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HABILITACIONES
   URBANAS


   Fredy Luis Silva Villajuán
Normativa aplicable

- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº
  29300 y N° 29476.
- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por
  el D.S. N° 003-2010-VIVIENDA.
- D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento
  Nacional de Edificaciones.
- Adecuación del Reglamento de Inscripciones
  del Registro de Predios: Resolución Nº 339-
  2008-SUNARP/SN.
Definición de habilitación urbana

 Es el proceso de convertir un terreno rústico o
  eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras
  de accesibilidad, de distribución de agua y
  recolección de desagüe, de distribución de
  energía e iluminación pública, pistas y veredas.
  Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes
  para la distribución de gas y redes de
  comunicaciones.

Art. 3º Ley 29090
Entidad competente para aprobar
                las HU
• Las municipalidades distritales en el ámbito de su
  jurisdicción, las municipalidades provinciales y la
  Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito
  del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.

• Todos los procedimientos establecidos en la Ley
  29090, están sujetos a silencio administrativo
  positivo.
•   Según modificación efectuada por Ley 29476.
Legitimados para tramitar una
           habilitación urbana
• Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,
  concesionarios, titulares de una servidumbre o
  afectación en uso o cualesquiera que cuente
  con derechos ciertos para llevar a cabo obras
  de habilitación urbana sobre un predio.

•   Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090
Jurisprudencia registral

• Intervención      de   copropietarios     en    habilitación
  urbana
• “Siendo que la aprobación de la habilitación urbana importa la
  modificación de la apariencia física de un inmueble, se
  requiere la intervención de todos los copropietarios conforme
  al inciso 1 del artículo 971 del Código Civil que exige
  unanimidad para introducir modificaciones en el bien común.
• No se requiere la intervención de todos los copropietarios de
  un predio cuando los copropietarios no intervinientes a un
  área específica de la habilitación urbana no inscrita”.
•   Resolución Nª 787-2010-SUNARP-TR-L.
Actos inscribibles


1. Independización o parcelación de predios
   rústicos para habilitaciones urbanas -
   Planeamiento integral.
2. Documentos previos.
3. Proyecto de habilitación urbana.
4. Recepción de obras de habilitación
   urbana.
Independización de predios
              rústicos
• - Proceso de división de un predio rústico para destinar
  las porciones resultantes a una habilitación urbana.
• - El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su
  anexo “E”, con el número de resolución de autorización,
  conjuntamente        con    los    documentos      técnicos
  sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del
  Reglamento de la Ley 29090.
• - La inscripción del planeamiento integral no es un acto
  previo para la inscripción de la independización; sin
  embargo, debe dejarse constancia que no se solicitó su
  inscripción. Art. 44 RIRP
Documentos previos
   DEFINICIÓN: “Se entiende por documento
   previo aquel que regula el diseño o las
   condiciones técnicas que afectarán el proceso
   de habilitación urbana o de edificación de un
   predio y que, por tanto, es necesario tramitar
   ante una entidad, con anterioridad al trámite
   de licencias de habilitación urbana y de
   edificación.”

 Art. 14 Ley
Efectos de la inscripción de los
          documentos previos
   “Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud
   del propietario, cualquiera de los documentos
   establecidos en el presente artículo, para su
   respectiva publicidad, siendo que el
   contenido del asiento de inscripción debe
   resaltar las condiciones establecidas para el
   aprovechamiento del predio, por lo que éste
   será oponible frente a terceros.”

Art. 14 Ley
Certificado de Zonificación y Vías
 “Es el documento emitido por las
 municipalidades provinciales o por la
 Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
 ámbito de sus respectivas jurisdicciones, en
 las que se especifican los parámetros de
 diseño que regulan el proceso de habilitación
 urbana de un predio.”

 Art. 14.1 Ley
Antecedente en la jurisprudencia
           registral

   La zonificación no constituye un acto
   inscribible
   La zonificación a la que está sujeta un predio,
   no constituye un acto inscribible en el
   Registro, por tratarse de una limitación al uso
   del suelo que es aprobada mediante
   ordenanza municipal, bastando para ser
   conocida por todos, la publicación de la
   norma correspondiente, es decir, la
   publicidad legal.
 Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L
Certificado de Factibilidad de
             Servicios
   Es el documento emitido por las entidades
   prestadoras de servicios, que contiene:
a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se
   otorgará el servicio, precisando las obras e
   instalaciones de infraestructura pública que
   deberán efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio.
c. La fecha de emisión.
d. Fecha de vigencia.
Anotación preventiva de
          documentos previos


   “El Certificado de Zonificación y Vías y los
   certificados de Factibilidad de Servicios se
   anotarán preventivamente a solicitud del
   propietario, en el rubro b) de la partida
   registral del predio, en forma previa a la
   inscripción de la habilitación urbana y
   siempre que se encuentren vigentes.”

Art. 31A del RIRP
Contenido del asiento del
         Certificado de Zonificación

1. Datos contenidos en el Certificado.
2. Plazo de vigencia del Certificado.

   El asiento de anotación preventiva caducará de
   pleno derecho al vencimiento del plazo de
   vigencia del certificado.

Art. 31B RIRP
Contenido del asiento de
         certificado de factibilidad

1. Indicación que el predio cuenta con factibilidad
   de servicios o,
2. Si acceso al servicio será posterior, los datos
   respectivos (+ fecha de emisión y vigencia).

Art. 31B RIRP
Etapas del procedimiento
      administrativo de habilitación
                 urbana

a) Aprobación del Proyecto.

b) Recepción de las Obras.

Art. 16 Reglamento
Modalidades de aprobación de
            habilitación

Modalidad B: Con firma de profesionales
  responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa
  de proyecto por revisores urbanos o
  comisiones técnicas.

Modalidad D: aprobación con evaluación previa
  de comisión técnica.

Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476
Modalidad B: Con firma de
        profesionales responsables
• El cargo de ingreso del FUHU constituye la
  licencia temporal que permite iniciar las obras
  preliminares.
• La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días
  para verificar el expediente, la idoneidad y
  correcta ejecución del proyecto.
• Después de la verificación sin observaciones, se
  otorga la licencia definitiva que autoriza la
  continuación de las obras.
•   Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad C: Evaluación previa de
    proyectos por revisores urbanos o
          comisiones técnicas
• Revisores urbanos:
• El cargo de presentación del expediente ante la
  municipalidad constituye la licencia, previo pago de la
  liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este
  momento iniciar las obras.
• Comisiones técnicas:
• La municipalidad convocará a la comisión en el plazo
  de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para
  evaluar el expediente. Vencido este plazo sin
  pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
•   Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad D: Aprobación con
       evaluación previa de comisión
                  técnica
• La municipalidad convocará a la comisión en el
  plazo máximo de 5 días útiles; la comisión
  tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente.
  Vencido este plazo sin pronunciamiento, se
  aplica el silencio positivo.

