El documento describe los orígenes y evolución histórica de la hipoteca desde el derecho romano hasta la actualidad, explicando que originalmente requería la entrega física del bien al acreedor y ahora es un derecho real que garantiza el cumplimiento de obligaciones a favor del acreedor sobre un inmueble del deudor. También define la hipoteca como un contrato que grava un inmueble a favor del acreedor y establece el procedimiento para su constitución mediante escritura pública e inscripción registral.

1. Universidad Nacional Autònoma de Nicaragua Facultad de Humanidades y Ciencias Jur í dicas. Departamento de Derecho Tema: HIPOTECA Autoras: Tania Catalina Perera Valdivia Managua, Nicaragua. Agosto, 2009.

3. La Hipoteca Dividiremos este capítulo para su estudio: La primera dedicada a lo que podríamos llamar, conceptos generales de la hipoteca y la segunda, específicamente su procedimiento. Al analizar la materia inmanente, cuando pretendemos ahondar en su origen, Gustavo Herrera nos dice, que es solo a partir de la apropiación individual de los inmuebles, cuando podemos ir a buscar en la historia de los pueblos algún vestigio de la aparición de las seguridades reales. Para las Pandectas francesas- citadas por este autor- “ La ejecución fiduciaria, con el formalismo de las enajenaciones ordinarias, aparece como el origen más remoto de la hipoteca”.

4. De la misma manera cita a Beauchet, quién refiere, que en el antiguo derecho griego, la hipoteca solo era un medio de ejecución de ciertas acreencias especialmente privilegiadas, aun en ausencia de toda cláusula convencional. Asimismo, el antiguo Derecho romano sintió la necesidad de procurar una garantía real a los acreedores y la satisficieron mediante una transmisión fiduciaria de la propiedad de una cosa, es decir de igual manera que reflejan las Pan dectas francesas.

5. Con el tiempo la transmisión de la propiedad de una cosa del deudor al acreedor la propiedad de la cosa, sino su posesión y se constituía con la entrega de la misma; de tal manera que si el deudor no pagaba, el acreedor podía retener la cosa pasando posteiormente a el ius vended o ius distrahendi, mediante el cual, si el deudor no pagaba su deuda, el acreedor en lugar de retener la posesión de la cosa, promovía su enajenación y se cobraba su crédito con el precio obtenido por la venta.

6. Borjas considera, que aunque él procedimiento era expedito y eficaz, no mejoraba la condición del acreedor hipotecario, y llego a hacerse indispensable evitar demoras y obstáculos a esos acreedores en el modo de hacer efectiva su garantía, sin que por ello se dejasen de tutelar los derechos del deudor y de los nuevos adquirentes del inmueble hipotecado.

7. De tal manera entonces, que la eficiencia de la garantía hipotecaria se hallaba bajo el imperio del antiguo procedimiento, neutralizada por las dilaciones y embarazos con que en la práctica tropezaba el acreedor para su efectividad, pues se veía obligado a entrabar formal demanda y a correr como actor, todas las contingencias del juicio ordinario.

8. Posteriormente se produce la reforma a las normas procedí mentales para la ejecución de la Hipoteca y estas, se pueden resumir en una simplificación como afirma el maestro Borjas, del procedimiento de la Vía Ejecutiva, consistiendo en síntesis, en la intimación de pago con apercibimiento de ejecución , hechas judicialmente por el acreedor al deudor y al tercer poseedor del inmueble hipotecado que, de no ser obedecida dentro de tres días, es seguida del procedimiento o de apremio y del remate de las cosas objeto de hipoteca.

9. Los orígenes de la hipoteca se remontan al derecho romano y quizá al Griego, de donde proviene su nombre, desde entonces, estamos hablando de mas de 2000 años, existían en la sociedad romana disposiciones legales que regularon el contrato de hipoteca como una forma de garantizar al acreedor cuando este veía que el deudor incumplía en el pago, pudiendo quedarse como Titular del derecho de propiedad sobre el inmueble dado en Garantía.

10. Originalmente era necesario entregar físicamente al acreedor el bien inmueble dado en garantía y en esa forma abreviaba el tramite, en caso de incumplimiento pues la transferencia de propietario era automática. Con el transcurso del tiempo este concepto fue evolucionando y ya no fue necesario que el deudor entregará físicamente el inmueble, idea esta que provenía del crédito prendario donde si es necesario entregar al acreedor el objeto (bien mueble) de la prenda; lo que se hizo en el caso de la hipoteca fue que no se hiciera entrega del inmueble y en todo caso el acreedor podría disfrutar de los rendimientos o frutos del predio cuanto así se conviniera, pero el deudor podía seguir ocupando el inmueble hipotecado.

11. La importancia social de la hipoteca radica en que no existe otro medio legal mas eficaz para que una persona, institución o banco preste dinero y saber de antemano que su deuda va a ser pagada pues en caso de que no lo sea, poder hacer exigible su crédito con la garantía; y como la hipoteca es un derecho real esta puede darle poder al acreedor para perseguir el objeto hipotecado, sin importar quien detente el inmueble, pues su derecho a exigir el pago se realiza valga la expresión, contra todo el mundo, es decir que no importa quien posea el inmueble.

12. Si el deudor hipotecario, vende, cede o traspasa su propiedad, estando gravada con una o varias hipotecas, el acreedor hipotecario ejercitara su derecho contra quien sea el que la tenga. Incluyendo algún derecho personal sobre el bien hipotecado; porque el acreedor hipotecario es preferente en cuanto a que es mas eficaz que el derecho del comprador o arrendatario, de tal manera que aun cuando el inmueble haya pasado a otras manos, el titular del crédito hipotecario recupera su inversión porque su derecho a exigir el cumplimiento del pago, es superior a cualquiera otro que se sienta con derecho sobre el inmueble.

13. Los únicos créditos preferentes al hipotecario podrían ser los derivados de deudos alimenticios, laborales o fiscales, de tal manera que en una prelación de créditos la preferente sobre cualquiera otra serian las mencionadas y esto es entendible pues, si el deudor tiene hijos menores de edad que requieren alimentos, será mejor este crédito que el hipotecario. Igual puede decirse de uno o varios trabajadores del deudor hipotecario que tengan derecho a cobrar deudas de carácter laboral, en este caso también se trata de un crédito que esta por encima del acreedor hipotecario y el mismo caso es el de adeudos al fisco. Todas estos adeudos resultan explicables y social y juridicamente protegidos.

14. Ahora bien ¿Como se constituye una hipoteca? Cuando alguien esta dispuesto a prestar a otra persona, una cantidad cierta y en dinero y el deudor tiene una propiedad con que garantizar el pago del acreedor, debe celebrarse un contrato por escrito y preferentemente en escritura publica y ante notario, con el propósito de inscribirla en el Registro Público de la Propiedad. El contrato debe contener el tipo de crédito de que se trate, normalmente un contrato de mutuo, habrá también que establecer que clase de intereses y de que monto, y así como la forma y lugar de pago y los intereses moratorios en caso de no pagar puntualmente. Con estos datos el notario redactará el documento y previa identificación de las partes se podrá firmar e inscribir en el Registro Público, a fin de que surta efectos contra terceros, pues como se sabe el registro público sirve para eso, para hacer públicos los actos jurídicos e imponerse a todos los interesados.

