Mercado de oficinas de Lima, año 2014, Colliers. Empieza a sufrir de sobre-oferta.

1. REPORTEDEINVESTIGACIÓN&PRONÓSTICO
LIMA
www.colliers.com/peru
AÑO 2014
4T 2014 | OFICINAS
ÍNDICES MERCADO PRIME
ÍNDICES MERCADO B+
3T-2014 4T-2014
TASA DE
DISPONIBILIDAD
ABSORCIÓN NETA
OFERTA NUEVA
PRECIO DE RENTA
3T-2014 4T-2014
TASA DE
DISPONIBILIDAD
ABSORCIÓN NETA
PRECIO DE RENTA
Durante el 2014 el mercado de oficinas en
Lima, así como otros sectores del negocio
inmobiliario, han sentido los efectos de la
desaceleración económica, reflejada en la
contracción tanto en el volumen como en la
velocidad de ventas. Entre las razones están
el contínuo ajuste a la baja en cuanto a la
proyección del PBI, la depreciación del Nuevo
Sol frente al Dólar, los problemas externos,
entre otros. Está claro que el factor que ha
impulsado el crecimiento económico del país
en los últimos años ha sido la Inversión,
retomar la ruta del crecimiento pasa por
atraer capitales, y para esto se requiere no
perder la estabilidad jurídica, continuar con la
simplificación administrativa y principalmente
recobrar la confianza en el largo plazo.
El mercado de oficinas, en su propia dinámica,
ya venía mostrando algunas tendencias como
la del incremento de la oferta (vacancia) y el
ajuste a la baja en los precios (más marcado
en algunos sub-mercados que en otros), así
también se pudo observar durante el primer
semestre la baja velocidad de colocación de
oficinas, mejorando en el segundo semestre
con el ingreso de nuevos edificios.
Durante el 2014 ingresaron al mercado de
oficinas prime 9 edificios nuevos, sumando al
inventario 112,142 m2
. Estos edificios se
ubican en los sub-mercados Sanhattan
(Pacific Tower, Torre Tekton yTrillium Tower),
San Isidro Golf (Torre Pardo y Aliaga, Torre
Víctor A. Belaunde, Real Ocho y EC Basadre),
Miraflores (C.E. El Reducto), Nuevo Este
(Capital Golf).
El inventario actual de oficinas prime es de
617,634 m2
, distribuidos en 55 edificios y el
índice de vacancia al finalizar el año es de
8.1% (49,871 m2
), este indicador era de 5.2%
al finalizar el 2013, pero termina siendo
menor a lo proyectado inicialmente (sobre el
10%), esto por el retraso en el ingreso de
algunos proyectos que debieron darse en
este año.
La absorción neta acumulada en el año es de
88,476 m2
, la más alta en los últimos años,
donde se consideran también los espacios
colocados en los edificios que ingresaron
durante este año. El precio de renta promedio
(precio de lista) es de US$ 20.80 /m2
/mes
(US$ 22.26 /m2
/ mes al finalizar el 2013),
una reducción del 7%.
Para el 2015 se tiene previsto el ingreso de 13
nuevos edificios al segmento prime, los que
incrementarían el inventario en más de
240,000 m2
, cifra NUNCAvista en el mercado
peruano. Estos edificios se ubicarán en la
zona Sanhattan (5), Miraflores (2), Magdalena
(2) San Borja (2) y Nuevo Este (2).
En el segmento de oficinas B+, durante el
2014 ingresaron 4 nuevos edificios con un
total de 22,521 m2
, con lo que al finalizar el
2014 el inventario de oficinas en este
segmento es de 324,751 m2
distribuidos en
48 edificios. Los nuevos edificios se ubican
en los sub-mercados Miraflores (28 de Julio,
AMOF, Edificio Armendáriz) y Nuevo Este
(Polo 401).
El índice de vacancia en el segmento B+ es de
6.0% (19,424 m2
), este indicador era de 3.7%
al finalizar el 2013. Mientras que el precio de
renta promedio (precio de lista) es de US$
19.88 /m2
/mes (US$ 21.53 /m2
/ mes al
finalizar el 2013), una reducción del 8%.
Durante el 2015 ingresarían en este segmento
8 nuevos edificios, los que se ubicarán en las
zonas Sanhattan (2), Miraflores (3), San
Borja (1), Magdalena (1) y San Miguel (1).
Estos edificios aportarían al inventario total
52,000 nuevos metros cuadrados de oficinas.

