1. Si bien la actividad se debilitó durante el tercer
trimestre, el comportamiento del mercado de
alquileres de oficinas ha mantenido la estela de
una leve dinamización iniciada a principios de
año. La absorción total bruta alcanzó los 59.000
m² durante este trimestre, un 30% superior si la
comparamos con el mismo periodo de 2009.
Por su lado, la oferta continúa creciendo. Durante
los meses de julio y septiembre, los nuevos
desarrollos engrosaron el parque de oficinas en
45.000 m², empujando a la tasa de disponibilidad
por encima del 12,5%. Como dato alentador, el
volumen de entregas decrecerá un 80% en 2011.
Esto ayudará a que la tasa de disponibilidad se
estabilice en torno al 13% a finales del mismo
año.
Ambos escenarios (una leve dinamización de la
absorción y el parón en la entrega de nuevos
desarrollos), han sostenido la estabilización de
las rentas por cuarto trimestre consecutivo. La
renta prime de Barcelona continúa asentada en
los 20€/m²/mes.
El cierre durante este trimestre de dos
operaciones de envergadura, dado su volumen y
la representatividad de los inmuebles, nos
confirma que el punto de mira de los inversores
se centra en las zonas que ofrecen mayor confort
a nivel de riesgo comercial. Existe un nutrido
grupo de inversores dispuestos a entrar en
operaciones de este corte.
“Tras nueve trimestres de caídas consecutivas en los precios
parece que el mercado empieza a dar síntomas de estabilización en
el mismo punto en que lo hizo en la crisis de 1993, es decir, unos
diez trimestres después de iniciarse la caída en los precios. Si el
patrón se replica tardaremos siete trimestres en ver el primer
incremento de precios.” Eusebi Carles (Director General Barcelona)
Mercado de oficinas de Barcelona
Otoño 2010
Rentas y rentabilidades prime Volumen de inversión
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research

2. Economía y demanda
Economía
En el segundo trimestre de 2010 la actividad
económica española mantuvo el tono de lenta
recuperación (técnica) que se observó en la primera
mitad del año. El PIB registró un crecimiento
intertrimestral del 0,2%, una décima más alto que el
del trimestre precedente, si bien en términos
interanuales la economía española sigue registrando
leves cifras negativas (-0,1%).
No obstante, los datos disponibles sobre el tercer
trimestre del año, sugieren que la actividad podría
haberse debilitado como consecuencia de la retirada
de algunas medidas de estímulo, sumado al recorte
del gasto público y la subida del IVA.
Divergencia en la recuperación económica
Fuente: Banco de España
El IPC interanual escala tres décimas en septiembre,
hasta el 2,1%, animado especialmente por los
carburantes y convirtiéndose así en la tasa más
elevada desde noviembre de 2008.
Sin embargo, la principal preocupación de la economía
española, el empleo, sigue registrando crecimientos
negativos, hecho que evidencia una clara amenaza a
la dinamización del consumo.
El Mercado de Alquileres
Demanda y Absorción
El mercado ocupacional sostiene un claro paralelismo
con la actividad económica. Si bien el PIB encadena
dos trimestres de crecimiento intertrimestral positivo,
es la tasa de creación/destrucción de empleo la que
influye directamente en la tendencia de la absorción
neta de oficinas. La evolución de ésta ha mantenido
una evolución inversa a la tasa de paro, alcanzando
valores negativos desde mediados de 2008, y una
cierta tendencia a la estabilización durante estos
últimos meses en torno a valores prácticamente nulos.
Si tomamos en cuenta la absorción bruta como
indicador del movimiento del mercado, el tercer
trimestre de 2010 ha visto reflejados los indicios de
una leve dinamización que se empezaron a vislumbrar
al principio del ejercicio. A pesar de ser
tradicionalmente unos meses de actividad moderada
debido al descanso vacacional, la absorción bruta
durante este trimestre alcanzó los 59.000 m².
Absorción y tasa de disponibilidad
Fuente: Savills Research
Comparativamente, la absorción bruta acumulada
durante los tres primeros trimestres del año ha
mejorado en un 30% respecto a 2009, pero sigue
estando por debajo de los niveles de 2008 (-26%), lo
cual demuestra que si bien el mercado se puede
encontrar en el inicio de una cierta reactivación, la
recuperación aún no es sólida.
La demanda de oficinas sigue estando limitada como
consecuencia de las políticas de ahorro en costes de
las empresas y las estrategias de racionalización de
espacios que favorecen a las consolidaciones y la
renegociación de contratos.
Dos operaciones de pre-alquiler de edificios llaves en
mano han sido las protagonistas este trimestre: la
firma de moda Desigual y la Fundación Pascual
Maragall finalizaron este verano la negociación para
ubicar sus futuras sedes de más de 10.000 m² cada
una en la Nova Bocana, junto al emblemático hotel W
Barcelona, también conocido como Hotel Vela.
Obviando estas dos operaciones de gran envergadura,
la demanda media de este trimestre se ha situado
ligeramente por debajo de los 800 m². De hecho, el
55% de las operaciones de este trimestre se han
firmado en superficies inferiores a los 500 m². Este
rango de superficie continúa siendo característico de la
demanda de la ciudad condal debido al tamaño y
tipología de las empresas ubicadas en Barcelona. El
70% de las demandas de superficies entre 0 y 1.000
m² se han dirigido a edificios situados en la zona prime
y el centro de la ciudad. Las empresas continúan
Mercado de Oficinas de Barcelona - Otoño 2010 2

