El documento proporciona información sobre la administración inmobiliaria y el marketing en la construcción. Explica conceptos como la formación y planeación estratégica de una empresa inmobiliaria, incluyendo la misión, visión y objetivos. También describe factores clave para evaluar la viabilidad de proyectos inmobiliarios como los flujos de caja, análisis de sensibilidad y riesgos. Además, analiza elementos importantes para establecer el precio de unidades inmobiliarias.

1. MSc. Arq. Silvia Noelia López Ortega
ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA Y
MARKETING EN LA CONSTRUCCIÓN

2. MSc. Arq. Silvia Noelia López Ortega
ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA Y
MARKETING EN LA CONSTRUCCIÓN
S2

3. FORMACIÓN Y PLANEAMIENTO ESTRATÉGICO DE UNA EMPRESA
FORMAS SOCIETARIAS

4. LAS ETAPAS DE LA ELABORACIÓN DE UN PLAN ESTRATÉGICO
ESTABLECER
LA VISION,
MISION Y
VALORES
ANALISIS DE
ACTUALIDAD
DEFINICION
DE
OBJETIVOS
ACCIONES A
REALIZAR
PARA LOGRO
DE
OBJETIVOS
IDENTIFICA
LOS
INDICADORES
DE
EVALUACION

5. MISIÓN Y VISIÓN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA
Algunas organizaciones
elaboran la declaración de la
misión y también una de la
visión. La declaración de la
misión contesta la pregunta,
"¿Cuál es nuestro negocio?",
mientras que la de la visión
contesta a: "¿Qué queremos
ser?".
Contreras Camarena

6. LAS METAS
• PROPORCIONAN DIRECCIÓN
Las metas pueden proporcionar una dirección futura
para tu negocio, lo que te ayuda a tener una guía
para ti y tus empleados en los procesos de toma de
decisiones diarios. Por ejemplo, Si tu meta es
mantener los gastos de la oficina para el año al
mínimo, puedes resistir la tentación de comprar una
pieza de equipo de oficina con descuento a menos
de que sea necesaria. Si tu meta es expandir tu
negocio, puedes decidir utilizar el ingreso generado
por obtener un cliente grande para construir una
adición a tu lugar de trabajo.

7. LAS METAS
• FACILITAN LA PLANIFICACIÓN
Las metas te ayudan en las etapas de
planificación de tu negocio. Puedes establecer
una meta de incrementar las ventas un 25% en
el próximo año, pero después de reflexionar un
poco, te das cuenta que esto no puede pasar
debido al tamaño actual de tu equipo de ventas.
Por lo tanto, parte de tu planificación podría
incluir contratar a dos nuevos vendedores en los
próximos 60 días.

8. LAS METAS
• MOTIVAN A LOS EMPLEADOS
De acuerdo con el sitio web Reference for
Business, las metas también pueden ser
utilizadas como herramienta motivacional
para tus empleados. Si estás buscando
incrementar las ventas, puedes implementar
un programa de incentivos en donde tus
vendedores reciban una recompensa en
efectivo por lograr objetivos específicos.
También puedes ofrecer un incentivo a
todos los empleados si tu negocio es
capaz de reducir los gastos por un
porcentaje específico.

9. LAS METAS
• LIMITAN EL ESTRÉS
De acuerdo con Livestrong.com, las
metas pueden ayudar a reducir el
estrés. Sin metas que cumplir,
podrías desarrollar una tendencia a
saltar de un proyecto o tarea a otro
en lugar de enfocarte en las
necesidades más importantes de tu
negocio. Como resultado, podrías
darte cuenta de que tu producción
general está sufriendo y te
preguntarás qué es lo que realmente
estás logrando, creando una
sensación de preocupación.