•   Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Inscripción registral de la primera
           etapa de la H.U.
  “La inscripción en Registros Públicos de las
  habilitaciones   urbanas     autorizadas   por     las
  modalidades B, C y D se realizará únicamente con la
  recepción de obras, a excepción de las habilitaciones
  urbanas con construcción simultánea y venta
  garantizada de lotes en las que se realiza la
  anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica
  y la preindependización. Sin embargo, el proyecto de
  habilitación urbana aprobado por la municipalidad
  podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo
  responsabilidad del promotor.”

Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Anotación preventiva de la licencia
      de habilitación urbana
- Habilitaciones urbanas con construcción simultánea
  y venta garantizada de lotes.

- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier
  modalidad, bajo responsabilidad del promotor.

- Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP,
  que recogía el anterior texto del artículo 10 de la
  Ley 29090 según el cual solamente era registrable
  la HU aprobada por la modalidad B y la C con
  revisores urbanos.
Título que sustenta la anotación
      preventiva de la licencia

A) Modalidad B: Resolución municipal que
  aprueba la licencia definitiva.

 Modalidad C: FUHU debidamente sellado y
 con Nº de expediente asignado, el anexo “D”
 con el sello de pago de la autoliquidación y
 comprobante de pago.

 Modalidad D: FUHU debidamente sellado y
 con Nº de expediente asignado y comprobante
 de pago del derecho respectivo.
Título que sustenta la anotación
      preventiva de la licencia
B) Planos de ubicación y localización* del terreno,
  y de trazado y lotización presentados ante la
  Municipalidad respectiva.

C) Memoria descriptiva.

Se regula prevalencia del plano.
Se permite presentación de copia digital de planos
  y memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA
Título que sustenta la anotación
 preventiva de la licencia por SAP
A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia
  de habilitación urbana presentado ante la
  municipalidad.

B) Documentos técnicos (planos y memoria
  descriptiva).

C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario en
  el sentido que operó el SAP, presentada ante la
  municipalidad.
Ley del Silencio Administrativo Positivo
                Nº 29060
 Art. 2º.- Aprobación automática
 Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio
 administrativo positivo, se considerarán automáticamente
 aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la
 entidad no hubiera emitido el pronunciamiento
 correspondiente, no siendo necesario expedirse
 pronunciamiento o documento alguno para que el
 administrado pueda hacer efectivo su derecho (...).
 Art. 3º.- Aprobación del procedimiento
 No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar
 una D.J. ante la propia entidad que configuró dicha
 aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho
 conferido     ante    la    misma     o   3ras     entidades
 (...)constituyendo el cargo de recepción de dicho
 documento, prueba suficiente de la resolución aprobatoria
 ficta de la solicitud o trámite (...) puede remitirse por
 conducto notarial, surtiendo los mismos efectos.
Ley del Procedimiento Administrativo
               General

   Art. 188º.- Efectos del Silencio Administrativo
   188.1. Los procedimientos administrativos sujetos
   a silencio administrativo positivo quedarán
   automáticamente aprobados en los términos en
   que fueron solicitados si transcurrido el plazo
   establecido o máximo, al que se adicionará el
   plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del
   artículo 24 de la presente Ley*, la entidad no
   hubiere notificado el pronunciamiento respectivo.
   La D.J. A la que se refiere el art. 3 de la Ley del
   S.A.P. No resulta necesaria para ejercer el derecho
   resultante del SAP ante la misma entidad.
* Reforma según D.Leg. Nº 1029
Contenido del asiento de anotación
       preventiva de licencia

A) Número asignado al expediente y fecha de
  recepción, o número de resolución, de ser el
  caso.
B) Cuadro general de distribución de áreas (área
  total de predio habilitado, área útil, cantidad de
  lotes, área de aportes, área de compensación si
  hubiere, área total de vías públicas + datos
  relevantes).
C) De ser el caso, autorización de venta
  garantizada
   Se prevé caducidad de anotación al vencimiento
   de vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP
Preindependización

 - Se extenderá sobre la base de planos de
    trazado y lotización y memoria descriptiva.
 - Puede presentarse documento privado simple
    con la descripción de cada lote.
  - Se regula prevalencia del plano.
 - Se precisa que la caducidad comprende a las
    “partidas preindependizadas”* y a las
    “anotaciones preventivas” al caducar la
    anotación del proyecto.
* Efecto: cierre
Art. 31F RIRP
Compraventa garantizada


Se anotarán en la partida preindependizada:
- Compraventa garantizada
- Cesión de posición contractual

   Inscripción definitiva con inscripción de
   recepción de obras.


Art. 31G RIRP
Inscripción de la recepción de
                obras

   “El FUHU con la recepción de obras de
   habilitación urbana, el plano de replanteo de
   trazado y lotización, la memoria descriptiva y
   la resolución de recepción de obras,
   debidamente sellados por la municipalidad
   son los documentos que, en conjunto, dan
   mérito a la inscripción registral de la
   habilitación urbana y a la inscripción
   individualizada de los predios urbanos
   generados durante este proceso.”
Art. 20 Ley 29090
Título inscribible conforme al RIRP
A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.
B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización +
   memoria descriptiva.
 Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se
   requerirá plano de replanteo, sino de trazado y
   lotización.
 Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y
   lotización + memoria + Plano de ubicación y
   localización presentado para obtención de
   licencia.
 Art. 31H RIRP
Título inscribible de recepción de
             obras por SAP
A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción
  de obras presentado ante la municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
  descriptiva).
C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario en
  el sentido que operó el SAP, presentada a la
  municipalidad.

Art. 31K RIRP
Contenido del asiento de recepción de
                 obras
A) Número y fecha de la resolución municipal que
   aprueba la recepción de las obras.
   Cuando hubiese operado el silencio
   administrativo positivo se indicará la fecha
   de presentación del expediente a la
   municipalidad y la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribución de áreas: área
   del predio habilitado, área útil, cantidad de
   lotes, área de aportes, área de compensación,
   área de vías públicas, etc.
   Se independizarán lotes o se convertirán en
   definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP
Modificación de lotes
     preindependizados y transferidos

1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el
    área, linderos y medidas de lotes transferidos:
    Registrador inscribirá las modificaciones en las
    partidas respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
    excluidos,     se      requerirá    el    previo
    consentimiento* de titulares de dichos lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de
    lotes excluidos. Art. 31J RIRP.

