del adjudicatario, de Acuerdo con los cálculos prudentes del partidor. 3.- Es pública porque requiere inscripción en el Conservador de Bienes Raíces al inscribir el título de adjudicación inscribe a la vez la hipoteca por el valor de los alcances. En lo demás está sujeta a las mismas reglas que la hipoteca convencional. Elementos de la Hipoteca a.- Personas que pueden hipotecar; El constituyente debe ser capaz de disponer de los bienes que se gravan con hipoteca art. 2414 inc. 1º. ( la hipoteca constituye un principio de enajenación). La ley requiere capacidad de enajenar porque la hipoteca compromete seriamente el crédito del futuro constituyente.

11. Es necesario destacar que la capacidad para enajenar es diversa de la necesaria para obligarse y puede suceder por lo mismo que sea válida la obligación principal y nula la hipoteca, porque el constituyente era capaz de obligarse pero no de enajenar. La mujer casada tiene plena capacidad para obligarse en la gestión de su patrimonio reservado; pero si es menor de edad no puede gravar y enajenar sus bines raíces sin autorización judicial, art. 150 inc. 3º. Forma como los incapaces suplen su incapacidad para hipotecar Estas personas pueden otorgar hipoteca pero con sujeción a las formalidades que la ley en cada caso señala la ley:ç a.- Los inmuebles del hijo de familia no pueden hipotecarse sin autorización judicial, aunque pertenezcan su peculio profesional art. 254. b.- Igual regla se aplica a los pupilos art. 393.

12. c.- Para enajenar los bienes raíces propios de la mujer casada en régimen de sociedad conyugal, se requiere voluntad de la mujer art. 1754, no procede autorización del juez en caso de negativa de ésta. Formas del contrato de Hipoteca: la ley ha querido dar a la hipoteca debido a su gran importancia el carácter de contrato solemne art. 2409 incs. 1º y 2º y art. 2410 ( que se refiere a la inscripción de la hipoteca en el Registro Conservatorio). ¿Qué rol cumple la inscripción en la hipoteca? Dos corrientes: 1.- Una pretende que la inscripción es solemnidad del contrato al igual que la escritura pública y se basan en el art. 2410 del c. civil. 2.- Otra sostiene que la inscripción sólo desempeña el papel de tradición del derecho real de hipoteca ( opinión más acertada).

13. Contrato de hipoteca celebrado en el extranjero Los contratos de hipoteca celebrados en país extranjero sobre bienes situados en Chile, están sujetos a las mismas formas que si se otorgarán en el país ( por escritura pública y el contrato deberá inscribirse en el Registro del Conservador art. 2411). Enunciación de las inscripciones La ley no ha señalado las enunciaciones que debe contener las escritura de hipoteca; señala el art. 2432 las indicaciones que debe contener la inscripción. Pero la inscripción debe hacerse en general con los datos que suministra el título art. 82 del Reglamento del Conservador establece que la falta absoluta de alguna de las designaciones legales sólo podrá subsanarse por escritura pública. Del art. 2433 se desprende que la fecha y la firma del Conservador son requisitos esenciales de la inscripción.

14. Hipoteca de naves La hipoteca de naves esta regulada en el C. de comercio art. 866 dispone que las naves y artefactos navales mayores podrán ser gravados con hipotecas, siempre que se encuentren debidamente inscritos en los respectivos Registro de Matrícula de la República ( por escritura pública mas de 5º toneladas de registro). Cosas que pueden hipotecarse Son hipotecables: a.- Los bienes raíces que se posean en propiedad o mejor dicho el derecho de dominio sobre bienes inmuebles el art. 2418 no hace distinciones por lo que puede hipotecarse la propiedad absoluta o fiduciaria, la propiedad plena o nuda.