10. LAS METAS
• RESULTADOS MÁS RÁPIDOS
Cuando estableces una meta, también creas un plan
paso a paso para cumplirla. Esto te puede ayudar a
lograr una tarea con más rapidez, ya que hay una
menor tendencia a salirse del curso. Desperdiciarás
menos tiempo en acciones insignificantes o poco
productivas y tomarás una ruta más directa hacia el
cumplimiento de la meta. Si tu meta es incrementar
las ventas con tu base de clientes existente, por
ejemplo, no desperdiciarás tiempo buscando nuevos
negocios

11. • Vivimos en un mundo competitivo
• Las empresas compiten entre sí con márgenes de negocio pequeños
• Los errores en la toma de decisiones estratégicas tienen un costo elevado.
• Resulta obligatorio utilizar sistemas, procesos y modelos que faciliten la
toma de decisiones.
VIABILIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
GESTIONAR LA VIABILIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
.
Para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hay que ser cautos con las proyecciones, las
expectativas de ventas, los costos, los precios, los trámites, los impuestos, el aspecto legal y
comercial, ya que pueden ser un problema largo plazo, es por ello por lo que se debe tomar
precauciones antes y durante el proceso de desarrollo de un proyecto.
Carbonell, Cartagena, Orts & Nájera. (2018)

12. PERFIL DE FACTIBILIDAD
Perfil de factibilidad también denominado Estudio de viabilidad es el
análisis amplio de los resultados financieros, económicos y sociales de
una inversión (dada una opción tecnológica -estudio de pre-
factibilidad).
En la fase de pre-inversión la eventual etapa subsiguiente es el diseño
final del proyecto (preparación del documento de proyecto), tomando en
cuenta los insumos de un proceso productivo, que tradicionalmente son:
tierra, trabajo y capital (que generan ingreso: renta, salario y ganancia).

13. • Sirven para poder determinar “El atractivo de
un negocio inmobiliario”
• Sirven para determinar si un negocio
inmobiliario es rentable.
• Si se disponen de diferentes opciones de
inversión, para elegir la más atractiva.
• No es suficiente analizar sólo la utilidad o
rentabilidad, es necesario análizar diferentes
aspectos. (Riesgos)
Carbonell, Cartagena, Orts & Nájera. (2018)
¿PARA QUÉ SIRVEN LOS ESTUDIOS DE VIABILIDAD?

14. FLUJO DE CAJA
En finanzas y en economía se entiende por flujo de caja o flujo
de fondos (en inglés cash flow) los flujos de entradas y salidas
de caja o efectivo, en un período dado.
El flujo de caja es la acumulación neta de activos líquidos en
un periodo determinado y, por lo tanto, constituye un indicador
importante de la liquidez de una empresa.
El estudio de los flujos de caja dentro de una empresa puede
ser utilizado para determinar:
Problemas de liquidez. El ser rentable no significa
necesariamente poseer liquidez. Una compañía puede tener
problemas de efectivo, aun siendo rentable. Por lo tanto,
permite anticipar los saldos en dinero.
Para analizar la viabilidad de proyectos de inversión, los flujos
de fondos son la base de cálculo del Valor actual neto y de la
Tasa interna de retorno.
Para medir la rentabilidad o crecimiento de un negocio cuando
se entienda que las normas contables no representan
adecuadamente la realidad económica

15. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
La evaluación financiera de proyectos de
inversión se entiende como el análisis que
permite anticipar el futuro al identificar, medir y
valorar la cantidad de inversión, ingresos,
gastos, utilidad de la operación del proyecto
de inversión, nivel de inventarios requeridos,
capital de trabajo, depreciaciones,
amortizaciones, sueldos, etc., a fin de
identificar con precisión la rentabilidad y tomar
la decisión final de invertir o no.
(Aguilera y Sepúlveda, 2006; Morales y Morales,
2009; Romagnoli, 2008; Abreu, 2006; Escalona,
2009, entre otros).

16. ESTABLECIMIENTO DEL PRECIO DE UNIDADES INMOBILIARIAS
¿Cuánto está dispuesto a
valorar el comprador el
producto, y en consecuencia
cuánto estaría dispuesto a
pagar para hacerse con él?

