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Guía para los agentes
de la propiedad
inmobiliaria de la
nueva Ley de Vivienda
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Nº 73 segunda época Abril-Junio 2023 www.coapimadrid.org
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COLEGIADO
5 Carta del Presidente
6 Análisis
La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda dibuja al sector en un
entorno de incertidumbre
+ Guía para los agentes de la propiedad inmobiliaria de la nueva
Ley por el Derecho a la Vivienda. Pág. 13
+ Esquema práctico de la normativa vigente que regula los
contratos de arrendamiento. Pàgs. 14-15
16 Actividad
COAPIMADRID – AIM participa en el SIMA junto a los principales
representantes del sector inmobiliario
19 Jurisprudencia
SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO, SALA 1ª, DE 10 DE MAYO DE
2.019, Nº 263/2019
23 Consultorio Inmobiliario
Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid.
24 Actualidad
Los empresarios acuden al arbitraje para ganar tiempo y proteger
sus inversiones
27 Contrapunto
El Banco de España alerta de los “efectos indeseados” del control
de rentas en el alquiler
30 Sector al día
El IPC se modera, pero el Euribor mantiene su tendencia al alza
34 Escrito queda
Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del
COAPI y del sector inmobiliario.
38 Libros
La historia del mundo en un atlas
En este número ...
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Carta del Presidente
Queridos compañeros
H
emos rebasado el primer semestre del año
con algún que otro sobresalto. La nueva
Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda
ha acaparado portadas y titulares con viveza durante los
últimos tres meses. Teniendo en cuenta el sobrecargado
calendario político que estamos viviendo, con numerosas
citas electorales, es lógico que todavía sea muy pronto
para conocer su alcance hacia el futuro, pues, por un lado,
si se abre un escenario de cambio se añadiría a una fila de
reformas anunciadas, que también llevarían su tiempo,
y, por otro, en el supuesto de que la norma no se retocara
quedaría por ver en qué autonomías sí y en cuáles no
se adoptarían las medidas previstas que contempla para
desarrollarse.
Lo que muy pocos pueden rebatir es que, por
ejemplo, ya se están notando los efectos de la limitación
de rentas y la prolongación de los desahucios, medidas
que se impulsaron desde la etapa de pandemia. La oferta
mantiene su tendencia a la baja y los precios de los
alquileres experimentan subidas. El intervencionismo
no es bueno para el sector. Esperemos que el horizonte
legislativo quede pronto despejado y la inversión recobre
su impulso. La fortaleza del sector inmobiliario es
evidente, pues los resultados de compraventa de vivienda
y de contratación de hipotecas, aunque parecen mostrar
una ralentización, lo cierto es que mantienen el pulso,
ya que la lectura se abre positiva en medio de un clima
complicado en el que los tipos de interés siguen creciendo.
La formación ha protagonizado este trimestre con
diversas actividades de interés para los profesionales,
impulsadas o fomentadas desde el Colegio. La XI Jornada
de Arbitraje del Consejo Arbitral para el Alquiler de la
Comunidad de Madrid, celebrada en WiZink Center de
Madrid, fue un punto de encuentro para el conocimiento
de la actualidad de las vías alternativas a la resolución
de conflictos que el sector inmobiliario aprecia y en las
que quiere protagonizar su crecimiento. Las ventajas del
arbitraje en tiempo y economía son evidentes, favorecen
la confianza de los inversores y ofrecen seguridad jurídica
en un momento en el que la vía judicial se encuentra en
una precaria situación de lentitud.
Nuestra participación en el Salón Inmobiliario
de Madrid (SIMA), celebrado en IFEMA, permitió
compartir agenda con los principales representantes
del sector en un evento que cerró su 24 edición con
16.000 visitantes, un 28% más que en 2022. El Colegio
organizó una conferencia en la que expertos abordaron
la actualidad del alquiler vacacional, ante el público que
asistió a la ponencia dentro del marco del Foro pequeño
inversor y propietarios.
Me gustaría también hacer mención a la Jornada sobre
la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, organizada
por el Consejo General de COAPIS y COAPIMADRID
– AIM, celebrada en la sede del Canal de Isabel II y
retransmitida por Youtube, en la que participaron
juristas especializados en la materia. La jornada puso
sobre la mesa los principales retos del nuevo texto legal
y despejó dudas sobre los puntos más relevantes que
afectan a la actividad de intermediación inmobiliaria.
Espero que podáis descansar estos días y a la vuelta
del verano retomar la actividad con el mejor de los
ánimos.
Un fuerte abrazo

El marco regulatorio para el sector inmobiliario nace rodeado
de críticas en una difícil situación económica, con la sombra de
la congelación de rentas y el retraso excesivo para recuperar la
vivienda en los desahucios
La nueva Ley por
el Derecho a la
Vivienda dibuja al
sector en un entorno
de incertidumbre

7
ANÁLISIS
La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda ha introducido en nuestro ordenamiento jurídico un
nuevo marco regulatorio para el sector inmobiliario, pero lo ha hecho rodeado de críticas y en
un momento complicado para la economía y la sostenibilidad financiera. El texto contempla
un abanico de novedades para los agentes de la propiedad inmobiliaria que afectará en la
intermediación de operaciones, aunque habrá que esperar para conocer sus efectos reales.
En lo que se refiere al impacto sobre el mercado inmobiliario, la intervención de precios de los
alquileres y las modificaciones que afectan a los desahucios son los cambios más llamativos
de la ley.
J.M.L. Agundez
L
a Ley por el Derecho a la Vivienda se ocupa de de-
sarrollar el derecho constitucional a una vivienda
digna y adecuada, así como asegurar y reforzar el
quinto pilar del Estado del Bienestar. La norma ofrece ins-
trumentos a las Administraciones territoriales competentes
para limitar el precio de los alquileres y aumentar la oferta de
vivienda pública y privada a precios asequibles. Sin embargo,
ha nacido rodeada de críticas porque se le ha atribuido un
carácter intervencionista del mercado que, precisamente, no
va en la dirección de conseguir una mayor oferta de vivienda,
sino que puede tener efectos restrictivos.
Así, los juristas alertan de los perjuicios que crea la nue-
va Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda por las
limitaciones para los propietarios y el funcionamiento del
mercado del alquiler, abriendo la puerta a la congelación de
rentas y dificultando excesivamente la recuperación del in-
mueble en los desahucios. Así lo pusieron de manifiesto en
la Jornada sobre la Ley 12/2023 por el Derecho a la
Vivienda organizada por el Consejo General de los
COAPI de España y el Colegio Oficial y Asociación de
Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPI-
MADRID – AIM), celebrada en Madrid en la sede del Canal
de Isabel II.
En una jornada en la que intervinieron juristas para ana-
lizar la nueva ley, advirtieron de los efectos perniciosos que
introduce la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda en el
mercado del alquiler en diferentes ámbitos, que suponen to-
dos ellos una limitación para los propietarios, lo que perjudi-
cará el funcionamiento y las garantías para los consumidores
en el acceso a la vivienda. Así, la nueva norma abre un esce-
nario de congelación de rentas para los nuevos contratos de
zona residencial y que no sean de gran tenedor una vez que
vayan venciendo las prórrogas existentes.
Igualmente, las modificaciones introducidas en la Ley de
Enjuiciamiento Civil están diseñadas para convertirse en una
prórroga encubierta a los contratos de arrendamiento. En
este sentido, los juristas criticaron que en las demandas de
desahucio y en los lanzamientos se producirá un exceso de
tiempo para recuperar la vivienda, al atribuir al arrendador la
carga de la prueba de todos los requisitos exigidos, como la
condición de vivienda habitual, la vulnerabilidad social o el
intento de conciliación o mediación previa y la condición de
ser o no gran tenedor.
Además, todas estas limitaciones en los precios y en la
disposición de la propiedad provocarán la salida de las vi-
viendas hacia otras soluciones arrendaticias, como el alquiler
de temporada o vacacional, dibujando también un escenario
que perjudicará el acceso a la vivienda por parte de los jó-
venes. Por otra parte, los juristas también aclararon que los
gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato
del alquiler recaen a cargo del arrendador.
José María García Gómez, Viceconsejero de Vivienda y
Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, advir-
tió de que se trata de una ley que “genera inseguridad jurí-
dica, carece del rigor técnico para desplegar sus efectos de
forma adecuada y debe ser derogada por los efectos que ya
está produciendo, como la restricción de la oferta del alqui-
ler, el incremento de precios o la reducción de la promoción
de la vivienda protegida”. También anunció que la región “no
declarará zonas de mercado tensionado porque se trata de
la competencia de urbanismo y vivienda autonómica, que la
nueva ley invade”.
Por su parte, la Directora General de Vivienda y Rehabili-
tación de la Comunidad de Madrid, María José Piccio – Mar-
chetti Prado, destacó durante la clausura de la jornada que
“la política de vivienda de la Comunidad de Madrid es dife-
rente a la que se ofrece desde la ley estatal, ya que en la
región se promueve la facilidad para el acceso a la vivienda,
como refleja el Plan Alquila”.
Principales novedades para los agentes
de la propiedad inmobiliaria
Por otra parte, hay que apuntar que el nuevo texto
legal contempla importantes novedades que afectan a
los agentes de la propiedad inmobiliaria. La Asesoría Ju-
rídica de COAPIMADRID – AIM informó a través de una
circular a los colegiados y asociados de las principales
materias:

8
ANÁLISIS
- Actividad de intermedia-
ción de los profesionales inmobi-
liarios:
Los gastos de gestión inmobiliaria y
los de formalización del contrato serán
a cargo del arrendador en todos los ca-
sos, no pudiendo repercutirse al arren-
datario. Es decir, en arrendamientos de
vivienda habitual, las agencias y agen-
tes intermediarios no podrán exigir el
pago de dichos gastos al arrendatario.
El agente de la propiedad inmo-
biliaria tiene el deber de proporcionar
información completa, objetiva, veraz,
clara, comprensible y accesible confor-
me lo previsto a en esta ley, quedan-
do sujeta la publicidad que realice a la
legislación general que la regula, con
prohibición, en particular, de cualquier
acto publicitario con información insufi-
ciente, engañosa o deficiente por omi-
tir datos esenciales, o que induzcan a
error o generen perjuicios económicos
o jurídicos.
Información mínima en las ope-
raciones de compra y arrendamiento
de vivienda que se podrá requerir al
agente de la propiedad inmobiliaria
antes de la formalización de la opera-
ción y de la entrega de cualquier can-
tidad a cuenta: a) Identificación del
vendedor o arrendador y, en su caso,
de la persona física o jurídica que in-
tervenga en el marco de una activi-
dad profesional o empresarial, para
la intermediación en la operación (en
el caso de persona física la identifica-
ción hace referencia a nombre y ape-
llidos). b) Condiciones económicas de
la operación: precio total y conceptos
en éste incluidos, así como las con-
diciones de financiación o pago que,
en su caso, pudieran establecerse.
c) Características esenciales de la vi-
vienda y del edificio, entre ellas: do-
cumento de habitabilidad, superficies
de la vivienda, antigüedad del edificio
y reformas realizadas, servicios e ins-
talaciones individuales o comunes,
eficiencia energética, accesibilidad,
disponibilidad, información jurídica,
esencialmente la registral, si se tra-
ta de vivienda protegida y las limita-
ciones que comporta dicho régimen,
protección arquitectónica, existencia
de elementos o sustancias potencial-
mente nocivas o peligrosas, y cual-
quier otra información relevante para
el cliente interesado.
- Modificación de la prórro-
ga de los contratos:
Se mantiene la prórroga obligatoria
por plazos anuales hasta un máximo de
tres años más, salvo que el arrendatario
manifieste su voluntad de no renovarlo
con un mes de antelación.
- Modificación en los proce-
dimientos judiciales de desahucio
de arrendatarios morosos u oku-
pas:
No se admitirán demandas de des-
ahucio hasta que: se aclare si el inmue-
ble constituye la vivienda habitual de
quien la ocupa; el propietario declare
si es gran tenedor o demuestre que es
pequeño tenedor; en caso de ser gran
tenedor deberá acreditar que quien re-
side en su vivienda no es una persona
vulnerable y que si es vulnerable se ha
realizado un proceso de conciliación o
mediación previo a la interposición de
la demanda.
- Límite de la actualización
anual del alquiler eliminando el
IPC:
Los precios de los alquileres, a
partir de enero de 2024 – recordar
que actualmente la actualización
de los alquileres está limitada a un
máximo del 2% como una medida
extraordinaria hasta el 31/12/23 – las
actualizaciones de los alquileres se
verán limitadas a un máximo de un 3%
y elimina el IPC como índice de refe-
rencia. A partir de 2025 se aplicará un
nuevo Índice de Alquiler, que tendrá
que preparar el Ministerio de Trans-
portes, Movilidad y Agenda Urbana
(Mitma) junto al Instituto Nacional de
Estadística.
- Rentas en los nuevos con-
tratos de las viviendas ubicadas
en zonas tensionadas:
Recogido en la disposición final
primera, apartado tres de la nueva
ley, hasta que no se publique la pri-
mera resolución por parte del MITMA
que detalle las zonas declaradas ten-
sionadas, la fijación de la renta de un
nuevo contrato de alquiler es la que
fijen libremente arrendador y arrenda-
tario.
A partir de la publicación de la re-
solución, que se promulgará trimes-
tralmente, los escenarios posibles
son los siguientes:
No se admitirán
demandas de
desahucio hasta
que: se aclare si el
inmueble constituye
la vivienda habitual
de quien la ocupa; el
propietario declare
si es gran tenedor
o demuestre que es
pequeño tenedor;
en caso de ser gran
tenedor deberá
acreditar que quien
reside en su vivienda
no es una persona
vulnerable y que si
es vulnerable se ha
realizado un proceso
de conciliación o
mediación previo a
la interposición de la
demanda.