* Instrumento público (= transferencia)
Jurisprudencia registral

• Rectificación en mérito al plano de replanteo de
  ejecución de obras de una habilitación urbana
• “El plano de replanteo correspondiente a la ejecución
  de obras de una habilitación urbana que forma parte
  del título archivado, tiene mérito suficiente para
  proceder a la rectificación de un asiento registral por
  constituir un documento que fundamenta directa e
  inmediatamente la inscripción de la recepción de
  obras de una habilitación urbana”.
•   Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L
Reglas para identificación de lotes
           modificados
1. Variación de los lotes puede ser verificada por el
   Registrador.
2. Variación de los lotes puede requerir informe del
   Área de Catastro.
3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar
   los lotes: se requerirá modificar o aclarar
   título* que dio lugar a la anotación de la
   transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 31J RIRP
Recepción parcial de obras

• Cuando se apruebe la recepción parcial de
  obras, se independizará el área recepcionada,
  quedando en la partida matriz el área pendiente
  de ejecución.
• Si existen aportes pendientes de efectuar en la
  etapa recepcionada, se extenderá un asiento en
  el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar
  esta circunstancia.
• Constituye acto previo la inscripción del
  planeamiento integral en la partida matriz.
•   Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP
Regularización de habilitaciones
          urbanas ejecutadas
• Presupuestos:
• Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el
  25-9-2007, acreditadas mediante documento de
  fecha cierta.
• Puede estar referida a la aprobación del proyecto o
  a la recepción de obras.
• La municipalidad denegará la solicitud de
  regularización si se incumple la zonificación y
  diseño de vías.
• Se aprueba mediante resolución municipal.
•   Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento
Título inscribible para la
    regularización conforme al RIRP
• Resolución municipal que aprueba el proyecto
  o la recepción de obras.

• Planos de ubicación, localización y de trazado
  y lotización.

• Memoria descriptiva.
•   Art. 31Ñ RIRP
Habilitaciones urbanas de oficio

• Presupuesto:
• Predios que se encuentran registrados como
  rústicos pero que se encuentran ubicados en
  zonas urbanas consolidadas, con edificaciones
  y servicios públicos.
• * Las municipalidades deberán identificarlos y
  emitir de oficio la resolución que lo declare de
  naturaleza urbana. La inscripción en el Registro
  será gestionada por el propietario.
•   Art. 24 de la Ley.
Título inscribible conforme al RIRP

• - Si la habilitación urbana comprende el íntegro
  del predio inscrito: es suficiente la resolución
  municipal.
• - Si el predio habilitado forma parte de otro de
  mayor extensión: Además de la resolución, se
  requiere, plano perimétrico del área habilitada y
  de la remanente, memoria descriptiva cuando los
  datos relativos al área, linderos y medidas
  perimétricas no consten en el plano.
• - Se independizará el área habilitada.
•   Art. 31-O RIRP
Jurisprudencia registral

• Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo a
  una habilitación urbana de oficio
• “A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere
  el artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una
  declaración de la administración que nace de oficio y
  no como consecuencia de una solicitud de parte, no le
  es de aplicación el silencio administrativo positivo”.

•   Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A
Compensación de áreas
• Es la permuta de áreas que realizan los propietarios de
  predios colindantes con la finalidad de completar el
  diseño del proyecto de habilitación urbana.
• No constituye acto previo para la inscripción de la
  aprobación del proyecto o de la recepción de obras,
  cuando la compensación de áreas es futura. En este
  caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que se
  encuentran fuera del perímetro del predio registral.

• Inscrita la compensación, los lotes se integran a la
  habilitación si fueron considerados dentro del área útil.
•   Art. 31M RIRP
Jurisprudencia registral
• Compensación de áreas en habilitaciones urbanas
• “No constituye un acto previo para la inscripción de la
  compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la
  inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la
  recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización
  a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto
  posterior deberá registrarse la modificación de la habilitación
  urbana a fin de integrar los lotes ya completos como
  consecuencia de la compensación registrada, siendo que en
  dicho título deberá precisarse el área, linderos y medidas
  perimétricas de los lotes completos como consecuencia de
  la compensación y el área útil de la urbanización”.
•   Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L
•
HU para uso de vivienda con
            bienes comunes
• 1. Inscripción de la recepción de obras o la
  aprobación del proyecto.

• 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento
  interno.
• No constituye acto previo la inscripción de la
  declaratoria de fábrica.

•   Art. 31N RIRP
Habilitaciones urbanas aprobadas
             con anterioridad

• “La inscripción de la habilitación urbana y de la
  declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a
  los instrumentos otorgados de conformidad con
  las normas vigentes a la fecha de su aprobación
  o declaración”.


•   Décima disposición transitoria RIRP.
Jurisprudencia registral

• Aplicación de normas en habilitaciones urbanas
• “A las habilitaciones urbanas aprobadas bajo las
  disposiciones de la Ley 26878 y su Reglamento, le
  resultan aplicables las normas del anterior
  Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
  emitido en el marco de los dispositivos que regularon
  el trámite de las habilitaciones urbanas”.

•   Resolución Nº 1047-2009-SUNARP-TR-L
Replante de urbanización o
         reurbanización
  “Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se
  denomina reurbanización al replanteo de una urbanización o
  lotización que conlleve la recomposición de la trama urbana
  existente mediante la reubicación o redimensionamiento de
  las vías y la acumulación y subdivisión de lotes.
  Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la
  reurbanización está sujeta a los trámites correspondientes a
  una habilitación urbana, razón por la que el título en mérito al
  cual se inscribirá este acto, será la resolución municipal que
  la aprueba, acompañada de los planos y memorias
  descriptivas correspondientes”.
Resolución Nº 824-2010-SUNARP-TR-L
ASPECTOS REGISTRALES
 DE LA DECLARATORIA
     DE FÁBRICA

     Fredy Silva Villajuán
Normativa aplicable
• - Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de
  habilitaciones urbanas y de edificaciones),
  modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476.
• - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de
  Licencias de habilitación urbana y licencias de
  edificación).  Vigente    desde     el  28/9/2008.
  Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA.
• - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de
  edificaciones)
• - Reglamento de Inscripciones del Registro de
  Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº
  339-2008-SUNARP-SN,         vigente    desde    el
  27/12/2008.
Definición de declaratoria de
               fábrica

• Es el reconocimiento legal de la existencia de
  cualquier tipo de obra, que se realiza
  mediante declaración del propietario con las
  formalidades y trámites previstos en la ley.

•   Art. 2 Reglamento Ley 27157
Definición de edificación

Es el resultado de construir una obra cuyo
destino es albergar al hombre en el desarrollo
de     sus    actividades. Comprende       las
instalaciones     fijas  y  complementarias
adscritas a ella.

Artículo 3, numeral 2 Ley 29090
Predios sobre los que puede
• - Predios urbanos.
 recaer la declaratoria de fábrica
• - Terrenos que cuenten con proyecto aprobado
  de habilitación urbana con construcción
  simultánea de vivienda.
• - Predios ubicados en zonas urbanas
  consolidadas que se encuentren como urbanos
  en la municipalidad e inscritos como rústicos en
  el Registro.
• - Predios rurales.
Jurisprudencia registral
• Determinación de la naturaleza urbana de un
  predio.
• “Corresponde a la autoridad municipal
  competente, determinar la naturaleza de un
  predio, condición que puede ser acreditada al
  Registro mediante el Certificado de Zonificación
  y Vías o el Certificado de Parámetros
  Urbanísticos y Edificatorios”.