17. PRECIO TÉCNICO
◦ 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑐𝑖ó𝑛 𝑦
𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛 + 𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑜
𝑑𝑒𝑠𝑒𝑎𝑑𝑜 < 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎
◦ Aplicable cuando hay poca
competencia de precios, o el
producto es novedoso, así el
cliente tiene menos recursos para
reducir los precios.
PRECIO COMERCIAL
◦ 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 − 𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑜
𝑑𝑒𝑠𝑒𝑎𝑑𝑜 > 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑐𝑖ó𝑛 𝑦
𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛
◦ Se parte del precio en que la
competencia está vendiendo un
producto similar. De éste se
deducen los beneficios y lo
restante debe cubrir los costos.
PRECIO VALOR
◦ 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑏𝑖𝑑𝑜 𝑝𝑜𝑟 𝑒𝑙 𝑐𝑙𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 >
𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑐𝑖ó𝑛 𝑦
𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛 + 𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑜
𝑒𝑠𝑝𝑒𝑟𝑎𝑑𝑜
◦ El cliente compra un producto si
percibe que el valor que adquiere
es al menos igual o superior al
desembolso que realiza por su
adquisición.
EL PRECIO

18. FACTORES DE EVALUACIÓN
• Mercado y
Competencia
• Ubicación y Entorno
• Equipamiento
• Características Físicas
• Previsiones Legales
• Ambiente Regulatorio

19. RIESGOS EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO
HTTPS://CONSULTAMX.WORDPRESS.COM/2016/04/29/RIESGOS-EN-EL-DESARROLLO-INMOBILIARIO/
RETORNO DE LA INVERSIÓN
PRESUPUESTO
TRAMITES LEGALES
REPUTACIÓN
TIEMPOS
SITUACIÓN ACTUAL DEL MERCADO

20. • Se define Riesgo como: “Incertidumbre inherente a los planes
(contingencia) que puede afectar a la consecución de los
objetivos del negocio o proyecto”
The British Standard on Project Management
Los riesgos son mayores en las fases tempranas del proyecto
Asociación Española de Dirección Integrada de Proyectos AEDIP
EL RIESGO

21. Esto es un indicador financiero que mide la rentabilidad
de una inversión, es decir, la relación que existe entre la
utilidad neta o la ganancia obtenida y la inversión.
Es importante tener en cuenta que la velocidad con que
se recupere el dinero más la utilidad, depende en gran
medida de la ubicación del terreno, del tipo de
edificación proyectado, la funcionalidad propuesta para
el caso y el plan de ventas.
Debido al actual declive en los porcentajes de retornos
de inversión inmobiliaria, el cual se atribuye al
incremento de los costos de tierras; los desarrolladores
están utilizando como opción para la diversificación de
riesgos, proyectos mixtos, hablamos de contemplar en la
misma edificación: departamentos, hotel, oficinas,
comercio y restaurantes.
RETORNO DE LA INVERSIÓN

22. Uno de los temas cruciales al momento de desarrollar
un proyecto inmobiliario es contar con una claridad
presupuestaria, nos referimos a tener una estructuración
metódica de los recursos y gastos, así como la
designación de las partidas del presupuesto, lo que
permite tener claro su procedencia y destino final.
Al no tener claridad en este punto, te creará en todo
momento la inseguridad de si lograrás tener ganancias
o lo que es peor, podrías tener perdidas.
Todo proyecto en el camino genera aditivas (gastos no
esperados), lo que te llevará a crear deductivas
(reducción de costos) en tu proyecto, lo que te dará
como resultado una afectación en tu producto final,
que puede ser mínima si se tiene un plan adecuado o
puede ser fatal de lo contrario.
PRESUPUESTO

23. TRAMITES LEGALES
Este punto es de suma importancia, el no
contar con un gestor que conozca al 100%
los tiempos y requerimientos de los permisos,
ocasionará que al iniciar construcción o
comercialización corras el riesgo de ver
severamente afectado tu presupuesto.
Existen una serie de normmas que se debe
tomar en cuenta de acuerdo a la legislación
vigente: RNE, parámetros urbanos, Constitución
Política.. Considerar el régimen jurídico de la
propiedad, ordenación urbanística y régimen
de suelo, el registro público de la propiedad,
valuación de inmuebles, cargas fiscales y
marco jurídico aplicable a operaciones
inmobiliarias.

