Dr. Remigio Rojas Espinoza Registrador Público de la Zona Registral Nº IX – Sede Lima

1. HABILITACIONES URBANAS
Remigio Aparicio Rojas Espinoza
Registrador Público

2. DEFINICIÓN
“El proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en
urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de agua y recolección de desagüe, de
distribución de energía e iluminación pública, pistas y
veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes
para la distribución de gas y redes de comunicaciones.
El proceso de habilitación urbana requiere efectuar aportes
gratuitos para fines de recreación pública, que son áreas de
uso público irrestricto; así como para servicios públicos
complementarios, que son áreas edificables que
constituyen bienes de dominio público del Estado.
(…)” (Inc. 1 del artículo 3 de la Ley 29090)

5. NORMAS QUE REGULAN LA HABILITACIÓN
URBANA
TEMA
REGULADO
NORMA SUSTANTAIVA NORMA PROCESAL
HABILITACIÓN
URBANA
REGLAMENTO
NACIONAL DE
EDIFICACIONES
* LEY 29090 Y SUS
MODIFICATORIA (TUO
D.S. 006-2017-VIVIENDA)
* REGLAMENTO DE
LICENCIAS DE HABILITACIÓN
URBANA Y LICENCIAS DE
EDIFICACIÓN APROBADO
POR D.S. Nº 011-2017-
VIVIENDA

7. La propiedad predial: Es la propiedad del suelo
y todo lo que está sobre o debajo de el.
La edificación es parte de la propiedad predial
por accesión.
HABILITACIÓN, LA SUB-DIVISIÓN Y LA
PARCELACIÓN SON FORMAS DE
FRACCIONAR UNA PROPIEDAD
PREDIAL

8. HABILITACIONES URBANAS
 ENTIDAD COMPETENTE PARA APROBAR LAS H.U.
• Las municipalidades distritales en el ámbito de su
jurisdicción, las municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del
Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.
• Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090,
están sujetos a silencio administrativo positivo.
 Según modificación efectuada por Ley 29476.

9. HABILITACIONES URBANAS
 LEGITIMADOS PARA TRAMITAR H.U.
• Los propietarios, usufructuarios,
superficiarios, concesionarios, titulares de
una servidumbre o afectación en uso o
cualesquiera que cuente con derechos
ciertos para llevar a cabo obras de
habilitación urbana sobre un predio.
 Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

10. HABILITACIONES URBANAS
JURISPRUDENCIA REGISTAL
• Intervención de copropietarios en habilitación urbana
• “Siendo que la aprobación de la habilitación urbana importa la modificación de la apariencia
física de un inmueble, se requiere la intervención de todos los copropietarios conforme al
inciso 1 del artículo 971 del Código Civil que exige unanimidad para introducir modificaciones
en el bien común.
• No se requiere la intervención de todos los copropietarios de un predio cuando los
copropietarios no intervinientes adquirieron sus cuotas alícuotas referidas a un área específica
de la habilitación urbana no inscrita”.
Resolución Nº 787-2010-SUNARP-TR-L.

11. TIPOS DE HABILITACIÓN URBANA
1. HABILITACIONES RESIDENCIALES (NORMA TH.010)
2. HABILITACIONES PARA USO COMERCIAL (NORMA TH.020)
3. HABILITACIONES INDUSTRIALES (NORMA TH.030)
4. HABILITACIONES PARA USOS ESPECIALES (NORMA TH.040)
5. HABILITACIONES EN RIBERAS Y LADERAS (NORMA TH.050)
6. REURBANIZACIÓN (NORMA TH.060)

12. TIPOS DE HABILITACIONES RESIDENCIALES
CAPITULO II
URBANIZACIONES
MODALIDADES
a) Habilitaciones Convencionales o simplemente Urbanizaciones.
b) Urbanizaciones con venta garantizada.
c) Urbanizaciones Progresivas.
d) Urbanizaciones con Construcción Simultánea
CAPITULO III
HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA
TALLER
CAPITULO IV
HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA TIPO
CLUB, TEMPORAL O VACACIONAL

13. ETAPAS DEL PROCESO DE
HABILITACIÓN URBANA
PRIMERA ETAPA:
APROBACIÓN DE LA
HABILITACIÓN O LICENCIA DE
HABLITACIÓN URBANA
SEGUNDA ETAPA:
RECEPCIÓN DE OBRAS
MODALIDAD A
MODALIDAD B
MODALIDAD D
MODALIDAD C

14. HABILITACIONES URBANAS
ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO
1. Independización o parcelación de predios rústicos
para habilitaciones urbanas - Planeamiento integral.
2. Documentos previos.
3. Proyecto de habilitación urbana (licencia de
habilitación urbana).
4. Recepción de obras de habilitación urbana.