•   Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
Legitimados para edificar y
    para formular la declaratoria
             de fábrica
• Los       propietarios,      usufructuarios,
  superficiarios, concesionarios, titulares de
  una servidumbre o afectación en uso o
  cualesquiera que cuente con derechos
  ciertos para llevar a cabo obras          de
  edificación sobre un predio.
•   Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090
Jurisprudencia registral
• Declaratoria de fábrica
• “La declaratoria de fábrica podrá ser
  efectuada por el propietario del predio o por
  el titular del derecho de superficie vigente. En
  este último caso, la edificación declarada
  debe comprender aquella efectuada a partir
  de la vigencia de dicho derecho real”.

•   Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
Edificación social sobre terreno
propio de uno de los cónyuges
• Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la
  sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad
  de gananciales y la fábrica haya sido edificada en
  terreno propio de uno de ellos, el Registrador
  procederá a extender simultáneamente el asiento
  de dominio de la sociedad conyugal sobre el
  inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo
  que se acredite que el bien mantiene la condición
  de propio.

• Para ello, deberá presentarse la respectiva partida
  de matrimonio en copia certificada.
•   Art. 50K del RIRP
Procedimientos para formular
  una declaratoria de fábrica
• 1. Procedimiento ordinario o regular.
  Regulado anteriormente por el Título II de la Ley
  27157 y actualmente por el Capítulo III de la
  Ley 29090.
• 2. Procedimientos en vía de regularización.
• 2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157
  (FOR), sin intervención municipal.
• 2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090,
  con intervención municipal.
Procedimiento ordinario
      o regular de
 declaratoria de fábrica
Documentos previos
• “Son aquellos documentos que regulan el diseño
  o las condiciones técnicas que afectarán el
  proceso de habilitación urbana o de edificación de
  un predio y que por tanto es necesario tramitar
  ante una entidad con anterioridad al trámite de
  licencia de habilitación urbana y de edificación”.

•   Art. 14 Ley 29090
Efectos de la inscripción de los
      documentos previos

   “Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud
   del propietario, cualquiera de los documentos
   establecidos en el presente artículo, para su
   respectiva publicidad, siendo que el
   contenido del asiento de inscripción debe
   resaltar las condiciones establecidas para el
   aprovechamiento del predio, por lo que éste
   será oponible frente a terceros.”

Art. 14 Ley 29090
Documentos previos:
      Certificado de Parámetros
      Urbanísticos y Edificatorios
• Es el documento emitido por las municipalidades
  distritales y provinciales o por la Municipalidad
  Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado,
  donde se especifican los parámetros de diseño que
  regulan el proceso de edificación de un predio
  urbano.
• Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y
  tendrá vigencia de 36 meses.

•   Art. 14 Ley 29090
Documentos previos:
Certificado de Factibilidad de
          Servicios
• Documento emitido por las entidades
  prestadoras de servicios que contiene:
• a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se
  otorgará el servicio, precisando las obras e
  instalaciones de insfraestructura pública que
  deberán realizar las empresas prestadoras.
• b) Plazo en que podrá accederse al servicio.
• c) Fecha de emisión.
• d) fecha de vigencia.
Art. 14 Ley 29090
Contenido del asiento de
        anotación preventiva
• El asiento de anotación preventiva del Certificado
  de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
  contendrá los datos del Num. 1 Art. 14 de la Ley y
  el plazo de vigencia. El asiento caducará al
  vencimiento del plazo del certificado.
• En el asiento de anotación preventiva del
  Certificado de Factibilidad de Servicios se
  indicará si el predio cuenta con factibilidad de
  servicios, o en caso que el acceso sea posterior,
  los datos de los literales b), c) y d) del Num. 3 del
  Art. 14 de la Ley.
•   Art. 50B del RIRP
Licencia de edificación
La licencia de edificación constituye un acto
administrativo   mediante      el   cual  las
municipalidades otorgan autorización para la
ejecución de obras de edificación.

Las licencias podrán ser objeto de prórroga y
modificación, así mismo de desistimiento de
manera expresa y a solicitud del interesado.

Artículo 7 Ley 29090
Plazo de vigencia – Efectos de
           la licencia
• Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por
  12 meses calendarios por única vez. En todas
  las modalidades, el inicio se computa a partir
  del ingreso del expediente a la municipalidad.
  Art. 11 de la Ley 29090


• Efectos: Determina la adquisición de derechos
  de construcción y desarrollo, en los términos de
  la licencia. Las licencias producen todos sus
  efectos aun cuando los inmuebles sean
  enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.
Modalidades de aprobación de
     la licencia de edificación
Modalidad A: Aprobación automática con firma de
 profesionales

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de
 proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de
 Comisión Técnica.

Artículo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
Modalidad A: Aprobación
           automática con firma de
                profesionales
• Se     requiere    presentar    ante   la
  municipalidad el FUE y los demás
  documentos. El cargo de ingreso
  constituye la licencia, previo pago de la
  liquidación respectiva y a partir de ese
  momento se pueden iniciar.
•   Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
Modalidad B: Con firma de
     profesionales responsables
• El cargo de ingreso del FUHU constituye la
  licencia temporal que permite iniciar las obras
  preliminares.
• La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días
  para verificar el expediente, la idoneidad y
  correcta ejecución del proyecto.
• Después de la verificación sin observaciones, se
  otorga la licencia definitiva que autoriza la
  continuación de las obras.
•   Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad C: Evaluación previa de
proyecto por revisores urbanos o
      comisiones técnicas
Revisores urbanos: El cargo de presentación del
  expediente ante la municipalidad constituye la
  licencia, previo pago de la liquidación respectiva,
  pudiéndose a partir de este momento iniciar las
  obras.
Comisiones técnicas:
  La municipalidad convocará a la comisión en el
  plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días
  útiles para evaluar el expediente. Vencido este
  plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio
  positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad D: Aprobación con
 evaluación previa de comisión
            técnica
La municipalidad convocará a la comisión en el
plazo máximo de 5 días útiles; la comisión
tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente.
Vencido este plazo sin pronunciamiento, se
aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Predeclaratoria de fábrica

• Los propietarios pueden solicitar al Registro la
  anotación preventiva de la predeclaratoria de
  fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un año.

• Cuando se solicite la inscripción de una unidad
  inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva
  y     zonas       comunes,     debe    inscribirse
  necesariamente, en el mismo acto, el reglamento
  interno y la preindependización.
•   Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Título que da mérito a la
anotación de la predeclaratoria
           de fábrica
• a) Cargo del FUE, presentado ante la
  Municipalidad con su sello de recepción y el
  número de expediente asignado.
• b) Resolución de licencia de edificación en los
  casos de las modalidades b), c) y d).
• c) Plano de ubicación, localización y plano de
  arquitectura presentados ante la Municipalidad.
• d) Memoria descriptiva de distribución de
  ambientes.
• * En caso de discrepancia entre la memoria y el
  plano, prima el plano.
• * Se puede presentar memoria descritiva en copia
  digital
•   Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476
Contenido del asiento de
       predeclaratoria de fábrica

• Distribución de ambientes, área techada por cada
  piso, área libre del primer piso, el carácter
  preventivo del asiento, la norma que autoriza su
  extensión, su plazo de vigencia y el nombre del
  profesional que interviene en el proyecto y demás
  datos relevantes.

