El documento discute una propuesta de ley de arrendamientos en Venezuela. Varios actores del sector inmobiliario argumentan que la ley perjudicaría desproporcionadamente a los propietarios e inquilinos al no mantener un equilibrio entre los derechos de ambas partes. También advierten que la ley podría reducir la oferta de viviendas en alquiler y aumentar el déficit habitacional en el país.

1. “La Ley de Arrendamientos representa un gran desequilibrio y una gran anarquía” Hoy, 31/03/2011, en el programa “Al Descubierto”, transmitido por Venevisión, estuvo como invitado Aquiles Martini, presidente de la Cámara Inmobiliaria. En su entrevista se refirió a la propuesta de Ley de Arrendamientos, asegurando que “está totalmente sesgada por uno de los lados”. “Esta Ley en este momento, como está presentada, representa un gran desequilibrio y una gran anarquía para una de las partes”, indicó. Explicó que esta Ley “va a afectar a todas aquellas personas que construyeron su vivienda, que le hicieron su segundo piso y lo alquilaron (…) y ahora resulta que de la noche a la mañana se quiere convertir en un pecado y ahora hay que quitarle esto a la gente y dárselo a quién lo alquila”. Martini advirtió que con esta Ley se acabaría con “el segmento de alquiler de viviendas en Venezuela” el cual es importante, ya que “no todo el mundo puede ser dueño de su vivienda en todas la etapas de su vida”.

2. “Ley de Arrendamiento sólo favorece a una de las partes” La Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual no ha sido consultada con todos los sectores del sector, solamente favorece a una de las partes, como es el inquilino y deja en la más completa indefensión al propietario del inmueble, asegura el presidente de la Cámara Inmobliliaria, Aquiles Martini Pietri. Advierte que con esta modificación, el día de mañana una persona puede perder todos sus derechos. -Este Ley pareciera sólo vinculante con Caracas, aun cuando el problema de la capital es diferente al de las ciudades del interior del país. En segundo término, pretende de entrada prohibir todo tipo de desalojo, pero más allá de prohibirlo, luego de un largo proceso legal, la sentencia no se puede aplicar, por que antes de poder desalojar a la persona, la Dirección de Inquilinato tiene que haberla ubicado en una nueva unidad de vivienda o refugio. Esto, ante un déficit de 2,5 millones de viviendas, generará que aquellas personas desocupadas no podrán ser ubicadas en ninguna parte ni salir de las viviendas, aseguró.

3. En torno a los planes y el optimismo desbordante del Ejecutivo para la solución del problema habitacional, advirtió que la cuestión no es tan fácil como se pretende hacer ver. -Primero hay que localizar la tierra, urbanizarla, darle servicios para poder construir viviendas se necesita agua, teléfono, vialidad, estacionamientos, colegios, transporte y otra gran cantidad de servicios que hacen falta para hacer sustentable estas viviendas, garantías de servicios que las tiene que dar el Estado venezolano, afirma. Como segundo punto determinante, señala los materiales, ya que se requiere de cemento. De acuerdo con las cifras del Banco Central, su producción ha caído en 10%; mientras la de cabillas descendió en 25% y otros insumos de la construcción están con índices negativos. -El tercer punto está referido a los recursos económicos. Será necesario romper con todos los paradigmas de lo que significa la banca hipotecaria venezolana y titularizar las carteras hipotecarias, aumentar los aportes establecidos en las distintas leyes sobre política habitacional o ahorro habitacional o buscar cualquier fórmula de que existan recursos. Destaca que también hay que tomar conciencia en torno a la realidad del problema, para no caer en las satanizaciones en las que se ha caído con el tema inmobiliario. Recordó que de acuerdo con las cifras del ente emisor, la caída del sector construcción fue de - 8,5%.

4. Gobierno juega al abatimiento de la propiedad privada El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Raimundo Orta repudió la medida legislativa que se prepara en el seno de la Asamblea Nacional en cuanto a la ley de arrendamiento. Dijo que las leyes que ha impulsado el Gobierno, a través del palacio legislativo de Venezuela, han mermado la disposición de la propiedad privada, así como el uso, goce y disfrute. Manifestó que los estamentos legales, preparados desde el Ejecutivo, traerán consecuencias negativas para el sector inmobiliario y productivo. En cuanto a la producción, el representante de la asociación duda que los terrenos “expropiadas” estén en su máxima capacidad de productiva. Argumentó que las expropiaciones urbanas y rurales que ha adelantado el Gobierno no han tenido basamentos legales, por lo que las calificó de confiscaciones y tomas legales. En este sentido, Orta apunta a que el Gobierno juega al abatimiento de la propiedad privada.Explicó que durante 12 años el Ejecutivo ha promulgado distintos argumentos legislativos para disminuir el derecho a la disponibilidad, uso, goce y disfrute sobre los inmuebles y terrenos privados.