15. b.- Inmuebles que se poseen en usufructo art. 2418 ha querido significar que s susceptible de hipoteca el derecho de usufructo que recae sobre bienes raíces. El art. 2423 establece que la hipoteca de un usufructo no se extiende a los frutos percibidos; el acreedor sólo tiene derecho a falta de pago de su crédito de hacer vender el usufructo mismo. La hipoteca del usufructo es precaria; se extingue con la muerte del usufructuario y en general por las causas que pone fin al derecho de usufructo. El usufructo hipotecario no puede renunciarse en perjuicios de los acreedores art. 803. c.- Hipoteca de Naves; (ya visto). d.- Hipoteca de concesión minera, se puede constituir hipoteca sobre la concesión minera en conformidad al art. 218 del C. de Minería y siempre que su título este inscrito; y en conformidad al art. 2423 del C. civil la hipoteca sobre minas y canteras no se extiende a los frutos percibidos ni a las substancias minerales una vez separadas del suelo.

16. e.- Hipoteca de bienes futuros Pueden hipotecarse no sólo los bienes presentes sino también los futuros; pero el derecho de hipoteca requiere de la inscripción y ésta es impracticable respecto de bienes futuros. Por este motivo la hipoteca de bienes futuros sólo da al acreedor el derecho de recabar la correspondiente inscripción sobre los bienes que el constituyente adquiera en el provenir y a medida que la adquisición se produzca. Art. 2419. f.- Hipoteca de cuota: El art. 2417 establece que el comunero puede asimismo antes de la división de la cosa común hipotecar su cuota. Pero su existencia es precaria, dado que supone para ser eficaz que se adjudiquen al comunero en la división de la cosa común los bines hipotecables, en caso contario caducará la hipoteca. Art. 2417; la norma es consecuencia del efecto declarativo del acto de adjudicación. El art. 2417 inc. 2º da una posibilidad para que valga dicha hipoteca. En la práctica el acreedor para ponerse a cubierto exige la aprobación anticipada de todos os copartícipes y su concurrencia al acto constitutivo de la hipoteca.

17. Hipoteca de bienes en que se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible Aquí la hipoteca tendrá los mismos caracteres que el derecho del constituyente sobre el bien gravado (dura hasta que dure su derecho que tiene en el bien). Hipoteca de cosa ajena La jurisprudencia se ha inclinado con rara unanimidad a considerar nula la hipoteca de cosa ajena. Art. 2414 del C. civil. Pero son muchas y valiosas las razones para pensar que es válida la hipoteca de la cosa ajena. a.- Por de pronto no puede admitirse que el art. 2414 contenga la prohibición de hipotecar la cosa ajena, cuya infracción traería consigo la nulidad absoluta del contrato. La expresión “sus bienes” se explica porque lo normal será que el constituyente sea dueño del derecho que hipoteca

18. b.- La tradición hecha por quien no e dueño no adolece de nulidad; solamente no transfiere el derecho de que se trata. c.- No se divisa una razón plausible para adoptar en relación con la hipoteca una solución diversa de la adoptada para la prenda art. 2390; si la prenda no pertenece al que la constituye subsiste sin embargo el contrato mientras el dueño no la reclama. d.- El derecho de hipoteca de adquiere por prescripción conforme a las mismas reglas que el dominio art. 2498. El art. 2417 suministra una prueba concluyente de que ésta es la solución correcta. La hipoteca constituida por el comunero a quien a la postre no se le adjudican bienes hipotecables, subsiste si los otros partícipes consienten en ello. La hipoteca pues, constituida por quien no es dueño y se considera no haberlo sido jamás tiene pleno valor si es ratificada por el dueño.

19. Especialidad de la hipoteca en relación con el bien hipotecado La ley quiere que el contrato hipotecario esté concebido de modo que permita conocer de una manera exacta la extensión de la brecha que la constitución de la hipoteca abre en el crédito hipotecario del deudor dice Baudry-Lacantineire. Para este fin es preciso que se conozca con exactitud, por un aparte cuales son los bines gravados con la hipoteca y por la otra la naturaleza y monto de los créditos que garantiza. Esta doble especificación realiza lo que se llama especialidad de la hipoteca. Nuestra legislación no conoce sino las hipotecas especiales; no existen hipotecas generales, esto es, que afecten todos los bines del deudor, aun los bines futuros. Ha consagrado el código implícitamente el principio de la especialidad en el art. 2432 que señala las menciones que debe contener la inscripción. ( individualización de la finca y sus linderos).

20. Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca Todas las obligaciones son susceptibles de garantizarse con hipoteca, civiles y naturales incluso obligaciones futuras el art. 2413 inc. 3º previene que la hipoteca podrá otorgarse “en cualquier tiempo antes o después de los contratos a que accede y correrá desde que se inscriba”. Limite legal de la hipoteca La indeterminación del monto de la deuda ¿ no es una formidable brecha al principio de la especialidad de la hipoteca?. El art. 2431 tempera las consecuencias de la infracción al principio de la especialidad de la hipoteca y dispone “La hipoteca podrá…… aunque así se haya estipulado”. Así si no se ha limitado el monto de la hipoteca la ley le pone un límite. Obtenida la reducción se hará a costa del deudor una nueva inscripción en virtud de la cual no valdrá la primera sino hasta la cuantía que fijare la segunda art. 2431 inc. 2º.

21. Cláusula de garantía general hipotecaria En la práctica bancaria es frecuente que se estipule la llamada cláusula de garantía general hipotecaria. Por ella se constituye hipoteca para garantizar determinadas obligaciones y, además, todas las que se contraigan en el futuro para con el banco. La validez de esta cláusula ha sido definitivamente reconocida por la Corte Suprema. Efectos de la hipoteca Los efectos de la hipoteca son múltiples y deben enfocarse desde diversos puntos de vista, estos efectos dicen relación con: a.- la finca hipotecada. b.- los derechos del constituyente de la hipoteca. c.- los derechos del acreedor hipotecario.

22. 1.- Efectos con relación al inmueble hipotecado La hipoteca se constituye sobre un bien inmueble; pero es preciso investigar su alcance porque el gravamen, como observa Josserand, esta dotado de un poder de expansión que le hace alcanzar a bienes a que no afectaba originariamente y desbordar de su asiento primitivo. La hipoteca constituida sobre la finca se extiende a: a.- Los inmuebles por destinación: Art 570 del c. civil, la hipoteca alcanza a los inmuebles por destinación, aunque nada se expresa en el contrato y aunque la inscripción hipotecaria por lo mismo no los mencione ( no sólo los que existían al tiempo de la hipoteca sino los que adquieren ese carácter posteriormente, la ley no distingue). Pero la hipoteca de estos bienes es inestable el art. 2420 del C. civil. b.- Aumentos y mejoras: art. 2421 señala que la hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada. (sean aumentos naturales o consecuencia de la industria humana como por ejemplo aluvión los edificios que se construyan, etc). Si se hipoteca la nuda propiedad y luego se consolida con el usufructo, la hipoteca gravará la propiedad plena.

23. c.- Rentas de arrendamiento de los bienes hipotecados: art. 2422 del C. civil, se hace presente este derecho cuando exigible la obligación principal deduce su acción hipotecaria y embarga rentas para pagarse con ellas. d.- Indemnizaciones debidas por las aseguradoras: art. 2422 del c. civil, concordante con dicha disposición el art. 555 del C. de comercio dispone que la cosa que es materia de seguro es subrogada por la cantidad asegurada para los efectos de ejercitar sobre ésta los privilegios e hipotecas constituidos sobre aquella. e.- Precio de la expropiación del inmueble: art. 924 del C.P.C. dispone que no será obstáculo para la expropiación la existencia de hipoteca u otros gravámenes que afecten a la cosa expropiada. El acreedor hipotecario en tal caso, hará valer sus derechos sobre el precio de la expropiación

