tasadores Santiago

Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU
INFORME TASACION INMUEBLE
INFORME DE TASACIÓN
Comuna : CARTAGENA
Número de Rol de Avalúo : 01099 − 00040
Dirección o Nombre del bien raíz : CAPELLANIA PC 68
Destino del bien raíz : SITIO ERIAZO
MANDANTE
Verónica Lahr
Capellanía 68, Cartagena, Región de Valparaíso.
CONTACTO: VERONICALAHR@GMAIL.COM

OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación para trámites posteriores de preventa u obtención de crédito hipotecario
mediante entidad financiera afín. Su utilización en acciones jurídicas o comerciales queda abierta.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ
Dirección específica: CAPELLANIA PC 68
Comuna: CARTAGENA
Región: VALPARAÍSO
Rol: 1099 – 40
Destino del bien raíz: SITIO ERIAZO
Permiso de obras: No considera
Recepción de obras: No aplica
Propietario: Sucesión Alfonso Lahr Pinto
Rut: No aplica
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Rol 4414, Reg. Consultores MINVU
Fecha: 30 de Octubre de 2021
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización
El bien raíz se encuentra localizado en el sector centro de la comuna de Cartagena, en las inmediaciones de la ruta
costanera intercomunal G 98-F. Se encuentra en área de extensión urbana según ordenanza y plano regulador
comunal –ambos en proceso de transformación a la fecha-. En específico entre calles LA CAPELLANÍA por el Norte,
CAUPOLICÁN por el Sur, LA CAPELLANÍA por el Oriente (calle de acceso), y BILBAO por el Poniente (mediando
quebrada).
B. Características generales y composición
El terreno posee una pendiente promedio del 22%. Existen evidencias de los estratos en laderas de quebrada.
Puede inferirse que se trata de suelos firmes de arcilla y arenas asentadas de tipo maicillo. La llegada al firme se
puede garantizar mediante poyos de cimentación y zapatas corridas en viviendas. La pendiente al presente no se
encuentra intervenida. Se estima necesario ejecutar obras necesarias de nivelación y contención en partes del
perímetro. Existe planos de estacionamiento con pendiente apropiada.
C. Infraestructura y urbanización
No existen viviendas. El terreno se encuentran urbanizado mediante extensiones de servicios recientes. Al presente
no cuenta con servicios básicos operativos. Posee factibilidad vigente de servicios mediante conexión y empalme a
la red pública en control del operador de servicios de agua potable y alcantarillado local.
El suministro de fuerza eléctrica no está operativo. Cuenta con factibilidad mediante red aérea trifásica existente
según se rescata de los antecedentes de visita. El prestador de servicios de fuerza eléctrica local -Litoral- ha
ejecutado postación -vigente y en estado de servicio operativo-.
La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, LA CAPELLANÍA, es en carpeta de CALZADA
ORDINARIA con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO. Veredas y escurrimientos de agua lluvia replican solución
material en “tierra”. No cuenta con zarpa ni empalme en el acceso de estacionamiento. La vivienda posee acceso
directo desde la calle. Se verifica la ausencia de vegetación de importancia en el lote.

