1. Asunción del Paraguay – 24/09/2013
Miguel Pato

2. Miguel Pato
miguel.pato.reg@gmail.com

3. Agenda
 Qué significa valuar?
 Para qué valuamos una propiedad?
 Cómo es el proceso de valuación?
 Guía metodológica
 Ejemplos de aplicación
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4. Qué es Valuar?
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5. Para qué valuamos una propiedad?
 Referencia para comprar, vender o alquilar
 Obtener financiación o aceptar una garantía
 Calcular la base de un impuesto
 Calcular una compensación por pérdida o daño
 Alocar un precio de adquisición
 Gestionar una cartera de inversiones
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6. Cómo es el proceso de valuación?
 Definir el requerimiento
 Identificar la propiedad a ser valuada
 Analizar el mercado
 Definir el “Highest and Best Use”
 Hacer 3 aproximaciones al valor
 Conciliar resultados y estimar el valor final
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7. Definir el Requerimiento
− Comprender el uso que se le dará
− Identificar el interés a ser valuado (propiedad,
participación, fractional, renta, garantía, etc.)
− Identificar la fecha de medición del valor
− Establecer supuestos, restricciones y
condiciones hipotéticas
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8. Identificar la Propiedad a Valuar
− Física: Localización, tipología, terreno, tamaño
de la construcción, antigüedad, estado, etc.
− Legal: Situación, zonificación, etc.
− Funcional: Layout, procesos, circulación,
equipamiento, etc.
− Económica: Ocupación, contratos, expensas,
impuestos, etc.
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9. Cuáles son los generadores de valor?
− Factores que influyen en el valor de mercado
− Elementos clave de la propiedad en los que el
comprador / vendedor basa su decisión
− Tipos de generadores de valor:
– Generales, para todo el mercado
– Específicos, para una tipología
– Propios, de la propiedad a valuar
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10. Analizar el Mercado
− En qué mercado está la propiedad?
− Cómo funciona?
− Cuál es la demanda?
− Contra quién compite?
− Qué ventajas / desventajas tiene la propiedad?
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‐ Agentes Inmobiliarios
‐ Administradores de Propiedades
‐ Publicaciones especializadas
‐ Avisos en Diarios y en Internet
‐ Reportes en Internet
‐ Registros Notariales y Tributarios
‐ Municipalidad
Fuentes de Datos

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Factores a considerar:
‐ Demografía
‐ Economía
‐ Oferta / Demanda
‐ Vacancia
‐ Encuestas
‐ Absorción Neta
‐ Rentas / Precios
‐ Nuevas construcciones
‐ Tierra disponible
‐ Transacciones
Interpretación de Datos

13. Definir el “Highest & Best Use”
− Qué entendemos por “Highest & Best Use?
− Qué requisitos debe cumplir?
− Qué tan potencial/real es este valor?
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14. Requisitos del “Highest & Best Use”
− Legalmente permitido
− Físicamente posible
− Financieramente factible
− Más redituable que el resto
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15. Hacer 3 Aproximaciones al Valor
− A través de Ventas Comparables
− A través del Costo de Reposición
− A través de la Capitalización de Ingresos
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16. X Ventas Comparables
− Elegir propiedades comparables
− Buscar información sobre ellas
− Homogeneizar la información para hacerla
comparable
− Ajustar valores referenciales por diferencias
que sean mensurables
− Estimar el valor de la propiedad
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17. X Costo de Reposición
− Estimar el valor de la tierra como si estuviera
vacante
− Estimar el costo de reconstruirla incluyendo
la ganancia del desarrollador
− Calcular la depreciación por tiempo o
desgaste con respecto a nuevo
− Estimar el valor de la propiedad
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18. X Capitalización de Ingresos
 Capitalización Directa (DC)
Se calcula el valor a partir del ingreso neto de un año estándar
 Flujo de Fondos Descontado (DCF)
Se calcula a partir de una serie de ingresos netos anuales durante lo que
dure la explotación y se considera el valor residual / costos de salida.
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19. X Capitalización Directa
− Armar una base con rentas, expensas,
impuestos y otros ingresos/egresos
− Estimar el Ingreso Operativo Neto (NOI)
− Calcular la tasa de capitalización x
comparables (CR)
− Estimar el valor de la propiedad = NOI/CR
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20. X Capitalización por Flujo de Fondos Descontado
− Armar una base con rentas, expensas,
impuestos y otros ingresos/egresos
− Estimar el Ingreso Operativo Neto (NOI) y
proyectarlo para un período
− Calcular la tasa de capitalización x
comparables (CR) y tasa de descuento (DR)
− Estimar el valor de la propiedad = PV(NOI) + PVR
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VP = Valor Presente
PVR = Valor Presente del Residual

21. Conciliar resultados y estimar el Valor Final
− Se filtran los resultados de cada una de las 3
aproximaciones por su:
− Veracidad
− Relevancia
− Consistencia
− Aplicabilidad
− Se determina un valor o un rango
− Se emite un reporte de valuación
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22. Reglamentación que sirve de guía
Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice (USPAP)
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