Invierte en pleno centro de Valencia con @housers

1. HOSTEL VALENCIA
HOUSERS + BCOOL HOSTELS

2. HOSTEL VALENCIA
HOUSERS + BCOOL HOSTELS
Septiembre 17´

3. 33
La operación consiste en la compra de un edificio de 976m2 en el centro de la ciudad de Valencia.
Las cinco plantas y la planta ático, será rehabilitadas integralmente y se adapatarán totalmente para que la cadena de hoteles Bcool pueda explotarlo. Actualmente la cadena gestiona más de
10 hoteles.
El contrato de explotación es de 15 años, con un obligado cumplimiento de los primeros 5 años.
El total de la operación es 2.370.000€
El edificio incluyendo todos los costes legales, será comprador por 1.585.044€ (1.280€/m2), un 17% por debajo de Mercado.
La refroma y adaptación del edificio costará 784.956€
Una entidad bancaría ya ha preconcedidio una hipoteca para la compra del edificio de 500.000€
Por tanto, el total de la inversion se´ra de 1.870.000€
Características del contrato de explotación con el operador
- Contrato de 15 años de duración.
- Contrato con un obligado cumplimiento de 5 años. (avalado y garantizado)
- Contrato con de explotación con 150.000 de ingresos anuales más variable anual..
La operación se configure a 10 años, pero en el año 5 se comenzará a comercializar su venta con una rentabilidad estimada total de 52,66%
Beneficios
▪ Los ingresos anuales en el primer año será de 1.870.000, lo que representa un 8,03% de rentabilidad anual neta.
▪ Los años siguientes el contrato de alquiler proporcinan un ingreso de 150.000€, lo que representa un 6,03% de rentabilidad anual neta.
▪ La plusvalía generada tras 5 años será de **442.985€***, lo que representa un 26,54% de plusvalía neta.
▪ La plusvalía total acumulada, considerando el alquiler y la venta, se estima en un 52,66%
LIQUIDEZ: podrás vender tu inversion en cualquier momento gracais al Canal de Comunicación Directa. ( CCD)
* El precio de compra neto del inmueble es de 1.250.000 €, un 23,23% por debajo de mercado, según un informe externo de tasación que se adjunta a este documento.
** La estrategia de venta del edificio comienza en el año 5.
*** Método utilizado: capitalización de rentas.
INVIERTE AQUÍ > https://www.housers.com/es/proyectos/135/oportunidad-para-invertir-mercado-central-hostel-valencia
PROYECTO BCOOL HOSTELS – RENTABILIDAD NETA ESTIMADA EN 5 AÑOS DE 52,66%.

4. 44
SIMULACIÓN DE RENTABILIDAD TOTAL
ALQUILER MÁS APRECIACIÓN TOTAL DEL INMUEBLE
• Rendimiento total en 5 años por el alquiler 26,12 %
• Rendimiento total por la venta en el año 5 26,54 %
• Rentabilidad total estimada: 52,66 %
SIMULACIiÓN DE INVERSIÓN POR EL ALQUILER DE UNA CANTIDAD DE
10.000€
• Año 0: 0 € 0 %
• Año 1: 803 € 8,03 %.
• Año 2: 603 € 6,03 %*
• Año 3: 603 € 6,03 %.*
• Año 4: 603 € 6,03 %*
• Total 2.612 € 26,12 %*
*El IPC si se ha considerado en el contrato de explotación, pero no se ha
tenido en cuenta para la elaboración de los cálculos.
PROYECTO BCOOL HOSTELS – SIMULACIÓN

5. 55
• Términos y Condiciones pág. 6
• Evolución del Turismo en Valencia pág.7
• Ubicación pág. 8
• El Edificio pág. 10
• Proyecto pág. 14
• Operador pág. 19
• Informe de Tasación pág. 22
PROYECTO BCOOL HOSTELS – ANEXOS

