Norma para la protección en la relación juridica entre locador y locatario

1. Proyecto de Ordenanza
Visto:
La Ley Nacional 23.091 y,
Considerando:
Que según el Censo 2010, de los casi 4.800.000 hogares de la Provincia de Buenos
Aires, 700 mil son hogares alquilados, lo que representa un 14.5% del total. Si tenemos
en cuenta un hogar conformado por dos personas, estamos hablando de más de 1.4
millón de personas que viven como inquilinos. Trasladando esta proporción a nuestro
distrito, sobre una cantidad de 34.013 hogares, casi 5.000 serían hogares alquilados,
aunque el censo también arrojó como conclusión que en Zárate 3 de 10 hogares no son
propietarios de la tierra y la vivienda.
Que la problemática del déficit habitacional puede analizarse desde varias dimensiones y
una de las consecuencias más importantes de no poder tener ni acceder a la vivienda
propia es la necesidad de alquilar.
Que durante los últimos diez años, y luego de la debacle del 2001, la construcción y el
mercado inmobiliario cobraron un impulso importante, aunque este mayor dinamismo
respondió a una lógica especulativa, ya que el mercado de inmuebles se transformó en la
opción más segura para la colocación de ahorros. Así, la construcción se convirtió en un
negocio rentable para los privados y los emprendimientos urbanos de magnitud.
Que esta situación no sólo tuvo una escasa o nula incidencia en la reversión del déficit
habitacional, sino que contribuyó a incrementar el valor del suelo y de los inmuebles, lo
que dificultó el acceso a la vivienda de los sectores de menores recursos. Esto también se
vio reflejado en los alquileres, donde aumentó el valor de los cánones locativos y los
requisitos exigidos por los dueños para calificar como locatarios, excluyendo del mercado
a los sectores medios y bajos.
Que el Estado posee un rol fundamental en la cuestión de la vivienda y la producción del
hábitat informal. Su intervención en la regulación del mercado del suelo y otros mercados
relacionados (vivienda, crédito, alquileres) tiene un fuerte impacto sobre el acceso a la
vivienda de la población de menores recursos y su inacción fomenta la crisis.
Que el desarrollo de políticas públicas en materia habitacional es fundamental para la
solución del problema. Sin la intervención estatal se excluye a amplios sectores de la
población del acceso a la vivienda y contribuye a acrecentar el hábitat informal.

2. Que puntualmente la relación jurídica comercial entre el locador y el locatario se ejerce a
veces de manera directa e informal, y en la mayoría de los casos con intermediación de
inmobiliarias con las formalidades exigidas por las normas vigentes.
Que en nuestro país, la misma está regulada por el Código Civil y la Ley Nacional 23.091,
llamada “Ley de Alquileres”, vigente desde 1984, que en la actualidad, y frente a la crisis
habitacional se encuentra arduamente bastardeada, como el control de los inmuebles
objetos de compraventa, para la seguridad y transparencia del mercado inmobiliario.
Que hemos comprobado como en la práctica comercial se genera una asimetría en la
relación entre el titular de la propiedad y la persona que necesita alquilar, imponiéndose
una serie de requisitos contractuales (en las cláusulas) y extracontractuales (que no
figuran en el contrato), los cuales muchos de ellos no están previstos en la normativa, sino
que son parte de los usos y costumbres, y que funcionan como condicionantes para la
aprobación o no por parte del propietario.
Que en definitiva, en muchos casos, mediante estas prácticas los contratos de locación de
inmuebles terminan funcionando como contratos de “adhesion”, con clausulas
preestablecidas unilateralmente por la parte locadora quedándole a la parte locataria la
opción de aceptar o no, sin la posibilidad de discutir las mismas.
Que ante esta situación, la asimetría se profundiza debido al estado de necesidad y
“debilidad” en la que se encuentra el locatario.
Que se trata de velar en defensa del derecho de propiedad con el interés social que debe
observarse en el ejercicio de los derechos constitucionales, asegurando el acceso a la
vivienda digna consagrado en el artículo 14bis de la Constitución Nacional, cuando el
mismo se ejerce sobre un inmueble alquilado, toda vez que el concepto de vivienda digna
de la Constitución Nacional es más amplio que el de propiedad y el de vivienda única, y al
que todos los habitantes de la Provincia tienen derecho a acceder. Tal derecho/garantía
no se satisface sólo con el acceso en propiedad a una vivienda, sino que el mismo puede
y debe ser amparado también por el arrendamiento de inmuebles.
Que hasta tanto no entre en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial, corrigiendo
desigualdades existentes en la normativa, debemos tomar medidas de acción tendientes
a proteger la parte más débil de la relación contractual, esto es el inquilino; quien se ve en
la mayoría de los casos sometido a un contrato de adhesión o falta de información, que en
forma lesiva a sus derechos, le impone obligaciones desmedidas que terminan
aniquilando su derecho de acceder a una vivienda digna.
Que se han consultado distintos trabajos y propuestas contenidas en publicaciones
realizadas por la Unión Argentina de Inquilinos y la Organización Habitar Argentina, con el
afán de dar protección a quienes no puede acceder a una vivienda digna, o quienes para
así poder hacerlo se ven sometidos a constantes abusos de derecho.