2. REPORTE DE MERCADO | 4T 2014 | OFICINAS
SUB-MERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA
Lima - Sub-Mercados de Oficinas
SANHATTAN
SAN ISIDRO GOLF
MIRAFLORES
SAN BORJA
CHACARILLA
MAGDALENA
SAN MIGUEL
NUEVO ESTE
Mercado de Oficinas Prime de Lima - 4to Trimestre 2014 / Edificios existentes
Zona
Inventario (m2
) N° Edificios Disponibilidad (%)
Absorción Neta
(m2
)
Precio de Renta
(US$ / m2
/ mes)
A+ A A+ A A+ A Total A+ A Total A+ A
Sanhattan 129,287 126,324 8 10 2.6% 9.4% 5.9% 2,233 6,170 8,404 22.48 20.83
San Isidro Golf 45,211 66,633 3 12 13.8% 4.7% 8.3% 2,712 309 3,021 23.00 20.10
Miraflores 27,080 44,434 2 4 10.7% 4.7% 6.9% -1,259 1,663 404 20.93 20.17
San Borja - 13,715 - 2 0.0% 0.0% - - - - - -
Chacarilla - 10,398 - 1 0.0% 0.8% 0.8% - - - - -
Magdalena - 12,504 - 1 0.0% 0.0% - - 600 - - -
San Miguel - - - - 0.0% 0.0% - - - - - -
Nuevo Este 62,645 79,404 4 8 30.3% 1.7% 14.3% 11,284 588 11,872 20.01 19.75
Subtotal 264,233 353,412 17 38 11.9% 5.2% 14,970 8,730 23,701 20.92 20.58
Total 617,634 55 8.1% 8.1% 23,701 23,701 20.80
Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario.
Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.
COLLIERS INTERNATIONAL | P. 2

3. REPORTE DE MERCADO | 4T 2014 | OFICINAS
Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas
sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican
el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.
Los precios son de lista en edificios en fase de proyecto y/o construcción que actualmente se están
comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no
incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el
impuesto respectivo.
Proyectos en comercialización en Lima - 4to Trimestre 2014
Precios de Lista en edificios en fase de proyecto y/o construcción
Zona
CLASE A+
Precio de
Venta
CLASE A+
Precio de
Renta
CLASE A
Precio de
Venta
CLASE A
Precio de
Renta
CLASE B+
Precio de
Venta
CLASE B+
Precio de Renta
Sanhattan 2,419 22.69 2,255 22.00 2,176 21.00
San Isidro Golf - - - - - -
Miraflores - 21.82 2,300 - 2,244 -
San Borja - - - 21.00 2,100 -
Chacarilla - - - - - -
Magdalena - - 1,907 19.71 1,943 -
San Miguel - - - - 1,816 -
Nuevo Este 2,297 - - - 2,200 -
Promedio 2,339 22.39 1,993 20.83 2,009 21.00
Mercado de Oficinas B+ de Lima - 4to Trimestre 2014 / Edificios existentes
Zona
Inventario
(m2
)
N° Edificios
Disponibilidad
(m2
)
Disponibilidad
(%)
Absorción
Neta (m2
)
Precio Renta
(US$ / m2
/ mes)
Sanhattan 155,975 20 8,991 5.8% 3,416 19.50
San Isidro Golf 82,486 13 701 0.9% -701 19.00
Miraflores 39,268 8 4,726 12.0% 8,236 20.14
San Borja 10,365 2 - - - -
Chacarilla 2,100 1 - - - -
Magdalena - - - - - -
San Miguel - - - - - -
Nuevo Este 34,557 4 5,006 14.5% 4,790 20.00
Total 324,751 48 19,424 6.0% 15,741 19.88
TERMINOLOGÍA
Mercado Prime: aquel compuesto
por edificios de oficinas de clases
A+ y A.
Inventario o Stock: cantidad de
metros cuadrados de oficinas
terminados, entregados y
operativos en el mercado.
Oferta Futura: cantidad de
metros cuadrados de oficinas que
están en construcción o en etapa
de proyecto, con planes de ser
entregados al mercado.
Absorción Bruta: cantidad de
metros cuadrados de oficinas que
se ocupan durante un período
definido de tiempo (mes, trimestre,
año), considera la rotación de
ocupantes.
Absorción Neta: referida a la
ocupación y desocupación de
oficinas disponibles dentro del
mismo periodo, no considera los
cambios de ubicación. Forma parte
de la absorción bruta y nunca es
mayor a esta.
Disponibilidad: cantidad de metros
cuadrados de oficinas desocupados
o disponibles para ser alquilados o
vendidos.