•   Art. 50D del RIRP
Título para la anotación del
       prereglamento interno y
         preindependizaciones

• El      Reglamento          interno  y    las
  preindependizaciones se anotarán en mérito a
  documento privado otorgado por el propietario,
  con firma certificada notarialmente.

• Luego de anotado el prereglamento,         se
  extenderán las preindependizaciones.

•   Art. 50E del RIRP
Contenido del asiento de
       prereglamento interno y
        preindependizaciones
• Prereglamento: Los datos del artículo 52 del
  RIRP, el carácter preventivo del asiento, el plazo
  de vigencia y la norma que autoriza su
  extensión.
• Preindependizaciones: Además de los datos
  de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP
  y el régimen adoptado de conformidad con el
  art. 127 del Reglamento de la Ley 27157, el
  carácter preventivo del asiento, el plazo de
  vigencia y la norma que autoriza su extensión.

•   Art. 50F del RIRP
Plazo de vigencia y prórroga
• Vigencia: Un año contado desde la fecha del
  asiento de presentación, prorrogable antes del
  vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces
  sea necesario. Este plazo no podrá exceder la
  vigencia de la licencia de obra.
• Prórroga: Se anota en mérito a documento
  privado con firma certificada otorgado por el
  propietario del terreno, cualquiera de los
  adquirentes de las unidades preindependizadas o
  por el tercero cuyo derecho emane de las
  partidas, acompañado de la documentación
  pertinente.
• Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.
•   Art. 50G del RIRP
Anotación de compraventa

• Se anotarán preventivamente en las partidas
  preindependizadas la compraventa u otros
  actos análogos por el cual el propietario se
  obligue a transferir la propiedad de las futuras
  secciones de propiedad exclusiva.
• Estas anotaciones caducan de pleno derecho al
  caducar la anotación preventiva de las
  preindependizaciones.

•   Art. 50H del RIRP
Conversión de la anotaciones
           en inscripción

• Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la
  predeclaratoria de fábrica, el prereglamento interno
  y las preindependizaciones se convertirán en
  definitivas por el mérito de la declaratoria de
  fábrica.
• Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello
  implique modificaciones del prereglamento interno y
  las preindependizaciones, deberá presentarse
  además       los    documentos      aclaratorios    o
  modificatorios.
•   Art. 50I del RIRP
•
Declaratoria de fábrica: título
             inscribible
• 1. FUE al que se refiere la Ley 29090.
• 2. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el
  FUE.

• Se deben acompañar los anexos según la normativa
  especial y planos de localización, ubicación y
  distribución autorizados por profesional.
• En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva
  y el plano, primará el plano
•   Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del
    RIRP.
Declaratoria de fábrica
       en vía de
  regularización: sin
intervención municipal
Declaratoria de fábrica en vía
   de regularización (FOR)
• Requisitos:
• 1. Edificación realizada sin licencia de
  construcción, conformidad de obra o que no
  cuente con declaratoria de fábrica.
• 2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.
• 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre
  predios urbanos, terrenos que cuenten con
  proyecto aprobado de habilitación urbana con
  construcción simultánea o predios ubicados en
  zonas urbanas consolidadas.
Ampliación excepcional del
    plazo de regularización a
         través de FOR
• 1. La decimocuarta disposición transitoria de la
  Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades)
  amplió el plazo para las construcciones irregulares
  terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para
  regularizar venció el 30/6/2003.
• 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía
  el plazo para construcciones irregulares
  terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para
  regularizar venció el 31/12/2005.
Título que sustentará la
              inscripción
• Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito
  por el propietario y el verificador responsable, con firmas
  certificadas notarialmente.
• Documentos complementarios:
• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
• Informe técnico de verificación / constancia de haberse
  solicitado la verificación ad hoc.
• Planos de ubicación, localización y distribución.
• Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública,
  documento privado de fecha cierta, declaración notarial
  de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.
Precedente vinculante
• Regularización de edificaciones sobre predios
  ubicados en zonas urbanas consolidadas
• “Para inscribir la regularización de edificaciones
  existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
  consolidada, que aparece inscrito como rústico en el
  Registro de Predios, no se requiere la resolución de
  alcaldía que apruebe la habilitación urbana de
  oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se
  encuentre registrado como urbano ante la
  municipalidad correspondiente”.
• XIX Pleno
Precedente vinculante
• Intervención del verificador ad-hoc
• “Corresponde       al     Verificador Responsable
  determinar la pertinencia de solicitar el Informe
  Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos
  previstos por el artículo 11 del Reglamento de la
  Ley N° 27157. Sin embargo, el Registrador podrá
  exigir la constancia del cumplimiento de la
  comunicación a la entidad rectora y el pago
  respectivo, en los casos en los que, de la partida
  registral o del título presentado, se evidencia la
  existencia de alguna de las condiciones señaladas
  en el precitado artículo”
•   X Pleno del TR.
Precedente vinculante
• Transferencia de predios regularizados al
  amparo de la Ley Nº 27157
• “Es procedente la inscripción de los actos de
  disposición de dominio de unidades inmobiliarias
  cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía
  regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun
  cuando no se cuente con autorización para celebrar
  contratos de compraventa garantizada ni conste
  inscrita la recepción de obras de habilitación urbana
  del terreno sobre el que se levantó la edificación”.
•   IV Pleno del TR.
Improcedencia de
         regularización sucesiva
• Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el
  procedimiento previsto en el Título I de la Ley
  27157, la posterior ampliación, modificación,
  reparacion, remodelación, puesta en valor,
  cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin
  cumplir con los procedimientos establecidos en el
  Título II de la citada ley, se regularizará mediante
  el procedimiento previsto en el artículo 68 y
  siguientes del Reglamento de la Ley 29090”.
•   Décima primera disposición transitoria RIRP.
Cancelación de carga técnica
• Las cargas serán canceladas en virtud de un
  nuevo informe técnico emitido por el verificador
  competente, en el que se acredite el
  levantamiento de las observaciones que dieron
  mérito a su anotación, acompañado de ser el
  caso, de los planos replanteados. No
  corresponde     al    Registrador      formular
  observaciones a los aspectos técnicos de dicho
  informe.
•   Art. 50N del RIRP
Precedente vinculante

• Regularización de edificaciones pertenecientes
  al PCN
• “Es inscribible la regularización de edificaciones
  pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al
  amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya
  autorizado”.
Declaratoria de fábrica
       en vía de
  regularización: Con
intervención municipal
Requisitos
• Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad
  de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de
  publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007).
• El plazo para solicitar la regularización ante la
  municipalidad respectiva es de 180 días calendarios
  contado a partir de la vigencia de la Ley 29090
  (28/9/2008).
• Las edificaciones deben cumplir las normas
  urbanísticas, edificatorias y de protección al
  patrimonio histórico.
• Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la
  obra objeto de regularización.
Título que sustentará la
                inscripción
• Resolución     municipal     que                aprueba    la
  regularización de la edificación.