15. II.CONCEPTO DE HIPOTECA Según nuestro artículo 3771 del Código Civil dice que: “La hipoteca es un derecho constituido sobre los bienes inmuebles o derechos reales del deudor o de un tercero en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre los mismos el cumplimiento de una obligación. La Hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles, que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”. Esta definición no es muy buena ya que no apunta a lo fundamental, sino que la compara con la prenda y olvida, por ejemplo, que la hipoteca es un derecho real y el hecho que puede tener carácter contractual y legal (hipoteca legal), etc., por lo tanto no es una definición satisfactoria.

16. Fernando Alessandri: La Hipoteca es un derecho real que se confiere a un acreedor sobre un inmueble de cuya posesión no es privado su dueño, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal y en virtud del cual el acreedor al vencimiento de dicha obligación puede pedir que la finca gravada, en cualquier mano que se encuentre, se venda en pública subasta y se le pague con preferencia a todo otro acreedor. Esta definición caracteriza a la hipoteca como un derecho y prescinde de su carácter contractual pues hay casos en que puede existir como derecho sin que haya contrato. Es el caso de la hipoteca legal, relativa a la adjudicación de bienes raíces en la partición (cuando a un comunero en la partición se le adjudica un bien raíz, se entiende constituida hipoteca sobre él para garantizar los alcances que resulten en su contra). En algunas legislaciones de este siglo, por ejemplo CC Italiano de 1942; etiope de 1969, y el de Portugal de 1967, también se contempla esta hipoteca legal. En el Italiano y Etiope existe, además, hipoteca legal del enajenante sobre los inmuebles enajenados para garantizar el pago del precio y el cumplimiento de otras obligaciones derivadas del acto de enajenación.

17. En primer lugar debemos tener presente cual es el significado de la palabra hipoteca. En este sentido Cabanellas, nos clara, que es de origen griego y “ significa cabalmente SU- POSICION, como acción o efecto de poner una cosa debajo de otra, de sustituiría, añadiría o emplearla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para sostener, apoyar y asegurar una obligación”.

18. La hipoteca es un contrato mediante el cual una persona establece un gravamen sobre un inmueble a favor de otra, para garantizar el cumplimiento de obligaciones, dicho de otra manera la hipoteca casi siempre es un contrato accesorio a otro, generalmente de tipo crediticio, puede ser un reconocimiento de adeudo, un contrato de mutuo, o para garantizar el pago de un tercero, puede tratarse también y es el caso mas común de un acuerdo de voluntades que contengan varios contratos como lo es la compra venta de inmueble, con reconocimiento de adeudo con hipoteca , este último caso es el que mas interesa para el estudio de este instrumento que es sin duda alguna una forma accesible de adquirir bienes inmuebles a través de un crédito hipotecario y mediante la cual el acreedor se asegura el cumplimiento en el pago, pues si así no fuera, el titular del crédito hipotecario puede recuperar su inversión, pues tiene sobre el bien inmueble dado en garantía un poder que le permite ejercitar acciones que lo lleven a disponer del inmueble y en un momento dado mediante el procedimiento de ejecución adecuado rematar al mejor postor y recuperar su crédito. Existen diversas opiniones respecto a lo drástico de las medidas que tiene el acreedor para el cobro de su deuda mediante la ejecución del procedimiento hipotecario, sin embargo en la actualidad y desde los tiempos mas remotos es y ha sido un medio adecuado para el progreso y desarrollo social.

19. En una forma somera y siguiendo lo expuesto por Cabanellas, sabemos que la palabra hipoteca tiene las siguientes acepciones: PRIMERA: COMO DERECHO REAL ACCESORIO: Que grava los bienes inmuebles, o ciertos bienes muebles ( buques, aeronaves), para garantía del cumplimiento de una obligación, del pago de una deuda. COMO CONTRATO: En virtud del cual una persona, el deudor hipotecario, grava una finca o ciertos bienes a favor del otro, el acreedor hipotecario, para que este, en caso de no poder o no querer aquel cumplir la obligación asegurada, una vez que sea exigible, proceda para hacerse pago del principal y demás gastos, a la publica enajenación de la cosa que constituida la garantía. 2. 1 Acepciones de la palabra hipoteca

20. TERCERA: COMO FINCA: o bien mueble especial, que garantiza la obligación hipotecaria convenida entre las partes o exigida por el Legislador. CUARTA: COMO OBLIGACION LEGAL: Cuando la Ley impone la forzosa constitución expresa o tacita, con el objeto de responder de determinadas gestiones o prestaciones para Miguel Fenech, “La Hipoteca es un derecho real que garantiza un crédito con el valor en cambio de bienes inmuebles ajenos que permanecen en posesión del propietario”.

21. De este concepto se infiere que la Hipoteca constituye un derecho real de garantía y al mismo tiempo, un derecho real de la realización de valor. En el primer caso es porque asegura un crédito del titular, o sea, el cumplimiento de una obligación del deudor al titular, con una cosa determinada. En el segundo caso, constituye un derecho real de realización de un valor, porque faculta para promover la enajenación de una cosa, con el fin de obtener una suma de dinero.

22. Henry Capitan nos da una definición amplia de la Hipoteca, pero muy adecuada a su naturaleza jurídica, en los siguientes términos: “La Hipoteca es el derecho real destinado a garantizar el pago de un crédito, sin desposeer al propietario del bien gravado.

23. Permite al acreedor, si no se le paga el crédito, requerir la venta del bien al vencimiento de la deuda, sin qie importe en poder de quien se encuentre ( derecho de persecución), y se cobrarse con el precio de la venta antes que los demás acreedores (derecho preferente). La Hipoteca recae en principio sobre inmuebles, pero la ley permite, sin embargo hipotecar ciertos bienes muebles que tienen un asiento fijo, como los buques y aeronaves”.

24. Para cierta Doctrina, las definiciones legales no constituyen ningún acierto, por cuanto que no es su misión darlas, pero es obvio, que en nuestro caso no podemos dejar a un lado el concepto emitido por nuestro legislador. Se establece que “La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes el cumplimiento de una obligación”. Para nuestro eminente civilista Aguilar Gorrondona”… resulta evidente que con tales expresiones las del legislador no se diferencia la hipoteca de los demás derechos reales de garantía. La dificultad de esta diferenciación proviene de las vacilaciones mobiliarias, las garantías reales constituidas sobre bienes muebles sin desapoderamiento del constituyente, porque si se prescinde de estas garantías, la hipoteca y prenda ordinaria se diferencian netamente como se expuso en la introducción al estudio de las garantías reales”.

25. Características del derecho real de hipoteca: 1. Es un derecho real que normalmente será. Sin embargo no será inmueble el Derecho de Hipoteca cuando el bien sobre el que recae es una nave o aeronave. 2. Es un derecho accesorio o caución. Que el contrato es accesorio cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda “subsistir” sin ella, y esto es así en la hipoteca. En términos generales, podemos sostener que la hipoteca puede garantizar obligaciones civiles o naturales puras y simples o sujetas a modalidad, determinadas o indeterminadas, presentes o futuras.

26. 3. Constituye un principio de enajenación (o bien una enajenación condicional). Por ello, para hipotecar se requiere capacidad para enajenar y no pueden darse en hipoteca bienes embargados, porque su enajenación acarrea nulidad absoluta por objeto ilícito. 4. Es una limitación del dominio, por cuanto el titular no puede ejercer éste en forma plena. El dominio está limitado ya que el propietario no puede destruir el inmueble; no puede deteriorar la finca porque si la deteriora se hace exigible el crédito o el reemplazo de la caución.