5. Lo cierto del caso es que hasta el momento, las pocas viviendas que ha entregado el Gobierno las ha adjudicado sin documentos que certifiquen la propiedad privada. Este hecho en particular ha preocupado a muchos, pues hay quienes argumentan que hay una carta bajo la manga del Gobierno que no ha sido descifrada. PEQUEÑOS PROPIETARIOS EN LA MIRA Raimundo Orta, explicó, por otra parte, que el anteproyecto de ley que regulará el alquiler de viviendas atenta contra el pequeño propietario. Según sus estadísticas, 95% son pequeños propietarios; es decir que tienen un solo inmueble en alquiler. El otro 5% son los que tienen más de un inmueble y se trata de los propietarios de edificaciones de vieja data que estaban destinados al alquiler. Asimismo, en el anteproyecto de ley se ordena a los constructores que destinen 25% de las nuevas edificaciones al alquiler, lo que provocaría, según Apiur, un desequilibrio en la estructura de costos; en virtud de que el monto del alquiler sería el que ordene el Ejecutivo. EXPROPIACIONES MERMÓ... EL URBANISMO Y PUEDE INCREMENTARSE... EL DÉFICIT HABITACIONAL El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martín, afirmó que tras la expropiación de 33 urbanismos por parte del gobierno, el avance de los proyectos urbanísticos ha sido nulo.

6. Dijo que la merma en proyectos urbanísticos puede causar un mal sobre otro mal “que no es más que el aumento en el déficit habitacional”. Martini dejó claro que los promotores habitacionales juegan un papel fundamental en las soluciones de vivienda. “No se pueden apartar y desechar”, sentenció. Dijo que una de las mejores soluciones es “bailar pegado junto al Gobierno y el sector público” para salir airosos del problema habitacional por el que traviesa el país. Martini declaró que el BCV y la realidad dicen que no hay materiales de construcción y que parece inviable que en seis años se puedan construir 2 millones de viviendas. Según los números que maneja en la actualidad se están construyendo unas 100 mil viviendas y no estarán listas todas este año y, además, el 40% están paralizadas por la falta de materiales y fondos. ghersen@dearmas.com

7. Ley de Inquilinato “perjudica” a los propietarios El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini Pietri, expresó que la propuesta de Ley de Inquilinato que se discute en la Asamblea Nacional “obvia los derechos” de los propietarios y podría traer como consecuencia que “nadie va a querer alquilar sus viviendas”. “El proyecto de la ley de inquilinos lamentablemente está sesgada al lado de una excesiva protección a los ocupantes, no se puede obviar los derechos que tienen los propietarios, donde tratar de proteger un segmento de la población, perjudicando otro segmento, eso no es lo más justo”. Martini aseguró en una entrevista para Actualidad de Unión Radio que la propuesta no mantiene el equilibrio entre las partes y “creemos que va a ser peor que mejor la solución, porque lamentablemente afectar a un grupo de venezolanos va a generar una anarquía contractual que no queremos verla en desarrollo, creemos que no va a ser lo más conveniente para resolver el problema”. El presidente insistió en que quieren participar en las discusiones para así buscar la igualdad y que todos salgan beneficiados. “No es que todos los dueños de apartamentos son oligarcas, hay muchas personas que alquilan como aparte a esa ganancia adicional y de que no hay viviendas para todos los venezolanos”.

8. “Los venezolanos merecemos una legislación equilibrada que promueva un mercado vigoroso de alquileres” De aprobarse el proyecto de Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios en la forma fraccionada y populista como ha sido redactado, se contraerá más el alquiler de viviendas, el cual con una legislación equilibrada, que los venezolanos merecemos; con reglas claras, donde el Estado asuma también su compromiso, puede convertirse en alternativa para acceder al techo digno. El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini Pietri, dijo que si prospera la iniciativa el único gran perdedor será el ciudadano, las familias que no tendrán opción donde vivir si el alquiler colapsa. El dirigente expresó que el gremio ha solicitado a los diputados de la Asamblea Nacional retomar el proyecto de reforma parcial de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), estudiado entre las partes en el lapso 2007-2009, porque el actual instrumento, elaborado unilateralmente ignora a los propietarios, a la relación arrendaticia, favorece al inquilino, y es atentatorio contra los atributos de la propiedad, el derecho al disfrute y a la disposición del bien. Crea un procedimiento de desalojo de la propiedad, que busca la lentitud de los procesos con 5 instancias, 2 administrativas y 3 judiciales, que perpetuará al inquilino en el inmueble alquilado. El proyecto presentado por la denominada Red Metropolitana de Inquilinos carece de los elementales principios de las leyes: igualdad, equidad, y participación. Aquí se quiere traspasar la responsabilidad en vivienda al sector privado y a pesar de ser declarado el alquiler “como de interés público, social y colectivo”, no vemos al Estado construyendo edificios para el alquiler, ni estimulando este segmento como ocurre en otros países, donde gobiernos, empresarios e inquilinos actúan en sociedad.