II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características
El lote carece de construcciones e intervenciones en su interior. La trama vial circundante le provee de todos los
servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio de
900 metros cuenta con comercio minorista, y en uno de 2600 m con centros mayoristas de enseres y acceso a
instituciones de gobierno, salud y educación general. La cota promedio es de 155 m sobre el NMM, le hacen parte
del clima mediterráneo costero propio de los faldeos de la Cordillera de la Costa.
B. Emplazamiento general
El terreno está aproximadamente a 1200 m de la carretera intercomunal G 98-F que comunica con San Antonio y
Casablanca. Con respecto al plan regulador comunal se encuentra en el área Z3 -correspondiente al área de
extensión urbana alejada del casco histórico de la comuna-, por lo que posee una trama vial y programas de
servicios medianamente consolidados. Se integra al circuito intercomunal por medio de la avenida CAUPOLICÁN.
Dentro de la comuna se acusa proximidad con instituciones educativas de nivel general, supermercados, áreas
verdes e industria menor inofensiva. Por carretera tiene acceso a las capitales regionales -viajes menores a 45
minutos aproximadamente-.
C. Terreno: Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los rescatados mediante levantamiento topográfico adjunto a escritura. El
lote encierra una superficie cercana a los once mil trescientos cincuenta y siete metros cuadrados en la siguiente
geometría de deslindes:
 Al Norte : 200.00 m en línea continua (limitando con otro propietario)
 Al Sur : 200.00 m en línea continua (limitando con Avenida Del Centauro)
 Al Oriente : 75.00 m en línea cortada (limitando con calle La Capellanía)
 Al Poniente : 55.00 m en línea continua (limitando con otro propietario)
 Superficie : 11.357 M2
Inscrito a fojas 857 número 1285 del registro de propiedad del año 1948. Conservador de Bienes Raíces de San
Antonio.
Deudas, Expropiaciones y Cesiones
 No registra
Programa y estado actual
 Destino : Sitio eriazo.
 Programa : No considera
 Materialidad : No aplica.
 Conservación : No aplica

D. Foto georreferenciada
Coordenadas UTM: -33.54337, -71.582546 (ícono amarillo).
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES
• Usos permitidos Zona Z3 Plan Regulador Comunal de CARTAGENA
Vivienda.
Equipamiento
Bodega inofensiva
Industria inofensiva
• Usos prohibidos
Industria molesta
Industria peligrosa
Bodegas molestas
• Normas de edificación Zona Z1
VIVIENDAS EQUIPAMIENTO
Superficie predial mínima : 200.00 m2 300.00 m2
% Ocupación de suelo : 50 % 50 %
Índice de Constructibilidad : 50% 100 %
Altura máxima edificación : O.G.U.C. ó 7.00 m 7.00 m
Densidad habitacional : O.G.U.C. O.G.U.C.
Antejardín mínimo : O.G.U.C. O.G.U.C.
Agrupamiento : Aislado, pareado, contínuo Aislado
Distanciamiento y rasante : O.G.U.C. O.G.U.C.
Frente predial mínimo : 10.00 m 12.00 m

IV. VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según
tabla 2017 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de la elaboración del informe). Además
se cotejará con precios del mercado de propiedades actual -que sean homologables-.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los
costos indirectos de ejecución, y no considerando depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios
correspondientes al trimestre y su categorización. Se omitirán si no existe obras.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo
adicional por concepto de especialidades técnicas. Se omitirán si no existe obras.
Los siguientes recuadros muestran:
1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Se constata invariabilidad dado
el factor total de ajuste –según desglose-.
2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al
rango de costo material en UF-.
Proyectos según C.A.
Rango
650-6500
UF
A. Trabajos preparatorios 0.90%
B. Proyecto 3.40%
C. Estructura 0.90%
D. Inspección 2.80%
% PROMEDIO 8.00%
Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor promedio de ajuste 1
Area Homogénea AH
Valor
$/m2
DXX 022 12315
DXX 020 12315
CXX 007 18705
CMX 037 19573
BXX 015 20520
Promedio $/m2 16685,60