27. 5. Otorga derecho de preferencia. Las hipotecas entre si, se prefieren según el orden de sus fechas (de inscripción) , o sea la hipoteca más antigua prefiere a la más nueva, salvo que haya operado la llamada "Posposición de Hipotecas" que consiste en que un acreedor hipotecario más antiguo consienta en que su hipoteca tenga un grado inferior a un acreedor hipotecario más nuevo (es un acto unilateral que debe otorgarse por escritura pública y subinscribirse).

28. 6. La hipoteca es indivisible, y la indivisibilidad de la hipoteca dice relación con 2 aspectos: Según el Artículo 3776C, que cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. a) En relación al inmueble b) En relación al crédito

29. a) En relación al inmueble: Se tienen 3 inmuebles garantizando $100 millones, y cada uno de estos inmuebles responde por los $100 millones. Por lo tanto es indivisible ya que cada inmueble responde por el total de la deuda, y el acreedor podrá perseguir el total de su crédito sobre los 3 inmuebles o sobre el que elija . Impropiedad en el lenguaje: Cuando habla de acción solidaria es acción indivisible)

30. La acción hipotecaria se dirige contra el que posea en todo o en parte el inmueble hipotecado . En consecuencia, es indivisible en cuanto a que cada parte del bien garantiza el total del crédito de manera que si se subdivide el inmueble cada parte de este inmueble responde del total de la deuda. Por lo tanto, cada uno de los inmuebles, y cada parte del inmueble hipotecado responderá por el total de la deuda ( indivisibilidad en relación al inmueble).

31. b) En relación al crédito: No importa lo que se haya pagado del crédito o cual sea el saldo de la deuda, ya que no se puede pedir el alzamiento de la hipoteca mientras no se haya satisfecho íntegramente la deuda. Si hay varios acreedores hipotecarios y el deudor le paga su cuota a cada uno de ellos, no puede pedir la cancelación proporcional del gravamen. Si fallece el acreedor dejando varios herederos, cada uno de ellos puede perseguir el total de la finca hipotecada para pagarse de su parte o cuota en el crédito.

32. Cabe hacer presente que la indivisibilidad no es de la esencia de la hipoteca sino de la naturaleza, de manera que el acreedor puede renunciar a este derecho que sólo a él beneficia. De otro lado, la indivisibilidad de la hipoteca no se comunica a la obligación principal que garantiza, la que puede ser divisible o indivisible.

33. Cómo se adquiere el derecho real de hipoteca a) Por tradición, mediante su inscripción conservatoria en el Registro de Hipotecas y Gravámenes. b) Por prescripción adquisitiva. Habrá prescripción ordinaria o extraordinaria según haya posesión regular o irregular del derecho. c) Por sucesión por causa de muerte: Como consecuencia del carácter accesorio de la hipoteca, si el crédito que garantiza la adquiere el heredero o legatario, también pasa a sus manos el derecho de hipoteca. (en tal caso, adquiere el derecho sin necesidad de inscripción conservatoria).

34. d) Por la cesión del crédito garantizado con hipoteca Como consecuencia de su carácter accesorio. e) Por subrogación en el crédito hipotecario. También es consecuencia del carácter accesorio de la hipoteca.

35. A) Convencional, legal o judicial. La hipoteca como tal es siempre convencional, en cuanto a que la forma de constituirla es a través de un contrato. Sin embargo, la obligación de constituir hipoteca puede emanar de la convención, de la ley, o de una resolución judicial. B) Celebrada por el deudor o por un tercero Una persona puede asegurar, a través de la hipoteca, una obligación propia; o un tercero puede hipotecar, para seguridad de una obligación ajena, un bien propio. Clasificación de la hipoteca

36. Lo normal cuando se hipoteca un inmueble para seguridad de una obligación ajena, será que no se afecte todo el patrimonio, sino que sólo el bien raíz que se hipoteca. Es decir, el acreedor no tiene la acción que emana del derecho de prenda general sobre el patrimonio del tercero, sino sólo tiene la acción real que emana de la hipoteca.

37. Características del contrato de hipoteca. 1. Contrato unilateral: Por regla general, en el contrato de hipoteca sólo resulta obligado el constituyente (deudor o tercero). La obligación consiste en transferir al acreedor el derecho real de hipoteca. Sin embargo de lo anterior, la hipoteca puede ser bilateral si el acreedor a su vez contrae alguna obligación. Por ejemplo, si ofrece al tercero una remuneración a cambio de que éste constituya el gravamen o si concede al deudor rebaja de intereses o una prórroga del plazo. 2. Contrato accesorio: Pues supone la existencia de una obligación principal a la que está garantizando.

38. 3 . Puede ser gratuito u oneroso: Este punto es discutido y confuso entre los autores, pues el contrato de hipoteca es uno de los casos en que podemos afirmar la existencia de utilidad para ambos contratantes y sin embargo el gravamen, por regla general, es para sólo uno de ellos. Hay utilidad clarísima para el acreedor hipotecario pero también la hay para el constituyente quien logra, por ejemplo, el crédito de dinero que necesita gracias a que hipoteca el inmueble. En este caso, sólo este último sufre el gravamen. Sin embargo, si la hipoteca la constituye después que se le ha concedido el crédito, no reportaría utilidad alguna al deudor. En todo caso, la única importancia práctica que tiene este clasificación es para los efectos de la acción pauliana.

39. 4. Es un contrato solemne: La hipoteca es un contrato solemne, pues requiere de escritura pública. Se discute el papel que cumple en este caso la inscripción hipotecaria: ¿es solemnidad o es tradición? Por un lado, se ha sostenido que la inscripción también es solemnidad de la hipoteca al decir la disposición "...sin este requisito no tendrá valor alguno”. Ésta es la opinión tradicional, actualmente abandonada por lo siguiente: Si sostenemos que es nula la hipoteca que no se inscribe, y asumimos que siempre media un tiempo entre la escritura pública y la inscripción llegaríamos al absurdo de sostener que entonces habría una conversión del acto nulo. La tesis actual sostiene que la intención del legislador fue que la tradición de los derechos reales se realice por la inscripción, y para la hipoteca creó un registro especial para ello.

40. Requisitos especiales de validez del contrato de hipoteca. A. Bienes susceptibles de darse en hipoteca (ART.3799 C) Los bienes inmuebles. Los otros derechos reales enajenables sobre bienes inmuebles. EL edificio construido en suelo ajeno, el cual si se hipoteca por el que lo construyó, será sin perjuicio del derecho del propietario del terreno, y entendiéndose sujeto a tal gravamen solamente el derecho que el mismo que edificó tuviere sobre lo edificado. La mera propiedad en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que extenderá también al mismo usufructo, como se haya lo contrario. El derecho de usufructo, los pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real, siempre que quede a salvo el de los demás partícipes en la propiedad.

41. Las naves. Los ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público y los edificios y terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregadas a aquellas obras. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, os i se hace constar en la inscripción que el acreedor tenia conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los dos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito, sin que pueda perjudicar los derechos de los interesados en el mismo, fuera del hipotecante.

42. B. Personas que pueden hipotecar 1. El propio deudor, y 2. Un tercero En cuanto a la capacidad, quien hipoteca debe tener facultad de enajenar, puesto que la hipoteca constituye un principio de enajenación. En cuanto al acreedor hipotecario basta que tenga capacidad para obligarse. Respecto a los incapaces, el legislador ha tomado ciertas precauciones. (Arto. 3798 C “ para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmuebles y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles” ). El mandato para hipotecar requiere de poder especial.