24. REPUTACION
Es de suma importancia cuidar tu
reputación, no sólo entre los actores
involucrados para el desarrollo del
negocio inmobiliario, lo que puede
abrirte muchos caminos para el éxito
del negocio; también es importante
contar con una adecuada reputación
con tu consumidor final; sin ésta tu
desarrollo no tendrá las ventas
esperadas y aunque se tenga el mejor
producto para la venta, si tu reputación
es mala, la gente evitará invertir
contigo.
REPUTACIÓN

25. TIEMPOS
Este es un punto que hemos mencionado en diversas
ocasiones y es porque existen diversos tiempos que
debes tomar en cuenta y que dependen de externos
como: los tramites de permisos, que pueden ser muy
diferentes dependiendo de la zona donde esté ubicado
el terreno; los tiempos de construcción que deben ir
ligados a la estrategia de venta, con la finalidad de
entregar en tiempo a tu cliente final lo que favorece a
las siguientes etapas de la construcción, además de
tenerte al corriente con tus pagos y evitar desembolsos
innecesarios por intereses.
¿Cómo se logra esto? Con ayuda de una consultora
de proyectos inmobiliarios que en base a su
experiencia genere un plan de proyecto adecuado, una
guía específica que marca las pautas que habrán de
seguirse a lo largo de todo el proyecto para que este
termine en los tiempos adecuados, con el costo
esperado y la mejor calidad.

26. ▪ Crisis sanitaria y económica del
2020
▪ Reestructuración del mercado
▪ Desaparición de promotores
pequeños
▪ Financiamiento
▪ Pago por infraestructura
▪ Cambios en la regulación y
Erosión de los derechos de los
promotores
▪ Revolución tecnológica
SITUACIÓN ACTUAL DEL MERCADO

27. OPORTUNIDADES EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO
LA PREVENTA
Abrir la preventa de un proyecto inmobiliario
antes de arrancar la construcción, es una
práctica realizada por la mayoría de los
desarrolladores, sin embargo, así como se
puede tener significativos beneficios, si no
se cuenta con la planeación, información y
administración adecuada, la preventa puede
resultar con pérdidas para el proyecto.

28. Dentro de las mejores prácticas del negocio
inmobiliario, que hemos identificado a lo
largo de nuestra experiencia, es que la
preventa es un modelo no solamente bueno
sino altamente recomendado para la mayor
parte de los proyectos inmobiliarios (en
especial vivienda residencial); sin embargo,
es clave que sea planificado y administrado
estratégicamente.
LA PREVENTA

29. La clave para que la preventa no se convierta en un
motivo de afectación a la utilidad del proyecto es generar
una estrategia de ajustes-incrementos en la lista de
precios conforme se desplacen las unidades, esto es,
cada 10 o 20 unidades la lista de precios habrá de
cambiar, aun el proyecto se encuentre dentro de la etapa
de preventa. Es posible vender el 100% del desarrollo en
preventa, solo que el precio final e ingreso total será el
mismo que el establecido en la proyección financiera, sin
importar la etapa en la que se encuentre el proyecto.
LA PREVENTA

30. BENEFICIOS
Como uno de los principales beneficios
de la preventa es que tiene un importante
componente “Ganar- Ganar”. El proyecto
se capitaliza con los ingresos provenientes
de clientes, y éstos a su vez, compran un
producto de mayor valor con un precio a
descuento.
La preventa es un mecanismo clave que
permite al desarrollador tener un
termómetro del potencial del proyecto;
esto es, la preventa nos da información de
la velocidad de absorción, y la relación
valor- precio del producto. Dentro de las
mejores prácticas del negocio inmobiliario
está el que entre el 20 y 30% del
proyecto sea vendido en esta etapa (antes
de arrancar la construcción).
RIESGOS
Aun cuando la preventa es un excelente método
de capitalización y asegura el éxito del proyecto;
ésta puede convertirse en un arma de doble filo.
Hemos identificado proyectos que resultan
altamente atractivos para el mercado y llegan a
vender prácticamente todas sus unidades en
preventa y al final del proyecto notan que la
utilidad se ha desvanecido o hasta resultan con
pérdidas. ¿Porque?
Muchos desarrolladores arrancan la preventa sin un
presupuesto detallado integral y sin considerar
inflación de los precios de materia prima y otros.
No generan variaciones en los precios de preventa,
conforme las unidades se desplazan, ya que la lista
de precios está regida por las etapas constructivas
y tiempos del proyecto y no por un incremento
según ventas.
LA PREVENTA