24. 2.- Efectos con respecto al constituyente La hipoteca limita el derecho del dueño de la finca gravada. No puede disponer de ella en términos que menoscaben la garantía hipotecaria, de otra parte sus facultades de uso y goce han de ejercerse en forma que no provoque una desvalorización y la consiguiente disminución de la eficacia de la caución. En términos generales conserva el dueño la facultad de disponer de la finca en cuanto no perjudique el derecho del acreedor hipotecario. El art. 2415 dispone “El dueño ….cualquiera estipulación en contrario”. Puede el dueño en consecuencia transferir el dominio de la finca, constituir nuevas hipotecas; las hipotecas más antiguas prefieren a las más recientes art. 2477.

25. Limitación de las facultades de uso y goce Conserva el constituyente la tenencia de la cosa hipotecada y con ella las facultades de uso y goce de la misma. Pero no es lícito al constituyente de la hipoteca ejercitar estas facultades en forma arbitraria y perjudicial para el acreedor. Para combatir un uso y goce abusivos tiene el acreedor las facultades que le otorga el art. 2427. Derechos del acreedor en caso de pérdida o deterioro de la finca hipotecada: Otorga al acreedor tres derechos: a.- puede el acreedor demandar en primer término que se mejore la hipoteca; el acreedor puede solicitar en otras palabras que se le dé un suplemento de hipoteca, o sea, que se le otorgue una nueva hipoteca.

26. b.- Podrá igualmente solicitar el acreedor que se le otorgue otra seguridad equivalente como una prenda o fianza. a.- A falta de cauciones tiene el acreedor un último camino variable según las características de la obligación principal: 1.- si la deuda es líquida y no condicional puede el acreedor demandar el pago inmediato, aunque exista un plazo pendiente; el menoscabo de las cauciones produce la caducidad del plazo. 2.- si la deuda es ilíquida, condicional o indeterminada, el acreedor podrá impetrar medidas conservativas que el caso aconseje. La ley ha establecido un orden de prelación en el ejercicio de los derechos del acreedor. Ello según la forma como se expresó.

27. 3.- Efectos respecto del acreedor hipotecario Los derechos que la hipoteca otorga al acreedor hipotecario son tres: a.- Derecho de Venta El acreedor hipotecario tiene respecto de la finca hipotecada el derecho de hacerla vender para pagarse con el producto art. 2424 del c. civil. La realización de la finca hipotecada no está sujeta a ninguna norma especial; se sujeta a las reglas generales que rigen la realización de los bines inmuebles en el juicio ejecutivo. El acreedor hipotecario tiene derecho de adjudicarse la finca art. 2397. complementado por el art. 499 del C.P.C. La constitución de una hipoteca no es obstáculo para que el acreedor persiga el cumplimiento de la obligación en otros bines del deudor art. 2425 ( pero no goza de preferencia).

28. b.- Derecho de persecución Se produce una radical separación entre ambas acciones ( la acción personal y la hipotecaria); cuando la finca es enajenada. La enajenación no afecta al derecho de hipoteca ni a la acción hipotecaria. La hipoteca es un derecho real y sigue a la finca. La acción hipotecaria podrá dirigirse contra el actual propietario, el art. 2428 lo señala. ¿Quienes son terceros poseedores? Se llama así a toda persona que detenta aun título no precario, la finca con hipoteca, sin que se haya obligado personalmente al pago de la obligación garantizada. En verdad el deudor es el inmueble. Si el inmueble pudiera defenderse contra él se dirige el acreedor. Como la acción debe encaminarse contra una persona ésta ha de ser poseedor ( representante del inmueble).