43. Se requiere de escritura pública aunque la obligación principal no la requiera. En el contrato de hipoteca hay menciones especiales que debe contener la escritura pública, cuya omisión no necesariamente acarrea la nulidad del contrato, siempre y cuando se puedan deducir del contrato mismo. Como hemos visto, la inscripción de la escritura pública no es solemnidad, sino la forma de hacer la tradición del derecho real de hipoteca. Arto. 3772 C. “ La hipoteca debe constituirse por escritura pública e inscribirse en el competente Registro”. C. Solemnidades

44. La Especialidad de la Hipoteca Se dice que la hipoteca es especial desde 2 puntos de vista: a) Porque se refiere a un inmueble perfectamente determinado e individualizado tanto en la escritura pública como en la inscripción hipotecaria. Art. 3773 C. b) En cuanto a la obligación, ya que ésta debiera, al menos teóricamente, estar perfectamente determinada. La obligación principal respecto de la cual accede el contrato de hipoteca debe estar aparentemente determinada. Art 3774C.

45. Cláusula de Garantía General Hipotecaria: Consiste en que un sujeto establece, para los efectos de garantizar presentes y futuras obligaciones con determinada persona, una hipoteca con garantía general; por lo tanto afecta un bien determinado al cumplimiento de sus obligaciones presentes y futuras para con un acreedor determinado. Esto permite fluidez en las operaciones comerciales, pues permite la movilidad en términos crediticios de relaciones comerciales. El derecho real de hipoteca, aún para garantizar las obligaciones futuras, se entiende constituido desde la inscripción; de manera que si el inmueble hipotecado es embargado por terceros y con posterioridad al embargo el deudor adquiere nuevas deudas para con el acreedor hipotecario, no habría objeto ilícito en dicha hipoteca; pues esta se ha perfeccionado con la inscripción.

46. EFECTOS DE LA HIPOTECA: A. Respecto del dueño de la propiedad hipotecada. La hipoteca constituye una limitación en el dominio y como tal no pueden ejercerse sus facultades de dueño de modo absoluto. Sin embargo la facultad que puede ejercer el dueño en la propiedad hipotecada son bastantes amplias: a. Antes de ejercerse la acción hipotecaria Estando la deuda garantizada con hipoteca, y antes que se dirija acción contra la finca hipotecada, el dueño goza de la facultad de usar, gozar y disponer de ella. También puede constituir otras hipotecas sobre el mismo inmueble, que en nada perjudica al primer acreedor, pues tiene preferencia por el orden de las fechas.

47. El problema se plantea con el resto de los derechos reales: ¿puede constituir un usufructo o un derecho de habitación o una servidumbre?. La respuesta sería afirmativa si pensamos en el principio de quien puede lo más puede lo menos. Sin embargo, esto no es tan así. En efecto, la ley permite enajenar o hipotecar el inmueble hipotecado pues ello en nada perjudica al acreedor. No sucede lo mismo si el deudor constituye un usufructo sobre el inmueble, pues ello disminuye el valor de la garantía, causándole al acreedor un perjuicio evidente. También puede administrar libremente la propiedad hipotecada. Antes del ejercicio de la acción hipotecaria, la única situación especial en torno a la facultad de disposición material (y no jurídica), del dueño dice relación con que no puede deteriorar la finca hipotecada, aún por caso fortuito.

48. b. Después de ejercida la acción hipotecaria. Desde que el acreedor hipotecario ejerce la acción hipotecaria y embarga el bien, cesa la facultad de disposición completamente. Como la hipoteca se extiende a los inmuebles por destinación y adherencia, tampoco puede enajenarlos o disponer de ellos de modo alguno.

49. ¿QUE DEBE CONTENER EL ACTO CONSTITUTIVO DE LA HIPOTECA?: .El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal, el lugar de su establecimiento. la fecha y naturaleza del contrato a que accede, la autoridad o notario que los suscriba y la hora en que se presente al Registro. El monto del crédito. Si causa réditos, se expresarán la tasa de ellos y la fecha desde que deben correr.

50. La época desde la cual podrá exigirse el pago de la deuda. La naturaleza del derecho real o de los predios hipotecados; con la ubicación de éstos, sus nombres, números, linderos y demás circunstancias que lo caractericen. El pago de las contribuciones a que estuviere sujeta la finca hipotecada.

51. Art. 3800 . No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contraído la obligación principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente. Art. 3800 . Si la obligación por la que un tercero ha dado una hipoteca fuere solamente anulada por una excepción puramente personal, como la de un menor, la hipoteca dada por un tercero será válida, y tendrá su pleno y entero efecto.

52. PROBLEMÁTICA CON RESPECTO A LA DIFERENCIACIÓN DE LAS GARANTÍAS REALES: Observamos de la opinión de Aguilar Gorrondona, la problemática que se ha presentado con respecto a la diferenciación de las garantías reales. Se la ha querido establecer partiendo de la base de su constitución, y de esa manera se dice, que en el caso de la prenda, la garantía pasa a poder del acreedor y, en el de la hipoteca, la garantía permanece e su poder.

53. Distinción esta que se fundamenta en que la hipoteca recae sobre inmuebles y la prenda sobre muebles. Pero tal como opina acertadamente Cabanellas, “… la delimitación en este sentido puede sufrir excepciones, por cuanto que en la hipoteca puedan establecerse cláusulas especiales en el contrato constituye, lo cual elimina la complejidad hipotecaria que alcanza a terceros poseedores en caso de enajenar el bien, o cosas gravads con hipoteca”. Por otra parte, tal distinción es considerada insuficiente, al fundamentar tal distinción en la regia de que la hipoteca está destinada a garantizar obligaciones con inmueble por cuanto que en el caso de las aeronaves y los buques sufre excepciones; mismo sucede con la regia en el sentido de que la prenda garantiza obligaciones con muebles, por cuanto que en materia de la moderna, “prenda agraria” sufre excepción.

54. ENTONCES, CUAL ES LA VERDADERA DIFERENCIA ENTRE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA CON HIPOTECA Y LA GARATIZADA CON PRENDA? El mismo Cabanellas, concluye en este sentido lo siguiente: “…el lindero más seguro en estas dos instituciones en el Derecho moderno, se encuentra en la formalidad solemne registral de la hipoteca, sin olvidar, u obviar que la prenda también puede constituirse por ante Notario…”

55. Garantía Comercial y Garantía Industrial

56. Introducción A veces, necesitamos prestar dinero y casi siempre, nos piden garantía para asegurar que vamos a pagar el préstamo. Por eso, es importante conocer los tipos de garantías más comunes en nuestro país y cómo funcionan para saber a qué nos obligamos al solicitar un préstamo y si nos conviene o no.

57. El crédito o préstamo ¿Qué es un préstamo? Es un contrato donde una persona entrega dinero a otra. En ese documento, las personas se ponen de acuerdo sobre el interés, el plazo y la forma de pago (una o varias cuotas).

58. ¿Quién puede solicitar un préstamo? Cualquier persona mayor de 21 años puede prestar dinero. Incluso, a partir de los 18 años, si la persona es casada o tiene la autorización (mediante escritura pública) de sus padres, puede firmar un contrato con otra persona que le va a prestar dinero.