15. EL RIRP
Artículo 34.- Inscripción de la habilitación urbana
De conformidad con el artículo 10 de la Ley Nº 29090, sólo es inscribible la
recepción de obras de la habilitación urbana, salvo los supuestos de
aprobación de habilitaciones urbanas nuevas con autorizaciones de
construcción simultánea y/o venta garantizada de lotes, cualquiera sea la
modalidad de la aprobación de la misma, en cuyo caso podrá anotarse
preventivamente el proyecto de habilitación urbana.
En los casos de habilitaciones urbanas aprobadas que no cuenten con las
autorizaciones previstas en el párrafo anterior podrá anotarse
preventivamente el proyecto de habilitación urbana a solicitud y bajo
responsabilidad del promotor, supuesto en el cual en ningún caso se
preindependizarán los lotes conformantes de la habilitación urbana.
15

16. EL RIRP
Artículo 39.- Anotación preventiva de la
compraventa garantizada
La compraventa garantizada, y en su caso la
cesión de posición contractual, se anotarán
preventivamente en la partida individual del
respectivo predio. La inscripción definitiva de
dichos actos se efectuará simultáneamente con
la inscripción de la recepción de obras.
16

17. EL RIRP
Artículo 49.- Inscripción de actos de disposición de
lotes que integran una habilitación urbana
Para inscribir la transferencia de propiedad y demás
actos de disposición de los lotes que integran una
habilitación urbana, previamente debe inscribirse la
recepción de obras, salvo que en la resolución que
aprueba dicha habilitación se establezca la libre
disponibilidad sin requerirse la recepción de obras
conforme a la normativa vigente.
17

18. PROBLEMÁTICA DE LAS HABILITACIONES
• Muchas empresas prestadoras de servicios exigen la habilitación
urbana para dotar de servicios básicos.
• Muchas urbanizaciones no cuentan con la aprobación de su
habilitación urbana debido a la falta de apartes reglamentarios
dentro del perímetro del área a habilitar. Pues las urbanizadoras
venden los lotes sin concluir el proceso de habilitación, los
dirigentes de las asociaciones y cooperativas de vivienda,
tratando de sacar mayor provecha han vendido lo más que han
podido, algunas veces hasta han vendido las áreas que estaban
destinado a parques y vías públicas.

19. PROBLEMÁTICA DE LAS HABILITACIONES
• No puede expedirse licencias de construcción porque los lotes no
están definidos. Se dice que el 30% de las edificaciones en Lima no
cuentan con habilitaciones urbanas, esta realidad cambia en las
diferentes ciudades del país.
• Los parques y las vías públicas no están protegidas.
• En el Perú los créditos hipotecarios ascienden al 4% del PBI, cuando
en otras realidades son de hasta 10% como en el caso de Chile.
• Los procedimientos de habilitaciones urbanas no se adecuaban a la
realidad peruana, pues aquí existen iniciativas familiares, asociativas y
empresariales.

20. Habilitación Urbana de Oficio
Es el procedimiento por el cual las municipalidades
distritales y las provinciales o la Municipalidad
Metropolitana de Lima (para el Cercado), pueden
declarar la Habilitación Urbana de Oficio de los predios
registralmente calificados como rústicos cuando
estén ubicados en zonas urbanas consolidadas, que
cuentan con edificaciones y servicios públicos
domiciliarios. Este procedimiento dará lugar a la
respectiva inscripción registral del cambio de uso de
suelo rústico a urbano.