29. Constituyente de hipoteca sobre un bien propio en garantía de una deuda ajena Es también tercero poseedor trata esta materia el art. 2414 inc. 2º y el art. 2430 inc. 1º del c. civil. Se obligará personalmente además de hipotecar un bien suyo se constituya fiador. En tal caso la fianza se llama hipotecaria art. 2430 inc. 3º. Acción de desposeimiento; Es la acción hipotecaria dirigida contra el tercer poseedor, es necesario llevar a cabo algunas gestiones, a saber: a.- Notificación de desposeimiento y actitudes que puede adoptar el tercer poseedor; se reglamenta en el art. 758 del C.P.C. Pago de la deuda por el tercer poseedor; satisface una obligación ajena y debe ser reembolsado por el deudor personal, para garantizarle el reembolso queda subrogado por el ministerio de la ley en los derechos del acreedor hipotecario art. 2429 inc. 2º.

30. Abandono de la fianza hipotecada El tercer poseedor está obligado en razón de la posesión de la finca hipotecada. Por lo mismo cesará su responsabilidad desde que deja de poseer la cosa desde que la abandona art. 2426. Mediante el abandono el tercer poseedor pone a cubierto su crédito mostrando que no ha infringido una obligación personal suya, se libera de las molestias y preocupaciones de un juicio y de la responsabilidad de administrar los bienes hipotecados. El abandono de la finca no importa el abandono del dominio de la misma; el tercer poseedor conserva el dominio y aun la posesión de la finca. De lo anterior se siguen dos consecuencias: a.-Por de pronto como dice el art. 2426,puede recobrarla mientras no se haya consumado la adjudicación, para ello deberá pagar la deuda hipotecaria y los gastos que haya ocasionado el abandono. b.-Si el producto de la realización de la finca abandonada excede el monto de la deuda y gastos, el saldo pertenece al tercer poseedor.

31. Si el tercer poseedor no paga no abandona la finca podrá desposeérsele de la propiedad hipotecada para hacer con ella pago al acreedor art. 759 inc. 1° del C.P.C. El tercer poseedor no goza del beneficio de excusión art. 2429 inc. 1°, la regla se plica al que hipoteca un inmueble propio en garantía de una deuda ajena art.2430 inc. 2°. El tercer poseedor que hace abandono de la finca o es desposeído debe ser cumplidamente indemnizado por el deudor personal. Art. 2429 inc. 3°. Casos en que cesa el derecho de persecución a.- Contra el tercero que adquirió la finca hipotecad en pública subasta ordenada por el juez , art.2428. b.- Contra el adquirente de la finca a consecuencia de una expropiación por causa de utilidad pública, puesto que las hipotecas no son obstáculos para la expropiación y el acreedor deberá hacer valer su derecho sobre el precio art. 924 del C.P.C.

32. c.- derecho de Preferencia Las causas de la preferencia según el art.2470 son el privilegio y la hipoteca. El derecho de preferencia junto al derecho de persecución son los que otorgan a la hipoteca su eficacia como garantía. La hipoteca pertenece a la 3ra clase de créditos de acuerdo al art. 2477. Los caracteres de la preferencia de la hipoteca es: a.- Es especial (recae únicamente en la finca hipotecada). b.- La preferencia pasa contra terceros (carácter real del derecho de hipoteca).

33. A que se extiende la preferencia La preferencia de la hipoteca se hace efectiva en verdad sobre el producto de la realización, se extiende asimismo: a.- A las indemnizaciones del seguro, dado que la cantidad asegurada subroga a la finca, en caso de siniestro art.555 del C. de comercio. b.- Al valor de la expropiación de la finca hipotecada. c.-A las rentas de arrendamiento de la finca y en general a todos los bienes a que se extiende la hipoteca de acuerdo a los arts. 2420 a 2422 del C. civil. Pluralidad de Hipotecas El art. 2415 establece que el dueño de los bienes hipotecados, no obstante cualquiera estipulación en contrario, puede constituir nuevas hipotecas.