• Planos de            ubicación,        localización y de
  arquitectura          firmados           por      profesional
  constatador.

•   Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP
Contenido del asiento de
     declaratoria de fábrica

• Distribución de ambientes, área techada por
  cada piso, área libre del primer piso, fecha de
  finalización de la obra, la valorización,
  nombre del profesional que interviene en la
  declaratoria y demás datos relevantes.

• Si en el título no consta la fecha de
  finalización, podrá presentarse D.J. del
  propietario,    con    firma    certificada
  notarialmente.
•   Art. 50K del RIRP

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Habilitaciones urbanas

  • 1. HABILITACIONES URBANAS Fredy Luis Silva Villajuán
  • 2. Normativa aplicable - Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº 29300 y N° 29476. - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por el D.S. N° 003-2010-VIVIENDA. - D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional de Edificaciones. - Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución Nº 339- 2008-SUNARP/SN.
  • 3. Definición de habilitación urbana Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Art. 3º Ley 29090
  • 4. Entidad competente para aprobar las HU • Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090. • Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, están sujetos a silencio administrativo positivo. • Según modificación efectuada por Ley 29476.
  • 5. Legitimados para tramitar una habilitación urbana • Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de habilitación urbana sobre un predio. • Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090
  • 6. Jurisprudencia registral • Intervención de copropietarios en habilitación urbana • “Siendo que la aprobación de la habilitación urbana importa la modificación de la apariencia física de un inmueble, se requiere la intervención de todos los copropietarios conforme al inciso 1 del artículo 971 del Código Civil que exige unanimidad para introducir modificaciones en el bien común. • No se requiere la intervención de todos los copropietarios de un predio cuando los copropietarios no intervinientes a un área específica de la habilitación urbana no inscrita”. • Resolución Nª 787-2010-SUNARP-TR-L.
  • 7. Actos inscribibles 1. Independización o parcelación de predios rústicos para habilitaciones urbanas - Planeamiento integral. 2. Documentos previos. 3. Proyecto de habilitación urbana. 4. Recepción de obras de habilitación urbana.
  • 8. Independización de predios rústicos • - Proceso de división de un predio rústico para destinar las porciones resultantes a una habilitación urbana. • - El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su anexo “E”, con el número de resolución de autorización, conjuntamente con los documentos técnicos sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del Reglamento de la Ley 29090. • - La inscripción del planeamiento integral no es un acto previo para la inscripción de la independización; sin embargo, debe dejarse constancia que no se solicitó su inscripción. Art. 44 RIRP
  • 9. Documentos previos DEFINICIÓN: “Se entiende por documento previo aquel que regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación.”  Art. 14 Ley
  • 10. Efectos de la inscripción de los documentos previos “Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad, siendo que el contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que éste será oponible frente a terceros.” Art. 14 Ley
  • 11. Certificado de Zonificación y Vías “Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones, en las que se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana de un predio.” Art. 14.1 Ley
  • 12. Antecedente en la jurisprudencia registral La zonificación no constituye un acto inscribible La zonificación a la que está sujeta un predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitación al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser conocida por todos, la publicación de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal.  Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L
  • 13. Certificado de Factibilidad de Servicios Es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios, que contiene: a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública que deberán efectuar las empresas prestadoras. b. El plazo en que podrá accederse al servicio. c. La fecha de emisión. d. Fecha de vigencia.
  • 14. Anotación preventiva de documentos previos “El Certificado de Zonificación y Vías y los certificados de Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro b) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripción de la habilitación urbana y siempre que se encuentren vigentes.” Art. 31A del RIRP
  • 15. Contenido del asiento del Certificado de Zonificación 1. Datos contenidos en el Certificado. 2. Plazo de vigencia del Certificado. El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia del certificado. Art. 31B RIRP
  • 16. Contenido del asiento de certificado de factibilidad 1. Indicación que el predio cuenta con factibilidad de servicios o, 2. Si acceso al servicio será posterior, los datos respectivos (+ fecha de emisión y vigencia). Art. 31B RIRP
  • 17. Etapas del procedimiento administrativo de habilitación urbana a) Aprobación del Proyecto. b) Recepción de las Obras. Art. 16 Reglamento
  • 18. Modalidades de aprobación de habilitación Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas. Modalidad D: aprobación con evaluación previa de comisión técnica. Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476
  • 19. Modalidad B: Con firma de profesionales responsables • El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. • La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. • Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. • Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  • 20. Modalidad C: Evaluación previa de proyectos por revisores urbanos o comisiones técnicas • Revisores urbanos: • El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras. • Comisiones técnicas: • La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo. • Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  • 21. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica • La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo. • Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  • 22. Inscripción registral de la primera etapa de la H.U. “La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica y la preindependización. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.” Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  • 23. Anotación preventiva de la licencia de habilitación urbana - Habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes. - Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier modalidad, bajo responsabilidad del promotor. - Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP, que recogía el anterior texto del artículo 10 de la Ley 29090 según el cual solamente era registrable la HU aprobada por la modalidad B y la C con revisores urbanos.
  • 24. Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia A) Modalidad B: Resolución municipal que aprueba la licencia definitiva. Modalidad C: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado, el anexo “D” con el sello de pago de la autoliquidación y comprobante de pago. Modalidad D: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado y comprobante de pago del derecho respectivo.
  • 25. Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia B) Planos de ubicación y localización* del terreno, y de trazado y lotización presentados ante la Municipalidad respectiva. C) Memoria descriptiva. Se regula prevalencia del plano. Se permite presentación de copia digital de planos y memoria. Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA
  • 26. Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia por SAP A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de habilitación urbana presentado ante la municipalidad. B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva). C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario en el sentido que operó el SAP, presentada ante la municipalidad.
  • 27. Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº 29060 Art. 2º.- Aprobación automática Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio administrativo positivo, se considerarán automáticamente aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la entidad no hubiera emitido el pronunciamiento correspondiente, no siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho (...). Art. 3º.- Aprobación del procedimiento No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar una D.J. ante la propia entidad que configuró dicha aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho conferido ante la misma o 3ras entidades (...)constituyendo el cargo de recepción de dicho documento, prueba suficiente de la resolución aprobatoria ficta de la solicitud o trámite (...) puede remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos efectos.
  • 28. Ley del Procedimiento Administrativo General Art. 188º.- Efectos del Silencio Administrativo 188.1. Los procedimientos administrativos sujetos a silencio administrativo positivo quedarán automáticamente aprobados en los términos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o máximo, al que se adicionará el plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del artículo 24 de la presente Ley*, la entidad no hubiere notificado el pronunciamiento respectivo. La D.J. A la que se refiere el art. 3 de la Ley del S.A.P. No resulta necesaria para ejercer el derecho resultante del SAP ante la misma entidad. * Reforma según D.Leg. Nº 1029
  • 29. Contenido del asiento de anotación preventiva de licencia A) Número asignado al expediente y fecha de recepción, o número de resolución, de ser el caso. B) Cuadro general de distribución de áreas (área total de predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de aportes, área de compensación si hubiere, área total de vías públicas + datos relevantes). C) De ser el caso, autorización de venta garantizada Se prevé caducidad de anotación al vencimiento de vigencia de licencia. Art. 31E RIRP