31. GESTIÓN DE RIESGOS
CAMBIOS DE FACTORES EN EL MERCADO INMOBILIARIO
1. Crisis sanitaria y económica del 2020
2. Inestabilidad Política
3. Precio del dólar TC
4. Inflación
5. Reestructuración del mercado
6. Desaparición de promotores pequeños
7. Financiamiento
8. Pago por infraestructura
9. Cambios en la regulación y Erosión de los derechos de los promotores
10. Revolución tecnológica

32. GESTIÓN DE RIESGOS
PROBLEMAS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
1. Constructor prestigio, imagen y experiencia.
2. Parámetros urbano arquitectónicos
3. Impacto ambiental
4. La necesidad de espacios abiertos
5. Transporte y congestión
6. Redes de servicios

33. RESPONSABILIDAD SOCIAL
• La imagen pública del promotor
• Aporte a la comunidad
• Proyección a la comunidad

34. Conocer y entender las características del proyecto.
Conocer el entorno
Determinar las condicionantes principales
Pensemos en el pasado…..entendamos el presente, pero
sobre todo visualicemos el futuro. (posibles escenarios,
premisas)
ANTES DE ANALIZAR LA VIABILIDAD DEL PROYECTO

35. EL ANÁLISIS DE VIABILIDAD DEL PROYECTO
TÉCNICA
NORMATIVA
ECONÓMIC
A
FINANCIERA
CONTABLE
TRIBUTARIA
LEGAL
COMERCIAL
VIABILIDAD
Evaluar la viabilidad de
proyectos, no es una “receta de
cocina”, no tiene un orden
específico, es un sistema
articulado de procesos que se
retroalimentan unos a otros
constantemente.

36. VIABILIDAD TÉCNICA

37. • La importancia de las
especialidades
• Tipologías arquitectónicas
• Sistemas constructivos
• Sistemas de abastecimiento de
servicios
• Instalaciones
complementarias…….etc.
VIABILIDAD TÉCNICA
QUÉ TIPO DE PROYECTO PUEDO/DEBO HACER?

38. Un hecho significativo de estos cambios es que
muchos colegios hayan decidido suprimir el
tradicional ejercicio “DIBUJA A TU FAMILIA” debido
a la complejidad de los dibujos y la falta de
palabras para nombrar los NUEVOS VÍNCULOS
FAMILIARES. Esta situación, tan inusual hace 20
años, está provocando que una nueva generación
de niños se esté habituando a vivir entre dos casas
trasladando sus objetos mas importantes, cada
pocos días, en una ligera mochila.
La Casa Abierta (Pablo Fernandez)

39. DIVERSIDAD
COMPOSICIÓN
VALORES
ECONOMÍA
CANTIDAD DE HIJOS
MONOPARENTAL
EXTENCIÓN
DEMOCRACIA
IGUALDAD
LIBERTAD
TELETRABAJO
INCORPORACIÓN DE LA MUJER
COSTUMBRES
EMANCIPACIÓN TARDÍA
DESEMPLEO
EMPRENDIMIENTO

40. “Actualmente existen multitud de tipos de familias y su vida familiar es disntinta a la norma
europea. El concepto moderno de familia es, en otras palabras, amplio. Quizas la mejor definición
de la familia actual sea dos o varias personas que generalmente viven juntas y que estan
relacionadas por amor, códigos civiles o sangre…”
Copenhaguen Institue for future Studies. Familiy life and daily life towards 2017

41. LA VIVIENDA INMOVIL

45. Si un joven recibe hoy una vivienda pública, subvencionada por el estado, su casa será
casi identica a la que habitaban sus abuelos. Su vida sera muy diferente, pero su casa
será la misma. Su vivienda no estará preparada para trabajar en casa ni para ser
cohabitada al margen de la familia tradicional.
La Casa Abierta (Pablo Fernandez)

46. En las promociones privadas, el lucrativo juego económico ha impedido cualquier
alteración del “producto” ofertado, de comprobado éxito económico. La vivienda, lleva
decadas SECUESTRADA por el “mercado”. Los arquitectos hace mucho tiempo que
dejaron de diseñar viviendas
La Casa Abierta (Pablo Fernandez)

47. ¿CALIDAD
DE
VIDA?

48. La casa abierta es aquella vivienda que concede a sus usuarios la posibilidad de una
utilización diversa y cambiante. Es una vivienda que sus habitandes han de completar,
conceptualmente y que siemore que quieran. Y de forma sencilla pueden transformar de
acuerdo a sus ideas o necesidades.
La Casa Abierta (Pablo Fernandez)

49. VIABILIDAD NORMATIVA

50. Uso permitido: (zonificación), altura de
edificación, coeficiente, densidad
habitacional, retiros, porcentaje de área libre.
VIABILIDAD NORMATIVA
QUÉ TIPO DE PROYECTO ME ES PERMITIDO HACER?
Quién define esto?
Con que viabilidad se retroalimenta?
PARÁMETROS URBANOS
=
GARANTIZAR CALIDAD DE VIDA

51. Los parámetros urbanísticos son el conjunto de normas establecidas por las
municipalidades a través de los Planes Urbanos que regulan el diseño y las
condiciones técnicas que afectan el proceso de habilitación urbana.
Se materializa a través de un documento denominado “Certificado de
Parámetros Urbanísticos” el cual es emitido por la Municipalidad de la
jurisdicción.
Los parámetros urbanísticos regulan lo siguiente:
• Zonificación (Residencial, comercial, industrial, etc)
• Alineamiento de fachada
• Usos compatibles
• Coeficiente de edificación (relación de lo construído con el área del
terreno)
• Porcentaje mínimo de área libre (áreas sin techo alguno)
• Altura máxima y mínima de la edificación
• Retiros
• Área de lote normativo
• Densidad (cantidad de habitantes por hectárea)
• Cantidad de estacionamientos
PLAN URBANO DE MIRAFLORES
PARÁMETROS URBANÍSTICOS

52. AREQUIPA PDM 2016-2025
PARÁMETROS URBANÍSTICOS

53. PLAN HAUSSMAN DE PARIS
PARÁMETROS URBANÍSTICOS
REFORMAS
HIGIENISTAS

54. PARÁMETROS URBANOS
=
GARANTIZAR CALIDAD
DE VIDA
PARÁMETROS URBANÍSTICOS

55. VIABILIDAD ECONÓMICA

56. • Cuánto es la utilidad esperada?
Se expresa en Moneda nacional o extranjera
Utilidad después de impuestos
• Cuánto es la rentabilidad deseada?
Se expresa en términos de % con respecto a la
inversión.
• Cuánto puedo ofrecer de rentabilidad a socios o
inversionistas?
Se expresa en términos de % con respecto a la
inversión
Conocer el Punto de Equilibrio de nuestro
proyecto.
VIABILIDAD ECONÓMICA (COSTOS VS RETORNO)

57. EVALUACIÓN DE RENTABILIDAD
EGRESOS INGRESOS

58. EVALUACIÓN DE RENTABILIDAD
RENTABILIDAD

59. VIABILIDAD FINANCIERA

60. Utilización de herramientas financieras que
se adecúen al tipo y magnitud del proyecto.
VIABILIDAD FINANCIERA
CÓMO VOY A GARANTIZAR LA LIQUIDEZ DURANTE
LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO?

61. ¿Cómo voy a
obtener la liquidez
necesaria, fuentes
de financiamiento?
¿Quién define esto?
VIABILIDAD FINANCIERA
Cómo voy a
garantizar la liquidez
durante la ejecución
del proyecto?
Utilización de
herramientas
financieras que
se adecúen al
tipo y magnitud
del proyecto.