59. ¿Por qué la gente necesita un préstamo? Porque, en ciertos momentos, no tiene suficiente dinero para invertir o comprar algo. Por ejemplo, tiene diez manzanas de tierra y quiere sembrarlas de café o poner a pastar unas vaquitas. Pero, el dinero que tiene solamente le alcanza para comprar una parte de lo que necesita y solamente con un préstamo puede realizar su proyecto. Obtener dinero para invertir ahorita y pagarlo después, más los intereses

60. Las garantías El crédito o préstamo es necesario para que un país y los que lo habitan prosperen, ya que nos permite conseguir las herramientas, insumos, animales y materiales que necesitamos para mejorar la producción. Sin embargo, para que la persona o el organismo que presta dinero pueda seguir haciéndolo, es importante que tenga seguridad de no perder su dinero, es decir, de recuperar el dinero prestado. Esta seguridad solamente la consigue a través de las garantías.

61. ¿Qué es una garantía? La palabra garantía es igual que decir seguridad. Lo que le interesa a la persona que presta dinero es que le paguen el monto prestado más los intereses. Pero, si llegado el día de pago acordado, la persona que recibió el préstamo no puede o no tiene con que pagar, entonces la garantía es la que sirve de pago. En el contrato, aparecen todas las reglas del juego. Una de ellas es la constitución de una garantía para seguridad de la persona que le presta dinero a otra y poder recuperarlo cuando se cumple el tiempo acordado. La persona que debe, está obligada a devolver lo prestado más los intereses pactados pero, si no puede o no tiene, responde la garantía

62. Tipos de garantía ¿Qué tipos de garantías existen? Existen dos grandes grupos o tipos de garantías: Las garantías personales: Esta garantía se refiere a que, cuando una persona no puede pagar lo que debe, otra persona deberá pagar en su lugar. A esta persona que paga la deuda de otro, se le conoce como fiador. El fiador puede ser un amigo, vecino o familiar, pero tiene que estar claro de la responsabilidad de ser fiador de alguien y aceptar esa responsabilidad firmando el contrato o documento que formaliza el préstamo.

63. ¿Qué tipos de fianza existen? Existen dos tipos de fianzas Fianza personal: Por ejemplo: Juan será fiador de Pedro desde el momento en que Juan firma, junto a Pedro, el contrato o documento que formaliza el préstamo de C$1,000.00 a favor de Pedro. Llegado el día de pago, primero deben de cobrarle a Pedro la cantidad que le prestaron más los intereses. Este cobro puede ser por medio de visitas o bien por que lo hayan mandado a llamar del juzgado para pagar. Pero, si aún así, Pedro no paga, entonces y sólo entonces, se busca a Juan para que pague la deuda de Pedro.

64. Fianza solidaria: Usando el mismo ejemplo, Juan será fiador solidario de Pedro desde el momento en que Juan firma, junto a Pedro, el contrato o documento que formaliza el préstamo. Llegado el día de pago, tanto Pedro como Juan están obligados a pagar en ese momento, ya sea porque los visiten o porque los manden a llamar del juzgado.

65. Las garantías reales: Cuando una persona no puede pagar un préstamo de dinero, lo que responde para el pago de esa obligación, es un bien (mueble o inmueble) y no una persona. Al igual que las garantías personales, las garantías reales deben de aparecer en el contrato o documento que formaliza el préstamo. Además deben ser descritas todas sus características para que puedan ser fácilmente identificables.

66. Por ejemplo: Un televisor a colores, marca Sony, color negro, de 19 pulgadas, con control remoro, N° de serie. Los bienes son muebles cuando pueden ser movidos de un lugar a otro sin que se rompan (por ejemplo: un televisor, una cama, un caballo). Estos pueden ser ofrecidos como garantía prendaria o prenda. Existen varios tipos de prenda, pero, las más comunes son: la prenda comercial y la prenda agraria o industrial.

67. La prenda comercial : ¿Qué bienes se pueden ofrecer como prenda comercial, para garantizar el pago de un préstamo? Se puede ofrecer por ejemplo: una refrigeradora, un televisor, un carro, un juego de muebles, un radio, una grabadora, un equipo de sonido. Pero, para que pueda servir la prenda comercial como garantía, es necesario enseñar la factura de compra a nombre de la persona que está solicitando el préstamo o que vaya a ofrecer la garantía. Si no tiene la factura, puede ir ante un notario para hacer una “declaración jurada” de que esos bienes son de su propiedad. También, es importante describir bien la prenda comercial para que no haya duda o confusión al momento de identificar el bien para ejecutar la prenda.

68. La prenda agraria y/o industrial: Está dirigida a apoyar al sector agropecuario y agro- industrial , sin necesidad de que sean propietarios de la tierra donde se encuentran ubicados los bienes ofrecidos como garantía.

69. ¿Qué bienes se pueden ofrecer como prenda agraria y/o industrial para garantizar el pago de un préstamo? Puede ser ganado, maquinaria e instalaciones para realizar trabajos agrícolas o pecuarios, las cosechas o frutos, plantaciones en cualquier estado de su desarrollo. La prenda agraria y/o industrial es una prenda sin desplazamiento, es decir, que el productor la mantiene en su poder para que no le haga falta y continúe trabajando. Pero, este productor está obligado a conservar la garantía en buen estado, porque si se desmejora debe de ofrecer otra de igual calidad y cantidad.

70. Por ejemplo: Pedro ofrece a Juan como garantía una vaquita lechera saludable. Si al momento de pagar, Pedro no tiene el dinero, entonces Juan se paga con la vaquita, pero, si esa vaca se murió o se encuentra enferma, entonces Pedro está en la obligación de entregar otra vaca saludable a Juan para pagar la deuda. Los bienes inmuebles son aquellos que no pueden ser movidos de un lugar a otro (ejemplo: una casa, una finca). Estos pueden ser ofrecidos como garantía hipotecaria o hipoteca, siempre y cuando se encuentren debidamente inscritos en el registro público de la propiedad inmueble, en la sección de derechos reales.

71. La hipoteca La hipoteca, dentro de las garantías, es la que ofrece más seguridad a la persona que presta. Solamente se pueden hipotecar bienes inmuebles (una casa, un lote de terreno, una finca) que se encuentren inscritos en el registro público de la propiedad de bienes inmuebles y que esté a nombre de la persona que pide prestado dinero. Sin embargo, también puede ofrecer la garantía hipotecaria, un amigo, vecino o familiar del que presta dinero, siempre que esté de acuerdo. La hipoteca solamente se puede hacer mediante una escritura pública ante notario, porque es necesario inscribirla en el registro público de la propiedad. También, es importante presentar la libertad de gravamen que extiende el registro para saber si la propiedad se encuentra comprometida con otra persona o está libre de compromiso.

72. ¿Quién puede ofrecer una garantía real? La puede ofrecer la persona que recibe el dinero, pero también la puede ofrecer otra persona (amigo, vecino o familiar) siempre y cuando esté claro de la responsabilidad de ofrecer como garantía una casa o un bien con el que se pagará la deuda en caso de incumplimiento de pago y aceptar esa responsabilidad, firmando el contrato o documento que formaliza el préstamo.

73. Más de las Garantías en el Ámbito Bancario: Las garantías que deberán otorgar los contratistas son las de fiel cumplimiento del contrato, por los adelantos y por el monto diferencial de propuesta; sus montos y condiciones serán reguladas en el Reglamento. Las garantías que acepten las Entidades deben ser incondicionales, solidarias, irrevocables y de realización automática en el país al solo requerimiento de la respectiva Entidad, bajo responsabilidad de las empresas que las emiten, las mismas que deberán estar dentro del ámbito de supervisión de la Superintendencia de Banca y Seguros o estar consideradas en la última lista de Bancos Extranjeros de primera categoría que periódicamente publica el Banco Central de Reserva.

74. Pueden ser: La carta fianza La póliza de caución Estas deberán ser incondicionales, solidarias, irrevocables y de realización automática al solo requerimiento de la Entidad, siempre y cuando hayan sido emitidas por una empresa autorizada y sujeta al ámbito de la Superintendencia de Banca y Seguros. Como requisito indispensable para suscribir el contrato, el postor ganador debe entregar a la Entidad la garantía de fiel cumplimiento del mismo. Esta deberá ser emitida por una suma equivalente al diez por ciento (10%) del monto del contrato y, tener vigencia hasta la aprobación de la liquidación final.

75. La garantía podrá ser ejecutada cuando el contratista no la hubiere renovado oportunamente, antes de la fecha de su vencimiento. Contra esta ejecución, el contratista no tiene derecho a interponer reclamo alguno. La garantía de fiel cumplimiento y la garantía adicional por el monto diferencial de propuesta se ejecutarán, en su totalidad, sólo cuando la resolución por la cual la Entidad resuelve el contrato por causa imputable al contratista, haya quedado consentida o cuando por laudo arbitral se declare procedente la decisión de resolver el contrato. El monto de las garantías corresponderá íntegramente a la Entidad, independientemente de la cuantificación del daño efectivamente irrogado.

76. Del mismo modo, se ejecutará la garantía de fiel cumplimiento cuando transcurridos tres días de haber sido requerido por la Entidad, el contratista no hubiera cumplido con pagar el saldo a su cargo establecido en la liquidación final del contrato debidamente consentida o ejecutoriada. Esta ejecución será solicitada por un monto equivalente al citado saldo a cargo del contratista.

77. CONTRATO DE MUTUO. MUTUO HIPOTECARIO. NULIDAD. SESION. DETERMINACION. PAUTAS.

78. PARA DETERMINAR LA EXISTENCIA DE LA LESION QUE PERMITA DECLARAR LA NULIDAD DE UN MUTUO CON GARANTIA HIPOTECARIA, ES NECESARIO PRECISAR LA EXISTENCIA DE DESPROPORCION ENTRE LAS PARTES MEDIANTE UNA COMPARACION, PERO NO CUALQUIERA SINO LA QUE RESULTE MAS ACORDE CON LAS CARACTERISTICAS DEL NEGOCIO EN CUESTION, DE ALLI QUE LA PAUTA MAS PROPICIA NO ES COMPARAR EL INDICE DE FLUCTUACION ENTRE EL INTERES PACTADO Y LA INFLACION OPERADA DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO, SINO LA COMPARACION ENTRE NEGOCIOS SIMILARES, COMO O TRO MUTUO CON GARANTIA HIPOTECARIA, YA QUE ELLO ES EL INDICE MAS CLARO RESPECTO

79. DEL MERCADO RELATIVO A ESE TIPO DE OPERACIONES. (EN EL CASO SE COMPARO CON OTRO MUTUO CON GARANTIA HIPOTECARIA CELEBRADO CONTEMPORANEAMENTE POR EL DEUDOR CON OTRA ENTIDAD BANCARIA, DE SIMILARES CARACTERISTICAS, LAS QUE POR OTRA PARTE ERAN CONOCIDAS POR ESTE ATENTO SU CALIDAD DE CORREDOR INMOBILIARIO, DETERMINANDOSE EL RECHAZO DE LA NULIDAD PLANTEADA).

80. Marco Jurídico EN LA LEY DE ADMISIÓN TEMPORAL PARA PERFECCIONAMIENTO ACTIVO DE FACILITACIÓN DE LAS EXPORTACIONES, LEY No. 382, aprobada el 20 de Febrero del 2001 , Publicado en la Gaceta No. 70 del 16 de Abril del 2001, nos habla de las garantías.

81. Para conocer un poco de esta Ley, antes de hablar de la materia de nuestro estudio como son las garantías, veremos el Objeto.: Según el artículo primero de esta Ley, tiene por objeto regular las facilidades requeridas en la admisión temporal pera perfeccionamiento activo, así como las que se requieren por la reexportación de los productos compensadores fuera del territorio nacional, incluyendo las ventas a las Zonas Francas Industriales de Exportaciones en sus diferentes modalidades.

82. Según el trece nos dice: “ Cuando se realice una admisión temporal o con suspensión previa de derechos e impuestos, se deberá rendir a favor de la DGA una garantía por el monto de los derechos e impuestos suspendidos, a efectos de asegurar su pago en caso que no se realice la reexportación de las mercancías admitidas temporalmente. El Reglamento de esta Ley determinará las garantías para efectos de este régimen en cada caso.

83. Previa consulta con la Secretaría Técnica, la autoridad aduanera ejecutará la garantía cuando al vencimiento del plazo de permanencia de las mercancías, éstas no hayan sido exportadas o importadas definitivamente. Igualmente será ejecutada la garantía aún antes del vencimiento del plazo, cuando se demuestre que el beneficiario ha usado o dispuesto indebidamente de las mercancías ingresadas, sin perjuicio de las demás sanciones aplicables.

84. El Artículo 14. Nos habla de una liberación de la garantía: “Con la presentación del reporte de las mercancías de la aduana por reexportación directa o indirecta, conforme lo establecido en el Capítulo V de esta Ley, o por venta a una empresa amparada bajo el régimen de Zonas Francas Industriales de Exportación, o por importación definitiva, se liberará al declarante de la garantía rendida”. COMENTARIO: EL TIPO DE GARANTÌA QUE VEMOS PRESENTE EN ESTA LEY ES DEL TIPO INDUSTRIAL.

85. EN LA LEY DE PRENDA AGRARIA O INDUSTRIAL , Aprobada el 13 de Julio de 1937, Publicada en La Gaceta No. 174 del 14 de Agosto de 1937. En su Artículo 1, Se establece el contrato de Prenda Agraria o Industrial, en garantía especial de préstamos de dinero, con sujeción a las disposiciones de la Ley.

86. Según el Artículo 2 de dicha Ley “Solo pueden darse en prenda Agraria o Industrial los bienes siguientes: a)- Los animales de cualquier especie y sus productos; b)- Las máquinas en general, instalaciones, herramientas, utensilios y demás cosas muebles, destinados a trabajos y explotaciones agrícolas, ganaderas o industriales; c)- Las semillas; los frutos y las cosechas de cualquier naturaleza, pendientes, en pié o separados, en estado natural o elaborados;

87. d)- Las materias primas de toda clase, así como los productos de fábricas o industriales, manufacturados o en curso de fabricación; e)- Las sementeras o plantaciones en cualquier estado de su desarrollo; f)- Las maderas, en pié, cortadas, labradas o elaborados;

88. g)- Las cosechas o frutos futuros, siempre que los árboles o plantas que deban producirlos hayan de dar la cosecha o los frutos, dentro de un plazo no mayor de un año, contado desde la fecha del contrato en que se constituye la prenda. Según el Artículo 3 de La Ley de prenda Agraria o Industrial: “ Los bienes gravados con prenda Agraria o Industrial, garantizan al acreedor, con privilegio especial, el importe del préstamo, intereses, comisiones y gastos, en los términos del contrato y de conformidad con las disposiciones de esta ley.