21. Características de la habilitación
urbana de oficio
• La Habilitación Urbana de Oficio es un procedimiento que iniciar de
oficio los municipios.
• Las Habilitaciones Urbanas de Oficio no se encuentran sujetas a los
aportes de la habilitación urbana, a cobros por derecho de
tramitación, ni al silencio administrativo positivo.
• La Habilitación Urbana de Oficio también puede ser impulsada por los
propietarios de predios que figuren en el registro municipal como
urbanos y se mantengan en los registros públicos como rústicos, aun
cuando cuentan con obras y servicios similares a las áreas urbanas
inmediatas.

22. Procedencia de la Habilitación de Oficio
• Encontrarse la matriz inscrito en el registro como rústico
• 90% lotes consolidados.
• Contar con servicios públicos de agua potable, desagüe o
alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público.
• Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías.
• En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe
encontrarse ejecutada la canalización de acequias de regadío y
respetar las servidumbres de los cables de red eléctrica de media y
alta tensión, de la vía férrea y la faja marginal de los ríos de ser el
caso.

23. Improcedencia de la Habilitación de
Oficio
• Si al 11/07/2012 (Ley 29898 que modifico la Ley 29090) tiene en trámite un
procedimiento de habilitación urbana o de regularización de una habilitación urbana
ejecutada ante la municipalidad o de recepción de obras de habilitación urbana.
• Cuenta con servicios públicos domiciliarios, pero no tiene edificaciones fijas y
permanentes.
• Se encuentra ubicado sobre áreas naturales protegidas, zonas reservadas o fajas de
servidumbre, entre otras, según ley de la materia.
• Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la defensa nacional.
• Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vía.
• Se encuentra sobre áreas de interés arqueológico, histórico o patrimonio cultural.
• Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de determinar la titularidad,
mejor derecho o preferencia de título.
• Es considerado por la entidad competente como zona de alto riesgo para la salud, la vida
o integridad física de la población.
• Cuando exista superposición de áreas con predios de terceros.

24. HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO
Artículo 24.- Habilitaciones urbanas de oficio
• Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad Metropolitana de
Lima, en el ámbito del Cercado, declaran la habilitación urbana de oficio de los predios
registralmente calificados como rústicos ubicados en zonas urbanas consolidadas, que
cuentan con edificaciones y servicios públicos domiciliarios, otorgándoles la
correspondiente calificación de urbano de conformidad con su realidad local, y dispone
la inscripción registral del cambio de uso de suelo rústico a urbano. Estas habilitaciones
no se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación urbana.
• La Habilitación Urbana de Oficio también puede ser impulsada por los propietarios de
predios que figuren en el registro municipal como urbanos y se mantengan en los
registros públicos como rústicos, aun cuando cuentan con obras y servicios similares a las
áreas urbanas inmediatas. Los requisitos y condiciones para obtener de las
municipalidades la habilitación urbana de oficio se establecerán en el Reglamento de
Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.

25. Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación
Artículo 40-C Procedencia de la habilitación urbana de oficio
El predio matriz identificado, para que sea declarado habilitado de oficio debe cumplir las
condiciones siguientes:
a) Encontrarse inscrito en la oficina registral como predio rústico.
b) Ubicarse en una zona urbana consolidada con edificaciones destinas a vivienda y demás
complementarias a dicho uso. El área de consolidación será del 90% del total del área útil del
predio matriz.
c) Contar con servicios públicos de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y
alumbrado público.
d) Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías, acorde con los planos
urbanos y alineamiento vial, aprobados por la municipalidad respectiva.
e) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe encontrarse ejecutada la
canalización de acequias de regadío y respetar las servidumbres de los cables de red eléctrica
de media y alta tensión, de la vía férrea y la faja marginal de los ríos de ser el caso.

26. Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación
Artículo 40-D Improcedencia de la habilitación urbana de oficio
El proceso administrativo de Habilitación Urbana de Oficio es improcedente cuando el predio matriz:
a) Tiene en trámite un procedimiento de habilitación urbana o de regularización de una ejecutada ante la municipalidad o de recepción de obras de
habilitación urbana a la fecha de publicación de la presente Ley.
b) Cuenta con servicios públicos domiciliarios, pero no tiene edificaciones fijas y permanentes.
c) Se encuentra ubicado sobre áreas naturales protegidas, zonas reservadas o fajas de servidumbre, entre otras, según ley de la materia.
d) Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la defensa nacional.
e) Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vía.
f) Se encuentra sobre áreas de interés arqueológico, histórico o patrimonio cultural.(*)
(*) Literal modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo N° 014-2015-VIVIENDA, publicado el 28 agosto 2015, cuyo texto es el siguiente:
"f) Forme parte de bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o colinde con éstos.
g) Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de determinar la titularidad, mejor derecho o preferencia de título.
h) Es considerado por la entidad competente como zona de alto riesgo para la salud, la vida o integridad física de la población.
i) Cuando exista superposición de áreas con predios de terceros.
La Habilitación Urbana de Oficio procede otorgarse a predios afectados parcialmente en los casos previstos en los literales c), d), e) y f), excluyendo la
zona afectada; previa delimitación y acreditación de dicha afectación por la entidad competente.

27. Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios
Artículo 48.- Inscripción de habilitaciones urbanas de oficio
Cuando la habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio registrado, la inscripción
se extenderá por el solo mérito de la resolución municipal respectiva.
En el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de mayor extensión deberá
presentarse, además, el plano de ubicación y localización, el plano perimétrico del área habilitada y
del área remanente, así como la memoria descriptiva cuando los datos referidos al área, linderos y
medidas perimétricas no consten en la resolución. En este caso, el Registrador independizará el área
objeto de la habilitación en mérito a los documentos mencionados en el presente artículo.
En el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripción o anotación que revelen la
existencia de un procedimiento de habilitación urbana o de regularización de una ejecutada en
trámite a la fecha de publicación de la Ley Nº 29898, en aplicación del literal a) del artículo 24-B de
dicha Ley, no procederá la inscripción de la habilitación urbana de oficio, salvo que esta
circunstancia se encuentre considerada expresamente en la Resolución municipal respectiva.
Asimismo, el interesado deberá presentar el documento privado suscrito por un arquitecto o
ingeniero colegiado con certificación de firmas que contenga la valorización de las obras de
habilitación urbana, salvo que dicha valorización se encuentre contenida en la Resolución
respectiva.

28. Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios
Artículo 45.- Compensación de áreas
Cuando la habilitación urbana comprenda áreas sujetas a futura compensación, ésta no constituye
acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras. El
Registrador suspenderá la inscripción de los lotes comprendidos dentro del área destinada a futura
compensación que se encuentren total o parcialmente fuera del perímetro del predio inscrito,
debiendo dejar constancia de la suspensión en el asiento respectivo.
Inscrita la compensación de áreas, se entenderá que los lotes objeto de la suspensión se integran a
la habilitación urbana, siempre que hubiesen sido comprendidos dentro del área útil aprobada.
El título inscribible estará constituido por la escritura pública o el formulario registral que contenga
el acuerdo de compensación. Si las áreas materia de compensación no han sido comprendidas
dentro del área útil aprobada para cada habilitación, se deberá presentar además la Resolución
municipal que apruebe la lotización de ambas áreas materia de compensación y el plano
correspondiente.
Con la inscripción de la compensación de áreas se inscribirán simultáneamente la modificación de
las habilitaciones urbanas y de las áreas de los predios matrices, para lo cual se presentarán los
documentos que correspondan a dichos actos.

29. HABILITACIONES SEMI-RÚSTICAS
QUINTA.- Habilitaciones Semirrústicas
Los propietarios de predios independizados y debidamente inscritos en
el registro de predios y ubicados en una zona urbana consolidada, y
que correspondan a habilitaciones o parcelaciones autorizadas y
recepcionadas en el marco del cumplimiento de cualquiera de los
regímenes aprobados mediante Decreto Supremo Nº 01-F del 20 de
enero de 1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub
División de Tierras, modificado por el Decreto Supremo Nº 19-E del 15
de junio de 1962; Decreto Supremo Nº 82-F del 16 de octubre de
1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de
Tierras; o, por el Decreto Supremo Nº 63-70-VI del 15 de diciembre de
1970, que aprobó el Reglamento Nacional de Construcciones, pueden
solicitar su actualización registral como urbano, ante el registro de
predios, no requiriendo la entrega física o la redención de aportes
reglamentarios, ni de ningún trámite previo.
Los requisitos y procedimientos que correspondan se desarrollan en el
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación.