Negocio inmobiliario acore - san miguel

NEGOCIO INMOBILIARIO
- MKT
- FINANCIERA

MKT - FINANCIERA
UAP | SEMINARIO DE AUTOGESTIÓN INMOBILIARIA
2
UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA
CURSO
SEMINARIO DE AUTOGESTIÓN INMOBILIARIA
CATEDRÁTICO
ARQ. EDWIN COLONIA VILLARREAL
TEMA
X CICLO
ALUMNO:
VARGAS MOSCOL, RICARDO DANIEL
BARRANCO, PERÚ
05 de JULIO del 2014

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AGRADECIMIENTOS
Agradecemos a la Universidad Alas Peruanas y a
todo su plantel docente de la Carrera profesional de
Arquitectura por brindarnos los medios y
conocimientos necesarios para acceder a una
formación académica que nos permitirá
desempeñarnos profesionalmente en el futuro
próximo.
En especial quiero agradecer todo el apoyo recibido
y buena predisposición totalmente desinteresada,
por nuestros profesores quienes nos guiaron
durante todo este proceso ofreciéndonos sus
conocimientos y horas de su tiempo.
Finalmente un agradecimiento especial al Msc. Arq.
Edwin Colonia Villarreal, el cual nos guió en este
proceso de aprendizaje que es el seminario de
autogestión con temas puntuales como el MKT y la
parte financiera de un proyecto arquitectónico, y
como hacer negocio y formar una empresa
inmobiliaria, con el objetivo de hacer negocio
conllevando a la libertad financiera.
DEDICATORIAS
Dedico este trabajo a mis familiares y amigos,
quienes me acompañaron y me siguen
acompañando en todo estos largos años de
travesía universitaria, apoyándome,
aconsejándome y brindándome su incondicional
afecto. A todos ellos muchas gracias.

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INDICE
Contenido
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................... 6
PRESENTACIÓN ............................................................................................................... 7
METODOLOGÍA DEL ESTUDIO............................................................................................. 8
Estudio de Mercado .............................................................................................................. 8
METODOLOGÍA............................................................................................................. 17
Análisis Social, Económico, y Político .................................................................................. 17
ANÁLISIS DEL MERCADO – SAN MIGUEL....................................................................... 27
ESTADO ACTUAL DE SAN MIGUEL EN EL SECTOR INMOBILIARIO........................... 27
ASPECTO SOCIOECONÒMICO DE SAN MIGUEL......................................................... 34
PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA ..................................................................................... 45
Constitución de la Empresa.................................................................................................. 46
Misión............................................................................................................................... 47
Visión ............................................................................................................................... 47
Valores.............................................................................................................................. 47
Objetivos........................................................................................................................... 48
Metas ................................................................................................................................ 48
Estrategia de Mercado............................................................................................................. 49
Posicionamiento Corporativo. .............................................................................................. 49
Estrategia de Crecimiento .................................................................................................... 49
 Penetración de mercado................................................................................................ 49
 Extensión de línea........................................................................................................ 50
Estrategia de Competitividad................................................................................................ 50
Análisis FODA ...................................................................................................................... 53
El Producto........................................................................................................................ 54
Análisis del Terreno, Entorno .................................................................................................. 57
ENTORNO INMEDIATO....................................................................................................... 58
PLANEAMIENTO DE MARKETING................................................................................... 65
MARKETING MIX : ............................................................................................................. 66
PLACE: ............................................................................................................................ 66

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PROMOCION:.................................................................................................................. 67
PRODUCTO:.................................................................................................................... 68
PRECIO: .......................................................................................................................... 69
ESTUDIO DE LAS STP :..................................................................................................... 71
SEGMENTACION: ........................................................................................................... 71
TARGET: ......................................................................................................................... 71
POSICIONAMIENTO: ...................................................................................................... 71
ESTRATEGIA DE VENTA ................................................................................................ 71
FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO............................................................................... 74
Requisitos: ....................................................................................................................... 74
PROCESO DE FINANCIAMIENTO.................................................................................... 76
PROPUESTA....................................................................................................................... 78
VELOCIDAD DE VENTA.................................................................................................... 80
VISTAS INTERIORES DEL PROYECTO ........................................................................... 81
FINANCIERA.................................................................................................................... 83
ESTUDIO DEL MERCADO .............................................................................................. 83
ANÁLISIS DE MERCADO................................................................................................ 84
PROMEDIO DE VELOCIDAD DE VENTAS ..................................................................... 86
PROYECTO RESIDENCIAL HARRISON – SAN MIGUEL ............................................... 87
PRESUPUESTO DE OBRA ............................................................................................. 88
EGRESOS ....................................................................................................................... 92
INGRESOS ........................................................................................................................... 93
GANACIA Y PÉRDIDA ........................................................................................................ 94
FLUJO DE CAJA.............................................................................................................. 95
GRAFICO......................................................................................................................... 96
SENSIBILIDAD EN LAS VENTAS.................................................................................... 96
PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Y ESTACIONAMIENTOS ....................................... 100
RESUMEN DE DESEMBOLSO...................................................................................... 101
CRONOGRAMA DE OBRA............................................................................................ 102
CONCLUSIONES ............................................................................................................... 105
BIBLIOGRAFIA................................................................................................................. 106

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INTRODUCCIÓN
El Perú viene atravesando un crecimiento importante en su economía. El sector
inmobiliario no es ajeno a este efecto, así según señala la Unión Iberoamericana de
Trabajadores de Edificios y Condominios (UITEC) el sector inmobiliario mantendrá
un importante crecimiento en el Perú por 15 o 20 años más, gracias al boom
económico de la construcción.
El sector inmobiliario en el país tiene muy buenas perspectivas de crecimiento y hay
oportunidad de captar la atención de una demanda que no está cubierta por la oferta
actual.
En el Perú existe un déficit habitacional de 1.9 millones de viviendas y el 25% se
encuentra en Lima, por lo que hay un gran espacio para expandir la oferta
inmobiliaria. Esto es respaldado por CAPECO quien sostiene que: “En la capital se
estima que se necesitan construir 50,000 nuevas viviendas cada año”
Con todos estos datos anteriormente mencionados se puede afirmar que el futuro
del sector inmobiliario aún está asegurado y por lo tanto es menester la ejecución de
más proyectos que puedan satisfacer la demanda actual, por lo que el presente
trabajo muestra la elaboración de una propuesta de residencial en el distrito de San
Miguel.
La finalidad del presente trabajo es desarrollar un adecuado plan de negocios
aplicando la metodología planteada para el diseño del producto inmobiliario.

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PRESENTACIÓN
Desde el 2002, la economía peruana viene registrando una sólida fase de
expansión, que, en los tres últimos años, se ha reflejado en una aceleración
importante en el proceso de generación de empleo formal (el empleo urbano viene
creciendo a tasas de 9 por ciento, aproximadamente), mejora en los ingresos
familiares y reducción de los niveles de pobreza.
En este contexto favorable, el sector inmobiliario peruano ha venido creciendo
fuertemente. Así, por ejemplo, la edificación de viviendas en Lima Metropolitana ha
aumentado, en términos acumulados, en 67% durante los últimos cuatro años,
pasando de 1,9 millones de metros cuadrados en 2003 a 3,6 millones en 2007. Esta
expansión del sector ha venido acompañada por un importante incremento de los
créditos hipotecarios otorgados por las entidades financieras, los cuales se han
duplicado en los últimos cuatro años y bordearon los US$ 3,9 mil millones al cierre
de 2012.
En el presente informe, se analiza la evolución y los principales determinantes de la
demanda, oferta y financiamiento de viviendas.
Asimismo, se identifican las principales oportunidades y riesgos del sector, haciendo
un énfasis en las perspectivas para la creación del proyecto.
La importancia de elaborar un buen plan de negocios, radica en que este
elimina la improvisación en la toma de decisiones, basándose en la investigación
y el análisis del mercado, de esta manera, cada decisión tomada tendrá un sustento
y así se reducirá el grado de incertidumbre y los riesgos que conlleva lanzar un
producto al mercado cubriendo una necesidad de habitad en una urbe descontrolada
empezando a determinar parámetros para formar una identidad.

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METODOLOGÍA DEL ESTUDIO
Estudio de Mercado
 PBI del Sector Construcción 2013.-
Perú creció 4,6%, favorecido por el dinamismo de la actividad construcción el cual se
incrementó en 11,9% debido básicamente por la continua expansión (aunque menor
a lo registrado en el IV trimestre 2012) en la construcción de viviendas, edificios y
otras construcciones ejecutadas por el sector público y privado, así mismo, el
despacho local de cemento como indicador clave del sector construcción en el
primer trimestre creció 10,9%, en tanto, el avance físico lo hizo en 27,3%.

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El crecimiento acumulado de la construcción al I semestre 2013 alcanzó el 13,2%,
tasa menor a la registrada en el I semestre 2012 (14,6%). Por su parte, el despacho
local de cemento, indicador clave del sector construcción, creció en el segundo
trimestre en 13,8%, en tanto, el avance físico lo hizo en 18,7%.
Durante el segundo trimestre de 2013, el valor agregado bruto de la actividad
construcción se incrementó en 14,5% respecto a similar periodo del año anterior,
explicado básicamente por el avance en la construcción de viviendas, edificios y
otras construcciones, ejecutadas por el sector público y privado.

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El monto de los créditos hipotecarios alcanzó los 27 mil 686 millones de nuevos
soles, representando los otorgados por la Banca Múltiple el 96,5%, las Cajas
Municipales el 2,3%, en tanto las demás entidades representaron el 1.2%.
 Sector Inmobiliario
El sector inmobiliario en el país tiene muy buenas perspectivas de crecimiento y hay
oportunidad de captar la atención de una demanda que no está cubierta por la oferta
actual. Gracias al impulso fiscal y a la progresiva recuperación de la inversión
privada, el sector construcción crece desde octubre de 2009 a tasas superiores al 6
%. Para el 2013, se proyecta un crecimiento del 7.9%.
El dinamismo mostrado en el sector inmobiliario en el Perú está despertando el
interés de un mayor número de inversionistas extranjeros, especialmente los
provenientes de Colombia, Ecuador, Chile, España, Brasil, entre otros quienes han
decidido y siguen explorando posibilidades de inversión en este sector.

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El número de viviendas construidas para la venta de Lima se expandió 10,9% en
2012, un ritmo menor al 38% registrado el año previo. Por valor, la actividad
edificadora mostró un mayor dinamismo en la construcción de viviendas de precios
intermedios y altos, en tanto que las de precios medios y bajos registraron
descensos.
4.1.3 Los Nuevos Compradores de Vivienda
Atrás quedó la idea de que construir un departamento es solo cuestión de cemento,
fierros y ladrillos, y esperar que los interesados compren el inmueble. Ahora,
construir una vivienda o un edificio requiere de toda una especialización de mercado
a fin de encontrar al público objetivo.
Joven urbano
Un consumidor de entre 28 y 35 años, informado en el tema hipotecario , no
interesado en tener zonas comunes dentro del edificio donde vive ya que sale
mucho a establecimientos como discotecas o pubs.
Propietarios
El segmento NIC o ‘nido completo con hijo pequeño’, es una familia joven que
busca una casa que tenga hasta tres dormitorios, valora mucho el tamaño del
departamento y las áreas comunes. También el caso del comprador ‘nido vacío’,
donde los propietarios que son adultos mayores o de tercera edad por lo general
compran departamentos que están en los primeros pisos de un edificio.

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Esposos
La decisión de compra de una casa por parte de los esposos también varía
dependiendo del estrato social al que pertenecen. “En el nivel socioeconómico A, la
compra de una casa la deciden ambos cónyuges. En el nivel B son ellas las que
deciden la compra y ellos lo pagan. En el sector C, el 100% de la decisión y
compra lo realizan ellos”.
Inversionistas
Destinan su dinero en inmuebles que les permitan vivir de sus rentas.
4.1.4 Niveles Socio Económicos 2013
El nivel socioeconómico C1 creció de 8.1 a 18.1% en provincias en 8 años en tanto
que el B pasó de 6.5 a 12.5% en el mismo período de tiempo”, precisó.
Según Hernán Chaparro, gerente general de GFK, las empresas deben diferenciar y
segmentar el nivel socioeconómico C, dividiéndolo en C1 (los de mayor poder
adquisitivo del segmento) y C2.

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4.1.5 Compras de Vivienda por NSE
Durante el Primer Trimestre del 2013 el comportamiento de las ventas por NSE en
comparación al año anterior fue el siguiente:
NSE A: Las ventas para este sector representan un 10.86% de las ventas totales del
trimestre para Lima Metropolitana y Callao, con 517 unidades vendidas al cierre del
trimestre.
NSE AB: Las ventas para este sector representan un 14.6% de las ventas totales del
trimestre.
NSE B: Las ventas para este sector representan un 65 % de las ventas totales del
trimestre para Lima Metropolitana y Callao, con 4,358 unidades vendidas al cierre
del trimestre.
NSE C: Las ventas para este sector representan un 18.1% de las ventas totales del
trimestre.

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FUENTE: TINSA PERU
4.1.6 Compras de Vivienda por Distrito
Durante el Primer Trimestre del 2013 el % de participación de soles vendidos por
distritos son:

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METODOLOGÍA
Análisis Social, Económico, y Político
Está integrado por un conjunto de condiciones y colectividades que afectan de la
misma forma a todas las organizaciones de un mismo sector o actividad y que, sólo
son potencialmente relevantes para la actividad de una empresa. Afecta a todas las
empresas en una sociedad dada, englobando a todos los elementos que lo
componen.
La economía peruana está pasando por su mejor momento, tal es así, que ha
logrado varios años de crecimiento continuo, cerrando el año 2012 con una
expansión del PIB de 6.3%.
Dicho comportamiento se explica por el excelente desempeño de los sectores que
han contribuido a ello, construcción 17,4%, actividad manufacturera 13,6%,
financiero y seguros 11,5% y agropecuario 4,2%. La inflación durante el 2012 fue de
2.652%.
El crecimiento del 2012 confirma la recuperación de la economía nacional tras el
golpe que significó la crisis financiera internacional y que acarreó que en el 2009
sólo existiera un ligerísimo crecimiento de tan sólo 0,9%.
Producto de lo anterior, el Perú cuenta ante la comunidad internacional con
reconocimientos en materias de crecimiento económico, lucha contra la pobreza y
progreso social.

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Durante el primer trimestre del presente año el PIB se expandió, y las proyecciones
de crecimiento para el año 2013 son 5,1 %, cifra similar para el 2014.
Finalmente, debe mencionarse que Perú no cambiara de administración hasta julio
de 2016, por lo que no se esperan mayores cambios en su política.
Social.
A través de los años la población y el crecimiento demográfico se ha acelerado de
manera tal que hace tan solo 40 años había la mitad de la población actual. El
crecimiento poblacional en el período de 1950 - 2000 fue de aproximadamente el
141% (1,78% en tasa anual acumulativa), mientras que en el período 1900 - 1950
fue del 53% (0,85% en tasa anual acumulativa).
La población del Perú de acuerdo al Censo peruano de 2007 que realizó el INEI
ascendía a 28 220 764 habitantes, con una densidad promedio de 21,95 hab/km². La
población estimada para 2013 es de 30 135 000 habitantes con una densidad de
Crecimiento
Anual Medio
(%)
100000 a. C. 100 - 1 000 000
8000 a. C. 8 000 000
1000 a. C. 50 000 000
500 a. C. 100 000 000
1 d .C. 200 000 000
1000 310 000 000
1750 791 000 000 106 000 000 502 000 000 163 000 000 18 000 000 2 000 000
1800 978 000 000 107 000 000 635 000 000 203 000 000 31 000 000 2 000 000 23,64% 0,43%
1850 1 262 000 000 111 000 000 809 000 000 276 000 000 64 000 000 2 000 000 29,04% 0,51%
1900 1 650 000 000 133 000 000 947 000 000 408 000 000 156 000 000 6 000 000 30,74% 0,54%
1950 2 518 630 000 221 214 000 1 398 488 000 547 403 000 338 713 000 12 812 000 52,64% 0,85%
1955 2 755 823 000 246 746 000 1 542 000 000 575 184 000 377 681 000 14 265 000 9,42% 1,82%
1960 2 982 142 000 277 398 000 1 674 000 000 601 401 000 413 455 000 15 888 000 8,21% 1,59%
1965 3 334 874 000 313 744 000 1 899 424 000 634 026 000 470 022 000 17 657 000 11,83% 2,26%
1970 3 692 492 000 357 283 000 2 143 118 000 655 855 000 516 793 000 19 443 000 10,72% 2,06%
1975 4 068 109 000 408 160 000 2 397 512 000 675 542 000 565 331 000 21 564 000 10,17% 1,96%
1980 4 434 682 000 469 618 000 2 632 335 000 692 431 000 617 469 000 22 828 000 9,01% 1,74%
1985 4.830.978.000 541 814 000 2.887.552.000 706 009 000 670 925 000 24 678 000 8,94% 1,73%
1990 5.263.593.000 622 443 000 3.167.807.000 721 582 000 725 074 000 26 687 000 8,96% 1,73%
1995 5.674.328.000 707 462 000 3.430.000.000 727 405 000 780 537 000 28 924 000 7,80% 1,51%
2000 6.070.581.000 795 671 000 3 679 737 000 727 986 000 836 144 000 31 043 000 6,98%* 1,36%
2005 6.453.628.000 887 964 000 3 917 508 000 724 722 000 890 437 000 32 998 000 6,31% 1,23%
2008 6.709.132.764 972 752 377 4 053 868 076 731 682 934 916 454 284 34 375 093 3,93% 1,29%
2010 6.854.196.000 2,16%
Población Mundial a Través del Tiempo
Año Total África Asia Europa América Oceanía
Crecimiento
(%)

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23,44 hab/km². El Perú es predominantemente urbano (75.9%), el 47,5% de la
población vive en alguna de las 15 ciudades más habitadas, Lima Metropolitana es
la mayor concentración urbana con 8 472 935 de habitantes (2007). Las personas
mayores de 65 años representan el 6,4%. Tiene una alta esperanza de vida (76
años) y de alfabetización (97,18%).
Las corrientes migratorias hacia las áreas urbanas e industriales han determinado
grandes contrastes en la ocupación del territorio. A consecuencia de ello en la franja
costera que representa el 7,5% del territorio nacional vive el 54,6% de peruanos; en
la sierra que representa el 30,5% del territorio vive el 32%; y en la selva la mayor
región natural del Perú en cuanto a extensión, que representa el 62% del territorio,
tan solo vive el 13,4%.
Según el censo de 2007 los cinco departamentos con mayor población son Lima,
Piura, La Libertad, Cajamarca y Puno, en conjunto concentran más de la mitad de la
población nacional (52,5%). Al contrario, los cinco departamentos menos poblados
en 2007 son Madre de Dios, Moquegua, Tumbes, Pasco y Tacna. Los
departamentos de la selva han experimentado un aumento considerable en cuanto
al volumen de población, respecto del resto de departamentos del país.
5.1.2. Económico
En un evento que pocos hubieran pensado como probable algunos años atrás,
EE.UU. perdió a principios de agosto su calificación crediticia AAA, su economía
creció menos de lo esperado en el primer semestre y viene desacelerándose, a la
par que se espera un ajuste fiscal en los próximos trimestres. Por su parte, la crisis
de deuda soberana en Europa se ha extendido de los países periféricos (Grecia,
Irlanda, Portugal) a economías más grandes como España e Italia, ante lo cual el
Banco Central Europeo (BCE) ha comenzado a comprar bonos de dichos países

MKT - FINANCIERA
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para ayudar a reducir su costo de endeudamiento. De otro lado, los países
emergentes, como China, enfrentan mayores tasas de inflación y buscan crecer a un
menor ritmo. Ante los riesgos en la economía mundial, los mercados financieros se
encuentran altamente volátiles y en lo que va de agosto se ha producido la mayor
caída de las plazas bursátiles desde la crisis 2008-2009.
Es un horizonte económico propicio y favorable para que la economía peruana
continúe creciendo, generando empleo y disminuyendo progresivamente los índices
de pobreza y desigualdad social, empiezan ya a vislumbrarse las metas que nuestro
país debe alcanzar en 2021, año del Bicentenario de la Independencia. A pesar de
una economía mundial más débil e incierta, durante el periodo 2012-2014 el Perú
estará en la capacidad de mantenerse como la economía de mayor crecimiento en la
región y crecer a tasas sostenidas en torno del 6% (cerca al crecimiento del producto
potencial) siempre y cuando: a) no se materialice una nueva recaída de la economía
mundial, b) se mantenga el creciente protagonismo de los países emergentes
(fuertes demandantes de materias primas) y c) la inversión privada retome el
dinamismo de trimestres previos y se concreten importantes proyectos de inversión
anunciados, ligados especialmente a la minería e hidrocarburos. El Perú aún tiene
amplio espacio para seguir creciendo gracias a las oportunidades de inversión con
elevados retornos al capital, asociadas a la abundancia de recursos naturales y a la
brecha de infraestructura. Además, el Perú tiene posibilidades de generar elevadas
ganancias en productividad a medida que se incorpore el sector informal a la
economía formal.
En este escenario, en el 2014 el PBI puede superar los US$ 224 mil millones y el
PBI per cápita puede acercarse a los US$ 7,5 mil, un incremento de 40% respecto al
2010. Este crecimiento irá de la mano con una mayor reducción de la pobreza y una
mejor distribución de los ingresos gracias al crecimiento descentralizado del empleo
y las políticas sociales. En el 2011, la economía peruana creció entre 6,0%-6,5%. En

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el primer semestre, el PBI acumuló una expansión de 7,7% y la demanda interna
creció 9,5% impulsada por el consumo y la inversión privada. En la segunda mitad
del año, el PBI creció alrededor de 5,5% debido al debilitamiento de la economía
mundial y a un crecimiento más moderado de la inversión privada.
Perú es uno de los países de América Latina que integra el grupo de las economías
que registrarían un rápido crecimiento económico -por encima del 5% promedio-
hasta el 2050, según un informe del banco HSBC Global Research. Según informó
el medio ecuatoriano “El Universo”, además del Perú los países de Ecuador y Bolivia
forman parte del grupo de las 26 economías que presentan un alto potencial de
expansión. Los tres países de la región estarían agrupados con economías
africanas, asiáticas, entre las que destacan China, India, Filipinas, Egipto y
Uzbekistán, países que actualmente “comparten un nivel muy bajo de desarrollo,
pero que han logrado grandes progresos”. Según el reporte, Perú crecería 20 puntos
en el ránking económico mundial y se ubicaría en el puesto 26 con un PBI de
US$735.000 millones en el 2050 desde unos US$85.000 millones registrados en el
2010, detalló el medio. Si el país mantiene un crecimiento de 6 por ciento anual,
permitirá alcanzar un Producto Bruto Interno (PBI) per cápita de 10,000 dólares en
2021, cifra que nos posicionará como una economía emergente en la región y en el
mundo.

MKT - FINANCIERA
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Pero las cifras positivas y las proyecciones optimistas, en un contexto de frecuente
riesgo que afecta a las economías desarrolladas de algunas potencias, no
solamente provienen de fuentes locales, sino que los organismos financieros
internacionales y los grandes bancos de inversión transnacional reconocen al Perú
como un país de destino ideal y confiable para las inversiones y negocios. La
consultora Latin Focus Consensus Forecast calculó en reciente informe que el Perú
tendría la inflación más baja en 2012 y 2013 entre las principales economías de
América Latina, y que se proyectará como el país con mayor crecimiento en la
región. En forma coincidente, la Cámara de Comercio de Lima (CCL) considera que
la inflación, al cierre del presente ejercicio, llegaría a 2.74 por ciento y será la menor
tasa que obtendrían los países de América Latina.
El director de Arellano Marketing, señaló que desde hace tres años las provincias del
interior del país registran mayor Producto Bruto Interno (PBI) frente al de Lima, lo
que refleja así los primeros resultados favorables de la descentralización. “Por
primera vez en la historia del Perú, las provincias están creciendo bastante y desde
hace 3 años tienen mayor PBI que Lima”, manifestó Arellano. Asimismo señaló que
las provincias no tienes que envidiarle nada a Lima ya que existe una efervescencia
económica en el país. “Esto se demuestra con los grandes centros comerciales que
se están construyendo en todo el interior del país.

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MKT - FINANCIERA
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En el primer trimestre del 2013, las exportaciones de las Regiones de Perú,
excluyendo a Lima, ascendieron a 7 mil 157,6 millones de dólares, valor que significa
un crecimiento de 6% con respecto a similar período del 2011ven el que llegaron a 6
mil 780 millones de dólares. La primera región exportadora fue Ancash (US$ 1,266.9
millones) que registró un crecimiento de 7.2%. Si bien sus envíos son básicamente
productos tradicionales como cobre, harina de pescado, cinc, grasas y aceite de
pescado, oro, molibdeno y plomo, también exportó otros como jurel, filetes de
pescado y pepinos de mar. Sus principales mercados fueron China, Alemania,
Japón, Chile, Canadá y Corea del Sur, entre otros.
5.1.3. Político – Legal
El líder fundador del Partido Nacionalista Peruano. Fue candidato a la presidencia de
la República por la alianza electoral Gana Perú en las elecciones generales del Perú
de 2011, realizadas el 10 de abril. Pasó a la segunda vuelta, realizada el 5 de junio,
al no haber superado el 50%, lo mismo que la candidata fujimorista Keiko Fujimori y
venció al conseguir el 51,449% de los votos válidos. Por lo que a partir del 28 de
Julio del 2011 el Comandante Ollanta Humala asumió el cargo de presidente de la
República del Perú.
Cabe señalar que los ejes de acción del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF)
detallados en la sección de Principales Lineamientos de Política Económica son:
1. Mayor inclusión social y reducción de la pobreza.
2. Crecimiento con Estabilidad.
3. Mejorar la productividad y competitividad de nuestra economía.
4. Aumentar la presión tributaria.
5. Mejorar la calidad del gasto público a través del Presupuesto por Resultados.

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Los conflictos sociales en Perú ocasionaron la muerte de 195 personas, 30 de ellas
policías, y dejaron 2.312 heridos, entre 2006 y 2012, según un informe presentado
por la Defensoría del Pueblo. El informe "Violencia en los conflictos sociales" precisa
que estas cifras se presentaron entre enero de 2006 y septiembre de 2012 y enfatiza
que las muertes "deben ser entendidas como tragedias" y no como meros datos
cuantitativos. Acotó que muchas de esas historias son "invisibilizadas" una vez que
se superan los conflictos que, según precisó, fueron en su mayoría de tipo socio-
ambiental. El conflicto con mayor número de muertes, calificado por la Defensoría
como "el más grave" de la historia reciente del país, se produjo en junio de 2009 en
la localidad selvática de Bagua, donde fallecieron 33 personas, en su mayoría
policías, y una fue dada por desaparecida. La Defensoría alertó que la violencia
reiterada "refuerza comportamientos agresivos y la idea equivocada de que es un
medio eficaz para el logro de los objetivos, desgasta la intermediación política,
debilita la autoridad democrática y el sistema de reglas de derecho". Las
manifestaciones violentas ocasionan, asimismo, la suspensión de clases escolares,
la escasez de alimentos y combustibles, además de un clima de zozobra entre la
población. La Defensoría recomendó, en ese sentido, que el Gobierno apruebe una
ley que precise los medios y métodos para el uso de la fuerza y las armas de fuego
por parte de la Policía, para así disminuir la violencia en los enfrentamientos con
manifestantes. También sugirió capacitar a los policías y militares para reponer el
orden garantizando los derechos fundamentales de las personas y se enfatiza en
que se debe hacer uso de la fuerza y de las armas de fuego de acuerdo a los
principios de legalidad, necesidad y proporcionalidad, y como una medida
extraordinaria.
Los conflictos sociales pasaron de 47 en marzo de 2004 a 229 en febrero de este
año, con un pico de 288 en septiembre de 2009, según cifras de la Defensoría.
El 51 % de estos conflictos ha tenido por lo menos un episodio de violencia, mientras
que el 58 % de los procesos de diálogo se estableció tras un hecho violento.

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Mapa de conflictos sociales en el Perú, elaborado por RPP en base a los datos de la
Defensoría del Pueblo.
Como parte de una estrategia de promoción del país en el exterior, se decidió el
proceso de la construcción de la Marca País Perú, buscando impulsar aquellos
sectores comerciales con mayor exposición internacional: turismo, exportaciones y la
atracción de inversiones. Pensar en un país como una marca trae el desafío de
destacarse, llamar la atención, y transmitir una promesa clara. Los países compiten
entre sí para atraer la atención de turistas e inversores, lograr incrementar la
demanda de sus productos y servicios, y ganar el respeto de los gobiernos de otras
naciones, entre otras cosas. Una Marca País fuerte y positiva constituye una ventaja
competitiva clave a la hora de lograr una mayor y mejor recordación en la gente

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ANÁLISIS DEL MERCADO – SAN MIGUEL
ESTADO ACTUAL DE SAN MIGUEL EN EL SECTOR INMOBILIARIO
En lo que va del año se han construido 21.398 departamentos en Lima y Callao y el
valor total de este mercado alcanza los US$3.350 millones, según datos del I
Informe de Desarrollo Inmobiliario 2014 de la Cámara Peruana de la Construcción
(Capeco).
Los distritos de Lima moderna, denominados de ‘clase media’ (Jesús María, Pueblo
Libre, San Miguel, Magdalena, Surquillo y Barranco) son los que concentran la
mayor cantidad (7.873) de esta oferta. Y San Miguel es la comuna con mayor
número de estas viviendas multifamiliares con 1.880 unidades.
Para José Ayllón, director técnico del ICD de Capeco, esto sucede porque se están
recuperando algunos espacios, como las zonas altas de los acantilados de San
Miguel y las inmediaciones de la otrora Feria del Pacífico. Además, explicó que “el
incremento del poder adquisitivo de la clase media abre oportunidades y sostiene el
crecimiento”. En esta zona, Magdalena y Pueblo Libre seguirían sus pasos.
La otra cara de la moneda está en la región Callao, donde la oferta solo es de 882.
Ventanilla es el distrito con mayor número de complejos multifamiliares debido al
precio del m² (US$750).
Distritos como San Isidro, Surco, La Molina, Miraflores y San Borja tienen el precio
promedio más alto del mercado con US$2.167 por m² y San Isidro cuenta con el
precio máximo más elevado con US$6.027 por m². Es así que el departamento más
caro de la comuna costaría US$2,96 mlls. El valor total de estos departamentos es el
48% de la oferta de Lima, es decir, US$1.619,9 millones.
Hacia el sur de Lima y con un potencial por desarrollar, están Chorrillos, Lurín, Villa
El Salvador, Villa María del Triunfo, SJM, Pachacámac y los balnearios, que tienen el
precio mínimo por m² más barato con US$334. En Villa María del Triunfo podrá
encontrar el departamento más barato a US$21.348. “La oferta de complejos

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multifamiliares en este distrito apenas se inició hace tres años”, contó Ayllón a El
Comercio.
PROYECCIONES DE M²
Aunque Capeco no tiene una proyección exacta, indicó que algunas zonas elevarán
su precio de m² por el Metro de Lima. No obstante, no sería a niveles del 10% –
como en años anteriores– debido a la estabilidad del tipo de cambio. A esto se
sumarían las medidas del BCR para desacelerar la expansión de la hipotecas y
evitar una posible crisis –de demanda y de precios– en el sector. Según el BCR, el
precio de venta promedio por m² de los departamentos trepó de 106% a S/4.038.
Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en Distritos
del Sector Medio
A partir del último trimestre de 2007 se cuenta con observaciones de precios de
departamentos en ventaen los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo
Libre y San Miguel, los que conforman el Sector Medio. Se calcularon las medianas
trimestrales de los precios en dólares y en nuevos soles constantes de 2009.
Entre el cuarto trimestre de 2007 y primer trimestre de 2013, los precios en soles
constantes acumularon una variación del 88,2 por ciento, mientras que los precios
en dólares se han incrementado 159,1por ciento.
En el primer trimestre del presente año los precios en soles Constantes subieron
11,7por ciento respecto al mismo periodo del año anterior. Los precios por metro
cuadrado en dólares aumentaron 19,4 por ciento respecto al primer trimestre de
2012.

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Indicador de Alquileres de Inmuebles
Desde el año 2010 se elabora un indicador de alquileres de departamentos para
los 10 distritos con mayor dinamismo inmobiliario de los sectores alto y medio. En el
Sector Alto se alcanza un precio de US$ 9,6 por m2 en el primer trimestre de 2013,
superior en 37,4 por ciento respecto al del primer trimestre de 2012. En el Sector
Medio, el alquiler asciende a US$ 8,0 por metro cuadrado (m2) en el primer trimestre
de 2013, mayor en 26,1 por ciento al correspondiente al primer trimestre de 2012.
Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (PER).
El ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas en
inglés) muestra el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para
recuperar el valor de compra.
Es importante destacar que para construir los ratios precio / alquiler por distrito se
constata que los inmuebles considerados en el cálculo sean comparables en
términos de su ubicación y extensión. El ratio agregado para Lima Metropolitana se
estima tomando el promedio de los ratios de los distritos.

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Al primer trimestre de 2013, el precio de adquisición de un departamento equivale en
promedio al ingreso proveniente de 15,3 años de alquiler.

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El ratio que compara el precio por m2 de los departamentos con el precio por m2 de
los terrenos tiene una tendencia decreciente, reflejando el mayor aumento en el
precio de los terrenos.

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De acuerdo a la información de la consultora Tinsa respecto al sector inmobiliario en
Lima Metropolitana y Callao, al primer trimestre de 2013 se observa que las ventas
totales de viviendas subieron en 21,9 por ciento respecto al mismo trimestre del año
anterior. Este dinamismo se debería a las mayores ventas en todos los niveles
socioeconómicos –NSE.
A nivel de unidades vendidas destaca las destinadas al NSE B, las cuales alcanzan
2 683 unidades en el primer trimestre del año, representando un incremento de
28,1 por ciento con respecto al mismo periodo del año anterior (2095 unidades). El
NSEB representa el 56,4 por ciento de las ventas totales. Asimismo las ventas en
los NSE A, AB y C pasaron de 388, 589 y 751 unidades en el primer trimestre del
año anterior a 517, 695 y 865 unidades en el mismo periodo de 2013,
respectivamente.