6. 66
• Bcool Hostels explota el activo como un hotel para jóvenes bajo el siguiente contrato:
Ingresos fijos anuales 150.000€, pagado al mes por adelantado.
Ingresos variables
• 5,000 € anuales adicionales si los ingresos brutos exceden por la explotación en 600.000€
• 6,000 € anuales adicionales si los ingresos brutos exceden por la explotación en 700.000€
• 9,000 € anuales adicionales si los ingresos brutos exceden por la explotación en 900.000€
Hoteles Serendipity S.L. está garantizada por la empresa matriz / grupo de empresas que integran el grupo The Hostel Box.
• Garantías contractuales:
o 5 años de obligado cumplimiento con 5 años de renovación automática de contrato. El contrato podrá finalizar a partir del segundo año en caso en caso de 2 años consecutivos
de pérdidas o 3 años de pérididas sucesivas durante 5 años. Las cuentas anuales estarán auditadas por los Auditores.
o Aval bancario garantizado por una entidad financier de primer orden por un totol de los ingresos anuales, es decir 150.000€
o Dos meses de depósito por un valor de 25.000€
o Reservas anuales garantizadas de un 1.5% de los ingresos brutos anuales por la explotación, que asignarán a las invesiones de CAPEX en el activo, y remplazado por el FF&E
( mobiliario, accesorios y equipamientos)
TÉRMINOS Y CONDICIONES

7. 77
EVOLUCIÓN DEL TURISMO EN VALENCIA
A lo largo del 2017, los principales indicadores del Turismo en Valencia, continúan en positivo y por encima de la media Española.
Ya en 2016 los números presentados por la ciudad permitieron a los inversionistas pronosticar números positivos que irán en aumento para los próximos años
Fuente: Visit Valencia
Valencia, se ha convertido en uno de los motores del sector, y el negocio hotelero establecido en la ciudad es uno de los más atractivos. A continuación puedes encontrar datos extraídos
del último informe publicado por la Agencia de Turismo de Valencia:
El número de turistas extranjeros ha incrementado en un 17,7%, desde abril de 2017, mientras que sus gastos se han incrementado un 2,1% y las noches pernoctadas un 17,6%.
El número de estacias diarias se han incrementado en un 1,5% llegando a los 7,2 millones de euros.
Por otro lado, el ingreso de habitación se ha incrementado en un 7,9%, tanto por el aumento de la tasa de ocupación (1,3%) como por las tarifas (7,0%).
Puedes leer la publicación complete aquí.

8. 88
UBICACIÓN
Localizado en el
centro de
Valencia

9. 99
En el lugar más
turistico de
Valencia.
UBICACIÓN

10. 1010
EL EDIFICIO
Una joya arquitectónica en el centro histórico de Valencia.
Se trata de un edificio del siglo XIX , localizado en la Calle Pie de la Cruz 12, Valencia.
Su fachada única es de carácter neoclásico de 12 metros lineales, con 6 balcones exteriores y unos elementos decorativos típicos de ese mismo periodo. Se han mantenido en
perfecto estado gracias a una rehabilitación integral hecha acorde al estado original hace menos de un año.
El edificio de 976 m2 consta de planta baja, cuatro pisos más ático con una altura entre plantas de más de 3 metros. La planta baja incluirá la recepción, un vestíbulo, cafetería-bar, un
baño y un dormitorio para 10 personas. Los pisos superiores incluirán 19 dormitorios y 16 baños. Por último, habrá una fantástica terraza en el ático para disfrutar del magnífico clima
de la capital mediterránea.
Al entrar en el edificio a través de fabulosa puerta, se encuentra una sala con una altura superior a 5 metros. Todo el edificio tiene suelos hidráulico en un perfecto estado de
mantenimiento para permitir su conservación después de la rehabilitación.
Actualmente en el edificio no tiene escensor, pero ya se ha tenido en cuenta para el proyecto.
En la siguiente tabla, puedes ver la superficies por planta.
Ático 48 m2
Planta 4 190 m2
Planta 3 190 m2
Planta 2 190 m2
Planta 1 180 m2
Planta baja 178 m2

11. 1111
EL EDIFICIO

12. 1212
EL EDIFICIO

13. 1313
EL EDIFICIO

14. 1414
Project
Planta de acceso
EL PROYECTO

15. 1515
Project
Primera planta
EL PROYECTO

16. 1616
Project
Planta tipo
EL PROYECTO

17. 1717
EL PROYECTO

18. 1818
Project
TIPOLOGÍA DE HABITACIONES
Planta 3 pax 4 pax 5 pax 6 pax 8 pax 10 pax Total
Planta baja - - - - - 1 1
Planta 1 - - 1 1 - 2 4
Planta 2 1 1 - 1 1 1 5
Planta 3 1 1 - 1 1 1 5
Planta 4 1 1 - 1 1 1 5
Total Habitaciones 3 3 1 4 3 6 20
Total Camas 9 12 5 24 24 60 134
PROYECTO

19. 1919
OPERADOR
We a r e s u p e r t r a v e l e r s
F u n d a d o r e s
Javier Velat Juan Carlos Sanjuan
Fundador & CEO Bcool_Hostels
Fundador The HostelBox
Socio – Founder Bcool_Hostels
Socio & CEO Casual Hoteles