a) Si la vivienda NO se encuen-
tra en una zona declarada ten-
sionada, independientemente que el
arrendador se trate de un gran tenedor
o un pequeño tenedor, la renta del nue-
vo contrato de alquiler sigue siendo la
que fije libremente arrendador y arren-
datario.
b) Si la vivienda se ubica en una
zona tensionada y el arrendador
NO tiene la consideración de gran
tenedor: en los nuevos contratos, la
renta de alquiler no podrá exceder de
la última renta de contrato de arrenda-
miento de vivienda habitual que hubie-
se estado vigente en los últimos cinco
años en la misma vivienda, una vez
aplicada la cláusula de actualización
anual de la renta del contrato anterior,
sin que se puedan fijar nuevas condi-
ciones que establezcan la repercusión
al arrendatario de cuotas o gastos que
no estuviesen recogidas en el contrato
anterior.
Esto afecta de lleno incluso a con-
tratos que la legislación catalana en
su día excluyó, como por ejemplo los
contratos de renta antigua, que quedan
atrapados en esta nueva legislación es-
tatal.
Excepciones que permiten incre-
menta la renta un 10%:
• Cuando la vivienda hubiera
sido objeto de una actuación
de rehabilitación en los térmi-
nos previstos en el artículo 41.1
del Reglamento del IRPF, que
hubiera finalizado en los dos
años anteriores a la fecha de la
celebración del nuevo contrato
de arrendamiento.
• Cuando en los dos años anterio-
res a la fecha de la celebración
del nuevo contrato de arrenda-
miento se hubieran finalizado
actuaciones de rehabilitación o
mejora de la vivienda en la que
se haya acreditado un ahorro de
energía primaria no renovable
del 30%, a través de sendos cer-
tificados de eficiencia energéti-
ca de la vivienda, uno posterior
a la actuación y otro anterior
que se hubiese registrado como
máximo dos años antes de la fe-
cha de la referida actuación.
• Cuando en los dos años an-
teriores a la fecha de la cele-
bración del nuevo contrato de
arrendamiento se hubieran fi-
nalizado actuaciones de mejo-
ra de la accesibilidad, debida-
mente acreditadas.
• Cuando el contrato de arrenda-
miento se firme por un periodo
de diez o más años, o bien, se
establezca un derecho de pró-
rroga al que pueda acogerse
voluntariamente el arrendata-
rio, que le permita de manera
potestativa prorrogar el con-
trato en los mismos términos y
condiciones durante un perio-
do de diez o más años.
c) Si la vivienda se ubica en una
zona tensionada y el arrendador SI
es gran tenedor: a partir del momen-
to en que se apruebe y entre en vigor
el índice de referencia que debe apro-
bar el MITMA, los precios del arrenda-
miento serán, habiéndose calculado el
valor de la renta, en los contratos que
suscriban los grandes tenedores, de-
berá tenerse en cuenta que el alquiler
resultante calculado de acuerdo con

10
ANÁLISIS
los parámetros anteriores no podrá exceder el límite máximo
del precio aplicable conforme al sistema de índices de pre-
cios de referencia publicado. Por tanto, en el caso de grandes
tenedores y de viviendas que han estado alquiladas en los
últimos cinco años, debe aplicarse al contrato el menor de
los importes calculados entre el supuesto b y c.
d) Si la vivienda se ubica en una zona tensionada
y no ha estado arrendada en los últimos cinco años:
una vivienda en zona tensionada, independientemente de
que se trate de un pequeño tenedor o un gran tenedor, y so-
bre la que no haya estado vigente un contrato de alquiler en
los últimos cinco años, y si dicha situación la recoge la reso-
lución sobre zonas tensionadas del MITMA, se aplicará a los
nuevos arrendamientos en zona tensionada el índice de refe-
rencia de alquiler del MITMA; se entiende que mientras estos
índices no estén publicados, o si no hace referencia a ello la
resolución del MITMA, la renta de alquiler de estas viviendas
será la del libre pacto entre las partes.
Resumen de las principales novedades
del nuevo marco regulatorio a
nivel global del mercado
Anteriormente ya se ha apuntado que se ha calificado a
la nueva ley como intervencionista, siendo una de las notas
generales que le atribuye el sector. A continuación, se inclu-
yen las principales novedades de la norma en cuanto que
afectarán al mercado inmobiliario en España a nivel global,
especialmente en el ámbito de los alquileres y en el parque
de vivienda pública.

• No se podrá enajenar el parque público de
vivienda social, que será considerado como un
patrimonio permanentemente sujeto a protección. y
que deberá servir a las Administraciones para facilitar
el acceso a una vivienda a la población con mayores
dificultades. Para ello, se establece una estricta re-
gulación de los parques públicos. En este sentido, se
establece que los parques públicos de vivienda sean
un patrimonio separado, por lo que los ingresos que
generen deben ser destinados a la creación, amplia-
ción, rehabilitación o mejora de estos.
•  Se establece la calificación indefinida de la vi-
vienda protegida, garantizando siempre, al menos,
un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal
unas condiciones básicas que definen un régimen de
protección pública permanente de las viviendas pro-
tegidas que se promuevan sobre suelo calificado de
reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo
mínimo de descalificación de 30 años.
•  Se introduce el concepto de vivienda asequible
incentivada, como figura necesaria para incremen-
tar la oferta a corto plazo. Se trata de otorgar benefi-
cios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que
las viviendas de titularidad privada, incluidas las enti-
dades del tercer sector (asociaciones, fundaciones…),
se destinen al alquiler a precios reducidos para aque-
llas personas cuyo nivel de ingresos no les permite
acceder a una vivienda a precio de mercado.
•  El derecho a una vivienda digna y adecuada
debe ejercerse en condiciones asequibles, compro-
metiendo a todos los poderes públicos. Se desarrolla
y refuerza el concepto de vivienda digna y adecuada
recogido en el artículo 47 de la Constitución Espa-
ñola, para asegurar el compromiso de los poderes
públicos para hacerlo efectivo, incorporando en el
concepto aspectos como el de habitabilidad, accesi-
bilidad, eficiencia energética, utilización de energías
renovables o acceso a redes de suministros básicos.
•  Se define un estatuto jurídico de derechos y
deberes asociados a la propiedad de vivienda,
delimitando su función social. Se aprueba, por prime-
ra vez a nivel estatal, un marco jurídico del derecho a
la vivienda que establece un conjunto de derechos y
deberes de carácter general, y un estatuto de dere-
chos y deberes asociados a la propiedad de vivienda,
delimitado por su función social, que, entre otras co-
sas, obliga a un adecuado mantenimiento y conser-
vación. En este sentido, se recoge específicamente
una referencia a las obras y mejoras para alcanzar la
accesibilidad universal en las viviendas.
•  Declaración de zonas de mercado residencial
tensionado, con objeto de aplicar medidas efecti-
vas para favorecer el acceso a la vivienda. Las Ad-
ministraciones competentes podrán declarar zonas
de mercado residencial tensionado donde exista un
especial riesgo de oferta insuficiente. Se establece
así en la norma estatal un procedimiento basado en
criterios objetivos que determinará la aplicación de
diferentes medidas encaminadas a equilibrar y mi-
norar los precios del alquiler en tales zonas. Así, por
ejemplo, se podrá declarar tensionada a una zona
cuando se produzcan alguna de las circunstancias
siguientes: sobreesfuerzo en el pago de la vivienda
(más de un 30% sobre ingresos) de los hogares de la
zona e incremento de precios de más de tres puntos
porcentuales sobre incremento del IPC a lo largo de
un periodo de cinco años.
•  Se introduce en la Ley estatal una definición de
carácter general del concepto de “gran tene-
dor”, como la persona física o jurídica que sea
titular de más de diez inmuebles urbanos de
uso residencial o una superficie construida de
más de 1.500 m2, también de uso residencial, ex-