  • 30. Preindependización - Se extenderá sobre la base de planos de trazado y lotización y memoria descriptiva. - Puede presentarse documento privado simple con la descripción de cada lote. - Se regula prevalencia del plano. - Se precisa que la caducidad comprende a las “partidas preindependizadas”* y a las “anotaciones preventivas” al caducar la anotación del proyecto. * Efecto: cierre Art. 31F RIRP
  • 31. Compraventa garantizada Se anotarán en la partida preindependizada: - Compraventa garantizada - Cesión de posición contractual Inscripción definitiva con inscripción de recepción de obras. Art. 31G RIRP
  • 32. Inscripción de la recepción de obras “El FUHU con la recepción de obras de habilitación urbana, el plano de replanteo de trazado y lotización, la memoria descriptiva y la resolución de recepción de obras, debidamente sellados por la municipalidad son los documentos que, en conjunto, dan mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y a la inscripción individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso.” Art. 20 Ley 29090
  • 33. Título inscribible conforme al RIRP A) FUHU correspondiente a la recepción de obras. B) Resolución de recepción de obras. C) Plano de replanteo de trazado y lotización + memoria descriptiva.  Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se requerirá plano de replanteo, sino de trazado y lotización.  Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y lotización + memoria + Plano de ubicación y localización presentado para obtención de licencia.  Art. 31H RIRP
  • 34. Título inscribible de recepción de obras por SAP A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción de obras presentado ante la municipalidad. B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva). C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario en el sentido que operó el SAP, presentada a la municipalidad. Art. 31K RIRP
  • 35. Contenido del asiento de recepción de obras A) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la recepción de las obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicará la fecha de presentación del expediente a la municipalidad y la D.J. (Ley 29060). B) Cuadro general de distribución de áreas: área del predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de aportes, área de compensación, área de vías públicas, etc. Se independizarán lotes o se convertirán en definitivas las preindependizaciones. Art. 31I RIRP
  • 36. Modificación de lotes preindependizados y transferidos 1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el área, linderos y medidas de lotes transferidos: Registrador inscribirá las modificaciones en las partidas respectivas. 2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado excluidos, se requerirá el previo consentimiento* de titulares de dichos lotes. 3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de lotes excluidos. Art. 31J RIRP. * Instrumento público (= transferencia)
  • 37. Jurisprudencia registral • Rectificación en mérito al plano de replanteo de ejecución de obras de una habilitación urbana • “El plano de replanteo correspondiente a la ejecución de obras de una habilitación urbana que forma parte del título archivado, tiene mérito suficiente para proceder a la rectificación de un asiento registral por constituir un documento que fundamenta directa e inmediatamente la inscripción de la recepción de obras de una habilitación urbana”. • Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L
  • 38. Reglas para identificación de lotes modificados 1. Variación de los lotes puede ser verificada por el Registrador. 2. Variación de los lotes puede requerir informe del Área de Catastro. 3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar los lotes: se requerirá modificar o aclarar título* que dio lugar a la anotación de la transferencia. * Mediante la misma formalidad. Art. 31J RIRP
  • 39. Recepción parcial de obras • Cuando se apruebe la recepción parcial de obras, se independizará el área recepcionada, quedando en la partida matriz el área pendiente de ejecución. • Si existen aportes pendientes de efectuar en la etapa recepcionada, se extenderá un asiento en el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar esta circunstancia. • Constituye acto previo la inscripción del planeamiento integral en la partida matriz. • Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP
  • 40. Regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas • Presupuestos: • Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el 25-9-2007, acreditadas mediante documento de fecha cierta. • Puede estar referida a la aprobación del proyecto o a la recepción de obras. • La municipalidad denegará la solicitud de regularización si se incumple la zonificación y diseño de vías. • Se aprueba mediante resolución municipal. • Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento
  • 41. Título inscribible para la regularización conforme al RIRP • Resolución municipal que aprueba el proyecto o la recepción de obras. • Planos de ubicación, localización y de trazado y lotización. • Memoria descriptiva. • Art. 31Ñ RIRP
  • 42. Habilitaciones urbanas de oficio • Presupuesto: • Predios que se encuentran registrados como rústicos pero que se encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios públicos. • * Las municipalidades deberán identificarlos y emitir de oficio la resolución que lo declare de naturaleza urbana. La inscripción en el Registro será gestionada por el propietario. • Art. 24 de la Ley.
  • 43. Título inscribible conforme al RIRP • - Si la habilitación urbana comprende el íntegro del predio inscrito: es suficiente la resolución municipal. • - Si el predio habilitado forma parte de otro de mayor extensión: Además de la resolución, se requiere, plano perimétrico del área habilitada y de la remanente, memoria descriptiva cuando los datos relativos al área, linderos y medidas perimétricas no consten en el plano. • - Se independizará el área habilitada. • Art. 31-O RIRP
  • 44. Jurisprudencia registral • Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo a una habilitación urbana de oficio • “A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere el artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una declaración de la administración que nace de oficio y no como consecuencia de una solicitud de parte, no le es de aplicación el silencio administrativo positivo”. • Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A
  • 45. Compensación de áreas • Es la permuta de áreas que realizan los propietarios de predios colindantes con la finalidad de completar el diseño del proyecto de habilitación urbana. • No constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras, cuando la compensación de áreas es futura. En este caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que se encuentran fuera del perímetro del predio registral. • Inscrita la compensación, los lotes se integran a la habilitación si fueron considerados dentro del área útil. • Art. 31M RIRP
  • 46. Jurisprudencia registral • Compensación de áreas en habilitaciones urbanas • “No constituye un acto previo para la inscripción de la compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto posterior deberá registrarse la modificación de la habilitación urbana a fin de integrar los lotes ya completos como consecuencia de la compensación registrada, siendo que en dicho título deberá precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes completos como consecuencia de la compensación y el área útil de la urbanización”. • Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L •
  • 47. HU para uso de vivienda con bienes comunes • 1. Inscripción de la recepción de obras o la aprobación del proyecto. • 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento interno. • No constituye acto previo la inscripción de la declaratoria de fábrica. • Art. 31N RIRP
  • 48. Habilitaciones urbanas aprobadas con anterioridad • “La inscripción de la habilitación urbana y de la declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobación o declaración”. • Décima disposición transitoria RIRP.
  • 49. Jurisprudencia registral • Aplicación de normas en habilitaciones urbanas • “A las habilitaciones urbanas aprobadas bajo las disposiciones de la Ley 26878 y su Reglamento, le resultan aplicables las normas del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios emitido en el marco de los dispositivos que regularon el trámite de las habilitaciones urbanas”. • Resolución Nº 1047-2009-SUNARP-TR-L
  • 50. Replante de urbanización o reurbanización “Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se denomina reurbanización al replanteo de una urbanización o lotización que conlleve la recomposición de la trama urbana existente mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías y la acumulación y subdivisión de lotes. Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la reurbanización está sujeta a los trámites correspondientes a una habilitación urbana, razón por la que el título en mérito al cual se inscribirá este acto, será la resolución municipal que la aprueba, acompañada de los planos y memorias descriptivas correspondientes”. Resolución Nº 824-2010-SUNARP-TR-L
  • 51. ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Fredy Silva Villajuán
  • 52. Normativa aplicable • - Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476. • - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA. • - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de edificaciones) • - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.
  • 53. Definición de declaratoria de fábrica • Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley. • Art. 2 Reglamento Ley 27157
  • 54. Definición de edificación Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. Artículo 3, numeral 2 Ley 29090
  • 55. Predios sobre los que puede • - Predios urbanos. recaer la declaratoria de fábrica • - Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea de vivienda. • - Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro. • - Predios rurales.
  • 56. Jurisprudencia registral • Determinación de la naturaleza urbana de un predio. • “Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la naturaleza de un predio, condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios”. • Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
  • 57. Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica • Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio. • Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090