TasadeDisponibilidadoVacancia:
porcentaje de metros cuadrados
del inventario o stock de oficinas
que se encuentran disponibles para
ser alquilados o vendidos.
Precios de Lista: precios a
los que se ofrecen las oficinas
en el mercado, los cuales son
sujetos de negociación (también
denominados “Asking Prices”).
Este monto no incluye impuestos
ni gastos de mantenimeinto.
Precios de Cierre: precios de
oficinas a los cuales se concretan
transacciones de alquiler o venta
en el mercado. Este monto no
incluye impuestos ni gastos de
mantenimiento.
Mercado de Oficinas de Lima - Acumulado 2014 por Zonas / Edificios existentes
Zona /
Clase
Edificio
Inventario (m2
) Vacancia (m2
) Absorción Neta 2014 (m2
)
A+ A B+ Total A+ A B+ Total A+ A B+ Total
Sanhattan 129,287 126,324 155,975 411,586 3,372 11,820 8,991 24,183 11,455 7,799 -6,222 13,032
S.I. Golf 45,211 66,633 82,486 194,330 6,226 3,103 701 10,030 38,986 3,906 -467 42,425
Miraflores 27,080 44,434 39,268 110,782 2,894 2,076 4,726 9,696 9,198 3,395 20,000 32,593
San Borja - 13,715 10,365 24,080 - - - - - - 675 675
Chacarilla - 10,398 2,100 12,498 - 79 - 79 - -79 - -79
Magdalena - 12,504 - 12,504 - - - - - 600 - 600
San Miguel - - - - - - - - - - - -
Nuevo Este 62,645 79,404 34,557 176,606 18,990 1,311 5,006 25,307 12,548 669 4,258 17,475
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4. REPORTE DE MERCADO | 4T 2014 | OFICINAS
OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME
Con los ingresos al mercado de los nuevos edificios prime (9)
durante el 2014, el stock está conformado por 55 edificios (17
clase A+ y 38 clase A), siendo el sub-mercado Sanhattan el que
cuenta con mayor cantidad de edificios en este segmento (18)
en los que se distribuyen 255,610 m2
de oficinas. El inventario
total actual alcanza los 617,634 m2
.
La vacancia ahora alcanza el 8.1% de inventario total (49,871 m2
disponibles) continuando con la tendencia al incremento debido
a la cantidad de proyectos en ejecución. El índice de vacancia
al finalizar el año 2012 era de 1.4% y al término del 2013 se
encontraba en 5.2%. De los espacios disponibles actualmente,
el 41% se encuentra en el sub-mercado Nuevo Este, el 30%
se encuentra en la zona Sanhattan, mientras que el 19% se
ubica en San Isidro Golf y el restante 10% se ubica en la zona
Miraflores.
La absorción neta acumulada al término del 2014 es de 88,476
m2
, considerando aquí los espacios colocados en los nuevos
edificios desde su fase de comercialización. Esta cifra es la más
alta desde el año 2010, año en el que se registró una absorción
neta de 81,786 m2
, (ver cuadro Absorción Neta Anual).
Precios de Renta (precios de lista) por Clase y Disponibilidad - Mercado Prime
Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime
PRECIOS MERCADO PRIME
Al cierre del 2014 en los edificios prime operativos la renta
mensual promedio (precio de lista) se encuentra en US$ 20.80
/ m2
(US$ 22.26 a finales de 2013), siendo el valor promedio
en edificios de clase A+ US$ 20.92 / m2
(US$ 22.40 finales
de 2013) y en edificios de clase A US$ 20.58 / m2
(US$ 22.14
finales de 2013). Si bien se observa en los precios de lista
una tendencia a la baja, respecto a los precios de cierre o de
contrato el comportamiento muestra que el factor de ajuste (%
sobre el precio de lista) es cada vez más alto, así en zonas como
Nuevo Este y Miraflores el factor de ajuste puede llegar a 11%
o 13% mientras que en Sanhattan a 7% y en San Isidro Golf se
mantiene en 3% - 4%.
El costo promedio por mantenimiento en edificios prime bajo
administración de Colliers International Perú es de US$ 2.50
por metro cuadrado construido.
En los edificios prime que se comercializan en fase de proyecto
y/o construcción, la renta mensual promedio (precio de lista)
se encuentra en US$ 21.89 / m2
(US$ 22.03 al 3T 2014);
encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$
22.39 / m2
(US$ 22.49 al 3T 2014) y para edificios clase A en
US$ 20.83 / m2
(US$ 21.20 al 3T 2014).