11
ANÁLISIS
cluyendo en ambos casos garajes y trasteros. Asimis-
mo, se podrá considerar gran tenedor aquellos
titulares de cinco o más inmuebles urbanos
de uso residencial ubicados en la misma zona
declarada como tensionada, cuando así sea mo-
tivado por la comunidad autónoma en la correspon-
diente memoria justificativa.
•  Como consecuencia de la declaración del área
de mercado residencial tensionado se activarán
las siguientes medidas:
1. Para las viviendas arrendadas, se establece la
posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a
la finalización del contrato a una prórroga extraordi-
naria, de carácter anual, y por un periodo máximo de
tres años, en los mismos términos y condiciones del
contrato en vigor;
2. En nuevos contratos de arrendamiento de vi-
viendas ya en el mercado del alquiler a nue-
vos inquilinos, se establece la limitación del alqui-
ler en estas zonas, con carácter general, a la renta del
contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos
adicionales máximos en determinados supuestos,
como rehabilitación energética, mejoras en la vivien-
da o contratos de larga duración (más de 10 años);
3. Cuando el propietario sea un gran tenedor, la
renta de los nuevos contratos suscritos en áreas ten-
sionadas estará limitada en su caso por el contrato
anterior, o el límite máximo del precio aplicable con-
forme al sistema de índices de precios de referencia;
4. Se establece la posibilidad de aplicar los límites de
los sistemas de índices de precios de referen-
cia también a las viviendas que no hubiesen
estado arrendadas en los últimos cinco años,
siempre que ello se establezca en la declaración de
la zona de mercado residencial tensionado;
5. Se establece la posibilidad de aprobar por ám-
bitos territoriales los sistemas de índices de
precios de referencia, reforzando la colaboración
e intercambio de datos entre los sistemas de infor-
mación estatales y autonómicos;
6. Se incorporan en el proyecto de ley determinadas
modificaciones de la regulación de los contra-
tos de arrendamiento de vivienda, contenida
en la Ley de Arrendamientos Urbanos: Prórroga
extraordinaria de un año por situaciones acreditadas
de vulnerabilidad social o económica en los contra-
tos de arrendamiento de vivienda; Los gastos de ges-
tión inmobiliaria y los de formalización del contrato
serán siempre a cargo del arrendador; Se introduce
un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE)
para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un
nuevo índice de referencia para la actualización anual
de los contratos de arrendamiento de vivienda para
evitar incrementos desproporcionados en la renta; Se
establece un incremento máximo anual del 3% del al-
quiler en los contratos vigentes desde el 1 de enero
de 2024 al 31 de diciembre.
•  Creación de un entorno fiscal favorable para la
reducción de los precios del alquiler y el in-
cremento de la oferta a precio asequible. Se
establece una mejora de la regulación del Impues-
to sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para
estimular el alquiler de vivienda habitual a precios
asequibles, a través de la modulación de la reduc-
ción del rendimiento neto del alquiler de vivienda
habitual. Para ello, se establece en los nuevos con-
tratos de arrendamiento un porcentaje de reducción
del 50%, que podrá incrementarse en función de los
siguientes criterios:
90% Bajada de la renta en zona tensionada. Cuando
se firme un nuevo contrato en una zona de mercado
residencial tensionado, con una bajada de al menos
un 5% sobre la renta del contrato anterior.
70% Alquiler por primera vez de viviendas en áreas
tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos
de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en
dichas áreas o bien Vivienda asequible incentivada
o protegida. Vivienda arrendada a la Administración
pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún
programa público de vivienda que limite la renta del
alquiler
60% Rehabilitación o mejora. En caso de que se hu-
biesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los
dos años anteriores.
•  Definición de vivienda vacía y modulación del
recargo del IBI. Se introduce una definición clara
para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recar-
go del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas
viviendas que lleven vacías más de dos años, y siem-
pre que el propietario tenga un mínimo de cuatro vi-
viendas en dicha situación, salvo causas justificadas
de desocupación temporal. Asimismo, se establece
una modulación del recargo actualmente situado en
el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar
el 150%, en función del tiempo de desocupación y del
número de viviendas desocupadas del mismo titular
en el término municipal.
•  Desahucios: Se asegura que los Servicios Socia-
les puedan ofrecer soluciones habitacionales a los
afectados, evitando situaciones de desamparo como
consecuencia del desalojo. Mientras estas solucio-
nes se producen, se incrementan los plazos de sus-
pensión de los lanzamientos en estas situaciones de
vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario

12
ANÁLISIS
es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídi-
ca. Además, se introducen
en el procedi-
miento crite-
rios objetivos
para definir las
situaciones de
vulnerabilidad
económica.
•  Impulso de la
vivienda prote-
gida en alquiler
a precio limita-
do. Se estable-
ce un porcentaje
mínimo del 50 por
ciento para vivienda
en alquiler dentro
del suelo de reserva
para vivienda prote-
gida. Se incremen-
tan los porcentajes
de reserva de suelo
para vivienda prote-
gida, del 30 al 40 por
ciento en el suelo ur-
banizable (actuaciones
de nueva urbanización),
y del 10 al 20 por ciento
en suelo urbano no con-
solidado (actuaciones
de reforma o renovación
de la urbanización).
Estatuto Básico del Ciudadano
Una de las novedades de la ley está recogida en su Título
primero y hace referencia al Estatuto Básico del Ciudadano,
que contempla el conjunto de derechos y deberes de los ciu-
dadanos en relación con la vivienda. Así, el artículo 8 detalla
el abanico de los derechos:
a) Disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los
términos dispuestos por esta ley, ya sea en régimen
de propiedad, de arrendamiento, de cesión de uso, o
de cualquier otro régimen legal de tenencia.
b) Acceder a la información de que dispongan las Ad-
ministraciones Públicas sobre los programas públicos
de vivienda y a las condiciones de acceso a los mis-
mos en formatos accesibles para personas con disca-
pacidad, así como sobre las prestaciones, ayudas y re-
cursos públicos disponibles para garantizar el acceso
a la vivienda por parte de las personas y familias en
situación de vulnerabilidad.
c) Solicitar la inscripción en
los registros de demandantes
de vivienda protegida consti-
tuidos al efecto por las Admi-
nistraciones públicas compe-
tentes en la materia, y en los
diferentes programas, pres-
taciones, ayudas y recursos
públicos para el acceso a la
vivienda, en función de su
situación social y econó-
mica, así como de sus cir-
cunstancias personales y
familiares.
d) Participar en los progra-
mas públicos de vivienda,
y acceder a las prestacio-
nes, ayudas y recursos
públicos en materia de
vivienda en los términos
y condiciones estable-
cidos en su normativa
reguladora.
En el artículo 9 se
recogen los deberes:
a) Respetar y con-
tribuir a preservar el
parque de vivienda,
evitando la realiza-
ción de cualquier
actividad molesta o insalubre, que
sea perturbadora del ejercicio del derecho de uso y
disfrute señalado en el artículo anterior.
b) En relación con la vivienda que se habita, realizar
las actuaciones de conservación, reparación o mejora
que corresponden de acuerdo con el régimen legal de
tenencia en virtud del cual se dispone en la misma.
c) En relación con la vivienda ajena, a disposición de
otras personas, hogares, o entidades públicas y priva-
das, respetar la pacífica tenencia de la misma y abste-
nerse de la realización de cualquier tipo de actividad
que la impida o dificulte.
d) En relación con las operaciones de compra o alqui-
ler de vivienda, cumplir los deberes legalmente esta-
blecidos para el transmitente o intermediario definidos
en el título IV y demás normativa aplicable en dichas
operaciones.
e) En relación con el parque público de vivienda,
atender a su especial importancia como instrumen-
to de acción en favor del derecho a la vivienda y ve-
lar por su adecuado mantenimiento y conservación,
para que pueda servir a los hogares con mayores di-
ficultades.

13
ANÁLISIS
La nueva ley contempla importantes novedades que afectan a los agentes de la propiedad inmobiliaria. La Asesoría Jurí-
dica de COAPIMADRID – AIM informó a los colegiados y asociados de las principales materias:
Guía para los agentes de la propiedad inmobiliaria
Actividad de intermediación de los profesionales inmobiliarios:
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo
del arrendador en todos los casos, no pudiendo repercutirse al arrendatario.
El agente de la propiedad inmobiliaria tiene el deber de proporcionar información
completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible conforme lo previsto en la ley.
Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda que se
podrá requerir al agente de la propiedad inmobiliaria: a) Identificación del vendedor o
arrendador (en el caso de persona física la identificación hace referencia a nombre y ape-
llidos). b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste
incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran estable-
cerse. c) Características esenciales de la vivienda y del edificio.
Modificación de la prórroga de los contratos:
Se mantiene la prórroga obligatoria por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo
que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación.
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC:
Los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 – recordar que actualmente la actualización de
los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria hasta el 31/12/23 – las
actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y elimina el IPC como índice de
referencia. A partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Ministe-
rio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana junto al Instituto Nacional de Estadística.
Rentas en los nuevos contratos de las viviendas ubicadas en zonas tensionadas:
Hasta que no se publique la primera resolución por parte del MITMA que detalle las zonas declaradas
tensionadas, la fijación de la renta de un nuevo contrato de alquiler es la que fijen libremente arrendador
y arrendatario.
A partir de la publicación de la resolución, que se promulgará trimestralmente, los escenarios posi-
bles son los siguientes:
a) Si la vivienda NO se encuentra en una zona declarada tensionada, independientemente que
el arrendador se trate de un gran tenedor o un pequeño tenedor, la renta del nuevo contrato de
alquiler sigue siendo la que fije libremente arrendador y arrendatario.
b) Si la vivienda se ubica en una zona tensionada y el arrendador NO tiene la con-
sideración de gran tenedor: en los nuevos contratos, la renta de alquiler no podrá
exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que
hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez
aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que
se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario
de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Existen
excepciones que permiten incrementar la renta un 10%.
c) Si la vivienda se ubica en una zona tensionada y el arrendador SI es gran tene-
dor: a partir del momento en que se apruebe y entre en vigor el índice de referencia
que debe aprobar el MITMA, los precios del arrendamiento serán, habiéndose cal-
culado el valor de la renta, en los contratos que suscriban los grandes tenedores,
deberá tenerse en cuenta que el alquiler resultante calculado de acuerdo con los
parámetros anteriores no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable con-
forme al sistema de índices de precios de referencia publicado.
d) Si la vivienda se ubica en una zona tensionada y no ha estado arrendada en los últimos cinco
años: una vivienda en zona tensionada, independientemente de que se trate de un pequeño tene-
dor o un gran tenedor, y sobre la que no haya estado vigente un contrato de alquiler en los últimos
cinco años, y si dicha situación la recoge la resolución sobre zonas tensionadas del MITMA, se apli-
cará a los nuevos arrendamientos en zona tensionada el índice de referencia de alquiler del MIT-
MA; se entiende que mientras estos índices no estén publicados, o si no hace referencia a ello la
resolución del MITMA, la renta de alquiler de estas viviendas será la del libre pacto entre las partes.

ESQUEMA PRÁCTICO
DE LA
NORMATIV
A VIGENTE
QUE REGULA LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
CONTRATOS CELEBRADOS NORMATIVA
A partir del
9 de mayo de 1985
vigentes a
01 de enero de 1995
• Art. 9 RDLey 2/85, de 30 de abril, sobre medidas de política eco-
nómica.
• Texto Refundido de la LAU aprobada por Decreto 4104/1964, de 24
de diciembre;
• Disposición Transitoria Primera LAU 29/1994, de 24 de noviembre.
• Y, apartados 2 y 3 Disposición transitoria 2ª LAU 29/1994, de 24 de
noviembre.
Con anterioridad al
9 de mayo de 1985
vigentes a
01 de enero de 1995
• Texto Refundido de la LAU aprobada por Decreto 4104/1964, de 24
de diciembre.
• Modificaciones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda
LAU 29/1994, de 24 de noviembre.
A partir de
01 de enero de 1995
hasta el
6 de junio de 2013
• Títulos I, II y IV LAU 29/1994, de 24 de noviembre de forma impe-
rativa.
• En su defecto, por la voluntad de las partes, y supletoriamente por
lo dispuesto en el Código civil.
• Se exceptúan los arrendamientos de viviendas suntuarias (super-
ficie de más de 300m2 o renta inicial anual exceda de 5,5 veces el
SMI en cómputo anual), que se regirán por la voluntad de las partes,
en su defecto por el Título II LAU 1994 y, supletoriamente, por el
Código civil.
A partir del
6 de junio de 2013
hasta el
19 de diciembre de 2018
• Títulos I, II y IV LAU 29/1994, de 24 de noviembre de forma impera-
tiva con las reformas introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio,
de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
vivienda;
• En su defecto, por la voluntad de las partes, y supletoriamente por
lo dispuesto en el Código civil.
Por: José Merino Tapia Asesor Jurídico de COAPIMADRID-AIM
COAPIMADRID.ORG
Adaptados
a la Nueva Ley
de Vivienda