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ASPECTO SOCIOECONÒMICO DE SAN MIGUEL

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Perfil del nivel B: Medio
• El NSE Medio constituye el 14.6% de la población limeña y se concentra
mayoritariamente en las Zonas 6 (San Miguel, Pueblo Libre, Jesús María, Lince,
Magdalena) y Zona 7 (Santiago de Surco, San Borja, la Molina, Miraflores y San
Isidro).
• El Jefe de familia tiene 50 años en promedio; los menores de 40 años sólo
alcanzan al 24%. Es mayoritariamente de sexo masculino (79.4%) y más del 60%
nació en Lima.
• El 72.8% de los jefes de familia ha culminado estudios universitarios, a lo que se
suma un 8% que tiene estudios de post grado. El ama de casa también cuenta con
instrucción superior: el 55% culminó la universidad.
• La mayoría de los jefes de familia son empleados o se definen como dependientes
(56%) y se desempeñan básicamente en el sector privado (64%). El tercio que son
independientes, realizan labores formales (tienen RUC) y se complementa con un
8% de empleadores de empresas pequeñas.
La definición de su actividad es de “personal de oficina o administrativos” en primer
lugar (53%) y de “mandos medios / profesionales liberales” en segundo lugar (35%)
• Los niveles de ingreso declarados son marcadamente superiores a los de los
estratos precedentes. Un 44% gana entre 2,000 y 4,000 soles y un 20.% supera los
4,000 soles.
• Este segmento demuestra contar con una serie de comodidades que facilitan su
vida aunque ello no implica lujo. Cerca de la mitad (48%) cuenta con servicio
doméstico y con automóvil.
La tenencia de artefactos es muy amplia. Todos cuentan con TV a color, equipo de
sonido, refrigeradoras y cocina a gas con horno. La gran mayoría, por encima del
70%, posee teléfono fijo con línea abierta, 21videograbadora, servicio de cable,
lavadoras, microondas, lustradora,

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etc. Y, una proporción significativa han completado su equipamiento con bienes
como computadora (54%), aspiradora (55%) y un 16% cuenta con servicio de
internet en el hogar.
• Habitan viviendas confortables, con espacio suficiente, buenos acabados aunque
sin llegar a ser lujosos. El número de habitaciones por vivienda fluctúa entre 5 a 6
ambientes y mayormente cuentan con 2 baños dentro de la casa. Mayoritariamente
las viviendas tienen pisos de parquet (59.%).
• Los integrantes de esta familia resuelven sus problemas de salud de manera
compartida entre los servicios del seguro social y la consultas privadas ya sea en
consultorios o clínicas.
Si bien el 85% tiene algún tipo de seguro de salud, el acceso a seguros particulares
aún es bajo: 18% seguro particular y 17% seguro médico de clínica específica.
• Se identifica una adecuada integración al sistema financiero en la medida que la
mayoría cuenta con tarjeta de crédito y/o cuenta de ahorros: tarjeta de crédito
bancaria (42%), tarjeta de casa comercial (52%), cuenta de ahorro (55%).
• La compra de alimentos se da mayoritariamente en autoservicios. Y, para la
compra de ropa se prefiere ampliamente las tiendas por departamento

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Ingreso Familiar Promedio
Crecimiento del Mercado Inmobiliario en San Miguel

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Demanda Insatisfecha de viviendas según rango de precios.
La Cámara Peruana de Construcción (Capeco) reportó que la demanda efectiva de
vivienda (es decir, el segmento interesado y con capacidad de compra) para este
año asciende a 418,438 hogares frente a una oferta inmobiliaria de 21,872 hogares.
Es decir, la demanda insatisfecha se calcula en 396,566 hogares.
Según Capeco, el 47.85% de la demanda insatisfecha en Lima y Callao corresponde
a viviendas de precios comprendidos entre 30,001 y 80,000 dólares. En tanto, el
43.29% corresponde a viviendas menores de 30,000 dólares, mientras que el 8.86%
de la demanda insatisfecha se ubica en rangos de precio superiores a 80,000
dólares.

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FUENTE: INEI - Censos Nacionales 2007 : XI de Población y VI de Vivienda

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PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA

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Constitución de la Empresa
es una empresa peruana que se desempeña en el rubro del Diseño
Arquitectónico.
es un estudio dedicado al desarrollo de proyectos arquitectónicos de todo
carácter y función. Opera a nivel institucional, comercial, pero mayormente
a nivel residencial.
Cuenta con un excelente equipo multidisciplinario de profesionales para
adecuarse a las exigencias de cada cliente tanto en proyectos de gran
escala como en propuestas de interiorismo y detalle arquitectónico.
En CORE se vive la arquitectura por dentro y por fuera, realizando proyectos arquitectónicos
e interiorismo con visión integral. La diversa trayectoria académica y profesional de nuestro
equipo asegura el cuidado de todos los detalles del proyecto para ofrecer un trabajo de
calidad, enfocado al usuario y al empleo eficiente de recursos.
ha venido trabajando con una constante actitud de innovación para
responder a las exigencias de un entorno cada vez más competitivo.
ha decidido incursionar en un nuevo rubro, aprovechando su conocimiento
del mercado, y el crecimiento de la demanda inmobiliaria.

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Misión
Brindar un servicio de calidad en diseño arquitectónico, satisfaciendo las
necesidades de nuestros clientes, y atendiendo a las necesidades cambiantes del
mercado. Promoviendo un ambiente laboral estable y agradable a nuestros
colaboradores, logrando integrar las expectativas de rentabilidad de nuestros
accionistas y actuando con responsabilidad hacia la sociedad
Visión
Consolidarnos en el mercado nacional e incursionar en el internacional, apuntando al
logro de ser la empresa líder en el mercado inmobiliario, satisfaciendo la demanda
de nuestros clientes. La máxima calidad en nuestro servicio – para la satisfacción
total de nuestro cliente.
Valores
 Compromiso
Valor absolutamente necesario para cumplir la misión de nuestra organización;
poner al máximo nuestras capacidades para sacar adelante todo aquello que se nos
ha confiado
 Atención y Servicio al cliente
Cumplir y atender las necesidades del cliente, dándole el mejor de los servicios.
 Calidad y Desarrollo
Estar a la vanguardia en el desarrollo y estudios de proyectos; logrando ser una
empresa de punta en la calidad total de nuestro servicio.

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 Productividad
Ir siempre hacia adelante, mejorando día a día con nuestros objetivos, para el
cumplimiento y logro de nuestras metas
 Honestidad e Integridad
Ser personas confiables, eficaces y eficientes
Trabajando con una actitud responsable, y amor al trabajo y al servicio
Objetivos
• Ser el líder del mercado.
• Incrementar las ventas.
• Obtener una mayor rentabilidad.
• Generar puestos de trabajo.
• Lograr una mayor participación en el mercado.
• Ser una marca líder en el mercado.
• Ser una marca reconocida por su variedad de diseños.
• Aumentar los activos.
• Mantenerse como negocio.
• Aumentar ventas $ y participación de mercado.
Metas
• Nuestra meta es lograr la total satisfacción de nuestros clientes mediante la
eficiente ejecución de proyectos elaborados por profesionales de primer nivel
• Ofrecer un excelente servicio, y reconocido en el mercado

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Estrategia de Mercado
Posicionamiento Corporativo.
“INTIMIDAD CON EL CLIENTE”
• Buscamos la satisfacción total de las necesidades únicas del cliente
• Debemos cultivar relación con el cliente
• Necesitamos personal responsable por los resultados
• Otorgamos nivel extraordinario de servicio
Estrategia de Crecimiento
• La actividad constructora es uno de los sectores más dinámicos de la
economía
• El crecimiento del sector Construcción es mayor al del PBI
• Tanto el mercado como CORE-ARQUITECTOS, se encuentra en la etapa de
CRECIMIENTO; se aplica la extensión de línea, y se necesita inversión intensiva.
• No existe un solo líder en el mercador
• Se sabe lo que busca el consumidor, sin embargo nuestra participación
relativa vs el mercado es baja.
Nuestras estrategias de crecimiento son:
 Penetración de mercado
La estrategia consiste en incrementar la participación de CONFIARQ en los
mercados en los que opera y con los servicios actuales, es decir, en el desarrollo del
negocio básico. Esta estrategia se puede llevar a cabo atrayendo a clientes
potenciales.
Esta estrategia consistirá en crecer sobre la base del mismo formato comercial
dirigido al mismo mercado, pudiendo desarrollarse esta estrategia o bien a través de

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un crecimiento interno, o bien a través de un crecimiento externo (clientes
potenciales).
Esta es, una estrategia de crecimiento con reducido riesgo, ya que supone la
explotación del negocio básico con un riesgo muy controlado debido al alto
conocimiento del servicio-mercado en el que trabaja CORE-ARQUITECTOS
La estrategia de penetración del mercado se combina simultáneamente con otras
estrategias de crecimiento más agresivas y más arriesgadas.
 Extensión de línea
La extensión de línea consiste en agregar más productos a la línea existente,
mediante la introducción de nuevos productos en la misma categoría.
Estrategia de Competitividad
La estrategia competitiva son las acciones de una empresa para crear una posición
dentro de una industria, acciones que se dan del análisis del
MICRO ENTORNO DE LA EMPRESA
• Amenaza de entrada de nuevas empresas: ALTA
• Poder de negociación de proveedores: ALTA
• Poder de negociación de Compradores: BAJA
• Rivalidad entre empresas competidoras: ALTA
• Amenaza de productos y servicios sustitutivos: MEDIA

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Las estrategias competitivas pueden ser por:
• Liderazgo en costos
Competir por costos = minimizar costos
• Diferenciación
Competir por calidad = maximizar calidad
Competir por flexibilidad = personalizar el servicio que se ofrece
Competir por velocidad = capacidad de respuesta (atendiendo en forma rápida y
fiable)
Elaborar un plan estratégico de marketing efectivo es esencial para captar nuevos
clientes, y comercializar nuevos proyectos. Es necesario desarrollar y aplicar
técnicas de marketing modernas y eficientes:
1. Un sitio web es una inversión de muy bajo costo en relación al beneficio
que puede significar para CONFIARQ CONSORCIO INMOBILIARIO
2. Un sitio en internet es la cara visible de cualquier empresa hoy día.
3. El testimonio de un cliente satisfecho con nuestro trabajo también puede
servir para persuadir a quienes visitan el sitio a confiar en su empresa.
4. Otra forma de promoción es creando un newsletter pidiéndole a quien
visita su sitio que se suscriba gratuitamente al mismo y de esa forma se va
creando una base datos de potenciales clientes

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5. El marketing vía-email es una manera muy efectiva y simple de
promocionar nuestros proyectos
6. Las revistas especializadas, o publicaciones en medios pueden ser
efectivas, pero también es importante considerar las no especializadas, ya
que esas las leen TODOS.
7. Formar alianzas con otras firmas que complementen los servicios que
prestamos.
8. Hacer acuerdos con brokers inmobiliarios que puedan recomendar CORE-
ARQUITECTOS
9. Ofrecer una excelente atención al cliente ya que ninguna estrategia de
marketing supera la publicidad del boca a oído. Prometer trabajos de alta
calidad y cumplirlos.
10. Realizar estudios de mercado frecuentemente y analizar a la competencia
para elaborar nuevas estrategias de marketing.
11. Intentar averiguar cómo llegó un cliente a nosotros ya que de esa forma
podrá saber qué medio de comunicación funciona mejor y de esa forma
optimizar nuestro plan.

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Análisis FODA

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El Producto
• El Edificio Residencial Harrison, se encuentra ubicado en el distrito de San
Miguel. El proyecto está dirigido al segmento socioeconómico C y al segmento de

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mercado de familias jóvenes con ingresos buena ubicación, excelente diseño y
precios competitivos.
• El proyecto”, ha sido diseñado sobre un terreno de 500 m2 de área, ubicado
en el distrito de San Miguel, Lima.
• “Residencial Harrison es una edificación de seis pisos, con 04 departamentos
cada uno a excepción del primero que solo contará con 2 departamentos, haciendo
un total de 22 departamentos. Adicionalmente cuenta con 22 estacionamientos.
• Los departamentos son de 68 y 75 m2 cada uno, en 02 diseños típicos.
• En el primer piso se ubica el acceso peatonal al edificio, un lobby con el
acceso a las circulaciones verticales (escalera y ascensor). En este nivel se ubican
también los estacionamientos y 02 departamentos.
 Del segundo al sexto piso es panta típica con 4 departamentos cada uno.

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Análisis del Terreno, Entorno

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ENTORNO INMEDIATO

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Nro. Dormitorios: 2
Nro. Baños: 3
Área Total: 66m2

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Acabados.
- Paredes de dormitorios, sala y comedor imprimadas y pintadas en color alabastro.
Techos pintados con temple en color blanco.
- Cocina: Lavadero de acero inoxidable, cerámico en piso y pared en zona de
lavadero.
- Baños: cerámico en piso, inodoros de losa y lavatorios de losa con pedestal.
Grifería en lavatorio y ducha.
- Balcones de barandas metálicas.
- Piso de patios en cemento pulido.
- Lavandería: Lavadero de granito forrado en polvo de mármol blanco y piso de
cemento pulido.
Proyecto Financiado: Banco de Crédito del Perú (BCP)
Promueve: Grupo Origen Inmobiliaria
Monto de separación: 1,000 Nuevos Soles
Fecha de entrega: Setiembre 2014

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PLANEAMIENTO DE MARKETING.
El distrito de San Miguel, en los últimos años se observa un crecimiento en
edificaciones de uso residencial.
Existe una gran oferta de departamentos y que compiten en área, precio y servicios.
Se ha convertido en una plaza importante para el desarrollo inmobiliario, la cercanía
a distritos de gran impacto social, con público objetivo que desea salir de la zona
pero no ir tan lejos.
Otro factor es que está cerca de una de las vías principales de acceso que nos
permite conectarnos con el resto de la ciudad.
Aun no es un distrito denso, es un distrito con calidad urbana y un microclima como
pocos distritos en la capital, lo cual lo hace agradable de habitar.
Su ubicación es también una ventaja.
SAN MIGUEL tiene suelo hábil para el desarrollo de vivienda.
Los compradores son en su mayoría hombres y mujeres que quieren salir adelante
y aspiran a grandes cosas, con edades entre 27 y 35 años, con o sin hijos, que viven
en distritos aledaños y que buscan una mejor calidad de vida para su familia.
Para el Conocimiento de la marca, productos y servicios se necesita llamar la
atención sobre tus servicios como asesor inmobiliario, difundiendo tu marca personal
y la de la empresa, utilizando medios propios como la web inmobiliaria, blog
inmobiliario, perfiles personales y corporativos en redes sociales, y soportes
publicitarios como portales inmobiliarios.

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MARKETING MIX :
PLACE:
El medio en que nuestro producto se va a ofertar y de esa forma llegar al mercado
son:
Sistema de distribución:
- Venta en local
- Intermediarios
- Venta mediante vendedores

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PROMOCION:
Anuncios clasificados en Portales Inmobiliarios
Campañas de enlaces patrocinados
Campañas de e-mail marketing
Participación en redes sociales.

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PRODUCTO:
El producto que oferta esta adecuado a las necesidades de este sector
socioeconómico emergente.
Distrito preferido por los limeños, tiene un alto potencial inmobiliario y comercial.
Y es que desde hace unos años, este distrito está en la mira de diversos promotores
inmobiliarios que ven una población de jóvenes emprendedores con deseos de
superación y capacidad de compra, una de las principales razones que lleva a las
inmobiliarias a elegir Surco para invertir es que hay un segmento de fuerza laboral
joven y profesional, que goza de beneficios y estabilidad laboral, por lo que ven
posible embarcarse en un crédito hipotecario y hacer realidad el sueño de la casa
propia.
“El crecimiento económico que viene experimentando el país ha permitido que
muchas empresas vean a San Miaguel como una plaza interesante, con un alto
potencial de desarrollo, sobre todo en aquellas zonas que apuntan a un NSE C o B”.
En el corto tiempo San Miguel copará toda la oferta inmobiliaria que existe y que se
desarrollará, coincidieron. El FMV y el mercado de viviendas.
A decir de los promotores, el Fondo MIVIVIENDA S.A. (FMV S.A.) juega un rol muy
importante en este desarrollo que se está experimentando en todo el Perú y que
permite a más familias acceder a una casa propia. Desde hace algunos años el FMV
S.A. viene actuando como articulador de la oferta y la demanda.
Su aporte ha sido decisivo en la formación del mercado de viviendas dirigido a
segmentos de menores recursos, mercado que hace algunos años prácticamente no
existía, manifestó Víctor Acosta, Gerente del Proyecto Floresta Sur, de líder Grupo
Constructor.
A esto se suma, el Premio al Buen Pagador de S/. 12,500 que otorga el Nuevo
Crédito MIVIVIENDA y que permite que las cuotas mensuales se reduzcan, resaltó
Ylich Uribe. Con este soporte del PBP las familias que vivían pagando alquileres, o
que pensaban que era mejor vivir en la casa de los padres ya pueden tener una

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vivienda propia, señaló, Susana Cayo” Fuente: Revista inmobiliaria del Perú.
MIVIVIENDA.
PRECIO:
Uno de los grandes problemas que enfrentamos todos al momento de vender
nuestra vivienda es cómo determinar el valor de ella.
Si bien contamos con la ayuda del profesional tasador, es bueno tener criterio
formado sobre el valor de venta de la propiedad a vender.
Depende del momento del mercado, el precio se conforma de manera diferente.
La actividad proactiva es esencial. Tan pronto tu propiedad esté en el mercado, se
generará mucha actividad.
La novedad hace de este momento uno, cuando compradores y corredores
prestarán mayor atención.

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Si tu propiedad está a sobre precio en ese momento ellos perderán interés.
Si está a un precio competitivo o bajo el valor del mercado, mayor interés tendrán. Si
esperas para ajustar el precio de venta será muy tarde, y pocos se darán cuenta.
Se trata por tanto, de colocar tu propiedad en venta a un precio competitivo desde el
primer día.

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ESTUDIO DE LAS STP :
SEGMENTACION:
Se clasifico un grupo de acuerdo a características que son relevantes para el
comportamiento de compra o consumo. Está dirigido a los niveles socio económicos
tipo B-C, se ha identificado un segmento atractivo en el cual hay posibilidad de
servir.
TARGET:
Los compradores son en su mayoría hombres y mujeres operacionales, con edades
entre 27 y 35 años, con o sin hijos de NSE C+ y B-, que viven en distritos aledaños y
que buscan una mejor calidad de vida para su familia, pero sin salir de Lima
Aunque no es excluyente sino preferencial, a ellos se orienta nuestro recursos de
Marketing, los cuales tienen ciertos hábitos como el deporte y reuniones de amigos o
familiares.
POSICIONAMIENTO:
Para ubicar nuestra marca en la mente de los consumidores y la forma que piensen
de nuestra marca y Se planteó la mayoría de los departamentos con vista hacia la
calle con dos frentes de iluminación y ventilación, configurando la estructura urbana
de la edificación como una volumetría ordenada, simple y contundente.
Se buscará diferenciarse de la competencia, compitiendo por el tipo y calidad de
servicios que ofrece nuestro producto, lo que se debe tener en cuenta es que el
cliente perciba que el producto adquirido tenga valor percibido mayor al que le
ofrecen los demás productos de la competencia.
ESTRATEGIA DE VENTA

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Cambiar el producto
Dotarlo de nuevas características, funciones, atributos, mejoras o usos, o
simplemente cambiarle el diseño, la presentación, el diseño, el empaque, la etiqueta
o los colores.
Bajar los precios
Al bajar los precios podríamos estar dándole un duro golpe a la competencia.
Lo recomendable es utilizar esta estrategia de ventas cuando la calidad de nuestros
productos no se vea comprometida.
Brindar servicios adicionales gratuitos
Como estrategia de venta también podríamos optar por brindar servicios adicionales
gratuitos.
Dar obsequios
Así como brindar servicios adicionales gratuitos, como estrategia de ventas también
podríamos optar por dar obsequios o regalos a nuestros clientes.
Uso de redes sociales
Como estrategia de ventas también podríamos optar por usar las redes sociales
tales como Facebook, Twitter o Youtube, sobre todo, si nuestro público objetivo está
conformado por un público joven.
Uso de testimonios
Otra estrategia de ventas consiste en el uso de testimonios de clientes que hayan
quedado satisfechos con nuestros productos o servicios.
Búsqueda de referidos

MKT - FINANCIERA
73
Finalmente, otra estrategia de ventas consiste en hacer que nuestros clientes nos
recomienden y ayuden a conseguir nuevos clientes.

MKT - FINANCIERA
74
FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO
Requisitos:
 MEMORIA DESCRIPTIVA
 PLANOS DE ARQUITECTURA, ESTRUCTURA, DE UBICACIÒN ASI COMO
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS REFRENDADOS POR
PROFESIONALES COLEGIADOS.
 METRADO Y PRESUPUESTO DETALLADO DE LA OBRA
 ANÀLISIS DE PRECIOS UNITARIOS
 CUADRO DE ACABADOS
 ESTUDIO DE SUELOS.
 CRONOGRAMA DE OBRA (avance valorizado)
 FLUJO DE CAJA PROYECTADO
 ANALISIS DE MERCADO QUE DEMUESTRE LA VIABILIDAD DEL
PROYECTO.
 SOLICITUD DE SEGURO DE CONSTRUCCIÒN
 LICENCIAS Y PERMISOS MUNICIPALES

MKT - FINANCIERA
75

MKT - FINANCIERA
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PROCESO DE FINANCIAMIENTO

MKT - FINANCIERA
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MKT - FINANCIERA
78
PROPUESTA

MKT - FINANCIERA
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80
VELOCIDAD DE VENTA
edificios nro de
pisos
Área preci
o
Nro dormit. ascensores
Res gloria 8 78 9890
0
2 y 3 2
Berlín 12 68.23 8199
5
2 y 3 2
Green
pardo
6 72 8900
0
2 y 3 2
corales 8 66 8200 2 y 3 1
PROMEDIO VELOCIDAD DE VENTAS
EDIFICIO VELOCIDAD DE VENTAS
meses mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8
1 2 2 3 4 2 1 4 3
2 4 4 3 5 4 5 3 6
3 3 2 2 4 2 2 3 3
4 2 2 3 4 2 3 1 3
PROMEDIO 2.75 2.5 2.75 4.25 2.5 2.75 2.75 3.75
US$ PROMEDIO X M2
EDIFICIO COSTO POR METRO CUADRADO
Residencial gloria 1268
Berlín 1513
Green pardo 1233
corales 1344
PROMEDIO X M2 1339.5

MKT - FINANCIERA
81
VISTAS INTERIORES DEL PROYECTO

MKT - FINANCIERA
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MKT - FINANCIERA
83
FINANCIERA
ESTUDIO DEL MERCADO
Proyectos 1 2 3 4
Datos generales
Nombre del proyecto residencial gloria berlin green pardos corales
Empresa Inmobiliaria INMOB. EL centenario inmobiliaria xt s.a.c inmob. Barqueros grupo inmobiliario origen
Empresa Constructora constructora rosel s.a.c
Entidad que financia BcoBBVA acoge fondo mi vivienda-BBVA bco. continental bco. de credito
Tiene caseta de ventas (si-no) No si si si
Tiene departamento piloto (si-no) No si si no
Datos específicos
Número de torres 1 1 1 1
Número de pisos 6 pisos 12 6 6
Número de departamentos por piso 4 dpto por piso 7dpto por piso 3 8
Número de unidades inmobiliarias 26 dpto 84(dpto) 16(dpto) 45(dpto)
Número de sotanos y semi sotanos 2 3
Área promedio ocupada de los departamentos (m2) 78 m2 75 72 66
Área promedio de áreas no techadas de los departamentos (m2)
Número de dormitorios 3 dormitorios 3 dormitorios 2 2
Número de baños 2 baños 2 2 3
Dormitorio empleada (si-no) no si no no
Baño de servicio (si-no) si Si no no
Número de cocheras 1 63 9 11
Número de depósitos 15 4
Número de ascensores 1 2 1 2
Acabados
Pisos
Piso en porcelanato en sala comedor,
pasadizos y dormitorios.
Cerámico Celima en baños, cocina y servicio. laminados en sala y comedor piso laminado y contrazócalos de madera piso laminado sala comedor
Muebles de cocina
Muebles bajos de cocina en melamina con
mesa de granito.
Lavadero de acero inoxidable en cocina, una
poza + escurridero altos y bajos en melamine
piso ceràmico, zócalos de carámico
mesa de cocina con ceramico.
piso ceràmico, zócalos de carámico
mesa de cocina con ceramico.
Muebles de baño Griferia Italgrif modelo Cancún. si si(pisos y pared enchapados en céramico si(pisos y pared enchapados en céramico
Closets Cuarto principal si (cuarto principal) si( cuarto principal) si( cuarto principal)
Sanitarios Aparatos Sanitarios WC top pice marca Trebol si sanitario de color,grifera vainsa,italgrif o similar sanitario de color,grifera vainsa,italgrif o similar
Puertas si si si
Ventanas si si si si
Tina si(baño del cuarto principal) si no
Otros
Ascensor Pánoramico,Sistema contra
incendios
intercomunicado,Salon de reuniones
amplio hall de ingreso acabado de paredes acabado tarrajeado y pintado acabado de paredes acabado tarrajeado y pintado
Precios de venta
Precio de venta de departamento
65 M2 237798)/ 78.00m2 (S/.279,178 ) 63,50m2 2do al 11to psio $,91845, /
75,3m2 1ro 12vo piso $105975
$ 96954,dpto1 (66,8 m2) $104299(71,86m2)
$ 115500,dpto1 (66m2)
Precio de venta de estacionamiento S/. 30,000.00 24000 armario pecado S/. 30,000.00 $17110
Precio de venta de depósito $500 $540 510 $500
Precio promedio por m2 de área ocupada S/.3,606 $1413 $1469 $1750
Precio promedio por m2 de área libre
Velocidad de ventas
Fecha de inicio del proyecto jun-14 jun-14
Fecha de inicio de pre ventas jul-13 abr-09
Fecha de entrega de los departamentos may-14 sep-14 jun-15 2015
Número de departamentos que quedan a la fecha 33 4
Número de estacionamientos que quedan a la fecha 9 27 2
Número de depósitos que quedan a la fecha 8
Comentarios u observaciones
4 2
Tienen promociones (si-no), Cuales precios de lanzamiento pre-venta regalo lcd 42 full hd + home teathergratispreventa
direccion de la obra urb. Maranga calle catari 363 av. La paz 1364san miguel calle figueroa urb. San miguelito calle nicolas de pierola 150 miramar
Fecha de realización del levantamiento
Nombre de la persona que levantó la información

MKT - FINANCIERA
84
ANÁLISIS DE MERCADO
Determinacion del Precio de acuerdo a los atributos
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Ponderacion Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol
Ubicacion Zona y Entorno 20% 5 1 5 1 5 1 4 0.8 4 0.8 5 1 5 1 5 1 5 1 5 1 5 1
37% Accesibilidad 10% 4 0.4 5 0.5 4 0.4 5 0.5 5 0.5 5 0.5 3 0.3 4 0.4 3 0.3 4 0.4 5 0.5
Servicios 7% 5 0.35 4 0.28 4 0.28 5 0.35 4 0.28 5 0.35 5 0.35 5 0.35 3 0.21 4 0.28 4 0.28
Edificio Calidad del Proyecto 7% 5 0.35 5 0.35 5 0.35 4 0.28 4 0.28 4 0.28 2 0.14 5 0.35 5 0.35 4 0.28 5 0.35
63% Calidad de Construccion 5% 5 0.25 5 0.25 5 0.25 4 0.2 4 0.2 5 0.25 4 0.2 4 0.2 4 0.2 5 0.25 3 0.15
Acabados 10% 5 0.5 5 0.5 5 0.5 5 0.5 4 0.4 4 0.4 5 0.5 5 0.5 5 0.5 5 0.5 4 0.4
Vestibulo 3% 5 0.15 5 0.15 5 0.15 5 0.15 5 0.15 4 0.12 5 0.15 4 0.12 5 0.15 4 0.12 5 0.15
Areas Comunes 2% 4 0.08 5 0.1 2 0.04 3 0.06 5 0.1 5 0.1 3 0.06 4 0.08 5 0.1 5 0.1 4 0.08
Tamano de ambientes 10% 5 0.5 5 0.5 5 0.5 5 0.5 4 0.4 5 0.5 4 0.4 5 0.5 4 0.4 5 0.5 5 0.5
Iluminacion 7% 4 0.28 5 0.35 5 0.35 4 0.28 4 0.28 5 0.35 5 0.35 4 0.28 2 0.14 4 0.28 4 0.28
Estacionamientos 7% 5 0.35 5 0.35 4 0.28 5 0.35 3 0.21 4 0.28 4 0.28 5 0.35 4 0.28 5 0.35 5 0.35
Seguridad del Edificio 2% 5 0.1 5 0.1 5 0.1 5 0.1 3 0.06 5 0.1 5 0.1 4 0.08 5 0.1 5 0.1 4 0.08
Vigilancia y Conserjeria 5% 5 0.25 4 0.2 4 0.2 5 0.25 3 0.15 3 0.15 4 0.2 5 0.25 4 0.2 5 0.25 5 0.25
Prestigio del Constructor 5% 5 0.25 5 0.25 5 0.25 5 0.25 5 0.25 5 0.25 5 0.25 5 0.25 4 0.2 4 0.2 5 0.25
100% 4.81 4.88 4.65 4.57 4.06 4.63 4.28 4.71 4.13 4.61 4.62
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Las Dalias
Ponderacion Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol Valor Homol
Ubicacion Zona y Entorno 20% 5 1 4 0.8 4 0.8 4 0.8 4 0.8 4 0.8 4 0.8 5 1 5 1 4 0.8 5 1
37% Accesibilidad 10% 5 0.5 5 0.5 2 0.2 4 0.4 5 0.5 5 0.5 5 0.5 3 0.3 5 0.5 5 0.5 4 0.4
Servicios 7% 4 0.28 4 0.28 5 0.35 4 0.28 4 0.28 5 0.35 5 0.35 5 0.35 4 0.28 4 0.28 4 0.28
Edificio Calidad del Proyecto 7% 5 0.35 5 0.35 5 0.35 5 0.35 5 0.35 5 0.35 5 0.35 4 0.28 3 0.21 4 0.28 5 0.35
63% Calidad de Construccion 5% 5 0.25 5 0.25 4 0.2 5 0.25 4 0.2 4 0.2 5 0.25 3 0.15 4 0.2 5 0.25 4 0.2
Acabados 10% 3 0.3 5 0.5 3 0.3 3 0.3 5 0.5 5 0.5 4 0.4 4 0.4 5 0.5 4 0.4 5 0.5
Vestibulo 3% 5 0.15 4 0.12 2 0.06 4 0.12 5 0.15 4 0.12 5 0.15 5 0.15 5 0.15 5 0.15 4 0.12
Areas Comunes 2% 4 0.08 5 0.1 5 0.1 4 0.08 4 0.08 5 0.1 4 0.08 5 0.1 5 0.1 5 0.1 4 0.08
Tamano de ambientes 10% 5 0.5 4 0.4 5 0.5 4 0.4 5 0.5 4 0.4 5 0.5 5 0.5 5 0.5 4 0.4 4 0.4
Iluminacion 7% 5 0.35 5 0.35 3 0.21 5 0.35 4 0.28 5 0.35 5 0.35 4 0.28 5 0.35 5 0.35 5 0.35
Estacionamientos 7% 5 0.35 2 0.14 5 0.35 5 0.35 5 0.35 4 0.28 4 0.28 5 0.35 4 0.28 4 0.28 4 0.28
Seguridad del Edificio 2% 4 0.08 5 0.1 4 0.08 4 0.08 5 0.1 5 0.1 4 0.08 4 0.08 4 0.08 5 0.1 5 0.1
Vigilancia y Conserjeria 5% 4 0.2 5 0.25 4 0.2 4 0.2 5 0.25 4 0.2 4 0.2 4 0.2 5 0.25 4 0.2 4 0.2
Prestigio del Constructor 5% 5 0.25 5 0.25 5 0.25 5 0.25 4 0.2 5 0.25 4 0.2 4 0.2 4 0.2 5 0.25 4 0.2
100% 4.64 4.39 3.95 4.21 4.54 4.5 4.49 4.34 4.6 4.34 4.46
AJUSTE DE LA RECTA
ATRIBUT
O
AREA
DPTO
PRECIO US$/M2
EDIFICIO X M2 US$ Y X x Y X2
0
1 4.81 90 66,150 735.00 3,535.35 23.14
2 4.88 90 66,150 735.00 3,586.80 23.81
3 4.65 100 73,500 735.00 3,417.75 21.62 RECTA : Y = a +bx
4 4.57 130 95,550 735.00 3,358.95 20.88
5 4.06 138 101,430 735.00 2,984.10 16.48 a = ( ΣY.ΣX2
) - ( ΣX.ΣXY) = 18,539 = 735.00
6 4.63 138 101,430 735.00 3,403.05 21.44 N.ΣX2
- ( ΣX )2
25
7 4.28 95 69,825 735.00 3,145.80 18.32
8 4.71 123 90,405 735.00 3,461.85 22.18 b = ( N.ΣXY) - ( ΣX.ΣY) = 0 = 0.00
9 4.13 112 82,467 735.00 3,035.55 17.06 N.ΣX
2
- ( ΣX )
2
25
10 4.61 95 69,825 735.00 3,388.35 21.25
11 4.62 100 73,500 735.00 3,395.70 21.34 N= NUMERO DE EDIFICIOS ANALIZADOS
12 4.64 97 71,295 735.00 3,410.40 21.53
13 4.39 122 89,303 735.00 3,226.65 19.27
14 3.95 100 73,500 735.00 2,903.25 15.60
15 4.21 162 119,166 735.00 3,094.35 17.72
16 4.54 100 73,500 735.00 3,336.90 20.61
17 4.50 86 63,210 735.00 3,307.50 20.25
18 4.49 93 68,355 735.00 3,300.15 20.16
19 4.34 120 88,200 735.00 3,189.90 18.84
20 4.60 110 80,850 735.00 3,381.00 21.16
21 4.34 100 73,500 735.00 3,189.90 18.84
21 93.95 15,435.00 69,053.25 421.52
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00
PRECIO AL QUE
PODRIA LLEGAR LA
COMPETENCIA
735.00
735.00
735.00
735.00
735.00