3. Que existen experiencias comunales exitosas en nuestro país, como en la Municipalidad
de La Plata y la Municipalidad de Rio Grande en la Provincia de Tierra del Fuego, donde
funcionan Oficinas Municipales de defensa del inquilino, brindando protección a los
mismos frente a cualquier tipo de abusos.
Que, a su vez, existen proyectos de Ley en la legislatura de la Provincia de Bs.As,
estableciendo la creación de un Organismo Provincial de la Vivienda en locación, cuya
finalidad es la misma a mayor escala, partiendo de la consideración de que los negocios
jurídicos relativos a derechos fundamentales de las personas requieren, no solo de una
ley de orden público que vele por los derechos de la parte más débil, sino de la activa
intervención del Estado quien controle el cumplimiento de la Ley, exigiendo su aplicación
y evitando que la parte débil, por su propia necesidad de vivienda, se vea lesionado en
sus derechos de raigambre constitucional.
Que asimismo como existe la Oficina de Defensa de los Consumidores y usuarios, resulta
necesario contar en el Municipio con un espacio y ámbito específico para intervenir en las
distintas situaciones que se generan dentro del mercado inmobiliario, en la relación
locador y locatario, y las inmobiliarias, promoviendo la participación de todos los actores
involucrados, tales como colegio de martilleros y corredores, entidades de defensa de los
inquilinos, entre otros, con la finalidad de tener herramientas institucionales para
garantizar un equilibrio que permita equidad, transparencia, evitando abusos y
desigualdades.
Por ello, el HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DEL PARTIDO DE ZÁRATE, en
uso de sus facultades sanciona la siguiente:
ORDENANZA
ARTICULO 1°. Créase la Oficina Municipal del Inquilino que tendrá como principales
objetivos:
a) Prestar asesoramiento legal a los inquilinos y consorcistas en la relación locativa
con el propietario y/o inmobiliaria.
b) Promover la participación del Municipio en la protección de los derechos de los
inquilinos y de los integrantes de los consorcios de propiedad horizontal frente al
mercado inmobiliario
c) Ofrecer una instancia de conciliación voluntaria para problemas suscitados entre
inquilinos, propietarios, consorcistas, administradores e inmobiliarias.
d) Recibir e intervenir frente a denuncias y/o reclamos de inquilinos, propietarios o
inmobiliarias derivados de los respectivos contratos de locación.

4. e) Recibir reclamos por problemas suscitados en el ámbito de los consorcios de
propiedad horizontal entre los consorcistas y los administradores.
f) Facilitar el acceso a viviendas en alquiler, implementando un sistema participativo
para el restablecimiento del equilibrio económico en la oferta y la demanda de
inmuebles.
g) Intervenir en toda otra cuestión que el Ejecutivo Municipal considere de interés en
el marco de situaciones y problemáticas sociales y comerciales derivadas del
mercado y las prácticas inmobiliarias en general.
ARTICULO 2°. La Oficina estará conformada por representantes del Colegio de
Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Zárate-Campana y de
entidades que nucleen a inquilinos, consorcistas; y que a su vez será coordinada por un
representante del Municipio designado por el Departamento Ejecutivo.
ARTICULO 3°. La Oficina creará un Registro voluntario de inquilinos, propietarios y
administradores de consorcios de propiedad horizontal que deberá ser actualizado
anualmente.
ARTICULO 4°. El Departamento Ejecutivo diseñará e implementará una campaña de
difusión de la presente Ordenanza.
ARTICULO 5°. El Departamento Ejecutivo procederá a reglamentar la presente
Ordenanza dentro de los treinta (30) días corridos a partir de su promulgación, mediante
el cual establecerá las condiciones de organización para su funcionamiento, garantizando
el espacio físico y la estructura con la que contará, la cual deberá, como mínimo, tener un
abogado.
ARTICULO 6°.Las erogaciones que demande la ejecución de la presente serán
imputadas a la partida presupuestaria correspondiente.
ARTICULO 7°. De forma.