89. Según el Artículo 5 de la mencionada Ley: “ El contrato de prenda Agraria o Industrial se constituirá en escritura pública o en documento privado”. El Artículo 6 nos menciona .- El contrato de prenda nos menciona las especificaciones que debe contener el contrato de Prenda Agraria o Industrial: a)- Nombre, apellido, edad, estado, profesión u oficio y domicilio del deudor; y las mismas designaciones respecto al acreedor y a los que, como mandatarios o representantes legales del uno o del otro, intervengan en el contrato; Las personas jurídicas se individualizarán por su denominación legal y por el lugar de su establecimiento, y se extenderá a sus personeros lo dicho respecto a los mandatarios y representantes legales;

90. b)- La fecha y lugar del otorgamiento del contrato; c)- El importe del préstamo, el tipo de interés convenido, el de la comisión, y la fecha o fechas fijadas para el pago;

91. d)- Relación de los bienes en que consista la garantía, señalando su naturaleza, especie, cantidad, estado en que se hallaren y demás circunstancias que sirvan para identificarlos o individualizarlos. Si se tratare de ganados se expresará la clase y número de cabezas, la edad, sexo, fierro, marca, color y señales del animal; y en cuanto a los productos de la agricultura, de la ganadería o de la industria se indicará, según los casos, su calidad, peso, número y demás condiciones. En todo caso se designará el lugar donde permanecerán los bienes gravados.

92. e)- Si existe seguro, la clase de éste, el importe de la suma asegurada, el domicilio y nombre o denominación legal del asegurador y el número de la póliza; f)- En los casos de los Artos. 4º y 21, mención expresa de haber prestado su consentimiento el acreedor hipotecario o el prendario de grado anterior para la celebración del nuevo contrato; g)- La clase de contrato, su fecha y plazo, celebrado con el propietario de la finca cuando el deudor no fuere dueño del inmueble en que se hallaren los bienes pignorados.

93. Según estas leyes nos hablan de los objetos que pueden ser hipotecados. ley No.587 , Ley de Mercado de capitales, en su artículo 27 y artículo 111. Ley General de Títulos Valores, decreto No. 1824, Gaceta No.146 de 1971. En sus artículos 325- 330. Resolución No. CD- SIBOIF- 547- 1-AGOST-20-2008 , artículos 30 inc. 5 , artículo 27 .

94. ANEXOS Contenido: Crisis de las hipotecas subprime. Algunos Artículos de la LEY ESPECIAL SOBRE EXPLORACIÓN Y EXPLOTACIÓN DE MINAS , LEY No. 387, aprobada el 26 de Junio del 2001 , Publicada en la Gaceta No. 151 del 13 de Agosto del 2001.

95. CRISIS HIPOTECARIA La crisis de las hipotecas subprime es una crisis financiera que se extiende por los mercados financieros, principalmente, a partir del jueves 9 de agosto de 2007, si bien su origen se remonta a los años precedentes. Generalmente, se considera disparador y parte de la crisis financiera de 2008 y de la crisis económica de 2008 . La crisis hipotecaria, hasta el momento ( octubre de 2008 ), se ha saldado con numerosas quiebras financieras, nacionalizaciones bancarias, constantes intervenciones de los Bancos centrales de las principales economías desarrolladas, profundos descensos en las cotizaciones bursátiles y un deterioro de la economía global real, que ha supuesto la entrada en recesión de algunas de las economías más industrializadas.

96. Descripción de la crisis Las hipotecas de alto riesgo, conocidas en Estados Unidos como subprime , eran un tipo especial de hipoteca , preferentemente utilizado para la adquisición de vivienda , y orientada a clientes con escasa solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un tipo de interés promocional), y las comisiones bancarias resultaban más gravosas. [] Los bancos norteamericanos tenían un límite a la concesión de este tipo de préstamos, impuesto por la Reserva Federal .

97. Dado que la deuda puede ser objeto de venta y transacción económica mediante compra de bonos o titularizaciones de crédito, las hipotecas subprime podían ser retiradas del activo del balance de la entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. En algunos casos, la inversión se hacía mediante el llamado carry trade . El problema surge cuando el inversor (que puede ser una entidad financiera, un banco o un particular) desconoce el verdadero riesgo asumido. En una economía global , en la que los capitales financieros circulan a gran velocidad y cambian de manos con frecuencia y que ofrece productos financieros altamente sofisticados y automatizados, no todos los inversores conocen la naturaleza última de la operación contratada.

98. La crisis hipotecaria de 2007 se desató en el momento en que los inversores percibieron señales de alarma. La elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal , así como el incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos hicieron aumentar la tasa de morosidad y el nivel de ejecuciones (lo que incorrectamente se conoce como embargo ), y no sólo en las hipotecas de alto riesgo. [] La evidencia de que importantes entidades bancarias y grandes fondos de inversión tenían comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo provocó una repentina contracción del crédito (fenómeno conocido técnicamente como credit crunch ) y una enorme volatilidad de los valores bursátiles, generándose una espiral de desconfianza y pánico inversionista, y una repentina caída de las bolsas de valores de todo el mundo, debida, especialmente, a la falta de liquidez.

99. LEY No. 387. Artículo 1.- La presente Ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico para el uso racional de los recursos minerales de la Nación, además de normar las relaciones de las Instituciones del Estado con los particulares respecto a la obtención de derechos sobre estos recursos y la de los particulares entre sí que estén vinculados a la actividad minera. El Ministerio de Fomento, Industria y Comercio será la Institución del Poder Ejecutivo, encargada de la aplicación de las presentes disposiciones, de conformidad con lo establecido en la Ley de Organización, Competencia y Procedimiento del Poder Ejecutivo y su Reglamento.

100. Artículo 13.- El lote de la concesión minera será delimitado por un polígono con lados orientados Norte Sur y Este Oeste, conforme el sistema de coordenadas Universales Transversales Mercators (UTM), utilizado en el mapa topográfico, coincidiendo con las cuadriculas de dicho sistema de coordenadas. El lote minero tendrá un área máxima de 50 mil hectáreas y se otorga por un período de veinticinco años prorrogables por otro período igual.

101. Artículo 14.- La concesión minera se otorgará al primer solicitante en tiempo de un lote minero sobre terreno libre, entendiéndose como libre todo aquel que no este cubierto por una concesión, solicitud de concesión en trámite, o en un Área Protegida.

102. Artículo 15.- La concesión minera constituye derechos reales, distintos al de la propiedad de la tierra o fundo superficial en que se encuentre, aunque ambas pertenezcan a una misma persona. El derecho real emana de una concesión mineras es oponible a terceros, transferible y transmisible; susceptible de hipoteca y en general de todo acto o contrato, excepto el de constitución de patrimonio familiar.

103. La concesión minera es un inmueble y sus partes integrantes y accesorias tienen igual condición aunque se encuentren fuera de su perímetro. Son parte integrante de la concesión minera, los yacimientos minerales que se encuentren dentro de su perímetro y las labores que se ejecuten para su aprovechamiento. Son partes accesorias de la concesión minera las construcciones, instalaciones y demás objetos afectados permanentemente a su operación.

104. Artículo 16.- El titular de una concesión minera puede renuncias a ella en todo momento. La renuncia puede ser también parcial. Artículo 17.- En lo referente a la explotación, la concesión minera otorga a su titular, el los limites del perímetro concedido e indefinidamente en profundidad, además de lo dispuesto en el Artículo 34 de la Ley General Sobre Explotación de la Riquezas Naturales, el derecho exclusivo de reconocimiento de exploración y explotación de las sustancias minerales.