9. Irónicamente, en Venezuela se sataniza a los propietarios, se les excluye de un proyecto que les atañe, se les discrimina y se les condena sin derecho a la defensa. Las sanciones son exclusivamente para los dueños de los inmuebles, mientras se privilegian hasta las faltas contractuales de los ocupantes, creando anarquía y una ola de invasiones. No estamos en contra del derecho de los venezolanos a optar por un alquiler digno, pero este proceso debe concatenarse a través de una relación contractual de equidad que concilie los intereses de inquilinos y propietarios, sin artificios controladores como el censo obligatorio de todos los contratos, lo que se traduce en que el Estado podrá perfectamente realizar un levantamiento de cuáles inmuebles están dados en arrendamiento, y quienes son los propietarios y arrendadores. Esta figura creada en el proyecto en cuestión genera suspicacia, pues pareciera que el objetivo final es la expropiación, y el censo servirá perfectamente para ello, precisó. Agregó el presidente de la CIV que las contradicciones en el texto y las indeterminaciones conceptuales se habrían obviado de haber sido abordada la materia en forma plural con la participación de todos los actores involucrados. También se hubiera omitido el carácter inconstitucional que es reiterativo, como en el Art. 121 que puede perpetuar la ocupación del inquilino en proceso de desalojo si no tiene donde mudarse, desdeñando el derecho que asiste al arrendador de recuperar su vivienda, fruto de su patrimonio individual. Igualmente, los Art. 141 y 161 son violatorios a los derechos del propietario. El primero somete a regulación de precio de venta a todo tipo de inmuebles ya fueren de lujo, locales comerciales, viviendas, oficinas, galpones, en situación de arrendamiento, y el segundo condena a la expropiación de su inmueble al arrendatario que haya incurrido en faltas reiterativas determinadas discrecionalmente.

10. Nos preguntamos: por qué esa excesiva protección únicamente al inquilino de la ciudad formal? ¿Dónde están las medidas de amparo para las familias que sobreviven en los barrios? No tienen asistencia jurídica y es donde más se vulneran los derechos de los inquilinos día a día, porque no hay información sobre procedimientos legales para el contrato o el desalojo. La Cámara Inmobiliaria propone una ley seria para todos, incluyente y no excluyente, que concilie posiciones, como el Proyecto de Reforma Parcial de la LAI que reposa en la AN, y además que dentro de una política de Estado se aborde el desarrollo sostenido del mercado del alquiler, con reglas claras, a la luz de las experiencias internacionales y del boom vivido en Venezuela en los años 60. De mantenerse este esquema de reformas la vivienda en arrendamiento puede desaparecer, y se estará quitando a las familias la primera oportunidad que tienen de fundar un hogar. Hay que conjugar las mejores propuestas de los entes involucrados y de los venezolanos que quieran sumarse haciéndonos eco al llamado del Jefe de Estado a participar todos en la solución habitacional. Es preciso estimular inversiones, tanto públicas como privadas, hacia la construcción de viviendas dirigidas al alquiler, con garantías jurídicas, y un clima propenso a la promoción de un vigoroso mercado de arrendamiento, puntualizó Aquiles Martini Pietri.

11. “El sector inmobiliario del país pide que no se le condene antes de un juicio” El sector inmobiliario venezolano pidió que no se condene a sus miembros sin darles la posibilidad de defenderse y de explicar las causas que presuntamente les llevaron a incumplir acuerdos con compradores de viviendas. "En cualquier estado de derecho existe la presunción de inocencia hasta que se declara la culpabilidad del acusado", indicó a Efe el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini, después de que la fiscal general de Venezuela, Luisa Ortega, informara de la investigación de una "masiva estafa inmobiliaria" en el país. Ortega indicó que se ha detenido a 23 personas y emitido ordenes de captura contra otras 112 por su supuesta implicación en esa estafa, que investigan 99 fiscales y que afecta a dueños de empresas de construcción, de viviendas y otros estamentos del sector. Martini indicó que la Fiscalía está suponiendo la culpabilidad de los afectados tanto al privarles de la libertad como al promover la confiscación y liquidación de sus bienes sin haberse realizado un juicio. "¿Quién les resarcirá los bienes y el buen nombre de estas personas si en el juicio son declaradas inocentes?", dijo. "La Cámara no tiene problema en reconocer la culpabilidad de alguien si así resulta de un juicio justo, pero no se puede satanizar a todo el sector ni a quienes durante los últimos 50 años han construido el 75 por ciento de las viviendas del país", manifestó el representante inmobiliario.