En cuanto a la comercialización en venta de los proyectos prime,
se observa el precio promedio (precio de lista) en US$ 2,214 /
m2
(US$ 2,236 al 3T 2014); encontrándose para edificios A+
el precio promedio en US$ 2,339 / m2
(US$ 2,359 al 3T 2014)
y para edificios clase A en US$ 1,993 / m2
(US$ 2,025 al 3T
2014). Es en la zona Sanhattan donde se encuentra el precio
promedio más alto de venta (precio de lista) con US$ 2,419 / m2
,
mientras que en la zona Magdalena se halla el precio promedio
más bajo (precio de lista) con US$ 1,907 / m2
.
Comercialización de Edificios Existentes - Rango de precios por Corredor en Mercado Prime
Renta - precios de lista
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Vacancia
A+ A Total
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
10.00
12.00
14.00
16.00
18.00
20.00
22.00
24.00
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Vacancia
US$/m2/mes
Vacancia A+ A Total
Aborción Neta Anual - Histórico Mercado Prime
AÑO 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Absorción
Neta (m2
)
54,442 81,788 56,048 57,083 81,002 88,476
Nueva
Oferta (m2
)
85,047 61,165 50,440 52,129 101,604 112,143
Vacancia 8.4% 5.3% 2.7% 1.4% 5.2% 8.1%
23.00 23.00
20.93 22.00
20.50 20.00 20.17 19.67
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
SH SIG MIR NE
US$/m2/mes
COLLIERS INTERNATIONAL | P. 4

5. REPORTE DE MERCADO | 4T 2014 | OFICINAS
Distribución de oficinas por Corredor - Mercado Prime 4T 2014
Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado B+ 4T 2014
OFERTA Y DEMANDA MERCADO B+
Al término del 2014 el inventario total de oficinas B+ es de
324,751 m2
, distribuidos en 48 edificios. Durante este año
ingresaron a este segmento 4 nuevos edificios, los que se ubican
en los sub-mercados Miraflores (28 de Julio, AMOF, Edificio
Armendáriz) y Nuevo Este (Polo 401), con estos ingresos el
inventario se incrementó en 22,251 m2
.
El índice de vacancia se encuentra ahora en 6.0% (equivalente
a 19,424 m2
). Este indicador sigue mostrando tendencia al
incremento, pues al finalizar el 2012 se encontraba en 0.4% y
al término del 2013 en 3.7%. De la disponibilidad total el 46%
se encuentra en la zona Sanhattan y el 26% en la zona Nuevo
Este, mientras que en Miraflores se ubica el 24% y el restante
4% en San Isidro Golf.
La absorción neta acumulada durante el 2014 alcanzó los 18,244
m2
, superior al del 2013 donde se llegó a 11,791 m2
.
Se espera para el 2015 el ingreso de 8 nuevos edificios, con los
que el inventario se incrementaría en aproximadamente 52,000
m2
, de este grupo 7 edificios ya se encuentran en construcción.
PRECIOS MERCADO B+
Al finalizar el 2014 el precio promedio de renta (precio de lista)
en edificios existentes es de US$ 19.88 / m2
(US$ 21.53 al
término de 2013). Se observa que el precio de renta promedio
(precio de lista) más alto se encuentra en la zona Sanhattan,
donde se pide hasta US$ 22.00 por m2
, mientras que en la zona
Nuevo Este se encuentra el precio promedio (precio de lista)
más bajo con US$ 20.00 por m2
.
En los edificios que se encuentran en fase de proyecto y/o
construcción, el precio promedio de renta (precio de lista)
se encuentra en US$ 21.00 / m2
(US$ 20.85 en el trimestre
anterior), mientras que para la venta el precio de lista promedio
es de US$ 2,009 / m2
(US$ 2,012 en el trimestre anterior).Edificios Existentes - Rango de precios por Corredor en Mercado B+
Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Priime 4T 2014
Renta - precios de lista
SANHATTAN
41%
SAN ISIDRO
GOLF 18%
MIRAFLORES
12%
SAN BORJA 2%
CHACARILLA 2%
MAGDALENA 2%
NUEVO ESTE
23%
SANHATTAN
30%
SAN ISIDRO
GOLF 19%MIRAFLORES
10%
NUEVO ESTE
41%
SANHATTAN
46%
SAN ISIDRO
GOLF, 4%
MIRAFLORES
24%
NUEVO ESTE
26%
22.00
19.00
21.00
20.00
19.00 19.00
20.00
20.00
17.50
18.00
18.50
19.00
19.50
20.00
20.50
21.00
21.50
22.00
22.50
SH SIG MIR NE
US$/m2/mes
COLLIERS INTERNATIONAL | P. 5

6. REPORTE DE MERCADO | 4T 2014 | OFICINAS
PRONÓSTICO
485 oficinas en
63 países en
6 continentes
Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de
carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por
fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida.
Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así
como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no
garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información
presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su
propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers
International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y
garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y
excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera
surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser
encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru
Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través
de 15,800 profesionales especializados en 485 oficinas distribuidas en 63
países. Colliers tiene ingresos de US$ 2.1 billones, un volumen anual en
valor de transacciones de más de US$ 75 billones y maneja más de 442
millones de metros cuadrados en administración.
Accelerating success.
PERÚ:
Lima
Eric Rey de Castro
Director Gerente
Av. San Borja Norte 793
San Borja, Lima 41
TEL 511 224 0804
FAX 511 224 0505
RESEARCHER:
Lima
Sandro Vidal Crovetto
Gerente de Investigación
Av. Manuel Olguín 501 Oficina 502
Surco, Lima 33
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• US$ 2.1 billones de ingresos anuales
• 442.4 millones de metros cuadrados bajo
administración
• 15,800 profesionales
Culminado el año 2014, el mercado de
oficinas prime en Lima muestra un nivel de
vacancia de 8.1% (similar al observado en el
año 2009 con 8.4%), con lo que continúa la
tendencia al incremento de este indicador.
No se llegó a nuestro estimado de superar
el 10%, por el aplazamiento de proyectos que
iban a entregarse durante el 2014.
Al término del año se registró el ingreso de
112,143 m2
nuevos de oficinas prime, mientras
se estima que en el 2015 entren al mercado
aprox.240,000m2
-lograndounacifrarécord,
los cuales ya se encuentran en construcción-
en 13 nuevos edificios. Es evidente que la
demanda no acompaña al mismo ritmo a la
oferta, aun registrando este año una cifra
record en cuanto a la absorción neta: 88,476
m2
, pues lo que se observa es que en su
mayoría los nuevos edificios aportan más
disponiblidad que colocaciones, resultado
de la contracción en la demanda, entonces,
a mayor disponibilidad proyectamos que se
observaría un ajuste de precios.
Ha sido un año complicado a nivel general,
pero que ha golpeado especialmente al
mercado inmobiliario en sus diferentes
segmentos, a través de variables como
el acceso al crédito, las proyecciones de
crecimiento y una dosis de incertidumbre a
nivel macroeconómico.
El negocio de oficinas es de fases o ciclos,
darle una lectura adecuada a estos ciclos
permitirá afrontar de mejor manera las
condiciones del mercado, particularmente
cuando se está en transición de una fase a
otra, como en este momento, que pasaremos
de la expansión a la sobre-oferta, cada una con
sus propias características. Algunos indicios
de la etapa de sobre-oferta son el incremento
de la vacancia, el ajuste en los precios, mayor
producción de espacios, bajas velocidades
de colocación, mejores condiciones para el
usuario/comprador, entre otros.
El 2015 la vacancia podría aproximarse al
15%, considerando condiciones del mercado
similares al 2014 y la entrega de espacios
prevista durante el presente año, lo que
se espera a continuación es un periodo
“prolongado” (fase de absorción gradual) de
colocaciones, pues tardarían en tomarse (en
alquiler y compra) los espacios disponibles,
comportamiento que se observa ya en el
mercado.
Además de la diferenciación entre los
productos disponibles (edificios/oficinas), un
factor importante en la comercialización de
oficinas en este periodo será la mejora de
condiciones para el usuario, cuyo abanico
de posibilidades seguirá ampliándose, saber
llegar a él y brindarle las facilidades para una
relación de largo plazo será fundamental.
La ubicación del péndulo en el mercado
cambió, de donde mandaba el landlord a
donde manda el usuario, habrá un alto poder
de negociación en estos últimos.
-Crecimiento agresivo, sobre-construcción.
-Vacancia cercana al 15%.
-Ajuste de precios a la baja
-Dominio del Usuario
Sobreoferta
Absorción
Gradual
Recuperación
Expansión
2014
2015
-El mercado absorbe de manera progresiva el
exceso de oferta a precios ajustados.
-Se detiene el lanzamiento de nuevos proyectos.
-Varían las condicones del mercado
(comercialización).
Ciclo Inmobiliario
COLLIERS INTERNATIONAL | P. 6