20. 2020
Developer
Javier Velat
Fundador & CEO Bcool_Hostels
Fundador The HostelBox
Hola, soy Javier Velat, CEO de bcool_hostels. Apasionado de los viajes, de
vivir de cerca otras culturas y, por qué no, un poco loco para emprender en
turismo, donde llevo más de 15 años en el sector.
En una primera etapa tuve el placer de formarme en la cadena de hoteles
NH, donde pasé por diferentes departamentos hasta llegar a la dirección
Comercial de Cataluña. Con la fusión con Hesperia Hoteles decidí que era el
momento de cambiar.
Y así comenzó mi segunda etapa, esta vez como emprendedor. En 2012 creé
y puse en marcha la marca de hostels The Hostel basada en el
concepto de habitaciones cápsula de origen japonés. A ella dediqué mimo y
esfuerzo para hacerla crecer y posteriormente convertirla en un modelo de
franquicias.
En 2016 entendí que era el momento de pensar aú más en grande. Así que
uní visión y fuerzas con Juan Carlos Sanjuán, CEO de Casual Hosteles, para
preparar el nuevo concepto y proyecto: Bcool_ hostels.
Pero ante todo quiero seguir siendo un friki de los hoteles al que le apasiona
aprender algo nuevo cada día.
OPERADOR

21. 2121
Developer
Juan Carlos Sanjuan
Socio – Fundador Bcool_Hostels
Fundador & CEO Casual Hoteles
Hola, soy Juan Carlos Sanjuán, y al igual que Javier, soy uno de esos
a los que les gusta salirse de su zona de confort. Llevo más de 25
años de experiencia en el sector hotelero, donde empecé siendo muy joven,
lo que me permitió conocer de cerca cada rincón de un hotel. Durante 15
años, hasta 2013, ocupé puestos directivos en Meliá Hoteles, Petit Palace o
Holiday Inn, entre otros.
Tras esta etapa decidí que era el momento de emprender mi propio negocio,
con la creación de la cadena Casual Hoteles, un proyecto que cuenta con 10
establecimientos en Madrid, Valencia, Sevilla, Bilbao y Málaga.
Mi obsesión siempre ha sido la implantación de procesos de calidad y
tecnología en las empresas en las que ha trabajado y, por supuesto, la
búsqueda de servicios diferenciales. Creo que es la única manera de
conseguir una empresa innovadora, rentable y apreciada por los clientes.
Así que si me tuviera que definir, diría que soy un aprendiz queriendo ser
maestro.
Tratando de aprender de todos y devolver a la sociedad lo que ésta me ha
regalado.
OPERADOR