Teniendo como resultado 16.686 $/m2 se multiplicará esta cifra en un 200% para corregir la división a la mitad
del valor promedio de compraventas -por sector- aplicado en el SII para el cálculo de contribuciones. Por tanto
el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso será de 33.372 $/m2.
Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial, se presentará a continuación tabla de casos
homologables -seleccionados desde bases de datos de corretaje de propiedades-. Esto a fin de obtener un
costo promedio por metro cuadrado que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo anterior -desde las
tablas de valorización técnica territorial-.
Los casos homologables rescatados son los siguientes:
Caso
Total
costo $
Área
m2
link $/m2
1 779.000.000 7000 111.286
https://casas.mitula.cl/adform/0000007070030635288672695
2 1.500.000.000 25000 60.000
https://www.economicos.cl/propiedades/sitio-o-terreno-en-venta-en-cartagena-
codR76135306-3L0-104077348.html
3 20.000.000 200 100.000
https://www.economicos.cl/propiedades/sitio-o-terreno-en-venta-en-cartagena-
cod43077750.html
4 35.000.000 360 97.222
https://www.economicos.cl/propiedades/venta-excelente-terreno-comuna-
cartagena-codAAR2A7I.html
5 13.000.000 240 54.167
https://www.economicos.cl/propiedades/vendo-terreno-12x20-vista-al-mar-
codAARUIBQ.html
costo promedio 84.535
Considerando el promedio en la presente tabla de 84.535 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas
homogéneas cercanas al caso de 33.372 $/m2 tenemos un valor promedio final del metro cuadrado
correspondiente a 58.954 $/m2 los que serán aplicados a la tabla de cálculo final.
Para estimar el costo de materiales de construcción correspondiente a cerco perimetral, se utilizará cifras de
valorización correspondientes a la categoría acero –aplicando variaciones desde el criterio del profesional
actuante-. Se omitirán si no existe obras.
Por último es perentorio considerar
- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras.
- Tabla de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias.
- Un coste estimativo de especialidades a 3 UF/m2 a razón de la data de ejecución.
NOTA:
En el informe y sus anexos se hace mención a porcentajes de costo de ejecución de obras, sin embargo en
terreno se acusa la inexistencia de intervenciones. Se omitirán por inexistencia de obras.
Alcances preliminares:
Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno.
El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante.
Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia.

A. CUADRO DE VALORIZACION
1. Bienes raíces
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
LOTE 11.357,00 58.954 1,94 669.540.578 22.038
Subtotal bienes inmuebles 669.540.578 22.038
2. Proyectos y construcción
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Construcción *** *** *** *** ***
Arquitectura y especialidades *** *** *** *** ***
Subtotal proyectos *** ***
3. Obras Complementarias
Item m2 / m.l. $/U UF/m Total $ Total UF
Cerco *** *** *** *** ***
Mano de Obra *** ***
Subtotal OO. CC. *** ***
4. TOTAL VALORIZACION FISICA
669.540.578 22.038
B. VALORES DE TASACION
ITEM Total $ Total UF
VALOR TASACION 669.540.578 22.038
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% *** ***
VALOR LIQUIDACION 75% 502.155.434 16.529
Valor UF Noviembre 2021 30.380,53
C. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del paño vendible en 22.038 UF
2. No existen obras de arquitectura ni especialidades. Obras complementarias de cierro no se acusan.
3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $669.540.578
4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.
5. A petición del mandante se indica el monto de tasación del 33.33% de los derechos $223.157.875

D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:
Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura vial correspondiente al entorno inmediato del predio;
existiendo factibilidad absoluta para el desarrollo de proyectos de ingeniería, arquitectura y especialidades para la vivienda;
se estima una incorporación factible al mercado.
El valor promedio de la unidad vendible, definido bajo la metodología de informe, considera fuertes modificaciones al alza
dado un comportamiento de mercado que ha superado los valores de compraventa promedio en escrituras del sector. La
construcción de viviendas u otros programas requieren intervenciones menores de terreno -para la habitabilidad-. Los
gastos de alcantarillado particular, extensión de redes de servicios, cierros perimetrales y obras civiles de nivelación al
interior del lote se encuentran pendientes.
J U A N - L U I S M E N A R E S R O D R I G U E Z
Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867
Declaración del tasador
1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente
responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.

V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES
1. Registro tasador
2. Escritura propiedad
3. Extracto P.R.C. Ordenanza Local
4. Plano plancheta SII
5. Certificado de avalúo
6. Certificado de deuda tributaria
7. Certificado exención de expropiación
8. Planta Google Earth
9. Planta Google Maps
10. Fotografías
11. Plano esquemático del lote
12. Plano de áreas homogéneas 2018
13. Tabla de categorías de construcción
14. Tablas de valorización al tercer trimestre de 2021
15. Tabla de Honorarios CA
16. Plano regulador comunal

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