  • 58. Jurisprudencia registral • Declaratoria de fábrica • “La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. En este último caso, la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real”. • Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
  • 59. Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges • Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. • Para ello, deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada. • Art. 50K del RIRP
  • 60. Procedimientos para formular una declaratoria de fábrica • 1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado anteriormente por el Título II de la Ley 27157 y actualmente por el Capítulo III de la Ley 29090. • 2. Procedimientos en vía de regularización. • 2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin intervención municipal. • 2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con intervención municipal.
  • 61. Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fábrica
  • 62. Documentos previos • “Son aquellos documentos que regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que por tanto es necesario tramitar ante una entidad con anterioridad al trámite de licencia de habilitación urbana y de edificación”. • Art. 14 Ley 29090
  • 63. Efectos de la inscripción de los documentos previos “Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad, siendo que el contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que éste será oponible frente a terceros.” Art. 14 Ley 29090
  • 64. Documentos previos: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios • Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado, donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano. • Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses. • Art. 14 Ley 29090
  • 65. Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicios • Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: • a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras. • b) Plazo en que podrá accederse al servicio. • c) Fecha de emisión. • d) fecha de vigencia. Art. 14 Ley 29090
  • 66. Contenido del asiento de anotación preventiva • El asiento de anotación preventiva del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios contendrá los datos del Num. 1 Art. 14 de la Ley y el plazo de vigencia. El asiento caducará al vencimiento del plazo del certificado. • En el asiento de anotación preventiva del Certificado de Factibilidad de Servicios se indicará si el predio cuenta con factibilidad de servicios, o en caso que el acceso sea posterior, los datos de los literales b), c) y d) del Num. 3 del Art. 14 de la Ley. • Art. 50B del RIRP
  • 67. Licencia de edificación La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de edificación. Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado. Artículo 7 Ley 29090
  • 68. Plazo de vigencia – Efectos de la licencia • Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. En todas las modalidades, el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. Art. 11 de la Ley 29090 • Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo, en los términos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.
  • 69. Modalidades de aprobación de la licencia de edificación Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica. Artículo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
  • 70. Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales • Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar. • Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
  • 71. Modalidad B: Con firma de profesionales responsables • El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. • La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. • Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. • Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  • 72. Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras. Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo. Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  • 73. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo. Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  • 74. Predeclaratoria de fábrica • Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un año. • Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno y la preindependización. • Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
  • 75. Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria de fábrica • a) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado. • b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b), c) y d). • c) Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. • d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. • * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prima el plano. • * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital • Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476
  • 76. Contenido del asiento de predeclaratoria de fábrica • Distribución de ambientes, área techada por cada piso, área libre del primer piso, el carácter preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensión, su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y demás datos relevantes. • Art. 50D del RIRP
  • 77. Título para la anotación del prereglamento interno y preindependizaciones • El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente. • Luego de anotado el prereglamento, se extenderán las preindependizaciones. • Art. 50E del RIRP
  • 78. Contenido del asiento de prereglamento interno y preindependizaciones • Prereglamento: Los datos del artículo 52 del RIRP, el carácter preventivo del asiento, el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. • Preindependizaciones: Además de los datos de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP y el régimen adoptado de conformidad con el art. 127 del Reglamento de la Ley 27157, el carácter preventivo del asiento, el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. • Art. 50F del RIRP
  • 79. Plazo de vigencia y prórroga • Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra. • Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompañado de la documentación pertinente. • Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. • Art. 50G del RIRP
  • 80. Anotación de compraventa • Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva. • Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones. • Art. 50H del RIRP
  • 81. Conversión de la anotaciones en inscripción • Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la predeclaratoria de fábrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica. • Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones, deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios. • Art. 50I del RIRP •
  • 82. Declaratoria de fábrica: título inscribible • 1. FUE al que se refiere la Ley 29090. • 2. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el FUE. • Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos de localización, ubicación y distribución autorizados por profesional. • En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano, primará el plano • Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del RIRP.
  • 83. Declaratoria de fábrica en vía de regularización: sin intervención municipal
  • 84. Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR) • Requisitos: • 1. Edificación realizada sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica. • 2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999. • 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.
  • 85. Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR • 1. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003. • 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005.
  • 86. Título que sustentará la inscripción • Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente. • Documentos complementarios: • Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. • Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. • Planos de ubicación, localización y distribución. • Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública, documento privado de fecha cierta, declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.
  • 87. Precedente vinculante • Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas • “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios, no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente”. • XIX Pleno
  • 88. Precedente vinculante • Intervención del verificador ad-hoc • “Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157. Sin embargo, el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo” • X Pleno del TR.
  • 89. Precedente vinculante • Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157 • “Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”. • IV Pleno del TR.
  • 90. Improcedencia de regularización sucesiva • Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparacion, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090”. • Décima primera disposición transitoria RIRP.
  • 91. Cancelación de carga técnica • Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe. • Art. 50N del RIRP
  • 92. Precedente vinculante • Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN • “Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya autorizado”.
  • 93. Declaratoria de fábrica en vía de regularización: Con intervención municipal
  • 94. Requisitos • Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007). • El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008). • Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas, edificatorias y de protección al patrimonio histórico. • Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización.
  • 95. Título que sustentará la inscripción • Resolución municipal que aprueba la regularización de la edificación. • Planos de ubicación, localización y de arquitectura firmados por profesional constatador. • Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP
  • 96. Contenido del asiento de declaratoria de fábrica • Distribución de ambientes, área techada por cada piso, área libre del primer piso, fecha de finalización de la obra, la valorización, nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos relevantes. • Si en el título no consta la fecha de finalización, podrá presentarse D.J. del propietario, con firma certificada notarialmente. • Art. 50K del RIRP