https://coapimadrid.org/opencart-2.1.0.1/upload/index.php

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
CONTRATOS CELEBRADOS NORMATIVA
A partir del
19 de diciembre de 2018
hasta el
24 de enero de 2019
• Títulos I, II y IV LAU 29/1994, de 24 de noviembre de forma imperati-
va con las reformas introducidas por el Artículo 1º del Real Decreto-ley
21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivien-
da y alquiler.
• En su defecto, por la voluntad de las partes, y supletoriamente por lo
dispuesto en el Código civil.
• Se exceptúan los arrendamientos de viviendas suntuarias (superficie de
más de 300m2 o renta inicial anual exceda de 5,5 veces el SMI en cómpu-
to anual), que se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por
el Título II LAU 1994 y, supletoriamente, por el Código civil.
A partir del
24 de enero de 2019
hasta el
5 de marzo de 2019
• Títulos I, II y IV LAU 29/1994, de 24 de noviembre de forma imperativa
con las reformas introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de me-
didas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda;
A partir del
6 de marzo de 2019
(convalidado por Resolu-
ción de 3 de abril de 2019 BOE
nº 86/19 de 10 de abril)
• Títulos I, II y IV LAU 29/1994, de 24 de noviembre de forma imperati-
va con las reformas introducidas por el Artículo 1º del Real Decreto-ley
7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y
alquiler.
• Se exceptúan los arrendamientos de viviendas suntuarias (superficie de
más de 300m2 o renta inicial anual exceda de 5,5 veces el SMI en cómpu-
to anual), que se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por
el Título II LAU 1994 y, supletoriamente, por el Código civil.
A partir del
26 de mayo de 2.023
• Títulos I, II y IV LAU 29/1994, de 24 de noviembre de forma imperativa
con las reformas introducidas por la Disposición final primera de la Ley
12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que modifica el art.
10; el art. 17.3; el art. 20.1; añade los apartados 6 y 7 en el art. 17; y añade la
Dispos. Ad 11ª, y la Dispos. Transt. 7ª.
ARRENDAMIENTO USO DISTINTO DE VIVIENDA
A partir del
9 de mayo de 1985
vigentes a
01 de enero de 1995
• Art. 9 RDLey 2/85, de 30 de abril, sobre medidas de política económica;
• Texto Refundido de la LAU aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de
diciembre;
• Art. 1.566 Código Civil en caso de tácita reconducción del contrato;
• Y, Disposición Transitoria Primera LAU 29/1994, de 24 de noviembre.
Con anterioridad al
9 de mayo de 1985
vigentes a
01 de enero de 1995
• Texto Refundido de la LAU aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de
diciembre;
• Modificaciones contenidas en la Disposición Transitoria Tercera LAU
29/1994, de 24 de noviembre.
A partir de
01 de enero de 1995
hasta hoy en día
• Títulos I, y IV LAU 29/1994, de 24 de noviembre de forma imperativa,
• En lo demás, por la voluntad de las partes.
• En su defecto, por el Título III LAU 29/1994, de 24 de noviembre, y, suple-
toriamente, por el Código Civil
Para exponer en tu despacho profesional

16
ACTIVIDAD
COAPIMADRID – AIM
participa en el SIMA junto a
los principales representantes
del sector inmobiliario
COAPIMADRID – AIM y el Consejo
General de COAPIS participaron en el
SIMA con un stand junto a los principa-
les representantes del sector inmobilia-
rio. El Salón Inmobiliario ha cerrado su
24 edición con 16.000 visitantes, un 28%
más que en 2022. La oferta residencial
de este año se ha situado en torno a las
15.000 viviendas ofertadas, de las cua-
les aproximadamente la mitad se han
localizado en la Comunidad de Madrid
y el resto en Andalucía y Levante, prin-
cipalmente, aunque también en zonas
del interior peninsular e internacional.
El perfil de los visitantes de la feria
es principalmente comprador de pri-
mera residencia (67%), sin embargo,
El COAPI de Madrid y el Consejo General de COAPIS
estuvieron presentes con un stand
La celebración de la feria inmobiliaria SIMA, que tuvo lugar en Madrid, IFEMA, congregó a los
principales representantes y operadores del sector inmobiliario. COAPIMADRID – AIM y el Con-
sejo General de COAPIS participaron con un stand durante los días 24 a 27 de mayo. Además,
COAPIMADRID – AIM organizó una conferencia en el Foro pequeño inversor y propietarios so-
bre el alquiler vacacional, en la que las voces de los expertos analizaron la actualidad de esta
modalidad de arrendamiento. Tambien tuvo lugar el acto de la firma de renovación del conve-
nio de colaboración con el Banco de Sabadell con beneficios para los API de España.
Acto de firma de renovación del convenio con el Banco Sabadell. De Izq. a dcha. Jaime Cabrero, presidente del COAPI de Madrid, Rebeca Sánchez, Directora de Convenios de
ámbito Nacional del Banco Sabadell y Gerard Duelo, presidente del Consejo General de los COAPI de España

17
ACTIVIDAD
cabe destacar el importante aumento
del perfil inversor que en esta edición
ha supuesto un 23% del total, con un
destacable aumento del 70% frente a
2022. El 10% restante es público inte-
resado en adquirir una segunda resi-
dencia. Este perfil inversor particular ha
encontrado en esta edición un espacio
dedicado íntegramente a sus necesida-
des, con un programa de conferencias
propio y una zona de exposición para el
inversor no profesional. Precisamente y
en este contexto de organización de la
feria con diferentes programas de for-
mación, COAPIMADRID – AIM organizó
una conferencia en el Foro pequeño in-
versor y propietarios sobre alquiler va-
cacional en la que diferentes expertos
abordaron la actualidad de esta moda-
lidad de arrendamiento.
La feria ha reflejado su lado más
creativo e innovador, apostando por
segundo año consecutivo por Proptech
Expo, el espacio reservado para las em-
presas PropTech. Más de 70 empresas
y entidades han mostrado soluciones
y servicios tecnológicos en los ámbitos
de digitalización, plataformas de crow-
dfunding, virtualización, portales, big
data, inteligencia artificial, business in-
telligence, captación de clientes, CRM
y otros.
Proptech Expo ha contado también
con su propio programa de conferen-
cias, el European Proptech Forum. En
total, 19 sesiones con más de 60 po-
nentes que han debatido sobre las apli-
caciones de la tecnología a la industria
inmobiliaria. Por su parte SIMAPRO ha
integrado 35 sesiones donde más de
150 ponentes han podido debatir en
torno a temas de actualidad y tenden-
cias.
Actualidad del alquiler vacacional
La conferencia organizada por COA-
PIMADRID – AIM en el Foro pequeño
inversor y propietarios, titulada Alquiler
vacacional: una visión actualizada del
mercado, contó con la participación de
Montserrat Junyent, de la asesoría ju-
rídica del Consejo General de COAPIS,
y de Fernando López-Orozco, aboga-
do del Colegio de Administradores de
Fincas de Madrid. La conferencia fue
moderada por Jaime Cabrero García,
Presidente de COAPIMADRID – AIM,
espacio en el que también intervino
Banco Sabadell.
Los expertos dibujaron el panorama
legislativo que afecta al alquiler vaca-
cional, tanto desde el punto de vista
de la normativa nacional, autonómica,
local o europea, así como las diversas
implicaciones y el impacto que ha teni-
do en los últimos años.
Hablan los expertos
Según explicó Montserrat Junyent,
después de que en 2013 el alquiler va-
cacional se situara fuera de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, a ello se ha
añadido que en esta cuestión hay mu-
cha diversidad en la normativa autonó-
mica y local sobre la materia. En Cata-
luña es relevante el Decreto 75/2020
de Turismo, porque se considera que
la ocupación temporal es igual o infe-
rior a 31 días. Existe una confusión con
el concepto de temporalidad, relacio-
nado con los contratos de alquiler 11
meses inferiores a un año, pero es dife-
rente. También hay que tener en cuen-
ta que la vivienda se cede completa y
no por estancias y tampoco se pueden
ceder viviendas no habilitadas (para el
alquiler vacacional).
El arrendador puede ser un particu-
lar que realice esta actividad de forma
ocasional, por lo que no se le aplica la
normativa de consumo, aunque si es
empresario que hace esta actividad de
forma habitual, sí se le aplican las nor-
mas de consumo.
“En Barcelona ha existido una opo-
sición del ayuntamiento a este uso tu-
rístico, que se ha manifestado a través
de ordenanzas municipales limitando
este uso y con inspecciones, abriendo
expedientes contra la actividad (sin li-
cencia, o contra las plataformas que
anuncian producto), que también se
abrían contra la propiedad, es decir,
contra los propietarios y contra quien
realizaba la actividad”, apuntó Junyent.
Las multas oscilan entre los 60.000 y
90.000 euros. Los propietarios se de-
fendieron en los expedientes, porque
no realizaban la actividad, y demanda-
ron al arrendatario, tratando de resolver
el contrato. “Con todo este contexto
mucha actividad turística ha cesado
en los inmuebles. Y se ha denegado la
licencia turística de nuevo si se solicita-
ba”, precisó.
Fernando López-Orozco, asesor ju-
rídico del Colegio de Administradores
de Fincas de Madrid, expuso que “el
alquiler vacacional se encuentra situa-
do en un escenario legal abierto y de
normativas que han sido publicadas
en la última década, es decir, que son
recientes. La nota común a todas ellas
es que ninguna ha logrado encontrar
una solución satisfactoria y definitiva”.
Se trata de la Directiva de Información
de Servicios Digitales, la Ley de Servi-
cios de la Sociedad de la Información,
la normativa sobre la liberalización de
los servicios, la de unidad de mercado,
así como la legislación urbanística, tu-
rística y la de propiedad horizontal. En
este sentido, también existe una varia-
da normativa en el ámbito autonómico
y municipal. “Todo este entorno se ca-
racteriza por la influencia de la indus-
tria hotelera, la escasez de la oferta
de vivienda en alquiler y la subida de
precios, así como por los problemas de
convivencia social”, apuntó.
En lo que se refiere a la aprobación
legal de mayoría de 3/5 para adoptar
acuerdos en las comunidades de ve-
cinos para limitar o condicionar deter-
minados usos, una cuestión que está
siendo de aplicación desde 2019, este
experto explicó que el debate en los
tribunales ha residido en determinar si
ello permitía “prohibir determinada ac-
tividad o no”.
La celebración del SIMA coincidió con
la entrada en vigor de la Ley por el De-
recho a la vivienda
Durante la celebración del SIMA,
el día 25 de mayo, el Boletín Oficial del
Estado publicó la Ley 12/2023 por el
Derecho a la Vivienda y los medios de
comunicación, como Expansión o La
Vanguardia, se hicieron eco de la valo-
ración de COAPIMADRID – AIM sobre