105. Artículo 18.- La concesión minera previa autorización del Ministerio de Fomento, Industrias y Comercio, puede ser dividida, cedida, traspasada y arrendada en forma total o parcial fusionada con otras concesiones, cumpliendo con los requisitos y lineamientos establecidos en la presente Ley y su Reglamento y su posterior inscripción en el Registro Central de Concesiones del MIFIC. Artículo 19.- En caso de expiración por el vencimiento del término o por renuncia de una concesión minera, el titular deberá cumplir con las disposiciones técnicas ambientales que se encuentran establecidos en los Permisos Ambientales correspondientes. Su incumplimiento queda sujeto a las sanciones establecidas en las Leyes y reglamentos de la materia. Artículo 20.- El otorgamiento de una concesión minera implica a favor del titular los derechos consignados en los Artículos 80 y 86 de la Ley General sobre Explotación de la Riquezas naturales.

106. CAPITULO IV DE LAS CONCESIONES MINERAS Artículo 21.- Toda concesión minera debe solicitarse ante la Dirección General de Recursos Naturales del MIFC. Esta para resolver sobre las solicitudes presentadas, seguirá los trámites y preceptos establecidos en la presente Ley y su Reglamento. Una vez recibida la solicitud de concesión minera y habiendo cumplido con los requisitos respectivos, en un plazo máximo de tres días hábiles, la Dirección general de Recursos Naturales del MIFIC, remitirá copia de la misma, a costa del solicitante, al Consejo Regional de la Región Autónoma de la Costa Atlántica o al Consejo Municipal, en que este ubicado geográficamente el interés de la solicitud, para su aprobación u opinión respectiva. El Ministro de Fomento, Industria y Comercio, otorgará por medio de Acuerdo Ministerial, la concesión minera solicitada, en un plazo máximo de 120 días, contados a partir de la recepción de la solicitud, para las ubicadas en las Regiones Autónomas de la Costa Atlántica, y de 90 días en el resto del país.

107. Artículo 22.- Las concesiones mineras se otorgarán para todas las sustancias comprendidas en el Artículo 3 de la presente Ley. Artículo 23.- Las solicitudes de concesiones mineras se presentarán por escrito directamente por el interesado o por un representante o apoderado acreditado para tal efecto. El Reglamento determinará los requisitos y procedimientos, sin perjuicio de lo establecido en el Artículo 33 de la presente Ley. Artículo 24.- No podrán, ni directa ni indirectamente, ni por interpósita personas, adquirir las Concesiones Mineras, además de los funcionarios señalados en el Artículo 130 párrafo tercero de la Constitución Política, aquellos funcionarios que llevan anexa jurisdicción en la materia objeto de esta Ley, sus cónyuges y parientes hasta el tercer grado de consanguinidad y segundo grado de afinidad.

108. Artículo 25.- Cualquier interesado en adquirir y conservar los derechos de un concesionario minero, queda sometido a las disposiciones de la presente Ley y su Reglamento. Artículo 26.- Pueden otorgarse concesiones mineras, dentro del perímetro de una concesión petrolera, para lo cual deberá obtenerse el Permiso Ambiental correspondiente y los trabajos de las primeras no interfieran las labores específicas de la explotación petrolera. Artículo 27.- La solicitud de concesión minera será denegada por el Ministro de Fomento, Industria y Comercio cuando no tiene los requisitos establecidos en esta Ley y su Reglamento.

109. Artículo 28.- Contra la Resolución Administrativa, denegatoria de una solicitud y/o cancelación de una Concesión Minera, se establece el Recurso de Reposición y Apelación en su caso, los que se interpondrán y resolverán dentro de los términos y por los organismos que señala la Ley No. 290, Ley de Organización, Competencia y Procedimientos del Poder Ejecutivo, publicada en La Gaceta, Diario Oficial No. 102 del 03 de Junio de 1998. En los casos antes señalados, cuando las autoridades no se pronuncien en los términos previstos, la falta de resolución se entenderá como positiva a favor del recurrente.

110. Artículo 29.- La solicitud de prórroga de la concesión minera deberá presentarse a más tardar seis meses antes de la fecha en que está expire, a la Dirección general de Recursos Naturales del MIFIC; la solicitud se acompañará de todos los documentos que tratan de la actividad minera realizada durante el período anterior de la validez. Artículo 30.- Cuando la renuncia de la concesión minera sea parcial, será necesaria una nueva definición de su perímetro y sus límites. El otorgamiento de la zona reducida anual la concesión original quedando libre de derecho el área renunciada.

111. Artículo 31.- Toda cesión o traspaso total o parcial de una concesión minera debe ser por un plazo que no exceda la duración que resta a la concesión minera original. Artículo 32.- Cada vez que el concesionario minero abandone o concluya un trabajo, deberá cumplir con las normas Técnicas Ambientales de tal forma que las obras realizadas no constituyan peligro contra la vida o la propiedad de terceros. Artículo 33.- La solicitud de concesión minera deberá expresar la definición exacta del perímetro solicitado. A la respectiva solicitud se acompañará: a) Un mapa del territorio nacional a escala 1: 50,000 donde se indique la ubicación de la zona a que se refiere la solicitud. b) Un plano topográfico de escala conveniente orientada al norte verdadero, indicando exactamente la ubicación del mojón de referencia. c) Una breve reseña técnica de los trabajos que piensa realizar y los documentos que puedan aportarse (planos, reportes, análisis, estimación de las reservas, etc.) anteriores a la concesión sobre el área que se está solicitando.

112. Artículo 34.- La concesión minera, deberá ser determinada en el terreno por mojones situados en cada uno de sus vértices y por lo menos uno de ellos en relación a un punto invariable del terreno. Este mojón indicará el nombre del titular, y la fecha de otorgamiento de la concesión minera. Si la Dirección General de Recursos Naturales del MIFIC lo considera necesario estará obligado a mojonar total o parcialmente su concesión minera de exploración y explotación. Artículo 35.- El concesionario podrá renunciar a su concesión minera dando a conocer a la Dirección General de Recursos Naturales del MIFIC, las razones de su renuncia. Artículo 36.- Tanto la fusión dedos o varias concesiones mineras contiguas, como la desmembración de una concesión minera, serán solicitadas, otorgadas, o rechazadas en la misma forma que si se trata de una concesión minera original. La concesión minera que resulte de la unión de dos o varias concesiones mineras expirará a la fecha de expiración de la más antigua. Las concesiones mineras que resultaren de una desmembración tendrán la misma fecha de expiración de la concesión minera original.

113. Artículo 37.- En los lugares donde se cancelen o renuncien concesiones mineras o cuando las solicitudes de las mismas se rehacen o sean objeto de desistimiento o caducidad, el área en referencia se considerará libre 30 días después de la fecha de publicación de la declaración en La Gaceta, Diario Oficial. Todas las solicitudes sobre una misma área sometidas durante ese período, se considerarán para este efecto como presentadas al mismo tiempo, procediéndose a licitación entre los interesados de conformidad al procedimiento de la presente Ley y su Reglamento. No podrá someter solicitud el titular anterior de la concesión minera liberada. En los casos de renuncia parcial de área, solamente se considerará libre de la porción del terreno que se abandona. Artículo 38.- La cesión o traspaso o total o parcial por cualquier título legal de una concesión minera con sus dependencias inmobiliarias, será; por el término de duración restante de la concesión; siempre que los nuevos adquirentes se sometan exactamente a las obligaciones de la presente Ley. Esta disposición no se aplica al arrendamiento.