MKT - FINANCIERA
85
CONCLUSION._ SEGÚNELANALISIS DELAJUSTE PORMINIMOS CUADRADOS ELPRECIOUS$/M2PARA ELPROYECTODELEDIFICIOMAGNOLIAS DEBERIA DE SER
735.00 US$/M2
ANALIZEMOS EL COEFICIENTE DE CORRELACION "R"
ATRIBUT
O
AREA
DPTO
PRECIO US$/M2
EDIFICIO X M2 US$ Y X-MX Y-MY
(X-MX).(Y-
MY)
(X-MX)2
(Y-MY)2
1 4.81 90 66,150 735.00 0.34 0.00 0.00 0.11 0
2 4.88 90 66,150 735.00 0.41 0.00 0.00 0.16 0 R = Σ(Y-MY).(X-MX)
3 4.65 100 73,500 735.00 0.18 0.00 0.00 0.03 0 √Σ(Y-MY)2
.Σ(X-MX)2
4 4.57 130 95,550 735.00 0.10 0.00 0.00 0.01 0
5 4.06 138 101,430 735.00 -0.41 0.00 0.00 0.17 0 R = 0.00 = #¡DIV/0! HAY BUENA CORRELACION ENTRE LOS VALORES
6 4.63 138 101,430 735.00 0.16 0.00 0.00 0.02 0 0
7 4.28 95 69,825 735.00 -0.19 0.00 0.00 0.04 0
8 4.71 123 90,405 735.00 0.24 0.00 0.00 0.06 0 R=1 BUENA CORRELACION
9 4.13 112 82,467 735.00 -0.34 0.00 0.00 0.12 0 R=0 INDIFERENTE
10 4.61 95 69,825 735.00 0.14 0.00 0.00 0.02 0 R= -1 SIN CORRELACION
11 4.62 100 73,500 735.00 0.15 0.00 0.00 0.02 0
12 4.64 97 71,295 735.00 0.17 0.00 0.00 0.03 0
13 4.39 122 89,303 735.00 -0.08 0.00 0.00 0.01 0
14 3.95 100 73,500 735.00 -0.52 0.00 0.00 0.27 0
15 4.21 162 119,166 735.00 -0.26 0.00 0.00 0.07 0
16 4.54 100 73,500 735.00 0.07 0.00 0.00 0.00 0
17 4.50 86 63,210 735.00 0.03 0.00 0.00 0.00 0
18 4.49 93 68,355 735.00 0.02 0.00 0.00 0.00 0
19 4.34 120 88,200 735.00 -0.13 0.00 0.00 0.02 0
20 4.60 110 80,850 735.00 0.13 0.00 0.00 0.02 0
21 4.34 100 73,500 735.00 -0.13 0.00 0.00 0.02 0
TOTAL 93.95 15,435.00 0.00 1.20 0
MEDIA 4.47 735.00

MKT - FINANCIERA
86
PROMEDIO DE VELOCIDAD DE VENTAS
EDIFICIO
meses mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12
1 2 2 3 4 2 1 4 3 2 2 2 2 29
2 4 4 3 5 4 5 3 6 2 2 2 2 42
3 3 2 2 4 2 2 3 3 2 2 2 2 29
4 2 2 3 4 2 3 1 3 2 2 2 2 28
PROMEDIO 2.75 2.5 2.75 4.25 2.5 2.75 2.75 3.75 2 2 2 2 32
EDIFICIO
1 3603
2 3372.14
3 3249.82
4 2919
S/.3,285.99 $1,182.01
PROMEDIO X M2
COSTO POR METRO CUADRADO
PROMEDIO X M2
PROMEDIO VELOCIDAD DE VENTAS
VELOCIDAD DE VENTAS

MKT - FINANCIERA
87
PROYECTO RESIDENCIAL HARRISON – SAN MIGUEL
PROYECTO RESIDENCIAL HARRISON
Area del Terreno = 498.0 m2
Zonificación
Area de Tratamiento Normativo
Usos permisibles
Tamaño minimo de departamento
Porcentaje mínimo de área libre
Altura Máxima
Coeficiente de edificacion (c.e.)
Retiro exigido por la Municipalidad
Estacionamientos
Area construible x piso 323.70 m2
Máxima área construida por c.e.+ 10% 1,842.60 m2
(a.c.no computable)
Pisos 6 pisos
Departamentos 22 unds
Estacionamientos 22 unds
Area departamento 01 1 68.00 68.00 m2
Total area de departamentos (vendible) 22.00 1,566.00 m2
Areas comunes totales 944.62 m2
Area estacionamientos 405.84 m2
Area cisterna 0.00 m2
Area tanque elevado 0.00 m2
Total area construida 2,510.62 m2
Areas libres 1er. Piso 174.30 m2
Area vendible/Area construida 62.38% %
Área para el Coeficiente de edificacion 498.00 m2
Area construible x piso 243.63 m2
Tipo de cambio 2.78
UIT-2012 3,650.00
RDM
0.0%
II
68 m2
0.0%
1 x c/ viv.
CALLE JORGE CASTRO HARRISON 165 SAN MIGUEL
3.70
DATOS DEL PROYECTO
65%
PARAMETROS URBANISTICOS
37.6%
Edif. Multifamiliar
49%
35%
18 ml
3.60
3 ml.
1.00
16.2%
CALCULOS SEGÚN PARAMETROS URBANISTICOS

MKT - FINANCIERA
88
PRESUPUESTO DE OBRA
Obra : PROYECTO RESIDENCIAL HARRISON 2,510.62 m2
Ubicación: CALLE JORGE CASTRO HARRISON 165 SAN MIGUEL Fecha:
Propiedad: M.DOMECQ
PART. ESPECIFICACIONES Und. Cantid. P. Unitario P. Parcial TOTALES
1.00 OBRAS PROVISIONALES
1.01 Caseta Guardianía Est.
1.02 Guardianía mensual mes 15.00 1,000.00 15,000.00
1.03 Transporte equipo y depósito materiales Est. 15.00 200.00 3,000.00
1.04 luz y agua durante la obra mes 15.00 1,000.00 15,000.00
1.05 Caseta de ventas Est. 5,000.00 38,000.00
2.00 OBRAS PRELIMINARES
2.01 Limpieza terreno manualmente m2 498.00 15.00 7,470.00
2.02 Trazo y replanteo m2 498.00 50.00 24,900.00
2.03 Limpieza durante la obra Est. 12.00 500.00 6,000.00
2.04 Limpieza al finalizar la obra m2 498.00 2.43 1,210.14 39,580.14
3.00 MOVIMIENTO DE TIERRAS
3.01
Excavación zanjas para ciminetos, zapatas y ciesterna.
Excavación para nivel -1.80
m3 896.40 80.00 71,712.00
3.02 Relleno y nivelación c/material propio m2 200.00 6.49 1,298.00
3.03 Eliminación de excedentes m3 180.00 15.00 2,700.00 75,710.00
4.00 OBRAS DE CONCRETO SIMPLE
4.01 Cimientos 1:10 30% piedra grande m3 15.00 100.00 1,500.00
4.02 Sobrecimientos, concreto 1.80 m3 10.00 100.00 1,000.00
4.03 Sobrecimientos, encofrado m2 25.00 14.13 353.25
4.04 Solado zapatas 0.10 m2 78.00 12.99 1,013.22
4.05 Falso piso 4" m2 166.00 22.00 3,652.00
4.06 Gradas ml 18.00 30.00 540.00 8,058.47
5.00 OBRAS DE CONCRETO ARMADO
5.01 Zapatas
a) Concreto 175 kg/cm2 m3 265.00 260.00 68,900.00
b) Armadura kg 2,187.00 12.43 27,180.04
5.02 Vigas de cimentación
a) Concreto 210 kg/cm2 m3 181.00 350.00 63,350.00
b) Encofrado m2 544.00 14.35 7,808.14
c) Armadura kg 8,204.00 12.43 101,959.31
5.03 Columnas
a) Concreto 210 kg/cm2 m3 101.00 350.00 35,350.00
b) Encofrado m2 930.00 14.35 13,348.48
c) Armadura kg 30,000.00 12.43 372,840.00
5.04 Vigas
a) Concreto 210 kg/cm2 m3 209.00 300.00 62,700.00
b) Encofrado m2 918.00 14.35 13,176.24
c) Armadura kg 55,000.00 12.43 683,540.00
5.05 Placas
a) Concreto 210 kg/cm2 m3 100.00 430.00 43,000.00
b) Encofrado m2 1,000.00 14.35 14,353.20
c) Armadura kg 9,000.00 12.43 111,852.00

MKT - FINANCIERA
89
5.06 Losas Aligeradas
a) Concreto 210 kg/cm2 m3 140.00 350.00 49,000.00
b) Encofrado m2 1,650.00 14.35 23,682.78
c) Armadura kg 14,850.00 12.43 184,555.80
d) Ladrillos Und 14,000.00 1.50 21,000.00
5.07 Escaleras
a) Concreto 210 kg/cm2 m3 44.00 350.00 15,400.00
b) Encofrado m2 234.00 14.35 3,358.65
c) Armadura kg 5,400.00 12.43 67,111.20
5.08 Cisterna
a) Concreto 210 kg/cm2 m3 30.00 350.00 10,500.00
b) Encofrado m2 187.00 14.35 2,684.05
c) Armadura kg 1,900.00 12.43 23,613.20
5.09 Tanque Elevado
a) Concreto 210 kg/cm2 m3 0.00 200.00 0.00
b) Encofrado m2 0.00 14.35 0.00
c) Armadura kg 0.00 12.43 0.00 2,020,263.08
6.00 ALBAÑILERIA
6.01 Muros de ladrillo kk cabeza m2 0.00 47.79 0.00
6.02 Muros de ladrillo kk soga m2 1,600.00 30.03 48,048.00
6.03 Muretes de tinas kk soga ml 0.00 30.03 0.00 48,048.00
7.00 REVOQUES Y ENLUCIDOS
7.01 Tarraejo cielo rasos m2 2,419.00 12.70 30,721.30
7.02 Tarraejo muros interiores m2 5,002.22 17.59 87,989.05
7.03 Tarraejo muros exteriores m2 200.00 15.00 3,000.00
7.04 Tarrajeo columnas m2 0.00 15.00 0.00
7.05 Tarrajeo vigas m2 249.00 15.00 3,735.00
7.06 Tarrajeo derrames ml 870.00 6.25 5,440.28
7.07 Tarrajeo impermeabilizado m2 60.00 20.31 1,218.89
7.08 Tarrajeo fondos de escalera m2 42.00 12.70 533.40
7.09 Vestidura pasos y contrapasos ml 63.00 11.24 708.30 133,346.22
8.00 PISOS Y CONTRAPISOS
8.01 Contrapisos m2 2,216.00 15.00 33,240.00
8.02 Pisos de cerámica en baños principales m2 461.00 36.84 16,982.69
8.03 Pisos de cerámica en 2dos baños m2 100.00 33.63 3,363.12
8.04 Pisos baños servicio m2 22.00 33.60 739.17
8.05 Pisos de cerámica en cocinas m2 280.00 33.60 9,407.66
8.06 Pisos de parquet m2 800.00 30.78 24,624.00
8.07 Pisos patios m2 90.00 33.60 3,023.89
8.08 Piso hall distrib. Terrazo m2 48.00 36.84 1,768.26
8.09 Pisos ingreso m2 36.00 53.14 1,912.90
8.10 Piso estacionamientos m2 200.00 30.00 6,000.00 101,061.69