62. FINANZAS
¿Qué son las finanzas?
Las finanzas son un conjunto de actividades que corresponden a un área de
la economía que estudia la obtención y administración del dinero y el capital,
es decir, los recursos financieros. Otorga líquidez.
Cuáles son los tipos de finanzas?
• Finanzas personales: Cómo administramos nuestro dinero y en que gastamos
• Finanzas familiares: Ingresos y gastos totales de un grupo familiar (consumo, ahorro,
financiamiento, inversión, riesgos).
• Finanzas corporativas: Forma en que las empresas empiezan a crear valores, y forma
en que generan liquidez como “capital de trabajo”.
• Finanzas públicas: Papel del gobierno en la economía, manera en que se administra
los ingresos y gastos públicos.
• Finanzas internacionales: Economia a nivel internacional, operaciones bursátiles,
deuda externa, etc.

63. ¿QUÉ SON LAS HERRAMIENTAS FINANCIERAS?
Son herramientas que nos permiten organizar los estados financieros,
llevar un buen manejo economico, tomar decisiones adecuadas,
otorgar liquidez para desarrollar nuestras actividades.
Las 3 imprescindibles:
• Estado de Resultados: (Resultado de operaciones en un periodo
determinado, estado de ganancias y pérdidas)
• El punto de equilibrio: (Volúmen mínimo de ventas para que en el negocio
no pierda, en qué momento cubro mis costos)
• El flujo de caja: Saldo entre ingresos y egresos, nos permite ver la necesidad
de liquidez para las operaciones.

64. HERRAMIENTAS PARA OTORGAR LIQUIDEZ A UN PROYECTO
INMOBILIARIO
Productos financieros que dependen de la magnitud y tipo de proyecto
Los mas usados:
• Cuenta de ahorros: Producto financiero que permite ahorrar dinero de forma
segura ganando intereses y de libre disponibilidad, (puede no tener costo
financiero).
• Cuenta corriente: Cuenta que permite realizar ingresos y generar pagos
directamente, es de libre disponibilidad, (retiros, transferencias o giro de
cheques), tiene un costo financiero. (bancarización y medio de pago). Permite
sobregiros.
• Sobre giro en cuenta: Pago o desembolso que hace el banco sin contar con el
saldo suficiente en la cuenta (de 3 a 26 % promedio max. de un día a otro).

65. HERRAMIENTAS PARA OTORGAR LIQUIDEZ A UN PROYECTO
INMOBILIARIO
• Préstamo bancario: Cantidad fija de dinero que se carga completa a su
cuenta corriente (Pagos fijos, interés mayor, se use o no el dinero)
• Línea de crédito: Extensión de dinero que el banco pone a disposición del
cliente para ser usada en la medida que necesite liquidez, generando intereses
sólo sobre el saldo utilizado y no sobre el monto total del cupo ofrecido por
el banco. (menor interés que el préstamo)
• Carta fiaza: Contrato de garantía de cumplimiento de pago a un tercero,
garantiza el pago de obligaciones, (4 a 5 % CF). Plazo variable.

66. CONVENIO MARCO
• CONVENIO MARCO: Herramienta financiera por excelencia: CONFIABILIDAD
• Contrato entre:
• Promotor Inmobiliario
• Institución financiera
• Clientes finalistas.
• Finalidad:
Otorgar liquidez - financiar proyectos (Promotor).
Financiar adquisición de vivienda (Cliente final)
• Requisitos

67. VENTAJAS DEL CONVENIO MARCO
• Otorga Liquidez, se puede financial el proyecto sin contar con
capital de trabajo.
• Costo financiero puede ser casi CERO…………..
• Desembolsa dinero de PRE VENTAS. (Diferencia entre bien futuro y Bien
terminado )
Desventajas:
• Tiempo de calificación.
• Centralismo.