18
ACTIVIDAD
la Ley. El comunicado destacó que la
nueva norma crea inseguridad para los
consumidores y aumenta los temores
de freno a la inversión en el mercado
inmobiliario. Además, se ha perdido
una gran oportunidad para regular la
actividad inmobiliaria. La ausencia de
regulación de la actividad inmobiliaria,
dejando fuera a los profesionales que
intervienen en las operaciones, crea
una falta de garantías y de inseguridad
jurídica que perjudicará a los consumi-
dores y usuarios en el mercado inmo-
biliario. La ley también tendrá impacto
negativo en todo el mercado: la restric-
ción de oferta de vivienda para alquiler
y la contracción en la compra de vivien-
da.
La Ley 12/2023 por el Derecho a la
Vivienda agrava los temores de freno a
la inversión y no logra despejar la incerti-
dumbre que ha generado su tramitación
durante los últimos meses, por la adop-
ción de medidas intervencionistas como
es la limitación de las rentas del alquilery
la inseguridad jurídica creada en torno a
los desahucios, lo que anuncia un impac-
to negativo en todo elmercado: la restric-
ción de oferta de vivienda para alquiler y
la contracción en la compra de vivienda.
El Colegio Oficial y Asociación de Agen-
cias y Agentes Inmobiliarios de Madrid
(COAPIMADRID –AIM) entiende que ade-
más se ha perdido una gran oportunidad
para regular la actividad inmobiliaria.
La limitación de las rentas a través
de diferentes fórmulas y ampliando el
impacto de la influencia de las deno-
minadas zonas tensionadas para los
contratos de alquiler provocará, ade-
más de restricción de oferta disponi-
ble y consiguiente subida de precios
en los arrendamientos, una reticencia
añadida en las decisiones de compra-
venta de vivienda, que es una de las
opciones principales para la inversión
en nuestro país por su valor refugio
ante la inestabilidad financiera. Ante el
impacto negativo que supondrá en el
alquiler y compraventa de vivienda, el
texto finalmente aprobado confirma los
temores que se han venido advirtiendo
en meses anteriores, ya que creará un
obstáculo que interrumpirá el dinamis-
mo inversor del mercado observado en
2022 – después de haber logrado la re-
cuperación tras el Covid19 –.
La ausencia de regulación de la
actividad inmobiliaria, dejando fuera
a los profesionales que intervienen en
las operaciones, genera una falta de
garantías y de inseguridad jurídica que
perjudicará a los consumidores y usua-
rios en el mercado inmobiliario. Otro
factor negativo de esta ley es que el le-
gislador, en un desmedido celo y afán
proteccionista hacia el arrendatario y
el comprador, impone una información
previa que provocará muchas inciden-
cias en el mercado, ya que afectará a
los servicios profesionales prestados
por los operadores.
Por otra parte, los requisitos ex-
cesivos impuestos en los procedi-
mientos de desahucio atentan contra
la seguridad jurídica y dificultan la
recuperación de la vivienda, ya que
alargan artificialmente los plazos de
acceso al inmueble generando pér-
didas a los propietarios y vulnerando
su derecho a la propiedad privada.
Por último, el pretendido impulso
de la vivienda pública protegida para
alquiler con un objetivo social, sien-
do un objetivo loable de la ley, está
recogido en la nueva ley ofreciendo
facilidades a las autonomías para
realizar convenios que permitan sa-
car adelante las promociones, pero
solo incluye una referencia genérica
a la colaboración público – privada
condicionada a requisitos regula-
torios en el entorno de un fondo de
vivienda asequible, lo que puede im-
pedir el dinamismo en este ámbito.
Todo ello dibuja un escenario in-
tervencionista que frenará la inver-
sión, desvirtúa el mercado del alqui-
ler y creará inseguridad jurídica a los
consumidores y usuarios por la falta
de regulación de la actividad profe-
sional de los operadores inmobilia-
rios.
Por último, durante la feria del SIMA,
tuvo lugar el acto de la firma de renova-
ción del convenio de colaboración con
el Banco de Sabadell con grandes be-
neficios para los API de España a cargo
de su directora de Colectivos Profesio-
nales, Charo Fernández y la directora
de Convenios Rebeca Sánchez.
Ponentes de la conferencia Alquiler vacacional: una visión actualizada del mercado.De izq. a dcha. Rebeca Sánchez Directora de Convenios de ámbito Nacional del Banco
Sabadell, Montserrat Junyent, asesoria del Consejo General de los COAPI de España y Fernando López Orozco, asesoría Colegio Administradores de Fincas de Madrid

Coleccionable
Jurisprudencia I Enero-Marzo 16
Jurisprudencia I
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- 1.- La procuradora Dª T,
en nombre y representación de don
V, interpuso demanda de juicio or-
dinario sobre reclamación de can-
tidad contra don C y, alegando los
hechos y fundamentos de derecho
que consideró de aplicación, termi-
nó suplicando al Juzgado se dictara
sentencia por la que:
“Estimando íntegramente esta de-
manda presentada, se acuerde:
“A) Condenar al demandado por
vulneración del pacto de exclusi-
va previsto en el contrato de pago
de la suma de DIEZ MIL EUROS
(son 10.000 euros), más intereses
legales que se hubieran devenga-
do desde la interposición de la de-
manda.
“B) Subsidiariamente y para el su-
puesto no se estime la pretensión
anterior, se acuerde condenar al
demandado al pago de los honora-
rios consistentes en el 4% del precio
final del precio venta que resulte
acreditado en autos o al importe de
6000 euros si el importe resultante
anteriormente fuese inferior a éste,
y en ambos casos más IVA corres-
pondiente, y más intereses legales
que se hubieran devengado desde
la interposición de la demanda.
“C) Respetuosamente suplico al
Juzgado que tenga por admitida
las peticiones anteriores, así como
solicito se tengan impuestas las
costas de este procedimiento a la
parte demandada en ambos casos.”
2.- La procuradora doña C, en nom-
bre y representación de don C, con-
testó a la demanda y oponiendo los
hechos y fundamentos de derecho
que consideró de aplicación termi-
nó suplicando al Juzgado dictase
en su día sentencia por la que:
“Desestime la demanda respecto a
mi representado, con expresa con-
dena en costas judiciales a la acto-
ra”.
3.- Previos los trámites procesales
correspondientes y práctica de la
prueba propuesta por las partes y
admitida en el Juzgado de Primera
Instancia número 10 de Santander
se dictó sentencia, con fecha 25 de
febrero de 2015 , cuya parte dis-
positiva es como sigue: “Fallo. Que
DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE
la demanda interpuesta en su día
por la Procuradora Sra.T:
“PRIMERO: DEBO ABSOLVER Y AB-
SUELVO a C de todas las pretensio-
nes formuladas contra él en este
procedimiento.
“SEGUNDO: NO procede condena
en COSTAS en este procedimien-
to, debiendo abonar cada parte las
causadas a su instancia y las comu-
nes por mitad”.
SEGUNDO.- Interpuesto recurso
de apelación por la representación
procesal de la parte demandante
la Sección Segunda de la Audien-
cia Provincial de Santander dictó
sentencia, con fecha 27 de abril
de 2016 , cuya parte dispositiva es
como sigue:
“Fallamos. 1º Estimamos el recurso
de apelación interpuesto por Don V
, contra la sentencia dictada por el
Juzgado de Primera Instancia nº 10
de Santander de 25 de febrero de
2015 , que revocamos íntegramen-
te.
“2º En su consecuencia, condena-
mos al demandado D. C a abonar
al actor la cantidad de 6.000 euros
más IVA en concepto de honora-
rios, con los intereses legales des-
Resumen
El TS considera en
esta sentencia que el
pacto de exclusiva
con doble vinculo subjetivo
no está per se dentro del
listado prohibido por la
normativa vigente de
consumo de protección al
consumidor y, por tanto,
no se trata de un pacto
que siempre y en todo caso
deba considerarse nulo por
generar una situación de
desequilibrio en detrimento
del consumidor-usuario.
SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO, SALA 1ª, DE 10 DE MAYO DE 2.019, Nº
263/2019
Jurisprudencia

Coleccionable
Jurisprudencia
Enero-Marzo 16 II Jurisprudencia
II
de la interposición de la demanda.
“3º Reproducimos el fundamento
de derecho cuarto relativo a las
costas procesales”.
TERCERO.- 1.- Por la procuradora
doña C, en nombre y representa-
ción de don C se interpuso recur-
so extraordinario de casación por
infracción procesal basado en el
siguiente motivo: De conformidad
con lo dispuesto en el artículo 469.1
de la Ley de enjuiciamiento Civil se
alega, como motivo del presente
recurso extraordinario de infracción
procesal, la existencia de un error
patente o arbitrariedad en la valo-
ración realizada por la sentencia
recurrida que comporta una infrac-
ción del derecho a la tutela judicial
efectiva, tal y como han estableci-
do las Sentencias 326/2012, de 30
de mayo ; y 58/2015, de 23 de fe-
brero de Tribunal Supremo.
El recurso de casación basado en
el siguiente motivo primero y úni-
co.- Infracción de lo dispuesto en
el artículo 80 y el apartado 6 del
artículo 85 del Real Decreto Legis-
lativo 1/2007, de 16 de noviembre ,
que aprobó el Texto Refundido de
la Ley General para la Defensa de
Consumidores y Usuarios en rela-
ción con lo previsto en los artícu-
los 1152 y 1281 del Código Civil , por
aplicación indebida; con necesidad
de unificación por el Tribunal Su-
premo de la interpretación de las
normas que se consideran infringi-
das por existir jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias
Provinciales, representada por la
contenida en la sentencia que se
recurre y en las sentencias de fe-
cha 25/03/1010 y 31/03/2014 de la
Audiencia Provincial de Las Palmas
y de 12 de diciembre de 2012 de la
Audiencia Provincial de Baleares
, frente a las sentencias de fecha
23/09/2009de la Audiencia Pro-
vincial de Madrid (Sección 20ª) de
25/06/2013 de la Audiencia Provin-
cial de Ciudad Real (Sección 1 º) o
07/11/2012 de la Audiencia Provin-
cial de Burgos (Sección 3ª).
2.- Admitidos los recursos extraor-
dinario por infracción procesal y de
casación y evacuado el traslado
conferido la procuradora Dña. I, en
nombre y representación de don V ,
presentó escrito de oposición a los
mismos.
3.- No habiéndose solicitado por to-
das las partes la celebración de vis-
ta pública se señaló para votación
y fallo el día 24 de abril de 2019, en
que tuvo lugar.
FUNDAMENTOS
DE DERECHO
PRIMERO.- Antecedentes .
El demandante D. V formula demanda
de procedimiento ordinario contra D. C ,
en reclamación de cobro de 10.000 eu-
ros por honorarios de contrato de me-
diación para la venta de una vivienda.
El demandante giraba bajo el nombre
comercial de “ Inmobiliaria M “, se pactó
régimen de exclusividad.
La duración del contrato era de seis
meses que luego prorrogaron otros
seis. El demandado le comunicó que
había vendido el piso, a D. C negándose
a abonarle honorarios, pese a que este
comprador había tomado conocimien-
to de la finca por las gestiones de la
parte actora.
La parte demandada se opuso a la de-
manda.
La sentencia de primera instancia esti-
ma la nulidad de la cláusula de exclu-
sividad.
Recurre en apelación la parte deman-
dante y la sentencia de segunda ins-
tancia de fecha 27 de abril de 2016
estimó el recurso, declarando que: el
demandado es consumidor y la condi-
ción profesional del demandante, sien-
do la Sala consciente de que cláusulas
como las del caso se están declarando
nulas por abusivas y sin
posibilidad de integración por cons-
tituir una limitación a la libertad de
contratación, por algunas Audiencias
Provinciales, no concuerda el criterio
de esta Audiencia con esto, porque el
inmueble se ha vendido y se reconoce
la actuación de la demandante parte
del propietario dentro del periodo de
vigencia derivado de la prórroga tácita
del contrato. La cláusula es habitual en
este tipo de contratos y esta sala hace
suya el criterio de diversas Audiencias
de que no impide que el propietario
venda su finca, sin apoyo del profesio-
nal, sino que incorpora una compensa-
ción a su favor, si lo hace en el periodo
de vinculación en el que se desarrolla
una actividad generadora de gastos y
esfuerzo.
Por lo que considera que no hay un
desequilibrio importante en los dere-
chos y obligaciones de las partes.
Se tiene por probado que la parte de-
mandada perfeccionó contrato de
compraventa y que el demandado se
benefició de forma directa y concluyen-
te de la gestión de la actora para cono-
cer al comprador (internet, observación
del cartel en la finca, y información por
correos electrónicos y teléfonos con vi-
sitas a la finca).
La parte demandada formula RECUR-
SO DE CASACIÓN E INFRACCIÓN PRO-
CESAL. El RECURSO DE CASACIÓN se
desarrolla en un motivo único, aunque
se denomina como “primero”:
Por infracción del Art. 80 y apartado 6
del art. 85 del RD Legislativo 1/2007 de
16 de noviembre , que aprobó el texto
refundido de la Ley General para al De-
fensa de Consumidores y Usuarios, en
relación con los arts. 1152
y 1281 CC por aplicación indebida. Con-
sidera que debe declararse la nulidad
por abusiva de la Estipulación 5.ª, del
contrato de mediación entre las partes.
Justifica el interés casacional con cita
de:
Por un lado las que entienden que no
procede la nulidad. Cita la recurrida, la
de la Audiencia Provincial de Las Pal-
mas, Sección 5.ª, de 31 de marzo de
2014 , y 25
de marzo de 2010 , y la de la Audiencia
Provincial de Islas Baleares, de 12 de di-
ciembre de 2012 .
Y por otro lado las que han considera-
do que las cláusulas de exclusividad, si
interviene un consumidor deben decla-
rarse nulas: Audiencia Provincial de Ma-
drid, Sección 20.ª, de 23 de septiembre
de 2009 , Audiencia Provincial de Bur-
gos, Sección 2.ª, de 29 de julio de 2011
, Audiencia Provincial de Ciudad Real,
Sección 1.ª, de 25 de junio de 2013 y Au-
diencia Provincial de Burgos, Sección
3.ª, de 7 de noviembre de 2012 .
En cuanto al RECURSO EXTRAORDINA-
RIO POR INFRACCIÓN PROCESAL:
Se alega error patente y arbitrariedad
en al valoración realizada, citando el
derecho de tutela judicial efectiva, en
cuanto a la recepción por el compra-
dor de correos electrónicos remitidos
por la actora porque se demostró que
la cuenta de correo electrónico dejó de
estar operativa por lo que era imposible
el conocimiento alguno del inmueble,
por ese medio.
RECURSO EXTRAORDINARIO POR IN-
FRACCIÓN PROCESAL
SEGUNDO .- Motivo único. De confor-
midad con lo dispuesto en el artículo
469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
se alega, como motivo del presente re-
curso extraordinario de infracción pro-
cesal, la existencia de un error