12. La Fiscalía respaldó las ordenes de detención asegurando que los compradores "estafados" "pagaron precios exorbitantes" por viviendas construidas en terrenos "que ni siquiera eran propiedad" de las inmobiliarias y que estos casos se dieron en casi todo el país. Martini planteó que antes de emprender acciones tan radicales la Fiscalía debió investigar cuáles fueron las causas que llevaron a tan alto número de constructores y promotores de viviendas a incurrir en los mismos presuntos delitos en el mismo lapso de tiempo. El presidente de la Cámara Inmobiliaria dijo que la Fiscalía debería revisar si las irregularidades que se les atribuyen a los acusados se debieron a la falta de materiales de construcción o a factores financieros que escaparon a su voluntad. Por otra parte, Martini indicó que el sector inmobiliario está dispuesto a colaborar con el gobierno en la construcción de unas 200.000 viviendas hasta diciembre de 2012, cuando serán las elecciones presidenciales. Para ello será necesario que se garanticen en los lugares urbanizados servicios de transporte e infraestructura; que los constructores dispongan de cemento y acero; financiación pública y privada para afrontar los costos de construcción y amortización de las viviendas, así como seguridad jurídica. Martini dijo que la cámara que preside ha propuesto la creación de una "mesa de trabajo" en la que estos puntos serían tratados entre representantes del Gobierno, de la banca y de los promotores inmobiliarios con el fin de establecer una política de Estado. EFE

13. “Cámara Inmobiliaria de Venezuela preocupada por nueva Ley de Arrendamiento y Alquileres” El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini, informó que menos de 40 mil viviendas serán construidas este 2010 en el país, las operaciones de compra y venta de viviendas disminuyeron de 2 millones de metros cuadrados a 800 mil metros y la solicitud de permisos para construir bajó 60 por ciento.“Esto se debe a los problemas que tenemos de suministro a los problemas que tenemos de comercialización y a la incertidumbre que genera en la propiedad privada los diferentes proyectos que maneja hoy día la Asamblea Nacional”, dijo. Aquiles Martini indicó que “muchísimas personas tienen un sus ranchitos en su apartamento un segundo piso un anexo donde vive una persona una pieza donde tengo a mi compadre a mi comadre que me paga mi rentica que quiere decir ahora que con esta ley les vamos a quitar todo a ellos”. El cree que los desalojos no deberían ser eliminados. Considera que la nueva ley debe mantener los derechos de los propietarios sin perjudicar a los inquilinos.

14. Hay incertidumbre por reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini advierte que existe una gran incertidumbre a propósito de la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prepara la Asamblea Nacional. “Los precios de los alquileres están congelados desde el año 2004 y esto acarrea una situación complicada”, dijo. A su juicio, los posibles ajustes al derecho de preferencia de los inquilinos a fin de permitir que parte de los pagos por concepto de alquiler sean considerados como parte de la cuota inicial para la compra de viviendas, “pareciera que no tiene ningún asidero”. Explica que una cosa es el derecho al pago por el uso de un inmueble o de cualquier otro bien “y otra es que de repente ahora esté considerado parte del precio de compra del mismo”. Recuerda que existen opciones de compra y mecanismos financieros con los cuales se va pagando hacia capital y eventualmente se puede ejercer la opción a compra. Por otra parte, Martini sostiene que la normativa legal vigente no permite la expropiación del Estado para terceros. Por otra parte, Martini sostiene que la normativa legal vigente no permite la expropiación del Estado para terceros. “Quitándole la propiedad a unos para entregárselas a otros no se soluciona el problema habitacional”; sino por el contrario se solventa “con reglas claras y con financiamiento”.

15. Apiur: “Anteproyecto de Ley de alquiler de viviendas atenta contra pequeños propietarios” El representante de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Raimundo Orta, el anteptroyecto de ley que regulará el alquiler de viviendas atenta contra el pequeño propietario. Según sus estadiíticas, 95% son pequeños propietarios; es decir que tienen 1 solo inmueble en alquiler. El otro 5% son los que tienen más de un inmueble y se trata de los propietarios de edificaciones de vieja data que estaban destinados al alquiler. Asimismo, en el anteproyecto de ley se ordena a los constructores que destinen 25% de las nuevas edificaciones al alquiler, lo que provocaría, según Apiur, un desequilibrio en la estructura de costos; en virtud de que el monto del alquiler seria el que ordene el Ejecutivo.