MKT - FINANCIERA
90
9.00 ZOCALOS Y CONTRAZOCALOS
9.01 Zócalo mayólica decorada baño principal m2 63.33 36.84 2,333.00
9.02 Zócalo mayólica color 2do. Baño m2 23.40 33.63 786.97
9.03 Zócalo mayólica blanca baño servicio m2 106.00 33.60 3,561.47
9.04 Zócalo mayólica decorada cocina m2 100.00 33.60 3,359.88
9.05 Zócalo mayólica blanca lavandería m2 56.00 33.60 1,881.53
9.06 Contrazócalo de madera ml 600.00 5.25 3,149.28
9.07 Contrazócalo de cemento ml 96.00 8.55 821.15
9.08 Contrazócalo en patio ml 236.00 12.00 2,832.00
9.09 Contrazócalo terrazo ingresos ml 72.00 13.00 936.00 19,661.28
10.00 REVESTIMIENTO
10.01 Revestimientos de pasos de escalera con terrazo m2 15.72 76.00 1,194.72
10.02 Revestimientos de descansos con terrazo m2 32.00 76.00 2,432.00 3,626.72
11.00 CARPINTERIA DE MADERA
11.01 Puertas principales apaneladas Und 22.00 141.75 3,118.50
11.02 Ptas interioes con marcos de 1 1/2 x 6 Und 43.00 134.36 5,777.60
11.03 Puertas closet con interior m2 48.00 388.80 18,662.40
11.04 Muebles cocina altos ml 66.00 356.40 23,522.40
11.05 Muebles cocina bajos ml 66.00 120.00 7,920.00
11.06 Pasamano de escalera ml 10.00 97.20 972.00 59,972.90
12.00 CERRAJERÍA
12.01 Cerradura puertas principales Und 22.00 23.68 521.06
12.02 Cerradura puertas interiores Und 66.00 22.13 1,460.53
12.03 Cerraduras puertas de baño Und 44.00 20.54 903.83
12.04 Cerraduras de paso Und 0.00
12.05 Chapa reja puerta principal Und 1.00 120.00 120.00
12.06 Chapas pico de loro para puerta garaje Und 1.00 85.00 85.00
12.07 Bisagras capuchinas aluminizadas Par 468.00 3.24 1,516.32
12.08 Bisagras de bronce Par 32.00 3.24 103.68
12.09 Bisagras de vaiven Und 12.00 19.02 228.23
12.10 Correderas de cajones Par 60.00 0.00
12.11 Tiradores muebles cocina Und 140.00 0.00
12.12 Tiradores closets Und 45.00 0.00 4,938.64
13.00 CARPINTERÍA METÁLICA
13.01 Rejas puertas garaje corrediza m2 45.00 180.00 8,100.00
13.02 Reja puerta principal m2 12.00 200.00 2,400.00
13.03 Escalera de gato Est 800.00
13.04 Baranda de escaleras ml 24.00 97.20 2,332.80
13.05 Barandas hall distribución ml 54.00 97.20 5,248.80 18,881.60
14.00 VENTANAS Y VIDRIOS
14.01 Ventanas corredizas con vidrio crudo de 6 mm. m2 205.00 100.00 20,500.00
14.02 Ventanas corredizas con vidrio crudo de 8 mm. m2 16.00 100.00 1,600.00
14.03 Mamparas con vidrio de 8 mm m2 9.00 100.00 900.00 23,000.00

MKT - FINANCIERA
91
15.00 PINTURA
15.01 Pintura cielo raso m2 2,084.00 3.89 8,102.59
15.02 Pintura latex interiores m2 5,002.22 4.54 22,690.07
15.03 Pintura latex exteriores m2 2,419.00 4.21 10,188.83
15.04 Pintura duco-laca carpintería de madera m2 240.00 25.92 6,220.80
15.05 Esmalte en carpintería metálica m2 120.00 4.00 480.00
15.06 Barniz en contrazócalo ml 400.00 2.00 800.00 48,482.29
16.00 APARATOS SANITARIOS
16.01 Inodoros completos de color Top piece Und 36.00 315.00 11,340.00
16.02 Inodoro sifon jet blanco Und 11.00 144.63 1,590.97
16.03 Ovalines con mesa de color Und 22.00 700.00 15,400.00
16.04 Tinas fibra de vidrio Und 22.00 486.00 10,692.00
16.05 Lavatorio de color Und 22.00 150.00 3,300.00
16.06 Lavadero de cocina de acero inoxidable Und 22.00 200.00 4,400.00
16.07 Lavadero de ropa de granito Und 22.00 200.04 4,400.83
16.08 Mezcladora ducha tina Und 22.00 290.00 6,380.00
16.09 Mezcladora ducha Und 22.00 185.78 4,087.20
16.10 Mezcladora ducha de servicio Und 22.00 72.12 1,586.69
16.11 Acc. Sanit.Jaboneras, toalleras, ganchos, etc. Und 22.00 15.00 330.00
16.12 Colocación de aparatos sanitarios Und 22.00 15.00 330.00
16.13 Colocación de accesorios sanitarios Und 22.00 15.00 330.00 64,167.68
17.00 INSTALACIONES SANITARIAS
17.01 Puntos de desagüe Und 324.00 25.00 8,100.00
17.02 Puntos de ventilación Und 125.00 60.00 7,500.00
17.03 Bajada de 4" Und 7.00 45.00 315.00
17.04 Red de desagüe de 2" PVC ml 249.00 15.00 3,735.00
17.05 Red de desagüe de 3" PVC ml 10.00 18.00 180.00
17.06 Red de desagüe de 4" PVC ml 65.00 22.00 1,430.00
17.07 Registro de bronce de 2" Und 125.00 95.00 11,875.00
17.08 Registro de bronce de 4" Und 2.00 100.00 200.00
17.09 Sumidero de 2" Und 6.00 95.00 570.00
17.10 Cajas de desagüe de 30 x 60 Und 2.00 110.00 220.00
17.11 Puntos de agua fría PVC Und 249.00 65.00 16,185.00
17.12 Puntos de agua caliente Und 165.00 70.00 11,550.00
17.13 Válvulas de compuerta de 3/4 Und 66.00 50.00 3,300.00
17.14 Válvulas check de bronce 3/4 Und 44.00 60.00 2,640.00
17.15 Red tubería de 1/2 ml 143.00 9.00 1,287.00
17.16 Red tubería de 3/4 ml 279.00 10.00 2,790.00
17.17 Red tubería de 1" ml 189.00 11.00 2,079.00
17.18 Tubería de concreto 6" ml 6.00 40.00 240.00
17.19 Grifos de riego Und 3.00 65.00 195.00
17.20 Instalación cisterna Est 1,000.00
17.21 Instalación tanque elevado Est 1,000.00 76,391.00

MKT - FINANCIERA
92
EGRESOS
18.00 INSTALACIONES ELECTRICAS
18.01 Centros de luz y braquetes Und 320.00 50.00 16,000.00
18.02 Tomacorrientes Und 362.00 52.00 18,824.00
18.03 Caja de paso octogonal Und 131.00 25.00 3,275.00
18.04 Punto de therma Und 22.00 12.00 264.00
18.05 Punto trifásico cocina Und 22.00 50.00 1,100.00
18.06 Punto de teléfono Und 25.00 52.00 1,300.00
18.07 Punto de antena TV y cable Und 22.00 12.00 264.00
18.08 Punto intercomunicador Und 22.00 12.00 264.00
18.09 Caja de paso 20 x 20 Und 22.00 60.00 1,320.00
18.10 Punto de timbre Und 22.00 12.00 264.00
18.11 Red entubado teléfono externo ml 300.00 12.00 3,600.00
18.12 Red entubado cable y TV ml 200.00 12.00 2,400.00
18.13 Red y entubado línea general ml 300.00 12.00 3,600.00
18.14 Tableros dptos. Con int. Termomagnéticos Und 22.00 12.00 264.00
18.15 Tablero general Und 1.00 12.00 12.00
18.16 Pozo de tierra Und 2.00 398.00 796.00 53,547.00
19.00 VARIOS
19.01 Juego de intercomunicadores Est 22.00 900.00
19.03 Cobertura de ladrillo pastelero m2 100.00 19.85 1,985.00 2,885.00
Sub total 2,839,621.72
IGV 18% 511,131.91
Total Soles 3,350,753.63
Total Dólar a2.77/$ 1,205,307.06
Precio / m2$ 480.08
m2 area Sub-total IGV Total % TOTAL S/.
Terreno 1,150.00 $/m2 498.0 m2 $572,700.00 $572,700.00 26% S/. 1,592,106.00
Demolicion $0.00 $0.00 $0.00 0% S/. 0.00
Construcción total 480 $/m2 2,510.6 m2 $1,205,307.06 $216,955.27 $1,422,262.33 63% S/. 3,953,889.28
Proyecto (20 US$/m2) 20.0 2,510.6 m2 $41,174.17 $9,038.23 $50,212.40 2% S/. 139,590.47
Ascensor 1.0 $28,700.00 $6,300.00 $35,000.00 2% S/. 97,300.00
Sistema contra incendio $28,700.00 $6,300.00 $35,000.00 2% S/. 97,300.00
Licencias (1,95% de la construcción) 1.95% $1,205,307.06 $23,503.49 1% S/. 65,339.70
Estudio de suelos $1,000.00 $180.00 $1,180.00 0% S/. 3,280.40
Factibilidad Financiera 0.3% $559,570.50 $1,678.71 $302.17 $1,980.88 0% S/. 5,506.85
Gastos Notaria y Regist. (1% construcción) 0.5% $1,205,307.06 $6,026.54 $1,084.78 $7,111.31 0% S/. 19,769.45
Servicios Públicos (estimado) 1.0% $1,205,307.06 $12,053.07 $2,169.55 $14,222.62 1% S/. 39,538.89
Gastos de publicidad (2% de venta) 1.5% $2,785,000.00 $41,775.00 $7,519.50 $49,294.50 2% S/. 137,038.71
Administracion y contabilidad $10,000.00 $1,800.00 $11,800.00 1% S/. 32,804.00
Gastos Financieros $16,000.00 $2,880.00 $18,880.00 1% S/. 52,486.40
COSTO TOTAL DEL PROYECTO $1,965,114.55 $254,529.50 $2,243,147.53 100% S/. 6,235,950.15
Tipo de cambio 2.78
EGRESOS US$

MKT - FINANCIERA
93
INGRESOS
precio xm2 area Sub-total IGV Total %
Precio de venta departamento 01 1,500 $/m2 68.00 m2 $83,640.00 $18,360.00 $102,000.00 4%
Precio de venta de c/estacionamiento 1 760 $/m2 13.00 m2 $8,101.60 $1,778.40 $9,880.00 0%
1,852.00 m2 $2,280,305.20 $500,554.80 $2,780,860.00 100%

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