Coleccionable
Jurisprudencia III
patente o arbitrariedad en la valoración realizada por la sen-
tencia recurrida que comporta una infracción del derecho a
la tutela judicial efectiva, tal y como han establecido la Sen-
tencias 326/2012, de 30 de mayo ; y 58/2015, de 23 de febrero
del Tribunal Supremo.
Se desestima el motivo.
En la sentencia recurrida se declara probado que gracias a la
gestión de la demandante, el comprador conoció que el piso
estaba en venta, en concreto, a través de los carteles puestos
en la vivienda, habiéndosele remitido
correos electrónicos a una dirección que si bien no estaba
operativa, era la facilitada, todo lo cual constituye una valora-
ción probatoria razonable y ponderada, en la que no concurre
el error notorio que mantiene la parte recurrente ( art.º 24 de
la Constitución ).
RECURSO DE CASACIÓN
TERCERO .- Motivo único. Infracción de lo dispuesto en el
artículo 80 y el apartado 6 del artículo 85 del Real Decreto
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , que aprobó el Texto
Refundido de la Ley General para la
Defensa de Consumidores y Usuarios en relación con lo pre-
visto en los artículos 1.152 y 1.281 del Código Civil , por apli-
cación indebida; con necesidad de unificación por el Tribunal
Supremo de la interpretación de las
normas que se consideran infringidas por existir jurispruden-
cia contradictoria de la Audiencias Provinciales, representada
por la contenida en la sentencia que se recurre y en las sen-
tencias de fecha 25/03/2010 y 31/03/2014 de la Audiencia
Provincial de Las Palmas y de 12 de diciembre de 2012 de la
audiencia Provincial de Baleares , frente a las sentencias de
fecha 23/09/2009 de la Audiencia Provincial de Madrid (Sec-
ción 20ª) de 25/06/2013 de la Audiencia Provincial de Ciudad
Real (Sección 1 ª) o 07/11/2012 de la Audiencia Provincial de
Burgos (Sección 3ª).
Se desestima el motivo.
En la sentencia recurrida se declaró:
“Ha de afirmarse que el supuesto de hecho de la estipula-
ción se ha cumplido: el
inmueble se ha vendido, y se reconoce, por la actuación
aparente del propietario dentro del periodo de vigencia
contractual derivado de la prórroga tácita del contrato. La
consecuencia jurídica íntegra la cláusula penal ( art. 1152
CC ), en cuanto que la pena -los honorarios pactados- sus-
tituye a la indemnización de los daños y perjuicios; más
bien, los daños y perjuicios se liquidan previamente. No
es posible, de antemano se advierte, una moderación de
la pena: el supuesto de hecho que el pacto contempla ha
sido el que sirvió para fijar la pena. No puede hablarse, en
consecuencia, de un cumplimiento parcial o irregular ( art.
1154 CC ). “La cláusula es habitual en contratos de la na-
turaleza de los que se presenta y no presenta infracción
de las exigencias previstas, respecto de las cláusulas no
negociadas individualmente, en el art. 80 TRLGDCU. Y al
respecto de la existencia y exigencia de esta cláusula pe-
nal, la doctrina mayoritaria de nuestros tribunales (repre-
sentada, a título ejemplo, en las sentencias de la Audiencia
Provincial de Cádiz de 27 de noviembre de 2009 , Las Pal-
mas de 25 de marzo de 2010 o de 31 de marzo de 2014 o de
Baleares de 12 de diciembre de
2012 ), que esta Sala hace suya, entiende que dicha esti-
pulación no impide que el propietario venda su finca sin el
apoyo del profesional, sino que incorpora una compensa-
ción en su favor si lo hace durante el periodo de vincula-
ción contractual en el que ha desarrollado una actividad
generadora de gastos y esfuerzo humano.
Se considera que no existe un desequilibrio importante en los
derechos y obligaciones de las partes cuando se incorpora
tal pacto de exclusividad durante un periodo de tiempo de-
terminado en compensación con la
dedicación por el agente o corredor de una estructura em-
presarial y de unos medios humanos y materiales que se po-
nen al servicio del comitente para cumplir con su encargo. En
consecuencia, la estipulación no es contraria a las exigencias
de concreción, claridad y sencillez en su redacción, es acce-
sible y legible, de un
lado, al tiempo, del otro, que no se aprecia el motivo o moti-
vos que permitan hacer pensar que en el devenir contractual,
la parte actora no se ha ajustado al programa del acuerdo. La
compensación pactada se estima exigible en caso de incum-
plimiento de la misma por la quiebra del principio de buena
fe contractual que ha de regir las relaciones entre las partes y
que se justifica tanto por el evidente perjuicio que le ocasiona
al corredor la venta a un tercero por las ganancias dejadas
de obtener en concepto de honorarios, como por la falta de
compensación de los gastos de inversión y de medios des-
plegados para el cumplimiento del encargo, todo lo cual,
añadido al hecho de que el consumidor es libre de acudir a
otro intermediario que no contrate bajo el régimen de exclu-
siva, impide apreciar la presencia de un perjuicio despropor-
cionado o no equitativo o
generador de un grave desequilibrio entre los derechos y
obligaciones de las partes”.
Aún no declarada la cláusula como abusiva en la sentencia
de apelación se declaraba, a mayor abundamiento que:
“No cuestionada la realidad de la perfección contrato en vir-
tud del contrato privado que, al parecer -porque no se ha
aportado-, tuvo lugar en el mes de septiembre de 2013 (así
es deducible de la comunicación del demandado de 16 de
septiembre, folio 49), consumado en todo caso por la entre-
ga de la cosa y el precio por virtud de la escritura pública
de compra de 11 de octubre de 2013 (folios 101-118), tres cir-
cunstancias se presenta indubitadas que a la luz del juego
de las presunciones -habitual en procedimientos de esta na-
turaleza en la que es escaso el rastro documental- permiten
confirmar la tesis actora en orden a que el demandado se
benefició de forma directa y concluyente de la gestión de la
actora para conocer al comprador y concluir el contrato: de
un lado, admite el demandado que el actor, a través de su
agencia, publicitó la venta de su piso en internet a través de
una ficha verdaderamente ilustrativa (el propio demandado la
aporta al folio 88); del otro, reconoce también en la contes-
tación que el comprador observó en agosto de 2013 el cartel
de venta instalado en la vivienda (el mismo cartel que consta
en la fotografía aportada con la anterior ficha) colocado por la
agencia del actor, a pesar de lo cual, según afirma, no acudió
a visitarle, sino a contactar directamente con el vendedor, hoy
demandado, tras indicarle su hermano quién era el titular de
la vivienda; y, en fin, sorprende que si se niega abiertamente
cualquier clase de crédito por honorarios a favor del actor, el
propio demandado en su correo electrónico de 19 de agosto
de 2013 le reconozca su buen trabajo y la oportunidad de fac-
turarle, según su crédito y conveniencia, 500 euros más IVA
por las cuatro visitas realizadas”.
CUARTO .- Contrato de encargo de venta en exclusiva.
En el contrato firmado por las partes el 9 de octubre de 2012
constan como cláusulas 1 a 5 las siguientes:
“ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA E INSERCIÓN DE
OFERTA EN REDES MLS Don/Doña C con DNI/NIF NUM000
Don/Doña con DNI/NIF Con domicilio en DIRECCION000 nº
NUM001 Teléfono NUM002 Teléfono fijo:

Coleccionable
Jurisprudencia
Enero-Marzo 16 II Jurisprudencia
IV
Al objeto de proceder a la promoción
y venta de la propiedad inmobilia-
ria situada en la calle BARRIO000 Nº
NUM003 Piso Esc/Letra de Argoños
Provincia de Cantabria
“1.- Esta autorización faculta a comer-
cializar la propiedad de referencia, a la
empresa INMOBILIARIA M y a las em-
presas con las que mantiene acuerdos
de colaboración para la venta de pro-
piedades a través de redes “M.L.S’s”
(Múltiple Listing Service), así como la
inclusión y la publicación de las carac-
terísticas y fotografías de la propiedad
en Internet, dentro de las Webs de las
redes MLS’s, de la web corporativa de
INMOBILIARIA M y en aquellos portales
inmobiliarios con los cuales las redes
MLS y INMOBILIARIA M, tengan acuer-
dos de colaboración.
“2.- La gestión de venta del citado in-
mueble se encomienda en exclusiva a
INMOBILIARIA M durante un periodo
de 6 meses, a partir de la fecha del pre-
sente documento, prorrogables tácita-
mente por periodos de igual duración,
si no mediase renuncia expresa por al-
guna de las dos partes con 15 días de
antelación.
“3.- El precio fijado por la propiedad
para la venta del inmueble se establece
de 250.000 €.
“4.- Los honorarios de INMOBILIARIA
M por el asesoramiento, mediación y
gestión de venta del referido inmueble
se establecen en un cuatro por ciento
(4 %) del precio de venta, más IVA, con
un mínimo de 6.000 € más IVA, que se-
rán devengados en el momento de la
formalización del contrato privado de
compraventa si lo hubiere, o en su de-
fecto en el momento del otorgamiento
de la escritura de compraventa.
“5.- La propiedad se compromete a par-
tir de la firma del presente documento,
a no vender por su cuenta o por media-
ción de un tercero, hasta la finalización
del plazo convenido. Si el propietario in-
cumpliese esa condición, la propiedad
habrá de abonar a INMOBILIARIA M los
honorarios pactados en concepto de
compensación por los gastos y perjui-
cios ocasionados.
“6.- La propiedad autoriza expresamen-
te a INMOBILIARIA M a firmar, en su
nombre y representación, documentos
de reserva, arras, o cualesquiera otros
necesarios para el buen fin de la venta
encargada y a percibir y retener canti-
dades a cuenta, por un máximo del 10
% del precio de la venta, hasta la firma
de la escritura pública de compraventa.
“7.- En caso de que los clientes de IN-
MOBILIARIA M que hayan visitado el
inmueble objeto de venta durante la
vigencia del mandato, lo compren una
vez caducada la exclusiva, la propie-
dad abonará a INMOBILIARIA M los ho-
norarios pactados.
“8.- En el momento de otorgarse la
escritura pública de compraventa, la
propiedad entregará la finca objeto de
venta, liebre de cargas y gravámenes y
al corriente de cualquier gasto o tributo
que afecte a la misma.
“Firmado en Argoños, a 9 de octubre
2012.
“LA PROPIEDAD INMOBILIARIA M”
QUINTO .- Decisión de la sala sobre la
pretensión de abusividad .
De acuerdo con el artº 80 del RD Legis-
lativo 1/2007 la redacción del contrato
es clara y comprensible, con térmi-
nos sencillos que establecen un justo
equilibrio entre las obligaciones de las
partes, de forma que la mediadora se
comprometía a desarrollar una intensa
actividad en orden a facilitar la venta de
la vivienda, mientras que la propiedad
se obligaba a respetar la exclusiva du-
rante seis meses, incluso a no vender
por su cuenta, estableciendo una com-
pensación económica para el caso de
incumplimiento por la propiedad.
Esta sala no ha proscrito la posibilidad
de pactar la exclusiva en los contratos
de mediación o corretaje ( Sentencias
311/2008 de 7 de mayo , 654/1994 de
4 de julio , 860/2011 de 10 de ene-
ro , 965/2011 de 28 de diciembre y
448/2014 de 30 de julio ).
En concreto en la sentencia 860/2011
de 10 de enero se declaró:
“Como precisa la sentencia 311/2008,
de 7 mayo , y acabamos de indicar, para
reconocer al mediador el derecho a la
remuneración es preciso que el nego-
cio promovido haya sido resultado de
su actividad, pero ello no impide que
los contratantes, en el ejercicio de la
libertad de autorregulación que les
reconoce el artículo 1.255 del Código
Civil , pacten una exclusiva de doble
vinculación subjetiva e, incluso, que el
mediador tenga derecho a la remune-
ración en el caso de ventas convenidas
a iniciativa del comitente”.
Por su parte el artº 85.6 del mismo tex-
to legal establece la abusividad de “Las
cláusulas que supongan la imposición
de una indemnización desproporciona-
damente alta, al consumidor y usuario
que no cumpla sus obligaciones”.
Analizado el contrato, se aprecia que
en caso de incumplimiento de la exclu-
siva por la propiedad, se vería abocada
a pagar una compensación similar a los
honorarios pactados, que era el 4% del
precio de venta.
En la sentencia recurrida no se con-
sidera desproporcionada la indemni-
zación pactada dado que el acuerdo
parte de un encargo con obligación
por parte del mediador de desarrollar
amplios medios de publicidad, unido a
que la exclusiva pudo haber sido obvia-
da contratando con otro intermediario,
y en base a los perjuicios que se cau-
san al mediador por la venta a un ter-
cero con quiebra de la buena fe con-
tractual, cuando el mediador ha puesto
su estructura empresarial, con medios
materiales y humanos al servicio del
comitente, por lo que el desequilibrio
es inexistente.
Igualmente en la sentencia recurrida
se “entiende que dicha estipulación
no impide que el propietario venda su
finca sin el apoyo profesional”, pero de-
berá abonar la compensación pactada
durante el período de vinculación con-
tractual por el desarrollo de la actividad
generadora de gastos y esfuerzo hu-
mano del mediador.
Esta interpretación desarrollada en la
sentencia recurrida, es ajustada a dere-
cho y ponderada, por lo que no puede
apreciarse desequilibrio entre las obli-
gaciones de las partes ni la existencia
de una indemnización desproporciona-
da, máxime cuando se benefició de la
actuación del mediador, como se de-
clara probado en la sentencia recurrida.
SEXTO .- Se imponen al recurrente las
costas de los dos recursos interpues-
tos, con pérdida de los depósitos cons-
tituidos ( arts. 394 y 398 LEC ).
FALLO
Por todo lo expuesto, en
nombre del Rey y por la autori-
dad que le confiere la Constitu-
ción, esta sala ha decidido
1.º- Desestimar el recurso
extraordinario por infracción
procesal y el recurso de casa-
ción interpuestos por D. C , re-
presentado por la procuradora
doña M, contra sentencia de 27
de abril de 2016 de la sección
2.ª de la Audiencia Provincial
de Cantabria (recurso de apela-
ción 268/2015 ).
2.º- Confirmar la sentencia
recurrida en todos sus extre-
mos.
3.º- Se imponen al recurrente
las costas de los dos recursos
interpuestos, con pérdida de
los depósitos constituidos.

23
CONSULTORIO
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
I.- En referencia a la nueva Ley de Vivienda, varios co-
legiados y asociados se interesan por conocer cuando el
arrendatario de vivienda se encuentra en una situación
de vulnerabilidad social y económica.
Con arreglo a las modificaciones introducidas por la Ley
de Vivienda, existirá vulnerabilidad del arrendatario en térmi-
nos generales:
1.- Cuando el importe de la renta más el de los suminis-
tros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones supon-
ga más del 30 por 100 de los ingresos de la unidad familiar y
que el conjunto de dichos ingresos no alcance:
a) Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público
de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
b) Este límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM por cada
hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo
a cargo será de 0,35 veces el IPREM por cada hijo en el caso de
unidad familiar monoparental o en el caso de cada hijo con dis-
capacidad igual o superior al 33 por ciento.
c) Este límite se incrementará en 0,2 veces el IPREM por cada
persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar o per-
sonas en situación de dependencia a cargo.
d) En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar
tenga declarada discapacidad igual o superior al 33%, situación
de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditada-
mente de forma permanente para realizar una actividad laboral,
el límite previsto en la letra a) será de 5 veces el IPREM, sin per-
juicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
2.- Se podrá apreciar vulnerabilidad social por el hecho de
que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren per-
sonas dependientes de conformidad con lo dispuesto en el
apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciem-
bre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las
personas en situación de dependencia, víctimas de violencia
sobre la mujer o personas menores de edad.
II.- ¿Qué es el IPREM y como se calcula?
El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples
(IPREM) es el índice de referencia para el cálculo del umbral
de ingresos de una unidad familiar según los miembros que
la conformen. Además, sirve para medir el nivel de renta y
establecer una cuantía para ciertas prestaciones, subsidios y
servicios públicos.
El IPREM en 2023 se sitúa en los 8.400 euros, que repar-
tidos en 14 pagas resulta una cuantía mensual de 600 euros
al mes (20 euros al día). Esta es la cuantía para una sola per-
sona, pero dependiendo de si se trata de una unidad familiar
los importes irán aumentando.
El cálculo del IPREM se realiza sumando todos los ingre-
sos de la unidad familiar. Esta estará formada por los cónyu-
ges (padre y/o madre) o parejas de hecho, así como los hijos
menores con los que convivan en el mismo domicilio, y se
puede obtener sumando las casillas 455 (Base Imponible Ge-
neral) y la 465 (Base Imponible del Ahorro) de la Declaración
de la Renta de la unidad familiar o en su caso, de la suma de
las Declaraciones individuales de las personas que forman la
unidad familiar.
III.- Una asociada nos consulta el significado del
principio de tracto sucesivo en el Registro de la Pro-
piedad.
El principio de tracto sucesivo significa que para inscribir
o anotar títulos sobre un bien inmueble en el Registro de la
Propiedad deberá constar previamente inscrito o anotado el
derecho de la persona que otorgue dicho título, es decir, di-
cha persona debe ser titular inscrito de dicho inmueble con
anterioridad para poder inscribir posteriores derechos sobre
ese inmueble.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de
persona distinta de la que otorgue la transmisión o grava-
men, los Registradores denegarán la inscripción solicitada,
es decir, si no es titular dicha persona no puede inscribir una
transmisión, una venta, porque no consta inscripción como
que es el propietario por lo que no puede vender dicho in-
mueble.
En caso de que el bien inmueble al que se refiera el tí-
tulo cuya inscripción o anotación de transmisión o venta se
pretende realizar no se encuentre inscrito a favor de ninguna
persona, el inmueble ha de inmatricularse o inscribirse por
primera vez, a través del expediente de inmatriculación.
En caso de que se haya interrumpido el tracto sucesivo,
es decir, que en el Registro de la Propiedad se haya roto la
cadena de personas que otorgaron derechos o transmisio-
nes con anterioridad respecto a ese inmueble por no haber
inscrito dichos títulos o transmisiones, habrá de reanudarse
dicha cadena mediante uno de los siguientes procedimien-
tos:
•Acta de notoriedad: se trata de un procedimiento que
lleva a cabo un Notario, a solicitud del interesado, por el
que el Notario hace constar la notoriedad de un hecho
(que una persona es propietaria de un inmueble) en virtud
de la declaración de testigos y otras pruebas.
•Expediente de dominio: se trata de un procedimiento
judicial que lleva a cabo el Juez de Primera Instancia del
lugar en que radique la finca, a solicitud del interesado,
en el que el solicitante hará valer los documentos acre-
ditativos de su derecho, si los tiene, y en el que el Juez
citará y oirá a quienes pudieran tener algún derecho so-
bre el inmueble, decidiendo finalmente sobre el derecho
del solicitante. Posteriormente se llevará el resultado de
dichos procedimientos en caso de ser positivo al Registro
de la Propiedad, para ser inscrito dicho inmueble a favor
del interesado.

24
ACTUALIDAD
La XI Jornada de Arbitraje Inmobiliario reúne a
juristas y expertos para difundir el arbitraje
El Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid ha celebrado su XI Jornada de
Arbitraje Inmobiliario, en la que se han dado cita juristas y expertos para difundir el arbitraje
en materia inmobiliaria. El Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios
de Madrid (COAPIMADRID – AIM) colabora con el Consejo Arbitral para el Alquiler en un mo-
mento crucial para que las empresas y particulares solucionen más rápido y de forma más
económica los conflictos derivados de los arrendamientos de vivienda o de uso diferente al
de vivienda, como oficinas y locales. La falta de pago de la renta y la expiración de término
son los dos motivos estrella que copan los arbitrajes inmobiliarios
Los empresarios acuden al
arbitraje para ganar tiempo
y proteger sus inversiones
E
l arbitraje es una vía para solucionar de forma más
rápida y económica los conflictos derivados de los
arrendamientos de vivienda y de usos diferentes al
de vivienda, lo que permite proteger las inversiones realiza-
das por las empresas en el sector inmobiliario”, ha explicado
Beatriz Moreno, Letrada del Consejo Arbitral para el Alquiler
de la Comunidad de Madrid.
“La resolución del contrato por falta de pago de la renta
y la expiración de término del contrato de arrendamiento de
vivienda o uso distinto de vivienda son las causas más comu-
nes por las que se reclama la vía del arbitraje inmobiliario en
el Consejo Arbitral”, apunta esta experta, que ha participado
en la XI Jornada de Arbitraje Inmobiliario, Arbitraje del Con-
sejo y otras actividades de inversión arrendaticia, celebrada
en Madrid el pasado 18 de abril con el objetivo de difundir
la solución del arbitraje en materia inmobiliaria. Se trata de
un momento muy relevante para ello, pues en esta etapa
post pandemia se ha agravado aún más la duración de los
tiempos de resolución de conflictos en la vía judicial debido