3. Oferta, rentas e inversión
mostrando preferencia por estas ubicaciones, si bien,
debido a la naturaleza de los edificios de estas zonas
(superficie por planta reducida, usos mixtos, etc.), se
empieza a ver una tendencia de aceptación de las
Nuevas Áreas de Negocio como alternativa para
aquellas empresas con necesidad de espacio amplios
y eficientes. Esta creciente necesidad de eficiencia y
ahorro se ha traducido en que más del 75% de las
operaciones superiores a 1.000 m² se han dirigido a
las Nuevas Áreas de Negocio y edificios de la
Periferia, donde el parque de oficinas se compone de
inmuebles de nueva construcción, con espacios
diáfanos y, cada vez más, con mayor énfasis en los
criterios de sostenibilidad. Estos factores permiten a
las empresas reducir los costes del arrendamiento, así
como los costes energéticos en varios edificios que ya
han tenido muy en cuenta los criterios de eficiencia
energética desde su concepción.
Oferta y Tasa de disponibilidad
El actual stock de oficinas de Barcelona supera ya los
5,5 millones de m², de los cuales 690.000 m² se
encuentran desocupados, situando la tasa de
disponibilidad por encima del 12,5%.
Como dato alentador, la drástica caída en la
finalización de nuevos desarrollos, bien sea debido a
las dificultades de financiación o por decisiones
estratégicas de los promotores, provocará que el
volumen de entregas decrezca en más de un 80% en
2011, lo que ayudará a la estabilización de la tasa de
disponibilidad en torno al 13% hacia finales del mismo
año.
Paradójicamente, 2010 será el año con mayor entrega
de proyectos desde el año 2007 (aumento del 36%
comparado con 2008 y 30% con 2009). Esto es debido
a que gran parte de los proyectos que se entregan
este año se iniciaron a finales de 2007, favorecidos
por el sentimiento de gran crecimiento económico y
amplia disponibilidad de financiación.
Entre los meses de julio y septiembre los nuevos
desarrollos de oficinas engrosaron el parque en más
de 45.000 m². Entre dichos proyectos cabe destacar el
segundo edificio del complejo D38, la nueva sede del
Consell Audiovisual de Catalunya en el 22@ de 3.000
m², el edificio de oficinas promovido por Metrovacesa
junto al futuro centro comercial Las Arenas, así como
un nuevo edificio de oficinas en la Plaça Europa, sin
duda esta última zona la más afectada por la entrega
de varios proyectos durante los últimos meses. El
retraso en las obras de algunos edificios que se
preveían inicialmente para finales de 2009 ha
provocado que se entregaran entre marzo y
septiembre más de 50.000 m² de oficinas, que sitúan
su tasa de disponibilidad hasta el 34%. Este dato es
menos alarmante si tenemos en cuenta que esta zona
ha atraído en los últimos meses a empresas de
renombre, contabilizando casi el 12% de las
operaciones superiores a los 1.000 m². De modo que
si se mantiene esta tendencia dicha disponibilidad
remitirá gradualmente, favorecida además por la
práctica ausencia de proyectos en los próximos 18-24
meses.
Rentas
Las rentas de Barcelona parecen haber entrado en
una “L” prolongada tras cuatro trimestres consecutivos
de estabilidad. La renta en el eje prime continúa
asentada en los 20€/m²/mes, desde sus máximos de
28€/m²/mes alcanzados a inicios de 2008, y
mostrando leves correcciones interanuales del -7%.
Estas correcciones son ya nulas en zonas como el
distrito 22@ donde prácticamente la totalidad de la
oferta disponible es de nueva construcción y los
propietarios habían practicado ya fuertes correcciones
en las rentas desde inicios de 2008. Sin embargo, es
importante subrayar que durante estos trimestres las
condiciones contractuales subyacentes se han
endurecido (carencias, bonificaciones, contribuciones,
etc.), lo cual indica una caída mayor de los precios de
alquiler más allá de los descensos nominales.
Comparativa de las dos últimas crisis
Fuente: Savills Research
El Mercado de Inversión
No ha habido cambios substanciales en el mercado de
inversiones en los últimos meses. El cierre de las
ventas de los edificios de Diagonal, 640 y Diagonal,
416-420 (Les Punxes) confirma que el punto de mira
de los inversores se centra en las zonas que ofrecen
mayor confort a nivel de riesgo comercial.
Sin duda, si hubiera más rotación y se pusieran a la
venta más edificios en el eje prime no habría
problemas para colocarlos entre el nutrido grupo de
inversores dispuestos a entrar en operaciones de este
corte.
Mercado de Oficinas de Barcelona - Otoño 2010 3

4. Mercado de oficinas de Barcelona
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