22. 2222
VALORACIÓN INMOBILIARIA
TIPO DEINMUEBLE:
Referencia: 2017-002961 Solicitante: Housers Global Properties, S.L. Fecha de valoración
Inmueble PISO
Solicitante Housers Global Properties, S.L. Ciudad
C.I.F B87269999 Región
Fecha de valoración 28/09/2017 Tipo de inmueble
Referencia 2017-002961 Nº de plantas del inmueble
Dirección Calle Pie de la Cruz, 12 Año de construcción/ rehabilitación
Código Postal 46001 Ref. Catastral Inmueble
Distrito Ciutat Vella Uso principal En uso Desconocido
Datos del municipio Ubicación del Inmueble/ Calidad de la zona
Población 790.201 Tipo de localidad
Renta media (C. Valenciana) 20.586 En la localidad
Viviendas desocupadas 57.193 En tramo de calle
Ratio Vivienda desocupada 14,00% Situación del edificio
Transacciones año 2016 9.104 Grado comercial zona
ENTORNO Y DESCRIPCIÓN DEL
INMUEBLE
Objeto del trabajo:
Procedimiento:
Alcance:
Método de valoración: Aplicación del método de mercado: Título II, Capítulo I Sección 3ª de la Orden 805-2003 de 27 de marzo.
28/ 09/ 2017
MEDIO
ALTA
Se trata de un edificio de planta baja más cuatro alturas y ático bajo cubierta. El edificio se estima para reforma interior. En planta baja tiene dos
locales comerciales, uno a cada lado del portal de acceso a las viviendas, que se sitúa en el centro de la fachada principal. En la primera planta
hay dos viviendas, y en las siguientes hay una vienda por planta, siendo la última un bajo cubierta con terraza, abierto al patio de manzana.
La fachada principal del edificio da a la calle Pie de la Cruz, en el número 12. TIene, presumiblemente, estructura de madera y ladrillo, cubierta a un
agua de teja cerámica y revestimiento exterior de revoco con despiece.
Localizado en la frontera del Barrio del Mercado, uno de los cinco barrios que forman el ditrito de Ciutat Vella, el distrito centro de la ciudad. Se trata
de un barrio totalmente consolidado, sin solares libres susceptibles de promocines de vivineda.
A menos de 100 m, al norte, se localiza la plaza de Joan Vial-Rasa. Al este, a menos de 150 m, el Mercado Central. Y a un radio de no más de 500m,
al sur, este y norte, todo el casco antiguo de la ciudad, repleto de monumentos, museos y zonas comerciales. Bien comunicado por transporte
público, con diferentes líneas de autobús cercanas y a menos de 700m, la estación de Ángel Guimera, donde se cruzan seis líneas de metro.
Comunidad Valenciana
Estimación de valor del elemento descrito, con la finalidad de asesoramiento. Como base de valor se adopta el valor de mercado, asumiendo la
definición del mismo recogida en el artículo 4 de la Orden ECO 805-2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras
Se trata de una valoración denominada comúnmente como desktop , sin la realización de la correspodiente inspección (exterior e interior). A su vez,
no se aplica el artículo 5 de la orden anteriormente citada, relativo a la medidicón y aplicación de superficies (ésta se asumen como dato) ni se
aplican restrictivamente los artículos 8 a 14 relativos a documentación necesaria y la apliación de condicionantes y advertencias vinculados a la
elaboración de informes de valoración para Garantía Hipotecaria.
Sí se aplica, por otro lado, lo referente a los métodos técnicos de valoración descritos en la citada orden, (capítulo I arts 15 a 42) así como lo
referente a la tipología de elemento a valorar (capitulo II arts 43 a 56). Con ello, se entiende que el trabajo realizado cumple con la aplicación de la
metodolgía descrita en la Orden ECO 805-2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras, pero no incorpora todos los requisitos y comprobaciones necesarios que conllevaría su cumplimiento íntegro.
1890
RESIDENCIAL
CAPITAL DE PROVINCIA
Remodelación interior
RESIDENCIAL COLECTIVA
B+4+BC
VALENCIA
RESIDENCIAL COLECTIVA
8 fincas catastrales
ZONA POSITIVA
VALORACIÓN INMOBILIARIA
TIPO DEINMUEBLE:
Referencia: 2017-002961 Solicitante: Housers Global Properties, S.L. Fecha de valoración 28/ 09/ 2017
RESIDENCIAL COLECTIVA
CÁLCULO DEVALORESTÉCNICOS
COMPARABLESDEMERCADO PARA RESIDENCIAL
Dirección
Precio
Oferta (*)
Coef.
Homog.
Precio
Homog.
C/ Peu de la Creu, 1 160 m², 4ª planta exterior, a reformar 1.722 €/m²cc 0,95
C/ del Triador, 22 146 m², 4ª planta exterior, a reformar 1.627 €/m²cc 1,01
C/ de Palafox, 5 151 m², 2ª planta exterior, a reformar 1.510 €/m²cc 1,07
Avinguda del Baró de Càrcer, 28 78 m², 1ª planta exterior, a reformar 1.425 €/m²cc 1,10
Plaza Músico López Chávarri, 5 103 m², 3ª planta exterior, a reformar 1.660 €/m²cc 0,98
C/ de les Avellanes, 17 168 m², 4ª planta exterior, a reformar 1.866 €/m²cc 0,90
COMPARABLESDEMERCADO PARA LOCALCOMERCIAL
Dirección
Precio
Oferta (*)
Coef.
Homog.
Precio
Homog.