34. La constitución de nuevas hipotecas es posible porque no lesiona los intereses de los acreedores hipotecarios anteriores. Las diversas hipotecas prefieren unas a otras en el orden de sus fechas art. 2477 inc. 2º; la fecha de la hipoteca será siempre la de la correspondiente inscripción art. 2412. Aquí cobra importancia la anotación en el repertorio que debe expresar la hora de la presentación del título art. 24 del Reglamento. Posposición de la Hipoteca; Es el ato por el cual el acreedor hipotecario consiente en que prefiera a la suya una hipoteca constituida con posterioridad. Nada lo impide, y el acreedor puede renunciar a su prioridad y acepte desmejorar su situación.

35. Extinción de la Hipoteca Se extingue por vía principal o consecuencial. Por vía consecuencial s extingue la hipoteca cada vez que se extinga por los modos generales de extinguirse las obligaciones, la obligación principal art. 2432 inc. 1º. Resolución del derecho del constituyente art. 2434 inc. 2º. Evento de la condición resolutoria o llegada del plazo, art. 2413, art. 2434 inc. 2º y 2434 inc. 3º. Prórroga del plazo; extingue la hipotecada constituida por terceros art. 1469 del C. civil. Por confusión, art. 2406. Expropiación por causa de utilidad pública ( se extingue la hipoteca y el expropiado adquiere el inmueble libre de gravámenes y el acreedor hipotecario como se ha dicho hará valer su derecho sobre el precio de la expropiación.

36. Cancelación del acreedor, se extingue también la hipoteca por la renuncia del acreedor. La renuncia debe constar por escritura pública y anotarse al margen de la inscripción hipotecaria art. 2434 inc. 3º. Purga de la Hipoteca La hipoteca se extingue por el caso previsto en el art. 2428, tal disposición establece que “el acreedor carece del derecho de persecución contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecad en pública subasta, ordenada por el juez.”. Cesa el derecho de persecución, se extingue la hipoteca, ésta queda purgada cuando la finca se vende en las condiciones del art. 2428, a saber: a.- que la venta se haga en pública subasta, ordenada por el juez. b.- que se cite personalmente a los acreedores hipotecarios. c.- que la subasta se verifique transcurrido el término de emplazamiento.

37. El precio de la subasta debe consignarse a la orden del juez por cuya orden se efectúo. Con los fondos consignados, los acreedores hipotecarios serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda art. 2428 inc. 3º. ¿ Que consecuencias trae consigo la falta de citación oportuna de los acreedores?. La única consecuencia que se sigue de la omisión es que subsisten las hipotecas de los acreedores no citados y su derecho por tanto, de perseguir la finca en poder del tercero adquirente. Reforma introducida por el C.P.C. El art. 492 del C.P.C. ha modificado ligeramente al art. 2428, la modificación consiste en que los acreedores de grado preferente al actor tienen la facultad de optar entre pagarse de su créditos con el producto de la subasta o conservar su derecho de hipoteca.

38. Esta facultad no compete a los acreedores de grado posterior a quienes sólo cabe pagarse con el precio del remate si fuere suficiente para ello. Dos son las condiciones para que los acreedores hipotecarios de grado preferente puedan ejercer la opción. a.- Es necesario que se persiga la finca contar el deudor personal que la posea. Por tanto no tiene la opción cabida si se persigue la finca contra un tercer poseedor. b.- Es preciso que el crédito sea exigible ( en otros términos el acreedor cuyo crédito es exigible sólo puede exigir el pago con el producto del remate). Extinción de la hipoteca conforme a la ley de loteos irregulares; Ley Nº 16741, sobre saneamiento de dominio y urbanización de poblaciones en situación irregular, prevé una forma particular de extinción del derecho de hipoteca.

39. El art. 43 señala que los pobladores adquirirán el dominio libre de gravámenes y limitaciones desde que se inscribe la escritura respectiva. Practicada la inscripción Por el solo ministerio de la ley se extinguirá todo derecho de los dueños y todos los defectos reales sobre el inmueble. El precio que el poblador pague por el sitio respectivo ipso iure , subrogará a éste y sobre dicho precio podrán hacerse valer sus derechos los titulares de créditos garantizados con hipoteca.