68. REQUISITOS PARA ACCEDER AL CONVENIO MARCO
• Documentación de la empresa promotora. (Currículum, contrato de obra, EEFF;
informe comercial)
• Documentación de la empresa constructora. (Idem + acreditar
experiencia)
• Documentación del proyecto. (Memorias descriptivas, certificado de parámetros,
estudio de suelos, planos proyecto, presupuesto, cronograma de obra y desembolsos,
licencia de obra, proyecto económico, flujo de caja, estudio de competencia)
• 30 % de inversión.
• 30 % de pre ventas.

69. 69
FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIO
ES NECESARIO CONTAR CON:
• Documentación técnica
• Documentación económica
• Expediente del proyecto

70. Récord crediticio, de los socios y/o
directores y/o de la empresa, sin
información adversa en centrales de
riesgos.
Experiencia en el negocio (de la
empresa o de sus integrantes o de sus
subcontratistas encargados de la obra).
70
DOCUMENTACIÓN TÉCNICA PARA EL BANCO

71. Estados financieros de la empresa que demuestren
solvencia.
71
DOCUMENTACIÓN ECONÓMICA PARA EL BANCO

72. • Proyecto técnica, económica y comercialmente
viable.
• Planos del anteproyecto aprobado por la
municipalidad.
• Memoria descriptiva del anteproyecto.
• Currículum del constructor y/o promotor.
• Análisis de factibilidad.
• Cuadro de ventas y áreas.
• Certificado de parámetros urbanísticos.
• Planos generales.
• Presupuesto de obra.
• Flujo de caja del proyecto.
• Estudio de suelos y cuadro de acabados.
• Cronograma valorizado de obra.
• Tasación del terreno
EXPEDIENTE DEL PROYECTO PARA EL BANCO

73. PROCESO DE EVALUACIÓN DEL BANCO
Cliente presenta
anteproyeycto a
BCP
BCP procede a
evaluación
preliminar del
cliente
BCP procede a
evaluación
definitiva del cliente
BCP apoya al
cliente en la
preventa de
viviendas
Etapa de
desembolsos.
Preventa mínima
del 30%
Evaluación técnica
preliminar a cargo
de Crediobra
Evaluación técnica
definitiva a cargo
de Crediobra
Preventa a cargo
de Fuerza de
Ventas
Conformidad de
avances de obra a
cargo de BCP
SOLICITUD EVALUACIÓN Y APROBACIÓN PREVENTA DESEMBOLSO

74. 1. Licencia de construcción y demolición, de ser el caso.
2. Planos por especialidades aprobados por la municipalidad.
3. Cuadro de acabados detallado.
4. Presupuesto por partidas detallado.
5. Análisis de rentabilidad del proyecto.
6. Copia de factibilidad de servicios.
7. Ficha registral del inmueble. HR y PU
74
DOCUMENTACIÓN DEFINITIVA PARA APROBACIÓN

75. ü Tasa del crédito
ü Comisiones (de desembolso,
estructuración, etc.)
ü Porcentaje de aporte
ü Porcentaje de preventa
75
NEGOCIACIÓN DE CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO

76. 76
• La definición del banco que
financiará un proyecto se realiza
considerando los factores de:
1. Proceso de aprobación del
crédito
2. Características de los
productos financieros
3. Condiciones y negociación
del financiamiento
SELECCIÓN DE FINANCIAMIENTO

77. • Conformar grupos de 4 personas.
• Identificar un posible proyecto de inversión inmobiliaria.
• Identificar la VIABILIDAD TECNICA, NORMATIVA, ECONÓMICA Y
FINANCIERA del proyecto inmobiliario propuesto
• Revisión grupal: Sesión 3 (Domingo)
DINÁMICA GRUPAL Nº 2: “VIABILIDAD DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS”.

78. Para garantizar la viabilidad financiera de un proyecto inmobiliario, es necesario
conocer:
• Costo: inversión del proyecto
• Retorno: ingresos por concepto de ventas.
• Utilidades antes y después de impuestos.
• Rentabilidad con respecto a la inversión.
• Punto de equilibrio
• Cronograma de obra estimado
• Flujo de caja estimado
• Estudio de la competencia.
FINALMENTE…

79. ¡GRACIAS!