C/ de l'editor manuel aguilar, 6 136 m², local a pie de calle, hace esquina, a reformar 1.048 €/m²cc 1,10
C/ de Roger de Flor, 12 139 m², local a pie de calle, 2ª mano 1.093 €/m²cc 1,10
C/ los Venerables, 17 108 m², local a pie de calle, hace esquina, a reformar 1.112 €/m²cc 1,10
C/ de las Comedias, 2 200 m², local a pie de calle, 2ª mano 1.732 €/m²cc 0,90
C/ Nave, 12 174 m², local a pie de calle, 2ª mano 1.747 €/m²cc 0,90
C/ Danzas, 4 65 m², local a pie de calle, a reformar 1.900 €/m²cc 0,90
Valoración (*) Los precios de oferta están disminuidos en un 5% por ser lo habitual en la negociación.
Mercado Actual NORMAL MEDIA Sup. Estimada Valor unitario
Mercado Tendencia ESTABLE Residencial colectiva 794,00 m²
Calidad Zona Actual MEDIA Local comercial 178,00 m²
Calidad Zona Tendencia ESTABLE
Calidad Edificio Actual MEDIO
Calidad Edificio Tendencia ESTABLE
El Técnico Tasador Representante de la entidad
Antonio Burgos
Consultor MRICS RV Enrique Gutiérrez
Arquitecto Colegiadon en el COAM nº 6372 Director de operaciones
Valor redondeado de mercado, por el método de comparación
CONSIDERACIONESY ADVERTENCIAS
VALORDEMERCADO
1.628,1 €/m²cc
1.643 €/m²cc
* La opinión de valor estimada se encuentra c ondic ionada a la verac idad de la informac ión aportada. En este sentido, el objeto, proc edimiento y alance del trabajo, desc ritos en los
apartados c orrespondientes, no permiten la realizac ión de las c omprobaciones de c umplimiento de la regulac ión urbanístic a, comprbac iones registrales ni la inspec ción el ac tivo.
Características
1.616 €/m²cc
1.568 €/m²cc
1.627 €/m²cc
1.679 €/m²cc
1.403,1 €/m²cc
* El trabajo aquí expresado obedec e a la base de valor de merc ado, y no puede ser aplicado c omo valor hipotec ario. No obstante, entendemos que la informac ión y c ontenido
expresado en el informe puede ser útil para un posterior trabajo de mayor alc anc e.
* El presente esc rito es c onsiderado c omo c onfidenc ial, por lo que sólo puede ser utilizado ante terc eros c on el c onsentimiento explíc ito y por esc rito de VALTECSA.
1.636 €/m²cc
* El trabajo no se ha realizado de plena c onformidad c on la Orden ECO/ 805/ 2003 de 27 de marzo, sobre normas de valorac ión de bienes inmuebles y de determinados derec hos para
c iertas finalidades financ ieras, public ada en el BOE de 9 de Abril de 2003. No obstante, sí se ha realizado de ac uerdo a la metoldolgía desc rita en ella, pero no la c umple plenamente, en
partic ular en lo referente a las c omprobac iones mínimas nec esarias establec idas en su Art. 7.
1.542.400 €
Características
1.153 €/m²cc
1.572 €/m²cc
1.710 €/m²cc
1.202 €/m²cc
1.223 €/m²cc
1.559 €/m²cc
COMENTARIOS SOBRE ELEDIFICIO:
La superficie total construida del edificio, según catastro, es de 972 m², donde 794 m² corresponden a vivienda y 178 m² a local comercial, en planta baja.
El edificio tiene una división horizontal en ocho fincas catastrales:
- Local comercial: 5428113YJ2752G0002OX, 5428113YJ2752G0001IZ
- Residencial: 5428113YJ2752G0004AQ, 5428113YJ2752G0006DE, 5428113YJ2752G0003PM, 5428113YJ2752G0007FR, 5428113YJ2752G0005SW, 5428113YJ2752G0008GT.
Las viviendas tienen unas superficies que van desde los 48 m² (piso bajo cubierta) y los 190 m². El estudio de mercado se ha realizado con pisos de 1-2 dormitorios y pisos de 3-4
dormitorios.
2/2
Property ValuationINFORME DE TASACIÓN

23. This Confidential document has been prepared by HOUSERS GLOBAL PROPERTIES PFP S.L., with information on the properties that are proposed as the object of a potential sale or lease transaction. By accepting this
document, the receiver agrees not to copy, reproduce or distribute this Confidential Document to third parties, in whole or in part, at any time, without the prior consent of HOUSERS GLOBAL PROPERTIES PFP SL, expressed in
writing, as well as to keep permanently confidential all information contained therein that is not in the public domain and to use this Confidential Document only for the purposes indicated below.
This Confidential Document has been prepared for the purpose of providing general and financial information about the project. Although the information contained in this document is deemed to reflect the image of the
project, HOUSERS GLOBAL PROPERTIES PFP SL, expressly declares all responsibility for the stated and implied manifestations contained in this Confidential Document for the omissions thereof, or by any other oral or written
communications made to any interested party. In the project evaluation, all recipients of this Confidential Document must rely only on their own judgment, review and business analysis. Nothing contained in this Confidential
Document is a promise or foresight for the future.