25
ACTUALIDAD
a la paralización de juicios por la huel-
ga que se ha producido en la Justicia
española recientemente y ha concluido
hace pocas semanas.
“Los empresarios necesitan tener
más opciones para resolver sus conflic-
tos y poder conservar sus inversiones
gracias a la oportunidad que ofrece la
vía del arbitraje en ahorro económico y
de tiempo”, ha precisado Beatriz More-
no. La media de tiempo en la duración
de un arbitraje en el Consejo Arbitral es
de 35 días hábiles en los que se obtie-
ne el laudo, mientras que un procedi-
miento de desahucio en la vía judicial
se extiende como mínimo durante 180
días e incluso un año. El coste del ar-
bitraje es de una mensualidad de la
renta reflejada en el contrato y en la vía
judicial – que requiere abogado y pro-
curador – solo las costas judiciales se
calculan conforme a la renta anual. El
arbitraje permite obtener un laudo fun-
dado en derecho ejecutivo y firme, en
menos tiempo y menos coste que la vía
judicial.
Las jornadas contaron con la pre-
sencia de representantes de diversas
empresas que analizaron la proyección
del arbitraje y su situación actual como
solución alternativa para resolver los
conflictos que se plantean en el sec-
tor inmobiliario para los alquileres de
vivienda y para uso distinto del de vi-
vienda, ya que tiene menos coste en
tiempo y en recursos económicos que
la vía judicial. Aedas Homes, Aliseda,
Retailco (Grupo Santander), CREAS, así
como representantes de despachos de
abogados especializados en la materia,
como MAIO Legal, Martínez – Echevarría
o Ejaso, fueron algunos de los ponentes,
así como representantes institucionales
de profesionales. Así, la XI Jornada de
Arbitraje Inmobiliario reunió a juristas y
expertos en el sector inmobiliario que
abordaron cuestiones prácticas y de
actualidad sobre esta vía alternativa de
solución de conflictos. El Colegio Oficial
y Asociación de Agencias y Agentes In-
mobiliarios de Madrid (COAPIMADRID –
AIM) forma parte de las entidades que
colaboran con el Consejo Arbitral para el
Alquiler de la Comunidad de Madrid.
“Es una evidencia que el ahorro
económico de la vía arbitral permite
evitar que se sigan generando intere-
ses en la deuda cada mes que pasa
con un conflicto pendiente de resolver”,
ha apuntado Beatriz Moreno. Por ello, el
arbitraje es una vía que permite impul-
sar la inversión en el sector inmobiliario
en el área de oficinas y locales, ya que
las empresas necesitan soluciones ági-
les y económicas.
Durante la jornada, juristas y exper-
tos fueron desgranando diversas cues-
tiones sobre el arbitraje inmobiliario,
tanto para el alquiler de vivienda como
para uso distinto del alquiler de vivien-
da, dibujando el escenario actual de las
oportunidades que representa esta vía
alternativa de resolución de conflictos
para las empresas y particulares. Tam-
bién fue presentado un informe de la
actividad histórica del Consejo Arbitral
para el Alquiler desde su puesta hasta
el momento actual. En concreto el in-
forme recoge un análisis de la actividad
desempeñada por el Consejo Arbitral
entre 2010 y 2020.
Juan Ramón Montero Estévez, Pre-
sidente del Consejo Arbitral, desta-
có que “es el momento de analizar el
marco normativo actual porque Madrid
se ha convertido en el motor de la ini-
ciativa para la sociedad civil”. Desde el
inicio de su puesta en marcha, hace
ahora más de diez años, lo que pre-
tendía el Consejo Arbitral para el Alqui-
ler de la Comunidad de Madrid era “la
búsqueda de soluciones ágiles para los
conflictos y que se quitara el miedo a
poner en alquiler las viviendas”. En este
sentido, apuntó que “la Comunidad de
Madrid tuvo la proyección de hacer un
Consejo abierto a la sociedad civil y
por este motivo se realizaron acuerdos
con diversos colectivos profesionales,
como notarios, agentes de la propie-
dad inmobiliaria o abogados, para crear
un procedimiento con una regulación
muy ágil”.
Con el tiempo, explicó, se ha com-
probado que haber conseguido a
través del arbitraje “un plazo de dos
meses de resolución de conflictos
ha ofrecido seguridad, tranquilidad y
confianza”, a la vez que recordó que
“las políticas reguladoras del alquiler
han fallado, como se ha comprobado
en ciudades europeas como Berlín
o París”. Y en relación con las medi-
das legislativas aprobadas en nuestro
país antes de la pandemia en relación
con el alquiler, “no han ayudado, sino
que han limitado”. Por ello, “la seguri-
dad jurídica es fundamental para que
las inversiones, tanto de las empresas
como de los particulares, puedan se-
guir por el buen camino”, destacando
el arbitraje como una herramienta
muy útil para ello.
Miguel Angel Serrano, vicepresi-
dente del Consejo Arbitral, destacó
que los laudos dictados durante la
trayectoria de esta institución el 75%
se han cumplido de forma voluntaria
y el 25% lo ha sido a través de la vía
judicial.
“El arbitraje es una vía para solucionar de
forma más rápida y económica los conflictos
derivados de los arrendamientos de vivienda
y de usos diferentes al de vivienda, lo que
permite proteger las inversiones realizadas
por las empresas en el sector inmobiliario”,
ha explicado Beatriz Moreno, Letrada del
Consejo Arbitral para el Alquiler de la
Comunidad de Madrid.

26
ACTUALIDAD
Desde las instituciones profesionales también se está
impulsando el arbitraje. Jaime Cabrero García, Presidente de
COAPIMADRID – AIM y Director de la Corte arbitral del Con-
sejo General de COAPIS, analizó la actividad del Consejo Ar-
bitral para el Alquiler y la Corte arbitral del Consejo General
de COAPIS, y apuntó que “las principales ventajes son una
mayor rapidez que en la vía judicial, donde pueden transcu-
rrir dos años en la primera instancia y otros dos en la segunda
y en la vía arbitral se resuelve en un plazo de dos meses”.
La ventaja temporal lleva a obtener “una ventaja económica,
con un ahorro de costes en la vía arbitral, como desplaza-
mientos, tasas judiciales o peritos”.
Otra ventaja importante reside, explicó el Presidente de
COAPIMADRID – AIM, en “la labor conciliadora del árbitro,
que facilita la rápida solución eliminando la posibilidad de
que la cuestión se enquiste entre las partes, lo que se obser-
va, por ejemplo, en la devolución de las llaves del inmueble
en el momento para el arrendador”. Por otro lado, apuntó que
el arbitraje tiene el inconveniente de la fase de ejecución, ya
que “hay que acudir a un juzgado si no se produce el cumpli-
miento voluntario”.
Almudena del Río, registradora de la propiedad, explicó el
procedimiento de la conciliación registral, que está ampara-
da por el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria y que permite
a las partes acudir al registrador para resolver cuestiones de
tipo inmobiliario, urbanístico o mercantil. Se trata de cuestio-
nes de libre disposición y se rige por los principios de igual-
dad entre las partes, la neutralidad y la confidencialidad. En
el caso de llegarse a un acuerdo, éste es inscribible a través
de una certificación registral. Las cuestiones más habituales
en este procedimiento son las que afectan a la rectificación
de superficie o a la modificación de linderos de las fincas,
pero también puede utilizarse en las herencias, la liquidación
de la sociedad de gananciales o incluso en las cláusulas sue-
lo de las hipotecas.
Por otra parte, María del Carmen Giménez Cardona, Vice-
decana del Colegio de Procuradores de Madrid, expuso en
qué se concreta la capacidad de certificación de los procu-
radores, posibilidad que se hace realidad a través del Servi-
cio de Actos de Comunicación. Este sistema permite realizar
citaciones, emplazamientos o requerimientos en un plazo
máximo de 72 horas de forma telemática. Ello permitiría co-
laborar en las comunicaciones que se realizan en el marco
de un procedimiento arbitral.
Por otro lado, en el marco del arrendamiento de vivienda,
los expertos explicaron que las inversiones necesitan segu-
ridad jurídica y eficacia, por lo que coincidieron en la nece-
sidad de seguir impulsando el arbitraje, ya que las dificulta-
des que se encuentran en la vía judicial, especialmente la
lentitud del procedimiento requiere la búsqueda de fórmulas
para agilizar la solución de los conflictos.
Soluciones como el arbitraje no solo protegen las in-
versiones, sino que las incentivan. Además, el abanico de
la casuística de los conflictos que se producen en el mar-
co de los arrendamientos es amplio: desahucios, repara-
ciones, devolución de fianza, problemas vecinales, etc.,
siendo el arbitraje un modelo para abordar todos ellos de
forma más eficaz. Incluso, los expertos destacaron que
el arbitraje también puede llevarse a cabo en materia de
consumidores.
Las jornadas fueron clausuradas por José María Gar-
cía Gómez, Viceconsejero de Vivienda de la Consejería
de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comuni-
dad de Madrid, quien valoró positivamente que “en esta
jornada se hable de seguridad jurídica, como piedra filo-
sofal de una sociedad avanzada”. También destacó que
“el Consejo Arbitral lleva 15 años actuando como un ins-
trumento válido, ya que la sociedad madrileña es viva y
es buena la posibilidad de hacer algo, como puede ser
el arbitraje para los arrendamientos de uso distinto del
de vivienda; se trata de una posibilidad, de que el siste-
ma funcione con una legislación clara en un marco de
seguridad jurídica, y que a través de esta institución sea
posible un equilibrio para que el poder no sea absoluto”,
todo ello contando con la posibilidad de que intervengan
“operadores jurídicos de primer nivel, como abogados,
agentes de la propiedad inmobiliaria o procuradores”.
La media de tiempo en la
duración de un arbitraje en el
Consejo Arbitral es de 35 días
hábiles en los que se obtiene
el laudo, mientras que un
procedimiento de desahucio
en la vía judicial se extiende
como mínimo durante 180 días
e incluso un año. El coste del
arbitraje es de una mensualidad
de la renta reflejada en el
contrato y en la vía judicial – que
requiere abogado y procurador
– solo las costas judiciales se
calculan conforme a la renta
anual

27
CONTRAPUNTO
El Banco de España
alerta de los “efectos
indeseados” del control
de rentas en el alquiler
El informe anual del órgano supervisor bancario analiza el im-
pacto de la Ley por el Derecho a la Vivienda en el arrendamiento
residencial
El informe anual del Banco de España, máximo órgano supervisor bancario en nuestro país,
ha incluido un apartado a analizar la situación de la vivienda en el que ha realizado una serie
de observaciones sobre la Ley por el Derecho a la Vivienda, recientemente aprobada. Dentro
del capítulo dedicado a los principales desequilibrios de la economía española, el informe
aborda lo que denomina la vulnerabilidad de los hogares y hace un análisis específico rela-
cionado con “el mercado de la vivienda de alquiler residencial en los últimos años”. Según
advierte el informe, algunas de las medidas incluidas en la Ley por el Derecho a la Vivienda,
“como el control de rentas, podría genera efectos indeseados a medio plazo”
J.M.L. Agundez
E
l mercado de la vivienda
de alquiler residencial en
España ha sido objeto de
especial atención en el reciente In-
forme Anual 2022 que ha publicado
el Banco de España, máximo órga-
no supervisor bancario en nuestro
país, publicación que ha coincidido
con la última fase de tramitación le-
gislativa de la Ley por el Derecho a
la Vivienda (ver páginas de este
mismo número de Colegiado
números 6a 15). El informe ana-
liza esta cuestión dentro del apar-
tado referido a la vulnerabilidad de
los hogares, ya que considera “las
condiciones de acceso a la vivien-
da” un ámbito en el que “se apre-
cia especial vulnerabilidad”. Tales
condiciones, apunta el informe, “se
han endurecido en los últimos años,
tanto en la vivienda en propiedad
como en la de alquiler”.
Según explica el Banco de Espa-
ña, “unos precios de alquiler eleva-
dos, en comparación con las rentas
del trabajo, aumentan la proporción
de población en riesgo de exclusión
social y de hogares con capacidad
de gasto restringida en otros bienes
y servicios. Así, destaca cómo “en
2021 un 48,9% de los hogares espa-
ñoles que residían en viviendas de
alquiler se encontraban en riesgo
de pobreza o exclusión social”. En
este contexto es en el que el infor-
me aborda la situación del mercado
de vivienda de alquiler residencial
en los últimos años.

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